杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东： 一、内部控制审计报告………………………………………………第 1—2 页 内部控制审计报告 天健审〔2025〕8199 号 目 录 第 1 页 共 2 页 范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我 们审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团公司）2024 年 12 月 31 日的财务报告内部控制的有效性。 一、企业对内部控制的责任 按照《企业内部控制基本规范》《企业内部控制应用指引》以及《企业内部 控制评价指引》的规定，建立健全和有效实施内部控制，并评价其有效性是滨江 集团公司董事会的责任。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上，对财务报告内部控制的有效性发表 审计意见，并对注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷进行披露。 三、内部控制的固有局限性 内部控制具有固有局限性，存在不能防止和发现错报的可能性。此外，由于 情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低， 根据内部控制审计结果推测未来内部控制的有效性具有一定风险。 四、财务报 ...

目 录 | | | 审 计 报 告 天健审〔2025〕8198 号 杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团公司）财务 报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及 母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以 及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制， 公允反映了滨江集团公司2024年12月 31日的合并及母公司财务状况，以及2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的"注 册会计师对财务报表审计的责任"部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。 按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于滨江集团公司，并履行了职业道 德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审 计意见提供了基础。 | 一、审计报告……………………………………………………… 第 1—6 | | 页 | | --- | --- | --- | ...

目 录 一、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况的专项 审计说明…………………………………………………………第 1—2 页 二、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表…………第 3—13 页 非经营性资金占用及其他关联资金往来情况的 专项审计说明 天健审〔2025〕8200 号 杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东： 我们接受委托，审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团 公司）2024 年度财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表， 2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所 有者权益变动表，以及财务报表附注，并出具了审计报告。在此基础上，我们审 计了后附的滨江集团公司管理层编制的 2024 年度《非经营性资金占用及其他关 联资金往来情况汇总表》（以下简称汇总表）。 一、对报告使用者和使用目的的限定 本报告仅供滨江集团公司年度报告披露时使用，不得用作任何其他目的。我 们同意将本报告作为滨江集团公司年度报告的必备文件，随同其他文件一起报送 并对外披露。 为了更好地理解滨江集团公司 2024 年度非经营性资金占用及其他关联资金 ...

杭州滨江房产集团股份有限公司 2024 年年度报告全文 1 杭州滨江房产集团股份有限公司 2024 年年度报告全文 2024 年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人（会计主管人员） 张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 杭州滨江房产集团股份有限公司 2024 年年度报告 【2025 年 04 月】 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承 诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产 业的披露要求 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调 控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广， 合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题， 可能会直接 ...

| 序 | 地块编号 | | 规划用途 | 建设用地面 | 容积率 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | | 积(㎡) | | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2025]38 | 号 | 住宅 | 64021 | 1.1 | 135959 | 100% | 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-013 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2025 年 4 月 22 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 二○二五年四月二十三日 ...

一、担保情况概述 （一）基本情况 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025—012 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于为控股子公司提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别风险提示 截止本公告日，公司及控股子公司对外担保总额为 832,027.22 万 元，占公司最近一期经审计净资产的 32.88%。 为满足项目建设需要，公司控股子公司杭州滨裕房地产开发有限 公司（以下简称"滨裕公司"）拟向兴业银行股份有限公司、上海浦 东发展银行股份有限公司、中信银行股份有限公司和中国农业银行股 份有限公司组成的银团申请人民币不超过24亿元的融资，为切实提高 项目融资效率，保障项目的良好运作，公司拟按股权比例为滨裕公司 本次融资提供连带责任保证担保，保证范围为滨裕公司本次未清偿债 务的80.002%（最高本金限额为5.49亿元），合作方股东将按出资比例 对其提供同等担保。 （二）审议程序 公司于 2024 年 4 月 25 日、6 月 17 日召开了第六届董事会第三十 四次会议及 2023 年年度股东大会，审议通过了《关于为控股 ...

市场扩张 - 2025年4月1日公司竞得杭政储出[2025]30号地块国有建设用地使用权[3] - 地块规划用途为住宅，面积26148㎡，容积率2.5[3] - 地块土地总价171814万元，公司土地权益比例100%[3]

