公司收购和租赁 - 公司从PENN分拆并成为一家独立的自管理和自管理的宾夕法尼亚州房地产投资信托公司[82] - 公司于2021年出售了Hollywood Casino Perryville和Hollywood Casino Baton Rouge的业务[82] - 公司与Cordish公司进行了交易,发行了7,366,683个新的合伙企业单位[82] - 公司与PENN签订了新的主租赁协议,包括调整租金条款[83] - 公司收购了Pinnacle Entertainment的大部分房地产资产,并与Boyd Gaming签订了新的主租赁协议[84] - 公司收购了Tropicana Entertainment的部分房地产资产,并与Caesars签订了新的主租赁协议[87,88] - 公司完成了对Bally's Biloxi和Bally's Tiverton的收购,并为此提供了2亿美元的预付款[90] - 公司以1.45亿美元的价格收购了Tropicana Las Vegas的建筑资产,并与Bally's签订了50年期的地面租赁合同[91] - 公司以1亿美元的价格收购了位于罗克福德的土地资产,并与815 Entertainment签订了99年期的地面租赁合同[96] 财务数据 - 公司报告三个月和九个月期间总收入和营业收入分别为3.596亿美元和2.683亿美元，以及10.714亿美元和7.734亿美元，同比有所增长[96] - 总收入增加主要由于最近的收购事项增加了现金租金收入1,620万美元[96] - 租赁合同的年度增长调整为380万美元[96,97] - 投资租赁、融资应收款和有利租金调整的累积增加为590万美元[97] - 可变租金收入减少80万美元[97] - 总房地产收入较上年同期增加9610万美元[98]，主要由于最近的收购使现金租金收入增加5680万美元[98] - 租赁合同的升级使收入增加1110万美元[98] - 投资租赁和融资应收款的溢价增加2700万美元[98] - 直线租金调整增加2490万美元[98] - 地租收入增加140万美元[98] - 可变租金减少70万美元[99] - 公司三个月和九个月期间的净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.893亿美元、2.544亿美元、2.512亿美元和3.271亿美元[113] - 公司三个月和九个月期间的总房地产收入分别增加2,570万美元和9,610万美元,主要由于最近的收购以及租金上涨[114][115][116] - 公司三个月和九个月期间的租金收入分别增加2,440万美元和8,430万美元,主要由于最近的收购[114][116] - 公司三个月和九个月期间的利息收入分别增加130万美元和1,180万美元,主要由于投资租赁和融资应收款的利息收入增加[114][116] - 公司三个月和九个月期间的直线租金调整分别增加590万美元和2,490万美元[115][116] - 公司三个月和九个月期间的投资租赁和融资应收款的利息收入分别增加580万美元和2,700万美元[115][116] - 公司三个月和九个月期间的地租收入分别增加360万美元和140万美元,主要由于Bally's Master Lease的增加[116] - 公司三个月和九个月期间的可变租金分别减少80万美元和70万美元[115][116] 运营费用 - 三个月运营费用增加7500万美元[100]，主要由于上年出售Tropicana Las Vegas大楼资产给Bally's而产生6740万美元税前收益[100] - 信用损失准备金增加160万美元[100] - 折旧费用增加600万美元[101] - 获得2.2百万美元的财产转让税返还[101] - 九个月运营费用增加7710万美元[102]，主要由于上年出售Tropicana Las Vegas大楼资产给Bally's而产生6740万美元税前收益[102] - 折旧费用增加1820万美元[102] - 信用损失准备金减少480万美元[102] - 获得2.2百万美元的财产转让税返还[102] - 运营费用总体增加461.5%,主要是处置收益减少67,408千美元[119] - 折旧费用增加10.0%和10.1%,主要是新增租赁资产和缩短部分资产使用年限[119] - 信用损失准备增加1,632千美元,主要是新增的Rockford租赁和贷款[119,120] 融资和风险 - 公司可以根据信用协议获得额外的定期贷款承诺和贷款,但总额不得超过12亿美元加上6000万美元的交易费用和成本[129] - 定期贷款利率为SOFR利率加上0.85%至1.7%的利差,或基准利率加上0.0%至0.7%的利差,承诺费率为0.125%至0.3%[130] - 公司无需在到期前偿还定期贷款,但需要用100%的替代收购债务净收益偿还[131,132] - 定期贷款协议包含财务和其他常见的限制性条款,如资产负债率、固定收益比率等[133] - 公司获得了17.5亿美元的循环信贷额度,其中可以分配700万美元用于桥接循环贷款[134,135] - 公司有57.75亿美元的未偿还高级无担保债券,并可以随时赎回[137] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，主要来自于公司的6,285.5百万美元债务[141] - 公司5,675.0百万美元的债务为固定利率的无担保债券，到期日从1年到8.5年不等[142] - 利率上升可能会增加公司收购的融资成本，以及可变利率债务的成本[142] - 利率上升还可能限制公司在债务到期时进行再融资的能力,并增加再融资时的利息支出[142] - 公司可能通过利率互换协议来管理或对冲与借款相关的利率风险,但作为房地产投

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度公司房地产总收入超2022年同期超3000万美元，现金租金收入增加主要因Bally's Biloxi和Tiverton资产以及Tropicana Las Vegas土地租赁 [10] - 运营费用增加2890万美元，主要因Cordish租赁信贷损失准备增加和折旧费用增加 [11] - 预计该租赁全年全额递增420万美元，PENN修订的Pinnacle和Boyd主租赁将于2024年5月1日进行租金重置 [12] - 目前土地开发项目已花费超5600万美元，总项目支出将达7800万美元，开业后将以8.25%的资本化率产生租金 [13] - 2023年调整后每股可分配资金（AFFO）稀释后每股指导范围为3.66 - 3.68美元，该指导不包括未来交易影响 [14] - 预计从11月开始，修订后的PENN租赁百分比租金年化减少500 - 600万美元，受此前五年重置期内赌场因疫情关闭影响 [35] - 资产负债表方面，净杠杆率略低于EBITDA的五倍，通过市价发行计划筹集约1450万美元，主租赁租金覆盖率截至上季度末在1.96% - 2.76%之间 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续构建和加强博彩投资组合，目前共有59处房产，自2013年从PENN分拆时的19处增加而来 [7] - 公司致力于将对话转化为实际成果，专注挖掘机会审慎配置股东资本以增加长期每股内在价值 [19] - 公司业务模式具有一致性和简单性，注重透明度以支持机构化，管理公司注重长期，资产负债表保守杠杆 [15][16][17] - 公司认为自身与银行、私募股权或其他上市房地产投资信托不同，团队有丰富博彩经验和创新交易记录，作为上市公司可利用资产负债表匹配资金 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场情况可能有所改善，未来几年前景积极，但会保持谨慎 [51] - 传统资本来源不丰富且不可预测，这为公司带来机会 [42] - 公司虽未找到适合在加拿大的项目，但会继续关注，因各省税收和监管结构不同，目前认为风险大于回报 [73][74] - 公司认为信用市场混乱曾减缓并购环境，但随着信用市场恢复正常，预计会看到大型博彩公司剥离或收购资产，交易讨论在过去一个季度有所增加 [128][152] 其他重要信息 - 巴吞鲁日项目将于8月底开业，预算增至7800万美元用于项目改进 [8] - 公司与Bally's就Tropicana有长期土地租赁，已承诺为该地块基础设施和建设投入1.75亿美元，希望随着项目发展有更多机会 [32] - A's和Bally's的棒球体育场项目设计进展迅速，相关会议多且细节丰富 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: PENN建设项目资金部署计划如何 - 公司了解PENN在项目建筑、设计和规划方面进展良好，认为项目会相对快速推进 [46][47] 问题: 目前竞争格局如何，公司在当前环境下执行能力及将对话转化为实际机会的能力怎样 - 公司认为市场情况可能改善，未来几年前景积极 银行和私募股权在房地产领域的表现变化为公司带来机会 公司团队经验和资产负债表优势使其在交易中有优势 [51][52][66] 问题: 公司对拓展加拿大市场的意愿如何 - 公司一直关注加拿大市场，但因税收问题未找到合适项目 各省税收和监管结构不同，目前认为风险大于回报，但会继续关注 [73][74] 问题: 租金覆盖率相关情况及未来交易是否会有不同经济模式 - 公司过去租金覆盖率表现良好，会根据具体情况和疫情前情况综合判断 未来交易需具体情况具体分析 [59][99] 问题: 公司对股息政策是否会改变，是否会考虑股票回购 - 股息主要由应税收入和房地产投资信托所需分配决定，目前无法减少股息 目前不考虑股票回购，需股价持续折价且资金积累到一定程度才会考虑 [107][108] 问题: 自去年6月以来无新收购公告，环境或流程是否有变化使交易更易达成 - 公司认为交易有不确定性，会长期努力构建投资组合，虽目前无新收购公告，但有很多工作在进行，预计未来几年投资组合会扩大 [111][113][120] 问题: 修订后的主租赁情况及单一物业租赁重置情况 - 2024年主租赁重置预计积极，但目前无法给出具体数字 单一物业租赁情况类似，需等待观察 [93][124] 问题: 林肯期权从2024年延长到2026年的原因及相关潜在情况 - 作为Tropicana释放九英亩土地谈判的一部分，公司协商将林肯期权延长至2026年12月，希望在再融资事件后，对方能调整禁止出售该资产的条款 [126] 问题: 过去一个季度讨论进度受信贷环境和宏观观点影响如何 - 年初公司讨论集中在为企业提供获取资本的独特解决方案，随着信贷市场恢复正常，预计会看到更多大型博彩公司的资产交易，整体交易讨论在过去一个季度有所增加 [152] 问题: 对庞帕诺赌场资产售后回租交易的看法及参与可能性 - 公司愿意与Caesars在庞帕诺进行赌场资产售后回租交易，也希望与Cordish在更多方面合作，但目前尚未有具体进展 [137][139] 问题: 2024年PENN、Pinnacle和Boyd主租赁百分比租金增加是否会超过2023年PENN租赁重置的减少 - 公司预计2024年百分比租金会增加，因之前重置期有疫情关闭情况，新重置期不会有，但目前无法给出具体数字 [140] 问题: 若年底所有审批通过，体育场项目时间线如何 - 这是A's的项目，他们希望在2028赛季开始使用该公园，倒推时间来看项目容错空间小 公司参与部分包括前期拆除和后期部分基础设施建设 [147][174][176]

