财务数据和关键指标变化 - 第四季度业绩良好，各项关键指标均超过2019年第四季度，原因是全额收取了Casino Queen的租金，并结合了460万美元的租金递延协议 [22] - 第四季度净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA均高于上年，具体数据在财报中详细披露 [26] - 凯撒交换交易产生4140万美元的非现金收益 [23] - 本季度有直线租金调整，因会计规则，递延租金较以往减少 [24] - Meadows的百分比租金于10月1日重置，本季度减少50万美元，全年减少210万美元，这是2022年前的最后一次百分比租金重置（不包括俄亥俄州哥伦布和托莱多赌场的百分比增长） [25] - 两个TRS物业业绩强劲，净收入和调整后EBITDA分别比去年增加130万美元和240万美元，每次访问的消费强劲，抵消了客流量的减少 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2020年全额收取租金，与租户加强了关系，如为Penn提供信贷支持，与Caesars、Bally's等进行了多项租赁协议的调整和交易 [12][13][15] - TRS物业业务持续取得强劲成果，净收入和调整后EBITDA同比增长 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为博彩业的真正优势在于地区市场，而非拉斯维加斯，地区博彩物业在投资回报方面更具优势 [10] - 2021年公司的主题是积极进取，在把握机会时保持谨慎纪律，注重实现安全边际 [30] - 公司团队在博彩行业拥有深厚的关系和独特的创新能力，能够为交易对手制定双赢解决方案，这是公司的竞争优势 [31] - 公司继续关注博彩领域的并购机会，同时也会考虑非博彩休闲领域的机会，但认为博彩业在风险回报方面提供了最佳机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是公司自分拆为GLPI以来最成功的年份之一，公司证明了地区博彩的实力，且在困难时期全额收取租金，与租户的合作取得了良好成果 [10][12] - 公司对地区博彩业务和地区REIT业务持乐观态度，认为三重净博彩资产，特别是地区资产，在COVID - 19的考验下表现出了较强的韧性，有望实现机构化和估值压缩 [20][34] - 公司期待2021年继续发展，希望度过疫情，对今年持乐观态度 [178] 其他重要信息 - 公司在2020年进行了多项交易，包括与Penn的会员权益购买协议、与Caesars的租赁协议修订和物业交换、与Bally's的收购协议等 [14][15][18] - 公司完成了股权融资，为价值交易提前融资，资产负债表具有强大的流动性和合理的杠杆率 [29] - 公司长期无担保债务收益率低于同行，这是债务市场对公司商业模式安全性的认可，有利于降低加权平均资本成本 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前并购环境的更新、管道情况以及过去90天的显著变化 - 非博彩方面有很多机会，但公司认为博彩业在风险回报方面提供了最佳机会，博彩领域的并购市场仍然活跃，公司与现有和潜在新运营商有很多讨论 [41] 问题2: Belle of Baton Rouge的现状以及未来是否有增加租金的机会 - 该交易尚未完成，需获得路易斯安那州博彩控制委员会的监管批准，公司打算继续拥有该物业，目前仍在Caesars的租赁协议中，若交易获批，将从Caesars租赁中移除并与新团队签订单独租赁协议，Caesars主租赁协议不会因该物业的移除而调整 [44][45] 问题3: 创建CIO和CDO角色的必要性以及职责划分 - Steve的主要工作是在博彩行业寻找机会，Matt的工作是评估物业在公司投资组合中的位置、估值、融资等相关要素，两人角色不同但协同工作，团队运作良好 [49][50] 问题4: 当前是否有赌场资产正在出售以及这些资产的EBITDA情况 - 有很多机会，包括拉斯维加斯大道上的大型资产、单个小型物业资产以及多物业组合交易，但卖家和买家都在考虑利润率的稳定情况，实际交易情况较为复杂 [54] 问题5: 与Bally's的对话更新，包括潜在销售、其现有赌场组合的状态以及进一步扩张的情况 - 公司与Bally's经常沟通，讨论现有组合内和潜在的扩张机会，Bally's发展迅速且有扩张意愿，公司希望成为其首选合作伙伴 [61][63] 问题6: Casino Queen的业绩更新以及是否希望与其进一步扩张合作 - 目前Casino Queen仍处于单一资产租赁，公司对其管理团队有信心，认为他们有能力管理好物业并实现增长，他们有兴趣收购资产和扩大业务，特别是在体育博彩和iGaming方面 [66][67] 问题7: 如何看待Penn市值超过GLPI约80%这一情况 - 公司认为这是好事，Penn资金充足对公司有利，Penn利用Barstool品牌对公司拥有的实体物业有巨大提升作用，预计Penn将比其他竞争对手更早实现盈利，这对GLPI有益 [74][75][78] 问题8: Trump在Vegas的出售时间和兴趣水平更新 - 有很多人签署保密协议查看该物业，但公司希望找到现金买家，不承担任何风险，目前有一些积极的活动，Fountain Blue的交易对出售有积极信号，债务市场对开发的限制有所放松，公司会等待合适的交易再推进 [80][81][82] 问题9: 公司股息的中期和长期规划 - 公司下周将召开董事会讨论股息，预计下周会有公告，2021年将恢复现金股息，目标是向前推进，但具体金额需等待董事会决定 [88][89] 问题10: Casino Queen租金情况的确认 - 2020年租金已全额收取，2021年有少量递延租金预计在Baton Rouge物业出售完成时收取，交易完成后租金将提高到2140万美元的运行率，在交易完成前的几个季度租金约为360万美元，1月和2月有200万美元递延租金预计在2021年收取 [92][95] 问题11: 除了拥有赌场本身，是否有其他区域物业（如酒店或零售元素）的增长机会 - 有这样的机会，公司与Penn讨论过哥伦布的酒店等开发项目，一些未开发物业也有不同用途的兴趣，但公司的目标是长期增加收入，会谨慎考虑出售 [103][104] 问题12: 如何看待拥有新酒店或参与开发，是否会参与有风险的开发 - 公司会与有信用的租户合作开发新物业，不承担风险，风险将由其他方承担，公司不参与有风险的赌博业务，会避免可避免的风险 [105] 问题13: 考虑到2020年低EBITDA年份，如何看待2021年和2022年的租金递增和可变租金部分 - 2021年大部分情况下预计不会有租金递增，但不排除意外情况，2021年已完成可变租金重置，下一次在2022年，公司有足够数据来了解重置情况 [110] 问题14: 如何看待本土美洲运营商参与交易对买卖市场的影响 - 这是好事，本土美洲部落博彩企业资金充足，有兴趣在博彩行业再投资，公司会继续关注并建立关系，认为这是未来的增长机会 [116] 问题15: 赌场利润率结构变化对估值的长期影响 - 对于新交易，利润率变化不一定改变房东和租户的租金覆盖率和估值倍数，但会增加现金流，从而提高总估值，此外，运营公司的价值还受体育博彩、iGaming等因素影响 [118] 问题16: Penn市值增长和流动性改善是否会改变公司对租金覆盖率的看法 - 租金覆盖率取决于租赁协议和物业本身，不会因Penn的情况而改变，公司历史上一直关注物业层面的覆盖率，未来也会继续关注 [124][125] 问题17: Casino Queen的优先购买权可能带来的机会 - 目前难以确定，Casino Queen专注于完成已宣布的交易，有增长意愿，公司感觉他们有与公司开展更多业务的意图，会持续关注 [129][130] 问题18: 公司未来是否会提供指导，以及是否取决于交易完成和运营环境正常化 - 目前由于TRS交易和Bally's交易的时间不确定，提供指导可能不准确，待这些交易完成后，公司会认真考虑提供指导 [136][137] 问题19: 公司是否需要聘请CFO - 目前公司由Desiree、Matt和Steve组成的团队能够履行CFO职责，不需要额外聘请，但未来会考虑填补该职位，目前没有压力，会积极思考是否填补或更改职位名称以减少管理费用 [139][140][143] 问题20: Casino Queen是否已恢复权责发生制会计，以及相关还款和租金影响 - Casino Queen仍采用现金会计，2021年第一季度不会有460万美元的递延租金收入，第一季度预计会损失第四季度收取的460万美元以及正常租金，除3月的120万美元外 [146][147][150] 问题21: 公司在出售方面是否看到有动力的卖家，还是只是想高价出售 - 博彩行业目前机会不多，需要努力挖掘，交易时机很重要，公司会密切关注机会，等待合适的时机 [158][160][162] 问题22: 对Tropicana感兴趣的人是否都在考虑重新开发计划，以及主要的兴趣来源 - 是的，所有人都在考虑重新开发，因为该地块有很大的开发潜力，感兴趣的人包括传统赌场公司、金融赞助商和第三方房地产开发商等 [165][166] 问题23: 是否有买家有兴趣与公司合作进行现有大道运营的交易，而非重新开发机会 - 不同时间有不同的运营商感兴趣，市场在不断发展，公司愿意考虑任何交易，会与现有和潜在运营商讨论可能的交易 [172]

