财务表现 - KB Home (KBH)在最新季度每股收益为1.85美元，超过了Zacks Consensus Estimate的1.69美元[1] - KB Home在过去四个季度中四次超过了市场预期的每股收益[3] - KB Home的营收为16.7亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate的4.11%[4] 股价走势 - KB Home股价自年初以来上涨约0.1%[6] 投资建议 - KB Home的盈利前景对股价走势有重要影响，投资者可以关注公司的盈利展望[7] 估值和行业排名 - KB Home的估值修订趋势为混合，目前为Zacks Rank 3 (Hold)[9] - 建筑产品-房屋建筑行业目前在Zacks行业排名中处于前10%[10]

文章核心观点 - 因上月抵押贷款利率下降使购房更具吸引力，KB Home本财年第一季度前几周订单“显著”增加，虽第四季度业绩超预期，但预计未来房价将从第四季度水平下跌 [1] 订单情况 - 2024财年第一季度前五周净订单环比显著增加，消费者对近期抵押贷款利率下降反应积极 [1] 第四季度财报情况 - 盘后股价下跌2.4% [2] - 净利润1.503亿美元，合每股1.85美元，低于去年同期的2.164亿美元（每股2.47美元） [2] - 营收16.7亿美元，低于上年同期的19.4亿美元 [2] - 交付房屋数量较去年减少10%，至3407套，房屋均价从51.04万美元降至48.73万美元 [2] 未来预期情况 - 预计2024年市场条件改善且社区数量增长，有能力满足买家需求 [1] - 预计截至11月底的下一财年房屋平均售价在48万至49万美元之间，房屋营收在64亿至68亿美元之间，分析师预期约66.6亿美元 [2]

文章核心观点 - 公司2023财年第四季度及全年业绩稳健，关键财务指标表现出色，现金流充裕并持续向股东返还资本；2024年第一季度前五周净订单环比显著增加，随着市场条件改善和社区数量预计增长，公司有能力满足买家需求，目标是实现盈利业务增长并合理分配现金流 [1] 第四季度业绩（与去年同期对比） - 营收16.7亿美元，去年同期为19.4亿美元 [2] - 交付房屋数量减少10%至3407套 [2] - 平均售价487300美元，去年同期为510400美元 [2] - 房屋建筑营业收入1.809亿美元，去年同期为2.782亿美元；营业利润率10.9%，去年同期为14.4% [2] - 房屋毛利润率20.7%，下降170个基点 [2] - 销售、一般和行政费用占房屋营收的比例升至9.9%，提高190个基点 [2] - 金融服务税前收入从670万美元升至1220万美元 [2] - 净利润1.503亿美元，摊薄后每股收益1.85美元，去年同期分别为2.164亿美元和2.47美元 [2] - 有效税率24.7%，去年同期为24.0% [2] 全年业绩（与去年同期对比） - 营收64.1亿美元，去年同期为69.0亿美元 [3] - 交付房屋数量下降4%至13236套 [3] - 平均售价481300美元，去年同期为500800美元 [3] - 净利润5.902亿美元，去年同期为8.167亿美元 [3] - 摊薄后每股收益7.03美元，去年同期为9.09美元 [3] 积压订单和净订单情况（与去年同期对比） - 第四季度净订单增长176%至1909套，净订单价值增长157%至9.326亿美元 [4] - 每月每个社区净订单从1.0套增至2.7套 [4] - 季度总订单增长23%至2667套，取消率从68%降至28% [4] - 期末积压房屋数量为5510套，价值26.7亿美元，去年同期分别为7662套和36.9亿美元 [5] - 平均社区数量基本持平于236个，期末社区数量略降至242个，环比增长5% [5] 资产负债表情况（与2022年11月30日对比） - 现金及现金等价物增至7.271亿美元，主要源于经营活动产生的现金 [6] - 总流动性为18.1亿美元，无现金借款 [6] - 存货总额51.3亿美元，下降7% [6] - 土地及土地开发总投资18.0亿美元，下降25%；第四季度投资4.833亿美元，增长9% [6] - 