公司资产与投资组合情况 - 2023年6月30日，公司投资组合包含59处博彩及相关设施，总面积约3020万平方英尺，物业出租率达100%[164] 股息与单位发行情况 - 2023年第一季度，公司因出售建筑支付每股0.25美元的特殊收益和利润股息[162] - 2023年1月3日，公司向Bally's关联方发行286,643个运营合伙单位[163] 资金提供与租赁协议情况 - 公司同意为PENN奥罗拉河船赌场搬迁提供最高2.25亿美元资金，上限利率7.75%；应PENN要求，将按当前市场利率为好莱坞赌场乔利埃特搬迁及相关酒店建设提供最高3.5亿美元资金[167] - PENN 2023主租赁协议的基本租金为2.322亿美元，固定且年增长率1.50%，首次增长从2023年11月1日开始[169] - 修订后的2023 PENN主租赁协议租金调整为2.841亿美元，包括2.082亿美元建筑基本租金、4300万美元土地基本租金和3290万美元百分比租金[169] 历史收购情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[168] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元现金收购Tropicana的房地产资产[171] - 2018年10月1日，公司向Caesars提供2.46亿美元贷款，利率前期9.09%，后为9.27%[174] - 2020年9月29日，公司与Caesars就马蹄铁圣路易斯物业签订新的三净租赁协议，租金年增长率后续有调整[174] - 2021年6月3日，公司子公司以约3.4亿美元现金收购Tropicana Evansville的不动产资产，以约1.44亿美元现金收购Dover Downs Hotel & Casino的不动产资产，并加入新的Bally's Master Lease[175] - 2022年9月，公司为收购Bally's Biloxi和Bally's Tiverton预存高达2亿美元，2023年1月3日交易完成时该金额连同900万美元交易费计入公司账目，公司还有权在2026年12月31日前以7.71亿美元及5880万美元额外租金收购Bally's Twin River Lincoln Casino Resort的不动产资产[177] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从PENN收购Tropicana Las Vegas的不动产；2022年9月26日，Bally's以约1.45亿美元现金收购其建筑资产和PENN的股权，公司获税前收益6740万美元、税后收益5280万美元，并签订初始期限50年的地面租赁协议[178][179] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从PENN收购Morgantown土地并租回，租赁初始期限20年，租金按规定递增，Hollywood Casino Morgantown于2021年12月22日开业[181] - 2020年11月25日，公司以2820万美元出售Hollywood Casino Baton Rouge运营权给Casino Queen，保留不动产并签订租赁协议，初始期限15年，租金按规定递增，预计2023年8月底完成项目，租金调整以反映8.25%的收益率，项目成本约7800万美元[182] - 2021年12月6日，公司宣布以约18.1亿美元收购Cordish旗下赌场不动产资产，2021年12月29日完成收购Live! Casino & Hotel Maryland并签订租赁协议，2022年3月1日以6.89亿美元收购另外两家赌场不动产并签订租赁协议，两份协议初始期限39年，第二年起租金每年递增1.75%[183] 体育场开发意向情况 - 2023年5月13日，公司与相关方就开发体育场达成意向，公司预计为硬建设成本出资高达1.75亿美元，开发期间租金按已出资的8.5%计算，首笔1500万美元建设费用不增加租金[180] 财务数据关键指标变化 - 营收与运营收入 - 2023年第二季度，公司总营收3.566亿美元、运营收入2.383亿美元，2022年同期分别为3.265亿美元和2.371亿美元；2023年上半年，总营收7.118亿美元、运营收入5.051亿美元，2022年同期分别为6.415亿美元和4.369亿美元[186] - 2023年第二季度，房地产总收入增加3010万美元至3.566亿美元，主要因近期收购增加现金租金收入1480万美元、租赁递增收益370万美元等；2023年上半年，房地产总收入增加7030万美元，主要因近期收购增加现金租金收入4060万美元、租赁递增收益730万美元等[187] - 2023年第二季度和上半年总收入分别为3.56589亿和7.11803亿美元，较上年同期增长[193] - 2023年Q2房地产总收入为3.566亿美元，较去年同期增加3010万美元，增幅9.2%；H1为7.118亿美元，较去年同期增加7030万美元，增幅11.0%[202][203][204] - 2023年Q2租金收入为3.192亿美元，较去年同期增加2970万美元，增幅10.2%；H1为6.372亿美元，较去年同期增加5990万美元，增幅10.4%[202] - 2023年Q2房地产利息收入为3740万美元，较去年同期增加41.4万美元，增幅1.1%；H1为7460万美元，较去年同期增加1050万美元，增幅16.3%[202] 财务数据关键指标变化 - 运营费用 - 2023年第二季度，总运营费用增加2890万美元，主要因信贷损失拨备增加2580万美元、折旧费用增加580万美元；2023年上半年，总运营费用增加210万美元，折旧费用增加1220万美元，信贷损失拨备减少650万美元[187] - 2023年Q2运营费用为1.183亿美元，较去年同期增加2890万美元，增幅32.3%；H1为2.067亿美元，较去年同期增加209万美元，增幅1.0%[208] - 2023年Q2土地权和土地租赁费用为1190万美元，较去年同期增加17.2万美元，增幅1.5%；H1为2390万美元，较去年同期减少152万美元，减幅6.0%[208][209] - 2023年Q2一般及行政费用为1260万美元，较去年同期增加42.7万美元，增幅3.5%；H1为2910万美元，较去年同期增加115万美元，增幅4.1%[208][210] - 2023年Q2折旧费用为6570万美元，较去年同期增加577万美元，增幅9.6%；H1为1.313亿美元，较去年同期增加1220万美元，增幅10.2%[208][212] - 2023年Q2信用损失拨备为2810万美元，较去年同期增加2580万美元，增幅1162.5%；H1为2240万美元，较去年同期减少648万美元，减幅22.4%[208][213][215] 财务数据关键指标变化 - 其他费用与净收入 - 2023年上半年土地权和地面租赁费用减少150万美元，因上一年有270万美元加速土地权摊销[188] - 2023年上半年一般及行政费用增加110万美元，主要是基于股票的薪酬费用增加[188] - 2023年第二季度和上半年其他费用分别减少220万和250万美元，因现金余额利息收入增加[192] - 2023年第二季度和上半年净收入分别增加440万和7130万美元，主要因上述差异及所得税费用变化[192] - 2023年第二季度和上半年净收入分别为1.60137亿和3.48807亿美元，较上年同期增长[193] 财务数据关键指标变化 - FFO、AFFO和Adjusted EBITDA - 2023年第二季度FFO、AFFO和Adjusted EBITDA分别为2.254亿、2.504亿和3.255亿美元，较上年同期增长[199] - 2023年上半年FFO、AFFO和Adjusted EBITDA分别为4.791亿、4.991亿和6.486亿美元，较上年同期增长[200] - 2023年FFO、AFFO和Adjusted EBITDA增长归因于上述项目及相关调整[201] 财务数据关键指标变化 - 租金收入预测 - 公司预计2023年修订后的Penn主租赁协议年度百分比租金将减少500 - 600万美元，年度建筑基础租金将增加420万美元，整体租金收入减少10 - 30万美元[203] 财务数据关键指标变化 - 利息费用与收入 - 2023年Q2和H1利息费用分别增加110万美元和460万美元，归因于为收购融资的借款增加[216][217] - 2023年Q2和H1利息收入分别增加120万美元和540万美元，源于现金存款市场利率提高[216][218] 财务数据关键指标变化 - 票据赎回与成本注销 - 2023年H1公司赎回5亿美元、利率5.375%的高级票据，注销0.6百万美元递延发行成本[219] - 2023年2月12日，公司赎回全部5亿美元、利率5.375%的2023年到期高级票据，支付5.075亿美元，产生债务提前清偿损失60万美元[246] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2023年和2022年H1经营活动净现金分别为4.931亿美元和4.585亿美元，增长3470万美元[223] - 