公司投资组合与物业情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含48个博彩及相关设施，分布于16个州，面积约2430万平方英尺，物业出租率达100%[20] - 截至2020年12月31日，公司33处房地产投资物业租给宾州子公司，7处租给凯撒子公司，4处租给博伊德子公司，1处租给Casino Queen[38] - 截至2020年12月31日，公司租户占用物业总面积达22,978,662平方英尺，自有面积4,820.8英亩，租赁面积788.0英亩，酒店房间总数12,696间[55] - 公司其他物业自有建筑和土地面积23,400平方英尺，TRS部门相关物业总面积1,341,491平方英尺，公司物业总面积达24,343,553平方英尺，自有面积4,921.2英亩，租赁面积788.0英亩，酒店房间总数14,163间[60] 公司收购与资产转让情况 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[22] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana的房地产资产[25] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的房地产资产[29] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷从Penn收购Morgantown土地，初始年租金为300万美元，后续租金按条件递增[30] - 公司还曾以2.5亿美元从Penn购买Plainridge Park Casino的房地产资产，并向Boyd提供5770万美元贷款用于收购Belterra Park[23] - 2020年12月18日，Caesars将Waterloo和Bettendorf的房地产资产转让给公司，公司将Tropicana Evansville的房地产资产转让给Caesars并支付570万美元现金，年租金增加约52万美元[26] - 公司将以约3.4亿美元从凯撒收购Tropicana Evansville的不动产资产，以约1.44亿美元从巴利收购多佛唐斯酒店及赌场的不动产资产，预计2021年年中完成交易[31] - 公司将以2820万美元向Casino Queen出售好莱坞赌场巴吞鲁日的运营权，保留不动产所有权并签订主租赁协议，初始年租金约2140万美元，租期15年，前六年每年递增0.5%[32] - 宾州同意以3110万美元从公司购买好莱坞赌场佩里维尔的运营权，交易完成后公司将该设施不动产租给宾州，初始年租金7770万美元，部分租金从第二年到第四年递增1.5%，之后递增1.25%[34] - 2020年4月，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas相关不动产，由Penn附属公司按净租赁运营[60] 公司租赁协议情况 - 2020年6月15日修订的Caesars主租赁协议，第三租赁年起土地年基本租金增至约2360万美元，建筑年基本租金增至约6210万美元[26] - 修订后的凯撒主租赁协议自2020年7月23日起生效，租金变为完全固定性质，大部分从第5年开始固定递增[47] - 宾州主租赁协议租金包括固定部分和基于设施表现的部分，部分固定租金满足条件时每年递增2%，基于表现部分每五年调整为前五年平均净收入超基线部分的4%等[42] - 2020年10月1日，公司以3000万美元租金信贷收购宾州摩根敦开发设施的土地并租回，初始年租金300万美元，前三年每年递增1.5%，之后CPI涨幅至少0.5%时租金递增1.25%[49] - 公司租户作为三净承租人需支付设施维护、保险、税费、公用事业等执行成本[52] - 公司长期租户租赁协议初始期限届满前未经公司同意不得终止，否则可能承担损害赔偿和费用[53] 公司贷款情况 - 2018年10月1日，公司向Caesars提供2.46亿美元贷款，利率在2019年10月1日前为9.09%，之后为9.27%[28] 公司组织架构与人员情况 - 公司董事长兼首席执行官Peter M. Carlino年龄74岁，自2013年11月公司成立起担任该职位[62] - 公司执行副总裁、总法律顾问兼秘书Brandon J. Moore年龄46岁，2014年1月加入公司[63] - 公司高级副总裁、首席会计官兼财务主管Desiree A. Burke年龄55岁，2014年4月加入公司[64] - 公司高级副总裁、首席投资官Matthew Demchyk年龄39岁，2021年1月担任该职位[65] 公司REIT资格与税收情况 - 公司2014年美国联邦所得税申报表选择按房地产投资信托（REIT）处理，2020年公司及其子公司Tropicana LV, LLC选择将其作为应税REIT子公司（TRS）[68] - 公司需将至少90%的年度房地产投资信托应税收入分配给股东以符合REIT资格，否则将按常规企业所得税税率纳税[36] - 未分配净应税收入按常规公司税率征税，净收入来自禁止交易需缴纳100%税，未满足75%和95%毛收入测试需缴纳100%税等[70] - 若未能在每个日历年分配至少85%的普通收入、95%的资本利得净收入和以前期间未分配的净应税收入总和，将对超出部分征收4%的消费税[70] - 若违反资产测试或其他REIT适用要求，维持REIT资格时可能需缴纳至少50,000美元的惩罚性税，特定资产测试失败时按相关非合格资产净收入乘以最高公司税率（目前21%）计算[70] - REIT需满足条件，包括由100个以上人持有受益所有权，每个纳税年度后半期，不超过50%的已发行股票价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有等[75] - 合格REIT子公司的资产、负债和收支项目视为REIT的，不单独缴纳联邦公司所得税，但可能需缴纳州和地方税[76] - 公司一般不能拥有应税公司超过10%的证券（按投票权或价值衡量），除非将其作为TRS，TRS一般需就其收益缴纳公司所得税[77] - 每年至少75%的毛收入（排除特定项目）须来自“房地产租金”等，至少95%的毛收入（排除特定项目）须来自符合75%毛收入测试的收入及其他股息、利息等[80] - 租金需满足一定条件才符合“房地产租金”，如金额不能全部或部分基于任何人的收入或利润，来自关联方租户的租金一般不符合要求[83] - 公司预计不会收到基于任何人收入或利润的租金（特定情况除外），也不会收到超过极小金额的来自关联方租户的租金或个人财产租赁租金超过总租金15%的情况[85] - 公司需满足75%或95%的总收入测试以符合REIT纳税资格，若未满足，在特定条件下可获救济条款[87] - 每季度末，公司至少75%的总资产价值需由特定资产组合构成[88] - 与不动产租赁相关的个人财产租金超总租金15%时，不视为“不动产租金”[89] - 公司持有的单一发行人证券价值不得超总资产价值的5%[90] - 公司持有的单一发行人已发行证券不得超10%（按投票权或价值衡量）[91] - 公司持有的TRS证券及其他非合格资产总价值不得超总资产的20%[92] - 公司总资产价值中，无不动产抵押或权益担保的公开交易REIT债务工具不得超25%[92] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（调整后）及90%的止赎财产税后净收入[97] - 若公司未按要求分配，将对未分配部分征收4%的消费税[101] - 若公司未能满足REIT资格要求，在合理原因且非故意疏忽情况下，支付5万美元罚款可避免取消资格[107] - 美国《减税与就业法案》将企业所得税税率降至21%，非企业纳税人可扣除通过合伙企业和房地产投资信托基金获得的某些收入的20%，净营业亏损扣除限制为应纳税所得额的80%，企业净利息费用扣除限制为“调整后应纳税所得额”的30%，2019 - 2020年该限制提高至50%[109] - 美国公司向个人、信托和遗产等美国股东支付的“合格股息”最高联邦所得税率为20%，2017年12月31日后至2026年1月1日前，个人、信托或遗产股东可扣除从REIT获得的普通收入股息总额的20%[180] - 公司每年需至少分配90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT税收资格，若分配少于100%，将对未分配净应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若实际分配低于规定最低金额，将征收4%的不可扣除消费税[182] - 为符合REIT资格，每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其余投资中，对任何一个发行人的投票证券持有不超过10%，总证券价值持有不超过10%，任何一个发行人的证券价值不超过总资产的5%，一个或多个TRS的证券价值不超过总资产的20%[186] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有560名全职和兼职员工，主要分布在巴吞鲁日好莱坞赌场和佩里维尔好莱坞赌场[129] - 海员娱乐及相关工会代表公司129名员工，协议2032年1月到期；北美联合工业服务运输专业和政府工人以及第27地方联合食品和商业工人分别代表部分员工，集体谈判协议分别于2021年和2033年到期，且在佩里维尔好莱坞赌场代表员工均不超过50人[133] 公司业务风险与影响因素 - 公司业务受博彩、酒精饮料、环境、员工、医疗保健、货币交易、税收、分区和建筑规范以及营销和广告等法律法规的约束，法律变化或解释差异可能影响经营业绩[114][115] - 公司TRS物业有综合责任、财产和业务中断保险，三重净租赁物业由租户购买并维护相关保险[116] - 公司物业受环境法律法规约束，三重净租赁要求租户遵守环境法并在违规时赔偿公司，公司收购前会进行环境尽职调查，目前未发现重大环境问题[117][121] - 公司发起ESG战略以了解租赁物业的环境影响，并对公司总部进行温室气体清单核算，致力于促进可持续实践和环境管理[124][125] - 公司租赁物业采用三重净租赁安排，租户负责维护建筑、控制能源使用和实施环境可持续实践，许多租户已实施节能和环保措施[126] - 公司大部分收入依赖Penn及其子公司，Penn业务、财务状况或经营成果的不利事件可能对公司产生重大不利影响[136] - 若Penn无法履行主租赁协议义务，公司可能难以找到合适承租人，导致租金收入减少，财务状况可能受到重大削弱[137][138] - 