Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36124 Gaming and Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvania 46-21 ...

财务数据和关键指标变化 - 公司本季度实现营收指引，调整后EBITDA指引超1%，调整后FFO指引超2%以上 [11] - 应税房地产投资信托子公司（TRS）本季度EBITDA近750万美元，比之前指引高11%以上 [19] - 公司2020年11月到期的4.875%票据要约收购参与率达78.5%，节省大量成本 [20] - 新融资使公司债务到期期限延长超一年，平均借款成本降低超18个基点，可变利率债务敞口从15%降至9%以下 [21] - 截至9月30日，公司总杠杆率为5.54倍，净杠杆率为5.52倍；季度末循环信贷额度提取6000万美元，可用额度超11亿美元；本季度无股权增发活动 [22] - 公司基于扶梯收益、再融资利息节省和TRS表现，提高了本年度剩余时间的业绩指引 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 PENN主租赁 - PENN主租赁覆盖因子连续改善，明年2月Tunica度假村物业将从该主租赁中移除 [13] - 修订后的Pinnacle主租赁，截至4月30日租赁年租金覆盖率为1.81倍，实现近97.9万美元的年度运营费率扶梯收益，本季度将实现约65万美元的租金和调整付款 [14] Eldorado主租赁 - Eldorado主租赁覆盖率为1.98，季度环比提高5个基点，10月1日实现全额扶梯收益，Lumiere贷款利率从9.09%升至9.27%，与Eldorado就该物业纳入主租赁的讨论仍在进行中 [15] Boyd主租赁 - Boyd主租赁中西部资产表现良好，截至9月30日，过去12个月覆盖率为1.9倍 [16] Casino Queen物业 - Casino Queen物业覆盖率仍低于租赁要求，但截至9月30日，过去12个月已提高至1.33倍；机构投资者Standard General已获监管批准成为新的有担保贷款人，并已派遣运营人才 [16][17] Meadows租赁 - Meadows租赁在9月30日周年日获得5%的全额扶梯收益，截至9月30日过去12个月覆盖率为2.06 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 路易斯安那州市场，TRS本季度收入同比基本稳定，自6月禁烟令周年以来，开始出现同比增长迹象，巴吞鲁日市场也开始出现稳定迹象 [77][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻找投资机会，但不急于进行非最优交易，注重保护资产负债表，利用自由现金流偿还债务，为未来做准备 [9][10] - 公司目标股息支付率为AFFO的80%，会根据资产负债表状况、去杠杆进度和股票回购等因素综合考虑股息增长 [27][28] - 公司认为私募股权将继续关注博彩及博彩房地产领域的投资机会 [39] - 部分运营商认为美国宏观经济处于后期，倾向保留房地产以应对经济收缩；也有投资者和企业家希望将房地产变现 [45][46] - 公司认为拉斯维加斯房地产可能对公司资产价值有积极影响，但不会为追求增长而过度支付或进行信用稀释的交易 [50][55] - 公司认为Bellagio交易对区域博彩市场卖家预期无直接影响，人们认为Blackstone和Bellagio具有独特性 [62] - 公司持续关注加拿大等国际市场的商业赌场投资机会，优先考虑现金流具有韧性的项目，因非博彩机会现金流韧性不足 [64][65] - 公司不会参与风险过高的交易，如JACK Entertainment的交易，认为此类交易风险过高 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对本季度业绩表示满意，认为各主要租户表现良好，预计2020年将是强劲的一年 [8] - 管理层认为市场环境复杂，需谨慎对待投资机会，追求有质量的增长，不盲目扩张 [9][46] 其他重要信息 - 公司今日上午向美国证券交易委员会提交了10 - Q季度报告 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 在有限的收购环境下，公司如何考虑股息政策及2020年股息增长预期？ - 公司目标股息支付率为AFFO的80%，但会优先考虑资产负债表健康和去杠杆；目前公司有一定灵活性，会综合考虑股息支付、去杠杆和股票回购等因素，历史股息支付率接近80% [27][28][29] 问题2: 在当前可变利率债务和循环信贷额度有限的情况下，5 - 5.5倍的杠杆率区间在2020年是否更倾向于高端？ - 在无交易且当前宏观市场利率环境下，答案是肯定的 [30] 问题3: Resorts Tunica赌场能否有新运营商重新开业？ - 考虑到当地市场动态，可能性极低，且公司不会将其作为独立租赁项目保留 [32][33] 问题4: Pinnacle租赁追溯审计的租金会计处理有无差异？ - 无差异，将从本季度开始支付，年租金97.9万美元，按月支付，并会有一笔追溯调整付款 [34] 问题5: 私募股权是否对博彩领域有更多兴趣？ - 私募股权有大量资金，会继续寻找有潜力的投资机会，预计未来还会参与博彩及博彩房地产投资 [39] 问题6: Pinnacle交易的会计处理及未来结构有无变化？ - 公司与租户合作，确保合并后租赁会计处理无变化，明确了租金覆盖率的计算方式 [41] 问题7: 过去三到六个月，拥有土地的运营商关于出售房地产的讨论是否增多？ - 部分运营商因认为美国经济处于后期，倾向保留房地产；也有投资者和企业家希望变现，市场情况复杂，无单一模式 [45][46] 问题8: 拉斯维加斯房地产对公司资产价值和股票有何影响，是否值得适度溢价收购？ - 公司认为有积极影响，但不会为追求增长而过度支付或进行信用稀释的交易，会优先保护公司价值和现金流 [50][55][57] 问题9: Bellagio交易对非高端赌场或区域市场卖家预期倍数有无影响？ - 区域市场卖家未将Bellagio的17倍估值应用于自身，认为Blackstone和Bellagio具有独特性，无直接关联 [62] 问题10: 公司国际投资机会及与非博彩国内交易的优先级如何？ - 公司关注加拿大等国际市场商业赌场机会，优先考虑现金流有韧性的项目，非博彩机会现金流韧性不足 [64][65] 问题11: Standard General介入Casino Queen后，公司对该贷款回收预期有无变化？ - 时间会给出答案，公司作为无担保贷款人会继续寻求补救措施，同时按时收取租金；Standard General有相关经验，但作为有担保贷款人将主导此事，若有回收需等支票到账 [67] 问题12: 宾夕法尼亚州赌场扩张是否带来投资机会？ - 目前来看，可能有五个项目，但目前暂无可宣布的进展 [68] 问题13: 竞争对手收购JACK Entertainment资产，公司对此类交易的看法及当前交易市场观点？ - 公司认为此类交易风险过高，类似给予交易对手免费期权，公司不会参与 [74] 问题14: 路易斯安那州市场近期趋势如何？ - TRS本季度收入同比基本稳定，自6月禁烟令周年以来，开始出现同比增长迹象，巴吞鲁日市场也开始出现稳定迹象 [77][78] 问题15: MGM资产轻量化战略是否会促使其他运营商重新考虑出售租赁回租策略？ - 这需要时间来验证，目前有PENN和MGM两个案例，但MGM并非纯粹的运营公司，所有运营商都在关注并权衡变现房地产对企业估值的影响 [82][83]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36124 Gaming and Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvan ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度房地产净收入近2.56亿美元，创历史记录 [8] - 截至季度末，按过去12个月计算并调整去年完成的收购后，总杠杆率为5.62倍，净杠杆率为5.59倍 [19] - 债务中15%为可变债务，85%左右为固定利率债务 [19] - 本季度ATM无活动 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 6月30日，Penn主租赁协议下的Tunica度假村停止运营，加速了相关不动产的折旧和摊销，但移除该物业对租赁收入无影响 [9] - 4月30日Pinnacle主租赁协议到期，PENN未达到实现租金递增的水平，可能受天气和其他非经常性因素影响，公司将在接下来几周进一步了解情况 [10] - Eldorado主租赁协议方面，自10月1日收购Tropicana后开始采用OpCo/PropCo模式，目前报告的6月30日季度覆盖率能更好反映资产表现，Eldorado对Tropicana资产运营表现满意，在有新竞争对手的情况下，大西洋城业务的EBITDA同比基本持平 [11][12] - Boyd主租赁协议于4月30 - 5月1日到期，实现了全额租金递增，涉及三处物业、抵押物业和辛辛那提的Belterra Park设施 [13] - Casino