2023年和2022年H1投资活动使用现金分别为4.459亿美元和2.891亿美元，2023年主要用于收购房地产资产[224] - 2023年和2022年H1融资活动使用现金分别为2.769亿美元和8.877亿美元，2023年主要是偿还长期债务等[225] - 2023年和2022年H1资本支出分别约为2690万美元和1000万美元，主要用于好莱坞赌场巴吞鲁日项目[227] 信贷协议情况 - 2022年9月公司签订6亿美元定期贷款信贷协议，2023年1月3日全额提取用于收购[228][230] - 2022年5月公司签订17.5亿美元循环信贷协议，2022年9月修订，2023年6月30日有1500万美元未偿还[235][236][239] - 截至2023年6月30日，修订后信贷协议下可用借款额度为17.346亿美元[239] 债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有62.905亿美元债务，其中56.75亿美元为高级无抵押票据，固定利率，到期日约1至8.5年[255] - 2023年6月30日，固定利率长期债务总计5.675亿美元，2024 - 2027年及以后到期金额分别为4亿美元、8.5亿美元、9.75亿美元、3.45亿美元，平均利率分别为3.35%、5.25%、5.38%、4.36%[257] - 2023年6月30日，可变利率长期债务总计6.15亿美元，2026 - 2027年到期金额分别为1.5万美元、60万美元，平均利率分别为4.74%、4.66%[257] 信贷协议利率与契约情况 - 循环信贷协议下贷款利率，SOFR贷款适用利差为0.725% - 1.40%，当前为1.05%；基准利率贷款适用利差为0.0% - 0.4%，当前为0.05%；循环信贷额度承诺费为0.125% - 0.3%，当前为0.25%[240] - 2023年6月30日，公司遵守修订信贷协议和高级票据的所有财务契约要求[241][249] - 高级票据赎回价格通常为面值100%加“足额”赎回溢价和应计未付利息，若在到期前90天内赎回，为面值100%加应计未付利息；控制权变更且评级下降时，需按面值101%加应计未付利息回购[243] 公司税收与未来规划及风险情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除，不包括净资本收益）以符合REIT税收资格[250] - 公司预计未来增长主要来自收购博彩及其他物业出租给第三方，若完成重大收购，现金需求可能大幅增加，可能需通过股权或债务融资[252] - 公司主要市场风险为利率风险，利率上升会使收购融资和可变利率债务成本增加，公司可通过利率互换协议管理利率风险，但REIT相关法规限制其对冲能力[254][255] 历史减值损失情况 - 2022年Q2公司因出售多余土地产生330万美元减值损失[211]

财务数据和关键指标变化 - 公司总收入同比增长超过40百万美元,主要来自新增的BallyÂ's Black Hawk、Rock Island、Biloxi和Tiverton物业带来的租金收入增加 [2][4] - 现金租金收入同比增加约15百万美元,其中新增物业贡献8百万美元,Trop LV土地租赁贡献2.6百万美元,其他因素如租金升幅和百分比租金增加贡献4.7百万美元 [4] - 经营费用同比下降26.8百万美元,主要由于冲回之前对Cordish租赁的信用损失准备所致,部分被折旧费用增加所抵消 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未披露各业务线的具体数据和指标变化情况 [无] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未披露各市场的具体数据和指标变化情况,但管理层表示整体美国区域博彩市场保持平稳,没有看到明显下滑迹象 [40] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于提高租赁资产质量,寻求新的投资机会,保持谨慎乐观态度 [5][17][48] - 公司认为在当前银行业环境下,其独特的融资能力和依赖性使其相对于其他竞争对手更具优势 [17][48] - 公司正在密切关注一些潜在的国际市场机会,但需要深入了解当地法律法规和税收政策 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为博彩行业收入的稳定性在当前经济环境下尤为突出,即使在疫情等极端情况下公司也能获得稳定的租金收入 [7][8] - 管理层对2023年剩余时间的公司表现持乐观态度 [3] - 管理层认为公司的保守财务政策和灵活的融资能力使其在当前不确定的宏观环境下更具优势 [41][48] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Greg McGinniss 提问** 询问租金覆盖率下降是否意味着行业出现下行趋势 [7] **Peter Carlino 和 Desiree Burke 回答** 租金覆盖率仍高于2019年疫情前水平,公司认为租金收入不会受到重大威胁 [7][8] 问题2 **Smedes Rose 提问** 询问在当前环境下公司的投资机会和竞争格局 [16][17] **Matthew Demchyk 回答** 公司凭借灵活的融资能力和成本优势在当前环境下相对竞争对手更具优势,正在积极寻找新的投资机会 [17][48] 问题3 **Todd Thomas 提问** 询问公司在评估新投资时是否会调整收益要求 [25][26] **Brandon Moore 回答** 公司的投资评估方法没有发生变化,仍需要适当的收益率,具体取决于每个项目的风险特征 [25]

公司投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包含59个博彩及相关设施，总面积约3020万平方英尺，物业出租率达100%[161] 公司股息情况 - 2023年第一季度，公司因出售建筑支付每股0.25美元的特殊收益和利润股息[159] PENN主租赁协议情况 - 2023年1月1日起，原PENN主租赁协议修订，移除部分物业并加入新主租赁协议，公司将为PENN的部分项目提供最高57500万美元资金，其中奥罗拉项目资金上限22500万美元，利率7.75%[163][164] - PENN 2023主租赁协议基本租金23220万美元，年增长率1.50%，2023年11月1日开始首次增长；修订后的2023 PENN主租赁协议租金调整为28410万美元[165] 公司房地产收购情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle的大部分房地产资产；2020年5月，公司以5770万美元贷款收购Belterra Park房地产资产[165] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的部分房地产资产[167] - 2021年6月3日，公司子公司以约3.4亿美元收购Tropicana Evansville的100%股权，又以约1.44亿美元从Bally's购买Dover Downs酒店和赌场的房地产资产，加入初始年租金4000万美元、初始期限15年的Bally's Master Lease[171] - 2022年4月1日，公司以1.5亿美元收购Bally's三家黑鹰赌场和Bally's Quad Cities赌场及酒店的土地和房地产资产，加入Bally's Master Lease，年租金增加1200万美元[172] - 2023年1月3日，公司以6.35亿美元收购Bally's Biloxi和Bally's Tiverton的土地和房地产资产，加入Bally's Master Lease，年租金增加4850万美元，租金按CPI调整，下限1%，上限2%，CPI需达0.5%[173] - 2022年9月，公司为收购Bally's Biloxi和Bally's Tiverton预存最多2亿美元，2023年1月3日结算时抵减并收取900万美元交易费，公司有机会在2024年12月31日前以7.71亿美元收购Bally's Lincoln，增加租金5880万美元[174] - 2022年9月26日，Bally's以约1.45亿美元收购Tropicana Las Vegas的建筑资产和股权，公司获税前收益6740万美元、税后5280万美元，公司保留土地所有权并签订初始年租金1050万美元、期限50年的地面租赁协议，租金按CPI调整[176] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷收购PENN在宾夕法尼亚州莫根敦在建博彩设施的土地，租回给PENN关联公司，初始年租金300万美元，租金按规定调整，该设施于2021年12月22日开业[177] - 2021年12月29日和2022年3月1日，公司分别以一定价格收购Live! Casino & Hotel Maryland和Live! Casino & Hotel Philadelphia、Live! Casino Pittsburgh的房地产资产，签订初始期限39年的租赁协议，年租金分别为7500万美元和5000万美元，从第二年起租金每年递增1.75%[179] Caesars主租赁协议情况 - 2020年6月15日修订并重述Caesars主租赁协议，第三租赁年起，年土地基本租金增至约2360万美元，年建筑基本租金增至约6210万美元[168] - 2020年12月18日，Caesars与公司交换房地产资产，公司支付570万美元现金，年建筑基本租金增至6250万美元，年土地租金增至2370万美元[169] - 2018年10月1日，公司向Caesars提供2.46亿美元贷款，2020年9月29日交易完成，公司与Caesars签订新的净租赁协议[170] 公司运营合伙单位发行情况 - 