财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收超10亿美元，摊薄后每股收益0.51美元 [6] - 住房收入约10亿美元，较去年同期的11亿美元下降8%，交付房屋数量增加2% [17] - 交付房屋整体平均售价同比下降8%至约36.8万美元 [19] - 房屋建筑营业收入降至5200万美元，占收入的5.1%；剔除库存相关费用后为5.5%，去年同期为7.3% [20] - 住房毛利率为17.2%，去年同期为17.1%；剔除库存相关费用后为17.6%，去年同期为17.7% [20] - 调整后的住房毛利率为21.3%，去年同期为22.2% [22] - 销售、一般和行政费用率为12.1%，高于去年第二季度的10.4% [23] - 所得税费用为930万美元，有效税率约为26% [23] - 第二季度净收入为4750万美元，摊薄后每股收益0.51美元 [24] - 第二季度平均社区数量为252个，较去年同期的215个增长17% [25] - 季度末债务与资本比率为45.8%，较去年第二季度改善930个基点 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 净订单同比增长15%，净订单价值增长13%至15亿美元，积压订单价值达22亿美元 [5][9] - 西海岸地区净订单增长18%，北加州和中加州市场状况良好，湾区净订单增长超20%，南加州净订单趋势改善 [9][10] - 中部地区净订单增长11%，休斯顿和科罗拉多州分部表现出色 [12] - 抵押贷款合资企业KBHS第二季度捕获率近70%，较去年同期的52%显著增长 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 抵押贷款利率下降、经济稳定增长、消费者信心高和人口结构有利，为行业提供了健康背景 [7] - 新房供应不足，无法满足需求，特别是公司运营的价格区间 [8] - 每个社区的净订单为每月5.4个，与去年同期的强劲吸收速度相近 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施以回报为重点的增长计划，优先考虑业务的盈利增长和资产的生产力与效率 [5] - 计划未来两个季度平均社区数量同比增长，全年增长10% - 15% [6] - 采用按订单建造的业务模式，具有灵活性，能够适应需求变化并快速应对市场变化 [15] - 在超70%的分部中获得了前五的市场份额排名 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境为行业提供了健康背景，市场条件良好 [7] - 预计到第四季度实现收入和盈利能力的同比增长，并为2020年奠定良好基础 [15] - 对下半年的业绩表现充满信心，预计关键财务指标将得到改善 [16] 其他重要信息 - 会议中讨论的部分内容属于前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异 [3] - 非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在新闻稿和公司网站上找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 激励环境及定价能力 - 公司业务模式不太依赖激励措施，第二季度销售激励环比上升30个基点，市场较为理性，多数社区在本季度提高了价格，且销售吸收速度保持强劲 [30][31] - 第二季度定价较为一致，公司会根据销售情况每周管理每个资产，有机会就提价 [33] 问题2: 是否会偏离杠杆目标进行股票回购 - 杠杆目标范围较宽，为35% - 45%，目前略高于该范围，但仅靠留存收益增长到年底有望回到范围内 公司过去的股票回购是机会性的，未来仍可能进行，但目前无法预测 [34][35] 问题3: 能否量化社区定价改善幅度 - 难以量化，每个资产情况不同，价格提升幅度取决于社区销售节奏，预计未来利润率会因提价而改善 [39][40] 问题4: 下半年毛利率提升的驱动因素 - 社区组合有较大变化，新社区开业将提供第三和第四季度的交付，资本结构改善带来的利息支出减少将持续体现，新社区开业应会带来更高的毛利率，且部分新社区将取代低利润率的重新激活社区 [42][43] 问题5: 第二季度吸收速度大幅提升的驱动因素 - 年初对春季销售情况不确定，且有许多社区尚未开业 实际社区开业情况良好，整体销售率不错，公司战略目标明确，新社区表现出色，市场条件和产品定位也有帮助 [45][47] 问题6: 吸收速度的可持续性及第三季度预期 - 预计会出现正常的季节性趋势，住房市场没有明显问题，第三季度仍有很多新社区开业，希望能取得良好的销售业绩 [48][49] 问题7: 加州订单增长的原因及下半年区域预期 - 北加州整体表现良好，内陆地区业务出色，湾区新社区开业推动订单增长，价格具有吸引力 南加州沿海业务较小且较疲软，但价格稳定，推动了内陆地区的需求 [51][54] 问题8: 能否提供2019年后社区数量增长的方向 - 目前无法提供，公司今年社区开业情况良好，将在今年晚些时候提供2020年的更多指导 [55][56] 问题9: 是否看到利率下降的滞后效应及价格差异 - 公司要求客户在开工前锁定选项，施工过程中房价不会上涨 利率下降会减少取消订单的情况，公司的按订单建造业务模式和市场优势有助于销售 [58][61] 问题10: 毛利率提升与投入成本的关系 - 投入成本连续两个季度下降，主要得益于木材成本下降，抵消了其他一些投入成本的适度增加 虽然有关税和木材期货价格上涨的风险，但公司采用回溯定价，预计年底前木材仍将带来有利影响 [62][65] 问题11: 较小户型的表现 - 销售在各地区均实现两位数增长，引入较小户型吸引了更多买家，扩大了营销范围 未开工房屋的预售面积略有下降，可能是市场组合的影响，公司会持续监测 [67][69] 问题12: 利息摊销和重新激活社区对利润率的影响 - 预计全年每季度利息摊销同比受益80 - 100个基点，本季度为80个基点 重新激活社区对利润率的影响滞后，第二季度未看到明显改善，预计第四季度会有一些增量改善，大部分改善将在2020年体现 [70][72] 问题13: 关税对成本的影响 - 目前未看到关税对成本产生重大影响，可能被供应链消化或被其他因素抵消 [74][75] 问题14: 较高价格区间的需求情况 - 公司第一套改善型社区表现良好，但高价格产品的需求相对较弱 [76][77] 问题15: 销售速度超预期的驱动因素 - 销售速度的提升并非仅来自新社区，现有社区表现良好，加利福尼亚州的销售速度提升拉高了公司平均水平 整体市场改善较为广泛，公司业务模式和市场定位起到了重要作用 [79][83] 问题16: 第三和第四季度毛利率改善的驱动因素 - 根据积压订单价值进行预测，对全年预测更有信心 预计下半年因收入增加带来更好的杠杆效应，剩余部分来自组合变化，特别是西海岸地区的组合增加 [86][88] 问题17: 转换到较小户型的灵活性及相关考虑 - 公司根据中位数收入定位产品，让买家自主选择，每周根据买家倾向调整策略，以实现每块土地的利润最大化 [90][92] 问题18: 西南和东南部地区ASP增长的驱动因素 - 西南地区主要是拉斯维加斯市场的ASP增长较快，东南部地区主要是佛罗里达州和卡罗来纳州的替代社区价格较高，同时也有一定的价格提升和社区组合变化 [93][94]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总营收8.11483亿美元，较去年同期的8.71623亿美元下降7%；税前总收入3.4511亿美元，较去年同期的4.6045亿美元下降25%；净收入3.0011亿美元，去年同期亏损7.1255亿美元[158] - 2019年和2018年2月28日止三个月税前收入分别为34,511千美元和46,045千美元，调整后净收入分别为30,011千美元和39,945千美元，调整后摊薄每股收益分别为0.31美元和0.40美元，调整后有效税率分别为13.0%和13.2%[201] - 2019年2月28日止三个月所得税费用为450万美元，有效税率为13.0%；2018年同期分别为1.173亿美元和254.8%[220] 房屋建筑业务线数据关键指标变化 - 2019年第一季度房屋建筑业务营收7.982亿美元，同比下降8%；运营收入3130万美元，同比下降29%；房屋毛利率升至17.1%，销售、一般和行政费用率升至13.4%[159] - 2019年第一季度净订单2675份，较去年同期下降4%；净订单价值10.22087亿美元，较去年同期下降13%；取消率为20%，与去年同期持平[164][165] - 2019年2月28日积压房屋数量为4631套，较去年同期下降7%；积压房屋潜在未来住房收入为16.58284亿美元，较去年同期下降16%[164][166] - 2019年第一季度平均社区数量较去年同期增加10%，期末社区数量较去年同期增加13%[164][169] - 2019年第一季度交付房屋2152套，较去年同期下降3%；平均售价为37.09万美元，较去年同期下降5%[159][171] - 2019年2月28日止三个月房屋建筑收入同比下降7%至8.088亿美元，主要因房屋销售收入减少，部分被土地销售收入增加抵消[175] - 2019年第一季度交付2152套房屋，同比下降3%，整体房屋均价下降5%，房屋销售收入同比减少8%至7.982亿美元[176] - 