公司房屋销售策略 - 公司通过市场研究确定有潜力支持每年交付至少800套房屋的大都市地区，重点关注符合投资回报标准的土地[8] - 公司提供多样化的房屋选择，价格一般适合当地收入中位数范围内的家庭，通过“按订单建造”方式，客户可以选择地块位置、楼层平面、外观和结构选项[9] - 公司通过维持大量已售房屋的积压订单，建立了一个有纪律且可扩展的运营平台，帮助维持预售房屋的生产[9] - 公司在特定市场情况下可能暂时偏离原则，如在COVID-19疫情和供应链问题影响下，加快满足客户交付期望和产生收入[10] - 公司致力于提高资产效率，通过调整各社区的房屋销售速度和售价，控制直接建设成本，增加库存周转率等方式来改善盈利能力[10] 公司客户关系和营销 - 公司通过调查和数据分析了解客户的产品设计和位置偏好，以开发和完善产品，以及土地收购目标[12] - 公司提供广泛的选择，让购房者根据自己的生活方式和优先事项定制新房，帮助满足购房者的预算[12] - 公司与购房者建立紧密关系，努力提供个性化的购房体验，帮助购房者实现他们生活中的重要里程碑[13] - 公司通过数字营销和数据分析来推广房屋，针对不断增长的千禧一代和Z一代购房者，加大数字营销的力度[21] 公司土地管理和发展计划 - 公司计划在未来四到六年内拥有或控制足够的土地，以满足预测的生产目标[22] - 公司的社区开发流程通常包括四个阶段：土地收购、将土地开发成社区的完成地块（如有必要）、房屋建设和交付给购房者的完成房屋[22] - 公司持有或控制的土地数量在2022年第四季度有所减少，总土地数量为68,795，较2021年有所下降[23] 公司员工关怀和社会责任 - 公司在2022年提供了超过34000门课程培训，平均每名员工完成约14门课程[31] - 公司致力于提供安全的工作环境和支持员工的整体健康[32] - 公司与Sackcloth & Ashes合作，为每购买一床被子作为新房主的暖房礼物，该组织就向当地无家可归者收容所捐赠一床被子[37] - 公司与Jared Allen's Home for Wounded Warriors合作，为受伤退伍军人建造具有满足其当前和未来需求的无障碍功能的住宅[37] - 公司是Building Talent Foundation的创始合作伙伴之一，旨在推动年轻人和少数群体成为住宅建筑领域的技术工人和企业主的教育、培训和职业发展[37] 公司可持续发展和环保措施 - 公司在可持续性方面取得了行业领先地位，致力于减少房屋使用过程中的温室气体排放[33] - 公司建造的每个ENERGY STAR认证新房屋每年可减少约3287磅（1.5公吨）的温室气体排放[34] - 公司设定了2025年将每个建造的平均房屋的温室气体排放减少0.5公吨的目标[35] - 公司已经建造了超过17500套配备太阳能电力系统的房屋[35] - 公司连续12年获得ENERGY STAR合作伙伴奖，展示了在节能建设方面的领导力[36]

财务数据和关键指标变化 - 2022年公司营收69亿美元同比增长21%净收入8.17亿美元增长45%稀释后每股收益9.09美元增长51% [6] - 2022年第四季度住房营收19.3亿美元同比增长16% [36] - 2022年第四季度住房毛利润率为22.4%较上年同期提高10个基点 [39] - 2022年第四季度销售、一般和管理费用比率为8.0%较上年同期提高180个基点 [41] - 2022年第四季度有效税率约为24% [42] - 2022年第四季度净收入2.164亿美元或稀释后每股2.47美元较上年同期分别增长24%和29% [42] - 2022年公司债务与资本比率为33.4%较上一年的35.8%有所改善 [45] - 2023年第一季度预计住房营收在12.5亿美元至14亿美元之间2023年全年预计住房营收在50亿美元至60亿美元之间 [36] - 2023年第一季度预计住房毛利润率在20% - 21%之间 [40] - 2023年第一季度预计销售、一般和管理费用比率约为10.3% - 10.8% [42] - 2023年第一季度预计有效税率约为23% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务方面2022年第四季度住房营收在四个区域均有增长幅度从西南地区的5%到东南地区的51%不等 [36] - 2022年第四季度公司平均每个社区数量为237个较2021年同期增长11%全年结束时有246个活跃社区较上年增长13%预计2023年第一季度平均社区数量同比增长15% - 20% [43] - 在土地业务方面2022年第四季度土地购置和开发支出为4.43亿美元较上年同期下降29%其中土地购置仅占6800万美元较上年同期下降74% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度公司整体平均销售价格约为51万美元2023年第一季度预计平均销售价格约为49万 - 50万美元 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括保护积压订单根据不同社区积压订单情况采用不同销售策略如在积压订单多的社区注重临时利率下调和锁定计划在积压少的社区通过降价等方式促进销售同时注重成本控制和缩短建造周期 [18][22] - 公司将继续平衡土地开发与启动空间以限制成品地块的大量库存并寻求开发成本的节约 [31] - 行业竞争方面公司认识到价格是产生新订单最有效的销售杠杆但在高积压社区降低基础价格可能对转售房屋价格产生重大影响所以要谨慎对待 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年面临挑战但公司对住房市场的长期前景仍持乐观态度因为千禧一代和Z世代的人口结构对业务有利且新房供应仍然不足 [11] - 目前住房市场仍然疲软受到高抵押贷款利率、持续的通胀压力和不确定的经济前景影响自去年年中以来买家更加谨慎 [11] - 公司认为2023年春季销售季情况存在不确定性这将影响全年的业绩表现 [50] 其他重要信息 - 公司在2022年减少了土地购置支出并重新谈判土地合同以降低购买价格和延长交割时间在某些情况下终止了合同 [29] - 公司2022年产生了1.83亿美元的运营现金并完成了多项改善资产负债表和流动性的举措包括扩大循环信贷额度、再融资等 [45] - 公司2022年向股东返还了超过2亿美元现金包括支付股息和回购股票 [46] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于利润率前景在第四季度毛利润率下降且预计第一季度进一步下降是否在更激进的价格调整后会有另一次毛利润率的重置 - 目前存在大量不确定性所以未对第一季度之后进行指导公司正在寻求多种方式来抵消市场价格的进一步下降包括降低建筑成本、减少利率下调影响、降低规格水平等 [50][51] 问题: 关于2023年资本部署方面在减少土地支出和建造时间的情况下是否会有更多现金产生以及股票回购情况 - 公司将继续采取平衡的方法预计2023年有强劲的现金产生股票回购策略对公司有利但仍会保持平衡并谨慎对待资本部署 [53][54] 问题: 关于建筑成本方面是否有实际的成本降低以及能否量化在成本降低方面的成功是仅在劳动力方面还是产品方面也有体现以及对木材价格下降的预期 - 从8月到11月每栋房屋成本下降了1万美元目前处于成本降低工作的早期阶段在前端贸易方面取得了更多进展不仅仅是重新谈判还通过价值工程等多种举措降低成本 [57][58] 问题: 关于土地库存方面是否会在第一季度看到自有地块数量再次减少以及到年底总库存金额是否会下降约5亿美元 - 预计第一季度自有地块数量会下降公司目前对土地支出较为谨慎但拥有支持2023 - 2025年增长的地块关于总库存金额公司一般不会进行这样的预测但预计年底库存投资会降低并产生运营现金流 [60][61] 问题: 关于毛利润率和第一季度指导在保护积压订单的情况下如何与第一季度20% - 21%的毛利润率指导相协调以及目前积压订单中的增量激励与六个月前相比是多少还有内陆帝国的利润率情况对公司整体利润率的启示 - 公司对即将交付房屋的利润率进行了展望为了促使买家交房提供了一些优惠更高的建筑成本影响了第一季度利润率木材价格下降的影响会在第二季度体现目前存在很多不确定性公司正在采取多种举措来抵消市场负面影响 [64][66] 问题: 关于利率下降后订单、取消订单的速度以及客流量的质量是否有改善 - 客流量在年初有所回升取消订单情况有所缓和利率下降对消费者是积极因素但春季销售季的情况仍不确定 [69] 问题: 关于春季销售季的销售策略在高积压社区不降价以免积压订单期望优惠如果不达到市场价格如何防止积压订单流向竞争对手 - 房子不是商品公司的买家对房屋有个性化需求并且公司有多种优势如高客户满意度、节能、智能家居技术等目前公司为了保持积压订单提供了融资优惠等措施当积压订单周转后会重新评估价格 [71][72][73] 问题: 关于目前活跃社区中积压订单大的社区和积压订单小的社区的比例与三个月前相比有何变化 - 以平均计算公司每个社区的积压订单仍超过30个开始第四季度时约70%的社区不符合降价标准现在这一比例已降至中高30%范围 [76][77] 问题: 关于设计中心人们在选择家居配置时是否有变化以达到可负担性 - 设计中心的工作室收入在第四季度达到多年来最高消费者主要选择价值型项目 [80][81] 问题: 关于融资方面是否人们更倾向于现金支付或更高的首付而不是使用浮动利率或其他选择 - 随着2022年的发展定价和首付比例都有所上升人们可能为了避免抵押保险而增加首付同时虽然可调利率有所上升但绝大多数买家仍选择固定利率 [83] 问题: 关于季度末的库存数量以及第一季度的目标 - 目前在制品约8800个其中80%已售出约1700个库存这与历史水平相近公司将根据销售情况调整目标 [86] 问题: 关于2023年季度交房的节奏由于本季度订单大幅下降是否会在第二或第三季度出现缺口还是积压订单足以弥补 - 公司正在回归更正常的季节性周期年初的积压订单为上半年做好了准备春季销售季将在第三季度后期和第四季度交付 [88]