Queen受益于伊利诺伊州博彩扩张立法，有管理运营竞争对手设施的机会，还将受益于体育博彩、桌面游戏、税收减免和10年税收抵免，但报告显示其覆盖率在两次报告间有所下降，不过当前季度运营表现有所改善 [14][15] - Meadows租赁协议将于9月30日 - 10月1日到期，公司已从指引上限中移除Meadows的租金递增，正密切关注其资产表现，看是否有可能实现递增 [17] TRS子公司业务 - TRS子公司本季度EBITDA表现达到此前指引，巴吞鲁日的禁烟令于6月1日到期，此前业务有适度回升，但受飓风Barry影响，长期来看，相关赌场管理团队积极改善运营表现 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续评估潜在增值交易，以增加公司46处物业的行业领先基础 [7] - 管理层每日积极与运营商合作，关注从Caesars和Eldorado合并等交易中产生的机会，以及其他运营商合理化资产组合带来的机会 [25] - 对于TRS物业，公司乐于持有，在某些情况下会考虑机会，但直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] - 对于拉斯维加斯大道资产，公司认为其波动性较大，在评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建能长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] - 公司认为其他机构进入博彩房地产资产类别会提升自身资产组合的相对价值，未来交易的增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] - 公司目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] - 公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司本季度表现稳定，超出此前发布的EBITDA和AFFO指引 [7] - 对于伊利诺伊州博彩扩张，影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 其他重要信息 - 公司根据投资者和分析师反馈，增强了信息披露，如现金NOI调节表和主租赁协议详细信息 [8] - Casino Queen的次级贷款前的担保贷款被出售给有丰富博彩经验的战略投资者，公司对其运营表现有信心 [16] - 公司微调并收紧了指引，高低端指引的唯一差异在于Penn主租赁协议11月1日到期时是否能实现全额租金递增，若实现，每月增加45万美元，年化增加540万美元 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场的活动管道情况，以及Caesars和Eldorado合并是否会带来收购机会 - 公司密切关注Caesars和Eldorado合并，也在积极寻找小型增值交易，但目前没有迫在眉睫的交易 [24] - 管理层持续与运营商合作，关注从相关交易和运营商资产组合调整中产生的机会，该领域机会具有偶发性，但公司会全力寻找增长机会 [25] 问题2: TRS物业的运营计划，是否会出售或回租，以及如何考虑管理、出售和再投资 - 公司过去5.5年一直倾向持有TRS物业，因其能利用公司的博彩经验和资产评估能力，直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] 问题3: 如何看待收购拉斯维加斯大道资产的机会，是否会增加资产组合价值 - 公司认为拉斯维加斯大道资产波动性较大，评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] 问题4: 是否能收回上季度对Casino Queen的贷款 - 目前尚不确定，需等待支票兑现，这是一项正在进行的工作 [41] 问题5: 考虑到当前REITs对该领域的兴趣，未来交易的增值水平能否与过去相同 - 其他机构进入会提升公司资产组合相对价值，未来交易增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] 问题6: 是否认为与其他REIT进行并购有价值 - 目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] 问题7: Pinnacle租赁协议是否存在争议，PENN分配公司成本的方式是否有变化 - 公司与主要租户之间不存在争议，正在了解PENN整合后如何看待覆盖率，因3月31日至6月30日覆盖率下降，需要获取更多信息 [50] 问题8: 2019年第二季度Pinnacle投资组合EBITDAR是否同比下降约2500万美元 - 从覆盖率下降与年化租赁收入的关系来看，该计算是合理的，这也是公司询问和了解情况的原因 [51] 问题9: 与3、6、9个月前相比，新进入博彩房地产领域的情况，以及对拉斯维加斯和地区性赌场物业的影响 - 任何关注该资产类别的机构都会带来积极影响，预计会有更多人参与，公司会控制自身能控制的事情，如与更多投资者接触 [57][58] 问题10: 拥有美国原住民赌场租户与传统赌场租户是否有差异 - 在商业环境中没有差异，在主权土地上则无法操作 [59][61] 问题11: 伊利诺伊州博彩扩张对公司租户和资产组合的利弊，以及对覆盖率的中期影响 - 影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 问题12: 如何看待Caesar Eldorado交易中VICI采用的远期销售协议和看跌 - 看涨结构，未来是否会考虑 - 从融资角度，公司一直考虑所有选项，包括远期销售；从资本配置角度，看跌 - 看涨结构需要匹配资金，会降低当前和潜在回报，公司更倾向正常交易，且要考虑对与租户长期合作关系的影响 [73][76] 问题13: 对非博彩资产的关注是否增加 - 关注程度没有变化，公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 问题14: 如何对Eldorado和Caesars合并等大型运营商并购交易中产生的小型交易进行评估，与过去大型交易有何不同 - 关键是要有合适的运营商和可行的商业计划，同时考虑资产位置、市场和主租赁协议结构，公司今年花更多时间与潜在运营伙伴沟通 [79][80][81] 问题15: 在当前利率环境下，是否考虑对定期贷款A进行互换、重铸和延长期限 - 公司会谨慎管理资产负债表，关注信贷市场，鉴于10年期国债利率下降和明年11月到期的10亿美元债务，有机会节省利息并锁定更长期限的利率，但目前暂无具体计划 [82] 问题16: 与运营商沟通时，他们对采用OpCo/PropCo结构是否有顾虑 - 不同运营商有不同商业理念，部分人认为拥有房地产能提供缓冲，但看到OpCo/PropCo并购活动带来的股权价值提升后，一些人开始意识到可以释放部分资产以提高运营杠杆，大多数近期交易都涉及REIT和OpCo/PropCo拆分，更多是等待合适的催化剂 [83][84]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36124 Gaming & Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvania 46-2 ...

业绩总结 - 2018年公司的总博彩收入（GGR）超过65亿美元[4] - 2018年Hollywood Casino at Charles Town的GGR为3.34亿美元[5] - 2018年Ameristar St. Charles的GGR为2.67亿美元[6] - 2018年Ameristar Kansas City的GGR为1.96亿美元[7] - 2018年公司的总AFFO（每股可分配资金）增长率为30.8%[3] - 公司的总股东回报率为72.4%[3] - 2019年第一季度，租金覆盖率为1.88倍，显示出强大的现金流稳定性[13] - 公司的主要租户年净收入约为52亿美元，企业价值为115亿美元[9] - 2018年，GLPI的总资产为67.73亿美元，显示出公司强大的资产基础[20] 用户数据 - 2018年12月31日止的最后12个月，密苏里州的总游戏收入为10.9亿美元，税收为2.76亿美元[16] - 2018年12月31日止的最后12个月，路易斯安那州的总游戏收入为7.08亿美元，税收为1.52亿美元[16] 未来展望 - 2019年每股AFFO指导中值为3.415美元，较2014年的2.61美元增长[21] - 2019年第一季度的AFFO派息比率目标为80%，实际为79.6%[23] 新产品和新技术研发 - GLPI自成立以来，年均交易价值超过13亿美元，平均收益率超过8.4%[18] 市场扩张和并购 - 公司的多样化投资组合覆盖16个州，确保现金流的耐久性[8] 负面信息 - GLPI的债务到期结构显示出良好的流动性，2019年到2029年间的债务到期总额为117.5亿美元[24] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年，GLPI获得投资级别交叉评级，显示出强大的资本获取能力[24] - 2018年，GLPI发行了10亿美元的票据，计划在2025年和2028年到期[24] - Penn Master Lease的租户最新收益覆盖率为1.88，Penn Amended