2023年1月3日，公司向Bally's的关联方发行286643个运营合伙单位；此前，公司向Cordish的关联方发行7366683个运营合伙单位[160] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度，公司总收入3.552亿美元，营业收入2.668亿美元，分别较去年同期的3.15亿美元和1.998亿美元增长[183] - 2023年第一季度，公司房地产总收入增加4020万美元至3.552亿美元，主要因收购增加现金租金收入2580万美元、租金递增350万美元等；总运营费用减少2680万美元，主要因信贷损失拨备变化；其他费用减少20万美元；净收入增加6700万美元[183] - 2023年第一季度与2022年第一季度合并运营结果对比：总收入从3.14966亿美元增至3.55214亿美元，总运营费用从1.1517亿美元减至8836.5万美元，营业收入从1.99796亿美元增至2.66849亿美元等[187] - 2023年第一季度净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.887亿美元、2.538亿美元、2.486亿美元和3.231亿美元，2022年同期分别为1.217亿美元、1.803亿美元、2.186亿美元和2.933亿美元[192] - 2023年第一季度净收入增加主要归因于总收入增加4020万美元和运营费用减少2680万美元[192] - 2023年第一季度FFO增加是由于排除物业处置收益和房地产折旧后的相关项目[193] - 2023年第一季度AFFO和调整后EBITDA增加是由于上述项目减去表格中提到的调整项[193] - 2023年第一季度房地产总收入为3.552亿美元，较2022年同期的3.150亿美元增加4020万美元[194][195] - 2023年第一季度租金收入为3.17968亿美元，较2022年同期的2.87777亿美元增加3019.1万美元，增幅10.5%[194] - 2023年第一季度房地产利息收入为3724.6万美元，较2022年同期的2718.9万美元增加1005.7万美元，增幅37.0%[194] - 2023年第一季度房地产总收入增加得益于近期收购使现金租金收入增加2580万美元[195] - 2023年第一季度较2022年同期从租赁升级中受益350万美元[195] - 2023年第一季度公司有120万美元的有利可变租金重置[195] - 2023年第一季度总运营费用为8836.5万美元，较2022年同期的1.1517亿美元减少2680.5万美元，降幅23.3%[198] - 2023年第一季度土地使用权和土地租赁费用为1201.4万美元，较2022年同期的1370.4万美元减少169万美元，降幅12.3%[198] - 2023年第一季度一般及行政费用为1645万美元，较2022年同期的1573.2万美元增加71.8万美元，增幅4.6%[198] - 2023年第一季度折旧费用为6555.4万美元，较2022年同期的5912.9万美元增加642.5万美元，增幅10.9%[198] - 2023年第一季度信用损失拨备为 - 565.3万美元，较2022年同期的2665.6万美元减少3230.9万美元，降幅121.2%[198] - 2023年第一季度净现金运营活动提供2.412亿美元，较2022年同期的2.332亿美元增加800万美元[213] - 2023年第一季度投资活动使用现金4.221亿美元，较2022年同期的1.314亿美元增加2.907亿美元[214] - 2023年第一季度融资活动使用现金5140万美元，较2022年同期的6.703亿美元减少6.189亿美元[215] - 2023年第一季度资本支出约为980万美元，较2022年同期的240万美元增加740万美元[217] 公司信贷额度及债务情况 - 公司于2023年1月3日提取了6亿美元定期贷款信贷额度用于收购[220] - 截至2024年12月31日，公司有权将修订信贷协议下最多7亿美元的现有循环承付款项重新分配至新的循环信贷安排[226] - 过渡循环信贷安排下的贷款每年需摊销1%，偿还金额不可再借，相应承付款项将自动重新分配至修订信贷协议下的现有循环信贷安排[227] - 截至2023年3月31日，修订信贷协议下的未偿还金额为6000万美元，信用证下的或有负债约为40万美元，可用借款额度为16.896亿美元[229] - 循环信贷安排下借款的利率，SOFR贷款适用利差为0.725% - 1.40%，基本利率贷款适用利差为0.0% - 0.4%，当前SOFR贷款适用利差为1.05%，基本利率贷款为0.05%；循环信贷安排的承付款项需支付0.125% - 0.3%的安排费，当前费率为0.25%[230] - 截至2023年3月31日，公司有56.75亿美元的高级无抵押票据未偿还[232] - 2023年2月12日，公司赎回了全部5亿美元、利率5.375%、2023年到期的高级无抵押票据，赎回金额为5.075亿美元，产生提前偿债损失60万美元[236] - 截至2023年3月31日，公司债务为63.355亿美元，其中56.75亿美元为固定利率的高级无抵押票据，到期日为1 - 9年[245] - 截至2023年3月31日，固定利率长期债务总计56.75亿美元，不同到期区间平均利率分别为3.35%、5.25%、5.38%、4.36%；可变利率长期债务总计6600万美元，不同到期区间平均利率分别为4.30%、4.38%[247] 公司财务契约遵守情况 - 截至2023年3月31日，公司遵守修订信贷协议和高级无抵押票据的所有财务契约要求[231][239] 公司REIT税收分配情况 - 公司通常每年需分配至少90%的REIT应纳税所得以符合REIT税收资格，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，若低于最低分配额将缴纳4%的消费税[240]

财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第四季度总收入超过2021年同期水平5000万美元,主要由Live!交易推动,增加了约3100万美元的现金租金收入 [11] - 现金租金收入增加300万美元,主要来自Bally's Black Hawk和Rock Island物业 [11] - 租金收入增加260万美元,主要来自Tropicana LV土地租赁 [11] - 非现金收入增加约800万美元,主要来自投资和租赁调整 [11] - 运营费用减少3300万美元,主要由于Cordish租赁的信用损失准备金转回 [11] - 净杠杆率降至略低于5倍EBITDA [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度实现了PENN主租赁的全部上调,年度基本租金增加570万美元,其中100万美元在2022年确认 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与PENN Entertainment达成新的固定租金协议,显著降低了过去租金波动的风险 [9] - 公司签署协议,为PENN在伊利诺伊州Aurora和Joliet的物业搬迁提供资金,并为俄亥俄州哥伦布市的新酒店和拉斯维加斯M酒店的第二座酒店塔楼提供长期资金 [9] - 公司完成了对Bally's Tiverton和Bally's Hard Rock Biloxi物业的收购 [10] - 公司致力于优化资产负债表,目前杠杆率处于历史最低水平 [10] - 公司将继续关注并购机会,并保持5倍至5.5倍的杠杆率目标 [40] - 公司认为当前经济和货币政策环境充满不确定性,但其业务模式能够应对这种环境 [16] - 公司将继续扩大租户名单,与潜在合作伙伴保持对话,并加强作为合作房东的声誉 [17] - 公司认为当前行业竞争加剧,但仍有许多机会 [48] - 公司认为当前资本成本上升,可能导致未来交易收益率略微上升 [32] - 公司认为当前市场上有更多买家,但尚未影响其交易成功率 [50] - 公司认为当前市场上有更多买家,但尚未影响其交易成功率 [50] - 公司认为当前市场上有更多买家,但尚未影响其交易成功率 [50] - 公司认为当前市场上有更多买家,但尚未影响其交易成功率 [50] - 公司认为当前市场上有更多买家,但尚未影响其交易成功率 [50] - 公司认为当前市场上有更多买家,但尚未影响其交易成功率 [50] - 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公司基本信息 - 公司于2013年2月13日成立，11月1日完成从PENN的分拆[439] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司总资产为109.30386亿美元，2021年为106.90449亿美元[427] - 截至2022年12月31日，公司总负债为68.1229亿美元，2021年为73.00309亿美元[427] - 截至2022年12月31日，公司普通股发行和流通股数为2.6072703亿股，2021年为2.47206937亿股[428] - 截至2022年12月31日，公司总权益为41.18096亿美元，2021年为33.9014亿美元[428] - 2022年，公司投资性房地产净值为77.07935亿美元，2021年为77.77551亿美元[427] - 2022年，公司租赁融资应收款净值为19.03195亿美元，2021年为12.0167亿美元[427] - 2022年，公司现金及现金等价物为2.39083亿美元，2021年为7.24595亿美元[427] - 2022年，公司长期债务净额为61.28468亿美元，2021年为65.52372亿美元[427] - 2022年总营收为13.11685亿美元，2021年为12.16351亿美元，2020年为11.53165亿美元[431] - 2022年净收入为7.03285亿美元，2021年为5.34086亿美元，2020年为5.05711亿美元[431] - 2022年归属于普通股股东的基本每股收益为2.71美元，2021年为2.27美元，2020年为2.31美元[431] - 2022年经营活动提供的净现金为9.20126亿美元，2021年为8.03778亿美元，2020年为4.28077亿美元[437] - 