文章核心观点 - 短期内杭州房价受高企地价和市场需求旺盛影响上涨压力大，长期受政策调控、经济环境和供需关系多重影响需关注市场动态；高价地块竞拍对杭州房价有显著推动作用，但具体影响需综合考虑多种因素 [12][18] 土拍市场热度分析 - 地王频出：2025年3月25日滨江集团以77409元/平方米楼面价竞得滨江区西兴单元地块成新地王，接近一线城市地价水平；3月28日西湖区蒋村文新单元XH030203 - 01（3）地块以8.8万元/平方米成交楼面价再破记录 [1][2] - 溢价率高：西兴单元地块溢价率达69.86%，蒋村文新单元地块溢价率115.39%，显示开发商对杭州市场信心 [1][3] - 多家房企竞争：滨江集团、绿城、保利、中海等多家知名房企参与竞拍，竞争激烈 [4] 未来房价走势预测 短期内 - 地价推动：高企地价推高新房售价，如水电新村地块预计售价达12万 - 15万元/平方米 [5] - 库存紧张：2024年12月杭州核心四区库存去化周期短，库存紧张推高房价 [5] - 市场需求旺盛：2025年初杭州二手房成交量同比大幅增长，高端改善需求强劲 [5] 长期 - 政策调控：政府可能出台限价、限购等政策影响房价走势 [6] - 经济环境：宏观经济环境变化影响房地产市场长期走势 [7] - 供需关系：政府加快土地供应增加新房量或缓解房价上涨压力 [8] 高价地块竞拍对杭州房价影响分析 地价与房价关系 - 成本推动效应：地价上涨推高新房成本和售价，杭州土地成交楼面均价从2008年1954.73元/平方米增长到2024年4647.23元/平方米 [13] - 预期效应：高价地块成交引发购房者房价上涨预期，加速购房需求释放推高房价 [13] 市场供需关系变化 - 供给端：高价地块开发带来高端项目，吸引改善型购房者，改变供需结构 [14] - 需求端：高价地块开发吸引投资性需求，调控政策趋紧或抑制部分需求缓解房价压力 [14] 政策调控影响 - 政府调控措施：政府采取限购、限贷、限售等措施抑制房价过快上涨 [15] - 土地供应政策：政府调整土地供应量和节奏影响市场供需，增加土地供应或缓解地价和房价压力 [15] 市场情绪影响 - 市场信心：高价地块成交增强市场对房地产信心，推高房价 [16] - 市场预期：市场预期房价上涨促使购房者提前入市推高房价 [17] 数据支持 近年来杭州土地成交与房价变化 | 日期 | 成交土地总价 (万人民币元) | 成交土地数量(宗) | 成交楼面价(元/平方米) | 二手房均价(元/平方米) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2024 - 12 - 31 | 14169341.46 | 496 | | 31536 | | 2023 - 12 - 31 | 20119389.23 | | | 32522 | | 2022 - 12 - 31 | 22983827.14 | 518 | | 32522 | | 2021 - 12 - 31 | 30050585.94 | 510 | | 29465 | | 2020 - 12 - 31 | 26852817.56 | 641 | | 27043 | | 2019 - 12 - 31 | 28339942.11 | 733 | | 25922 | | 2018 - 12 - 31 | 25033847.34 | 594 | | 23917 | | 2017 - 12 - 31 | 22975800.59 | 502 | | 20354 | | 2016 - 12 - 31 | 16706448.43 | 451 | | 15753 | | 2015 - 12 - 31 | 7077063.43 | 426 | | 14422 | [10] 高价地块竞拍对杭州房价影响关键数据 | 日期 | 杭州:成交土地总价(万人民币元) | 杭州:成交土地楼面均价(人民币元/平方米) | 杭州:成交均价:商品房:住宅(人民币元/平方米) | | --- | --- | --- | --- | | 2024 - 12 - 31 | 14169341.46 | 4647.23 | 34923 | | 2023 - 12 - 31 | 20119389.23 | 6128.66 | 35533 | | 2022 - 12 - 31 | 22983827.14 | 5976.68 | 38841 | | 2021 - 12 - 31 | 30050585.94 | 7370.48 | 36451 | | 2020 - 12 - 31 | 26852817.56 | 6746.63 | 30488 | | 2019 - 12 - 31 | 28339942.11 | 6465.06 | 32174 | | 2018 - 12 - 31 | 25033847.34 | 7866.41 | 29474 | | 2017 - 12 - 31 | 22975800.59 | 7899.98 | 25066 | | 2016 - 12 - 31 | 16706448.43 | 7319.95 | 15753 | | 2015 - 12 - 31 | 7077063.43 | 3601.18 | 14422 | [18]