整体财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度和第三季度多数关键财务指标同比改善，第三季度总营收18.45亿美元，同比增长26%；前三季度总营收49.64亿美元，同比增长23%[128] - 截至2022年8月31日，期末积压订单价值增长9%至约52.6亿美元[122] - 2022年第三季度运营收入同比增长91%，占收入的百分比提高610个基点至17.7%；前九个月运营收入同比增长70%，占收入的百分比提高420个基点至15.3%[137][138] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司住房毛利润为12.4亿美元，较去年同期的8.584亿美元增长44%，住房毛利率提高370个基点至25.0%[140] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司调整后的住房毛利率为25.1%，同比提高350个基点，住房业务相关的资本化利息摊销占住房收入的比例为2.0%，低于2021年同期的2.7%[140] - 2022年第三季度（截至8月31日），公司销售、一般和行政费用为1.63238亿美元，较去年同期增长13%，占住房收入的比例为8.9%，同比改善100个基点[143][144] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司销售、一般和行政费用为4.74332亿美元，同比增长15%，占住房收入的比例为9.6%，同比改善60个基点[143][145] - 2022年前9个月（截至8月31日），公司利息收入微不足道，而2021年同期为100万美元，2022年和2021年第三季度及前9个月均无利息支出[146][147] - 2022年第三季度及前9个月（截至8月31日），公司未合并合资企业的权益损失微不足道，提前偿债损失分别为360万美元和510万美元[148][149] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司营收分别为829405美元和2249496美元，同比增长25%；运营收入分别为171096美元和418764美元，同比增长83%[167] - 2022年和2021年各季度末，公司非运营部门Corporate and other运营亏损分别为4290万美元；2022年前9个月亏损1.209亿美元，2021年同期为1.112亿美元[165] - 2022年3个月和9个月住房业务收入分别为2.44094亿美元和6.43924亿美元，同比增长36%和38%[172] - 2022年3个月和9个月运营收入分别为4020.2万美元和9953.1万美元，同比增长101%和95%[172] - 2022年3个月和9个月金融服务收入分别为600.7万美元和1587.8万美元，高于2021年同期[175] - 2022年第三季度金融服务税前收入同比下降51%，前9个月同比增加11%[177][178] - 2022年3个月和9个月所得税费用分别为7090万美元和1.869亿美元，有效税率分别为21.7%和23.7%[179] - 2022年3个月和9个月联邦税收抵免分别减少620万美元和2290万美元[179][180] - 2022年住房收入为18.39亿美元，2021年为14.62亿美元；2022年住房毛利润为4908.89万美元，2021年为3142万美元；2022年住房毛利率为26.7%，2021年为21.5%[185] - 2022年第三季度末公司总流动性为9.29亿美元，包括现金及现金等价物和信贷安排下7.33亿美元的可用额度[189] - 截至2022年8月31日，公司总资产为6468729千美元，较2021年11月30日的5581883千美元有所增长[219] - 2022年前九个月，公司实现收入4680364千美元，税前收入为741945千美元，净利润为565545千美元[221] - 2022年第四季度，公司预计住房收入在19.5亿至20.5亿美元之间，较2021年同期的16.6亿美元有所增加[225] - 2022年第四季度，公司预计平均售价约为50.3万美元，较2021年同期的45.11万美元增长12%[225] - 2022年第四季度，公司预计房屋建筑营业利润率约为16.7%，高于2021年同期的12.9%[225] - 2022年全年，公司预计住房收入在69亿至70亿美元之间，中点较2021年的56.9亿美元增长22%[227] - 2022年全年，公司预计平均售价约为50万美元，较2021年增长18%[227] - 2022年全年，公司预计房屋建筑营业利润率在15.7%至16.0%之间，高于2021年的11.8%[227] - 2022年全年，公司预计有效税率约为24%，高于2021年的19%[228] - 2022年全年，公司预计净资产收益率约为26%，较2021年的19.9%提高超过600个基点[228] 净订单及相关指标变化 - 2022年第三季度净订单和净订单价值同比分别下降50%和51%，每月每个社区净订单从6.6降至3.1，社区平均数量因新社区开业和售罄社区减少增加8%[128] - 2022年第三季度（截至8月31日），公司净订单为2040份，较去年同期下降50%，净订单价值为9.78969亿美元，下降51%，取消率从去年同期的9%升至35%[150][151] - 2022年公司房屋交付总数为9952套，2021年为9793套；净订单2022年为10164套，2021年为12677套；取消率2022年为19%，2021年为10%[160] 房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度房屋建筑收入同比增长26%，交付房屋数量增加6%至3615套，整体平均售价上涨19%至50.87万美元[129] - 2022年第三季度房屋建筑运营收入同比增长91%至3.251亿美元，占收入的百分比提高610个基点至17.7%[129] - 2022年第三季度建筑周期时间在二季度略有改善后又延长11天，但交付房屋数量仍多于上年同期[131] - 2022年前九个月房屋建筑收入同比增长23%至49.5亿美元，交付房屋数量略有增加，整体平均售价上涨21%[136] - 2022年第三季度住房毛利润4.909亿美元，同比增长56%，住房毛利率同比提高520个基点至26.7%[139] - 2022年第三季度交付房屋数量占期初积压订单的比例为29%，上年同期为34%，2022年第一和二季度分别为27%和29%[135] - 截至2022年8月31日，公司积压房屋数量为10756套，较去年同期略有增加，积压房屋潜在未来住房收入为52.61314亿美元，增长9%[150][153] - 2022年第三季度，公司期末和平均社区数量分别为227个和221个，较去年同期均增长8%[150][154] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司房屋交付数量分别为1156套和3099套，同比增长12%和6%；平均售价分别为717500美元和725900美元，同比增长12%和18%[167] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司西南地区房屋交付数量分别为737套和1938套，同比增长18%和3%；平均售价分别为436600美元和424400美元，同比增长16%和17%[169] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司某地区房屋交付数量分别为1072套和3142套，同比下降9%和8%；平均售价分别为413800美元和392100美元，同比增长26%和23%[170] - 2022年3个月和9个月交付房屋数量分别为650套和1773套，同比增长10%和13%[172] - 2022年3个月和9个月房屋平均售价分别为37.55万美元和36.32万美元，同比增长24%和23%[172] - 