2019年2月28日止三个月房屋建筑营业收入同比下降29%至3130万美元，占房屋建筑收入的比例同比下降120个基点至3.9%[178][179] - 2019年2月28日止三个月房屋毛利为1.368亿美元，同比减少2%，毛利率同比增加100个基点至17.1%[181] - 2019年第一季度销售、一般和行政费用从上年同期的9570万美元增至1.066亿美元，占房屋销售收入的比例增加240个基点至13.4%[184] - 2019年和2018年2月28日止三个月住房收入分别为798,171千美元和866,540千美元，调整后住房毛利润分别为170,384千美元和185,814千美元，调整后住房毛利率分别为21.3%和21.4%[196] - 2019年2月28日止三个月运营收入较2018年同期减少50万美元，主要因销售、一般及行政费用增加和住房毛利略有下降，土地销售利润增加部分抵消影响[212] - 2019年第一季度住房毛利增加主要因平均售价提高和住房毛利率提高510个基点，库存相关费用为10万美元，上年同期无此类费用[209] - 中部地区2019年2月28日止三个月收入2.41592亿美元，较2018年同期下降1%，运营收入185.83万美元，下降3%，住房毛利率为18.1%，提高30个基点[210] - 东南部地区2019年2月28日止三个月收入1.0373亿美元，较2018年同期增长20%，交付房屋数量增长12%，平均售价增长7%，住房毛利率下降160个基点[213] - 2019年第二季度，公司预计住房收入在9亿 - 9.5亿美元之间，平均售价在37.5万 - 38万美元之间，较上年同期下降5% - 7%[261] - 2019年第二季度，预计住房毛利率在17.0% - 17.6%之间，房屋建筑营业利润率在4.2% - 5.2%之间[262] - 2019年第二季度，预计销售、一般和行政费用占住房收入的比例在12.3% - 12.9%之间[263] 土地相关业务数据关键指标变化 - 2019年第一季度在土地和土地开发上投资3.842亿美元，低于2018年同期的4.65亿美元[160][170] - 2019年2月28日止三个月土地销售收入为1060万美元，上年同期为270万美元[177] - 2019年2月28日止三个月土地销售利润为110万美元，上年同期为30万美元[185] - 2019年2月28日止三个月土地和土地开发投资降至3.842亿美元，较2018年同期减少17%[227] - 2019年2月28日和2018年11月30日，土地期权合同及类似合同控制地块占总地块比例均为26%；2019年2月28日地块数量较2018年11月30日增加1117块，账面价值增加10092.4万美元[228] - 2019年2月28日，公司有现金存款4980万美元用于购买总价12.3亿美元的土地；2018年11月30日，存款为5380万美元，土地总价13.7亿美元[252] - 若在2019年2月28日行使土地期权合同，预计2019 - 2023年及以后需支付的剩余购买价格分别为5.23亿美元、2.609亿美元、2.398亿美元、4620万美元、3950万美元和7500万美元[252] 债务与资本结构数据关键指标变化 - 2019年2月1日偿还了2.3亿美元2019年到期的1.375%可转换优先票据[161] - 2019年2月20日完成公开发行，发行3亿美元2027年到期的6.875%优先票据和1亿美元2023年到期的7.625%优先票据，净收益4亿美元用于赎回4亿美元2019年到期的4.75%优先票据[162] - 2019年2月28日债务与资本比率为50.9%，高于2018年11月30日的49.7%；净债务与资本比率为44.3%，高于2018年11月30日的41.6%[163] - 2019年2月28日和2018年11月30日应付票据分别为2,203,589千美元和2,060,263千美元，净债务分别为1,691,899千美元和1,485,904千美元，净债务与资本比率分别为44.3%和41.6%[203] - 2019年2月28日应付票据总额为22.03589亿美元，较2018年11月30日的20.60263亿美元增加1.43326亿美元[230] - 2019年第一季度，公司偿还2.3亿美元可转换优先票据，完成4亿美元高级票据公开发行并赎回4亿美元高级票据[230][231] - 2019年2月28日债务与资本比率为50.9%，净债务与资本比率为44.3%；2018年11月30日分别为49.7%和41.6%[232] - 2019年2月28日LOC设施下有30万美元信用证未偿还，2018年11月30日无未偿还信用证[233] - 公司有5亿美元信贷安排，2019年2月28日无现金借款，3310万美元信用证未偿还，4.669亿美元可用于现金借款[234] - 