KB Home (NYSE:KBH) Q3 2020 Earnings Conference Call September 22, 2020 5:00 PM ET Company Participants Jill Peters - SVP, IR Jeff Mezger - Chairman, President and CEO Matt Mandino - EVP and COO Jeff Kaminski - EVP and CFO Bill Hollinger - SVP and Chief Accounting Officer Thad Johnson - SVP and Treasurer Conference Call Participants Matt Bouley - Barclays Stephen Kim - Evercore ISI Alan Ratner - Zelman & Associates Truman Patterson - Wells Fargo John Lovallo - Bank of America Buck Horne - Raymond James Mike ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock (par value $1.00 per share) KBH New York Stock Exchange Rights to Purchase Series A Participating Cumulative Preferred Stock New York Stock Exchange Non-accelerated filer ☐ Smaller reporting company ☐ Emerging growth company ☐ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly p ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付2500套房屋，产生总收入9.14亿美元，摊薄后每股收益0.55美元，同比增长8% [8] - 住房毛利率同比扩大100个基点，推动税前收入增长19% [9] - 资产负债表强劲，无商誉，流动性达14亿美元，杠杆率为41.5%，较上年同期改善430个基点，净比率为32.4% [9] - 现金余额环比增加1.45亿美元，同比增加近4.5亿美元 [13] - 第二季度住房收入总计9.1亿美元，较上年同期的超10亿美元下降10% [28] - 第二季度末积压订单为5080套房屋，积压订单价值19亿美元，较上年下降12% [29] - 预计2020年第三季度住房收入在8.2亿 - 8.8亿美元之间，全年住房收入在37.5亿 - 39.5亿美元之间 [29] - 第二季度交付房屋的整体平均售价同比略有下降至约36.4万美元，预计下半年平均售价将提高，第三季度预计在39.5万 - 40万美元之间，全年预计在38.5万 - 39.5万美元之间 [30] - 房屋建筑营业收入从上年同期的略降至5160万美元，房屋建筑营业收入利润率提高60个基点至5.7%，排除相关费用后同比提高140个基点至6.9% [31] - 预计2020年第三季度房屋建筑营业收入利润率（排除库存相关费用影响）在5.7% - 6.5%之间，全年在6.4% - 7.2%之间 [32] - 第二季度住房毛利率为18.2%，较上年同期的17.2%提高100个基点，排除库存相关费用后同比提高110个基点至18.7% [32] - 调整后的住房毛利率（排除库存相关费用和资本化利息摊销）为21.9%，2019年同期为21.3%，预计第三季度住房毛利率将增至18.8% - 19.4%，全年在18.6% - 19.2%之间，中点同比提高20个基点 [33] - 本季度销售、一般和管理费用比率为12.6%，2019年第二季度为12.1%，排除本季度670万美元的遣散费后，该比率为11.8%，同比改善30个基点 [34] - 预计2020年第三季度销售、一般和管理费用比率在12.7% - 13.3%之间，全年（排除遣散费）在11.8% - 12.4%之间 [35] - 本季度所得税费用为1580万美元，其中包括300万美元的联邦能源税收抵免优惠影响，预计2020年剩余季度的有效税率约为24%（排除基于股票的薪酬的潜在影响） [36] - 第二季度净收入为5200万美元，即每股0.55美元，上年同期净收入为4750万美元，摊薄后每股0.51美元 [37] - 第二季度平均社区数量为247个，较上年同期的252个减少2%，季度末社区数量为244个，较2019年第二季度末的255个减少4% [37] - 预计2020年第三季度平均社区数量较2019年第三季度将呈个位数下降，全年平均社区数量与上年大致持平 [39] - 季度末总流动性约为14亿美元，包括5750万美元现金和7.88亿美元的无担保循环信贷额度，优于2019年末的12亿美元和2019年第二季度末的6亿美元，2020年未在8亿美元信贷额度下进行现金借款 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 合资企业KBHS的捕获率在第二季度提高至76%，推动其收入同比增长约90% [22] - 购房者信用状况稳定，整体平均FICO评分为720，过去五年保持一致，第二季度首次购房者占交付量的58%，平均FICO评分接近710 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月同比总订单为正，但随后迅速下降，当月下降4%，4月总订单同比下降约60%，5月初总订单开始加速增长，5月最后一周总订单达到3月第二周以来的最高水平 [15][16] - 第二季度取消率同比提高至43%，大部分取消订单是季度初积压的订单，主要是尚未开工的房屋，约20%的取消订单是原计划在第二季度交付的房屋，拉斯维加斯和奥兰多分部受影响尤其严重，约占本季度总取消订单的25% [20] - 6月需求继续加速，周净订单较5月进一步改善，6月前三周净订单同比略有正增长 [21] - 第二季度末积压订单近5100份，价值19亿美元，预计2020年下半年积压订单转化率将低于历史水平 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于按订单建造的业务模式，该模式可使业务与需求相匹配，减少投机性开工和生产资金占用，降低库存风险和管理资本流出，实现稳定的生产和交付，提高利润率，同时满足购房者的个性化需求 [25][26] - 公司计划继续加强虚拟销售和工作室工具的开发，近期推出了重新设计的网站，提供一系列新工具，使购房体验更便捷 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度公司面临诸多挑战，但通过采取行动和提高效率，公司变得更强大，成本结构降低，资产负债表强劲，积压订单稳定，6月前几周净订单略有正增长，尽管交付量和收入将低于原计划，但公司比以往更高效、更盈利，2020年毛利率接近19%，高于去年 [27] - 公司意识到经济中存在的风险以及COVID - 19持续带来的影响，但随着订单恢复正常，公司正努力恢复更高的年度销量水平，并计划从那里继续增长，对2021年充满期待 [27] 其他重要信息 - 公司在3月中旬暂时关闭社区，4月初开始有限度重新开放，仅接受预约，5月第三周全面重新开放，接受现场访客，但仍限制社区内客户群体数量 [10] - 公司采取了现金保存措施，包括推迟土地收购和开发、暂停生产开工以及调整员工人数，预计每年可节省约4000万美元 [13] - 公司在本季度投资约2.3亿美元用于土地收购和开发，其中超过70%用于季度初的开发和费用，随着近期情况改善，已全面恢复土地开发并增加收购活动 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度和6月订单似乎比市场情况稍弱，原因是什么？ - 关闭销售办公室以保护员工会影响销售，公司对积压订单采取了积极的评估措施，以确保房屋建成后能够交付，5月以来订单每周都在增强，6月已恢复正常水平，公司对当前销售速度感到满意 [44][46] 问题2: 6月激励措施相对于3月和4月的趋势如何？需求在6月第三周与前两周相比有何变化？是否有市场因病毒病例增加而出现放缓？ - 6月每周销售情况都在增强，未看到放缓迹象，公司不太依赖激励措施，过去四个月未采取激励行动，激励措施占收入的比例不到1%，5月随着订单增强，约60%的社区提高了房价，需求强劲 [47][48][49] 问题3: 订单改善过程中，是否有更多需求来自样板房，还是按订单建造业务也在加速？ - 大部分取消订单是未开工的房屋，季度内库存水平略有上升，但按订单建造业务的表现仍优于库存房销售，目前库存占比低于第二季度的任何时候，公司正努力增加按订单建造业务的开工量 [51][52][53] 问题4: 公司目前的虚拟房屋销售能力如何？5月和6月完全通过线上完成的订单占比是多少？ - 虽然没有具体百分比，但与其他建筑商的趋势相似，很多新消费者愿意通过线上购买房屋，公司也有很多线上销售案例，甚至客户可以在线上完成工作室的选择，这促使公司思考如何优化业务模式和利用虚拟工具 [54][55] 问题5: 按订单建造策略在短期内是否对公司产生了负面影响，包括取消订单和总订单方面，在第二波疫情环境下是否会更脆弱？ - 按订单建造业务在无法进入工作室和社区时可能损失了一些销售，但第二季度按订单建造业务的表现仍优于库存房销售，消费者重视个性化选择，6月按订单建造业务已恢复到3月15日前的水平，公司仍然支持这种业务模式 [57][58][59] 问题6: 6月销售数据虽好，但与其他公司相比似乎没有特别突出，考虑到取消订单后应该有很多回头客，实际情况是否符合预期？ - 有部分取消订单的客户回来购房，但他们大多是重新就业后以新客户身份购房，仍有很多人处于休假状态，情况不确定，如果第三季度销售能维持在当前水平，公司会对销售结果感到满意 [61][62] 问题7: 考虑到市场快速复苏，未来如果再次出现关闭情况，公司是否会采取更冒险的应对方式或有不同的行动？ - 公司将员工安全放在首位，认为之前的做法是正确的，不会迅速恢复之前削减的开支，如果情况好转会更积极，如果情况恶化，公司已有应对措施，目前公司更高效、更有优势 [64][65][66] 问题8: 能否详细说明取消订单的原因，特别是购房者的就业状况和融资可用性，以及当前积压订单是否还有相关风险？ - 取消订单的主要原因是购房者失业或长期休假，融资问题导致的取消订单占比非常有限，目前未看到失业因素再次成为取消订单的主要驱动因素，除非经济出现严重衰退 [67][68] 问题9: 第三和第四季度的收入指导和积压订单转化率似乎较为保守，是否与施工周期延长、瓶颈问题有关，还是只是合理的保守估计？ - 从合同到开工的时间延长，因为很多城市的许可流程仍在处理中，施工时间在本季度有所缩短，公司正在努力压缩后续施工时间，关闭生产一段时间后重新启动需要逐步推进，部分积压订单可能无法在11月交付 [70][71][73] 问题10: 近期需求增长的来源是什么，是否有更多首次购房者，是否有跨市场或迁移到更实惠地区的需求？ - 部分员工因可永久在家工作而选择搬迁，如从旧金山湾区搬到萨克拉门托，德州和佛罗里达州是人口流入的受益地区，第二季度首次购房者比例达到多年来的最高水平，同比有所上升，这些首次购房者信用状况良好且就业稳定 [74][75] 问题11: 毛利率的积极组合和定价的可持续性如何，是否有原材料等投入方面的利好因素？ - 预计在同比基础上，较低的摊销仍将带来持续的好处，组合方面，重新激活交付的房屋占比降低且该类别毛利率提高，这一趋势预计在第三季度仍将持续，整体毛利率有望保持稳定并有所改善 [77][78][79] 问题12: 房屋建筑股权收入在本季度有不错的增长，约0.06 - 0.07美元，是什么原因导致的，是否为一次性因素？ - 这是由于湾区的一个项目在本季度交付了大量房屋，该项目在第三和第四季度还有一些房屋待交付，但预计后续收入不会像本季度这么多 [80][81] 问题13: 鉴于近期核心市场病例增加，公司从销售、社区和设计中心的角度，目前的安全措施如何，未来计划如何应对？ - 公司严格遵守CDC或当地的标准，很多城市的标准在过去一两周变得更加严格，但公司基本已经在执行这些措施，如员工佩戴口罩并为客户提供口罩，如果病例大幅增加，公司会采取相应措施，继续关注客户和员工的健康 [83][84] 问题14: 关于提价，是整个季度还是仅5月的情况？ - 4月下旬可能有部分提价，4月初没有，大部分提价发生在5月，因为当时销售速度加快，公司利用需求增加的机会提价 [85][86] 问题15: 需求反弹在不同购房者群体中的表现如何？ - 首次购房者比例较前几个季度上升了3 - 4个百分点，首次改善型购房者比例下降了几个百分点，55岁以上的活跃成年购房者保持稳定，需求复苏较为广泛，各购房者群体都表现强劲，但高价房市场可能更具选择性 [88][89] 问题16: 近期需求增长的驱动因素是暂时的释放积压需求，还是长期趋势？ - 仍存在积压需求，因为疫情在销售旺季导致全国停工，但人口结构和就业情况表明需求仍然存在，同时库存有限，购房者更倾向于购买新房，并且希望居住在人口密度较低的地区，这些因素可能是行业的结构性转变 [90][91][92]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年前三个月公司总营收10.75935亿美元，较2019年同期的8.11483亿美元增长33%，税前收入6884.8万美元，较2019年同期的3451.1万美元增长99%，净利润5974.8万美元，较2019年同期的3001.1万美元增长99%[129] - 截至2020年2月29日的三个月，利息支出从上年同期的3480万美元降至3100万美元[148] - 截至2020年2月29日和2019年2月28日的三个月，利息收入分别为90万美元和110万美元[151] - 截至2020年2月29日的三个月，非合并合资企业的权益收入为190万美元，上年同期为亏损40万美元[152] - 2020年2月29日止三个月所得税费用9,100千美元，有效税率13.2%；2019年同期费用4,500千美元，有效税率13.0%[178] - 2020年2月29日现金及现金等价物为429706千美元，2019年11月30日为453814千美元，总流动性2020年2月29日为1217277千美元，2019年11月30日为1234930千美元[185] - 2020年2月29日应付票据总计1749148千美元，2019年11月30日为1748747千美元，债务与资本比率2020年2月29日为41.7%，2019年11月30日为42.3%，净债务与资本比率2020年2月29日为35.1%，2019年11月30日为35.2%[187] - 2020年2月29日LOC设施下未偿还信用证为3340万美元，2019年11月30日为1580万美元[188] - 2020年2月29日三个月经营活动净现金使用9866千美元，2019年2月28日为198210千美元；投资活动净现金使用7839千美元，2019年为1747千美元；融资活动净现金使用6226千美元，2019年为提供137245千美元[196] - 2020年2月29日三个月经营活动净现金使用主要因应付账款等净减少6100万美元、库存投资1790万美元和应收账款增加420万美元，部分被净收入5970万美元抵消；2019年主要因库存投资15410万美元、应付账款等净减少7010万美元和应收账款净增加1950万美元，部分被净收入3000万美元抵消[196] - 2020年2月29日三个月投资活动现金用于物业设备净购买670万美元和非合并合资企业出资170万美元，部分被非合并合资企业投资回报50万美元抵消；2019年用于物业设备净购买1000万美元和非合并合资企业出资250万美元，部分被建筑出售所得580万美元和投资回报500万美元抵消[197] - 2020年2月29日三个月融资活动净现金用于普通股股息支付820万美元和股票薪酬相关税款支付620万美元，部分被员工股票计划发行普通股所得820万美元抵消；2019年融资活动净现金由高级票据公开发行提供，部分被高级票据偿还等使用现金抵消[198] - 2020年2月29日和2019年11月30日，一家非合并合资企业的未偿还有担保债务分别为3950万美元和4070万美元，债务将于2021年2月到期，贷款协议允许延期一年[202] 房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2020年第一季度交付房屋数量增长28%至2752套，整体平均售价上涨5%至38.95万美元，房屋建筑营业收入同比增长92%至6020万美元，占相关收入的百分比提高170个基点至5.6%[130] - 2020年第一季度房屋毛利率较去年同期增加30个基点至17.4%，销售、一般和行政费用比率改善160个基点至房屋收入的11.8%[130][132] - 截至2020年2月29日的三个月，公司房屋建筑业务净订单较上年同期增加31%至3495套，净订单价值增长35%至13.82654亿美元，取消率从20%降至14%[132] - 2020年2月29日公司积压房屋数量较2019年2月28日增加26%至5821套，积压房屋潜在未来住房收入增长28%至21.24551亿美元[133] - 2020年第一季度公司平均社区数量较上年同期增长3%至251个，期末社区数量略有上升至250个[132][134] - 2020年前三个月房屋建筑收入增长33%，主要因住房收入增加，部分被土地销售收入减少抵消[129][141] - 截至2020年2月29日的三个月，住房收入同比增长34%，交付房屋数量增加28%，房屋整体平均售价上涨5%[142] - 截至2020年2月29日的季度，土地销售收入从上年同期下降95%至60万美元[143] - 截至2020年2月29日的三个月，房屋建造营业收入同比增长92%，占房屋建造收入的百分比同比增加170个基点至5.6%[144] - 截至2020年2月29日的三个月，住房毛利为1.863亿美元，较上年同期的1.368亿美元增长36%，毛利率同比上升30个基点至17.4%[147] - 2020年第一季度，销售、一般和行政费用较上年同期增长18%，占住房收入的百分比改善160个基点[150] - 2020年2月29日止三个月交付房屋603套，较2019年同期的483套增长25%[167] - 2020年第一季度住房收入同比增长21%至1.908亿美元，平均售价同比下降3%至31.64万美元[167] - 2020年2月29日止三个月住房毛利率为25.4%，较2019年同期的23.1%提高230个基点[167] - 2020年2月29日止三个月交付房屋数量增长主要因初始积压量较上年同期增长34%[167] 各地区业务板块数据关键指标变化 - 各业务板块中，西南地区净订单价值同比增长51%，东南地区增长5%[132] - 西海岸部门截至2020年2月29日的三个月收入为4.84497亿美元，同比增长58%，运营收入同比增长77%[163] - 2020年2月29日止三个月中央部门收入283,513千美元，较2019年同期的241,592千美元增长17%[169] - 2020年2月29日止三个月东南部门收入113,054千美元，较2019年同期的103,730千美元增长9%[172] 金融服务业务数据关键指标变化 - 2020年2月29日止三个月金融服务部门收入3,553千美元，较2019年同期的2,695千美元增加[174] - 2020年第一季度使用KBHS的购房者比例为71%，较2019年同期的64%有所上升[174] 土地相关数据关键指标变化 - 