2022年公司房屋积压总数为10756套，2021年为10694套，价值2022年为5261314美元，2021年为4842467美元，分别同比增长1%和9%[161] 各业务板块净订单价值变化 - 分业务板块来看，2022年第三季度，公司西海岸、西南、中部和东南部业务板块净订单价值分别为20.07677亿美元、8.60677亿美元、14.72381亿美元和9.16722亿美元，与去年同期相比，变动幅度分别为-20%、-19%、-8%和20%[158] 各地区营收及运营收入变化 - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司西南地区营收分别为321808美元和822499美元，同比增长37%和21%；运营收入分别为77410美元和178116美元，同比增长68%和39%[169] - 截至2022年8月31日的三个月和九个月，公司某地区营收分别为443581美元和1231949美元，同比增长15%和14%；运营收入分别为79256美元和183572美元，同比增长48%和22%[170] 税收抵免相关情况 - IRA法案将联邦节能住宅税收抵免延长至2032年，并从2023年起修改和增加该抵免[181] 土地投资相关指标变化 - 截至2022年8月31日的三个月，公司土地和土地开发投资降至5.56亿美元，同比减少29%；土地收购降至1.353亿美元，同比减少71%[191] - 截至2022年8月31日的九个月，公司土地和土地开发投资增至19.6亿美元，同比增加3%；约39%的投资与土地收购有关，上一年度为52%[191] - 2022年8月31日，公司拥有或控制地块的账面价值较2021年11月30日增加，地块数量减少；地块占比从44%降至35%[192] - 若收购2022年8月31日土地期权合同下的所有土地，估计剩余购买价格为：2022年3.022亿美元、2023年7.205亿美元、2024年3.003亿美元、2025年6690万美元、2026年8450万美元[193] 资金流动性及债务相关情况 - 2022年6月22日，公司完成3.5亿美元7.25%优先票据的承销公开发行，7月7日，用所得款项及手头现金赎回3.5亿美元7.5%优先票据[189] - 2022年8月31日，公司现金及现金等价物为1.954亿美元，总流动性为9.29亿美元；2021年11月30日分别为2.908亿美元和10.82亿美元[194] - 2022年8月31日，公司应付票据总额为20.31亿美元，2021年11月30日为16.85亿美元；财务杠杆率从35.8%升至36.8%[196] - 2022年2月18日，公司修订信贷安排，将借款能力从8亿美元增至10.9亿美元，到期日延长至2027年2月18日[198] - 公司需维持季度末综合有形净资产大于等于20.9亿美元加上特定条件下的额外金额[200] - 截至2022年8月31日，综合有形净资产要求为大于等于23.9亿美元，实际为34.5亿美元[203] - 截至2022年8月31日，杠杆比率要求小于0.600，实际为0.372；利息覆盖率要求大于1.500，实际为10.126；最低流动性要求大于1.175亿美元，实际为 - 1.546亿美元[203] - 截至2022年8月31日，合资企业和非担保子公司投资要求小于7.952亿美元，实际为2.829亿美元；借款基数超出借款基数债务为24.4亿美元[203] - 2022年8月25日，公司签订最高3.1亿美元定期贷款协议，特定情况下可增至4亿美元，截至8月31日未提款[207] - 公司计划用定期贷款赎回2023年5月15日到期的3.5亿美元、利率7.625%的高级票据[208] - 2022年前九个月，经营活动净现金使用2.23999亿美元，投资活动净现金使用5412万美元，融资活动净现金提供1.8324亿美元[209] - 2022年前九个月，经营活动净现金使用主要因存货增加9.542亿美元和应收账款增加4050万美元[209] - 2022年前九个月，融资活动现金主要来自发行3.5亿美元高级票据和信贷安排净借款3.5亿美元[211] - 截至2022年8月31日，公司有16.9亿美元高级票据和3.5亿美元信贷安排借款未偿还，由担保子公司联合及个别担保[215] - 截至2022年8月31日，固定利率长期债务2023年到期金额为350000千美元，之后到期金额为1340000千美元，总计1690000千美元，加权平均有效利率为6.2%[237] - 截至2022年8月31日，固定利率长期债务的公允价值为1547375千美元[237] - 截至2022年8月31日，可变利率长期债务金额为350000千美元，加权平均有效利率为3.8%[237] - 截至2

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收18.4亿美元，同比增长26%；摊薄后每股收益2.86美元，同比增长近80% [9] - 毛利润率27%，销售、一般和行政费用率同比下降100个基点至8.9% [10] - 房屋建筑营业收入从去年同期的1.699亿美元提升至3.251亿美元，营业利润率提高610个基点至17.7% [32] - 有效税率约22%，净收入2.553亿美元，摊薄后每股收益2.86美元，去年同期分别为1.501亿美元和1.60美元 [36] - 第三季度末账面价值每股40.79美元，同比增长26% [40] - 预计全年营收约70亿美元，同比增长超20%，毛利润率25%，净资产收益率约26% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第三季度净订单2040份，去年同期为4085份；取消率为9%，按初始积压订单计算，虽环比上升但仍低于历史水平 [14][16] - 交付房屋数量同比增加6%，平均售价同比上涨19%至50.9万美元 [30] - 第四季度房屋营收预计在19.5 - 20.5亿美元，平均售价预计约50.3万美元，同比增长12% [31] 社区业务 - 第三季度平均社区数量221个，同比增加8%；期末开放销售社区227个，去年同期为210个 [37] - 预计第四季度社区数量继续环比增加，2022年末社区数量在235 - 250个 [37] 土地业务 - 第三季度土地、土地开发和费用投资5.56亿美元，其中新土地收购仅1.35亿美元，去年同期为4.67亿美元 [38] - 取消约8800块地块的购买合同，地块持有量近80000块，其中自有51000块，成品地块约18300块 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 四个地区房屋平均售价均同比上涨，涨幅从西海岸地区的12%到中部地区的26%不等 [31] - 购房者使用公司抵押贷款合资企业KBHS Home Loans的信贷状况良好，第三季度贷款客户中67%符合传统抵押贷款条件，几乎都使用固定利率产品 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持按订单建造的方式，为客户提供个性化房屋，注重提供最佳价值而非依赖激励措施 [12][45] - 鉴于当前市场状况，减少土地投资，重新谈判土地合同以降低价格和延长结算时间，必要时终止合同 [24] - 持续监控市场动态和社区表现，必要时调整定价以平衡积压订单和实现最低吸收速率 [15] - 优化建设周期，应对供应链问题和劳动力短缺，降低建造成本 [23] - 计划在第四季度完成对2023年5月到期高级票据的再融资，并继续进行适度的普通股回购 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 支持购房需求的因素依然强劲，但由于高抵押贷款利率、通货膨胀以及宏观经济和地缘政治担忧，许多潜在买家暂停购房 [11] - 公司有信心在当前市场条件下实现稳定回报并推动账面价值增长，预计第四季度和2023年社区数量将增加，这将有助于未来净订单增长 [18][41] 其他重要信息 - 第三季度建造时间从框架阶段到完工延长了11天，影响了交付并降低了第四季度交付预期 [20] - 建筑材料短缺、贸易劳动力挑战、电力基础设施问题和城市检查延迟是导致建造时间延长的主要因素 [20][21] - 公司第三季度发行3.5亿美元7.25%的八年期高级票据，赎回3.5亿美元7.5%的高级票据，确认360万美元的提前赎回债务损失 [39] - 8月签订3.1亿美元的高级无担保定期贷款协议，计划用其赎回2023年5月到期的7.625%高级票据 [40] - 第三季度回购约160万股普通股，花费5000万美元，年初至今已花费1亿美元回购约310万股，董事会授权下还有2亿美元可用于回购 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请量化激励活动的情况，以及第四季度毛利率环比下降是否意味着积压订单中也使用了激励措施 - 公司不依赖激励措施，更注重为买家提供最佳价值，第三季度激励措施占比不到1%，第四季度交付也将如此 [45][46] - 