4月16日，城建发展连续4个交易日下跌，区间累计跌幅-3.00%。北京城建投资发展股份有限公司(股票代码600266)是由北京城建集团有限责任公司于1998年 独家发起、1999年2月3日在上海证券交易所上市、以房地产开发经营为主业的大型专业品牌地产商,具有房地产开发一级资质。 财报显示，广发基金旗下4只基金进入城建发展前十大股东。其中广发均衡优选混合A去年四季度减持，广发价值优势混合去年四季度不变，广发稳健优选 六个月持有期混合A去年四季度减持，广发睿铭两年持有期混合A去年四季度减持。 其中，广发均衡优选混合A今年以来收益率-5.10%，同类排名56(总61)，广发价值优势混合今年以来收益率-5.26%，同类排名3913(总4559)，广发稳健优选六 个月持有期混合A今年以来收益率-5.12%，同类排名57(总61)，广发睿铭两年持有期混合A今年以来收益率-5.10%，同类排名3871(总4559)。 广发均衡优选混合A、广发价值优势混合、广发稳健优选六个月持有期混合A、广发睿铭两年持有期混合A基金经理为王明旭。 简历显示，王明旭先生:经济学硕士,持有中国证券投资基金业从业证书。曾任东北证券研究所策略研究员 ...

业绩数据 - 2024年股票收盘价在3.43元 - 7.11元间波动，连续12个月低于对应经审计每股净资产[4] - 2024年销售额位居北京市场前列[7] - 截止2024年底连续19年现金分红，累计逾47亿元[11] - 2020 - 2021年累计投入约10亿元回购180,794,093股股份，约占当时总股数的8.01%[12] - 2022年公司亏损9.26亿元[12] 未来策略 - 2025年4月10日审议通过估值提升计划[5] - 推进控股股东两家子公司注入解决同业竞争问题[16] - 结合实际谋划产业布局，整合资源提升资产规模[16] - 做好存量资产盘活，研究压缩、剥离相关资产[16] - 重视市值管理，选取对标公司编制研究报告[17] 计划说明 - 董事会认为估值提升计划合理可行，有助于提升投资价值[18] - 长期破净时每年评估估值提升计划实施效果[19] - 触发长期破净且日平均市净率低于行业均值，将在业绩说明会专项说明[19] - 估值提升计划不代表对业绩等指标的承诺，目标实现有不确定性[20]

文章核心观点 - 介绍4月7日城建发展股价、市盈率、市值等情况，对比行业数据，提及机构持仓、公司业务、荣誉及2024年三季报业绩 [1] 公司情况 - 4月7日收盘4.2元，下跌9.29%，滚动市盈率PE17.22倍，总市值87.18亿元 [1] - 所处房地产开发行业市盈率排名第56位 [1] - 截至2024年三季报，279家机构持仓，其中基金279家，合计持股数26275.71万股，持股市值13.40亿元 [1] - 主营业务是房地产开发、对外股权投资和商业地产经营，主要产品为开发各种类型地产、对外股权投资以及商业经营 [1] - 连续多年荣获中国房地产开发企业500强等荣誉称号，克而瑞北京房企排名连续3年位列第二 [1] - 2024年三季报，实现营业收入117.61亿元，同比-26.72%；净利润5.45亿元，同比-8.82%，销售毛利率16.18% [1] 行业情况 - 房地产开发行业市盈率平均29.97倍，行业中值35.12倍 [1] - 行业平均PE（静）29.79倍，市净率1.37，总市值108.83亿；行业中值PE（静）28.43倍，市净率0.85，总市值57.31亿 [2]

文章核心观点 - 介绍4月1日城建发展股价、市盈率、市值等情况，股东户数变化，公司业务、荣誉，以及2024年三季报业绩 [1] 公司情况 - 4月1日收盘4.58元，下跌2.76%，滚动市盈率PE达18.78倍，总市值95.07亿元 [1] - 截至2024年9月30日，股东户数50816户，较上次减少2555户，户均持股市值35.28万元，户均持股数量2.76万股 [1] - 主营业务是房地产开发、对外股权投资和商业地产经营，主要产品为开发各种类型地产、对外股权投资以及商业经营 [1] - 连续多年荣获中国房地产开发企业500强等荣誉称号，克而瑞北京房企排名连续3年位列第二 [1] - 2024年三季报，实现营业收入117.61亿元，同比-26.72%；净利润5.45亿元，同比-8.82%，销售毛利率16.18% [1] 行业情况 - 房地产开发行业市盈率平均32.81倍，行业中值39.28倍，市净率平均1.53，中值0.92，平均总市值118.20亿，中值63.65亿 [1][2] 公司行业排名 - 城建发展在房地产开发行业市盈率排名第56位 [1]

