财务数据关键指标变化 - 公司2020 - 2021年总净收入从33亿人民币增至43亿人民币，增长29.5%；2019 - 2020年从28亿人民币增至33亿人民币，增长16.2%[448] - 公司2020 - 2021年毛利润从11亿人民币增至13亿人民币，增长22.1%，毛利率分别为30.6%和32.4%；2019 - 2020年从9.35亿人民币增至11亿人民币，增长14.4%，毛利率分别为32.9%和32.4%[448] - 公司2020 - 2021年归属净亏损从400万人民币增至1.1亿人民币，净亏损率分别为0.1%和2.6%；2019 - 2020年从8800万人民币减至400万人民币，净亏损率分别为3.1%和0.1%[450] - 公司现金、现金等价物和短期投资从2019年12月31日的9.42亿人民币增至2020年12月31日的14亿人民币，再增至2021年12月31日的15亿人民币[451] - 公司总资产从2019年12月31日的15亿人民币增至2020年12月31日的21亿人民币，再增至2021年12月31日的27亿人民币[451] - 2019 - 2021年董事薪酬总额分别为23.358亿人民币、2.755亿人民币和2430万人民币[488] - 2019 - 2021年集团除董事外五名最高薪人士薪酬总额分别为2.248亿人民币、6.154亿人民币和3.06亿人民币[490] - 公司预计2022年支付给董事的薪酬总额约为3460万人民币[490] 公司管理层信息 - 公司创始人兼永久名誉董事长为左晖[456] - 彭永东42岁，是公司联合创始人、董事会主席、执行董事兼首席执行官[457] - 单一刚49岁，是公司联合创始人兼执行董事[457] - 徐涛48岁，是公司执行董事兼首席财务官[457] - 徐万刚56岁，是公司执行董事兼首席运营官[457] - 陶旭1999 - 2001年任北京搜狐互联网信息服务有限公司财务经理，2016年11月加入公司任执行董事兼首席财务官，48岁[469][479][481] - 徐万刚2015年12月加入公司，2021年4月起任首席运营官，56岁[469][479][481] - 李朝晖2018年12月起任公司董事，46岁，还在快手科技（2017年3月起）、知乎（2015年9月起）等多家上市公司任董事[470][471] - 陈小红2020年8月起任公司独立非执行董事，52岁，2014年3月起任H Capital创始及管理合伙人[474][475] - 朱寒松2021年8月起任公司独立非执行董事，52岁，2000年6月 - 2019年12月就职于高盛集团[475] - 武军2022年3月起任公司独立非执行董事，53岁，2018年2月起任北京镭场景科技有限公司董事长[475] - 彭永东2010年1月加入公司，任联合创始人、董事会主席、执行董事兼首席执行官，42岁[479] - 单一刚2007年12月加入公司，任联合创始人及执行董事，49岁[479] - 赵华夏自上市起任公司联合公司秘书，2020年10月起任公司投资者关系部高级总监[482] - 刘绮华自上市起任公司联合公司秘书，有超20年公司秘书领域经验，还在多家上市公司任公司秘书/联合公司秘书[484][485] 公司委员会组成 - 上市后审计委员会由三名成员组成，主席为陈晓红女士[491] - 上市后薪酬委员会由三名成员组成，主席为吴俊先生[492] - 上市后提名委员会由三名成员组成，主席为陈晓红女士[495] - 上市后公司治理委员会由三名独立非执行董事组成，主席为朱汉松先生[497] 公司合规与顾问 - 公司已任命Maxa Capital Limited为合规顾问，任期从上市日开始[504] 公司股权结构 - 公司董事会目前有七名男性和一名女性成员，年龄在42 - 56岁[506] - Z&Z Trust、Cantrust、Grain Bud、Propitious Global、Mrs. Zuo、Baihui Partnership分别持有885,301,280股A类普通股，持股比例均为24.4%[511] - Mr. Peng持有110,116,275股B类普通股，持股比例为69.7%；持有71,824,250股A类普通股，持股比例为26.3%[511] - Ever Orient International Limited持有110,116,275股B类普通股，持股比例为69.7%；持有71,824,250股A类普通股，持股比例为2.0%[511] - Mr. Shan持有47,777,775股B类普通股，持股比例为30.3%；持有53,868,189股A类普通股，持股比例为25.8%[511] - Tencent Affiliated Entities持有410,842,111股A类普通股，持股比例为11.3%[511] - SB Global Advisers Limited、SoftBank Vision Fund II - 2 L.P.