拥有或签约地块总数从68795块降至55976块 [6] - 应付票据减少1.486亿美元至16.9亿美元，债务与资本比率改善270个基点至30.7% [6] - 股东权益增至38.1亿美元 [6] - 2023年第四季度回购约360万股普通股，全年回购约920万股，成本4.114亿美元 [6] - 基于7590万股流通股，每股账面价值同比增长15%至50.22美元 [6] - 净资产收益率为15.7%，去年同期为24.6% [6] 2024年全年指引 - 房屋营收在64.0亿至68.0亿美元之间 [7] - 平均售价在48.0万至49.0万美元之间 [7] - 房屋建筑营业收入占营收比例约为11.0% [7] - 房屋毛利润率约为21.0% [7] - 销售、一般和行政费用占房屋营收比例约为10.0% [7] - 有效税率约为24.0% [7] - 期末社区数量约为270个，增长12% [7] 公司介绍 - 美国最大且最知名的住宅建筑商之一，业务覆盖47个市场，65年历史中建造超68万套优质房屋 [9] - 专注与客户建立紧密关系，为每位客户量身定制房屋 [9] - 能源高效住宅建筑领域的领导者，是首个广泛承诺建造ENERGY STAR认证房屋的全国性建筑商 [9] - 基于第三方购房满意度调查，是排名第一的全国性住宅建筑商 [9] 非GAAP财务指标 - 调整后房屋毛利润率是公司计算的非GAAP财务指标，用于评估公司业绩，可与竞争对手进行比较，也有助于管理层制定战略决策 [17][20][21] - 2023年第四季度调整后房屋毛利润率为20.8%，全年为21.4%；去年同期分别为23.9%和24.8% [19]

文章核心观点 - KB Home将于1月10日盘后公布2023财年第四季度财报，其盈利和营收在过去表现有优有劣，此次财报受多种因素影响，模型未明确显示会盈利超预期，同时给出了同行业其他可能盈利超预期的公司 [1][6] 财报时间 - KB Home定于1月10日盘后公布2023财年第四季度（截至11月30日）财报 [1] 过往表现 - 上一季度公司盈利和营收分别超Zacks共识预期30.4%和8.9%，但同比有所下降 [1] - 过去31个季度中，公司盈利在28个季度超分析师预期 [1] 预期变化趋势 - 过去60天，Zacks对该季度每股收益的共识预期从1.69美元降至1.67美元，较去年同期下降32.4% [2] - 营收共识预期为16.1亿美元，较去年同期下降17.1% [2] 影响因素 营收 - 受高房贷利率影响，公司本财年第四季度住房营收预计同比下降 [3] - 因宏观经济环境挑战，需求较去年同期疲软，公司预计住房营收在15.5 - 16.5亿美元，平均售价降至48.6万美元，社区平均数量预计提升约9% [3] - 预计该季度住房营收同比下降17.5%至15.9亿美元，平均售价下降4.7%至48.63万美元，房屋交付量降至3280套 [3] 利润率 - 低营收、高材料和劳动力成本对利润有压力，但相关举措会有所抵消 [4] - 公司预计房屋建筑运营利润率为10.5%，低于去年同期的15.8% [4] - 假设无库存相关费用，本财年第四季度住房毛利率预计为20.5%，销售、一般及行政费用占住房营收比例预计升至10%，预计有效税率约为24% [4] 订单与积压订单 - 预计新订单从去年的692套增至2482套，因二手房供应有限，购房者转向建筑商 [5] - 预计积压订单为6210套，较去年同期的7662套明显下降 [5] 模型预测 - 公司此次盈利超预期的预测不明确，因其需正的盈利ESP和Zacks排名1、2、3，而公司盈利ESP为0.00%，Zacks排名为3 [6][7] 同行业可能盈利超预期公司 - Dream Finders Homes盈利ESP为+7.46%，Zacks排名为1，预计本季度盈利下降14.1%，过去四个季度三次超预期，平均惊喜率为131.6% [8] - D.R. Horton盈利ESP为+2.11%，Zacks排名为3，预计本季度盈利增长4.7%，过去四个季度均超预期，平均惊喜率为28.9% [8] - NVR盈利ESP为+0.79%，Zacks排名为3，预计本季度盈利下降11.1%，过去四个季度均超预期，平均惊喜率为14.6% [9]