2020年2月29日止三个月土地和土地开发投资增至4.05亿美元，较上年同期的3.842亿美元增长5%[183] - 2020年2月29日地块持有价值较2019年11月30日略有增加，地块数量减少3%，2020年2月29日可自行决定退还定金的地块为6695块，2019年11月30日为9212块，2020年2月29日合同土地占总地块比例为38%，2019年11月30日为41%[184] - 若在2020年2月29日行使所有土地期权合同和其他类似合同，预计剩余需支付的购买价格为：2020年8.114亿美元；2021年2.719亿美元；2022年8360万美元；2023年6010万美元；2024年4570万美元；之后4460万美元[203] 信用评级与市场风险相关 - 2020年1月标准普尔将公司信用评级从BB - 上调至BB，评级展望从正面变为稳定[196] - 公司市场风险自2019年11月30日以来无重大变化[215] 公司政策与义务相关 - 公司关键会计政策和估计在截至2020年2月29日的三个月内与2019年11月30日财年年度报告披露相比无重大变化[206] - 公司合同义务与2019年11月30日财年年度报告中报告的相比无重大变化[204] 新冠疫情影响相关 - 新冠疫情预计将对公司2020年第二季度及以后的合并财务报表产生负面影响[135] - 公司撤回2020财年的业绩指引，因新冠疫情对美国整体经济状况的影响程度和持续时间未知且高度不确定[208] - 公司认为长期住房市场基本面积极，但新冠疫情可能对美国整体经济状况产生负面影响[208] 公司资金安排与交易相关 - 公司有8亿美元信贷安排，2023年10月7日到期，2020年2月29日无现金借款，未偿还信用证1240万美元，可用于现金借款额度为78760万美元，其中23760万美元可用于额外信用证发行[189] - 截至报告日期，公司2020财年未在信贷安排下进行现金借款，但预计2020年剩余时间使用或重新调配现金资源或在信贷安排下借款以支持业务[201][209] - 公司可能进行资本市场、银行贷款、项目债务或其他金融交易，包括回购或发行债务或股权证券，交易金额可能重大[201][209] - 公司可能调整或修订信贷安排或信用证安排的条款和/或扩大其额度，或签订额外的信用证安排或其他类似安排[201] 客户结构相关 - 2020年第一季度约57%的交付房屋给首次购房者，高于上年同期的约52%[129]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度住房收入同比增长34%至11亿美元，交付房屋数量增加28%，整体平均售价上涨5% [19] - 本季度房屋建筑营业收入为6020万美元，同比增长92%，营业利润率上升170个基点至5.6% [20] - 住房毛利率提高30个基点至17.4%，排除库存相关费用影响后，本季度毛利率为17.9%，上年同期为17.6% [20] - 销售、一般和行政费用比率为11.8%，较去年第一季度改善160个基点 [21] - 本季度净收入同比增长99%至5970万美元，摊薄后每股收益超过两倍，达到0.63美元 [21] - 第一季度末股东权益超过24亿美元，每股账面价值为27美元 [22] - 第一季度末杠杆率为41.7%，较2019财年末改善60个基点，净债务与资本比率略高于35% [23] - 2020年1月，标准普尔将公司信用评级从BB - 上调至BB，评级展望从正面变为稳定 [24] - 第一季度末现金为4.3亿美元，总流动性超过12亿美元，循环信贷安排下无未偿还借款，高级票据在2021年12月前无到期 [24] - 第一季度投资4.05亿美元用于土地和土地开发后，仅使用1000万美元净运营现金，自2015年以来每年持续产生正净运营现金流 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度净订单在3月前两周同比增长7%，但随着疫情影响，截至季度末累计同比下降5% [11] - 截至季度末取消率为17%，处于健康水平 [12] - 第一季度末积压订单同比增加至5821套房屋，价值21亿美元，同比增长28% [13] - 第一季度首次购房者交付比例升至57% [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月至今公司网站访问量同比增长近50%，转化为销售线索的比例同比增长超20% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施以回报为重点的增长计划，注重土地收购纪律，减少闲置库存，优化资产组合 [10] - 采用按订单建造的商业模式，根据销售节奏调整业务，降低库存风险，同时扩大产品选择以提高可负担性 [13] - 面对疫情，公司暂时关闭销售中心、样板房和设计工作室，转向仅预约模式，并利用虚拟销售工具与客户互动 [7][8] - 公司将企业和部门办公室职能转为远程工作，密切关注市场情况，遵循疾控中心和地方当局的指导 [9] - 公司削减土地收购和开发支出，与土地卖家和开发商合作，争取延长交易日期，调整土地开发阶段以适应销售节奏 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来前所未有的挑战，公司首要任务是保障员工、客户和业务合作伙伴及其家人的健康和福祉 [6] - 公司第一季度业绩出色，市场需求在第二季度初保持韧性，尽管当前市场不确定，但公司凭借坚实的资产负债表、强大的流动性和经验丰富的领导团队，有能力应对挑战 [16] - 住房是基本需求，疫情使购房者对自有住房的需求更加强烈，公司有望在市场恢复正常后抓住机会 [10][16] 其他重要信息 - 公司在疫情期间积极参与行业活动，员工和贸易伙伴为医护人员捐赠防护用品 [17] - 公司预计随着生产周期推进，由于社交距离要求，建造时间会有所延长 [31] - 公司认为疫情可能导致二手房市场房源短缺，未来新房市场需求有望增强 [57] - 公司供应链目前未受明显影响，部分材料供应因中国需求下降而更充足 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 积压订单中预计下一季度交付的比例，以及针对积压订单买家的措施和未开工房屋的处理方式 - 积压订单通常是5 - 5.5个月的交付量，部分处于未开工状态，其余分布在从基础施工到完工的不同阶段 公司继续完成房屋建设，3月交房量超过去年 由于社交距离要求，施工人员减少，预计建造时间会延长，公司优先处理3月1日时30天内可完工的房屋，后续根据积压订单情况和实际条件安排未开工房屋的开工 [30][31] 问题2: 抵押贷款市场对公司购房者获得贷款的影响 - 目前公司房屋交付未受抵押贷款市场影响，虽有一些小要求出现，但不构成重大影响 美联储积极购买抵押贷款支持证券，市场流动性充足 [34] 问题3: 过去几周客流量的同比趋势，以及能否区分线下和线上客流量 - 由于上周关闭了销售办公室，无法进行同比比较，目前客流量和潜在客户线索均来自互联网和预约 难以区分线下和线上客流量 [37] 问题4: 公司减少土地支出的方式 - 公司目前的重点是争取时间，暂停了权利金支出，在土地搜索方面保持谨慎，与土地卖家和开发商合作暂停交易，等待市场情况在未来60天内稳定 [40][41] 问题5: 新销售的预约流程和设计中心阶段的情况 - 销售办公室关闭了线下客流量，销售顾问通过虚拟工具远程工作 若买家表达参观样板房的兴趣，且销售团队认为安全并符合疾控中心协议，会安排私人参观 设计中心方面，很多买家愿意在线上进行选择，公司也与供应商合作提供便利服务 [45][46] 问题6: shelter - in - place 命令对建筑施工豁免情况的变化 - 相关命令解释存在差异，部分地区最初豁免建筑施工，但后续可能有变化 如西雅图周五已停止建筑施工，奥斯汀存在规定不明确的情况，除公司提及的这两个地区外，其他地区目前运营正常 [48][49][50] 问题7: 公司在社区层面的定价策略 - 短期内，公司认为有积压订单可产生收入，且库存价值较高，暂无调整价格的紧迫性 未来将根据市场情况重新评估，除非疫情持续时间很长，否则预计不会有重大价格变动 [54] 问题8: 二手房市场价格变化对新房市场的影响 - 预计二手房市场房源会减少，未来市场会更紧张 公司将维护基础设施和分包商基础，为市场恢复后的需求做好准备 [57] 问题9: 供应链是否会对房屋交付节奏产生干扰 - 目前供应链未出现干扰，公司与供应商合作了解产品供应情况，多数供应商有超过一年的产品库存 中国需求下降可能有助于美国市场的产品供应，如木材市场库存增加 [60] 问题10: 入门级社区在危机初期的表现 - 第一季度首次购房者交付比例有所上升，达到57%，这可能是3月销售保持稳定的原因之一，预计未来会有更多租房者希望购买自有住房 [62] 问题11: 是否考虑建造更多样板房 - 目前公司坚持按订单建造的商业模式，该模式利润率更高，但不排除在某些社区有合适情况时进行调整 [65] 问题12: 社区开业是否有积压情况 - 公司继续推进社区开业，但不举办大型促销活动 会完成样板房建设、布置和人员配备，通过虚拟销售和预约方式开放销售 [67][68] 问题13: 典型购房者的首付情况及退款政策 - 若购房者未通过贷款审批且房屋未开工，公司会退还定金 定金金额因城市而异 若房屋已完工且贷款获批，但购房者不想购买，公司会提供30 - 60天的缓冲期 [71] 问题14: 基于毛利率，项目定价达到何种程度会触发土地减值 - 宏观经济形势、土地投资组合质量和社区层面表现是影响土地减值的因素 公司认为目前宏观环境较好，土地投资组合质量提高，过去12个月毛利率约为19%，有一定缓冲空间 公司还有调整房屋尺寸、成本节约等其他策略，预计不会出现大幅市场定价波动 [73][74][75] 问题15: 是否对积压订单中受就业趋势影响较大的部分采取措施及相关比例 - 公司通过与购房者和抵押贷款合作伙伴的沟通，能及时了解购房者就业情况变化 目前未发现明显问题，但如果失业率长期维持在高位，取消率可能上升 [78][79] 问题16: 公司在人员管理方面的考虑 - 公司首要考虑员工的安全和保障，同时希望维持现有组织架构 若疫情短期结束，将保持人员稳定；若持续数月且销售大幅下滑，公司将采取措施保护盈利能力和组织架构，但目前判断还为时过早 [82] 问题17: 拉斯维加斯社区的情况及市场看法 - 拉斯维加斯是公司表现出色的市场，3月销售良好，积压订单相对稳定 该地区行业多元化，虽有潜在裁员风险，但公司团队会根据市场情况做出反应 [85] 问题18: 公司营销战略和方法的变化 - 公司几乎完全转向基于互联网的广告，减少了在广播、报纸、杂志等传统渠道的投入 不断优化在线营销支出，根据有效渠道和买家画像进行精准推广 [87]