Pinnacle Master Lease为1.83[29] - 所有租赁的报告最低租金覆盖率均为1.8，Eldorado Master Lease为1.2[29] - Penn Master Lease的下一个租金重置时间为2023年11月[29] - FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）是公司用于评估经营表现的重要非GAAP财务指标[34] - 公司必须每年分配90%的REIT应税收入以符合REIT资格[34] - AFFO的定义包括排除股票补偿费用和其他非现金费用[35] - FFO和AFFO不应被视为GAAP下的现金流替代指标[36]

财务数据和关键指标变化 - Q1实现近2.55亿美元房地产收入 [11] - 因Penn - Pinnacle合并等，Boyd占用成本季度减少33万美元，该数字将贯穿全年 [12] - 对Casino Queen母公司的次级贷款全额核销 [13] - 预计Q2有非现金费用以反映资产减记，但不影响Penn租金收入 [15] - 因马里兰州立法行动，降低应税REIT子公司的业绩指引 [16] - 季度末总杠杆率为5.6倍，净杠杆率为5.57倍，符合债务契约 [17] - 因俄亥俄州赌场业务疲软，收入指引有适度下降 [18] - 指引下限包含Eldorado Resorts和Boyd物业的扶梯条款，上限移除Meadows扶梯条款 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产投资组合100%出租，租户租金支付正常 [11] - 应税REIT子公司因马里兰州立法，业绩指引降低 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司严格筛选项目，追求盈利业务为股东创造价值，既关注大型项目，也重视稳健小交易提升AFFO和股息 [9][25] - 考虑与企业家合作，综合评估运营能力、信用增强、市场风险等因素确定交易价格和潜在业务价值 [59] - 行业竞争方面，新投资者进入或压缩行业资本化率，增强公司购买力，但非游戏行业投资者进入游戏领域多失败，且进入存在牌照等障碍，公司管理团队经验丰富，目标是做优质交易 [46][47][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务繁忙，虽不确定环境有重大变化，但市场上有很多小项目，且激进主义活动和低借贷成本等因素使市场有良好出售环境，非正式讨论或推动更多交易 [22][24] - 区域博彩资产比拉斯维加斯资产更稳定可靠，因能为所在州带来税收和就业，会以某种形式保留，公司将持续向市场宣传业务优势 [37][39][40] - 公司主要专注游戏业务，也关注休闲业务，但难找到像游戏业务一样现金流稳定持久的项目，未来可能拓展新领域 [64] 其他重要信息 - 今日提交了10 - Q季度财务报告，Q1新闻稿对房地产投资组合披露更友好，因会计声明和Penn - Pinnacle交易使租赁分类调整 [10][11] - 向Casino Queen母公司贷款1300万美元，其5月支付租金，目前正寻找买家但进程放缓，公司密切关注 [12][13] - Penn宣布关闭密西西比州Tunica度假村设施，不影响公司租金收入 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司业务繁忙的原因及环境变化 - 公司认为并非业务大量涌入，有一些大公司项目公开，周边也有很多州的物业在考察，不确定环境有重大变化，激进主义活动使部分项目公开，交易倍数、低借贷成本和股权估值表现良好使出售环境好，非正式讨论或推动更多交易 [22][24] 问题2: 指引中Pinnacle扶梯条款位置 - Pinnacle扶梯条款在指引高端，不在低端 [26][27] 问题3: 若大公司出售资产，对物业EBITDA影响的预期 - 需视物业位置而定，如拉斯维加斯物业与区域物业情况不同，且无统一模板，要考虑新运营商策略和数据库访问等因素 [30][31][32] 问题4: Casino Queen的风险敞口 - 占公司EBITDA的1.4%，公司希望新买家能改善运营，维持每年1400多万美元租金收入，公司会尽力影响结果 [34] 问题5: 区域博彩的下行风险及公司在资本结构中的位置 - 区域物业比拉斯维加斯物业更稳定，公司物业和运营商优质，租户高级无担保票据收益率在5.07% - 5.81%，公司股权股息收益率为6.71%，租户会优先支付租金，区域博彩资产因税收和就业因素会被保留，公司40/46的物业在主租赁协议中，目标是将更多资本投入主租赁增强信用的项目 [37][38][41] 问题6: 