2022年投资活动使用的净现金为3.54488亿美元，2021年为10.30834亿美元，2020年为0.9487亿美元[437] - 2022年融资活动使用的净现金为10.5115亿美元，2021年提供的净现金为4.43069亿美元，2020年为0.63169亿美元[437] - 2022年末现金及现金等价物为2.39083亿美元，2021年末为7.24595亿美元，2020年末为4.86451亿美元[437] - 2022年发行普通股净收益为6.11256亿美元，2021年为6.62338亿美元，2020年为3.20873亿美元[437] - 2022年支付股息7.70858亿美元，2021年为6.33901亿美元，2020年为2.30522亿美元[437] - 2022年12月31日，使用权资产和土地权净值为8.34067亿美元，2021年为8.51819亿美元[529] - 2022年，公司记录了270万美元的加速土地权摊销[531] - 截至2022年12月31日，未来土地权摊销费用总计6.52824亿美元[532] - 2022年12月31日，公司经营租赁负债现值为1.81965亿美元[533] - 2022年租赁总成本为4909.3万美元，2021年为3859.7万美元[536] - 2022年12月31日，经营租赁加权平均剩余租赁期限为51.09年，加权平均折现率为6.6%[537] - 2022年12月31日，融资租赁负债现值为5379.2万美元[538] - 2022年12月31日，公司高级无担保票据公允价值为57.15963亿美元，2021年为66.45574亿美元[544] - 2022年12月31日，公司长期债务净额为61.28468亿美元，2021年为65.52372亿美元[546] - 截至2022年12月31日，公司高级无抵押票据未偿还余额为61.75亿美元，2021年12月13日发行8亿美元3.25%高级无抵押票据，发行价为面值的99.376% [562] - 公司401(k)计划为员工选择性工资递延提供50%的匹配缴款，最高为符合条件员工薪酬的6%，2022年匹配缴款为10万美元，2021年和2020年均为30万美元[571] - 公司非合格递延薪酬计划为参与者提供匹配缴款，2022年、2021年和2020年分别为50万美元、50万美元和70万美元；2022年和2021年递延薪酬负债分别为2580万美元和3380万美元，信托资产分别为2740万美元和3450万美元[572] 债务结构与到期情况 - 截至2022年12月31日，公司债务为61.756亿美元，其中6.175亿美元为高级无担保票据，固定利率，到期日约为1至9年[406] - 2022年12月31日，长期固定利率债务中，2023年到期5亿美元，平均利率5.38%；2024年到期4亿美元，平均利率3.35%；2025年到期8.5亿美元，平均利率5.25%；2026年到期9.75亿美元，平均利率5.38%；之后到期34.5亿美元，平均利率4.36%[408] 公司业务交易与资产变动 - 2020年公司与Tropicana LV, LLC选择将其作为应税房地产投资信托子公司（TRS）；GLP Capital向Cordish的关联方发行7366683个新运营合伙单位（OP Units）[440] - 2021年7月1日公司将好莱坞赌场佩里维尔的运营业务出售给PENN并将房地产出租；12月17日将好莱坞赌场巴吞鲁日的运营业务出售给Casino Queen并出租房地产；同年GLP Holdings, Inc.并入GLP Capital [441] - 2016年4月公司以约48亿美元收购Pinnacle大部分房地产资产；2018年10月修订Pinnacle主租赁协议；公司以2.5亿美元从PENN购买Plainridge Park Casino房地产资产；向Boyd贷款5770万美元，2020年5月收购Belterra Park房地产[445] - 2018年10月1日公司以9.64亿美元从Tropicana收购房地产资产；2020年6月15日修订并重述Caesars主租赁协议；12月18日再次修订，Caesars转让Waterloo和Bettendorf房地产资产，公司转让Tropicana Evansville房地产资产并支付570万美元现金，非现金收益4140万美元[447][450][451] - 2018年10月1日公司向Caesars贷款2.46亿美元用于收购Horseshoe St. Louis；2020年9月29日完成交易并签订新租赁协议，租金条款于2021年12月1日调整[452] - 2021年6月3日公司以约3.4亿美元从Caesars重新收购Tropicana Evansville房地产资产，以约1.44亿美元从Bally's购买Dover Downs Hotel & Casino房地产资产，加入新的Bally's主租赁协议[453] - 2022年4月1日公司以1.5亿美元从Bally's收购其在科罗拉多州黑鹰市的三家赌场和伊利诺伊州岩岛的Bally's Quad Cities Casino & Hotel的土地和房地产资产，加入现有Bally's主租赁协议，年租金增加1200万美元[455] - 2023年Meadows租赁协议终止，相关房地产纳入与PENN的新主租赁协议[446] - 2023年1月3日，公司以6.35亿美元收购Bally's的土地和房地产资产，初始年租金增加4850万美元，租金涨幅基于CPI，下限1%，上限2%，CPI需达0.5%阈值[456] - 公司曾同意为Bally's收购预存最高2亿美元，2022年9月存入，2023年1月3日结算时抵减该金额并支付900万美元交易费，公司还有权在2024年12月31日前以7.71亿美元收购Bally's Lincoln的不动产资产，额外租金5880万美元[457] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从PENN收购Tropicana Las Vegas相关不动产[458] - 2022年9月26日，Bally's以约1.45亿美元收购Tropicana Las Vegas的建筑资产和PENN股权，公司获税前收益6740万美元，税后5280万美元，公司保留土地所有权并签订初始年租金1050万美元、初始期限50年的地面租赁协议[459] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金抵免从PENN收购Morgantown土地，再租回给PENN，初始期限20年，有6个5年续租选项[460] - 2021年12月17日，公司以2820万美元出售Hollywood Casino Baton Rouge运营权，获税前收益680万美元，税后亏损770万美元，保留不动产所有权并与Casino Queen签订初始年租金2140万美元、初始期限15年的租赁协议，前6年租金年增0.5%，后续按CPI调整[461] - 2021年7月1日，公司以3110万美元出售Hollywood Casino Perryville运营权，获税前收益1560万美元，税后1130万美元，保留不动产所有权并与PENN签订租赁协议，该协议2023年终止[464] - 2021年12月29日和2022年3月1日，公司分别完成对Live! Casino & Hotel Maryland和Live! Casino & Hotel Philadelphia、Live! Casino Pittsburgh不动产资产的收购，总价约18.1亿美元，签订初始期限39年的租赁协议，Maryland Live! Lease年租金7500万美元，Pennsylvania Live! Master Lease年租金5000万美元，第二年起租金年增1.75%[465] - 2022年公司完成出售多余土地，售价约350万美元，账面价值680万美元，记录了减值费用[507] - 2022年9月26日公司完成出售Tropicana Las Vegas建筑，税前收益6740万美元，税后收益5280万美元[508] - 2022年3月1日公司以6.89亿美元收购Live! Casino & Hotel Philadelphia和Live! Casino Pittsburgh的房地产资产[510] - 2022年4月1日公司以1.5亿美元收购Bally's在Black Hawk和Rock Island的赌场房地产[511] 公司投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括57个博彩及相关设施权益，分布在17个州，面积约2780万平方英尺，物业100%被占用[442] - 截至2022年12月31日，公司57处房产投资组合按地理位置分散在17个州[504] - 截至2022年12月31日，公司19处房地产投资物业租给PENN子公司，12处租给PENN另一子公司，6处租给Caesars子公司，3处租给Boyd子公司，6处租给Bally's子公司，2处租给Cordish子公司，2处租给Casino Queen子公司，还有其他单物业净租赁安排[573] 公司租赁业务相关 - PENN主租赁协议期限至2033年10月31日，之后有三个5年续约选项[444] - 公司根据ASC 842核算租赁投资，对租赁进行分类，融资应收款按实际利率确认收入，经营租赁租金收入按直线法确认[482][483][484] - 2022年公司房地产集体收入中约65%、11%、9%、8%和5%分别来自与PENN、Cordish、Caesars、Boyd和Bally's的租户租赁[504] - 截至2022年12月31日，公司投资租赁、应收融资款净额为19.03195亿美元，2021年为12.0167亿美元[520] - 截至2022年12月31日，未来五年公司应收融资款的最低租赁付款额分别为2023年12722.2万美元、2024年12928.6万美元、2025年13153.2万美元、2026年13381.6万美元、2027年13614.1万美元，之后为6.018531亿美元[522] - 2022年公司在Pennsylvania Live! Master Lease上记录了3230万美元的初始信用损失准备金[526] - 截至2022年12月31日，公司投资租赁、应收融资款按发放年份的摊余成本基础为2022年6.80826亿美元、2021年12.22369亿美元，总计19.03195亿美元[526] - PENN相关租赁义务由PENN及其子公司共同担保，Caesars等相关租赁义务由母公司和子公司共同担保[574] - PENN主租赁租金含固定和业绩相关部分，部分固定租金满足条件有2%年递增，业绩部分每五年按4%调整、每月按20%调整，好莱坞托莱多赌场年租金下限2290万美元[575] - 2020年7月23日修订后的凯撒主租赁生效，新初始租赁期至2038年9月，第5 - 6年租金递增1.25%，第7 - 8年递增1.75%，第9年及以后递增2%[578] - 2020年12月18日公司与凯撒完成交换协议，公司支付570万美元现金，租金每年增加52万美元，记录非现金收益4140万美元[579] - 博伊德主租赁租金含固定和业绩相关部分，部分固定租金满足条件有2%年递增，业绩部分每两年按4%调整[580] - 2020年9月29日公司收购马蹄铁圣路易斯房地产，2021年12月1日起租金年递增率调整为第2 - 5年1.25%，第6 - 7年1.75%，之后2%[582] - 梅多斯租赁含固定和业绩相关部分，固定租金满足条件年递增最高5%，租金达3100万美元后递增率降为2%，2023年该租赁终止[583] - 摩根敦租赁初始现金租金300万美元，开业后前三年每年递增1.5%，第四年起CPI

