文章核心观点 - 美国住房库存紧张推动房价上涨，百万美元城市数量创纪录达550个，较去年增加59个，虽购房负担仍是挑战，但新挂牌房源增加，若今年晚些时候抵押贷款利率下降，百万美元城市数量可能进一步激增 [1][2] 美国百万美元城市总体情况 - 目前美国有550个典型房屋价值达100万美元及以上的城市，较去年的491个增加59个，扭转去年同期房价波动时的下降趋势 [1] - 典型美国房屋价值较去年上涨4.2%，当前百万美元城市的房屋价值同比中位数增长4.6% [2] 各州百万美元城市情况 - 加利福尼亚州拥有210个百万美元城市，数量超其后五个州总和，新泽西州过去一年新增百万美元城市最多，达14个 [3] - 佛罗里达州、得克萨斯州和特拉华州是过去一年百万美元城市净减少的州，佛罗里达州失去3个新增1个，得克萨斯州失去2个新增1个，特拉华州的迪威海滩典型房屋价值跌破百万美元 [3] - 2024年2月与2023年2月相比，纽约州从54个增至66个，马萨诸塞州从27个增至31个等 [5][6] 各都会区百万美元城市情况 - 纽约市都会区（含新泽西州和宾夕法尼亚州部分地区）拥有百万美元城市最多，达106个，较去年增加24个，其次是旧金山69个、洛杉矶63个 [4] - 除纽约市都会区外，洛杉矶过去一年新增百万美元城市最多，达7个，波士顿新增4个，圣地亚哥、芝加哥和圣路易斯奥比斯波各新增3个 [4] - 2024年2月与2023年2月相比，纽约从82个增至106个，洛杉矶从56个增至63个等 [7] 住房市场趋势及对买家影响 - 住房市场房源紧张推动房价上涨，尽管购房负担挑战大，但新挂牌房源因“利率锁定”影响减弱而增加，若今年晚些时候抵押贷款利率下降，可能引发夏季第二波购房需求 [1] - 今年春季购房者选择增多，但竞争仍激烈，尤其是有吸引力且价格合理的房屋，若利率下降，更多买家涌入将推动价格上涨，百万美元城市数量或激增 [2] Zillow提供的服务 - Zillow作为美国访问量最大的房地产网站，及其附属公司通过数字解决方案、合作伙伴和代理商等，帮助人们找到并获得理想住房，提供更便捷的买卖、融资和租赁体验 [8] - 提供 affordability calculator 帮助买家了解购房能力并设定预算，买家可按每月可承受成本筛选房源，还能在Zillow上找到房地产专业人士和贷款官员指导购房流程 [4]

房屋特色对销售的影响 - Zillow研究发现，带有TikTok趋势的特色，如植物架和圆角，销售速度比预期快近一周[1] - 室外电视、室外淋浴和室外厨房等特色可以帮助房屋以高达3.1%的溢价售出[1] - 圆角、植物架和特色水磨石瓷砖等时尚特色可以吸引更多竞争买家，促使房屋更快售出[1][6]

文章核心观点 - 房产经理吸引租户竞争缓和，今年春季租房市场对租客更紧俏，虽优惠仍比去年多但呈稳定态势，不同地区租房市场表现差异大 [1][2][3] 租房市场整体情况 - 去年冬季近三分之一租房房源提供优惠，Zillow最新数据显示提供优惠房源占比或达峰值，市场比去年友好，提供优惠房源占比上升5.6个百分点 [1] - 2月Zillow上32.2%租房房源提供优惠，较去年同期上升5.6个百分点但较12月略有下降，是去年6月以来最慢年度增速，1月该占比降至31.9%后上月略有回升 [2] - 若季节性趋势持续，春夏租房租客或遇更少优惠和更激烈竞争 [2] - 租房市场随季节波动，优惠开始平稳，市场正平衡租客高需求与房产经理和房东竞争环境，新建筑开业使优惠比去年更普遍 [3] - 租金增长放缓，2023年第四季度空置率6.6%略高于2021年底近40年低点，表明市场正趋于稳定 [3] 不同地区租房市场表现 优惠房源占比高地区 - 全国租房市场趋于稳定，但部分地区优惠房源占比仍高，10个占比最高地区中9个租金增速慢于全国3.5%年增长率，奥斯汀租金下降 [4] - 盐湖城优惠房源占比60.3%，同比增加22.9个百分点，典型租金1656美元，同比增长1.6%；奥斯汀占比55.0%，同比增加17.9个百分点，典型租金1735美元，同比下降3.0%等 [5] 优惠房源占比低地区 - 普罗维登斯、哈特福德和辛辛那提等优惠房源少地区租金涨幅快，普罗维登斯租金同比涨8.1%，哈特福德和辛辛那提涨6.4% [6] Zillow相关情况 - Zillow为住房供应商提供平台分享优惠信息，租客可在参与项目建筑详情页“特别优惠”标签下查找所有可用优惠以做出明智住房决策 [6] - Zillow Group是美国访问量最高房地产网站，通过数字解决方案等帮助人们找房，旗下有Zillow、Trulia等多个品牌 [7]