公司须分配90%的净应税收入以维持REIT资格，这可能限制其利用租金收入进行收购的能力[140] - 公司48个设施中有1个暂时关闭，临时关闭可能导致可变租金重置金额降低[147] - 公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的不动产资产，实现其重大价值的能力不确定[148] - 任何个人或实体实际或推定拥有超过公司已发行股票价值5%时，通常需向博彩当局报告[151] - 公司宪章规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行各类别和系列股票价值或数量（以更严格者为准）的7% [155] - 公司宪章规定，董事只能由股东因正当理由并经有权投票股份的75%表决通过才能罢免[157] - 股东需实益拥有至少1%的公司已发行普通股，才能推荐董事候选人或提出股东提案[157] - 公司业务受博彩行业影响，行业竞争激烈，替代博彩产品增多可能影响公司业务[142][144] - 公司面临广泛监管，重大交易需提前向博彩当局报告或获批准，监管审批可能延迟或禁止博彩物业转让[150][152][153] - 公司追求非博彩行业战略收购可能不成功或无法达到预期，管理层对非博彩资产专业知识不足[154] - 宾夕法尼亚州法律规定潜在收购方收购20%及以上股份时需按“公允价值”收购所有未持有的流通股[158] - 公司面临未投保或投保不足的损失风险，可能导致投资资本损失、预期未来收入减少或产生意外费用[161] - 公司普通股市场价格可能波动，股东可能因股价下跌而损失大部分投资[165] - 公司作为房地产所有者，需承担环境合规成本和责任，可能损害投资价值[167] - 公司面临网络攻击、网络入侵等安全漏洞风险，可能导致财务报告错误、违反贷款契约等后果[171] - 若公司不符合房地产投资信托基金（REIT）资格或未能保持资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负债[173] - 若公司从Penn、Caesars、Boyd或其子公司获得的收入不被视为合格收入，可能无法符合REIT资格[177] - 若公司或持有10%及以上公司股票的实际或推定所有者实际或推定持有Penn、Caesars、Boyd股票总投票权的10%及以上或总价值的10%及以上，从这些公司获得的租金可能不被视为合格租金[179] - 宾夕法尼亚州法律的反收购条款可能使第三方难以进行敌意收购，保护股东免受不公平收购策略影响[158] 公司财务数据与债务情况 - 截至2020年12月31日，公司长期债务净额约为58亿美元，包括4.24亿美元高级无抵押信贷安排债务、53.75亿美元高级无抵押票据和0.9万美元融资租赁负债[193][196] - 截至2020年12月31日，公司债务为57.999亿美元，其中53.75亿美元为高级无担保票据，有固定利率，到期日为两年半至十年[350] - 2020年12月31日，固定利率长期债务总计53.75亿美元，2023 - 2024年到期的平均利率分别为5.38%和3.35%，2025年到期的平均利率为5.25%，之后到期的平均利率为4.88%[352] - 2020年12月31日，可变利率长期债务总计4.24019亿美元，2023年到期的平均利率为2.02%[352] - 公司债务协议包含多项财务契约，最大总债务与总资产价值比率为60%（特定时期特定收购可增至65%），最低固定费用覆盖率为1.5比1，最大优先担保债务与总资产价值比率为40%，最大无担保债务与无抵押资产价值比率为60%[207] - 市场利率上升可能增加公司现有和未来债务的利息成本，影响股价，使收购融资成本更高，降低当期收益，限制再融资能力[202] - 公司普通股股息收益率可能影响股价，市场利率上升可能使潜在购买者期望更高股息收益率，对股价产生不利影响[203] - 公司大部分债务为固定利率，对可变利率的敞口目前限于循环信贷安排和定期贷款A - 2，两者均与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年12月31日至2023年6月30日逐步淘汰[204] - 公司主要市场风险是利率风险，无国际业务，外汇波动对财务状况

财务数据和关键指标变化 - 本季度收入较去年同期增加近2000万美元，主要与房地产收入有关 [17] - 净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA均远超去年同期 [20] - 两个TRS物业的净收入和调整后EBITDA较去年分别增长280万美元和300万美元 [20] - 10月1日收购摩根敦，该租赁将产生每年300万美元的租金 [21] - 10月宾州充分利用剩余租金信贷，开始以现金支付租金 [21] - 10月1日梅多斯的租赁百分比租金重置，将使年租金降低210万美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 宾州主租赁在哥伦布堡和托莱多的月度百分比租金表现优于去年同期，托莱多受益于底特律市场关闭至8月5日 [18] - 房地产收入受益于非现金直线租金调整，但被顶峰和博伊德主租赁较低的百分比租金抵消，这两个租赁于5月1日重置 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 俄亥俄州宾州的物业表现出色，该州9月创下历史记录，公司在该州的物业也受益 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与租户合作，以支持性方式寻找共同点，帮助租户进行资本重组，增强其资产负债表和应对未来挑战的能力 [32] - 公司计划从2021年第一季度开始恢复全现金股息，并适时重新审视派息率，以实现股息增长 [33] - 公司专注于保护和完善现有现金流，谨慎管理资产负债表，抓住机会进行收购 [34] - 公司认为区域博彩资产具有相对弹性，有助于推动该资产类别的更广泛认可和制度化 [35] - 公司收购资产时注重风险调整后的回报和安全边际，选择有实力的租户并设置合理的租赁条款 [29][30] - 公司目前专注于博彩行业，但如果有符合标准的其他机会也会考虑 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前全面关闭物业的可能性比3月小，物业已实施安全协议，政府也能采取更有针对性的措施 [31] - 公司预计随着时间推移，博彩行业将趋于稳定，区域市场表现良好，未来前景乐观 [59] 其他重要信息 - 公司获得路易斯安那州博彩委员会批准，将河船迁至陆地，并计划在一个有吸引力且价格适中的设施中运营，预计将显著提升该物业的业绩 [14] - 公司收购了圣路易斯的Lumière Place和俄亥俄州的Belterra Park，并拥有并租赁这些物业 [14] - 公司与凯撒达成交换协议，获得爱荷华州的两个物业，同时收购了印第安纳州的Tropicana Evansville和特拉华州的Dover Downs，预计交易将于2021年年中完成，且收购将立即增厚收益 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否会仅通过债务为交易融资 - 公司有多种资金来源选择，包括留存现金流、潜在处置收益、ATM计划和公共债务市场等，预计交易将于2021年年中完成 [38] 问题: 对拉斯维加斯大道资产的兴趣及第三方对Tropicana的兴趣 - 公司收到了超过18份保密协议，但大多是试探性的，公司不急于达成交易，且认为拉斯维加斯大道资产过于波动，不符合公司的投资标准 [40][42] 问题: 博彩REIT可收购资产的剩余潜在市场规模及何时考虑博彩以外的领域 - 从商业博彩整体EBITDA来看，公司渗透率约为35% - 40%，公司认为专注于现有业务计划可带来显著的股东价值增长，进入博彩以外领域的门槛较高 [49][51] 问题: 何时重新发布指引 - 公司将在年底评估不确定性后再做决定 [54] 问题: 公司是否看到博彩行业在疫情后获得更多关注 - 公司认为是的，公司的故事比一年前更受关注，尽管股价尚未充分反映，但预计随着时间推移，博彩行业的稳定性将得到认可 [59] 问题: 如何考虑收购融资与恢复股息及自由现金流使用的关系 - 公司将通过审慎管理资产负债表来平衡这些因素，交易预计于明年年中完成，目前已分享了融资选项 [63] 问题: 多佛 Downs是否有开发机会及如何在承保中考虑 - 该地块有70英亩土地，但周边已开发，目前承保时未考虑开发因素，未来可能会考虑开发机会 [66][67] 问题: 如何对收购资产进行承保以达到预期的覆盖率 - 公司参考了埃文斯维尔的实际EBITDA和Twin River之前公布的数据，并排除了三个疫情月的影响，认为可以达到预期的覆盖率 [70] 问题: 公司路易斯安那项目是否有类似扩张机会及Lumière收购的隐含定价 - 路易斯安那项目是独特情况，该项目将优化场地潜力，且有维京游轮停靠的机会；Lumière收购中，租金和利息支付相同，公司认为资产价值与账面价值一致 [74][79] 问题: 是否考虑扩大区域赌场投资组合及与宾州在体育博彩房地产方面的合作 - 目前不考虑扩大区域赌场投资组合，公司希望专注于租赁收入；公司与宾州等运营商保持沟通，愿意参与租户的扩张项目，但宾州目前可能更关注网络领域 [81][84] 问题: 公司可用土地的情况及开发可能性 - 公司在合理情况下愿意参与开发项目，如在新的许可州投标，但目前未急于开发现有土地 [88][89] 问题: 近期交易活动增加的原因及是否会在年底前达成另一笔交易 - 交易活动是长期与租户和潜在租户沟通的结果，此次交易是特殊情况，目前市场上大型运营商专注于运营，未来是否有更多交易取决于战略需求 [91][98] 问题: 俄亥俄州物业的良好趋势是否持续到10月及长期利润率增长的可持续性 - 公司认为目前的高利润率难以持续，市场将形成新的常态，赌场的人力和营销成本将更加可控，业务将与疫情前不同 [99][103] 问题: Boyd 10月情况是否与公司类似 - 公司的Twin River物业表现持续强劲，预计宾州的情况也会很好，但无内部信息 [105][106] 问题: Casino Queen的租金收取情况及递延租金谈判进展 - 目前租金收取正常，递延租金谈判仍在进行中，希望在未来几个月内解决 [111] 问题: Twin River收购的市场资本化率及市场资本化率趋势 - 目前市场价格发现不足，公司认为此次收购的8.3%资本化率是一笔不错的交易，市场资本化率可能与上市公司定价有关，需等待更多数据点 [115][116] 问题: 公司对Zia Park关闭的权利及该项目对AFFO的影响 - 公司没有权利要求宾州替换Zia Park资产，该租赁为单一租赁，无论设施是否开放，公司都将继续收取租金；Baton Rouge的再开发资本支出将被资本化，不影响AFFO [119][122] 问题: 如何考虑埃文斯维尔潜在的肯塔基州博彩风险及凯撒其他可能出售的资产 - 公司认为埃文斯维尔周边的竞争对其影响有限，目前未发现凯撒有其他资产出售 [126]