财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第三季度房地产收入较2021年第三季度增长超5000万美元，其中Live!交易增加现金租金收入约3100万美元，Bally's Quad Cities和Black Hawk房产增加300万美元，Pinnacle、Boyd、Belterra和PENN租赁的扶梯增加300万美元现金租金，租赁投资和直线租金调整的非现金收入增长1000万美元 [15][16] - 运营费用减少5700万美元，主要因出售Trop Las Vegas大楼获利6740万美元，抵消了去年出售Perryville的1480万美元收益，同时2021年出售TRS业务导致G&A费用下降，但土地租赁和土地使用权摊销产生约200万美元非现金费用 [17] - 公司给出2022年每股稀释后运营单位（OP units）指引为3.52 - 3.54美元，不包括待定交易影响 [18] - 本季度完成ATM股权融资、远期股权交易，加强了资产负债表，杠杆率处于目标范围内 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心博彩三重净租赁业务模式与潜在交易伙伴的对话活跃，因金融市场和经济变化，运营商对公司售后回租方案的认可度提高 [22] - 从机构化角度看，地区博彩房地产在房地产投资中表现出色，公司业务模式在不确定性中保持稳定，现金流具有韧性，未来机构化程度有望提高 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Bally's完成拉斯维加斯Tropicana物业交易并开始50年地面租赁，正推进Tiverton和Biloxi交易，待罗德岛最终批准；与Penn Entertainment合作，允许其将Aurora和Joliet物业从现有主租赁中移出并迁至更有利位置，还将为哥伦布的酒店提供资金，双方正讨论拉斯维加斯M酒店的新塔楼项目，这些交易将整合新物业并签订更固定条款的新主租赁协议 [10][12][13] - 公司建立了项目管道，包括Bally's Lincoln资产、Penn的开发项目、巴吞鲁日的陆地开发项目等，未来将合理部署资金，决策保持谨慎，致力于增加每股现金流、保护现金流质量和提升每股内在价值 [28][29] - 公司在融资方面，为Bally's交易安排了6亿美元的5年期延迟提取定期贷款，本季度通过ATM计划和远期股权交易发行了1.69亿美元股权，增强了收购能力 [26][27] - 行业方面，资本市场变化导致借贷成本上升，卖家估值预期与买家借贷成本存在脱节，新项目融资困难，公司在交易中需谨慎考虑风险和回报 [46][47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境存在不确定性，资本市场和利率环境变化对业务有影响，但公司核心业务模式具有韧性，与租户合作紧密，有信心应对挑战 [22][24][59] - 未来前景方面，公司对已开展的项目和潜在机会感到兴奋，预计今年剩余时间和明年业务表现良好，将继续寻找增长机会，提升股东价值 [13][28][29] 其他重要信息 - 公司宣布管理层职位晋升，强调内部仍以合作模式运作，各成员平等参与决策，职位调整是对长期工作的认可 [35][36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 管理层职位晋升原因 - 公司表示时间推移凸显了实际情况，此次调整是为明确职位，内部运作模式不变，团队仍以合作方式决策，职位调整基于员工长期技能和表现 [35][36][37] 问题2: 现有和潜在开发项目的金额和经济情况 - 巴吞鲁日项目预计总花费6000万美元，已投入超2000万美元，2023年完工还需4000万美元；伊利诺伊州Aurora河船搬迁项目已承诺投入2.25亿美元，其他项目承诺投入3.5亿美元，这些项目的资本化率将根据当前利率和时间确定 [39][40] 问题3: 若伊利诺伊州项目未达预期回报，公司对这两个物业的覆盖情况是否有信心 - 公司表示预计项目会有回报，Aurora项目有隐含资本化率，且项目纳入表现良好的主租赁协议，对覆盖情况有信心 [43] 问题4: 当前资本市场环境下，交易管道是否变化，卖家估值预期是否重置 - 公司称交易活动活跃，但卖家估值预期与当前资本市场存在脱节，可能会有短暂停滞，同时新的绿地开发项目增多，但公司需谨慎考虑风险和回报 [46][47][48] 问题5: 随着公司规模扩大，是否有必要增加对拉斯维加斯大道资产的投资 - 公司表示对大道资产无偏见，过去因成本原因更看重地区市场，但疫情后发现大道资产更具韧性，只要能获得合理回报和有效管理资产负债表，会考虑投资 [50][51] 问题6: 管理层职位晋升对Steve和Matt的角色、报告结构和决策能力是否有影响 - 公司强调内部以合作模式运作，职位调整不影响他们的职责，所有决策由团队共同参与 [53][54] 问题7: 团队对利率环境的看法及对业务的影响，以及ATM股权融资和持有现金的想法 - 公司表示股权融资用于未来PENN交易和明年到期的5亿美元债券，利率环境需谨慎对待，融资时选择合适的资本化率是挑战，将根据市场情况决定资金部署 [56][59] 问题8: 为何林肯项目因比洛克西项目未完成，若比洛克西项目可用，需提前多久通知，对资产负债表策略有何影响 - 因Bally's未获得贷款人同意，无法出售林肯房地产，公司有至2024年12月31日以原协商条款收购林肯的选择权；通知时间需查看协议，公司与Bally's保持沟通，理解其贷款人同意流程的复杂性，认为比洛克西和蒂弗顿收购是好项目，林肯项目最终会纳入投资组合 [63][64][65] 问题9: 明年到期的5亿美元债券的再融资选择，是否考虑发行10年期无担保债券或短期债券 - 公司尚未决定，可能使用自由现金流和明年8月到期的远期股权，10年期债券利率可能约7.5%，但不一定按此收益率发行 [68] 问题10: 纽约市新赌场的前景，公司是否可能参与，对东北地区资产有何影响 - 公司认为会有影响，已与潜在开发商进行对话，关注项目进展，认为部分项目融资可能有困难 [69][70] 问题11: Bally's和Cordish公司的进一步潜在机会，以及对非博彩投资的兴趣 - 与Bally's保持沟通，目前重点是完成已签约项目；与Cordish在博彩领域有持续对话，未达成交易；在非博彩领域，公司以提升每股内在价值为决策依据，虽有对话但未找到符合要求的项目，未来6 - 12个月可能有机会 [75][76][77] 问题12: 开发项目的过程及是否可复制给其他运营商 - 公司表示致力于与租户合作，帮助他们实现目标，如与Penn的交易，过程复杂但达成了对双方有利的结果，包括租赁调整和资产整合，未来会继续支持租户 [81][82][83] 问题13: 罗德岛资产的监管进程 - 公司已提交所有申请和文件，是罗德岛首个REIT，正与监管机构密切合作，乐观认为不会有问题，希望年底完成，可能在明年1月初完成资产交易 [86][87] 问题14: 本季度的远期股权融资是否会成为未来首选的融资方式 - 公司认为是，因业务模式需要在股权发行和现金需求之间有较长时间间隔，远期股权融资可有效预融资机会，为资产负债表提供灵活性，是未来增长的工具 [92][93] 问题15: 以信贷方式发放贷款或票据作为业务增长途径的利弊 - 公司表示贷款拥有房产有一定合理性，但不是银行，不以直接贷款为业务，历史上有贷款转房产的案例，贷款可作为解决问题或大型交易的一部分，也可作为安全措施，但最终目标是拥有房地产 [95][96][97] 问题16: 在当前环境下，贷款业务是否更有利 - 公司认为是 [98] 问题17: 对于规模较小的博彩运营商，是否会因再融资问题更快调整预期，是否有更多机会 - 公司希望如此，认为当前利率成本与运营商预期不同，对话很重要，需等待价格发现，市场有机会但存在买卖价差 [101][102][103] 问题18: 贷款拥有机会与直接房地产购买的占比情况 - 难以区分，交易需根据具体情况解决问题，最终目标是拥有房地产，开发项目可能先寻求贷款解决方案，再进行售后回租或两步流程 [105][106] 问题19: 新的Penn租赁协议减少了可变租金暴露，未来是否满意当前水平，是否会进一步降低 - 公司将可变租金比例从约12%降至约6%，交易减少了收入重置和百分比租金重置的暴露，增加了固定租金的保证扶梯，对当前位置满意，未来可变租金不多 [107] 问题20: 小型Bally's交易的债务需求，以及融资利率情况 - 小型交易需要6亿美元债务融资，来自9月签订的新定期贷款信贷协议，利率与无担保信贷安排的浮动利率相同 [111][112] 问题21: Penn交易中3.5亿美元潜在开发资金的资本化率如何确定 - 采用非公开动态定价结构，基于与永久资本成本的利差，确保为股东提供适当利差，未提前锁定未来项目的资本化率，以应对市场波动 [113] 问题22: Penn项目的资金提供是否有条件，如哥伦布酒店扩建是否必须使用公司资金 - 完全由Penn自行决定是否接受公司资金和开展项目 [116] 问题23: 新的Penn租赁协议中，可变租金部分目前情况如何，下一次重置时间和预期调整范围 - 剩余PENN租赁的百分比租金将于2023年11月重置，为期5年，因包含疫情期间，预计明年百分比租金会下降，但未量化具体金额，未来可能上升；调整范围是非公开数字，目前未知，可能在2023年第四季度发布指引时公布 [121][126] 问题24: 林肯项目未获得贷款人同意的原因 - 公司只能推测，可能是Bally's提出修正案时市场出现问题，涉及还款、费用和其他定性变化未达成一致，预计未来2年双方会重新协商或重新制定信贷安排以促成交易 [128][129]