文章核心观点 - 美国全国房地产经纪人协会（NAR）同意和解一系列诉讼，可能降低房地产销售经纪人佣金，影响Zillow主要收入来源，其股价周五下跌13.5% [1] NAR的和解协议 - NAR宣布同意支付4.18亿美元，在大约四年内解决针对该组织及其成员的所有未决诉讼，但继续否认有任何不当行为 [2] - NAR将实施新的多重上市服务（MLS）规则，禁止在MLS上提供经纪人报酬，但消费者仍可通过与房地产专业人士协商在MLS之外选择 [2] - NAR将实施新规则，要求与买家合作的MLS参与者与买家签订书面协议，这将使买家更容易与自己的经纪人协商费用，可能导致更多买家放弃使用经纪人 [2] 对Zillow的影响 - 和解协议可能降低房地产经纪人的佣金率，导致愿意维持有效执照的经纪人显著减少，影响Zillow业务 [3] - 上季度Zillow近一半（48%）的总收入来自买方住宅交易，其Premier Agent计划约80%的收入来自买方交易 [4] - 如果和解协议及后续规则变化导致房地产经纪人薪酬结构发生重大负面变化，且规则将于7月生效，Zillow未来可能面临困境 [4]

文章核心观点 - 新挂牌房源数量同比增长21%，表明“利率锁定”对房主的影响开始减弱，市场新库存增加对购房者是好消息，虽竞争仍激烈但住房成本持续攀升 [1] 更多选择 - 2月Zillow上现有房屋新挂牌量同比增长21%，较1月增长20%，全美50个最大都会区均有增长，南部尤其得州和佛罗里达州最为强劲 [2] - 总库存同比显著增加12%，2月待售房屋超90万套，为2020年以来2月最高，达拉斯、坦帕、奥兰多和迈阿密年增幅最高 [2] 激烈竞争 - 2月虽供应增加，但有吸引力且价格合理的房源竞争仍激烈，房屋平均17天达成合同，比2021 - 2022年慢但远快于疫情前 [3] - 定价过高或缺乏吸引力的房源滞销，所有房屋在Zillow上平均挂牌53天，高于往年同期 [3] - 五分之一房源降价，多数卖家有缓冲空间，除三个主要都会区外典型房屋价值同比上升，自疫情前全国上涨41% [3] 成本攀升 - 美国典型房屋价值349,216美元，较疫情前上涨40.8%，2月月度涨幅最大的是沿海都会区 [4] - 2月抵押贷款利率上升，典型房屋抵押贷款成本同比上涨9.4%，购房者需比2020年多赚约80%，更多人与亲友合作或采用“合住出租”方式购房 [4] 各地区数据 | 地区 | 2月Zillow房屋价值指数 | 同比变化 | 中位数待售天数 | 与疫情前平均天数变化 | 降价房源比例 | 库存同比变化 | 新库存同比变化 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 美国 | $349,216 | 4.2% | 17 | -10 | 20.1% | 12.0% | 20.8% | | 纽约 | $640,486 | 7.0% | 26 | -31 | 10.3% | -14.8% | 3.7% | | 洛杉矶 | $926,861 | 8.3% | 14 | -6 | 14.0% | -3.1% | 18.0% | | 芝加哥 | $307,944 | 7.3% | 9 | -16 | 16.7% | -4.5% | 18.1% | | 达拉斯 | $372,660 | 1.3% | 19 | -9 | 25.9% | 38.8% | 50.7% | | 休斯顿 | $303,824 | 1.2% | 28 | 2 | 24.5% | 14.8% | 23.1% | | 华盛顿特区 | $551,667 | 4.3% | 6 | -17 | 15.4% | -6.3% | 10.9% | | 费城 | $349,795 | 7.7% | 9 | -27 | 17.6% | -4.7% | 7.6% | | 迈阿密 | $479,826 | 7.5% | 35 | -9 | 23.8% | 28.6% | 31.8% | | 亚特兰大 | $377,476 | 4.4% | 22 | 6 | 22.6% | 15.5% | 32.1% | | 波士顿 | $668,255 | 8.8% | 8 | -5 | 10.7% | -1.1% | 13.5% | | 凤凰城 | $453,327 | 4.0% | 20 | -7 | 32.1% | -10.8% | 19.0% | | 旧金山 | $1,130,166 | 2.5% | 12 | -2 | 11.7% | 1.9% | 19.2% | | 河滨市 | $568,817 | 6.1% | 18 | -7 | 18.7% | -1.0% | 19.6% | | 底特律 | $242,648 | 6.5% | 11 | -11 | 17.9% | -3.4% | 16.2% | | 西雅图 | $721,382 | 4.4% | 6 | -4 | 13.9% | -1.0% | 32.2% | | 明尼阿波利斯 | $363,973 | 2.0% | 19 | -2 | 15.5% | 22.5% | 40.4% | | 圣地亚哥 | $930,314 | 10.8% | 10 | -11 | 16.8% | 8.4% | 22.5% | | 坦帕 | $377,087 | 3.6% | 26 | 2 | 32.8% | 30.7% | 32.6% | | 丹佛 | $579,917 | 1.7% | 9 | 2 | 21.6% | 9.4% | 19.6% | | 巴尔的摩 | $375,866 | 4.2% | 7 | -29 | 18.8% | 2.1% | 16.3% | | 圣路易斯 | $243,550 | 6.2% | 7 | -16 | 16.9% | 9.3% | 12.7% | | 奥兰多 | $393,190 | 4.1% | 24 | 4 | 25.2% | 29.5% | 31.3% | | 夏洛特 | $375,008 | 4.6% | 13 | 0 | 19.7% | 0.1% | 21.6% | | 圣安东尼奥 | $283,608 | -2.5% | 44 | 4 | 27.0% | 24.7% | 20.3% | | 波特兰 | $538,452 | 2.3% | 15 | 1 | 19.0% | 14.7% | 22.0% | | 萨克拉门托 | $569,580 | 3.4% | 9 | -4 | 17.3% | -12.4% | 16.3% | | 匹兹堡 | $203,573 | 5.8% | 12 | -40 | 20.5% | -0.3% | 11.6% | | 辛辛那提 | $273,507 | 6.2% | 5 | -13 | 19.1% | 13.7% | 18.6% | | 奥斯汀 | $456,293 | -5.1% | 40 | 26 | 21.3% | 6.5% | 37.1% | | 拉斯维加斯 | $415,400 | 4.6% | 17 | -9 | 18.5% | -22.5% | 19.0% | | 堪萨斯城 | $295,389 | 5.4% | 6 | -13 | 19.3% | 15.2% | 26.3% | | 哥伦布 | $304,628 | 6.3% | 5 | -3 | 20.7% | 13.0% | 15.9% | | 印第安纳波利斯 | $271,674 | 3.1% | 12 | -12 | 21.8% | 13.4% | 14.0% | | 克利夫兰 | $217,511 | 7.4% | 9 | -40 | 16.0% | -5.1% | 3.1% | | 圣何塞 | $1,537,093 | 8.8% | 9 | -4 | 8.3% | 0.3% | 24.2% | | 纳什维尔 | $434,361 | 1.8% | 21 | 0 | 26.5% | -1.4% | 