2019年财务目标 - 2019年Returns - Focused Growth Plan财务目标：住房收入超50亿美元、房屋建造营业利润率（不包括库存相关费用）8.0% - 9.0%、投资资本回报率超10.0%、净资产收益率10.0% - 15.0%、净债务与资本比率35% - 45%[20] 递延税资产情况 - 2019年11月30日递延税资产总计3.645亿美元，战略举措预计带来的收入和税前收入增长将推动其利用并实现税收现金节省[21] 购房者比例情况 - 超十年约75%的年度交付量面向首次和首次换房购房者，2019年该比例为77%[24] 公司核心业务战略 - 公司核心业务战略从KB2020演变为KB Edge™，旨在当前地理范围内扩大规模，在各服务市场实现前五排名[11] 公司业务聚焦区域 - 公司聚焦有长期经济和人口增长前景、每年至少能交付800套房屋的大都市地区，目标地块通常含50 - 200个地块[15] 公司产品与服务模式 - 公司提供标准化基础产品，客户可通过Built - to - Order方式个性化选择房屋，设计工作室提供的选项基于市场调查和购买频率数据[16] 公司生产模式 - 公司一般在与购房者签订合同并获得初步信贷批准后开工，维持大量已售房屋积压，以实现稳定生产[17] 公司社区开发过程 - 公司社区开发过程通常包括土地收购、开发、房屋建设和交付四个阶段，西海岸报告板块开发时间为6 - 18个月，长于其他板块[30] 公司单户住宅社区情况 - 公司单户住宅社区通常每条产品线含50 - 200个地块，地块面积2000 - 9000平方英尺，每个社区提供3 - 15种房屋设计选择[31] 公司土地控制方式 - 公司一般通过合同控制土地，支付小额初始期权费或定金获得未来按预定价格收购土地的权利[33] 公司库存地块数量 - 截至2019年11月30日和2018年11月30日，公司拥有或控制的库存地块总数分别为55,698块和53,627块[35] 公司员工数量 - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司全职员工约为2,140人和2,005人[40] 公司订单、交付与收入季度占比 - 2019 - 2017年第一季度净订单占比分别为21%、25%、24%；第二季度分别为32%、32%、31%；第三季度分别为26%、25%、24%；第四季度分别为21%、18%、21%[45] - 2019 - 2017年第一季度交付房屋占比分别为18%、20%、20%；第二季度分别为23%、24%、24%；第三季度分别为26%、26%、25%；第四季度分别为33%、30%、31%[45] - 2019 - 2017年第一季度住房收入占比分别为18%、19%、19%；第二季度分别为23%、24%、23%；第三季度分别为25%、27%、26%；第四季度分别为34%、30%、32%[45] 公司绿色建筑成果 - 公司已建造约137,000套ENERGY STAR®认证房屋，超过其他房屋建筑商[49] - 2019年，公司连续第九年获得ENERGY STAR年度合作伙伴 - 持续卓越奖，连续第五年获得WaterSense节水持续卓越奖[50] 公司运营资金来源 - 公司运营资金来源包括内部现金流、股权和债务发行、土地期权合同等[47] 公司房屋建设周期 - 公司房屋建设从销售到交付的周期通常为五到六个月[36] 公司竞争情况 - 公司主要竞争来自其他房屋建筑商和住房替代品，如二手房、公寓等[41][42] 公司长期固定利率债务情况 - 截至2019年11月30日，公司长期固定利率债务总额为1750000千美元，公允价值为1921563千美元，加权平均有效利率为7.0%[273] - 截至2018年11月30日，公司长期固定利率债务总额为2030000千美元，公允价值为2082863千美元，加权平均有效利率为6.6%[274] - 2022年到期的长期固定利率债务为800000千美元，加权平均有效利率为7.4%[273] - 2023年到期的长期固定利率债务为350000千美元，加权平均有效利率为7.5%[273] - 2019年到期的长期固定利率债务为630000千美元，加权平均有效利率为3.9%[274] - 2020年到期的长期固定利率债务为350000千美元，加权平均有效利率为8.5%[274] - 2022年到期的长期固定利率债务为800000千美元，加权平均有效利率为7.4%[274] - 2023年到期的长期固定利率债务为250000千美元，加权平均有效利率为7.8%[274] 公司债务利率风险情况 - 公司高级票据面临利率风险，固定利率债务利率变化影响债务工具公允价值，不影响收益或现金流[272] - 公司不使用利率衍生工具管理利率变动风险[272]

财务数据和关键指标变化 - 2019年净利润约2.7亿美元，较2016年增长超150%，推动净资产收益率达12.2%，接近2016年的两倍 [7] - 2019年第四季度总营收16亿美元，摊薄后每股收益1.31美元 [8] - 2019年第四季度住房营收同比增长15%至15亿美元，交付房屋数量增加16%，但整体平均售价略有下降 [20] - 2019年第四季度房屋整体平均售价降至39.25万美元，2020年第一季度预计约为37.5万美元，全年预计在38 - 40万美元之间 [21][22] - 2019年第四季度房屋建筑营业收入增长33%至1.525亿美元，营业利润率为10.5%，剔除库存相关费用后为10.7% [22] - 2019年第四季度住房毛利率提高150个基点至19.6%，剔除库存相关费用后提高120个基点至19.9% [23] - 2019年第四季度销售、一般和行政费用比率为9.1%，较去年同期上升10个基点 [25] - 2019年第四季度所得税费用4180万美元，有效税率约25%，递延税资产余额年末降至3.64亿美元，较上年减少超7700万美元 [26] - 2019年第四季度净利润同比增长27%至1.23亿美元，摊薄后每股收益同比增长36%至1.31美元 [27] - 2019年末股东权益为23.8亿美元，每股账面价值增长11%至26.6美元 [28] - 2019年净债务与总资本比率改善740个基点至42.3%，预计2020年末降至40%以下 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度住房业务营收增长15%，交付房屋数量增加16%，但整体平均售价略有下降 [20] - 2019年第四季度房屋建筑营业收入增长33%，营业利润率提高140个基点 [22] - 2019年第四季度住房毛利率提高150个基点，剔除库存相关费用后提高120个基点 [23] - 2019年第四季度销售、一般和行政费用比率为9.1%，较去年同期上升10个基点 [25] - 2019年抵押贷款银行合资企业KBHS捕获率逐季增长，第四季度达74%，全年为购房者发放70%的抵押贷款，收入同比增长67% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度西海岸地区净订单增长54%，各加州分区均有积极表现 [16] - 2019年第四季度中部地区净订单超1000份，为十多年来第四季度最高，同比增长41% [17] - 2019年11月二手房库存降至3.7个月供应量，在公司运营的可承受价格区间更低 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续专注于盈利性地扩大规模并提高回报，优先考虑在服务市场扩大收入、提高营业利润率、变现递延税资产、降低杠杆、增加回报和提升股东长期价值 [8][33] - 公司主要迎合首次购房者和首次换房者，第四季度向首次购房者的交付量占比升至56%，为多年来最高 [12] - 公司实施按订单建造模式，提高了运营效率，第四季度建造时间同比减少12天至131天 [13] - 公司调整产品阵容，提供更小面积但相似宜居性和房间数量的房屋，扩大了需求群体且未牺牲毛利率 [14] - 公司预计2020年合资企业KBHS的捕获率将进一步提高，带来更高的客户满意度和合资企业收入增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面，抵押贷款利率维持在低位，支持有利的市场条件，包括经济稳定扩张、就业增长强劲、消费者信心高涨和积极的人口趋势，但住房供应仍不足以满足购房者需求 [10] - 公司认为自己在市场中处于有利位置，随着住房市场在首次购房者需求的推动下逐步复苏，公司有望实现收入的两位数增长和净资产收益率的显著提升 [13][19] 其他重要信息 - 2019年公司在土地收购和开发上投资16亿美元，产生2.51亿美元的净运营现金流，年末非活跃库存降至1.5亿美元，占总库存的4% [30] - 2019年第四季度公司投资3.99亿美元用于土地和土地开发，其中1.47亿美元（37%）用于土地收购 [29] - 2019年第四季度公司通过公开发行4.8%的2029年到期高级票据筹集约3亿美元，用于偿还2020年3月到期的3.5亿美元8%高级票据，提前偿债产生680万美元费用，预计2020年利息支出减少近1400万美元 [31] - 2019年公司偿还2.3亿美元可转换高级票据，稀释股份数量减少840万股，年末总债务较上年减少超3亿美元 [32] - 2019年第四季度公司修订无担保循环信贷协议，将借款额度从5亿美元提高到8亿美元，到期日延长至2023年10月，年末现金为4.54亿美元，总流动性超12亿美元 [33] - 2019年12月联邦立法扩大了节能房屋能源税收抵免的适用范围至2020年12月31日，将对公司2020年有效税率产生积极影响 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 进入春季销售季节，业务供应端情况如何 - 公司已拥有2020年所需地块，并在为2021年做准备；土地供应紧张但价格合理，可支持公司目标；直接成本平稳，木材价格下降，劳动力成本合理，公司正努力扩大市场规模以维护与贸易伙伴的关系 [37] 问题2: 第一季度后，社区数量和销售吸收率的相互作用如何，销售吸收率是否有提升空间 - 第四季度销售速度为十多年来第四季度最高，市场需求强劲；公司每周在各社区优化销售速度与价格以实现资产回报最大化；短期内公司更注重提高利润率而非推动更高的销售速度，但销售速度可能因市场条件强劲而略有上升 [39] 问题3: 如何看待2020 - 2021年的合理资本结构，是否有可能将净债务与总资本比率降至30%以下 - 公司目标是将总债务与资本比率维持在35% - 45%，目前已实现这一目标；预计2020年末该比率将降至40%以下；2020年杠杆率的改善更多来自股权增值而非债务减少；公司主要将资金用于业务增长和再投资，同时维持较高的股息水平，并在有机会时调整杠杆率 [43] 问题4: 加州高价位沿海地区市场是否有所改善，以及加州2020年太阳能强制规定的情况 - 加州高价位沿海地区市场有轻微改善，但仍未完全恢复，低价位市场需求强劲；公司是加州最大的太阳能房屋供应商，已交付超1万套太阳能房屋；不同社区情况不同，部分社区可豁免太阳能规定；消费者可选择租赁太阳能系统，每月费用约50美元；目前预计太阳能规定对需求和供应的影响较小，公司安装太阳能的能力没有问题 [45][46][47] 问题5: 鉴于2020年的增长前景，预计2020年的土地支出情况如何 - 公司有资金支持增长；2019年土地支出较2018年略有下降，部分原因是加州的一两个交易以及时机和结构因素；公司计划2020年的土地支出将超过2019年，以推动增长 [51] 问题6: 与上一季度相比，本季度提价社区的比例以及对租售模式的看法是否有变化 - 本季度约35%的社区提价，这在第四季度表现良好；公司作为房屋建造商，目前认为房屋建造的资产回报率高于租赁业务，因此仍专注于房屋建造业务，但不排除在有合适机会时考虑租售模式 [53] 问题7: 2020年与2019年相比，摊销利息和重新激活社区交付百分比这两个指标对毛利率的影响如何 - 预计这两个因素在2020年仍将对毛利率起到积极作用，但影响程度可能会略有降低；2019年利息摊销带来90个基点的改善，预计2020年将减少；重新激活社区的不利影响也将减少，但幅度可能不如第四季度（同比下降50个基点） [56] 问题8: 在上述因素为积极因素且市场条件良好的情况下，毛利率中点仅提高30个基点是否保守，还有哪些因素需要考虑 - 2020年最大的影响因素是社区组合的变化，2019年关闭了超100个社区，占年初社区数量的超40%；公司正在努力预测新社区的毛利率，但由于许多社区尚未开放，预测存在一定难度；公司对春季市场持乐观态度，将根据市场情况更新毛利率预期 [58] 问题9: 2020年社区数量增长在地理上有哪些重点市场或价格点 - 公司不限制各部门和地区的预算，只要符合门槛要求的土地交易都会推进；2019年西海岸和西南地区社区数量增长较大，将对2020年营收产生较大影响；公司将继续专注于首次购房者和首次换房者市场 [62][63] 问题10: 考虑到收入加速增长和社区数量增长放缓，如何量化或更新2020年SG&A杠杆的时间安排 - SG&A比率通常在第一季度达到最高，随着收入的增加，比率会逐渐下降，预计2020年将遵循与往年相同的趋势 [65] 问题11: 如何理解2020财年毛利率指导，即使利息费用摊销改善减半，核心毛利率仍可能持平或略有下降 - 公司的指导是基于从社区层面到公司层面的详细预测；社区组合的变化对毛利率影响巨大，2019年超40%的社区发生了变化；公司根据现有积压订单和销售毛利率预测未来毛利率，但由于尚未进入关键的春季销售季节，第三和第四季度的情况仍不确定；目前的中点指导为19%，如果春季市场条件良好，公司有可能取得更好的成绩 [69][70][71] 问题12: 第四季度毛利率超出指导范围的原因是什么 - 主要原因包括：摊销情况比预期好，比第三季度高出20个基点；重新激活社区的不利影响比多年来都低，较第三季度减少50个基点，且这些社区在本季度的毛利率表现强劲；公司在约三分之二的社区提价，且特定比例的现货销售和交付未计入积压订单，在本季度能够提价且减少折扣，对毛利率产生了积极影响 [73][74] 问题13: 购房者在设计中心的支出增加，尤其是在房屋面积略有下降的情况下，这一情况如何，对2020年的毛利率和组合有何影响 - 购房者的选择非常个性化，不同购房者会选择不同的升级选项；工作室支出增加而房屋面积下降，表明购房者在较小的房屋中选择增加工作室的投入；工作室收入对毛利率有一定的增值作用，但不是大幅提升，已包含在公司的指导范围内，目前不视为额外的增长因素 [77][78] 问题14: 本季度东南部订单略有下降的原因是什么 - 去年第四季度公司收购了杰克逊维尔兰登的一家建筑商，并销售了一批库存，导致该地区销售出现高峰，本季度没有重复这一情况；公司在东南部主要城市的业务需求良好 [83] 问题15: 因火灾推迟的交房数量有多少，对2020年第一季度毛利率的假设是否有影响 - 推迟交房数量不足100套，但这些房屋的平均售价较高，对收入有一定影响，但整体影响不大，对全年收入影响较小 [85]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年前三季度公司总收入29.94072亿美元，较2018年的31.98393亿美元下降6%；2019年第三季度总收入1.160786亿美元，较2018年的1.225347亿美元下降5%[157] - 2019年前三季度公司税前总收入1.83208亿美元，较2018年的2.39029亿美元下降23%；2019年第三季度税前总收入9193.6万美元，较2018年的1.14676亿美元下降20%[157] - 2019年前三季度公司净利润1.45608亿美元，较2018年的7352.9万美元增长98%；2019年第三季度净利润6813.6万美元，较2018年的8747.6万美元下降22%[157] - 2019年前9个月总税前收入为23902.9万美元，净利润为18472.9万美元，摊薄后每股收益为1.84美元，有效税率为22.7%[202] - 2019年第三季度所得税费用为2.38亿美元，2018年同期为2.72亿美元；2019年前九个月所得税费用为3.76亿美元，2018年前九个月为1.655亿美元[228] - 2019年第三季度有效税率为25.9%，2018年同期为23.7%；2019年前九个月有效税率为20.5%，2018年前九个月为69.2%[228] - 2019年前9个月，公司经营活动净现金使用为15214.4万美元，投资活动为2906.2万美元，融资活动为20907.6万美元，现金及现金等价物净减少39028.2万美元；2018年同期分别为4950.8万美元、984.3万美元、30653.4万美元和36588.5万美元[246] 房屋业务整体数据关键指标变化 - 2019年第三季度房屋平均售价降至38.14万美元，下降7%，交付房屋数量增至3022套，增长1%[159] - 2019年第三季度房屋建筑营业收入降至8550万美元，下降19%，占相关收入的比例降至7.4%，下降120个基点[159] - 2019年第三季度房屋毛利率增至18.5%，提高50个基点；销售、一般和行政费用比率增至11.1%，提高170个基点[159][160] - 截至2019年8月31日的三个月，净订单为3325个，较去年同期增长24%；净订单价值为12.76242亿美元，增长25%[162] - 截至2019年8月31日，积压房屋数量为6230套，较去年同期增长14%；积压房屋潜在未来住房收入为22.96797亿美元，增长13%[162][163] - 2019年第三季度平均社区数量为255个，较去年同期增长18%；期末社区数量为254个，增长13%[162][164] - 2019年第三季度交付的房屋中，约55%卖给了首次购房者[157] - 2019年第三季度房屋建筑收入为11.56855亿美元，较去年同期下降5%；前九个月收入为29.84314亿美元，较去年同期下降6%[166][170][174] - 2019年第三季度房屋销售收入为11.52618亿美元，同比下降5%；前九个月为29.68588亿美元，同比下降7%[166][170][174] - 2019年第三季度土地销售收入为423.7万美元，同比增长88%；前九个月为1572.6万美元，同比增长33%[166][172][175] - 2019年第三季度房屋建筑运营收入为8547.5万美元，同比下降19%；前九个月为1.68913亿美元，同比下降25%[166][176][177] - 2019年第三季度交付房屋3022套，前九个月交付7942套[166] - 2019年第三季度房屋平均售价为38.14万美元，前九个月为37.38万美元[166] - 2019年第三季度房屋毛利率（不计费用）为18.5%，前九个月为17.7%[166] - 2019年第三季度销售、一般和行政费用占房屋销售收入的11.1%，前九个月为12.0%[166] - 2019年第三季度运营收入占房屋建筑收入的7.4%，前九个月为5.7%[166] - 