第四季度毛利率环比下降的原因包括对快速入住房屋定价更谨慎、考虑积压订单潜在价格调整、较低收入预期导致杠杆损失以及销售组合影响 [48][49] 问题2: 订单节奏是指毛订单还是净订单，买家是否在适应高利率环境 - 提到的订单节奏是毛订单，8月利率略有下降时买家似乎消化了高利率并积极购房，但9月市场再次疲软，买家只是暂停购房，并未消失 [50][51][53] 问题3: 快速入住房屋的毛利率是否低于按订单建造房屋，是否会向投资者买家出售更多快速入住房屋 - 快速入住房屋毛利率的评论是相对于上一季度预期，并非意味着需要大幅折扣，目前快速入住房屋不是问题 [57][58] - 公司尽量避免向投资者买家大规模销售，可能会在有较大土地持有且能区分租赁地块时考虑，且批量买家可能期望折扣 [60][61] 问题4: 价格调整是否重振销售节奏，土地减值是否会更现实 - 订单平均售价下降约2/3是由于加州产品组合转变，并非纯粹价格削减 [64] - 目前土地减值不是主要担忧，公司对库存和地块位置有信心，当前毛利率水平提供了一定安全边际 [65] 问题5: 能否扩展关于通过减少房屋开工来重新谈判建筑材料成本的机会 - 随着开工放缓，前端建筑周期的贸易和供应商竞争加剧，公司正在努力降低成本，但后端仍面临挑战，预计今年之后会有所改善 [67] 问题6: 放弃约9000块地块的原因，以及这些地块对社区数量增长的影响 - 放弃地块的原因包括土地卖家不愿降价或延长时间，以及公司认为无法实现预期回报 [71] - 大部分地块是2024年及以后的社区增长项目，公司目前不急于锁定更多地块 [73] 问题7: 目前销售节奏的预期范围，以及是否会更多地使用价格杠杆 - 目前销售节奏预期范围为每月3 - 5套，在此范围内公司仍可实现良好利润和回报 [75] 问题8: 快速入住房屋的毛利率是否低于积压订单房屋，以及第四季度毛利率降低各驱动因素的影响程度 - 快速入住房屋对第四季度毛利率影响较小，主要影响因素是为积压订单潜在价格调整预留的准备金，其次是销售组合和杠杆因素 [78][79] 问题9: 工作室销售情况，以及买家对房屋选项和特征的看法是否有变化 - 第三季度工作室消费同比增加，可能是由于工作室定价随成本上升，买家选择的物品类型和花费与往年相似，房屋尺寸也未改变 [86][87] 问题10: 买家的心理状态，以及他们在等待什么来决定购房，如何权衡租房与购房决策 - 买家主要是对经济形势、通货膨胀和利率缺乏信心，单户租赁付款同比上涨12%，购房仍是有吸引力的选择，但买家目前处于观望状态 [89] 问题11: 请说明订单的年度趋势，以及9月销售放缓的同比下降幅度 - 无法提供9月具体同比数据，只知道比8月稍软，8月利率下降和市场反弹可能影响了买家行为 [93][95] 问题12: 销售节奏是否会因季节性因素下降，还是会因价格调整保持稳定 - 正常情况下，销售节奏会呈现季节性变化，第四季度通常低于第三季度和第二季度，公司预计回归更正常的季节性模式 [97] 问题13: 订单平均售价下降中产品组合转变和基础定价的占比，以及第四季度毛利率是否会受益于较低的木材成本 - 订单平均售价下降的2/3是由于加州产品组合转变，基础定价下降约4% [99][101] - 预计第四季度木材成本会下降，市场疲软也有助于从供应商和分包商处获得价格优惠 [100] 问题14: 新社区是否会更多地调整定价，以及消费者对新社区的反应 - 新社区定价可能会微调以确保成功开业，但仍高于承保利润率，新社区通常能带来兴奋和销售 [105][106] 问题15: 积压订单的风险，以及如何确保其弹性 - 公司不断深入审查积压订单，目前交付未受影响，大部分买家仍会在房屋完工时完成交易，但部分买家因市场不确定性而放弃购买 [109][110] 问题16: 如果利率维持在6 - 6.5%，春季销售季是否会恢复正常 - 这取决于经济、就业、利率和通货膨胀等因素，如果消费者适应了当前利率并仍符合购房条件，可能会出现更正常的春季销售季 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收同比增长19%，房屋营收从上年同期的14.4亿美元增至17.1亿美元，预计2022年第三季度房屋营收在18.2 - 19.2亿美元，全年在73 - 75亿美元 [6][24] - 第二季度交付房屋的整体平均售价从上年同期的41万美元增至49.4万美元，预计第三季度为49.5万美元，全年约为50万美元 [25] - 房屋建筑营业收入同比增长62%至2.645亿美元，营业利润率提高410个基点至15.4%，预计第三季度营业利润率提高至约16.9%，全年在16.0% - 16.6% [26] - 第二季度房屋毛利润率扩大至25.3%，较上年同期提高390个基点，预计第三季度增至约26.5%，全年在25.6% - 26.2% [27][28] - 第二季度销售、一般和行政费用比率从2021年第二季度的10.1%改善至9.8%，预计2022年第三季度为9.6%，全年在9.3% - 9.7% [29] - 金融服务业务税前收入为1870万美元，同比增加800万美元，预计2022年下半年金融服务税前收益约为1200万美元 [30][31] - 第二季度所得税费用为7220万美元，有效税率为26%，预计2022年剩余季度及全年有效税率约为25% [31] - 第二季度净利润为2.107亿美元，摊薄后每股收益为2.32美元，上年同期分别为1.434亿美元和1.50美元 [31] - 第二季度平均社区数量为211个，同比增加3%，季度末为214个，同比增加7%，预计2022年末约有250个开放销售社区，较2021年末增加约15% [32] - 过去12个月土地收购和开发投资28亿美元，第二季度土地和开发投资7亿美元，上半年共投资14亿美元，其中约55%用于土地开发 [20][32] - 第二季度回购约150万股普通股，花费5000万美元，董事会授权下还有2.5亿美元可用于回购，季度末每股账面价值为37.76美元，同比增加21% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第二季度交付房屋数量比3月分享的指引中点多约200套，建造周期时间较第一季度改善两天，预计供应限制短期内无法使建造时间恢复到历史水平，但长期有望改善 [15][18] - 金融服务业务：第二季度税前收入同比增加800万美元，主要因KBHS房屋贷款的利率锁定承诺大幅增加，预计2022年下半年金融服务税前收益约为1200万美元 [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业住房开工率较上周报告下降14%，预计市场开工整体节奏将放缓，有助于公司建造时间恢复到历史水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先将资本分配用于未来增长投资，坚持一致的承保标准，目标是中位数家庭收入，假设每个社区每月吸收4 - 6套房屋，关注能提供2 - 3年地块供应且地理位置靠近现有业务的社区 [19] - 公司采用平衡的资本分配方法，过去一年除土地投资外，还向股东返还近3亿美元，包括定期季度现金股息和股票回购，预计未来有机会继续向股东重新配置资本 [21] - 公司认为Built - to - Order模式适合应对市场变化，该模式提供客户选择，有助于提高客户满意度和行业领先的吸收率，吸引首次购房者和首次换房者 [10][11] - 行业订单率从2020年末以来的异常高水平有所缓和，高利率、房价上涨和通胀压力影响当前需求，但长期需求因素依然健康，包括人口结构、居家办公趋势、新房供应不足和现有房屋库存低 [8] - 市场上部分竞争对手在一些市场增加激励措施和降价，公司关注市场动态，但坚持以合理的基础价格和提供客户选择为重点，不参与激励游戏 [52][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司意识到市场条件和宏观经济因素对购房者的影响，但认为Built - to - Order模式的灵活性使其能够应对变化的环境 [22] - 公司对第二季度财务表现满意，预计全年将实现强劲的经营业绩，有信心实现全年财务预测，包括超过27%的股权回报率 [34] - 公司认为当前市场处于消化期，购房者在适应高利率和其他压力，目前消费者偏好未发生明显变化 [37][38] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容属于前瞻性陈述，实际结果可能与陈述或暗示的结果存在重大差异，公司不承担更新这些陈述的义务 [5] - 非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在今日新闻稿和公司网站投资者关系页面找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：近期市场变化下消费者是否转向小户型或设计工作室变化，以及对当前积压订单可见性之外盈利能力的影响 - 公司分析5月订单活动，消费者选择的房屋面积和设计工作室花费未发生变化，消费者有能力承受当前利率，订单放缓更多是在消化高利率，目前消费者偏好未改变；若消费者选择小户型，工作室收入会随基础价格降低，但利润率和回报率仍能保持，公司会关注趋势变化 [37][38][39] 问题2：季度内一半取消订单发生在未开工房屋上是否正常，以及对已开工或完工房屋取消订单的处理和利润影响 - 未开工房屋取消订单部分原因是消费者未锁定利率，对最终付款金额感到意外；公司更关注开工后取消率，多年来开工后取消率一直保持个位数，因为购房者在贷款获批和锁定利率后情感上更倾向于完成交易，且有一定房屋权益，公司无需额外激励措施来维持积压订单 [41][42][43] 问题3：公司是否进行利率买断，以及市场放缓是数学问题还是心理问题 - 理论上可以用400个基点买断一个百分点的抵押贷款利率，但公司目前未对Built - to - Order房屋进行利率买断，仅对少量库存房屋操作；公司认为当前市场处于消化期，购房者有能力承受当前房价和利率，只是对通胀、油价等因素感到担忧，并非单纯的数学问题 [47] 问题4：平均订单价格从第一季度的51.2万美元跃升至第二季度的54.3万美元的原因 - 这是持续的价格上涨，预计随着利率和其他因素带来的 affordability挑战增加，价格上涨趋势将趋于平稳，并非由地区因素驱动 [50] 问题5：市场上是否出现激励措施增加或降价情况，以及公司应对策略 - 市场上激励措施有所增加，主要针对能在本财年末交付的房屋，不同地区和子市场情况不同；公司坚持以合理基础价格和提供客户选择为重点，不参与激励游戏，认为自身有足够空间应对市场变化，保持竞争力和利润率 [56][57][54] 问题6：本季度将年末社区数量从255个略微下调至250个，对2023年社区数量增长幅度的预期 - 公司目前未对2023年进行详细指引，因市场存在不确定性；但公司一直在建立土地储备，预计2023年社区数量将进一步增长，具体幅度取决于市场情况和关闭情况，第三季度可能会提供更多信息 [59] 问题7：供应商价格上涨情况，以及是否有机会推动价格回调或抑制未来上涨 - 木材价格在过去几个月大幅下降，公司已在开工中受益，但要到2023年初才能在交房中体现；对于其他成本增加，公司预计随着销售端变化，成本下降会有滞后效应，未来会有成本方面的顺风因素 [63][64] 问题8：土地投资策略的变化，以及未来一年土地支出的走向 - 公司已拥有2023 - 2024年实现良好增长率所需的土地，在市场需求和土地卖家情况明确之前，将减少土地支出；目前土地卖家更愿意接受小额定金和延长交易时间，未来可能会转向贷款选项 [66][67] 问题9：第二季度每月订单节奏，以及6月情况 - 3月和4月订单节奏较为一致，5月出现疲软，取消订单增加，6月与5月情况相似；公司正在采取措施优化每个社区的销售节奏 [70] 问题10：7.5万美元的首付款在取消订单时的退还比例 - 通常情况下，公司保留定金，除非购房者无法获得贷款资格；对于7.5万美元的首付款，若购房者取消订单，公司不会全部保留 [75][76] 问题11：行业整体的竞争反应 - 市场出现调整，有库存的建筑商通过降价或提供激励措施来促进销售，但公司未看到激进的激励措施；公司一直专注于提供最佳价格和价值，相信客户更看重这一点 [78] 问题12：与上次财报电话会议相比，下半年指引是否考虑了放缓因素 - 本季度指引的主要变化是范围收紧，反映了时间缩短和公司对未来几个季度的信心增强；公司拥有大量积压订单，客户资质良好，很多已锁定利率，预计不会有太大波动；即使出现取消订单情况，公司也能成功转售房屋，且多数情况下售价更高 [80] 问题13：SG&A持续下降，能否持续改善以及未来趋势 - 公司在SG&A方面取得了进展，目前季度SG&A降至个位数；公司会根据宏观情况谨慎管理业务，决定是否减少增长投资；长期来看，公司认为SG&A将保持在个位数 [83] 问题14：未来股票回购的考虑和潜在节奏 - 公司采取平衡的资本分配方法，确保有足够资金运营业务；若有信心重新配置资本且估值合适，会进行更多股票回购，但目前没有具体的回购数量 [86] 问题15：6月是否仍有限制销售情况，以及是否会放开 - 由于供应链至少趋于稳定，建造周期时间有所改善，且市场略有疲软，多数限制销售的社区已减少；但仍有一些社区如奥斯汀和拉斯维加斯仍有限制 [89] 问题16：建造周期时间改善的原因 - 建造周期时间改善是多种因素的综合结果，包括COVID影响减弱释放了劳动力产能，供应链出现一些亮点，但仍存在不确定性；公司自身的努力，如与贸易伙伴的沟通、简化工作和团队找到解决办法等也起到了重要作用 [91]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度总营收13.98789亿美元，较2021年同期的11.41738亿美元增长23%，税前总收入1.78057亿美元，较2021年同期的1.23551亿美元增长44%，净利润1.34257亿美元，较2021年同期的0.97051亿美元增长38%，摊薄后每股收益1.47美元，较2021年同期的1.02美元增长44%[111] - 2022年前两个月所得税费用4380万美元，有效税率为24.6%；2021年同期所得税费用2650万美元，有效税率为21.4%[153] - 2022年2月28日结束的三个月，收入为1,316,340千美元，税前收入为169,920千美元，净收入为127,820千美元[191] 房屋建筑业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度房屋建筑收入13.94154亿美元，较2021年同期的11.38008亿美元增长23%，主要因交付房屋的整体平均售价增长22%至48.61万美元，交付房屋数量与去年同期基本持平[111][113][117][119] - 2022年第一季度房屋建筑营业收入同比增长49%至1.696亿美元，占收入的百分比提高220个基点至12.2%，税前收入利润率提高190个基点至12.7%[114] - 2022年第一季度住房毛利润3.12亿美元，较去年同期的2.362亿美元增长32%，住房毛利率同比上升160个基点至22.4%[121] - 2022年第一季度销售、一般和行政费用为1.4248亿美元，较去年同期的1.22005亿美元增长17%，占住房收入的百分比改善50个基点至10.2%[122][123] - 2022年第一季度净订单总值较去年同期增长15%，因整体平均售价增长17%，但净订单数量下降2%[111] - 2022年前三个月净订单4210个，较2021年的4292个下降2%，净订单价值21.53734亿美元，较2021年的18.69068亿美元增长15%[127][128][129] - 2022年前三个月取消率为11%，与2021年的10%接近[127][129] - 截至2022年2月28日，积压房屋数量为11886套，较2021年的9238套增长29%，积压房屋价值为57.11305亿美元，较2021年的36.94118亿美元增长55%[127][130] - 2022年第一季度平均社区数量为213个，较2021年的223个下降4%，期末社区数量为208个，与2021年的209个基本持平[127][131] - 四个房屋建筑报告板块中，西海岸、西南、中部和东南部板块净订单价值分别为8.45517亿美元、3.27569亿美元、6.18009亿美元和3.62639亿美元，同比变化分别为8%、 - 2%、12%和79%[134] - 四个房屋建筑报告板块中，西海岸、西南、中部和东南部板块积压房屋价值同比变化分别为38%、54%、54%和114%[135] - 2022年前三个月公司合并房屋建筑业务中，企业及其他非运营板块运营亏损为3470万美元，2021年为3040万美元[137] - 西海岸板块2022年前三个月收入为6.58874亿美元，较2021年的5.14516亿美元增长28%，运营收入为1.09901亿美元，较2021年的5820.3万美元增长89%[139] - 西南板块2022年前三个月收入为2.09767亿美元，较2021年的1.87685亿美元增长12%，运营收入为3601.5万美元，较2021年的3317.9万美元增长9%[141] - 中部板块2022年前三个月收入为3.55322亿美元，较2021年的3.09708亿美元增长15%，运营收入为3811.6万美元，较2021年的4099.2万美元下降7%[144] - 2022年前两个月该业务板块收入1.70191亿美元，较2021年同期的1.26099亿美元增长35%；运营收入2026.6万美元，较2021年同期的1211.4万美元增长67%[146] - 2022年第一季度住房收入同比增长36%，从1.254亿美元增至1.70191亿美元[146] - 2022年第一季度住房毛利率提高240个基点至22.3%，销售、一般和行政费用占住房收入的比例较上年同期增加20个基点至10.4%[148] - 2022年第一季度调整后住房毛利率为22.4%，2021年为21.1%[158] 金融服务业务线数据关键指标变化 - 金融服务业务2022年前两个月收入463.5万美元，较2021年同期的373万美元有所增长；税前收入843.6万美元，与2021年同期的850万美元基本持平[149] 