截至2019年2月28日，长期债务和利息的未来现金需求总计27.585亿美元，其中2019年为5.348亿美元，2020 - 2021年为5.774亿美元，2022 - 2023年为12.733亿美元，之后为3.73亿美元[258] - 公司偿还了2.3亿美元2019年到期的1.375%可转换优先票据，完成了3亿美元2027年到期的6.875%优先票据和1亿美元2023年到期的7.625%优先票据的公开发行[257] 地区业务数据关键指标变化 - 西海岸地区2019年和2018年2月28日止三个月收入分别为305,810千美元和386,652千美元，下降21%；运营收入分别为18,076千美元和31,895千美元，下降43%[206] - 西海岸地区2019年和2018年交付房屋数量分别为497套和592套，下降16%；平均售价分别为607,500美元和652,800美元，下降7%[206] - 西海岸地区2019年和2018年住房毛利率分别为15.5%和15.2%，提高30个基点[206] - 西南地区2019年和2018年2月28日止三个月收入分别为157,656千美元和151,899千美元，增长4%；运营收入分别为22,318千美元和15,517千美元，增长44%[208] - 西南地区2019年和2018年交付房屋数量分别为483套和500套，下降3%；平均售价分别为326,400美元和303,800美元，增长7%[208] - 西南地区2019年和2018年住房毛利率分别为23.1%和18.0%，提高510个基点[208] 金融服务部门业务数据关键指标变化 - 金融服务部门2019年2月28日止三个月收入270万美元，较2018年同期的240万美元增长，主要因产权服务收入和保险佣金增加[217][218] 现金流相关数据关键指标变化 - 2019年2月28日现金及现金等价物为5.1169亿美元，总流动性为9.78546亿美元；2018年11月30日分别为5.74359亿美元和10.46349亿美元[229] - 2019年2月28日，经营活动净现金使用1.982亿美元，投资活动使用170万美元，融资活动提供1.37245亿美元[243] - 2019年第一季度融资活动现金变化主要因高级票据公开发行和可转换优先票据偿还[246] 其他财务指标及相关信息 - 2019年2月28日止三个月利息支出从上年同期的3990万美元降至3480万美元，与住房业务相关的利息摊销分别为3000万美元和4140万美元[182][183] - 2019年2月28日止三个月利息收入为110万美元，上年同期为100万美元；权益法下非合并合营企业亏损从上年同期的80万美元改善至40万美元[192][193] - 截至2019年2月28日，公司估计库存资产剩余使用寿命一般为1年至超过10年，预计大部分库存余额将在五年内实现[186] - 2018年第一季度公司记录了1.112亿美元的非现金费用，调整后所得税费用等非GAAP指标可排除该费用影响[202] - 2019年和2018年2月28日止三个月，董事会宣布并支付每股0.025美元普通股季度现金股息[247] - 2019年2月28日，非合并合资企业总资产为1.444亿美元，公司投资为5710万美元；2018年11月30日，总资产为1.502亿美元，公司投资为6200万美元[250] 公司业务资金与使用情况 - 公司过去几年通过内部现金流、信贷安排借款、普通股公开发行等方式为业务活动提供资金[225] - 过去几年公司主要将现金用于土地收购和开发、房屋建设等方面[226] 公司未来业务预期 - 公司预计2019年全年平均社区数量增长10% - 15%，第二季度较2018年第二季度增长15% - 20%[266][267] 公司面临风险及债务情况 - 公司面临市场价格波动、消费者信心不足、竞争等多种风险[271] - 公司高级票据面临利率风险，固定利率债务一般不受利率变化对收益和现金流的影响[273] - 公司目前政策不使用利率衍生工具管理利率变化风险[273] - 2019财年预计到期的长期固定利率债务本金为400,000千美元，加权平均有效利率为5.0%[274] - 2020财年预计到期的长期固定利率债务本金为350,000千美元，加权平均有效利率为8.5%[274] - 2022财年预计到期的长期固定利率债务本金为800,000千美元，加权平均有效利率为7.4%[274] - 2023财年预计到期的长期固定利率债务本金为350,000千美元，加权平均有效利率为7.6%[274] - 此后预计到期的长期固定利率债务本金为300,000千美元，加权平均有效利率为7.1%[274] - 