12.3% | | 弗吉尼亚海滩 | $340,789 | 6.0% | 24 | -46 | 16.6% | 9.3% | 14.4% | | 普罗维登斯 | $456,902 | 8.4% | 9 | -25 | 13.2% | -4.1% | 4.0% | | 杰克逊维尔 | $354,250 | 1.2% | 34 | -1 | 26.8% | 17.9% | 29.8% | | 密尔沃基 | $330,730 | 7.5% | 22 | | 12.2% | 11.7% | 12.6% | | 俄克拉荷马城 | $229,838 | 3.6% | 19 | -50 | 23.6% | 28.4% | 28.0% | | 罗利 | $437,580 | 3.0% | 11 | 3 | 23.8% | 4.4% | 18.0% | | 孟菲斯 | $235,883 | 1.4% | 31 | -10 | 22.0% | 28.5% | 24.6% | | 里士满 | $357,211 | 5.4% | 7 | -7 | 17.8% | 9.1% | 16.4% | | 路易斯维尔 | $248,361 | 4.4% | 9 | -14 | 22.9% | 11.9% | 13.9% | | 新奥尔良 | $235,804 | -7.5% | 42 | 4 | 22.2% | 23.2% | 20.5% | | 盐湖城 | $533,750 | 1.6% | 15 | 3 | 20.7% | 0.0% | 25.5% | | 哈特福德 | $343,635 | 12.5% | 6 | -27 | 11.2% | 2.1% | 5.5% | | 布法罗 | $246,490 | 7.5% | 11 | -17 | 11.9% | -9.1% | 1.6% | | 伯明翰 | $247,914 | 1.3% | 14 | -5 | 19.7% | 10.5% | 14.9% | [5][6]

文章核心观点 公司致力于通过住房超级应用解决消费者和代理商痛点，计划扩大增强市场数量以提升交易份额，看好长期发展机会，认为自身品牌和业务模式具有竞争力，各业务板块如租赁、软件服务等均有良好发展态势，同时关注行业诉讼、AI应用等方面的影响 [3][6][8] 客户与代理商痛点及解决方案 - 公司通过住房超级应用解决消费者在购房、租房、卖房及融资等方面的痛点，同时为代理商提供软件以提高效率并提供潜在客户 [3][4] - 公司重视转化率，凭借最大的品牌受众和参与度进行潜在客户资格认定，认为自身在解决相关问题上具有独特优势 [6] 增强市场发展 - 公司2022 - 2023年进行战略调整、产品测试和迭代，2024年计划将增强市场从9个扩大到40个以加速业务扩展 [8] - 增强市场的产品体验与普通市场不同，包括不同形式的房贷服务、实时看房、更精心的合作伙伴选择和额外的销售解决方案等，可增加潜在客户数量、提高转化率和每笔交易收入 [13] - 公司实现交易份额从3%提升到6%的目标需结合现有市场深耕和新市场拓展，认为老市场的成功经验可复制到新市场 [15] 竞争格局 - 公司认为目前新竞争对手进入市场大量购买流量和投入广告未对其产生影响，自身在漏斗顶端的资产具有差异化和防御性，且业务模式灵活 [20] - 公司坚持成为最大、最受关注和喜爱的房地产平台，认为解决消费者和合作伙伴痛点的战略具有独特性 [21] 租赁业务 - 租赁业务占公司收入比例已达20%，增长强劲，过去几个季度增长率超过30% [22][23] - 公司针对美国租赁市场无MLS组织结构的特点，先从单户住宅房源入手建立业务，目前房源和流量领先，下一步计划发展多户住宅业务 [24][25] - 多户住宅业务增长迅速，2023年第四季度同比增长52%，公司计划继续扩大多户住宅物业基础，目前已增加2000处物业，并与Realtor.com建立独家合作提供多户住宅内容 [26][27] 软件服务业务 - 公司收购的ShowingTime为住宅房地产提供看房调度服务，拥有良好的网络效应，目前以软件订阅收入为业务模式，同时有助于推动实时看房和Premier