房地产收购与交易 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购Pinnacle Entertainment大部分房地产资产[139] - 2018年10月15日，公司完成与Penn、Pinnacle和Boyd交易，购买Plainridge Park房地产资产花费2.5亿美元，向Boyd贷款5770万美元[139] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购Tropicana旗下房地产资产，向Caesars贷款2.46亿美元，贷款利率前期为9.09%，后为9.27%[140][141] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金抵免从Penn收购Tropicana Las Vegas相关房地产[142] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾州收购了拉斯维加斯热带乐园的不动产资产[160] - 2020年5月，公司以Belterra Park房地产抵偿贷款，当前年租金640万美元，其中270万美元在满足条件下有最高2%的年递增[139] 投资组合情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合涵盖46个博彩及相关设施，面积约2410万平方英尺，物业100%被占用[144] 租约相关情况 - 2020年9月29日，公司与Caesars就Lumière Place签订新租约，年租金2260万美元，满足条件有最高2%年递增[141] - 2020年7月23日，修订并重述的Caesars主租约生效，第三年起年土地基础租金约2360万美元，建筑基础租金约6210万美元[143] - 2020年因疫情和修订凯撒主租赁协议，预计无租金上调；可变租金约占2019年全年现金租金收入的16%，其中27%每五年重置、42%每两年重置、31%每月重置[158] - 截至2020年9月30日的三个月，宾州主租赁协议的百分比租金增加470万美元；九个月则减少320万美元[158] - 修订后的平纳克尔主租赁协议和博伊德主租赁协议在2020年4月30日重置，分别减少年可变租金500万美元和150万美元；梅多斯租赁协议在2020年10月重置，每年降低可变租金210万美元[158] - 2020年7月23日修订并重述的凯撒主租赁协议生效，初始期限从15年延长至20年，第三租赁年起取消可变租金部分，土地基础租金增至约2360万美元，建筑基础租金设定为约6210万美元[158] 经济环境与疫情影响 - 2020年美国经济受疫情冲击，失业率从年初约3.5%升至4月峰值14.7%，后降至7.9%[149] - 2020年3月中旬美国赌场全面关闭，虽多数已重新开放，但无法预测复苏是否持续或未来是否会再次关闭[158] 公司收益来源 - 公司主要收益源于与Penn、Boyd和Caesars的三重净主租约租金收入[145] 财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司总营收3.076亿美元，运营收入2.007亿美元，去年同期分别为2.876亿美元和1.876亿美元；前九个月总营收8.53亿美元，运营收入5.678亿美元，去年同期分别为8.645亿美元和5.292亿美元[152] - 2020年第三季度和前九个月，房地产总收入分别为2.731亿美元和7.818亿美元，去年同期分别为2.56亿美元和7.666亿美元，分别增加1710万美元和1520万美元[154] - 2020年第三季度，TRS物业收入增加280万美元，前九个月减少2670万美元；这些物业于2020年3月中旬因疫情关闭，巴吞鲁日好莱坞赌场于5月18日重新开放，佩里维尔好莱坞赌场于6月19日重新开放[154] - 2020年第三季度和前九个月，总运营费用分别增加690万美元和减少5010万美元；第三季度增加主要是由于前首席财务官离职的遣散费和基于股票的薪酬加速费用680万美元；前九个月减少主要是由于REIT部门折旧和土地使用权摊销费用减少2400万美元以及2019年的贷款减值费用1300万美元[154] - 2020年第三季度和前九个月，其他收入和费用分别减少2500万美元和1950万美元，主要是由于2019年第三季度和2020年第一季度的再融资活动导致利息费用降低以及债务清偿费用减少[154] - 2020年第三季度和前九个月，净收入分别增加3660万美元和5980万美元，主要是由于上述各项差异[154] - 截至2020年9月30日的三个月，总收入为3.07554亿美元，2019年同期为2.87612亿美元；九个月总收入为8.53004亿美元，2019年同期为8.64489亿美元[159] - 截至2020年9月30日的三个月，资金运营（FFO）为1.82228亿美元，2019年同期为1.45631亿美元；九个月FFO为5.00295亿美元，2019年同期为4.5293亿美元[164] - 截至2020年9月30日的三个月，调整后资金运营（AFFO）为1.94616亿美元，2019年同期为1.86506亿美元；九个月AFFO为5.64023亿美元，2019年同期为5.54539亿美元[164] - 截至2020年9月30日的三个月，调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2.65231亿美元，2019年同期为2.60472亿美元；九个月Adjusted EBITDA为7.70904亿美元，2019年同期为7.79761亿美元[164] - 2020年前三季度GLP Capital净收入为3.395亿美元，2019年同期为2.694亿美元[167][169] - 2020年前三季度GLP Capital的FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为5.034亿美元、5.620亿美元和7.543亿美元，2019年同期分别为4.457亿美元、5.436亿美元和7.555亿美元[167][169] - 2020年第三季度GLP Capital净收入为1.257亿美元，2019年同期为8850万美元[168] - 2020年第三季度GLP Capital的FFO、AFFO和调整后EBITDA分别为1.808亿美元、1.912亿美元和2.544亿美元，2019年同期分别为1.435亿美元、1.833亿美元和2.530亿美元[168] - 2020年前三季度总营收为8.53004亿美元，2019年同期为8.64489亿美元，同比下降1.3%[171] - 2020年第三季度总营收为3.07554亿美元，2019年同期为2.87612亿美元，同比增长6.9%[171] - 2020年前三季度房地产总收入为7.818亿美元，2019年同期为7.666亿美元，同比增长2.0%[172][173] - 2020年第三季度房地产总收入为2.731亿美元，2019年同期为2.560亿美元，同比增长6.7%[172][173] - 2020年前三季度租金收入为7.62711亿美元，2019年同期为7.45030亿美元，同比增长2.4%[171] - 2020年第三季度租金收入为2.67555亿美元，2019年同期为2.48789亿美元，同比增长7.5%[171] - 2020年第三季度和前九个月博彩、餐饮及其他收入分别增加280万美元（8.9%）和减少2670万美元（27.3%）[175] - 2020年第三季度和前九个月博彩、餐饮及其他费用分别减少40万美元（2.0%）和1720万美元（30.3%）[177] - 2020年第三季度和前九个月土地使用权及土地租赁费用分别减少100万美元（11.1%）和1160万美元（34.6%）[178] - 2020年第三季度和前九个月一般及行政费用分别增加750万美元（49.7%）和350万美元（7.2%）[179] - 2020年前九个月折旧费用减少1170万美元（6.4%）至1.72亿美元[180] - 2020年第三季度和前九个月利息费用分别减少490万美元（6.6%）和1670万美元（7.3%）[184] - 2020年前九个月债务清偿损失为1810万美元[186] - 2020年第三季度和前九个月所得税费用分别约为260万美元和210万美元，上年同期分别为120万美元和380万美元[187] - 2020年和2019年前九个月经营活动提供的净现金分别为3.105亿美元和5.837亿美元[189] - 2020年和2019年前九个月TRS物业资本维护支出分别约为160万美元和230万美元[194] - 2020年前九个月与2019年全年相比，收入从5.75451亿美元降至4.32735亿美元，运营收入从3.8417亿美元降至3.01136亿美元，利息费用从3.0152亿美元降至2.11657亿美元，净利润从6173.4万美元增至7134万美元[205] 