公司长期固定利率债务本金总计2,200,000千美元，加权平均有效利率为7.1%[274]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度住房收入同比下降8%至7.98亿美元，整体平均售价下降5%，交付房屋数量减少71套（3%） [23] - 第一季度末积压订单价值为16.6亿美元，同比下降16%，预计支持第二季度住房收入在9 - 9.5亿美元之间 [23] - 第一季度整体平均售价降至约37.1万美元，预计第二季度升至37.5 - 38万美元 [24] - 第一季度房屋建筑营业收入降至3130万美元，占收入的3.9%，排除库存相关费用后，营业利润率降至4.3% [24] - 第一季度房屋毛利率同比提高100个基点至17.1%，排除库存相关费用后为17.6%，同比提高90个基点 [25] - 第一季度销售、一般和行政费用比率升至13.4%，预计第二季度降至12.3 - 12.9% [27] - 第一季度所得税费用为450万美元，上年同期为1.173亿美元，预计2019年第二季度有效税率约为26% [27] - 第一季度净收入为3000万美元，摊薄后每股收益为0.31美元，2019年剩余季度摊薄后每股收益计算使用约9200万股，全年计算使用约9350万股，同比下降7% [29] - 第一季度末债务与资本比率为50.9%，净债务与资本比率为44.3%，调整后债务与资本比率为45.9%，较2018年末改善380个基点 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 西海岸地区第一季度净订单下降13%，主要因湾区净订单减少，但湾区吸收率仍达每月5套，高于公司平均水平 [14][15] - 萨克拉门托部门净订单增长超一倍，社区数量和吸收率均有增长，平均售价超40万美元 [15] - 南加州沿海业务（橙县和圣地亚哥）表现疲软，部分原因是外国买家需求减少 [16] - 东南部地区净订单价值增长27%，净订单增长25%，连续四个季度各部门净订单均为正增长 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济基础稳固，消费者信心高，失业率低，工资增长，家庭组建数量增加，住房供应低，房价趋稳，利率下降，住房建设行业宏观环境有利 [8][9] - 加利福尼亚州2月现有房屋销售增速为过去6个月以来最高，市场仍有增长机会，尤其是低价产品 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年开始实施以回报为重点的增长计划，优先投资未来增长和减少债务，过去两年偿还超8亿美元债务，同时投资近38亿美元用于土地及开发 [7][31] - 计划全年平均社区数量增长10% - 15%，第二季度预计开设超35个新社区，以抓住春季销售旺季需求 [12][22] - 通过扩大房屋面积选择来解决 affordability 问题，计划在部分社区引入小面积户型，吸引更多买家 [12] - 公司坚持按订单建造模式，避免使用激励措施，注重提供最佳价格和价值，通过小面积户型吸引客户 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国住房建设行业宏观环境积极，公司有望抓住住房拥有需求 [9] - 预计2019年上半年平均社区数量持续增长，下半年实现收入同比增长，第四季度实现营业利润率同比增长 [21] 其他重要信息 - 公司在拉斯维加斯的项目房屋展示了创新成果，部分元素已在加州社区推出，预计今年在其他社区提供 [19] - 公司在西海岸部分社区提供特斯拉太阳能电池存储，智能家居系统已在四个市场试点 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司主要市场的激励环境及应对策略 - 公司在11、12月未参与激进的激励活动，坚持业务模式，1、2月市场需求回升，目前激励活动不普遍，公司通过提供小面积户型和坚持价值主张吸引客户 [35][36] 问题: 需求趋势及3月销售是否加速，近期利率下降有无增量影响 - 1月销售情况改善，2月加速，3月处于正常春季销售周期，利率下降可能是2月加速的原因之一 [38] 问题: 推动销售改善的因素排序 - 新社区开业对销售改善的影响有限，小面积户型产品是增量业务，经济和就业增长、利率下降是当前销售的主要驱动因素 [41][42] 问题: 第二季度毛利率指引及全年季节性提升参考 - 第二季度毛利率指引受社区和区域组合因素影响，第三和第四季度有望回升，主要得益于加州社区数量增长和高ASP项目交付 [44] 问题: 土地投资预算及趋势 - 第一季度土地支出同比下降是因去年同期有大项目，公司将根据市场情况和未来交付需求评估土地投资，不设预算限制，目前公司资金充裕 [47][48] 问题: 东南部地区毛利率情况及对下半年的影响 - 第一季度东南部地区毛利率有增长，预计趋势将持续，该地区有望成为公司盈利和增长的推动力 [50] 问题: 第二季度吸收和社区数量对销售增长的影响及对FHA政策变化的看法 - 若第二季度吸收率达到2017年第二季度水平，社区数量增长15% - 20%，销售增长范围为0% - 5%；公司与Stearns的合资企业运营良好，FHA政策变化对公司业务影响不大，目前公司买家信用状况改善，无需调整贷款承销策略 [53][55][56] 问题: 全年吸收环境及销售潜力，会计变更和利息摊销对毛利率的影响 - 公司将继续保持每月4套的销售目标，追求更高利润率；第一季度会计变更对毛利率影响为70个基点，对SG&A影响为100个基点，预计第二季度类似，全年对运营利润率影响可能为10 - 20个基点；利息摊销全年预计每个季度有80 - 100个基点的积极影响 [60][62][65] 问题: 土地销售情况及劳动力环境和定价能力变化 - 本季度土地销售是正常业务，与重新激活策略和债务无关；劳动力市场有所缓解，但成本仍有上升 [69][71] 问题: 第三和第四季度毛利率季节性提升是否更明显及第四季度运营利润率情况 - 目前无法预测第三和第四季度毛利率提升是否超正常水平，因春季销售情况和新社区表现不确定；第四季度运营利润率有望同比增长 [74][75][77] 问题: 1、2月订单同比情况及销售节奏，第四季度运营利润率改善的驱动因素 - 1月缩小了订单差距，2月销售良好，销售势头持续到3月；第四季度运营利润率改善将得益于毛利率同比提升和SG&A费用逐季改善 [79][84] 问题: 加州天气对社区开业和销售的影响，小面积户型对设计工作室收入和毛利率的影响 - 天气导致社区开业延迟，公司正努力应对；小面积户型推出时间短，目前数据不足，公司设计工作室收入整体稳定 [87][89] 问题: 小面积户型产品的利润率影响，加州太阳能板规则的影响 - 部分社区小面积户型产品销售和利润率高于公司平均水平；公司正在评估加州太阳能板规则影响，预计会推动部分无太阳能业务的价格上涨，目前暂无实际影响 [92][95]

公司战略目标 - 公司自2016年实施聚焦回报增长计划，目标在2019年实现特定财务指标，包括住房收入超50亿美元、房屋建造营业利润率8.0% - 9.0%、投资资本回报率超10.0%、净资产收益率10.0% - 15.0%、净债务与资本比率35% - 45%[12][24] - 公司核心业务战略KB2020旨在当前地理范围内扩大规模，在各服务市场基于房屋交付量进入前五[13] 土地库存情况 - 截至2018年11月30日，公司用于未来开发或销售的土地占总库存的7%，低于2017年11月30日的11%和2011年11月30日峰值43%，目标到2019财年末降至低于4%[21] - 截至2018年11月30日和2017年11月30日，公司各住宅建筑报告板块拥有或控制的库存地块总数分别为53,627块和46,371块[40] 递延税资产 - 2018年公司递延税资产总计4.418亿美元，计划通过扩大规模和提高资产效率加速利用，实现税收现金节省[23] 客户群体 - 公司约75%的年度交付量在过去十多年来自首次和首次改善型购房者，2018年为74%[28] 社区开发流程 - 公司社区开发过程通常包括土地收购、开发、房屋建设和交付四个阶段，西海岸报告板块历史上需6 - 24个月，其他板块稍短[35] 单户住宅社区情况 - 公司单户住宅社区通常有50 - 200个地块，面积1500 - 11000平方英尺，每个社区通常提供3 - 15种房屋设计选择[37] 土地收购策略 - 公司土地收购一般聚焦有住宅建设许可的地块，可能根据市场情况收购未开发和/或无许可土地[38] - 公司通过支付小额初始期权费或定金获取土地期权或类似权利，以控制土地并减少市场风险和资金投入[39] 公司形象建设 - 2018年公司推出新标志和视觉形象，采用“Built on Relationships®”标语强化以客户为中心的经营理念[26] 员工数量 - 截至2018年12月31日和2017年12月31日，公司分别有大约2,005名和1,915名全职员工[47] 业务季度数据 - 2018年净订单在第一、二、三、四季度的占比分别为25%、32%、25%、18%；2017年分别为24%、31%、24%、21%；2016年分别为22%、32%、24%、22%[50] - 2018年交付房屋在第一、二、三、四季度的占比分别为20%、24%、26%、30%；2017年分别为20%、24%、25%、31%；2016年分别为20%、24%、25%、31%[50] - 