文章核心观点 美国房地产市场在供需僵持数月后有望复苏 新上市房源增加带来投资机会 涉及Zillow、SoFi和Equity LifeStyle Properties等公司 [1] 美国房地产市场现状 - 多数未偿还抵押贷款利率仅3.25% 多数房主无动力卖房 潜在购房者面对近7.3%的高利率和较疫情前高约32%的房价也不积极 市场供需失衡 [1] - 过去四个月美国住房市场活跃房源稳步上升 这一趋势自2022年1月以来未见 [1] Zillow Group - 新增房源可能来自房产周期后期买家 尤其是在佛罗里达和得克萨斯等热门市场房价下跌后 这些房源大概率会流向Zillow平台 其广告收入和促成交易的分成收入有望增加 [2] - 华尔街分析师预计其未来12个月每股收益增长率高达41% 超过RE/MAX Holdings的8.6% [3] - Stephens将其股票估值上调至每股9美元 较当前股价有39.5%的涨幅 较52周最高价有70%的折扣 [4] SoFi Technologies - 在Zillow完成房源匹配后 SoFi将为新买家提供购房融资 [5] - 美联储可能在2024年9月降息 低利率和新增房源将成为其股价上涨的双重催化剂 [6] - 华尔街预计其每股收益增长高达200% 德意志银行认为其合理估值为每股11美元 较当前股价高57.1% [6] - 该股票仅为52周最高价的60% 可能触底 过去一个月空头兴趣下降1.8% [7] Equity LifeStyle Properties - 房产交易最后环节中 房地产投资信托基金可能收购大量房产 Equity LifeStyle Properties投资于得克萨斯和佛罗里达等有新增房源潜力的市场 收购新房产将提升其净资产价值和股价 [8][9] - 新租金收入可维持甚至扩大股息支付 其年股息收益率高达3.1% Wolfe Research分析师设定的目标价为每股75美元 较当前股价有20.3%的涨幅 [9]

文章核心观点 - Zillow分析租金承受能力、职位空缺和20多岁居民数量，得出今年适合新大学毕业生的最佳市场排名，凤凰城主因就业市场强劲位居榜首，迈阿密和纽约市大都市区因承受能力挑战排名靠后，公司还为毕业生提供多种租房选择 [1][3] 最佳市场排名情况 - 凤凰、阿尔伯克基、科罗拉多斯普林斯、圣安东尼奥和俄勒冈州波特兰是Zillow评选出的今年新大学毕业生最佳市场前五名 [1][2] - 迈阿密和纽约市大都市区在Zillow排名中垫底，主要是由于承受能力挑战 [1] 各市场优势特点 - 凤凰城就业市场是Zillow分析市场中第二强，Zillow上50.5%的租房列表提供优惠，毕业生用34.5%的入门级收入支付典型租金 [3][5] - 爱荷华州得梅因为租金承受能力排名第一，毕业生花不到四分之一收入支付典型租金 [3] - 夏洛特整体排名第14，Zillow上57%的租房列表提供优惠，比例高于其他分析市场 [4] 分析指标说明 - 确定租金承受能力时，Zillow用Zillow观察租金指数的典型租金和劳工统计局职业就业与工资统计数据集估算毕业生工资 [8] - 就业增长数据由Indeed招聘实验室提供，是2020年2月1日以来美国人口至少50万大都市区季节性调整后职位发布的百分比变化 [8] 公司相关信息 - Zillow Group是美国访问量最大的房地产网站，通过数字解决方案等帮助人们找到理想家园，旗下有Zillow等多个品牌 [7] - Zillow Rentals为毕业生提供多种租房选择，还推出搜索单个房间出租的选项 [4]