债务相关情况 - 2020年6月25日，公司将2.24亿美元A - 1定期贷款延期，并新增2亿美元A - 2定期贷款，A - 2定期贷款于2023年5月21日到期；此外，公司发行4%、5亿美元高级无抵押票据，于2031年1月15日到期；8月又发行2亿美元4%高级无抵押票据，所得款项用于偿还A - 1定期贷款[153] - 2020年3月30日，公司与债权人达成协议，允许将租户以非现金资产支付租金的公允价值计入净营业收入；截至9月30日，公司轻松通过所有债务契约[153] - 2020年前十个月，除皇后赌场（Casino Queen）外，公司已收齐租户的所有合同租金，目前正与皇后赌场就延期租金协议进行协商[153] - 《CARES法案》允许净运营亏损（NOL）结转和转回，以抵消2021年前应税收入的100%；允许2018 - 2020年发生的NOL转回至前五年以获得退税；将2019 - 2020年企业利息费用扣除限额从调整后应税收入的30%提高到50% [153] - 2020年第一季度公司全额提取循环信贷以增加流动性并偿还部分高级无担保票据，6月25日修订信贷安排，将约2.24亿美元定期贷款A - 1的到期日延至2023年5月21日，新增2亿美元定期贷款A - 2，还发行5亿美元4.000%无担保高级票据，8月18日又借入2亿美元4.000%无担保高级票据[196] - 截至2020年9月30日，修订后的信贷安排未偿还余额为4.24亿美元，信用证或有负债约40万美元，循环信贷可用借款额度为11.746亿美元[197] - 截至2020年9月30日，公司有53.75亿美元未偿还高级无担保票据，且遵守所有相关财务契约[200][202] - 与2019年12月31日相比，2020年9月30日房地产投资净额从25.14806亿美元增至26.77215亿美元，现金及现金等价物从4281万美元增至7874.2万美元，长期债务净额从57.37962亿美元增至57.52252亿美元等[203] - 截至2020年9月30日，公司债务为57.999亿美元，面临利率风险，其中53.75亿美元高级无担保票据为固定利率，利率上升会增加融资成本和再融资难度[210] - 截至2020年9月30日，长期固定利率债务总计53.75亿美元，平均利率有5.38%、3.35%、4.95%等；长期可变利率债务总计4.24019亿美元，平均利率2.32%[212] 股息分配情况 - 2020年第一季度公司董事会宣布每股0.70美元现金股息，第二和第三季度宣布每股0.60美元季度股息，现金部分不超20%即每股0.12美元，其余每股0.48美元以普通股支付[207] REIT税收相关情况 - 公司通常需每年分配至少90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格，若分配不足100%将面临联邦企业所得税，若低于最低分配额将面临4%的消费税[206] 利率风险与过渡情况 - 公司大部分债务为固定利率，循环信贷和定期贷款A - 2与LIBOR挂钩，LIBOR预计在2021年末逐步淘汰，可能影响利息费用和收益，预计过渡到SOFR[208]

财务数据和关键指标变化 - 公司截至7月收到了99%的合同租金 [9] - 二季度末公司拥有未提取的循环信贷额度11.75亿美元，资产负债表上有7400万美元现金，明年4月有2.24亿美元的A1定期贷款到期，2023年前无其他到期债务 [26] - 二季度公司杠杆率相对于EBITDA略有上升，原因是疫情导致EBITDA略有下降而非债务增加 [27] - 二季度股息80%以股票形式发放，发行约270万股，0.60美元的季度股息支付率为71%，是公司有史以来最低，AFFO为0.84美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦布和俄亥俄州业务自6月重新开业后，百分比租金超出预期 [19] - 应税REIT子公司的两个运营资产运营表现远超3、4月情景规划时的假设 [19] - 7月公司TRS物业的交易量同比增长近6%，EBITDA同比增长超30% [83] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业真正的优势在于地区性物业，其现金投资回报率更好，抗风险能力远超拉斯维加斯的目的地物业，地区性物业长期被低估 [10][11] - 在三网租赁领域，公司能几乎100%收取租金，租户多为知名上市公司，盈利情况透明 [12] - 公司会根据经济情况对拉斯维加斯的房产采取不同策略，包括部分出售、售后回租等，目标是实现价值最大化 [40] - 公司对非博彩相关资产持开放态度，但会谨慎行事，关注其是否符合公司竞争优势、是否有持久品质、是否有有吸引力的风险调整后回报等因素 [44][96] - 公司认为疫情可能为新的售后回租业务创造机会，但目前还言之过早 [107][109] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为本季度表现强劲，超出了3、4月最乐观的情景假设，公司和租户有能力度过当前前所未有的疫情 [17][18] - 公司预计地区性博彩资产和运营伙伴将引领该资产类别的复苏，租户正常化后将实现该资产类别中最强的四面墙租赁义务覆盖率 [28] - 目前行业的利润率水平可能不可持续，但公司认为运营费用已永久性降低，这将带来利润率的改善和四面墙覆盖率的提高 [55][83] 其他重要信息 - 首席财务官Steve Snyder即将退休，他在GLPI和Penn工作多年，为两家公司做出了重要贡献 [14][15] - 公司与Penn合作制定了租金信贷计划，帮助其在资本市场取得显著表现 [21] - 公司与新凯撒团队合作进行了租赁修订，帮助其获得印第安纳州资产置换的最终监管批准 [22] - 公司获得俄亥俄赛马委员会批准，将贝尔特拉公园的房地产资产纳入资产负债表，不再对该资产提供贷款 [23] - 公司与所有租户密切合作，为其提供非支付契约的必要救济，帮助其恢复正常运营 [24] - 赌场女王通过薪资保护计划获得贷款，公司6月收到约25万美元的部分租金，并预计与新业主达成递延租金协议，年底前全额收回租金 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前的股息水平是否合适，未来派息率如何考虑？ - 公司会根据未来情况谨慎决策，预计秋季情况良好，会尽快恢复到正常派息率，但目前无法做出承诺 [30] 问题2: 并购环境如何，业务管道和公司意愿怎样？ - 行业有一定并购活动的可能性，公司的售后回租结构有价值，但目前运营商主要关注生存和重新开业，何时有战略原因推动资产交易尚不确定，公司会争取参与相关讨论 [31][32] 问题3: GLPI和博彩REIT在三网租赁领域的定位如何，疫情前后有何变化？ - 公司认为其地位比以往更好，博彩业务是国家支持的业务，收入稳定可靠，疫情证明了这一点 [33][34] 问题4: 如何看待拉斯维加斯热带乐园的交易，公司有何计划？ - 公司会根据经济情况考虑各种机会，包括部分出售、售后回租等，目标是实现价值最大化，目前拉斯维加斯情况尚未稳定，需耐心等待 [40][41] 问题5: 疫情后公司对非博彩相关资产的看法是否改变？ - 公司对非博彩相关资产持开放态度，但会谨慎行事，需等待情况稳定，目前公司认为博彩业务现金流稳定，优势明显 [44][45] 问题6: 赌场危机后若出现高利润低营收的新常态，租金调整机制如何应对？ - 这一情况对公司有影响，公司需等待观察，预计行业利润率会有永久性改善，可关注与新凯撒的租赁修订中关于未来同店销售增长的条款，公司大部分租金与EBITDA挂钩，会采取措施保护现金流 [54][56][57] 问题7: 若凯撒决定将热带乐园埃文斯维尔从租赁中置换并出售，公司是否会竞标？ - 公司表示有兴趣，该资产表现良好，是优质资产，公司拥有该资产，会关注整个过程 [60] 问题8: TRS物业中巴吞鲁日的长期战略重要性如何，是否会留在投资组合中？ - 公司是REIT，最终可能会朝着这个方向发展，但巴吞鲁日有机会将赌场迁至陆地，公司已进行相关规划，若获得批准，将谨慎投入资金，该物业有发展空间 [64][65] 问题9: CFO招聘有何要求？ - Steve Snyder认为这不是合适的讨论场合，可单独沟通 [69] 问题10: 是否会重组与赌场女王的租赁协议？ - 公司正在与赌场女王的管理层和债务持有人进行讨论，DraftKings的交易对物业表现有积极影响，有望改善租金覆盖率，公司希望租赁协议未来能有更好的状况 [74] 问题11: 若当前环境持续，地区性物业未来一两个月的增长情况如何？ - 目前难以判断，7月公司TRS物业的交易量和EBITDA同比增长，但这种情况可能不可持续，行业已证明有能力实现社交距离，运营费用已永久性降低，这将带来利润率和四面墙覆盖率的改善 [83] 问题12: TRS物业交易量增长的人口统计学特征是什么，刺激政策的影响如何？ - 人口统计学特征显示，顾客年龄稍年轻，男性居多，桌游参与度高于历史水平，未评级玩家参与度更高，消费更高，更多是周中、白天的业务，目前难以判断刺激政策的影响 [85] 问题13: 公司对与博彩相关的硬资产（如体育场馆、场外投注站）有何考虑？ - 公司花了很多时间讨论这些机会和潜在威胁，这将在各州逐步展开，情况不一，公司会关注其是否符合公司竞争优势等因素，谨慎行动 [95][96] 问题14: 拉斯维加斯热带乐园是否有可能继续由公司持有并引入运营商？ - 公司会考虑所有可能性，目前市场尚未稳定，需耐心等待，最终结果可能会有合作方带来资金 [97][98][101] 问题15: 疫情是否为公司创造了新的收购机会，如酒店运营商出售房地产？ - 公司希望如此，若市场定价错位持续，可能是机会，但目前还太早，公司会积极沟通，售后回租不仅能实现资产负债表套利，还能提供永久性资本 [107][109] 问题16: 获得Lumiere Place赌场所有权的租赁安排如何，为何不放入运营商的主租赁协议？ - 目前该物业根据一次性单一租赁协议转让给公司，未来是否改变尚不确定，租户新凯撒承诺对该设施进行资本投资，该物业是关键资产，公司对其价值有信心 [113][114][115] 问题17: 公司是否考虑免除租户租赁协议中的资本支出责任以改善其短期流动性？ - 公司租赁协议中的资本支出要求仅为收入的1%，租户容易满足，不是主要问题，与同行情况不同 [118] 问题18: 若未及时找到CFO继任者，是否会任命临时CFO？ - 公司目前无法回答，会采取明智合理的措施，正在内部讨论相关替代方案 [121] 问题19: 租赁修改的窗口是否关闭，未来是否还有机会？ - 这是一个持续的过程，取决于租户和公司的需求，双方会进行权衡和谈判，公司会在合理情况下利用机会 [128] 问题20: 近期活动对公司收购交易定价有何影响，是否提高了回报门槛？ - 目前来看，风险调整后的回报与资本成本的关系未改变，但对风险的定义和看法可能会影响近期合作的交易对手类型，公司有有效的资本市场，了解资本成本 [131][132] 问题21: 之前提到的业绩可持续性问题，是指州法规变化、行业增长模式还是竞争导致的利润率变化？ - 目前处于不确定时期，难以预测未来，当前情况带来了一些希望，但可能转瞬即逝，无法给出具体答案 [137][138] 问题22: 若竞争对手重新推出自助餐等低利润率业务，公司如何保持利润率？ - 行业已大幅整合，由大型上市公司主导，数据分析能力提高，公司认为行业更加注重盈利能力，利润率改善具有一定可持续性，虽然个别物业可能会有变化，但整体行业纪律性更强 [140][141][143] 问题23: 公司如何考虑提高派息率？ - 公司会尽快恢复到之前的派息率，前提是现金流量稳定，决策考虑因素不变，公司作为REIT，注重为股东创造收入 [154][156] 问题24: 美国未来赌场发展前景如何，州政府和开发商的意愿怎样？ - 现有州可能存在宪法或立法限制，但仍有发展潜力，如佐治亚州是个机会，市场上也有一些新的赌场正在开发，不过新市场机会有限，州政府需平衡预算，赌场开发的现金流回报时间较长 [163][165][167]

公司收购与投资 - 2016年4月，公司以约48亿美元收购顶峰娱乐大部分房地产资产[134] - 2018年10月1日，公司以9.64亿美元收购热带娱乐公司的房地产资产[135] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从宾恩处收购热带拉斯维加斯赌场酒店度假村相关房地产[137] - 2020年4月16日，公司以3.075亿美元租金信贷从Penn收购Tropicana Las Vegas的房地产资产[153] 公司贷款与融资 - 2018年10月1日，公司向凯撒娱乐贷款2.46亿美元，利率在2019年10月1日前为9.09%，之后至到期为9.27%[135] - 2020年6月25日，公司将2.24亿美元A - 1定期贷款延期，新增2亿美元A - 2定期贷款，并发行4%、5亿美元的高级无抵押票据[147] 公司物业情况 - 2020年6月30日，公司投资组合涵盖45个博彩及相关设施，面积约2330万平方英尺，物业入住率100%[139] - 公司全资运营的TRS物业于2020年3月中旬关闭，巴吞鲁日物业于5月18日重新开放，佩里维尔物业于6月19日重新开放[144] - 好莱坞赌场巴吞鲁日于2020年5月18日重新向公众开放，好莱坞赌场佩里维尔于2020年6月19日重新开放[170] 失业率情况 - 2020年初失业率约3.5%，4月达到峰值14.7%，第二季度降至11.1%[143] 公司与宾恩合作相关 - 公司授予宾恩在2020年12月31日前以3110万美元购买好莱坞赌场佩里维尔业务的独家权利，成交后初始年租金777万美元[144] - 宾恩将行使与公司两份主租赁协议的下一个五年续约权，并修改宾夕法尼亚州格兰特维尔好莱坞赌场主租赁协议条款[144] - 公司授予宾恩在两份主租赁协议租期结束时额外行使五年续约期的选择权[144] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度公司总营收2.62亿美元，运营收入1.81亿美元，去年同期分别为2.89亿美元和1.71亿美元；2020年上半年总营收5.46亿美元，运营收入3.67亿美元，去年同期分别为5.77亿美元和3.42亿美元[146] - 2020年第二季度和上半年总运营费用分别减少3700万美元和5700万美元，主要因TRS Properties运营费用降低及REIT部门折旧和摊销费用减少[152] - 2020年第二季度其他收入和费用减少710万美元，上半年增加540万美元，主要因再融资活动使利息费用降低，但部分被债务清偿费用抵消[152] - 2020年第二季度和上半年净收入分别增加1930万美元和2320万美元[152] - 2020年和2019年Q2公司净利润分别为1.1235亿美元和0.93033亿美元，H1分别为2.09244亿美元和1.86043亿美元[159] - 2020年和2019年Q2公司FFO分别为1.66893亿美元和1.58607亿美元，H1分别为3.18067亿美元和3.07299亿美元[159] - 2020年和2019年Q2公司AFFO分别为1.80597亿美元和1.85018亿美元，H1分别为3.69407亿美元和3.68033亿美元[159] - 2020年和2019年Q2公司Adjusted EBITDA分别为2.4686亿美元和2.6087亿美元，H1分别为5.05673亿美元和5.19289亿美元[159] - 2020年第二季度和上半年总收入分别为2.62亿美元和5.45亿美元，较2019年同期分别下降9.4%和5.4%[166] - 2020年第二季度和上半年运营费用分别为8125万美元和1.78亿美元，较2019年同期分别下降31.3%和24.2%[172] - 2020年第二季度和上半年利息费用分别减少700万美元（9.2%）和1180万美元（7.7%）[182] - 2020年第二季度所得税收益约80万美元，2019年同期为所得税费用150万美元；2020年上半年所得税收益约50万美元，2019年同期为所得税费用260万美元[185] - 2020年和2019年上半年经营活动提供的净现金分别为2.297亿美元和3.641亿美元，减少1.344亿美元[187] - 2020年和2019年上半年投资活动使用现金分别为110万美元和140万美元[188] - 2020年和2019年上半年融资活动使用现金分别为1.814亿美元和3.638亿美元[189] 房地产收入数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年房地产总收入分别为2.52亿美元和5.09亿美元，去年同期分别为2.56亿美元和5.11亿美元，主要因百分比租金降低所致[147] - 2020年第二季度和上半年房地产总收入分别为2.52亿美元和5.09亿美元，较2019年同期分别下降1.5%和0.4%，主要因百分比租金降低、地面租赁总收入下降等因素，部分被直线租金递延减少和建筑基础租金增加所抵消[167][168] TRS Properties业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年TRS Properties收入分别减少2330万美元和2950万美元，主要受COVID - 19影响[152] - 2020年第二季度TRS Properties总营收997.9万美元，运营亏损148.2万美元[154] - 2020年和2019年上半年TRS物业资本维护支出分别约为110万美元和150万美元[191] GLP Capital业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度GLP Capital总营收2.52亿美元，运营收入1.82亿美元[154] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital净利润分别为1.173亿美元和0.902亿美元，H1分别为2.138亿美元和1.81亿美元[163][164] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital FFO分别为1.718亿美元和1.558亿美元，H1分别为3.226亿美元和3.022亿美元[163][164] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital AFFO分别为1.836亿美元和1.814亿美元，H1分别为3.708亿美元和3.603亿美元[163][164] - 2020年和2019年Q2 GLP Capital Adjusted EBITDA分别为2.46亿美元和2.524亿美元，H1分别为4.999亿美元和5.025亿美元[163][164] - 2020年Q2和H1 GLP Capital净利息费用分别较2019年同期减少890万美元和1360万美元[163][164] - 2020年H1 GLP Capital债务清偿损失为1730万美元[164] 博彩、餐饮及其他业务数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年博彩、餐饮及其他收入分别为998万美元和3674万美元，较2019年同期分别下降70.0%和44.5%，主要受COVID - 19影响，相关物业于2020年3月中旬关闭[166][170] - 2020年第二季度和上半年博彩、餐饮及其他费用分别下降1430万美元（74.7%）和1680万美元（44.1%），因COVID - 19导致相关物业于2020年3月中旬关闭[172][173] 其他费用数据关键指标变化 - 2020年第二季度和上半年土地使用权及地面租赁费用分别下降940万美元（62.0%）和1060万美元（43.4%），主要因物业关闭加速摊销费用和租户地面租赁租金降低[172][174] - 