2018年住房收入在第一、二、三、四季度的占比分别为19%、24%、27%、30%；2017年分别为19%、23%、26%、32%；2016年分别为19%、23%、25%、33%[50] 绿色建筑成果 - 公司在2018年建造了第115,000套ENERGY STAR®认证住宅[54] - 2018年公司连续第八年获得ENERGY STAR年度合作伙伴 - 持续卓越奖，连续第四年获得WaterSense节水持续卓越奖[55] 房屋建设周期 - 公司房屋建设周期从销售到交付通常为五到六个月[42] 原材料情况 - 公司主要原材料除土地外，还有混凝土和森林产品，其他主要材料包括石膏板、 plumbing和电气用品[44] 积压订单定义 - 公司“积压订单”指已签订购买合同但尚未交付给购房者的房屋，其受取消订单、交付房屋和社区数量影响[45] 长期固定利率债务情况 - 2018年11月30日，公司长期固定利率债务按计划到期的本金现金流分别为2019年630000千美元、2020年350000千美元、2022年800000千美元、2023年250000千美元，总计2030000千美元，公允价值为2082863千美元，加权平均有效利率分别为3.9%、8.5%、7.4%、7.8%，总体为6.6%[305] - 2017年11月30日，公司长期固定利率债务按计划到期的本金现金流分别为2018年300000千美元、2019年630000千美元、2020年350000千美元、2022年800000千美元、2023年250000千美元，总计2330000千美元，公允价值为2570550千美元，加权平均有效利率分别为7.3%、3.9%、8.5%、7.4%、7.8%，总体为6.7%[306] 债务用途及风险 - 公司签订债务主要用于支持一般公司用途，高级票据面临利率风险，固定利率债务利率变化影响债务工具公允价值，不影响收益或现金流，且不使用利率衍生工具管理利率风险[304] 合资企业报表情况 - 公司未合并的合资企业活动的合并财务报表因不构成重要子公司而省略[307] 信息获取途径 - 公司的10 - K年报、10 - Q季报、8 - K当期报告、3、4和5表的受益所有权报告、委托书及相关修订报告可在投资者关系网站免费获取，也可向投资者关系部门索取[58] - 公司投资者关系网站是投资者和公众获取公司财务和运营表现、业务计划等信息的主要场所，公司可能通过该网站及其他电子渠道披露重要业务信息[58]

财务数据和关键指标变化 - 2018年总营收超45亿美元，运营利润率增长120个基点至8.3%，毛利率扩大至略高于18% [6][7] - 税前收入增长27%至近3.7亿美元，剔除联邦税收立法相关会计费用后，净资产收益率达14.4%，较上年提升440个基点 [7] - 第四季度每股收益增长14%至0.96美元，营收13亿美元 [8] - 净债务与资本比率降至41.6%，处于35% - 45%的目标范围内 [9] - 2019年第一季度预计住房收入在8 - 8.6亿美元之间，整体平均售价在37.5 - 38.5万美元之间 [23] - 预计2019年第一季度房屋建筑运营收入利润率在3.4% - 4.4%之间，房屋毛利润率在16.6% - 17.2%之间 [24][26] - 2019年第一季度SG&A比率预计在12.7% - 13.5%之间，有效税率约为27% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度住房收入同比下降4%至13亿美元，全年住房收入同比增长4%至45亿美元 [22][23] - 第四季度交付房屋数量增长1%，整体平均售价下降5%至约39.5万美元 [22][23] - 第四季度净订单下降12%，净订单价值7.38亿美元，积压订单价值14亿美元，同比下降14% [11][12] - 2018年平均吸收速度提高到每月4.1套，第四季度每个社区净订单为每月2.9套 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸地区净订单下降21%，湾区净订单ASP从93.1万美元降至80万美元 [16] - 西南地区拉斯维加斯市场表现良好，第四季度每个社区吸收速度接近每月5套 [17] - 中部地区净订单不足主要受科罗拉多州部门影响，预计到2019年底社区数量将有显著增长 [19] - 东南部地区净订单价值增长20%，净订单增长10% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施以回报为重点的增长计划，目标是扩大规模、提高盈利能力、增加回报和降低杠杆 [31] - 采取积极措施调整产品供应，以应对住房负担能力压力，预计会适度降低ASP [14][15] - 计划在2019年上半年增加社区开业数量，预计全年平均社区数量增长10% - 15% [13][28] - 