公司运营相关数据变化 - 受供应链中断等因素影响，2022年第一季度建设周期较2021年第四季度延长约两周，交付房屋数量占期初积压订单的比例从去年同期的37%降至27%[112][119] 公司土地相关数据变化 - 2022年前两个月土地和土地开发投资增至7.047亿美元，较上年同期的5.56亿美元增长27%[163] - 截至2022年2月28日，公司拥有或控制的地块数量和账面价值较2021年11月30日有所增加，地块总数为88212块，账面价值为5.197833亿美元[165] - 截至2022年2月28日，公司通过土地期权合同和其他类似合同控制的地块占总地块的比例为42%，低于2021年11月30日的44%[165] - 若收购2022年2月28日土地期权合同及类似合同下的所有土地，估计剩余需支付的购买价格为2022年10.6亿美元、2023年4.499亿美元、2024年6620万美元、2025年7970万美元、2026年1500万美元，之后为0 [166] 公司资金流动性及负债相关数据变化 - 截至2022年第一季度末，公司总流动性为10.7亿美元，其中信贷安排下可用额度为8.314亿美元[161] - 2022年2月28日和2021年11月30日，公司现金及现金等价物分别为240688千美元和290764千美元，总流动性分别为1072070千美元和1082146千美元 [168] - 2022年2月28日和2021年11月30日，公司应付票据分别为1934948千美元和1685027千美元，财务杠杆（债务与资本比率）分别为38.2%和35.8% [169] - 截至2022年2月28日和2021年11月30日，公司LOC设施下未偿还信用证分别为3670万美元和3460万美元，履约保证金分别为11.5亿美元和11.1亿美元 [170] - 2022年2月18日，公司信用额度借款能力从8亿美元增至10.9亿美元，到期日从2023年10月7日延长至2027年2月18日，最高可增至12.9亿美元 [171] - 截至2022年2月28日，公司信用额度下现金借款2.5亿美元，信用证860万美元 [172] - 2022年2月28日，公司综合有形净资产要求大于等于21.6亿美元，实际为31亿美元；杠杆比率要求小于等于0.6，实际为0.386；利息覆盖率要求大于等于1.5，实际为8.009 [177] - 2022年2月28日，公司未偿还抵押贷款和土地合同及其他贷款为490万美元，相关房产账面价值为1850万美元 [179] - 2022年和2021年三个月内，公司经营活动净现金分别为 - 251035千美元和 - 79265千美元，投资活动净现金分别为 - 17876千美元和 - 11723千美元，融资活动净现金分别为219512千美元和 - 20582千美元 [180] - 截至2022年2月28日，公司有16.9亿美元未偿还优先票据本金和2.5亿美元信贷安排下的未偿还借款[185] - 截至2022年2月28日，现金为209,674千美元，较2021年11月30日的250,118千美元有所减少；存货为4,774,770千美元，较2021年11月30日的4,425,531千美元有所增加[189] - 截至2022年2月28日，应付票据为1,932,438千美元，较2021年11月30日的1,682,517千美元有所增加；总负债为3,013,568千美元，较2021年11月30日的2,755,817千美元有所增加[190] 公司未来业绩预测 - 2022年第二季度，预计住房收入在15.5亿 - 16.5亿美元之间，较2021年同期的14.4亿美元有所增加；预计平均售价约为49万美元，较2021年同期的40.98万美元有所增加[195] - 2022年第二季度，预计房屋建筑营业利润率在14.3% - 14.7%之间，较2021年同期的11.4%有所提高；预计住房毛利率在24.4% - 25.0%之间，较2021年同期的21.5%有所提高[195] - 2022年全年，预计住房收入在72亿 - 76亿美元之间，较2021年的56.9亿美元增长30%（区间中点）；预计平均售价在49万 - 50万美元之间，较2021年增长16% - 18%[196] - 2022年全年，预计房屋建筑营业利润率在16.0% - 16.6%之间，较2021年的11.8%有所提高；预计住房毛利率在25.5% - 26.3%之间，较2021年的21.8%有所提高[196][197] - 2022年全年，预计销售、一般和行政费用占住房收入的比例在9.2% - 9.8%之间，较2021年的10.1%有所降低；预计有效税率约为25%，2021年约为19%[196][197] - 2022年全年，预计期末社区数量约为255个；预计股权回报率超过27%，较2021年的19.9%提高超过700个基点[197] 公司风险相关 - 公司实际表现和未来事件可能与前瞻性陈述存在重大差异，受经济、人口、市场等多因素影响[202] - 俄乌军事冲突可能增加公司运营成本、加剧建材短缺、减少收入和收益[203] - 公司运营和投资集中在加州市场[203] - 公司需关注新或修订的财务会计准则及其相关指引和解释[203] - 公司面临所得税费用与股票薪酬相关的波动风险[203] - 公司需考虑购房者获得住宅抵押贷款和银行服务的能力[203] - 公司要应对信息技术故障和数据安全漏洞风险[203] - 疫情及相关防控措施可能显著扰乱公司业务运营[203] - 自2021年11月30日以来公司市场风险披露无重大变化[205] - 可参考2021年11月30日结束年度的10 - K表格年度报告及其他SEC文件了解更多风险和不确定性[204] 其他 - 2022年第一季度利息收入极少，去年同期为70万美元，两个时期均无利息支出[125] - 2022年和2021年第一季度，公司在非合并合资企业中的权益收入均极少[126] - 2022年和2021年三个月内，公司董事会宣布并支付普通股季度现金股息为每股0.15美元 [183]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度住房收入13.9亿美元，同比增长23%，主要因交付房屋整体平均售价上涨22%，交付房屋数量与去年同期基本持平 [19] - 第一季度稀释后每股收益1.47美元，同比增长44% [5] - 第一季度末积压订单价值57亿美元，同比增长55%，为15年来最高水平 [5] - 第一季度整体平均售价约48.6万美元，同比增长22%，预计第二季度约49万美元，全年在49 - 50万美元之间 [21] - 第一季度房屋建筑营业收入1.696亿美元，同比增长49%，营业利润率从10%提升至12.2%，剔除库存相关费用后，营业利润率同比增加180个基点 [21][22] - 第一季度房屋毛利率提升160个基点至22.4%，剔除库存相关费用后，毛利率从21.1%扩大130个基点 [23] - 第一季度销售、一般和行政费用率为10.2%，同比改善50个基点，预计第二季度在10% - 10.5%，全年在9.2% - 9.8% [24][25] - 第一季度所得税费用4380万美元，有效税率约25%，高于去年同期的21%，预计二季度和全年有效税率约25% [25] - 第一季度末股东权益31.3亿美元，每股账面价值同比增长18%至35.37美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务第一季度收入增长显著，四个地区均有不同程度增长，西南地区增长12%，东南部增长36% [20] - 第一季度净订单4210份，较去年略有下降，但每月净订单量环比增加，第一季度月均每个社区吸收量为6.6份，高于去年同期的6.4份 [12][14] - 第一季度平均社区数量213个，较2021年同期下降4%，季度末为208个，与去年基本持平，预计年底达到约255个开放销售社区 [26][27] - 第一季度在土地和土地开发上投资7.05亿美元，其中土地收购投资同比增长33%至3.66亿美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售库存仅1.7个月，供应紧张，市场需求强劲，人口结构有利，就业和工资增长持续改善，居家办公趋势也支撑需求 [12] - 西海岸地区表现良好，净订单价值增长显著，体现了公司在加州业务的强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于根据建设能力调整销售与开工，确保业务可持续增长 [5] - 持续投资土地和社区开发，通过严格流程增加社区数量，以满足市场需求和提升市场份额 [14][15] - 平衡销售节奏和价格，优化资产，提高回报率 [13] - 行业面临供应链挑战，公司积极应对，寻找替代供应商、提前订购材料等，以减轻影响 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临供应链挑战、通胀压力、利率上升和疫情等变化因素，但住房市场健康且有韧性 [18] - 