文章核心观点 Zillow发布开源公平住房分类器，为大语言模型驱动的房地产对话建立护栏，促进负责任和无偏见的行为，以保护消费者免受算法伤害，体现公司对房地产透明度、公平性和公平住房的承诺 [1][4] 分类器介绍 - 分类器可检测可能导致对受法律保护群体产生歧视性回应的问题，聚焦降低非法引导风险，即根据买家受联邦法律保护的特征影响其社区选择 [2] - 分类器识别输入或输出中的违规情况，将干预决策留给系统开发者 [3] 公司表态 - 自2006年起Zillow用AI为购房者带来透明度，开源分类器表明技术进步无需以牺牲消费者公平为代价，公司愿免费提供使用，促进各方协作改进 [3] - 今年早些时候Zillow跨职能道德AI团队发布AI原则，强调公司致力于在房地产领域优先实现公平结果 [6] 行业现状 - 如今数亿美国人在线搜索住房，公平住房法律虽已实施近60年，但歧视仍是住房领域顽固因素 [5] - 一项调查显示多数受访者（57%）经历过某种住房歧视，LGBTQ+群体报告歧视的比例更高，但仅42%的受访者认为公平住房影响自己或家人，需加强公平住房法律权利教育 [5][6] 开源举措 - 公司将公平住房分类器开源，组织可在GitHub获取代码和综合框架，可信合作伙伴可通过GitHub页面邮箱申请访问训练数据和预训练模型，改进可通过GitHub标准请求流程提交 [4] 行业评价 - 国家公平住房联盟首席负责任AI官表示，Zillow的开源方法为负责任创新树立了良好先例，鼓励其他组织和联盟积极参与、测试和改进模型并公开结果 [4] 公司概况 - Zillow Group是美国访问量最大的房地产网站，通过数字解决方案、合作伙伴和代理商等帮助人们找到并获得理想住房 [7] - 公司旗下附属公司、子公司和品牌众多，包括Zillow、Trulia等 [7]

文章核心观点 - 公司仍给予Zillow Group（ZG）买入评级，虽住宅业务可能放缓，实现2025财年50亿美元销售目标可能性降低，但可见的增长催化剂将推动公司实现高两位数增长，按高两位数收入增长假设，公司到2029财年有望实现约50亿美元收入，有吸引力的上行空间 [1] 投资论点 - 2024年5月1日ZG公布的2024年第一季度财报表现稳健，收入增长13%至5.29亿美元，EBITDA为1.25亿美元，均超市场共识预期，且高于管理层指引 [2] - 各业务板块中，住宅业务收入3.93亿美元，超指引；租赁业务收入9700万美元；抵押贷款业务收入3100万美元；其他业务收入800万美元 [2] - 近期至中期有三大增长催化剂推动ZG实现健康增长：一是推出多个代理解决方案，如Touring能识别高意向买家，康涅狄格州转化率比其他地区高20%，实时Touring计划在5月覆盖124个市场，年底贡献约20%的总连接量；Listing Showcase卖家解决方案表现良好，房源成交价格高2%，代理两周内获得接受报价概率高20%，赢得房源多约20%，目标覆盖率达5 - 10%时，代表1.5 - 3亿美元的年收入机会，较2023财年收入最高提升15% [2] - 二是ZG向40个增强市场扩张，随着服务的增强市场数量增加，抵押贷款收入将增长，目前公司在19个增强市场运营，若到2024财年末达到40个，可使潜在市场规模翻倍 [2][3] - 三是租赁业务，公司连续七个季度实现租赁业务增长，截至2024年3月约有180万套租赁房源，占行业总租赁房源的50%，近期调查显示77%的美国居民倾向租房，表明公司在近中期有强劲需求 [3] 估值 - 按作者计算，以2024年第一季度13%的增长率为基线，假设17%的增长率，公司要比预期多四年才能实现约50亿美元的目标，按45%的EBITDA利润率计算，EBITDA约为22.5亿美元，采用标准普尔500指数平均远期EBITDA倍数12倍计算，2029财年股价为117美元，按12%的必要回报率计算，公司目前仍价值约75美元 [5] 风险 - 公司最大担忧是住宅业务可能疲软，管理层预计2024年第二季度住宅收入为3.72 - 3.82亿美元，中点意味着下降1%，因公司过度依赖首次购房者需求，而近期该需求表现不佳，且抵押贷款利率持续上升，若利率维持高位，住宅业务表现不佳将拖累整体增长 [6] 结论 - 尽管住宅业务可能放缓，公司仍给予ZG买入评级，多个增长催化剂使公司有望继续实现高两位数收入增长，虽2025财年50亿美元收入目标可能无法实现，但按高两位数增长预期，若在2029财年实现该目标，上行空间仍有吸引力 [7]