财务表现 - 2023年第三季度，公司的净收入和每股摊薄收益分别较去年同期下降了41%和37%[1] - 2023年第三季度，公司的房屋销售收入下降了14%，主要由于交付的房屋数量减少了7%、平均销售价格下降了8%[2] - 2023年第三季度，公司的房屋销售毛利润率为21.5%，较去年同期下降了520个基点，主要受到价格下降、建筑成本上升等因素影响[3] - 2023年8月31日三个月和九个月的土地销售利润分别为110万美元和260万美元[117] - 2023年8月31日三个月和九个月的销售、总务和行政费用分别为160.1万美元和468.5万美元，占房屋收入的比例分别为10.2%和9.9%[118] - 2023年8月31日三个月的销售、总务和行政费用较去年同期下降2%，但占房屋收入的比例增加130个基点[119] - 2023年8月31日九个月的销售、总务和行政费用略有下降，但占房屋收入的比例增加30个基点[120] - 2023年8月31日三个月和九个月的利息收入分别为550万美元和770万美元，主要受短期投资的影响[121] - 2023年8月31日三个月和九个月的利息支出全部资本化，因此这些期间没有利息费用[122] - 2023年8月31日九个月的未合并合资企业亏损为120万美元，较去年同期增加[123] - 2022年8月31日三个月和九个月的债务提前清偿损失为360万美元[124] - 2023年8月31日三个月的净订单增长52%，净订单价值增长54%，平均销售价格为48.83万美元[127] - 2023年8月31日三个月的取消率较去年同期有所改善，环比略有提高[128] - 西海岸部门2023年8月31日三个月和九个月的营收分别为506,802千美元和1,611,171千美元，同比下降39%和28%[136] - 西南部门2023年8月31日三个月和九个月的营收分别为306,284千美元和881,699千美元，同比下降5%和增长7%[139] - 中部部门2023年8月31日三个月和九个月的营收分别为506,640千美元和1,441,805千美元，同比增长14%和17%[141] - 2023年8月31日三个月的金融服务税前收入同比增长114%，达到4.1百万美元，主要受益于未合并合资企业的股权收入增加和保险及产权服务业务的改善[148] - 2023年8月31日三个月的税前收入为44600千美元，有效税率为22.9%，主要因为联邦税收抵免减少和股权激励相关的超额税收益增加[151] - 2023年8月31日三个月的调整后住宅毛利率为21.5%，与住宅收入相比[157] 资金状况 - 截至2023年8月31日，公司总流动性为17亿美元，包括现金及现金等价物和10.8亿美元的信贷额度[161] - 2023年8月31日，公司现金及现金等价物为612.1百万美元，信贷额度为10.9亿美元，信贷额度可用额度为10.83亿美元[169] - 公司财务杠杆率在2023年8月31日为30.6%，较2022年11月30日的33.4%有所下降[170] - 公司维持的LOC Facility额度为7,500万美元，2023年8月31日和2022年11月30日分别有1,300万美元和3,640万美元的信用证未结[171] - 公司2023年8月31日和2022年11月30日分别有13.2亿美元和12.7亿美元的履约保证金[172] - 公司有一项10.9亿美元的无担保循环信贷额度，2023年8月31日有6.6百万美元的信用证未结[173] - 公司财务要求包括维持超过27.2亿美元的综合有形净值、保持小于0.6的负债比率以及维持大于1.5的利息覆盖比率[175] - 公司2023年8月31日的实际综合有形净值为3.79亿美元，负债比率为0.311，利息覆盖比率为9.905[179] - 公司在2023年8月31日符合所有财务要求，包括信贷额度、贷款、履约保证金和其他贷款[181] 业务展望 - 公司在2023年第三季度将每股现金股利提高至0.20美元，总现金股利为0.50美元[190] - 公司在2023年第三季度实现净订单为3,097个，同比增长52%[197] - 