公司有望在2022年实现有意义的回报增长，预计收入达74亿美元，营业利润率超过16%，股本回报率超过27% [18] 其他重要信息 - 2022年1月标准普尔重申公司BBB信用评级，并将评级展望从稳定调为积极 [28] - 2月完成无担保循环信贷额度修订，借款能力增加2.9亿美元至10.9亿美元，到期日延长至2027年2月 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计需求放缓，会首先在哪些市场体现，是否看到可调整利率抵押贷款的增量使用 - 目前未看到需求放缓迹象，买家信用状况良好，有能力应对利率上升，暂未出现产品类型转变或借款人资格压力 [33][34] 问题2: 公司股票交易价格较账面价值有折扣，为何不大量回购股票 - 公司采取平衡的资本分配策略，首要任务是实现公司盈利增长和提高回报，同时会根据运营需求、市场情况和多余现金进行决策 [36][37] 问题3: 请分析加州市场3月的需求和流量情况 - 加州虽为价格最高、供应最紧张的市场，但需求远超供应，公司注重价格而非速度，沿海和内陆地区销售情况均良好 [40][41] 问题4: 社区层面订单与开工的节奏，以及开工后成本锁定的时长 - 通常在买家签订合同后30 - 60天开工，开工时或不久后成本锁定，大部分积压订单成本已锁定 [44] 问题5: 公司在积压订单和全年利润率展望中是否考虑为犹豫买家承担成交成本 - 公司成交成本同比下降，业务模式中很少使用激励措施，买家首付较高，成交成本影响不大，目前未听说市场上有通过成交成本促进销售的情况 [47][48] 问题6: 对当前积压订单中买家受利率上升影响的最新分析 - 买家信用状况良好，目前仍以固定利率贷款为主，若利率上升，买家可能会增加首付、选择可调整利率抵押贷款或调整购房选择，公司认为市场需求强劲，即使有买家不符合资格，也会有其他买家补上，若利率逐步上升，预计影响较小 [50][51][52] 问题7: 毛利率上升的驱动因素 - 主要是售价上涨超过成本上升，新社区表现良好，利息摊销持续改善，预计第二季度至年底毛利率将继续提升 [55][56] 问题8: 目前业主自住型购买和投资者购买的比例 - 公司不鼓励投资者活动，未向单户出租运营商销售，从运营和区域团队情况看，投资者购买比例为低个位数，绝大多数为业主自住 [58][59] 问题9: 本季度收购土地中通过期权和公开市场购买的比例，以及目前拥有土地中2020年初至年中定价的比例 - 大部分土地最终通过期权获得，但季度滚动期权收购比例较低，2020年部分土地交易延迟，部分交付土地价格在2020年锁定，目前土地组合状况良好，毛利率呈上升趋势 [62][63][64] 问题10: 如何平衡公司增长和利用市场对股票的错误定价进行回购 - 公司首要目标是为股东创造长期价值，增长是重要因素，同时也会关注市场错位并适时进行机会性回购，但不会在公开电话会议上讨论具体时机 [70][71] 问题11: 在高利率情景下，公司产品方面有哪些前瞻性措施 - 公司会关注家庭收入和市场供需及 affordability，已推出一些较小户型产品，若利率上升可快速调整产品和定价，同时买家在购房时有多种选择，具有较大灵活性 [74][75] 问题12: 从退出率角度看，第四季度毛利率是否能超过200万美元，以及下半年毛利率节奏 - 预计第三季度毛利率超过26%，第四季度约27%，全年平均约25.9%，积压订单支持这些利润率水平，公司对毛利率趋势有较强的可预测性 [77][78] 问题13: 去年春季木材价格峰值对本季度毛利率的影响，以及后续季度的情况 - 去年第四季度木材价格峰值对本季度毛利率有影响，第一季度仍有部分影响，第二和第三季度将有所缓解，同时售价上涨有助于抵消成本上升 [80][81] 问题14: 第一季度劳动力限制情况，以及3月的情况 - 第四季度至1月中旬约100名员工受疫情影响，1月中旬至2月初超过500名员工受影响，对运营产生较大影响，3月受影响员工降至25名，目前内外部劳动力可用性较上季度后半段有所改善 [83][84][85] 问题15: SG&A费用是否有继续改善的潜力，以及如何维持相关优势 - 预计随着住房收入增加，SG&A费用将继续改善，特别是下半年，公司目前处于增长阶段，投资增加，但预计全年SG&A费用率将达到个位数，并有望进一步降低 [88] 问题16: 在利率和房价上升环境下，如何平衡土地收购的可负担性、地理位置和风险，行业在土地方面是否过度激进 - 公司注重选择更理想的子市场，避免为追求低价而进入偏远地区，认为行业在土地收购方面较为谨慎 [90]

员工情况 - 2021和2020年11月30日公司全职员工分别约为2244和1752人，2021财年员工离职率为16%，其中自愿离职率15%，非自愿离职率1%[53] - 截至2021年11月30日，女性员工约占公司员工总数的40%，占管理人员的32%；少数族裔员工约占员工总数的35%，占管理人员的21%[57] - 2021年公司员工共完成超26000门课程，平均每人约12门[58] 业务数据季度占比 - 2021年净订单第一至四季度占比分别为26%、27%、25%、22%；2020年为26%、13%、32%、29%；2019年为21%、32%、26%、21%[52] - 2021年交付房屋第一至四季度占比分别为21%、26%、26%、27%；2020年为26%、23%、24%、27%；2019年为18%、23%、26%、33%[52] - 2021年住房收入第一至四季度占比分别为20%、25%、26%、29%；2020年为26%、22%、23%、29%；2019年为18%、23%、25%、34%[52] 绿色建筑成果 - 公司自2000年以来建造超160000套ENERGY STAR认证新住宅，过去三年美国仅约10%新住宅获此认证[64] - 公司目标是到2025年将平均每套房的温室气体排放量较2020年的6公吨/年减少0.5公吨/年，即减少8%[65] - 公司已交付超14000套带太阳能板电力系统的房屋，累计发电约5.57亿千瓦时[66] - 2021年公司在加州建造超3000套太阳能房屋，占该州当年建房量近80%，截至2021年11月30日，加州约72%样板房和销售办公室由太阳能供电[66] - 公司与Well Living Lab合作，2021年在亚利桑那州凤凰城建造概念住宅[67] - 自2021年年中起，公司在所有新社区标配MERV - 13等级空气过滤器[67] - 公司是首个加入EPA的WaterSense计划的全国性住宅建筑商，WaterSense标签产品比未贴标签产品至少节水20%[70] - 公司已建造超18000套WaterSense和Water Smart住宅，安装超900000个WaterSense标签装置，每年节水约16亿加仑[70] - 公司实施的新版WaterSense Labeled Homes Program要求住宅比典型新住宅节水至少30%[70] 公司荣誉 - 公司在2021年获得11个ENERGY STAR Partner of the Year – Sustained Excellence Award、25个ENERGY STAR Certified Homes Market Leader Awards、7个WaterSense Sustained Excellence Award[71] 公司治理 - 公司董事会92%的董事为独立董事，42%为女性或少数族裔[78] - 2021年公司年度会议上，批准高管薪酬的提案获得85%的支持[80] 长期固定利率债务情况 - 截至2021年11月30日，公司长期固定利率债务总额为1690000000美元，公允价值为1796500000美元[301] - 2022 - 2026年及以后，公司长期固定利率债务的加权平均有效利率分别为7.7%、7.5%、5.3%，总体为6.2%[301] - 2022年固定利率长期债务为800,000美元[302] - 2023年固定利率长期债务为350,000美元[302] - 2024 - 2025年固定利率长期债务为0美元[302] - 2025年之后固定利率长期债务为600,000美元[302] - 固定利率长期债务总计1,750,000美元[302] - 2020年11月30日固定利率长期债务公允价值为1,924,250美元[302] - 2022年加权平均有效利率为7.4%[302] - 2023年加权平均有效利率为7.5%[302] - 2025年之后加权平均有效利率为6.0%[302] - 固定利率长期债务加权平均有效利率总计为7.0%[302]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年营收增长超35%，每股收益增长超90%，净资产收益率提升超800个基点至20% [6] - 2021年第四季度总营收17亿美元，摊薄后每股收益1.91美元，同比增长超70% [7] - 2021年第四季度营业利润率接近12%，每单位营业利润增长28%至超5.6万美元 [8] - 2021年投入超25亿美元用于土地收购和开发，地块数量增至近8.7万个，较2020年末增长近30% [8] - 