另一家REIT对游戏资产感兴趣的看法 - 新投资者进入或压缩行业资本化率，增强公司购买力，但非游戏行业投资者进入游戏领域多失败，进入存在牌照等障碍，公司管理团队经验丰富，目标是做优质交易 [46][47][49] 问题7: 是否会接管Casino Queen运营并放入TRS - 公司正在探索所有选项 [50] 问题8: 指引高低端差异原因 - 差异全部来自扶梯条款 [53] 问题9: Tunica资产关闭对5年重置和隐含倍数的影响 - 目前不影响租赁收入，Tunica资产对2023年Q4可变租金重置影响不大，最坏情况隐含倍数仍低于10倍 [55][57] 问题10: 与企业家合作的承保思路 - 综合考虑运营商运营能力、信用增强、市场风险等因素确定交易价格和潜在业务价值，平衡公共租户信用增强和潜在增长机会 [59] 问题11: 运营商方面的需求情况 - 运营商选择范围较窄，部分公司在某些州已达上限，但有非传统非公共运营商仍对游戏领域感兴趣并投入资金 [61][62][63] 问题12: 非游戏休闲业务的活动水平 - 公司主要专注游戏业务，也关注休闲业务，但难找到像游戏业务一样现金流稳定持久的项目，未来可能拓展新领域 [64] 问题13: Tunica关闭对租金覆盖率的敏感性 - 影响不大，Penn关闭该设施预计可提高市场利润率，对公司投资组合有增强作用 [67] 问题14: 指引中与Penn俄亥俄州赌场相关的金额及影响 - 需由Penn方面解答，与2月指引相比，本季度指引负面影响近100万美元 [68][72] 问题15: Lumiere实现真正租赁或寻找替代物业的进展 - 与运营伙伴Eldorado有讨论，但无重大进展，有进展会告知 [74] 问题16: 房东对租赁可签署性和租户出售运营的影响力 - 每份租约对继任租户有不同规定，包括牌照、运营历史、规模等方面 [75]

OR Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) xQUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36124 Gaming & Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvania 46 ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年完成15亿美元新投资，新增8处房产，房地产收入增加1.55亿美元 [8] - 第四季度EBITDA和AFFO每股收益符合2018年第三季度发布的指引 [13] - 调整后EBITDA同比增长17.3%，本季度AFFO每股收益同比增长9.1% [14] - 预计第一季度AFFO每股收益同比增长8%，2019年AFFO每股收益增长区间为7% - 8.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年无可变租金重置，Penn租约去年已重置，下次重置在2023年，其他租约下次重置在2020年 [15] - 截至2018年底，Penn主租约的12个月滚动覆盖率为1.88倍，修订后的Pinnacle主租约为1.83倍，Meadows租约为1.92倍 [16] - Boyd主租约2018年剩余时间的租赁覆盖率预计接近2倍，Eldorado收购Tropicana时租金覆盖率接近2倍 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴吞鲁日市场因2018年6月1日实施禁烟令，经济活动下滑，公司对该地区相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于安全、合理、谨慎地提升AFFO，并逐年提高股息，不盲目追求规模扩张 [44] - 2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 持续关注各类相邻和垂直领域，但尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，进入非游戏领域的交易仍需等待 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前处于经济周期后期，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34] - 公司资产负债表状况良好，84%的债务为固定利率，2019年无债务到期，下一次流动性需求在2020年11月，有足够的灵活性管理业务 [22] 其他重要信息 - 公司聘请投资银行评估战略选择，积极监测相关过程，期望提升资产运营表现 [19] - 