公司预计2023年第四季度房屋收入将在15.5亿至16.5亿美元之间，较去年同期的19.3亿美元有所下降[202] - 公司预计2023年第四季度房屋毛利率将约为20.5%，较去年同期的23.9%有所下降[204] - 公司计划继续保持资本分配的平衡，灵活进行股票回购，根据经营现金流、流动性前景、土地投资机会和市场股价等因素进行决策[201] - 公司预计2023年全年房屋收入将约为63.1亿美元，较2022年的68.8亿美元下降8%[206] - 公司预计2023年全年房屋毛利率将约为21.3%，较2022年的24.8%有所下降[206] - 公司预计2023年全年社区数量平均将比去年增长约9%，年末社区数量约为230个[207] - 公司预计2024年全年房屋收入将在65亿至70亿美元之间[208] 风险与策略 - 未来展望包括市场风险方面的变化[214] - 公司在加利福尼亚市场的运营和投资集中[212] - 公司对新产品、地理位置和市场定位的策略和计划

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为16亿美元,稀释每股收益为1.80美元 [6] - 第三季度交付3375套房屋,主要得益于建造时间的持续减少和取消订单的减少 [6] - 第三季度毛利率为21.5%,同比下降520个基点,但比指引中点高出80个基点 [26] - 第三季度运营利润率为11.3%,比指引上限高出100多个基点 [25] - 第三季度调整后毛利率为21.5%,同比下降550个基点 [26] - 第三季度每股账面价值为48.29美元,同比增长18% [6] - 第三季度平均售价为466000美元,同比下降8% [23] - 第三季度运营现金流强劲,回购了150万股普通股 [22] - 第三季度末现金余额超过6亿美元,总流动性为17亿美元 [29] - 第三季度末杠杆率为30.6%,处于历史低位 [30] - 第三季度末每股股息增加到0.20美元,比上一季度增长33% [30] - 第三季度末已售但未交付的积压订单为7000套,价值约34亿美元 [10] - 第三季度末拥有或控制的房屋数量为57100套,其中约42700套为自有 [17] - 第三季度末社区数量为230个,同比增长9% [29] - 第三季度末土地、土地开发和费用投资为5.55亿美元,其中36%用于新土地收购 [29] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10] - 第三季度末在建房屋数量接近7800套,其中约73%已售出 [10

销售和费用 - 2023年5月31日结束的三个月中，公司的销售、一般和管理费用与去年同期基本持平[112] - 2023年5月31日结束的六个月中，销售、一般和管理费用略有下降，占房屋收入的比例提高了20个基点[113] 利息收入 - 2023年5月31日结束的三个月中，利息收入为170万美元，与去年同期相比略有下降[114] - 利息收入的增减主要归因于短期投资的利息收入平均余额的变化和利率波动[115] - 我们主要通过借款来支付土地收购、土地开发、住宅建设和其他运营和资本需求的利息[116] 订单情况 - 2023年第二季度净订单较去年同期增长1%，主要受到总订单增加和取消订单增加的影响[120] - 2023年第二季度净订单的平均销售价格为48.26万美元，较去年同期下降11%[121] - 2023年第二季度取消订单率较去年同期有所增加，反映了抵押利率上升和经济不确定性持续存在[122] 营收情况 - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，住房毛利率的年度降幅主要反映了价格下降和其他购房者让步，相对较高的建筑成本，交付的房屋产品和地理组合变化，以及较低的住房收入带来的运营杠杆减少，部分抵消了先前资本化利息的相对摊销减少。[132] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，西南部门的营收增长主要反映了交付的房屋数量和平均销售价格的增加。