继续平衡资本分配，投资土地收购和开发，偿还债务，回购股票 [8][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面上，支持住房需求的有利因素仍然存在，但消费者购房暂停，公司正在努力解决住房负担能力压力问题 [10] - 尽管市场存在不确定性，但随着社区数量的增加和产品的调整，以及近期抵押贷款利率的下降，公司对2019年春季和全年持乐观态度 [21] 其他重要信息 - 公司在拉斯维加斯的Inspirada社区展示了KB Project概念住宅，并计划在加州部分社区提供该住宅的某些健康功能选项 [18] - 2018年公司投资近19亿美元用于土地收购和开发，改善了土地储备，同时减少了近1.4亿美元的闲置库存 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 产品调整对利润率、价格和销售速度的影响 - 公司表示产品调整是对住房负担能力压力的正常反应，不一定会对利润率产生重大影响，可能有助于保持或提高销售速度 [34][35][36] 问题2: 激励措施的使用和对销量、利润率的影响 - 公司称不是以激励措施为主的企业，第四季度激励措施同比仅上升30个基点，会尽量为客户提供最佳价格 [37][38] 问题3: 社区开业的风险和信心水平 - 公司对社区数量预测有较好把握，土地已得到控制，开发进展顺利，对社区开业时间有信心，但关闭社区的速度存在一定变数 [40][41][42] 问题4: 不同地区市场的情况 - 公司称橙县市场有一定疲软，内陆地区第四季度未受明显影响，湾区在低价区间仍有强劲需求 [43][44][45] 问题5: 第四季度股票回购的性质和2019年的优先事项 - 公司表示第四季度股票回购是机会性的，2019年将继续采用平衡的资本分配策略，包括减少债务和支持业务增长 [46][47] 问题6: ASC 606会计变更的影响 - 该变更将部分成本从COGS重新分类到SG&A，预计第一季度对SG&A有10 - 20个基点的负面影响，全年大致平衡 [48][49][50] 问题7: 土地支出情况和未来方向 - 公司不再提供全年土地支出指导，根据具体交易和现金流情况决策，土地交易时间是支出变化的主要因素 [52][53] 问题8: 12月、1月和2月的订单比较和流量质量 - 公司通常不提供月度数据，12月是销售淡季，流量稳定，买家在观望，对1月市场情况感到鼓舞 [59][60][61] 问题9: 应用ASC 606变更对2018年结果的影响 - 公司表示第一季度毛利率预计至少提高50个基点，SG&A预计提高约70个基点，2018年情况可能与此相近 [65][66][67] 问题10: 引入新小模型是否需要重新许可和延迟社区开业 - 部分情况需要重新许可，可能会导致一两个月的延迟，但公司能够快速调整产品，目标是在第一季度推出所有产品 [70][71][72] 问题11: 12月利率下降未在流量数据中体现的原因 - 公司称12月流量是同比稳定，该月是销售淡季，利率下降较晚，1月市场情况更具参考价值 [74][75][76] 问题12: 内陆帝国的销售增长情况 - 公司表示内陆帝国的整体订单和每个社区的销售在第四季度均同比增长 [78] 问题13: 提高毛利率的有机杠杆和木材价格的影响 - 公司认为提高毛利率面临材料和劳动力成本上升、市场波动等挑战，但木材价格下降、会计变更和利息摊销减少是积极因素 [79][80][82] 问题14: 之前的指导是否考虑了激励措施 - 公司表示激励措施通常较少，预计未来一年指导中不会包含太多激励因素 [84][85] 问题15: 平均积压价格下降对价格的影响 - 公司称积压价格下降主要受高价格市场社区数量影响，预计ASP增长不如以往，但并非市场基础价格下降 [87][88] 问题16: 新社区开业对2019年盈利的影响 - 公司预计2019年上半年开业的社区将在下半年产生收益 [91][92] 问题17: 市场减速对重新激活社区的影响 - 公司表示将坚持现有策略，只要市场支持，将继续积极开放社区，2018年该策略取得了良好效果 [94][96][97] 问题18: 现有社区中提供不同平方英尺产品的影响 - 公司表示产品推出初期销售情况良好，消费者对小面积产品有积极反馈 [98][99] 问题19: 目前平均每块土地的支出和与去年的变化 - 公司表示暂无相关数据，可在10 - K报告中查看土地数量和新土地收购支出的变化 [101][102] 问题20: 本季度减值的原因 - 公司称减值主要是由于放弃了一些未达到要求或存在风险的土地交易 [103][104] 问题21: 是否考虑改变投机策略 - 公司表示坚持按订单建造的策略，认为这是正确的方式，将继续强化这一价值观 [105][106]