截至2019年8月31日，房屋积压量为6230套，价值22.96797亿美元，较去年同期分别增长14%和13%[170] - 2019年第三季度住房毛利为2.131亿美元，较上年同期的2.201亿美元下降3%，毛利率同比增加50个基点至18.5%[179] - 2019年前三季度住房毛利为5.247亿美元，较上年同期的5.463亿美元减少，毛利率为17.7%，同比增加50个基点[184] - 2019年前三季度销售、一般和行政费用较上年同期增长10%，占住房收入的比例从上年同期增加180个基点至12.0%[188] - 截至2019年8月31日，0 - 2年和3 - 5年交付类别的库存占总库存的93%，高于2018年11月30日的91%；6 - 10年和超过10年交付类别的库存总计2.592亿美元，低于2018年11月30日的3.097亿美元[189] - 2019年第三季度和前九个月利息收入分别为20万美元和170万美元，2018年同期分别为50万美元和270万美元[194] - 2019年第三季度和前九个月，公司在非合并合资企业的权益亏损分别为40万美元和120万美元，2018年同期权益收入分别为350万美元和230万美元[195] - 2019年前9个月运营收入较2018年同期略降，主要因销售、一般和行政费用增加，部分被房屋毛利增加抵消，2019年和2018年影响房屋毛利率的库存相关费用分别为40万美元和140万美元[217] - 2019年第三季度运营收入较去年同期上升，主要因房屋毛利增加，部分被销售、一般和行政费用增加抵消，该季度无影响房屋毛利率的库存相关费用，去年同期为110万美元[216] - 公司预计2019年第四季度住房收入15.6 - 16.4亿美元，平均售价40 - 41万美元，同比增长1% - 4%；全年住房收入45.3 - 46.1亿美元，平均售价38.2 - 38.6万美元，同比下降3% - 4%[263] 各地区房屋业务数据关键指标变化 - 西海岸地区2019年第三季度营收4.97654亿美元，同比下降13%；前9个月营收11.94728亿美元，同比下降18%[207] - 西海岸地区2019年第三季度交付房屋838套，同比增长2%；前9个月交付2015套，同比下降6%[207] - 西海岸地区2019年第三季度房屋平均售价58.88万美元，同比下降15%；前9个月为58.87万美元，同比下降13%[207] - 西海岸地区2019年第三季度房屋毛利率为16.8%，同比下降180个基点；前9个月为15.7%，同比下降130个基点[207] - 西南地区2019年第三季度营收1.80238亿美元，同比下降8%；前9个月营收5.22721亿美元，同比下降1%[211] - 西南地区2019年第三季度交付房屋566套，同比下降11%；前9个月交付1615套，同比下降6%[211] - 西南地区2019年第三季度房屋平均售价31.84万美元，同比增长3%；前9个月为32.37万美元，同比增长6%[211] - 西南地区2019年第三季度运营收入2652.5万美元，同比下降3%；前9个月为7701.9万美元，同比增长21%[211] - 中部地区2019年第三季度和前9个月收入分别为3.26058亿美元和8.7473亿美元，较去年同期均下降1%；运营收入分别为3441.7万美元和8019.9万美元，同比分别增长7%和持平[215] - 中部地区2019年第三季度和前9个月交付房屋数量分别为1098套和2989套，同比分别增长1%和3%；平均售价分别为29.7万美元和29.02万美元，同比分别下降1%和3%[215] - 东南部地区2019年第三季度和前9个月收入分别为1.52905亿美元和3.92135亿美元，较去年同期分别增长21%和23%；运营收入分别为527.3万美元和531.7万美元，同比分别扭亏为盈和增长278%[219] - 东南部地区2019年第三季度和前9个月交付房屋数量分别为520套和1323套，同比分别增长17%和16%；平均售价分别为29.4万美元和29.64万美元，同比分别增长4%和6%[219] 金融服务部门业务数据关键指标变化 - 金融服务部门2019年第三季度和前9个月收入分别为393.1万美元和975.8万美元，较去年同期分别增长13%和13%；税前收入分别为664.4万美元和1370.9万美元，同比分别增长30%和35%[222] - 金融服务部门2019年第三季度和前9个月贷款发放笔数分别为1938笔和4826笔，同比分别增长29%和27%；贷款发放本金分别为5.73017亿美元和13.93088亿美元，同比分别增长37%和33%[224] - 金融服务部门2019年第三季度和前9个月使用KBHS的购房者比例分别为72%和69%，去年同期分别为55%和53%[224] - 金融服务部门2019年第三季度和前9个月收入增长源于产权服务收入和保险佣金增加，费用因收入增长略有上升，非合并合资企业权益收入增长主要因使用KBHS的购房者比例大幅增加[224][225][226] 公司债务与现金流相关数据关键指标变化 - 2019年第三季度利息支出为3600万美元，较上年同期的3520万美元略有增加，因平均债务水平降低的影响被平均利率上升所抵消[180] - 2019年和2018年第三季度，与住房业务相关的利息摊销至建筑和土地成本分别为3860万美元和5300万美元，占住房收入的比例分别为3.4%和4.4%[181] - 2019年前三季度利息支出降至1.074亿美元，上年同期为1.151亿美元，主要因平均债务水平降低[185] - 2019年和2018年前三季度，与住房业务相关的利息摊销至建筑和土地成本分别为1.063亿美元和1.437亿美元，占住房收入的比例分别为3.6%和4.5%[186] - 2019年前9个月，公司经营活动净现金使用主要因库存投资3.895亿美元，部分被1.456亿美元净收入、应付账款等增加500万美元和应收账款减少280万美元抵消；2018年同期主要因库存投资3.7亿美元和应收账款增加3600万美元，部分被应付账款等增加8490万美元和净收入7350万美元抵消[246][248] - 2019年前9个月，公司投资活动现金使用包括3220万美元购置物业设备和770万美元对非合并合资企业出资，部分被出售建筑所得580万美元和投资返还500万美元抵消；2018年同期分别为410万美元、1560万美元和990万美元[249] - 2019年前9个月，公司融资活动现金使用包括偿还6.3亿美元可转换高级票据和高级票据等，部分被发行3亿美元高级票据等抵消；2018年同期包括偿还3亿美元高级票据等，部分被发行普通股所得1740万美元抵消[250] - 截至2019年8月31日，公司应付票据余额为18.60135亿美元，较2018年11月30日的20.60263亿美元减少2.00128亿美元[236] - 截至2019年8月31日，公司债务与资本比率为45.1%，2018年11月30日为49.7%；净债务与资本比率为42.6%，2018年11月30日为41.6%[237] - 截至2019年8月31日，公司LOC设施下未偿还信用证为1530万美元，2018年11月30日无未偿还信用证[238] - 截至2019年8月31日，公司5亿美元信贷安排下有5000万美元现金借款和2300万美元信用证未偿还，可用现金借款额度为4.27亿美元[239] - 截至2019年8月31日，公司与土地卖家的未偿还抵押贷款和土地合同及其他应付贷款为1690万美元，相关房产账面价值为4100万美元[245] - 截至2019年8月31日和2018年11月30日，公司一家非合并合资企业有未偿债务3730万美元和1800万美元，债务2020年2月到期[253] - 若公司行使2019年8月31日土地期权合同权利，预计2019 - 2023年及以后需支付剩余购买价款分别为3.555亿美元、5.953亿美元、2.471亿美元、6650万美元、3930万美元和9150万美元[256] - 截至2019年8月31日，公司长期债务和利息未来现金需求总计23.006亿美元，其中2019年6780万美元，2020 - 2021年5.865亿美元，2022 - 2023年12.733亿美元，以后3.73亿美元[258] 公司资产相关数据关键指标变化 - 2019年前九个月土地和土地开发投资降至12.2亿美元，较2018年同期的14.4亿美元下降15%[232] - 截至2019年8月31日，公司拥有或控制的地块数量为56379个，账面价值为39.19076亿美元，较2018年11月30日分别增加2752个和3.3