Agent业务收入 [29] - 公司还拥有dotloop和Follow Up Boss等软件工具，为房地产行业提供服务，长期来看有构建行业平台解决方案的潜力 [30][31] 成本结构与销售策略 - 公司2023年底EBITDA费用约16亿美元，其中固定成本10亿美元，可变成本占成本基础的25% - 30%，主要为销售、销售支持和其他相关人员成本，广告和营销费用根据机会调整 [36][37] - 2024年公司预计房地产市场持平，将实现两位数收入增长，主要来自新增长举措，销售团队扩充主要集中在租赁、Zillow Home Loans和Listing Showcase业务 [37][38] 利润率目标 - 公司重申45%的长期利润率目标，认为固定成本占比较高有利于实现杠杆效应，随着市场回归正常周期，该目标具有可行性 [40] 行业诉讼影响 - 公司认为行业诉讼结果尚不确定，但美国司法部的声明表明卖家和/或卖家代理支付买方佣金的模式仍可行，这对行业正常运作至关重要 [44][45] - 若佣金模式出现更多分散情况，公司和与之合作的Premier Agent有望获得市场份额，公司将坚持自由公平获取房源、独立代理和公平可协商佣金的原则 [43][45] AI应用 - AI在公司业务中应用已久，目前体现在搜索个性化、Listing Showcase、3D媒体等方面，生成式AI可提高代理商、贷款官员和员工的效率 [51][52] - 公司认为AI带来的机会大于威胁，但需关注公平住房问题，已制定AI道德标准 [56][57] 合作伙伴关系 - 公司与Opendoor的合作使其能够为消费者提供更多卖房选择，增强消费者体验，同时为Opendoor提供客户需求 [59][60] - 公司与Realtor.com、Redfin等建立合作关系，认为合作应实现双赢，这些合作具有长期可持续性 [62] 市场观点 - 公司预计2024年房地产市场持平，但自身将实现两位数收入增长并加速发展，认为房地产行业长期呈增长趋势 [64] - 调查数据显示未来三年考虑卖房的人数比例上升，潜在买家愿意入场的利率水平也在上升，同时40%的房屋无抵押贷款，公司对业务发展有信心 [65]

业绩总结 - Zillow计划在2024年将增强市场数量从9个增加到40个，以加速市场扩张并提高交易份额[12][14] - Zillow的目标是将交易份额从3%提高到6%，通过加深现有市场和扩展新市场来实现这一目标[24] - 公司预计2024年收入将实现两位数增长，主要来自新的增长举措[56] 用户数据 - Zillow的租赁业务占据了公司收入的20%，并且在过去几个季度增长迅速，特别是在多户家庭领域[34][35] - Zillow租赁业务在2024年将重点发展多户家庭物业基础，目前已经增加了2000个物业，并与Realtor.com达成独家合作伙伴关系[39][40] - 调查显示，有意在未来三年内出售房屋的人数逐渐增加，达到约25%[99] 未来展望 - 公司计划增加销售人员，主要集中在租赁、Zillow房屋贷款和Listing Showcase领域[57] - 公司预计未来一年房地产市场将保持平稳增长，同时加速收入增长[96] - 公司认为房地产是一个长期增长的行业，目前处于周期性低谷，但并不担心[97][101] 新产品和新技术研发 - 公司正在推出一系列新产品，预计将带来收入增长，并且在成本控制方面表现出色[102] - 公司在AI方面已经有一定的根基，目前主要应用于搜索个性化和Listing Showcase等领域[81] - 公司非常重视AI的伦理标准，确保消费者体验对所有人都公平[88] 市场扩张和并购 - ShowingTime是一家公司，我们在2021年底收购了它，它支持全国80%以上的房产展示[42] - 公司的商业模式是为Premier Agents提供更多连接和更好的转化，从而增加价值[43] - Opendoor、Realtor.com和Redfin等合作对公司战略至关重要[92][93][94]