公司投资组合现状 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含57个博彩及相关设施，分布于17个州，面积约2780万平方英尺，物业出租率达100%[177] 公司收购与出售业务 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment Inc.的大部分房地产资产[179] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的房地产资产[182] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从PENN收购拉斯维加斯热带酒店不动产[191] - 2020年6月15日，公司修订并重述Caesars主租赁协议，第三年起年土地基本租金增至约2360万美元，年建筑基本租金增至约6210万美元[183] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从PENN收购宾夕法尼亚州摩根敦土地，租回给PENN初始年租金300万美元，租金按条件递增[193] - 2020年12月18日，公司与Caesars完成交换协议，年建筑基本租金增至6250万美元，年土地部分租金增至2370万美元[184] - 2021年6月3日，公司以约3.4亿美元从Caesars重新购回Tropicana Evansville的房地产资产，以约1.44亿美元从Bally's购买Dover Downs Hotel & Casino的房地产资产[186] - 2021年7月1日，PENN以3110万美元收购佩里维尔好莱坞赌场运营权，公司将不动产租回给PENN初始年租金777万美元，部分租金按条件递增[195] - 2021年12月，公司以约18.1亿美元从Cordish收购三处赌场不动产，签订马里兰和宾夕法尼亚租赁协议，初始年租金分别为7500万美元和5000万美元，租金每年递增1.75%[196][197] - 2021年12月17日，公司以2820万美元出售巴吞鲁日好莱坞赌场运营权，获680万美元税前收益，同时签订初始年租金约2140万美元的15年租赁协议，租金按条件递增[194] - 2022年4月1日，公司以1.5亿美元从Bally's收购其在科罗拉多州黑鹰市的三家赌场和伊利诺伊州岩岛市的赌场酒店的土地和房地产资产[187] - 2022年6月28日，公司宣布将以10亿美元收购Bally's Twin River Lincoln Casino Resort和Bally's Tiverton Casino & Hotel，预计增量租金为7630万美元[188] - 若未获得收购Lincoln所需的第三方同意和批准，公司将以6.35亿美元收购Biloxi和Tiverton，总租金为4850万美元[189] - 公司可在2024年12月31日前，在获得所需同意的情况下，以7.71亿美元收购Lincoln，额外租金为5880万美元[189] - 公司为Bally's收购预付最高2亿美元定金，将于首次交割或2023年12月31日前偿还，同时有900万美元交易费[190] - 2022年9月26日，Bally's以约1.45亿美元收购公司建筑资产和PENN股权，公司获6740万美元税前收益，同时签订初始年租金1050万美元的50年土地租赁协议[192] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度和前九个月，公司总收入分别为3.338亿美元和9.753亿美元，运营收入分别为3.176亿美元和7.545亿美元，较去年同期增长[200] - 2022年前九个月，房地产总收入增加1.541亿美元，主要因新增租赁协议增加现金租金收入1.195亿美元等因素[201] - 2022年前九个月，净收入增加8920万美元，主要因房地产收入增加、运营费用减少等因素[203] - 2022年第三季度总收入3.33818亿美元，2021年同期为2.98712亿美元，同比增长11.8%；2022年前九个月总收入9.75297亿美元，2021年同期为9.18016亿美元，同比增长6.2%[208][217] - 2022年第三季度净收入2.26219亿美元，2021年同期为1.49059亿美元；2022年前九个月净收入5.03698亿美元，2021年同期为4.14459亿美元[208] - 2022年第三季度运营收入3.17566亿美元，2021年同期为2.25099亿美元；2022年前九个月运营收入7.54459亿美元，2021年同期为6.37324亿美元[208] - 2022年第三季度FFO为2.32842亿美元，2021年同期为2.09088亿美元；2022年前九个月FFO为6.28423亿美元，2021年同期为5.87753亿美元[213] - 2022年第三季度AFFO为2.35040亿美元，2021年同期为2.07162亿美元；2022年前九个月AFFO为6.85225亿美元，2021年同期为6.06687亿美元[213] - 2022年第三季度Adjusted EBITDA为3.08795亿美元，2021年同期为2.76686亿美元；2022年前九个月Adjusted EBITDA为9.09656亿美元，2021年同期为8.19448亿美元[213] - 2022年第三季度租金收入2.96779亿美元，2021年同期为2.83253亿美元，同比增长4.8%；2022年前九个月租金收入8.74130亿美元，2021年同期为8.21197亿美元，同比增长6.4%[217] - 2022年第三季度房地产利息收入3703.9万美元，2021年同期为0；2022年前九个月房地产利息收入1.01167亿美元，2021年同期为0[217] - 2022年第三季度和前九个月博彩、餐饮等收入为0，2021年同期分别为1545.9万美元和9681.9万美元，降幅均为100%[217] - 2022年净收入增加主要归因于总收入增加和运营费用降低，但被利息费用和所得税费用增加部分抵消[214][215] - 2022年前三季度房地产总收入增加1.541亿美元，增幅18.8%；第三季度增加5060万美元，增幅17.9%[219] - 2022年前三季度博彩、餐饮、饮料及其他收入减少9680万美元，第三季度减少1550万美元，因2021年出售部分赌场运营业务[223] - 2022年前三季度总运营费用减少5985.4万美元，降幅21.3%；第三季度减少5736.1万美元，降幅77.9%[224] - 2022年前三季度博彩、餐饮、饮料及其他费用减少4810万美元，第三季度减少580万美元，因2021年出售部分赌场运营业务[225] - 2022年前三季度土地使用权和土地租赁费用增加1280万美元，第三季度增加230万美元，因收购相关地产及土地使用权摊销增加[226] - 2022年前三季度一般及行政费用减少600万美元，第三季度减少100万美元，主要因出售部分赌场运营业务[227] - 2022年前三季度和第三季度出售物业分别实现税前收益6740万美元和6740万美元，2021年同期为1560万美元[228] - 2022年前三季度土地减值损失330万美元，因出售多余土地收益低于资产账面价值[229] - 2022年前三季度折旧费用增加190万美元，第三季度减少30万美元，因收购和出售业务影响[230] - 2022年前三季度信用损失拨备总计2890万美元，对宾夕法尼亚州租赁投资计提3290万美元拨备，对马里兰州租赁投资拨备减少400万美元[231][232] - 2022年第三季度和前九个月利息费用分别增加610万美元和2150万美元，增幅为8.7%和10.2%，主要因发行额外无担保优先票据[234][235] - 2022年前九个月债务清偿损失为220万美元，因GLP Capital签订新信贷协议[234][236] - 2022年第三季度和前九个月所得税费用分别为1530万美元和1640万美元，较上一年同期增加，主要因2022年出售建筑获利[237] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为6.995亿美元，较上一年同期增加8350万美元，主要因客户现金收入增加及各项现金支出减少[241] - 2022年前九个月投资活动使用现金3.47亿美元，较上一年同期减少，主要用于收购房地产资产及资本支出，部分被出售资产所得抵消[242] - 2022年前九个月融资活动使用现金10.181亿美元，较上一年同期大幅增加，主要因股息支付、非控股权益分配、偿还长期债务等[243] - 2022年和2021年前九个月资本支出分别约为1650万美元和330万美元，主要用于好莱坞赌场巴吞鲁日的陆地开发项目[245] 公司信贷协议情况 - 2022年9月2日，GLP Capital签订6亿美元定期贷款信贷协议，期限至2027年9月2日，利率根据信用评级而定，当前SOFR贷款适用利差为1.30%，基准利率贷款为0.30%，承诺费为0.25%[246][247][250] - 2022年5月13日，GLP Capital终止原高级无担保信贷安排，签订17.5亿美元循环信贷协议，期限至2026年5月，可选择两次六个月延期，产生220万美元债务清偿损失[253][254] - 截至2024年12月31日，GLP