第四季度对巴吞鲁日房产相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] - 公司扩大和拓宽了高级管理团队，欢迎Matt Demchyk和Joe Jaffoni加入 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期金融市场波动对与房产卖家的讨论及卖家预期有何影响 - 目前卖家出售意愿不强烈，市场活动与以往基本一致，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34][35] 问题2: 公司股价反弹，是否愿意使用ATM - 不太可能使用ATM，公司预计在不使用ATM的情况下将杠杆率调整到指引范围内，董事会认为公司股权当前收益率与10年期国债仍有450个基点的差距，股权价值仍存在错位 [36] 问题3: 考虑到公司债务成本优势，在当前市盈率差距下是否有机会在收购中具有竞争力，以及三重净租赁行业其他公司是否会关注游戏领域 - 公司专注自身业务，不关注竞争对手，过去一年已完成一些增值交易，证明市盈率差距不影响业务开展，主要目标是安全、合理地提升AFFO和股息 [43][44] - 公司在2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 随着人们关注公司租户稳定性和现金流，公司与其他三重净单一租户净租赁公司的估值差距有望缩小 [48] 问题4: 指引范围的差异是否基于租金是否上涨，是否存在无法达到预期的风险 - 公司采取保守态度，过去几年有过预期未实现的经历，且只有运营商清楚其业务运营表现，因此等待租金实际上涨后再确认收入 [54] 问题5: 公司是否更接近进行非游戏资产交易，可能的交易形式如何 - 进入非游戏领域可能是必然趋势，但公司尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，将继续关注并寻找机会，重点是理性、安全的增长 [56][57] 问题6: 如何看待两个新的好莱坞房产项目，它们如何融入公司投资组合 - 不确定项目发展情况，与Penn的讨论仍在进行中，预计不会纳入主租约，更关注其对现有Penn National业务的影响 [63][64] - York项目是租赁改良项目，公司无参与机会，Morgantown项目由Penn自行开发，主租约中有非竞争条款，若在非竞争区域内开设竞争设施，可变租金将设下限 [65][66] 问题7: 大型房产（如拉斯维加斯房产）是否具有更高的内在或感知价值，会否影响公司估值 - 公司更关注收益的可靠性，而非房产位置，认为区域房产收益更稳定，且区域市场与拉斯维加斯市场在经济周期、现金流生成等方面存在差异，不会为追求估值提升而追逐拉斯维加斯房产 [73][74][78] 问题8: 第四季度商誉减值费用的评估是否仅与巴吞鲁日禁烟令有关，为何在第三季度报告中未提及该费用 - 减值主要与巴吞鲁日市场经济活动下滑和禁烟令有关，2016 - 2017年因洪水带来的经济活动在2018年逐渐消退，禁烟令加速了市场下滑 [86][87] - 公司希望观察市场基本面是否恢复，年末确认市场无法回到之前水平，因此在年末进行减值评估并计提费用 [88] 问题9: 租户对现有房产进行改善投资的机会如何，是否会对覆盖率和或有租金门槛产生压力 - 租户进行重大租赁改良时需向公司询问融资意向，目前老租户认为时机尚早，新租户在第四季度刚加入 [96] - 公司与租户合作盘活未利用或可重新利用的土地，如在圣路易斯出售土地开发娱乐和滑冰中心，这比向现有设施增加资本更具机会 [96] 问题10: 闲置土地交易机会的规模如何，是否是改变游戏规则的因素 - 闲置土地交易并非改变游戏规则的因素，但可在一定程度上提高整体投资组合的效率 [98] 问题11: Casino Queen进行战略活动需要获得公司哪些同意，是否有机会促成更多交易 - 作为房东，任何替代租户都需要公司批准，存在通过这种情况促成更多交易的可能性 [101] 问题12: 2014年年中发行的10亿美元票据明年到期，以目前投资级评级，预计再融资利率是多少 - 预计10年期再融资利率在250 - 260个基点，即略高于5% [106] 问题13: 整体投资组合中，哪些资产在潜在供应增长方面存在风险 - 关注的区域是Blackhawk，因Monarch公司在该市场投入大量资金；波士顿设施和东南部马萨诸塞州设施在购买时已设定固定成本，无潜在风险 [108]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-36124 Gaming and Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvania (Stat ...