文章核心观点 - 全国库存和新挂牌量上升，降价达到季节性高点，虽高利率和更多房源缓解竞争，但全国仍为卖方市场，德州和佛罗里达部分城市利于买方，水牛城等地区利于卖方 [1][3] 市场区域表现 - 德州和佛罗里达的大都市区在Zillow新市场热度指数中占据买方最佳市场前十中的七个位置，强劲建设恢复库存水平，缓解竞争，奥斯汀和圣安东尼奥是仅有的三个目前库存多于疫情前的市场，坦帕、奥兰多和杰克逊维尔库存缺口最小 [1] - 卖方最佳市场是纽约水牛城，预计为2024年最热门市场，其他利于卖方的大都市区包括沿海科技中心、东北部相对实惠的溢出市场、上中西部热门城市 [2] 市场数据变化 - 库存和新挂牌量环比和同比均有增长，4月库存较3月增长6.4%，同比增长18%，新挂牌量环比增长近11%，同比增长近16%，但总库存仍比疫情前正常水平低36% [3] - 美国房屋价值3 - 4月增长1.2%，同比增长4.4%，较上月4.6%的年增长率略有放缓，典型美国房屋现在价值359,402美元 [3] - 4月有降价的挂牌房源比例达到22.4%，为过去六年4月的最高水平，高于去年的17.2% [4] - 4月售出房屋用时13天，比去年4月慢三天，是自2023年6月以来首次销售速度落后于上一年 [4] 部分城市市场情况 |排名|城市|Zillow房屋价值指数（ZHVI）|ZHVI同比变化|市场热度指数|市场倾向|有降价挂牌房源比例|库存同比变化|新挂牌量同比变化| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |0|美国|$359,402|4.4%|60.3|卖方市场|22.4%|18.0%|15.5%| |46|新奥尔良，LA|$242,593|-7.0%|39.1|买方市场|26.5%|22.4%|8.9%| |8|迈阿密，FL|$489,836|7.3%|39.2|买方市场|24.6%|41.3%|27.2%| |18|坦帕，FL|$381,137|3.5%|43.7|买方市场|35.6%|50.1%|23.0%| |39|杰克逊维尔，FL|$359,942|1.7%|44.3|买方市场|30.8%|37.2%|27.5%| |43|孟菲斯，TN|$241,995|2.1%|45.4|中性|24.6%|25.0%|11.8%| |22|奥兰多，FL|$397,716|4.0%|49.2|中性|29.0%|41.6%|20.2%| |24|圣安东尼奥，TX|$290,355|-1.8%|51.7|中性|30.0%|27.4%|11.5%| |29|奥斯汀，TX|$468,707|-3.6%|52.1|中性|26.5%|11.5%|19.1%| |5|休斯顿，TX|$311,004|2.1%|54.9|中性|28.0%|21.4%|17.0%| |9|亚特兰大，GA|$386,193|4.7%|54.9|中性|25.5%|32.3%|34.3%| |41|俄克拉荷马城，OK|$235,737|3.1%|55.3|中性|25.3%|23.1%|14.3%| |36|纳什维尔，TN|$442,844|2.3%|56.9|卖方市场|30.2%|10.2%|16.0%| |50|伯明翰，AL|$252,777|0.6%|57.9|卖方市场|22.1%|17.7%|10.5%| |11|凤凰城，AZ|$461,258|4.6%|58.2|卖方市场|34.2%|4.0%|20.0%| |23|夏洛特，NC|$384,502|5.4%|59.1|卖方市场|22.7%|13.3%|23.9%| |30|拉斯维加斯，NV|$426,094|6.5%|62.9|卖方市场|21.7%|-6.8%|15.5%| |33|印第安纳波利斯，IN|$281,348|