2021年通过股票回购和季度股息向股东返还超2.4亿美元现金，全年债务减少超6000万美元 [9] - 2021年第四季度净订单价值同比增长12%，积压订单价值增长超65% [10] - 2021年平均售价同比上涨约9% [14] - 2021年第四季度工作室收入和地块溢价合计每户约4.8万美元 [15] - 2021年第四季度购房者平均FICO信用评分达732，创历史新高 [15] - 2021年第四季度开工超3800套房屋，年末在建房屋超9100套，其中90%已售出 [16] - 2021年第四季度取消率为5% [16] - 2021年末积压订单超1.05万套房屋，价值50亿美元 [17] - 2022年预计营收约74亿美元，毛利率接近26%，净资产收益率将显著提高 [7] - 2022年第一季度预计住房营收在14.3 - 15.3亿美元之间 [24] - 2022年全年预计住房营收在72 - 76亿美元之间，同比增长超17亿美元或30% [24] - 2022年第一季度预计平均售价约47.2万美元，全年预计在48 - 49万美元之间 [25] - 2021年第四季度房屋建筑营业收入2.144亿美元，同比增长85% [25] - 2021年第四季度营业利润率12.8%，同比提高310个基点 [26] - 2022年第一季度预计房屋建筑营业利润率（不包括库存相关费用影响）约12%，全年预计在15.7% - 16.5%之间 [26] - 2021年第四季度住房毛利率22.3%，同比提高230个基点 [27] - 2022年第一季度预计住房毛利率在22.0% - 22.6%之间，全年预计在25.4% - 26.2%之间 [27][28] - 2021年第四季度销售、一般和行政费用率9.8%，同比改善50个基点 [28] - 2022年第一季度预计SG&A比率约10.4%，全年预计在9.4% - 9.9%之间 [28][29] - 2021年第四季度所得税费用4970万美元，有效税率约22% [29] - 2022年第一季度和全年预计有效税率约25%（不包括能源税收抵免的有利影响） [29] - 2021年第四季度净利润1.742亿美元，摊薄后每股收益1.91美元 [30] - 2021年全年住房营收增长37%至近57亿美元，营业利润率扩大400个基点至11.6%，摊薄后每股收益6.01美元，增长92% [30] - 2021年完成1.88亿美元股票回购， refinanced 3.9亿美元高级票据，每年节省利息1600万美元，年末杠杆率改善380个基点 [30] - 2021年末股东权益30.2亿美元，每股账面价值增长18%至34.23美元，全年净资产收益率提高至19.9%，同比扩大超800个基点 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度住房营收16.6亿美元，同比增长39%，各地区均显著增长，中部地区增长28%，东南部增长114% [24] - 2021年第四季度平均社区数量214个，同比下降9%，环比上升4%，年末社区数量217个，同比下降8%，环比上升3% [31] - 预计2022年第一季度末社区数量环比基本持平，为全年低点，全年社区数量预计增长20% - 25% [31] - 2021年第四季度为推动未来社区开放，在土地和土地开发上投资6.22亿美元，其中2.58亿美元（41%）用于土地收购 [32] - 2021年末总流动性约11亿美元，其中无担保循环信贷额度下可用额度7.91亿美元 [32] - 2021年末债务与资本比率降至35.8%，上年为39.6% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场条件保持健康，有利的人口结构、低贷款利率和有限的房屋供应持续推动需求 [19] - 2022年前六周净订单同比下降17%，预计第一季度末净订单同比下降个位数百分比 [18][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是专注于回报增长，优先进行社区数量增长的投资，同时平衡资本分配 [8] - 目标是针对细分市场的中位数家庭收入，使房屋价格具有可承受性 [13] - 实施价格上涨和管理地块释放，以平衡节奏、价格和生产，优化资产 [9] - 预计2022年社区数量将增长超20%，达到约265个，支持营收增长和未来发展 [11] - 公司认为其社区位置、产品价格点和定制化能力对购房者有吸引力 [19] - 行业竞争方面，大型建筑商更易获得贸易伙伴资源，预计将继续抢占市场份额 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年尽管面临供应链挑战和市政延误，公司仍取得显著业绩 [7] - 2022年公司有望继续实现以回报为导向的增长，积压订单价值和社区数量增长将支持营收和利润提升 [7][11] - 市场需求强劲，购房者信用状况良好，预计春季销售旺季表现出色 [19][67] - 公司对2022年关键财务指标的改善充满信心，预计净资产收益率将超过26% [33][34] 其他重要信息 - 公司被评为美国最负责任的公司之一，也是美国250家管理最有效的公司之一 [20][21] - 公司跟踪多个内部关键指标，未发现购房者承受能力出现问题的迹象 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年毛利率提高至约26%，改善原因中定价超过成本和内部举措的贡献分别是多少？ - 主要驱动因素包括现有社区定价超过成本增长、2021年新社区表现良好以及利息摊销减少等 [37] - 公司已完成转型，运营结构改善，各方面表现提升，反映在2022年的指引中 [39][41] 问题2: Omicron对劳动力可用性的影响，以及是否反映在第一季度交房指引中；2021年底某些产品供应是否有改善？ - Omicron有小范围爆发，但公司有应对措施，对供应链的影响尚不确定 [43] - 公司在应对供应链问题上更有经验，部分领域有改善，但仍存在挑战，如车库门供应 [44][45] 问题3: 当前成本和定价环境下，公司定价能力是否足以抵消成本压力？ - 目前价格上涨幅度超过成本增长，公司能够应对成本压力 [49] 问题4: 社区数量增长方面，各MSA市场的竞争情况如何，2021年的吸收速度能否在社区数量增加后维持？ - 市场供应受限，公司内部目标是每年社区数量增长至少10%，今年将表现更好 [51] - 若市场保持现状，吸收速度有望维持；若市场放缓，速度可能下降，但目前公司对2023年的定位和市场表现满意 [52] 问题5: 利率上升环境下，住房需求能否保持强劲？ - 公司认为当前需求主要是刚需，即使利率上升，需求仍将保持强劲 [56] - 公司分析显示，利率上升1个百分点对积压订单影响不大，购房者有能力应对 [57] 问题6: 市场份额方面，小建筑商能否像公司一样加速生产？ - 大型建筑商更易获得贸易伙伴资源，预计将继续抢占市场份额，小建筑商面临更多困难 [59] 问题7: 2022年公司是否有多余资金用于更有利于股东的事项，如更有计划的股票回购？ - 公司采取平衡的资本分配方式，优先考虑盈利能力、质量增长和市场份额获取 [62] - 公司将根据全年发展情况和利润预测，决定如何使用现金，过去曾有机会主义的股票回购行为 [63][65] 问题8: 如何看待近期订单下降，是否意味着潜在需求减弱？ - 年初是行业销售淡季，目前未看到需求和购房者兴趣减弱的迹象，市场依然强劲，预计春季销售旺季表现良好 [67] 问题9: 减少设计中心SKU和结构选项的进展如何，对2022年的贡献如何考虑？ - 这是一个持续的过程，目的是在满足客户个性化需求的同时，提高供应链效率和缩短建造时间 [70][71] - 即使供应链问题解决，简化操作仍有助于提高运营效率 [73] 问题10: 请分析2022年第二、三季度毛利率的影响因素，以及利息摊销减少对毛利率的影响（以基点计）？ - 预计全年利息摊销改善带来的毛利率提升约50个基点，第二季度毛利率将有明显提升 [76] - 第二、三季度交付的房屋在销售和开工时木材价格较低，第四季度木材价格波动可能带来风险 [77] 问题11: 2021年第四季度有多少社区仍在限制销售以匹配生产能力，这对销售速度可持续性的信心有何影响？ - 公司根据不同社区情况管理地块释放，平均限制在不超过六个月的库存水平 [79] - 目前市场状况下，这种销售速度是可持续的，有助于实现规模效益和提高回报 [79] 问题12: 请说明全年毛利率的增长节奏，以及全年指引中嵌入的净通胀率是多少？ - 预计全年毛利率逐步提高，年末可能达到27% - 28%，但目前仍需观察春季销售情况 [82] - 积压订单中已锁定成本，不考虑进一步的成本通胀，不确定性主要在下半年，特别是第四季度新社区的定价和成本情况 [84][85] 问题13: 公司如何在春季和全年进行定价决策，同时关注购房者承受能力和利率变化？ - 公司每周评估每个社区的情况，根据库存和后续供应确定最佳运营节奏和利润率 [87] - 目前购房者信用良好，有能力应对利率变化，公司将根据实时反馈调整价格和销售节奏，预计春季销售旺季需求强劲 [87]