[133] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，中部门的营收增长主要反映了交付的房屋数量和平均销售价格的增加。[135] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，东南部门的营收增长主要反映了交付的房屋数量和平均销售价格的增加。[137] - 2023年5月31日结束的三个月和六个月期间，金融服务部门的营收增长主要归因于标题服务收入和保险佣金的增加。[141] 所得税和财务状况 - 2023年5月31日，所得税费用为50,500,000美元，较去年同期减少21%，主要是由于联邦税收抵免增加62百万美元，主要来自建造节能住宅，以及与股权激励相关的超额税收优惠增加11百万美元[145] - 调整后的住宅毛利率为21.4%，较去年同期持平，主要是由于房屋收入增加，但房屋建设和土地成本也有所增加[150] - 我们的现金及现金等价物于2023年5月31日为557,037,000美元，总流动性为1.64亿美元，包括信贷额度和信贷设施下的可用资金[163] - 我们的负债资本比率为30.9%，较去年同期下降2.5个百分点，表明我们的财务杠杆率有所改喜[164] - 我们维持LOC设施以在业务运营中发行信用证，截至2023年5月31日，我们的LOC设施下的信用证余额为14.5百万美元[165]

财务数据和关键指标变化 - 总收入为18亿美元,超出了3月份提供的指引 [9] - 毛利率为21.1%,较上年同期下降4.2个百分点 [50] - 营业利润率为11.7%,较上年同期下降3.8个百分点 [48] - 每股收益为1.94美元 [53] - 每股净资产增长24%至46.72美元 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交付3,666套房,较指引高出700套 [10] - 新订单3,936套,大幅超出指引 [13] - 每个社区月均销售5.2套,与历史二季度平均水平一致 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州市场供应严重短缺,存在超过100万套的供给缺口 [18][19] - 加州75%的房源建于2000年之前,存在较大的更新需求 [19] - 内陆地区受益于远程办公趋势和价格亲民,沿海地区价格相对更加亲民 [20] - 西雅图和博伊西市场为公司西部业务提供了进一步的多元化和增长 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续优化每个资产,保持4-5套/月的月均销售目标 [14][23] - 公司将增加一些现货房源以满足市场需求,但仍以现定制模式为主 [23][92][93] - 公司将继续扩大在加州等核心市场的业务规模,利用自身的规模优势 [20][21] - 公司将保持资本配置的平衡,在业务投入和回报股东之间保持平衡 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 长期来看,住房市场前景健康,市场特征包括现有房源库存较低、新房供给有限以及人口结构有利 [11][12] - 买家正在适应较高的抵押贷款利率,利率环境的相对稳定是积极因素 [12] - 公司二季度开始看到需求的连续改善,三季度需求可能受到现有房源库存上升或利率变动的影响 [16][17] - 公司有信心实现上调后的2023年全年收入和毛利率目标 [41][45][50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Lovallo 提问** 三季度毛利率和营业利润率指引区间较宽,且环比下降,主要影响因素是什么? [62][63] **Jeffrey Mezger 回答** 公司全年毛利率指引已上调20个基点,二季度业绩超预期主要是由于交付量增加带来的规模效应。三四季度毛利率有所下降,主要反映了去年下半年销售和成本环境的影响。但整体来看,公司预计第三季度为业绩低点,第四季度会有温和改善。 [63][64][65] 问题2 **Michael Dahl 提问** 公司如何看待未来的土地投资机会,在银行业动荡背景下,公司是否有望获得更好的土地收购条件? [75][76] **Jeffrey Mezger 回答** 大型地主在需求下滑期间保持了耐心,现在随着需求改善,公司正在与一些资金实力较弱的小型卖家重新接触,获得了更好的价格和条款。公司将继续保持平衡,在现有市场内深耕为主,同时也会关注一些收购机会。 [77][78] 问题3 **Alan Ratner 提问** 公司是否会增加现货房源的比例,这对公司的产品结构、定价和地域分布会有什么影响? [81][82] **Robert McGibney 回答** 公司仍将以现定制模式为主,但短期内会适当增加一些现货房源以满足市场需求。这些现货房源会根据市场反馈选择最受欢迎的户型、价格区间和配置。买家如果足够早下定金,仍可以进行个性化定制。 [83][84][89]

营收和利润 - 2023年第一季度，公司的营收为1,384,314,000美元，同比下降1%[99] - 2023年第一季度，公司的净利润为125,500,000美元，同比下降7%[99] 房屋销售情况 - 2023年第一季度，公司的房屋销售毛利率为21.5%，较去年同期下降90个基点[107] - 2023年第一季度，公司的净订单数量同比下降49%，净订单价值同比下降53%[115] - 2023年第一季度，公司的取消订单率较去年同期有所增加，达到36%[116] 土地成本和投资 - 2023年第一季度，公司的营建和土地成本为1,082,821,000美元，较去年同期基本持平[105] - 公司投资于土地和土地开发在2023年第一季度减少了48%，主要是由于对土地收购策略的调整[143] 地区表现 - 西海岸地区2023年第一季度的营收下降，主要由于交付房屋数量减少和平均售价降低所致[122] - 西南地区2023年第一季度的营收增长，主要由于交付房屋数量和平均售价的增加[124] - 中部地区2023年第一季度的营收增长，主要由于交付房屋的平均售价提高[126] 财务指标和资金情况 - 非GAAP财务指标包括调整后的住房毛利率，有助于投资者理解公司运营情况[134] - 公司2023年第一季度总流动性为12.4亿美元，包括现金及等价物和信贷额度[141] - 公司的财务杠杆率在2023年2月28日为32.6%，较11月30日略有下降[152]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总收入14亿美元，摊薄后每股收益1.45美元，收益与上年同期基本持平 [7] - 毛利率21.8%（不包括库存相关费用），SG&A费用率有所改善，抵消了交付量略低的影响 [7] - 账面价值每股44.80美元，同比增长27% [7] - 第一季度住房收入13.8亿美元，与去年同期基本持平，交付房屋数量下降3%，但平均售价上涨2% [29] - 第一季度整体房屋交付平均售价约49.5万美元，同比增长2% [31] - 第一季度房屋建筑营业收入1.565亿美元，去年同期为1.696亿美元，本季度包括530万美元的弃置费用，去年同期为20万美元 [32] - 第一季度房屋建筑营业利润率降至11.4%，去年同期为12.2%，不包括库存相关费用的营业利润率为11.7%，同比下降50个基点 [33] - 第一季度住房毛利率为21.5%，去年同期为22.4%，不包括库存相关费用，毛利率下降60个基点至21.8% [34] - 第一季度销售、一般和行政费用率为10.1%，较去年同期改善10个基点 [35] - 第一季度所得税费用3670万美元，有效税率约23%，去年同期约25% [35] - 第一季度净收入1.255亿美元，即每股摊薄收益1.45美元，去年同期为1.343亿美元，即每股摊薄收益1.47美元，过去两年的股票回购使第一季度每股收益增加约0.15美元或10% [35] - 第一季度平均社区数量为251个，较2022年同期增长18%，本季度末社区数量为256个，同比增长23% [36] - 第一季度土地收购和开发总支出下降48%至3.67亿美元，其中土地收购仅占5000万美元，同比下降86% [36] - 季度末总流动性约12.4亿美元，包括9.83亿美元以上的无担保循环信贷额度和2600万美元现金 