财务数据和关键指标变化 - 2019年稀释每股收益预计较2016年增长超150%，净资产收益率预计从2016年的6.3%加速至2019年的超12% [6] - 第三季度总营收12亿美元，稀释每股收益0.73美元，剔除库存相关费用后毛利率扩大至18.9%，预计第四季度毛利率超19% [7] - 第三季度住房收入11.5亿美元，较上年同期的12.2亿美元下降7%，主要因西海岸地区平均售价下降 [19] - 第三季度交付房屋整体平均售价约38.1万美元，同比下降7%，预计第四季度在40 - 41万美元 [21][22] - 第三季度房屋建筑营业收入降至8550万美元，占收入的7.4%，剔除库存相关费用后营业利润率为7.8% [22] - 预计第四季度房屋建筑营业利润率在9.9% - 10.5%，住房毛利率在18.9% - 19.5% [23][24] - 第三季度销售、一般和行政费用比率为11.1%，高于2018年第三季度的9.4%，预计第四季度在8.8% - 9.2% [24] - 第三季度所得税费用2380万美元，有效税率约26%，预计第四季度有效税率约28% [25] - 第三季度末总流动性约6.11亿美元，其中现金1.84亿美元，无担保循环信贷额度下可用资金4.27亿美元 [27] - 第三季度末债务与资本比率为45.1%，较去年第三季度改善550个基点，预计年底处于35% - 45%的收紧目标范围内 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度净订单增长24%，净订单价值增长25%至13亿美元，积压订单价值增长13%至23亿美元，积压订单房屋超6200套 [9] - 第三季度平均社区数量同比增长18%，预计第四季度平均社区数量同比增长约10%，2019年全年平均社区数量增长约12% [8][25] - 第三季度末土地储备占总库存的比例低于4%，预计未来社区组合将进一步改善 [26] - 第三季度在土地、土地开发和费用上投资4.42亿美元，过去12个月在土地相关投资上投入近17亿美元，新开123个社区 [26] - 预计2020年平均社区数量将实现中个位数增长，全年住房收入在49 - 53亿美元 [27] - 抵押贷款银行合资企业KBHS第三季度捕获率从去年同期的55%升至72%，预计第四季度和明年利润将实现同比健康增长 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场条件有利，低抵押贷款利率、稳定经济增长、高消费者信心和积极人口趋势支撑需求，但供应仍不足以满足购房者需求 [8] - 西海岸地区净订单增长32%，社区数量平均增长34%，预计第四季度和2020年平均售价将同比提高 [13] - 西南地区净订单增长40%，拉斯维加斯业务持续引领该地区扩张，社区吸收率超6套/月，平均基价31.3万美元 [13][14] - 凤凰城需求强劲，第三季度净订单增长超60%，平均基价25.4万美元 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注通过持续实施核心业务战略实现盈利性增长，同时加强资产生产率和效率以强化资产负债表 [5] - 核心业务战略是投资位于优质增长子市场的土地，产品定位针对各子市场的中位数家庭收入，主要面向首次购房者 [10] - 公司计划继续扩大社区数量，保持高吸收率，以增加规模和市场份额，目前在约70%的服务市场中处于前五名 [12] - 公司优先考虑投资土地资产、去杠杆化和向股东返还资本，7月宣布将季度现金股息提高至每股0.09美元 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩满意，认为这为2019年收官和2020年持续成功奠定基础 [5] - 市场条件健康，积压订单价值和社区数量增长，公司有望在2020年实现超5亿美元的收入和更高盈利能力 [18] - 预计第四季度关键财务指标将有显著改善，包括收入、毛利率和营业利润率 [17][19] 其他重要信息 - 公司在过去2.5年中获得第四次信用评级上调，7月穆迪投资者服务公司将其企业信用评级从B1上调至Ba3 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否按产品细分解析提价力度和幅度 - 公司表示每个社区情况不同，无法提供相关数据，市场良好且理性，会在达到目标吸收率的情况下提价 [31][32] 问题2: 请介绍加州各地区（内陆与沿海）、消费者价格点情况，以及北加州业务在2020年的供应持续性 - 北加州湾区社区数量增长两倍，整个加州社区数量增长34%，目前有坚实的积压订单，已控制2020年交付所需的所有地块，有望持续发展 [33][34] 问题3: 行业订单增长是否与去年需求疲软时建造的库存有关，随着积压订单增加，是否会再次面临劳动力紧张问题 - 公司主要采用按订单建造模式，春季竞争对手有库存积压，而公司没有，预计行业库存积压已清理，可能会有劳动力压力，但公司会利用规模优势应对 [36][38] 问题4: 2020年公司在哪些市场或价格点上会加大投资 - 公司推动各业务部门增长，评估每笔交易，预计2020年核心社区数量将大幅增长，重新激活的社区数量将下降，社区组合将得到改善 [39][41] 问题5: 2020年毛利率和销售、一般和行政费用率的变化情况及幅度 - 公司预计2020年毛利率和销售、一般和行政费用率都将改善，运营利润率将增强，但目前难以给出具体范围 [44][46] 问题6: 请详细介绍KBHS合资企业的情况，以及母公司破产程序是否对其有影响 - 母公司破产对合资企业运营无影响，合资企业表现出色，第三季度捕获率达72%，预计第四季度和2020年将继续提高 [47][48] 问题7: 第四季度正常季节性销售节奏如何，2020年订单增长是否主要来自社区增长 - 历史上第四季度销售节奏通常下降8% - 10%，2020年公司计划管理销售节奏，订单增长主要来自社区增长 [50][53] 问题8: 本季度社区数量大幅增加对销售、一般和行政费用率的影响有多大 - 难以量化具体影响，第四季度社区建设带来的收入将增加，预计销售、一般和行政费用率将降至9%左右，较之前改善约50 - 70个基点 [56][57] 问题9: 未来几年更多利用场外制造的机会有哪些，哪些领域最有前景，哪些是炒作 - 公司使用墙板已有25年，预制和模块化建筑虽有潜力，但目前成本远高于时间节省，行业仍面临挑战 [59][61] 问题10: 加州社区对第四季度平均售价和利润率的短期提升是否可持续 - 加州社区数量自2018年年中以来一直在重建，预计2020年社区数量将保持稳定并略有增长 [63][66] 问题11: 目前重新激活社区的利润率差异是多少 - 重新激活社区的毛利率与整体相差约100个基点，减少此类社区数量将有助于提高整体毛利率 [67][68] 问题12: 谈谈土地期权策略，目前土地期权的可用性、成本及目标比例 - 公司希望尽可能多地采用土地期权，但在土地受限的理想子市场较难实现，目前自有与期权比例约为70:30，期权比例较几年前有所上升 [71][72] 问题13: 公司对租赁建房策略的看法 - 公司目前优先专注于现有业务，以扩大在现有市场的份额 [74][75] 问题14: 第三季度订单的月度节奏如何，9月订单增长情况如何 - 整个季度市场需求强劲，9月前三周情况良好，但公司未提供更多细节 [77][78] 问题15: 本季度激励水平有何更新 - 公司不是依赖激励的企业，激励水平较上季度又上升了20 - 30个基点，但主要是为了抵消部分提价，净定价有所改善 [79][80] 问题16: 本季度行业激励措施和竞争对手活动有何变化 - 随着夏季库存清理，行业激励措施减少，市场较为理性 [84][85] 问题17: 抵押贷款业务捕获率的目标是多少 - 公司认为捕获率可以提高到80%，在FHA、VA市场可能更高，在传统和大额贷款市场较难 [86][87] 问题18: 2020年营收增长中，多少来自销量增长，多少来自价格上涨 - 营收增长来自销量和价格的综合因素，公司基于社区数量、积压订单和稳定市场条件给出营收指引，目前不想提供更详细信息 [89][90] 问题19: 非首次购房者的45%销售业务是否有更大提价空间 - 公司根据销售节奏、价格和利润率来优化资产，不按买家细分来考虑提价，而是关注市场需求和回报率 [92][93] 问题20: 并购环境如何，公司是否有兴趣进行并购 - 公司首要任务是有机增长，并购不是重点，但会关注合适的收购机会 [95][96] 问题21: 执行2020年营收计划需要多少土地支出 - 目前所需土地支出很少，大部分交付将来自已开发的社区，预计增量支出不大 [97][98]

房屋建筑业务收入情况 - 2019年第二季度房屋建筑业务收入同比下降7%至10.2亿美元，交付房屋均价下降8%，交付数量增加2% [166] - 2019年第一季度和第二季度，公司房屋建筑业务收入分别为10.19亿美元和18.27亿美元，较去年同期分别下降7%和7%[177][185][188] 房屋建筑业务税前收入情况 - 2019年第二季度房屋建筑业务税前收入同比下降31%至5216.9万美元，上半年下降29%至8420.7万美元 [165] 公司投资与票据偿还情况 - 2019年上半年公司在土地及土地开发上投资7.828亿美元，并偿还了2.3亿美元可转换优先票据 [168] - 2019年2月完成4亿美元高级票据公开发行，并于3月赎回4亿美元高级票据 [169] - 2019年2月1日，公司偿还2.3亿美元可转换优先票据；2月20日，完成4亿美元高级票据公开发行；3月8日，赎回4亿美元高级票据[253][254][255] - 2019年公司偿还2.3亿美元的1.375%可转换优先票据，完成3亿美元的6.875%优先票据和1亿美元的7.625%优先票据的公开发行，并赎回4亿美元的4.75%优先票据[278] 公司债务比率情况 - 截至2019年5月31日，公司债务与资本比率降至45.8%，净债务与资本比率为43.3% [170] - 截至2019年5月31日和2018年11月30日，公司债务与资本比率分别为45.8%和49.7%，净债务与资本比率分别为43.3%和41.6%[223] - 截至2019年5月31日和2018年11月30日，债务与资本比率分别为45.8%和49.7%，净债务与资本比率分别为43.3%和41.6%[256] 公司净订单情况 - 2019年第二季度净订单较去年同期增加15%至4064个，净订单价值增加13%至15.32688亿美元 [171][172] - 2019年第二季度，公司四个业务区域净订单总数为4064套，去年同期为3532套；上半年净订单总数为6739套，去年同期为6316套[179][181] 公司取消率情况 - 2019年第二季度取消率为15%，低于去年同期的18% [171] - 2019年第二季度，公司四个业务区域取消订单率为15%，去年同期为18%；上半年取消订单率为17%，去年同期为19%[179][181] 公司积压房屋情况 - 截至2019年5月31日，积压房屋数量较去年同期增加2%至5927套，积压房屋价值下降3%至21.73173亿美元 [171][173] - 截至2019年5月31日，公司房屋积压总数为5927套，较去年同期增长2%；积压价值为21.73亿美元，较去年同期下降3%[183] 