3.9%|63.2|卖方市场|26.3%|14.8%|8.0%| |45|路易斯维尔，KY|$257,655|4.2%|63.3|卖方市场|21.8%|11.4%|18.7%| |4|达拉斯，TX|$380,818|1.8%|63.5|卖方市场|29.1%|30.5%|16.4%| |13|里弗赛德，CA|$582,574|6.8%|64.9|卖方市场|21.2%|14.6%|21.5%| |37|弗吉尼亚海滩，VA|$350,606|6.3%|66.4|卖方市场|17.2%|11.3%|8.5%| |42|罗利，NC|$445,842|3.5%|68.9|强卖方市场|26.7%|21.6%|27.8%| |7|费城，PA|$361,244|7.7%|69.5|强卖方市场|19.3%|-0.2%|7.8%| |27|匹兹堡，PA|$214,575|6.2%|69.6|强卖方市场|21.3%|-1.8%|3.5%| |19|丹佛，CO|$596,265|2.6%|69.9|强卖方市场|28.8%|20.2%|23.8%| |20|巴尔的摩，MD|$385,429|4.5%|70.2|强卖方市场|21.8%|3.5%|5.1%| |47|盐湖城，UT|$548,265|2.9%|70.3|强卖方市场|26.5%|14.0%|18.1%| |28|辛辛那提，OH|$284,510|6.1%|70.4|强卖方市场|21.1%|8.8%|10.9%| |14|底特律，MI|$253,228|7.1%|71.3|强卖方市场|17.4%|0.5%|6.3%| |17|圣地亚哥，CA|$964,659|12.0%|74|强卖方市场|18.9%|29.2%|30.6%| |3|芝加哥，IL|$320,798|7.7%|75|强卖方市场|18.8%|-0.9%|10.6%| |26|萨克拉门托，CA|$585,640|4.5%|76|强卖方市场|21.5%|10.2%|16.0%| |25|波特兰，OR|$552,452|2.3%|76.5|强卖方市场|22.3%|18.9%|16.1%| |21|圣路易斯，MO|$252,191|5.4%|76.8|强卖方市场|19.1%|12.1%|14.0%| |31|堪萨斯城，MO|$304,718|4.8%|76.9|强卖方市场|22.2%|19.3%|16.4%| |32|哥伦布，OH|$314,393|6.4%|77.2|强卖方市场|21.3%|13.9%|10.0%| |2|洛杉矶，CA|$964,981|9.4%|80.1|强卖方市场|15.0%|11.7%|26.0%| |44|里士满，VA|$369,231|5.8%|81.1|强卖方市场|16.8%|7.3%|9.5%| |6|华盛顿，DC|$569,764|5.3%|81.6|强卖方市场|18.4%|-0.8%|5.7%| |34|克利夫兰，OH|$227,456|8.0%|83.1|强卖方市场|18.2%|-7.9%|1.1%| |1|纽约，NY|$658,935|7.6%|85.1|强卖方市场|12.4%|-8.6%|6.3%| |16|明尼阿波利斯，MN|$374,434|2.1%|85.4|强卖方市场|19.4%|20.0%|15.4%| |38|普罗维登斯，RI|$478,431|8.7%|86.4|强卖方市场|12.9%|1.9%|14.5%| |40|密尔沃基，WI|$346,140|7.1%|88.1|强卖方市场|10.0%|6.2%|10.9%| |15|西雅图，WA|$755,037|6.7%|92.6|强卖方市场|16.6%|15.1%|31.5%| |10|波士顿，MA|$698,003|9.1%|93.8|强卖方市场|14.1%|1.7%|20.7%| |48|哈特福德，CT|$357,099|12.3%|101|强卖方市场|11.9%|6.0%|7.3%| |12|旧金山，CA|$1,198,046|5.5%|111.2|强卖方市场|15.4%|20.4%|31.6%| |35|圣何塞，CA|$1,642,546|12.5%|111.6|强卖方市场|13.8%|25.8%|48.7%| |49|水牛城，NY|$258,964|7.7%|118.1|强卖方市场|12.4%|-0.2%|8.7%| [6][7]