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度净订单2142份，同比下降49%，预计降幅在50% - 60%之间 [10] - 第一季度总取消订单量环比有所缓和，随着积压订单的交付，取消率预计将进一步下降 [12] - 第一季度约37%的交付来自库存销售，季度末约有640套已完工但未售出的房屋，预计大部分将在第二季度销售和交付 [15] - 第一季度每套交付房屋产生近5.2万美元的地块溢价和工作室收入，与2022年季度平均水平一致，约占住房收入的11% [15] - 第一季度新开工1500套房屋，季度末约有7400套房屋在建，其中77%已售出 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2月二手房销售出现13个月来的首次环比增长，二手房库存水平为2.6个月的供应量，新房库存仍然有限 [10] - 第一季度后半段需求显著改善，1月和2月净订单环比均有增长 [10] - 第一季度毛订单3357份，同比下降29%，1月订单较12月增长64%，2月较1月增长58% [11] - 2月每个社区的毛吸纳率达到每月6.6份订单，高于该月的长期平均水平，本季度每个社区的月平均毛订单为4.5份 [12] - 2023年第二季度前两周半，净订单较去年同期强劲时期下降24% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持按订单建造模式，为买家提供多种选择，同时在每个社区提供快速交付的房屋 [14] - 继续平衡开工与销售，根据市场情况调整价格和提供优惠措施 [11][17] - 致力于降低直接成本，通过分析数据在新开工项目上实现成本节约 [21] - 提供较小的户型，简化和优化设计，以提供更经济实惠的产品 [22] - 对土地投资保持保守和选择性，等待市场稳定和价格明确 [24] - 继续进行股票回购，以提升股东价值 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场长期前景乐观，千禧一代和Z世代的人口结构对业务有利，同时库存水平较低 [9] - 近期订单趋势令人鼓舞，但利率和经济不确定性对短期需求构成较大风险 [13] - 有信心应对市场条件，预计全年收入约55亿美元，毛利率约21% [27] 其他重要信息 - 第一季度约80%的贷款由公司的抵押贷款合资企业KBHS Home Loans提供资金，客户信用状况良好 [23] - 公司在夏洛特和博伊西实现了首次交付，预计这两个市场将促进公司业务增长 [8][9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 按订单建造的利润率比库存销售高多少，历史情况如何，以及在指导中是如何假设的 - 按订单建造的利润率通常比库存销售高2 - 3个百分点，具体取决于城市和社区情况 [44] - 历史上，公司目标是开工房屋中80%已售出，20%未售出，但在建设周期中实际比例约为70 - 30%，本季度交付的库存房屋比例有所上升，但仍与历史水平相差不大 [43] - 全年的销售组合和利润率情况已包含在公司的指导中 [45] 问题2: 为什么下半年的交房指导看起来比较保守 - 公司仍存在较长的建造时间，第三季度的强劲销售和开工将更多地在2024年初带来收益 [49] - 公司正在保护积压订单，取消率预计将逐渐恢复到历史水平，目前的指导是合理的，若当前市场条件持续，将为2024年打下良好基础 [49] 问题3: 是什么让公司有信心认为下半年利润率相对平稳 - 公司可以根据积压订单预测利润率，积压订单将在未来三个季度交付，公司对其中的定价和成本有较好的把握 [52] - 净订单平均售价存在一定噪音，包括社区组合、计划差异以及积压订单调整等因素 [52] - 市场存在一定的定价压力，但部分成本节约将在明年初体现，公司对未来几个月的利润率有较好的预期 [53] 问题4: 区域银行危机对公司业务有何影响 - 目前尚未听到收紧贷款标准的消息，买家也未表示银行危机影响其购房信心 [55] - 若区域银行压力增大，可能会影响当地经济，但目前大银行仍正常开展业务，甚至有助于降低抵押贷款利率，对消费者有利 [55] 问题5: 公司最关注哪些指标来判断银行危机对业务的影响 - 消费者最关注的是抵押贷款利率，目前利率有所缓和 [58] - 到目前为止，贷款标准没有变化，春季销售情况良好，希望市场继续保持稳定 [58] 问题6: 公司对第二季度订单达到4 - 5份/社区的信心来自哪里 - 2月公司每个社区的订单达到4.5份，3月继续保持类似水平 [60][61] - 销售团队对市场情况有信心，除非出现意外情况，否则预计将继续保持当前的销售趋势 [62] 问题7: 交付房屋平均售价展望为48 - 49万美元，高于当前积压订单的平均售价，原因是什么 - 公司不同地区的平均售价差异较大，交付房屋的平均售价会受到地区组合的影响 [65] - 公司会按社区和部门安排交付计划，指导中的平均售价与积压订单的差异并不显著，积压订单可能未完全包含潜在收入 [66] 问题8: 公司对下半年直接成本（如木材）的预测，以及平均售价如何影响毛利率 - 大部分成本已经确定，全年大部分开工房屋将在本月底前开工，成本变动不大 [68] - 木材价格的变动对第四季度影响较小，对明年第一季度影响较大 [68] - 快速交付房屋的定价和成本与积压订单情况相似，公司对全年毛利率有较好的可见性 [69] 问题9: 土地市场情况如何，公司何时会重新参与土地市场 - 土地价格较为坚挺，土地所有者等待市场明朗后再做决策，公司尚未看到土地价格大幅下降 [73] - 公司拥有足够的土地储备至2024 - 2025年，目前不急于进行大规模土地投资，但鼓励团队寻找土地并进行前期工作，待时机合适再做决策 [74] 问题10: 公司使用抵押贷款利率买断的频率、买断后的利率以及成本情况如何 - 公司使用抵押贷款计划，包括锁定长期或短期贷款以及买断利率，但随着市场改善，使用频率逐渐降低 [76] - 典型的买断利率为5 - 7%或8%，随着利率下降，成本也在降低 [77] 问题11: 下半年激励措施的展望，以及如何实现毛利率的平稳 - 激励措施的假设已包含在成本中，公司在预测中考虑了一定的保守因素，有足够的缓冲来应对交付需求 [81] - 房屋开工后成本基本确定，目前大部分买家已锁定抵押贷款利率，公司对下半年的交付和毛利率有较高的信心 [82] - 去年以来部分成本下降，相关房屋将在今年第二、三、四季度交付，成本节约将逐渐体现 [83] 问题12: 随着建设时间正常化，公司能从营运资金中释放多少现金，以及时间安排 - 公司认为有数百亿美元的现金释放机会，但具体时间取决于供应链状况和能否实现目标建造时间 [88] 问题13: 开发较小阶段对成本结构和2024年利润率有何影响 - 影响较小，部分成本可以通过减少设备搬运等方式抵消，开发分包商也愿意配合公司进行小阶段开发 [90] 问题14: 第一季度毛利率超预期的驱动因素是什么，以及第二季度毛利率预期的驱动因素 - 第一季度毛利率超预期的原因包括运营杠杆保持稳定、激励措施需求低于预期、混合因素以及投机房屋交付情况好于预期 [93][94] - 第二季度毛利率预计在20 - 21%，主要受当前定价环境和成本背景的影响 [92] 问题15: 从季节性角度看，公司的订单节奏是否会回归正常 - 公司预计订单节奏将逐渐回归正常，第三季度通常较第二季度下降约10%，第四季度下降5 - 10%，全年平均每个社区订单在4 - 5份 [96] 问题16: 消费者偏好是否发生变化 - 目前尚未观察到消费者偏好的明显变化，买家仍倾向于在距离雇主30 - 45分钟车程的地方购房，并将部分卧室改造成家庭办公室 [99] 问题17: 公司在取消订单时如何处理客户定金 - 平均而言，公司系统中约2%的定金在客户取消订单且贷款已批准的情况下会被保留 [101] 问题18: 中部和佛罗里达（东南部）市场订单尚未完全恢复的原因，以及未来预期 - 中部地区部分社区因积压订单较高，前期未进行价格调整，目前销售速度正在加快 [104] - 东南部地区在季度末的毛销售表现良好，随着积压订单的处理，预计该地区将很快恢复 [104] 问题19: 公司如何处理即将到期的3.5亿美元债务 - 公司去年已对该债务进行再融资，下一次债务到期是2026年的定期贷款，目前没有近期债务到期 [106]