Capital有权将现有循环信贷协议下最多7亿美元的承诺重新分配至新的循环信贷安排，该安排贷款每年摊销1%[255][256] - 截至2022年9月30日，信贷协议下无未偿还金额，信用证或有负债约40万美元，可用借款额度为17.496亿美元[258] - 循环信贷下贷款的利率，SOFR贷款适用利差为0.725% - 1.40%，当前为1.05%；基准利率贷款适用利差为0.0% - 0.4%，当前为0.05%；循环信贷承诺的设施费为0.125% - 0.30%，当前为0.25%[259] 公司债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有61.75亿美元未偿还高级无抵押票据[262] - 截至2022年9月30日，公司债务为61.756亿美元，其中61.75亿美元为高级无抵押票据，利率固定，到期日1 - 9.25年不等[274] - 2022年9月30日数据显示，长期固定利率债务在2022年10月1日 - 12月31日到期名义金额为0，2023年1月1日 - 12月31日为500000千美元，2024年1月1日 - 12月31日为400000千美元，2025年1月1日 - 12月31日为850000千美元，2026年1月1日 - 12月31日为975000千美元，之后为3450000千美元，总计6175000千美元，公允价值为5508238千美元[276] - 2023年1月1日 - 12月31日长期固定利率债务平均利率为5.38%，2024年为3.35%，2025年为5.25%，2026年为5.38%，之后为4.36%[276] 公司股权资金筹集 - 2022年7月1日，公司筹集约3.508亿美元股权资金；2022年第三季度，通过ATM计划出售200万股普通股，筹集净收益1.044亿美元；截至2022年9月30日，ATM计划剩余可发行额度为1.57亿美元；公司还签订了最高6亿美元的定期贷款信贷协议[269] - 2022年8月，公司签订最高1.05亿美元的远期销售协议，若截至2022年9月30日进行实物结算，将发行1284556股，收到约6480万美元净现金收益[270] 公司REIT税收相关 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配低于100%将对未分配净应税收入缴纳美国联邦企业所得税，若低于最低金额还需缴纳4%的消费税[267] 公司资金充足性评估 - 基于当前运营和预期收益，公司认为运营产生的现金、手头现金及信贷协议下的17.5亿美元额度足以满足债务偿还、资本支出、营运资金和股息需求[268] 公司内部控制情况 - 截至2022年9月30日，公司管理层认为披露控制和程序有效[278] - 本季度公司财务报告内部控制无重大变化[279] - 截至2022年9月30日，公司披露控制与程序有效，能确保按规定时间记录、处理、汇总、评估和报告信息，并传达给管理层[278] - 本季度公司财务报告内部控制无重大影响的变化[279] 公司法律诉讼信息 - 法律诉讼信息参考本季度报告第一部分合并财务报表附注“注11：承诺与或有事项”[281]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司房地产总收入比2021年第二季度高出超5200万美元，主要因完成Cordish Live!交易、Bally's交易、出售Baton Rouge和Perryville运营权并回租房地产、实现部分租赁的租金递增以及百分比租金重置等 [11] - 运营费用减少约1600万美元，主要因出售TRS业务导致博彩费用和NG&A费用下降2800万美元，但也有与Cordish租赁相关的信贷损失准备、新收购的租赁增加和土地租金、摊销费用和土地减值费用等抵消因素 [12] - 公司发布2022年全年AFFO每股摊薄收益和OP单位的指引，范围在3.50 - 3.54美元，不包括待定交易（除Tropicana外）的影响 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在处理复杂交易时，凭借自身能力而非资本成本参与竞争，这是公司的优势之一 [15] - 公司核心目标是为股东增加长期每股内在价值，在当前市场环境下，凭借稳健的资产组合、现金流、资产负债表和资本市场纪律，积极寻找有吸引力的风险调整后回报的机会 [16][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场波动带来机会，公司凭借良好的财务状况和团队能力，能够在市场中把握机会，为股东创造价值 [16] - 公司预计未来可能与租户开展更多合作项目，对未来业务发展持乐观态度 [29] 其他重要信息 - 公司与Bally's的交易规模超10亿美元，加上过去八个月与Cordish的交易，新业务总计约27亿美元，潜在可达31亿美元 [9] - 公司近期银行支持的股权融资超额认购超五倍，反映出股东的强劲支持，同时已启动延迟提取定期贷款流程，以支持Bally's交易的融资和税务结构安排 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会因高收益债券市场吸引力下降，从现有或潜在租户处获得更多机会 - 公司表示拥有良好的资产负债表和流动性，与租户保持联系，当前市场背景可能带来更多机会，但公司更注重通过构建租赁条款、信用增强等结构为股东带来有吸引力的风险调整后回报，会积极把握机会并保持资金平衡 [23][26] 问题2: Bally's交易的监管审批情况，以及能否同时推进Lincoln和Tiverton项目 - 监管方面，Rhode Island需确定REIT结构的许可方式，预计Lincoln和Tiverton会同时获批或都不获批；Bally's因未与贷款方达成共识撤回了相关修正案，若交易转向Biloxi，公司将获得Lincoln的两年期权 [31][33] 问题3: Tropicana交易的预计完成时间和再开发机会，以及Baton Rouge的建设进度和预算情况 - Tropicana交易的监管流程接近尾声，预计未来几个月完成；再开发由Bally's主导，公司有兴趣但不参与具体流程；Baton Rouge建设预计2023年第一季度完成，受宏观经济和劳动力情况影响存在一些挑战 [41][44] 问题4: Bally's交易的税务结构及公司担保债务的金额 - 税务结构上，Bally's将入股公司运营合伙企业，公司为其部分债务提供担保以延迟纳税，但担保债务金额需根据资产税务基础和尽职调查结果确定 [48][50] 问题5: 公司对股权、ATM的使用以及在当前环境下执行更多交易的能力 - 公司对当前杠杆水平满意，目标是保持在5 - 5.5倍的杠杆范围内，若有合适机会，会考虑使用ATM工具，但不会为了去杠杆而过度去杠杆 [51] 问题6: 近期哪些城市或州可能合法化或增加全规模赌场牌照，以及公司现有租户是否有扩张机会 - 公司密切关注游戏市场扩张，认为Chicago和New York近期可能性较大，也在监测Georgia和Alabama等州；公司与部分租户就酒店扩张机会进行积极讨论，预计未来12个月可能会有重大投资 [55][56] 问题7: 公司设施在经济衰退时的信心来源，以及Bally's Rhode Island交易是否会按时完成 - 历史数据显示，地区性资产在衰退中表现较好，因其收入主要集中在博彩业务，固定运营成本低、州税率高，且公司在交易中注重租金覆盖；Bally's Rhode Island交易目标是年底完成，但因监管流程存在不确定性，需进一步观察 [61][66] 问题8: 公司AFFO每股指引范围的驱动因素，以及除7月股权发行外是否有其他资本市场假设 - 指引范围受利率、百分比租金、Ohio房产表现、Meadows物业重置、Tropicana交易时间和租金递增等因素影响；除7月股权发行外，无其他资本市场假设 [74][76] 问题9: 在利率上升环境下，公司如何考虑交易时机 - 房地产市场存在买卖价差，公司通过结构设计和锁定资本成本，确保交易回报超过门槛，只要能实现回报并锁定成本，就会积极开展业务，不会因宏观因素错过机会 [79][80] 问题10: Bally's交易中，转向Hard Rock Biloxi交易与同时获得Lincoln和Tiverton的时间差异 - 从监管角度看，时间差异不大；若Rhode Island批准租赁，关键在于是否获得Lincoln的贷款方同意，这将决定是购买Tiverton和Lincoln还是Tiverton和Biloxi [81] 问题11: 如何为Bally's交易的剩余部分融资，以及融资时间的决定因素 - 融资方面，公司已发行股权，Tropicana出售预计带来1.5亿美元收入，剩余部分主要通过银行债务融资；融资时间与监管流程相关，预计下季度有更新 [87] 问题12: 公司AFFO指引中各因素对下半年中点4.6亿美元的具体影响 - 公司表示无法提供详细分解，Tropicana交易可能在下半年完成或不完成，影响不确定；百分比租金取决于是否达到调整后收入与租金比率；FFO利率受收益率曲线变化影响大，难以预测 [89][93] 问题13: 若Bally's两个Rhode Island物业交易完成，是否会影响后续对Biloxi物业的收购 - 若两个Rhode Island物业交易完成，Biloxi不在此次交易范围内，但不排除未来Bally's选择出售租赁时公司参与的可能性 [102] 问题14: Meadows租赁重置的截止日期 - Meadows租赁重置的日期在租赁文件第14页有说明，大概是9月 [106] 问题15: 若Bally's替代交易包含Biloxi，在期权到期前是否需要提前获得贷款方同意 - 公司正在协商最终文件，Bally's是否需主动寻求贷款方同意尚未明确，两年的期权期限为其与银行协商提供了时间 [111] 问题16: 随着利率上升和市场调整，公司的业务咨询量是否有变化 - 业务咨询量保持稳定，但讨论角度有所变化，公司的资本成本优势和交易意愿在当前高收益市场环境下更具吸引力；与现有租户关于物业再投资的讨论增多 [114][115] 问题17: 公司从Bally's相关开发项目中可能获得的潜在收益 - 公司认为土地价值可能会因开发情况提升，但具体情况尚不确定，公司会等待Bally's明确方案后再评估是否有参与机会 [120]