公司社区数量情况 - 2019年第二季度平均社区数量同比增长17%至252个，期末社区数量增长21%至255个 [171][176] 房屋建筑业务运营收入情况 - 2019年第二季度房屋建筑业务运营收入同比下降30%至5210万美元，占相关收入的比例降至5.1% [166] - 2019年第一季度和第二季度，公司房屋建筑业务运营收入分别为5210万美元和8340万美元，较去年同期分别下降30%和29%[190][191] 公司房屋销售情况 - 2019年第一季度和第二季度，公司房屋销售收入分别为10.18亿美元和18.16亿美元，较去年同期分别下降7%和7%[177][186][188] - 2019年第二季度交付房屋2768套，较去年同期增长2%；上半年交付房屋4920套，与去年同期基本持平[177][186][188] - 2019年第二季度房屋平均售价为36.77万美元，较去年同期下降8%；上半年平均售价为36.91万美元，较去年同期下降7%[177][186][188] 公司土地销售收入情况 - 2019年第一季度和第二季度，公司土地销售收入分别为87.2万美元和1148.9万美元，去年同期分别为690.5万美元和957万美元[177][187][189] 公司房屋毛利润及毛利率情况 - 2019年第二季度房屋毛利润为1.747亿美元，较去年同期下降6%；房屋毛利率为17.2%，较去年同期增加10个基点[193] - 2019年前六个月住房毛利从去年同期的3.262亿美元降至3.116亿美元，毛利率从16.7%升至17.2%[199] 公司利息支出情况 - 2019年第一季度利息支出从去年同期的3990万美元降至3650万美元，上半年从7990万美元降至7130万美元，主要因平均债务水平降低[194][200] 公司住房业务相关利息摊销情况 - 2019年第一季度与住房业务相关的利息摊销至建筑和土地成本为3770万美元，去年同期为4930万美元；上半年分别为6770万美元和9070万美元[196][201] 公司销售、一般和行政费用情况 - 2019年第二季度销售、一般和行政费用从去年同期的1.132亿美元升至1.228亿美元，上半年从2.09亿美元升至2.294亿美元[197][203] 公司土地销售利润情况 - 2019年第一季度土地销售利润为20万美元，去年同期为70万美元；上半年分别为130万美元和100万美元[198][204] 公司利息收入情况 - 2019年第一季度利息收入为40万美元，去年同期为130万美元；上半年分别为150万美元和230万美元[211] 公司非合并合资企业股权损失情况 - 2019年第一季度非合并合资企业的股权损失为40万美元，去年同期为30万美元；上半年分别为80万美元和120万美元[212] 公司调整后住房毛利率情况 - 2019年第一季度调整后住房毛利率为21.3%，去年同期为22.2%；上半年分别为21.3%和21.9%[217] 公司库存情况 - 截至2019年5月31日，0 - 2年交付的库存为19.368亿美元，占比51%；3 - 5年交付的为15.352亿美元，占比41%；6 - 10年交付的为2.786亿美元，占比7%；10年以上交付的为3030万美元，占比1%[206] - 公司认为截至2019年5月31日的库存账面价值可收回，但未来市场条件恶化等情况可能导致库存减值或土地期权合同放弃费用[210] 公司整体财务指标情况 - 2019年前六个月，公司税前收入为12435.3万美元，所得税费用为1383万美元，净收入为9725.3万美元，摊薄后每股收益为0.97美元，加权平均流通股为101283股，有效税率为21.8%[221] - 2018年第一季度，公司记录了1.112亿美元的非现金费用，调整后所得税费用、净收入、摊薄后每股收益和有效税率等非GAAP财务指标排除了该费用影响[222] 西海岸部门业务情况 - 2019年5月31日止三个月和六个月，西海岸部门收入分别为3.91264亿美元和6.97074亿美元，同比下降21%；运营收入分别为2497.7万美元和4305.3万美元，同比下降52%和49%[226] - 2019年5月31日止三个月和六个月，西海岸部门交付房屋数量分别为680套和1177套，同比下降8%和12%；平均售价分别为57.48万美元和58.86万美元，同比下降15%和11%[226] - 2019年前六个月，西海岸部门土地销售收入为430万美元，2018年同期为20万美元；2019年5月31日止三个月，土地销售收入为40万美元[226] - 2019年第一季度，西海岸部门土地销售盈亏平衡，2018年同期利润为20万美元[228] 西南部门业务情况 - 2019年5月31日止三个月和六个月，西南部门收入分别为1.84827亿美元和3.42483亿美元，同比增长2%和3%；运营收入分别为2817.6万美元和5049.4万美元，同比增长37%和40%[229] - 2019年5月31日止三个月和六个月，西南部门交付房屋数量分别为566套和1049套，同比下降4%；平均售价分别为32.65万美元和32.65万美元，同比增长6%和7%[229] - 2019年5月31日止三个月，西南部门房屋毛利率为23.9%，同比增加480个基点；六个月房屋毛利率为23.6%，同比增加500个基点[229] 公司整体运营收入情况 - 2019年前六个月运营收入较2018年同期增长40%，房屋毛利润增长是主因，部分被销售、一般和行政费用增加抵消，房屋毛利率提高500个基点[231] - 2019年前六个月运营收入较2018年同期下降5%，主要因销售、一般和行政费用增加，部分被房屋毛利润增加抵消[235] - 2019年第二季度运营收入为60万美元，较去年同期下降25%，主要因销售、一般和行政费用增加，部分被房屋毛利润增加抵消[238] 中部地区业务情况 - 中部地区2019年三个月和六个月收入分别为3.0708亿美元和5.48672亿美元，较2018年同期分别下降2%和2%[232] - 2019年交付房屋数量在三个月和六个月期间分别为1067套和1891套，较2018年同期分别增长6%和3%，平均售价分别下降6%和5%[233] 东南部地区业务情况 - 东南部地区2019年三个月和六个月收入分别为1.355亿美元和2.3923亿美元，较2018年同期分别增长26%和24%[236] 金融服务报告部门业务情况 - 金融服务报告部门2019年三个月和六个月收入分别为313.2万美元和582.7万美元，较2018年同期分别增长至313.2万美元和582.7万美元[240] - 2019年三个月和六个月一般及行政费用分别为100万美元和210万美元，2018年同期分别为100万美元和190万美元[241] - 2019年三个月和六个月未合并合资企业的权益收入分别增至250万美元和330万美元，2018年同期分别为140万美元和180万美元[242] - 2019年三个月和六个月使用KBHS的购房者比例分别为69%和67%，2018年同期分别为52%和51%[240] 公司合作破产影响情况 - 2019年7月9日，KBHS合作伙伴Stearns母公司在美国纽约南区破产法院自愿申请破产，Stearns为债务人，KBHS未被列入，破产或影响公司未来房屋交付数量[243] 公司所得税费用及有效税率情况 - 2019年第一季度所得税费用为930万美元，有效税率为16.4%；2018年同期分别为2100万美元和26.8%；2019年前六个月所得税费用为1380万美元，有效税率为15.1%；2018年同期分别为1.383亿美元和111.2%[244] 公司递延所得税资产情况 - 截至2019年5月31日和2018年11月30日，递延所得税资产分别为4.447亿美元和4.654亿美元，部分被分别为2030万美元和2360万美元的估值备抵所抵消[246] 公司土地和土地开发投资情况 - 2019年前六个月土地和土地开发投资降至7.828亿美元，较2018年同期的8.437亿美元下降7%；2019年前六个月约41%的投资用于土地收购，2018年同期约为50%[249] 公司地块账面价值及数量占比情况 - 截至2019年5月31日，公司拥有或控制的地块账面价值较2018年11月30日增加，地块数量占比从26%升至27%[250] 公司现金及现金等价物与总流动性情况 - 截至2019年5月31日和2018年11月30日，现金及现金等价物分别为1788.76万美元和5743.59万美元，总流动性分别为5973.29万美元和1.046349亿美元[251] 公司应付票据余额情况 - 截至2019年5月31日和2018年11月30日，应付票据余额分别为1.854556亿美元和2.060263亿美元，变化主要源于2019年的融资活动[253] 公司信用证未偿还情况 - 截至2019年5月31日，公司有210万美元信用证未偿还，2018年11月30日无未偿还信用证[257] 公司未偿还抵押贷款和土地合同及其他贷款情况 - 截至2019年5月31日，公司有1200万美元的未偿还抵押贷款和土地合同及其他贷款，相关房产总账面价值为1.382亿美元[264] 公司经营、投资、融资活动净现金使用量情况 - 2019年上半年经营活动净现金使用量为1.803亿美元，2018年同期为1940万美元[265] - 2019年上半年投资活动净现金使用量为1570万美元，2018年同期为1390万美元[268] - 2019年上半年融资活动净现金使用量为1.993亿美元，2018年同期为1700万美元[269] 公司股息支付情况 - 2019年和2018年截至5月31日的三个月，公司董事会宣布并支付每股0.025美元的季度现金股息，上半年每股共支付0.05美元[270] 公司非合并合资企业资产及投资情况 - 截至2019年5月31日，非合并合资企业总资产为1.491亿美元，公司投资为5640万美元；2018年11月30日总资产为1.502亿美元，投资为6200万美元[272] 公司土地购买