文章核心观点 美国4月平均租金接近2000美元，租客需比2019年多赚36%才能负担，租金增长持续但多户住宅建设缓解上涨势头，租金上涨使许多租客难以购房，购房者也面临库存低、高房贷利率和保险成本上升等挑战 [1][2][5] 租金情况 - 4月美国平均租金接近每月2000美元，租客需年收入达79889美元，才能将不超过30%的收入用于租房，比2019年多21197美元，涨幅36% [1][2] - 自疫情开始，租金上涨31.4%，而截至2月收入仅增长23%，租金涨幅是收入的1.5倍 [2] - 多数城市租金呈上涨趋势，4月仅俄克拉荷马城租金下降 [4] - 多户住宅租金月涨幅超过单户住宅，扭转了7月以来的趋势 [4] 市场供需 - 多户住宅建设缓解了租金上涨势头，此前供应不足致一半租客将超30%收入用于租房 [4] - 去年全国租金增长3.4%，被4.3%的工资增长超越 [4] 购房情况 - 租金上涨使许多租客难以购房，租房预计长期比买房便宜 [5] - 购房者面临库存低、高房贷利率和部分地区保险成本上升等挑战，截至5月5日四周内，美国每月住房支付中位数创历史新高，达2894美元 [5]

文章核心观点 - 房地产市场变化或重创房地产科技公司，Zillow股票自三年前买入后下跌超60%，当前房地产市场重大变化使该股票下行风险大于上行潜力 [1] 分组1 - 作者约三年前买入Zillow股票，至今股价下跌超60% [1] - 房地产市场的重大变化使Zillow股票下行风险大于上行潜力 [1] - 作者决定止损抛售Zillow股票 [1]

文章核心观点 - 住房市场正在发生变化，Zillow是推动市场变革的领导者之一，但实现行业主导地位尚需时日 [1] 行业情况 - 住房市场正在发生变化 [1] 公司情况 - Zillow是住房市场变革的领导者之一 [1] - 从当前状态到实现行业主导需要时间 [1]

文章核心观点 - 2024年第一季度财报公布后Zillow股价下跌12%，对有远见者而言或为抄底机会，公司管理层转向租赁业务助其应对房地产市场困境，NAR佣金变化或提升公司客户体验 [1] 股价表现 - 2024年第一季度财报公布后，Zillow盘后交易中股价最多下跌12%，过去一个季度其股价较房地产ETF表现差32%，目前股价为52周高点的68% [1][5] 负面展望原因 - 2024年利率路径未明确，当前抵押贷款利率接近7.6%，房价较疫情前仍高32%，多数房主不愿低价卖房，潜在买家也不愿在高价和高融资利率时购房，导致房地产市场交易低迷 [2] - 多数抵押贷款平均利率为3.25%，使得市场交易不活跃，Zillow股东信暗示下一季度业绩令人失望，且NAR对代理佣金的调整使市场认为Zillow平台交易量更难提升 [2] 盈利驱动因素 - 交易佣金降低致交易量下降对Zillow而言是一种净化，20%的房地产经纪人处理80%的住宅交易，Zillow与其中80%的顶级经纪人合作，即便部分表现不佳的经纪人离开平台，也有助于公司通过顶级经纪人提升客户体验和服务 [3][4] - J.P.摩根大通分析师仍给予Zillow每股65美元的目标价，较当前价格需上涨55%；杰富瑞金融集团认为其估值可达每股75美元，较当前有79%的上涨空间，分析师预计公司今年每股收益增长43.1%，高于房地产运营行业22.7%的预期增长 [4] - 尽管业绩指引较低，但Zillow在营收和息税折旧摊销前利润方面仍超分析师预期 [4] 业务转型 - 鉴于住宅交易复苏可能渺茫，Zillow进军租赁市场，其可触达的租赁市场规模达250亿美元，预计公司市场份额为1%，可带来2.5亿美元额外收入 [5] - 2022年Zillow租赁搜索流量超过Apartments.com，目前平均每月访客近3000万，而Apartments.com约为2200万，公司租赁业务年收入增长31%，达9700万美元，住宅交易收入仅增长9%，新的双业务模式有助于缓冲房地产市场低迷影响 [5]