报告公司投资评级 - 给予滨江集团“增持”评级（维持） [1][50] 报告的核心观点 - 滨江集团是聚焦杭州的优质民营企业，连续7年获杭州市场销售冠军，区域龙头地位稳固 [4][48] - 近年房地产市场下行，公司销售波动但排名逆势提升，2024年首进克而瑞全国房企销售TOP10，且为唯一民营房企 [4][49] - 公司财务稳健，负债率“绿档”，融资成本下降，逆市保持拿地节奏，聚焦杭州等地提升土储质量和市场占有率 [4][49] - 公司推进“1 + 5”战略，地产业务做优做强，五大业务板块有序推进，有望多元发展提升规模业绩 [4][49] - 公司业绩随行业下行下滑但仍盈利，低毛利项目交付结算及计提减值下降后，业绩有望先于行业回升提振股价 [4][49] - 预测2024 - 2026年EPS分别为0.87元、1.01元和1.06元，对应当前股价PE分别为12倍、10.5倍及10倍 [4][50] 根据相关目录分别进行总结 公司简介 - 滨江集团是聚焦杭州的优质民营企业，1992年成立，有建设部一级开发资质，是全国民营企业500强等 [9] - 业务从房地产开发延伸至物业服务等领域，2024年销售额1116.3亿元，位列克而瑞全国房企第9位 [9] - 秉承理念建立标准化体系，形成“聚焦杭州、深耕浙江”等发展战略和六大核心竞争力，有三张金名片 [10] - 未来依托“1 + 5”战略，做优主业，搭建多元企业发展模式 [10] 公司销售排名持续提升 - 公司践行稳健战略应对行业变局，近年销售波动下行但排名持续提升 [11] - 2023年销售额1534.7亿元，位列第11位，权益销售现金回笼732亿元创新高 [11] - 2024年销售金额1116.3亿，首进TOP10排第9位，成唯一民营房企，杭州三榜夺冠，连续7年杭州销冠 [11] 拿地积极，聚焦杭州土储优质 - 近5年拿地金额下行但排名上升，2020年权益拿地金额552亿排17位，2024年219亿排第7位 [12] - 2024年全口径新增货值726亿，排名从2020年21名升至第6位 [12] - 2024年权益拿地金额占权益销售金额40.26%，全年拿地23宗，总投资448.5亿元 [13] - 2024年杭州拿地22宗，市场占有率37%，截至2024年6月末，杭州土储占66% [14][15] 财务稳健，融资成本不断下降 - 公司稳健经营，“三道红线”绿档，2024年6月末权益有息负债344.4亿，较上年末降15.6亿 [16] - 并表有息负债398.68亿，较上年末降16.5亿，银行贷款占79.5%，短期债务占27%，现金短债比2.46倍 [16] - 2024年三季度末资产负债率78.98%，较2023年末降0.87个百分点，扣除预收款后负债率30.35% [16] - 2024年6月末获银行授信总额度1259.24亿，较上年末增3.45%，可用额度占71% [18] - 2024年二季度末获批未发公司债额度15.52亿，短融23亿、中票23亿，2024年末权益有息负债降55亿 [18] - 银行存款余额327亿，现金大于有息负债，近年综合融资成本下降，2024年末降至3.4%创历史新低 [18] 营收规模逆势增长，业绩有望实现回升 - 近十年营收持续提升，2015 - 2023年年复合增长率24%，行业下行仍保持高增速 [19][22] - 净利润2015 - 2021年年复合增长率21.84%，2022 - 2023年同比降超20%，但持续盈利 [22] - 归属净利润2015 - 2022年正增长，年复合增长率20.69%，2023年同比降32.41% [22] - 2024年前三季度营收407.84亿，同比降12.09%，净利润17.72亿，同比降39.66% [23] - 归属净利润16.33亿，同比降33.94%，主要因结算毛利率下降，后续有望修复助力业绩回升 [23] - 费用管控能力提升，2023年销售、管理、财务费用率均下降，整体费用率降至3.09% [25] - 2024年前三季度三费率合计3.67%，维持近十年低点 [25] 楼市优化政策加码发力 房地产止跌回稳持续兑现 房地产优化政策持续加码，力度空前 - 2024年上半年调控政策优化，4月底政治局会议强调构建新模式促高质量发展 [28] - 9月26日政治局会议提稳住“楼市股市”，10月17日国新办发布“四个取消、四个降低、两个增加” [28] - 2025年政府工作报告延续推动止跌回稳等政策，新增因城施策调减限制等内容 [29] - 2025年实施积极财政政策，赤字率拟按4%安排，赤字规模5.66万亿，新增专项债4.4万亿 [29] 房地产市场逐步呈现止跌回稳回升态势 - 2024年11 - 12月全国商品房销售面积及金额同比回正，结束36个月下降 [31] - 2025年1 - 2月销售面积1.07亿平，同比降5.1%，降幅收窄7.8个百分点，销售额1.03万亿，同比降2.6%，降幅收窄14.5个百分点 [31] - 2025年1 - 2月重点100城新房销售，一线城市网签面积同比增13%，二线基本持平 [31] - 2024年12月70个大中城市23个新建商品住宅、9个二手住宅价格环比上涨，一线城市新房环比涨0.2% [32] - 2025年首月新房售价上涨城市增至24个，2月百城新建住宅环比微涨，二手房跌幅收窄 [32] 杭州楼市回暖领先，基本面韧性高 - 2024年杭州十区涉宅地块出让72宗，成交金额1169亿，出让金全国第三，2025年2月土拍揽金179.5亿，高溢价 [35][43] - 2024年杭州优化政策频繁，3月取消二手房限购，5月全面放开限购，10月取消新房限价、下调首付 [35] - 2024年四季度楼市回暖，二手房成交量85622套，创历史新高，同比增31.5%，成交规模全国TOP8 [36] 总结与投资建议 - 滨江集团聚焦杭州，区域龙头地位稳固，政策带动杭州楼市回暖，产业发展保障需求 [48][49] - 公司应对行业变局，销售排名提升，财务稳健，拿地积极，土储优质，推进“1 + 5”战略 [49] - 业绩有望回升，预测2024 - 2026年EPS分别为0.87元、1.01元和1.06元，给予“增持”评级，建议关注 [50]