贷款相关 - 公司向银团申请不超过15亿元贷款用于宋庄项目[1] - 贷款银团由农行城市副中心分行和工行东城支行组成[1] - 贷款期限4年，以宋庄项目土地使用权及在建工程作抵押担保[1] 会议情况 - 2025年3月25日召开第九届董事会第十一次会议，7位董事全参会[1] - 贷款议案表决7票赞成，0票反对，0票弃权[2]

中期票据注册 - 公司申请注册发行不超75亿元中期票据，获交易商协会接受，额度2年内有效（2024.11.12起）[1] 本期票据发行 - 发行2025年度第一期20亿元中期票据，期限3年，票面利率2.49%，起息日2025.3.5[1] 承销商信息 - 中信建投证券为主承销商和簿记管理人，中信银行等为联席主承销商[2] 文件查询 - 本期中期票据发行有关文件详见中国货币网和上海清算所网站[3]

投资评级 - 报告维持城建发展的"买入"评级，目标价为7.43元 [1][6] 核心观点 - 城建发展24年预计归母净亏损6.97-9.98亿元，扣非归母净亏损12.49-17.94亿元，主要由于房地产市场调整导致地产项目减值 [1] - 尽管24年亏损，但公司核心推荐逻辑未变，未来看点包括业绩结转、销售改善和城中村改造 [1][3] - 公司有望受益于北京房地产市场的率先企稳及政策催化 [1] 业绩预亏原因 - 24年业绩预亏主要由于京外及部分京内项目计提较大规模减值，参股公司北科建集团地产项目减值，以及望坛项目结转以低利润率的回迁房为主 [2] - 国信证券股价上涨35.10%预计带来公允价值变动收益8-9亿元，南微医学股价下跌28.59%预计导致投资亏损3-4亿元 [2] 未来看点 - 望坛棚改、临河村棚改项目仍有较大待结转空间，22年以来新拿地项目有望逐步结转，助推归母净利润回正 [3] - 24年公司拿地强度为31%，在北京和上海获取地块，有望在25年收获销售成果 [3] - 公司成为北京通州区棚户区改造、丰台火车站站前城中村改造项目实施主体，城中村改造有望强化北京资源禀赋 [3] 盈利预测与估值 - 24-26年归母净利润预测从10.17/13.52/14.56亿元调整至-8.65/5.16/8.40亿元，主要由于资产减值损失调高、投资收益和毛利率调低 [4][11] - 估值方式由PE调整为PB，25年合理PB为0.67倍，目标价7.43元 [4] 经营预测指标 - 24-26年营业收入预计为224.23/246.95/259.54亿元，同比增长10.12%/10.13%/5.10% [5] - 24-26年归母净利润预计为-8.65/5.16/8.40亿元，EPS为-0.42/0.25/0.40元 [5] - 24-26年毛利率预计为17.85%/19.70%/20.24%，ROE为-4.57%/2.66%/4.15% [5][12]

净利润预测 - 公司预计2024年度归属于母公司所有者的净利润为-69,706万元到-99,832万元[3] - 公司预计2024年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-124,873万元到-179,361万元[3] - 2023年同期归属于母公司所有者的净利润为55,889.37万元[6] - 2023年同期归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为52,071.75万元[6] 投资收益与亏损 - 公司参股投资企业持有的交易性金融资产股价下跌导致投资收益呈现较大负值[7] - 公司参股企业北京科技园建设（集团）有限公司预计出现较大亏损[7] - 公司尚未取得部分被投资企业2024年年度财务报告，参股企业投资收益可能对业绩预告产生影响[9] 存货跌价准备 - 公司部分非一线城市开发项目可变现净值低于成本，预计将计提存货跌价准备[8]

公司业绩 - 城建发展预计2024年度归属于母公司所有者的净利润为亏损6.97亿元到9.98亿元 上年同期为盈利5.59亿元 [1] 亏损原因 - 公司参股企业北京科技园建设（集团）有限公司预计出现较大亏损 公司按股权比例确认投资损失 [1] - 公司部分非一线城市开发项目可变现净值低于成本 预计将计提存货跌价准备 [1] 行业影响 - 公司业绩受房地产市场整体影响 [1]

会议情况 - 2025年1月13日召开第九届董事会第九次会议，7位董事全参会[1] 贷款事项 - 京顺公司向农行申请5.46亿15年期固定资产贷款，由首联公司全额担保[1] 股权关系 - 公司持有首联公司2/3股权[1] 项目情况 - 京顺公司开发黄山谭家桥镇地块酒店项目[1] 表决结果 - 贷款议案表决7票赞成，0票反对，0票弃权[2]