财务数据和关键指标变化 - 公司Q1总收入为5.29亿美元,同比增长13%,超出公司预期 [1][2] - 公司Q1净亏损2300万美元,占收入的4% [7] - 公司Q1EBITDA为1.25亿美元,同比利润率提升200个基点至24% [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅业务收入3.93亿美元,同比增长9%,超出预期 [7] - 租赁业务收入9700万美元,同比增长31%,其中多户型物业收入增长46% [7] - 抵押贷款业务收入3100万美元,同比增长19%,购房贷款量同比增长超过130% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在13个增强型市场的交易份额和每交易收入持续提升 [4][7] - 公司在全国范围内的多户型物业数量从去年底的37,000套增加到40,000套 [1][2] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于利用软件解决消费者的实际问题,数字化重塑一个庞大而分散的本地行业 [2][3] - 公司拥有大量有机增长的高活跃用户群,这为其尝试不同商业模式提供了空间 [2][3] - 公司正在构建一个集成的"住房超级应用程序",覆盖从房源浏览到贷款全流程 [2][4] - 公司预计从NAR和行业的变革中受益,因为公司拥有最多和最高意向的客户群,与最优秀的经纪人合作,并提供卓越的技术支持 [3][4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临艰难的房地产市场和行业环境,但公司保持稳定的执行力,正朝着可持续的盈利增长前进 [2][7] - 公司有信心在2024年下半年实现收入的加速增长,达到全年双位数增长的目标 [7][8] - 公司将继续投资于租赁业务,以扩大市场覆盖和深化渗透,看好其长期可持续的10亿美元以上的收入机会 [9][10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Campbell 提问** 新的Zillow参观协议是一个很聪明的举措,对于从3%的交易份额提升到6%的目标来说,参观环节在整个过程中扮演了多重要的角色? [9] **Jeremy Wacksman 回答** 参观环节对我们非常关键,一方面可以帮助消费者更顺畅地预约参观,另一方面也能更好地识别高意向客户。我们看到参观环节转化率是其他行为的3倍。通过提供数字化的参观协议,可以帮助客户更好地了解代理的服务内容,从而提高转化率。我们在某些要求提前签署参观协议的州看到了20%的转化率提升。 [9] 问题2 **Ron Josey 提问** 租赁业务方面,您能否详细介绍一下多户型物业的增长情况及其对整个租赁业务的重要性? [10][11] **Richard Barton 和 Jeremy Wacksman 回答** 租赁业务是一个典型的双边市场机会,供给端高度分散,需求端也很分散,这为Zillow提供了很好的发展空间。我们从2018年开始重点发展租赁业务,首先聚焦于单户型房源的"长尾"市场,积累了大量独家房源资源。 2022年开始我们转向多户型物业这个相对更集中的细分市场,取得了快速增长,从2021年底的27,000套增加到2023年Q1末的40,000套,收入也实现了30%以上的复合增长。我们相信租赁业务未来有超过10亿美元的可持续收入机会,是Zillow未来重点发展的业务之一。 [10][11]