2020年第二季度和上半年一般及行政费用分别下降280万美元（17.3%）和400万美元（12.1%），主要因COVID - 19导致物业关闭使工资费用降低和公司奖金应计额减少[172][175] - 2020年第二季度和上半年折旧费用分别下降1050万美元（15.4%）至5740万美元和1250万美元（9.9%）至1.14亿美元，主要因物业关闭加速折旧费用[172][176] 公司历史减值冲销 - 2019年上半年公司对Casino Queen Loan全额1300万美元进行了减值冲销[180] 公司债务清偿损失 - 2020年第一季度赎回2.152亿美元4.875%高级无抵押票据和4亿美元4.375%高级无抵押票据，产生1730万美元债务清偿损失[183][197] 公司信贷安排情况 - 截至2020年6月30日，修订后的信贷安排未偿还余额为6.49亿美元，左轮手枪式信贷安排可用借款额度为11.746亿美元[194] 公司未偿还高级无抵押票据情况 - 截至2020年6月30日，公司有51.75亿美元未偿还高级无抵押票据[199] 公司REIT税收资格相关 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT税收资格[202] 公司普通股股息情况 - 2020年第二季度公司普通股股息为每股0.60美元，现金部分不超20%即每股0.12美元，其余每股0.48美元以普通股支付[203] 公司债务利率情况 - 公司多数债务为固定利率，可变利率债务仅涉及循环信贷和定期贷款A - 1，二者与LIBOR挂钩，LIBOR预计2021年末逐步淘汰[204][205] - 公司面临利率风险，2020年6月30日债务达58.249亿美元，其中51.75亿美元为固定利率高级票据[207] - 2020年6月30日，固定利率长期债务中2023年到期5亿美元，平均利率5.38%；2024年到期4亿美元，平均利率3.35%；之后到期42.75亿美元，平均利率4.99%[209] - 2020年6月30日，可变利率长期债务中2021年到期22498.1万美元，平均利率1.93%；2023年到期42401.9万美元，平均利率2.26%[209]

业绩总结 - 公司在2019年的总游戏收入（GGR）超过62亿美元[7] - 2019年，公司的主要租户年净收入约为53亿美元，企业价值为155亿美元[12] - 公司的物业税收入总计为4396百万美元，其中密苏里州的税收为1084百万美元[18] - 公司的租赁条款生成了超过90%的房地产现金净运营收入（NOI）和总收益（TRS EBITDA）[16] - 公司的物业在疫情期间保持100%的入住率[15] 用户数据 - 公司在16个州拥有46个物业，拥有或租赁的土地面积为5638英亩[5] - 公司的租户在各州的游戏税率范围从22%到72.6%不等，显示出强大的税收保护[19] - 公司的多样化收入来源中，没有单一物业的收入超过5.7%[11] 财务状况 - 公司在2020年6月的总企业价值为133亿美元，股息收益率为7.0%[6] - GLPI的债务到期结构良好，所有现有债务均为无担保债务，确保了公司财务的稳健性[23] - 截至2020年3月31日，GLPI的现金余额超过5.59亿美元，4月和5月的租金收集率为98.6%[26] 未来展望 - GLPI在2018年获得投资级别评级，修订了17.5亿美元的循环信贷额度以提供额外流动性[24] - 在COVID-19疫情期间，GLPI从循环信贷中提取了5.31亿美元现金以增强流动性[25] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年收购的Tropicana Las Vegas物业的面积为1,451,842平方英尺，酒店房间数为1,470[36] - GLPI与Penn National达成的交易包括以3.375亿美元的租金抵免收购Tropicana拉斯维加斯酒店和赌场的重建场地[26] 其他新策略 - 自公司成立以来，GLPI每年交易的总价值超过10亿美元，平均收益率超过8.4%[21] - GLPI的总购买价格为72.105亿美元，初始现金收益为5.837亿美元，资本化率为8.46%[22] 财务指标 - FFO（运营资金）和AFFO（调整后的运营资金）是公司用于评估经营表现的重要非GAAP财务指标[37] - AFFO的调整包括股票补偿费用、债务发行成本的摊销等[38] - Adjusted EBITDA定义为净收入减去利息、所得税、折旧等[38] - 公司的FFO和AFFO可能与其他房地产公司使用的定义不完全相同[39] - 公司认为FFO和AFFO提供了对其经营表现的有意义视角[37]

财务数据和关键指标变化 - 公司4月收到近99%的现金租金，Penn、Eldorado和Boyd全额支付，Casino Queen尚未结算 [15] - 本季度末现金头寸近5.6亿美元，通过提取循环信贷额度和4月现金租金收入得以增强 [32] - 公司平均每月利息支出约2350万美元，G&A降至每月200万美元以下，应税子公司费用降至每月100万美元以下，每月平均现金消耗略超2600万美元 [35] - 董事会批准将第二季度股息政策调整为80%股票和20%现金，同时重置季度股息运行率 [18][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Penn National进行一系列交易，包括收购Tropicana Las Vegas、协商新的地面租赁、修改主租赁协议等，以确保租金支付的可预测性和股东经济利益 [11][12][13] - 公司将继续与租户合作，考虑各种替代方案，以应对业务重新开放的不确定性 [49] - 公司认为当前环境是暂时中断，地区市场和租户将引领资产复苏，未来可能有更多有利的资产购买机会 [24][40] - 公司将继续关注增加股东价值，寻找符合高标准的资产，同时考虑在适当时候出售Tropicana Las Vegas以实现价值最大化 [85][86][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司和租户业务造成重大影响，但公司认为其物业对所在州至关重要，预计各州将尽快安全开放赌场 [21] - 公司对未来持乐观态度，相信业务将逐渐恢复，且有机会变得更大、更好、更强 [23][24] - 公司认为体育博彩和互联网博彩将加速发展，有望成为租户的价值驱动因素，增加客流量和改善租赁业绩 [97][98] 其他重要信息 - 公司已提交2020年第一季度10 - Q季度报告 [25] - 公司撤回了财务指导，因月可变租金、资产重置、COVID - 19对租金调整和TRS业绩的影响缺乏可预测性 [31] - 公司暂时解雇了近550名TRS员工，并将继续支付福利至5月底，同时维持最低人员配置以准备重新开放 [16][33] - 公司与Casino Queen就租金延期协议进行建设性对话，预计设施重新开放后达成协议 [36] - 公司获得俄亥俄赛马委员会对Belle Terre Park房地产所有权的批准，并与Boyd合作完成交易 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Penn交易后，如何看待业务重新开放的爬坡情况，以及若租户现金流不佳还有哪些杠杆或创意交易可考虑？ - 公司认为Tropicana交易获得了公平价值，未来可能有其他操作，目前将与租户保持对话，评估各种替代方案，短期妥协需有长期收益 [46][47][49] - 业务重新开放的爬坡情况难以预测，各州情况不同，但公司相信赌场会尽快恢复运营，赌客可能会积极回归 [51][52][53] 问题2: 董事会如何考虑调整股息，在给予其他运营商租金减免情况下的舒适度如何？ - 公司采取保守观点，选择可持续的股息水平，考虑了当前业务的不确定性和各种潜在情况 [63][64] - 董事会认为当前股息政策合理，能使公司回到增长轨道，且公司杠杆率在目标范围内，与银行关系良好 [65][66][67] 问题3: 是否与Boyd、Eldorado讨论过租金延期，是否预计5月收到全额租金？ - 公司希望5月收到全额租金，租户都专注于重新开放，避免违约导致租赁义务或信贷设施加速到期，目前与所有租户保持对话 [68][69] 问题4: 从州层面看，较弱的州预算和潜在的州立法（如税收、扩张、转向在线）会有什么结果？ - 公司认为情况因州而异，难以预测，一些共和党州长领导的州可能更积极推动赌场开放 [71][72] - 互联网博彩和体育博彩可能会加速发展，短期内不太可能大幅提高税率或增加设施，州立法者会先保护传统行业 [73][74] 问题5: 疫情是否改变公司长期杠杆目标？ - 公司认为当前是暂时中断，业务基础良好，董事会在制定股息政策时考虑了杠杆灵活性，目前对杠杆水平感到舒适 [75][76] 问题6: Tropicana的潜在买家兴趣和出售时机如何考虑？ - 公司首要任务是将资产变现，Penn曾有出售安排且有较高兴趣和价格，公司将等待市场复苏，寻找价值最大化机会 [78][79][80] - 从正常市场指标看，该资产有较大增值空间，公司会寻找合适时机出售 [81][82] 问题7: 疫情对公司在博彩行业的并购想法以及是否考虑博彩外业务有何影响？ - 公司认为疫情不改变其雄心，未来将继续关注增加股东价值，寻找符合高标准的资产 [84][85][86] 问题8: 是否可以用部分流动性投资租户新股权，是否有相关限制？ - 存在关联方租户问题，公司拥有租户股权上限为10%，这是讨论过的话题，但目前未采取行动，会在符合REIT约束条件下考虑 [88][89] 问题9: 如何看待体育博彩和无接触博彩在复苏中的发展，以及对公司房地产的影响？ - 租户都在关注互联网博彩平台，认为其是客户获取和保留的来源，预计会增加客流量，提高租赁业绩 [97][98] 问题10: Penn购买Perryville运营权并租赁房地产的资本回报率是多少？ - 该回报率将根据设施实际表现确定，目前尚未确定 [99] 问题11: 公司如何为下一次疫情或潜在复苏做准备，对租户覆盖和杠杆的看法是否改变？ - 公司对业务最终表现乐观，但不确定恢复时间，认为此次经历会影响未来决策，但不确定是否会为未来关闭做计划 [105][106][108] 问题12: 股票与现金股息的安排是何含义，Tropicana变现后是否可能有一次性特别股息？ - 公司将股权分配与非现金租金收入对齐，以创造灵活性，Tropicana变现后会根据市场情况评估资本最佳配置方式 [110][111][114] 问题13: 公司的流动性状况如何，信用设施到期情况及其他灵活性杠杆有哪些，是否有ATM计划及如何考虑使用？ - 11.75亿美元循环信贷额度2023年5月到期，4.49亿美元定期贷款A1明年4月到期，公司有能力承担有担保债务，现有无担保信贷额度有25亿美元的扩展功能，与银行保持良好沟通，无流动性问题 [116][117] 问题14: 未来几个季度股息是否计划保持在AFFO的80%左右？ - 鉴于当前不确定性，公司将股息设定为较低的支付比率，采取更保守的方法，需度过未来几个季度再做评估 [122] 问题15: 疫情是否限制了其他公司向GPI出售房地产的机会，公司对与其他博彩REITs组合的看法是否改变？ - 目前判断还为时过早，公司专注于恢复业务，未来会考虑任何增加股东价值的机会 [125][126] 问题16: 赌场运营商是否将公司视为融资合作伙伴，是否有相关讨论？ - 目前运营商更专注于与现有债权人合作，但未来与公司的讨论可能会增加 [128] 问题17: 公司需要看到什么市场或投资组合情况才能重新制定指导？ - 公司需要业务恢复到更正常的运营状态，包括设施开放、稳定和最终正常化，且各州情况不同，需谨慎提供信息 [131][132][133] 问题18: 疫情是否改变公司对TRS物业的看法，与PENN的协议是否表明有剥离资产的意愿？ - 公司一直愿意在合理情况下剥离TRS物业，同时也会根据情况将资产移入或移出TRS，以实现不同目标 [135][136][137] 问题19: 公司是否对潜在信用损失或房地产价值减记有预期？ - 公司评估了贷款组合，由于将租赁视为经营租赁，且贷款组合期限短，未发现重大影响 [147]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36124 Gaming and Leisure Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Pennsylvania 4 ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度公司适度超出营收和调整后EBITDA指引，AFFO超出指引近1% [18] - 全年公司适度超出AFFO指引高端，尽管面临与Penn National Gaming修订后的Pinnacle主租赁协议中未实现全额递增租金的不利因素 [19] - 第四季度末，公司循环信贷额度使用4600万美元，扣除未摊销发行成本后的总杠杆率为5.5倍（过去12个月EBITDA），净杠杆率为5.49倍（过去12个月EBITDA） [30] - 第四季度末，公司约9%的债务为浮动利率，近期公司已要求在3月提前赎回2.15亿美元4.875%的票据（原到期日为今年11月）和4亿美元4.875%的票据（原到期日为明年4月） [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度公司与Boyd和Eldorado Resorts的租赁关系周年，合作互利，Belterra Park设施获批准转入自有房地产类别，Boyd计划对两处资产进行客房翻新投资 [20][22] - 公司与Eldorado就Lumiere物业置换事宜持续讨论，本季度解除了该物业的抵押，Tunica的度假村赌场从Penn主租赁协议中移除，物业数量减少2处，但不影响租金和收入流 [23][24] - 第四季度公司在Penn主租赁协议和Meadows主租赁协议周年时实现全额递增租金，并收到修订后Pinnacle主租赁协议部分递增租金的追补款项 [25] - Casino Queen持续支付占用成本，但低于违约覆盖率，公司密切关注，伊利诺伊州博彩委员会1月会议有其所有权转让议程，公司鼓励其第四季度营收同比显著改善，但初步覆盖率计算结果与营收增长不匹配，将与新管理团队沟通 [27][28] - 应税REIT子公司（TRS）在Perryville和Baton Rouge表现出色，本季度超出指引近80万美元，公司正考虑在Baton Rouge进行潜在适度投资和陆上迁移，路易斯安那州监管机构已批准 [29] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年公司将继续优化与投资者的沟通，专注于达成安全、有吸引力且增值的交易，同时通过加强沟通和改善债务状况提升股权价值，维持投资级评级 [11][12] - 公司认为地区博彩业提供有吸引力的风险调整后现金流，物业100%出租且未来稳定，地区博彩收入比拉斯维加斯大道收入更稳定，市场开始认识到这一点 [10] - 行业持续整合，公司与主要地区博彩运营商有良好关系，将继续作为业务合作伙伴促进其业务增长 [47] - 公司将坚持专注博彩业，只要博彩业有发展空间，同时关注新州博彩合法化机会，如佐治亚州 [61] - 公司会审慎管理资产负债表，高效增值地配置资本，考虑开发或提升现有投资组合、拓展地区博彩以外机会等 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场开始认识到地区博彩资产的价值，公司资产具有稀缺性和长期稳定现金流，未来有提升空间 [41][42] - 体育博彩在已获批市场对业务有积极推动作用，在线博彩受监管框架和社交互动属性限制，不会对公司业务构成类似亚马逊的风险，新泽西模式证明其可吸引更多客户到实体赌场 [67][70] 其他重要信息 - 公司于昨晚提交了SEC Form 10 - K年度报告，今日上午生效，董事会昨晚会议后宣布2020年第一季度股息为每股0.70美元，3月20日支付给3月6日登记在册的股东 [17] - 公司已制定2020年第一季度和全年指引，考虑了Ford租赁协议的两年期可变租金重置，范围低端包含Eldorado递增租金，高端包含多个租赁协议的递增租金 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若近期有合适的大规模收购，公司如何融资，目前融资可用性及目标杠杆指标是多少 - 公司有董事会设定的杠杆指引，舒适杠杆区间为5 - 5.5倍，必要时可适度提高至6倍，会综合考虑股权和债务市场情况，以增值和杠杆中性为原则进行融资 [37][38] 问题2: 公司是否与Landon buildings沟通，如何看待与VG的潜在合并建议 - 公司与相关方有过沟通，但认为目前公司表现出色，暂无与VG合并的优势，双方将保持健康对话 [39][40] 问题3: 公司业务管道情况如何，与前几个季度相比怎样，指引是否考虑提前赎回债务的收益 - 公司业务管道无明显变化，与主要运营商保持良好关系，行业整合带来机会，指引未考虑提前赎回债务的收益，公司在利息费用指引上保持保守 [47][45] 问题4: 类似Bellagio的交易对公司业务模式是否有利，公司股价与其他两家存在差异的原因及缩小差距的策略 - 此类交易对公司资产类别有益，体现了机构资本对博彩资产价值的认可，公司认为自身表现良好，与其他公司差距在缩小，将继续向投资者宣传地区博彩现金流的价值 [51][58] 问题5: 若博彩REIT行业出现类似过去REIT行业的情况，公司会采取什么措施，在线博彩和体育博彩对公司业务的影响及公司的应对策略 - 公司会持续关注未来发展，目前仍专注博彩业，有足够发展空间，体育博彩对业务有积极影响，在线博彩受监管和社交属性限制，不会构成重大风险 [61][70] 问题6: Pinnacle East的1.77租金覆盖率是否包含与Penn上季度讨论的会计调整 - 该数字基于2019年4月底实现递增租金后的过去12个月数据 [72] 问题7: 近期其他交易的高倍数是否提高卖家预期，影响公司交易，Barstool交易中新增餐饮设施产生现金流后，公司是否有收购机会 - 公司认为Bellagio交易是特殊情况，未看到卖家预期大幅提高的情况，Barstool交易中新增设施若规模较小，运营商可能自行投资，大规模项目公司会考虑合作机会 [74][78] 问题8: 公司对2020年租金重置的信心如何，Landon buildings是否提出治理、组成或G&A方面的潜在变化建议 - 公司对租金重置有信心，披露了各租赁协议的四面墙覆盖率供投资者参考，未收到Landon buildings关于治理等方面的具体建议，公司治理情况良好，近期新增一名女性董事 [83][87] 问题9: 公司在设定租赁条款时哪些方面更灵活，哪些更严格，是否仍考虑国际机会 - 每份租赁协议都是独特的谈判，公司追求增值，若租户信用质量较低，会要求相应补偿，公司会考虑所有增值的投资机会，包括国际机会 [89][92] 问题10: 若拉斯维加斯大道有增值机会，公司是否感兴趣，是否会采用更严格的承销标准 - 公司会谨慎考虑拉斯维加斯大道的机会，会采用更严格的承销标准，确保在经济下行时的安全性 [96] 问题11: 鉴于公司股价表现，是否应过度股权化收购交易以降低杠杆，2020年指引中可变租金变化假设能否量化 - 公司会根据市场环境决定资本结构，目前对杠杆水平满意，不披露可变租金变化假设是为避免抢跑租户，指引中已包含一定程度的变化 [99][100] 问题12: TRS物业是否有体育博彩策略，若马里兰州和/或路易斯安那州通过立法 - 公司在马里兰州和路易斯安那州的TRS资产有不同的体育博彩立法情况，公司已与相关团队进行多次讨论，积极参与相关事宜 [104] 问题13: 公司是否会考虑不影响资产负债表的合资项目，Baton Rouge迁移的投资金额能否量化 - 公司历史上在收购方面有创新，未来若合资项目合理会考虑，Baton Rouge迁移投资预计低于2000万美元，主要是为提高运营效率 [107][108]