行业情况 - 2022年美国通胀率达40年新高8%，美联储大幅加息，联邦基金利率从2022年3月的0%-0.25%升至2023年8月的5.5% [1] - 加息重创美国住房市场，2024年1月现房销售年化400万套，略高于此前385万套的13年低点 [1] - 2023年美国CPI降至4.1%，美联储预计2024年降息三次，或重振住房市场 [1] - 2023年美国房地产交易总额达2.3万亿美元（销售和租赁合计） [3] 公司业务转型 - 公司正打造房地产“超级应用”，在房地产领域线上优势明显，日活用户市场份额约62%，流量是第二名Realtor.com的三倍 [3] - 用户可通过“超级应用”完成买房、租房、卖房、看房及房贷预审批等操作，还为代理商提供客户关系管理工具 [3] - 2021年公司最大收入来源是iBuying业务，即买房后转手获利，但2021年末开始亏损，最终关闭该业务 [4] 公司财务状况 - 2021年公司年收入达81亿美元，iBuying业务占比74%；2023年收入19亿美元，与2022年持平 [5] - 2021年公司亏损5.27亿美元，2023年净亏损降至1.58亿美元；2023年调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）达3.91亿美元，是2021年的两倍多 [5] 公司投资机会 - 公司股价较2021年历史高点下跌72%，但为长期投资者创造潜在机会 [2][6] - 基于2023年收入，公司仅触及1870亿美元业务机会的皮毛，70%房地产交易者每月访问公司平台 [6] - 每月约1.05亿在线访问者中80%为自然流量，有机会转化为付费客户 [6] - 若利率如预期下降，交易增加将使公司受益，正常市场条件下可评估公司转型对收入增长的影响 [7] - 华尔街乐观，分析师预计2024年公司收入21.7亿美元，同比增长11.8%，若利率下降更快可能超预期 [7]

文章核心观点 - 当下购房者需比疫情前多赚80%才能轻松购房，房价飙升而工资未跟上，购房难度增大 [1][2] 购房成本变化 - 如今购房者需年收入超10.6万美元才能轻松购房，比2020年1月疫情前多4.7万美元，即多80% [2] - 目前房价较疫情前贵42.4%，典型房屋售价约34.3万美元，而同期收入中位数仅上涨23%至8.1万美元 [3] - 每月抵押贷款还款额几乎翻倍，从2020年1月起上涨96.4%，至每月2188美元（假设首付10%） [3] - 2020年30年期贷款抵押利率约3.5%，如今达6.9% [3] 购房难度增加表现 - 按收入中位数计算，如今家庭需8.5年才能攒够典型美国房屋10%的首付，比2020年预估多一年 [3] - 一半首次购房者称首付至少部分来自家人或朋友的赠与或贷款 [3] 地区差异 - 美国部分住房市场比其他市场更难负担，如旧金山、圣何塞、西雅图和纽约等七个市场，家庭年收入需20万美元以上才能轻松购房 [4] - 像克利夫兰（7.081万美元）和匹兹堡（5.8232万美元）等城市购房负担门槛较低 [4]

购房成本增长 - 2020年以来，购房所需的收入增长了80%，而收入中位数仅增长了23%[1] - 美国典型住房的抵押贷款支付额几乎翻了一番[2] - 现在，舒适负担一套典型住房所需的约106500美元远远超过了美国典型家庭每年的收入，估计约为81000美元[5] 购房压力 - 加利福尼亚的家庭需要最多的收入来负担一套房子[3] - 有七个主要城市的市场，家庭的收入必须达到20万美元以上才能舒适地负担一套典型的住房[9] 购房挑战 - 2020年，年收入为59000美元的家庭可以轻松负担美国典型住房的月抵押贷款，不超过其收入的30%，并支付10%的首付款[4] - 对于收入中位数的家庭来说，他们需要将近8.5年的时间才能存够10%的首付款购买一套典型的美国住房，比2020年多了一年[6] 市场趋势 - 大多数千禧一代和Z一代买家表示，“房屋黑客”——出租房屋的能力以获取额外现金——非常或极其重要[7] - 匹兹堡、孟菲斯和克利夫兰是最实惠的市场，加利福尼亚的家庭需要最多的收入来负担一套房子[8] 解决方案 - Zillow和其关联公司通过数字解决方案、专业合作伙伴和经纪人，以及更简单的购买、销售、融资和租赁体验，帮助人们找到并获得他们想要的房屋[15]