文章核心观点 新闻围绕房地产行业展开，涉及公积金政策调整、土地竞拍、债务重组、企业退市和项目贷款等事件，反映行业现状与发展趋势，包括政策调控、企业战略调整、债务风险化解、中小房企困境及金融机构态度等[1][2][3][4][6] 分组1：政策动态 - 3月25日宁波住房公积金管理中心宣布，缴存公积金且完成存量房买卖合同网签的购房人及其配偶、父母、子女，可申请提取公积金支付二手房首付款，若提取本人及配偶公积金后不足，还可提取父母、子女的公积金 [1] 分组2：土地市场 - 3月25日杭州出让4宗宅地均溢价成交，绿城、杰立地产各竞得1宗，滨江集团竞得2宗，共收金101.53亿元，其中滨江集团以52.03亿元竞得西兴单元地块，成交楼面价72915元/平方米，剔除幼儿园建面后楼面价77409元/平方米，溢价率69.86%，刷新杭州涉宅用地楼面价纪录 [2] 分组3：企业债务 - 3月24日佳兆业公告香港高等法院于3月24日颁布命令，批准佳兆业香港计划及瑞景香港计划，公司将适时就佳兆业开曼计划及瑞景英属处女群岛计划的聆讯和重组生效日期另行公告 [3] 分组4：企业退市 - 3月24日银城国际控股公告，联交所上市委员会认为公司未履行复牌指引，未能于3月3日届满日期前恢复股份买卖，决定取消其上市地位，股份最后上市日期为3月28日，3月31日上午九时起取消上市 [4] 分组5：企业融资 - 3月25日北京城建发展第九届董事会第十一次会议通过兴通公司向银团申请不超过15亿元贷款的议案，贷款用于支持北京市通州区宋庄镇地块项目，期限4年，抵押担保物为宋庄项目土地使用权及在建工程，参与银行有中国农业银行城市副中心分行和中国工商银行东城支行 [6] 分组6：行业影响 - 宁波公积金政策降低购房资金门槛，有望激活本地改善型住房市场流动性，促进二手房交易量改善，引发市场对核心城市房地产政策进一步打开的预期，催化地产产业链估值修复 [1] - 滨江集团竞得地王折射房企战略向高能级城市核心资产集中，中小房企生存空间承压，行业分化加剧，地价体系重塑或加速楼市止跌回稳，激活置换需求，推动关联产业改善 [2] - 佳兆业债务重组标志其债务风险化解取得关键进展，短期内缓解刚性兑付压力、优化负债结构，但可能稀释创始人控制权，经营修复依赖保交付进展及市场信心恢复，或为困境房企提供范例，行业整体信用修复需观察政策协同与销售端回暖力度 [3] - 银城国际控股退市折射中小房企生存困境，加剧市场对同类企业治理能力及财务透明度的审慎评估，分化行业信用格局，强化港交所合规监管导向，长期提升市场质量，短期内抑制投资者对高风险房企的风险偏好，促使资本向头部企业集中 [4][5] - 城建发展申请贷款有助于优化项目资金结构，保障开发进度，强化核心区域土地储备优势，反映金融机构对优质区域房地产项目风险偏好稳定，对有抵押物保障的开发贷审批倾斜，或为同类企业融资提供参照模板，公司需关注销售去化与现金流匹配度 [6]