等均持有219,080,949股A类普通股，持股比例均为6.0%[511] 公司关联交易 - 公司与Ziroom Group的在线营销服务交易2022 - 2024年拟设上限分别为1.58亿、2.37亿、3.555亿元人民币[521] - 公司与Tencent Computer的云服务和技术服务采购交易2022 - 2024年拟设上限分别为2.3亿、2.8亿、3.4亿元人民币[521] - Mrs. Zuo截至最近可行日期持有Ziroom约35.5%股权[519] - 2022年4月28日公司与Ziroom签订在线营销服务框架协议，初始期限从上市日至2024年12月31日[522] - 公司向自如集团提供线上营销服务，2019 - 2021年服务费分别约为1930万元、7230万元和1.049亿元[526] - 线上营销服务框架协议2022 - 2024年服务费建议年度上限分别为1.58亿元、2.37亿元和3.555亿元，自如集团未来三年线上营销服务需求预计年均增速不低于50%[527] - 2022年4月28日公司与腾讯计算机签订云服务和技术服务框架协议，初始期限从上市日至2024年12月31日[528][529] - 公司向腾讯支付云服务和技术服务费用，2019 - 2021年分别约为6660万元、1.266亿元和1.836亿元[533] - 云服务和技术服务框架协议2022 - 2024年服务费建议年度上限分别为2.3亿元、2.8亿元和3.4亿元[533] - 因中国对外资所有权的监管限制，公司部分业务通过合并附属实体开展，相关交易构成持续关连交易[535][536] - 公司已获港交所豁免非完全豁免持续关连交易的公告要求[538] - 公司获港交所豁免严格遵守合约安排下交易的公告、通函、独立股东批准、设置年度上限及限制期限至三年或以下的要求[539] - 合约安排的变更需获独立非执行董事和独立股东批准[540][542] - 合约安排到期、附属实体股东或董事变更等情况下可在不获股东批准下续约或复制[546] - 公司将持续披露合约安排详情，独立非执行董事每年审查，核数师每年进行审阅程序[547] - 公司已实施关联交易管理系统，审计委员会等负责评估框架协议条款及监控履行情况[550] - 独立非执行董事和核数师将对非完全豁免持续关联交易和非豁免持续关联交易进行年度审查并提供确认[550] - 董事认为非完全豁免持续关联交易和非豁免持续关联交易公平合理，符合公司及股东整体利益[551] - 联席保荐人认为相关持续关联交易公平合理，符合公司及股东整体利益[553] 公司股份激励计划 - 截至最后实际可行日期，公司根据2020年股份激励计划已授予43,407,213份以受限股份单位形式的奖励，代表43,407,213股A类普通股[559] - 上市后，根据2020年股份激励计划所有奖励可进一步发行的A类普通股最高总数为253,246,913股，低于上市时已发行A类普通股总数的10%[559] - 未经股东批准，任何12个月内，根据2020年股份激励计划授予每名参与者的期权归属时发行及将发行的新A类普通股最高数量不得超过已发行A类普通股的1%[563] - 2020年股份激励计划由董事会或薪酬委员会管理，有权指定参与者、确定奖励数量等[560] - 董事会和/或薪酬委员会有权根据2020年股份激励计划授予奖励，奖励以书面协议证明[562] - 2022年股份激励计划可发行的最高股份总数为125,692,439股[572] - 截至最近可行日期，公司已根据2022年股份激励计划授予125,692,439股受限股份，代表125,692,439股A类普通股[572] - 截至最近可行日期，2018年股份期权计划下已授予但尚未行使的A类普通股总数为65,377,353股，占上市后已发行及流通股份总数的约1.72% [585] - 截至最近可行日期，2020年股份激励计划下已授予但尚未行使的受限股份单位对应的A类普通股总数为43,382,478股，占上市后已发行及流通股份总数的约1.14% [585] - 假设2018年股份期权计划下的未行使期权全部行使，股东的股权和每股收益将被稀释约0.58% [586] - 假设2020年股份激励计划下的未行使受限股份单位全部行使，股东的股权和每股收益将被稀释约0.01% [587] - 上市后，公司可根据2020年股份激励计划授予总计253,246,913股A类普通股，假设全部授予、归属和行使，股东的股权和每股收益将被稀释约5.25% [588] - 2022年股份激励计划有效期为十年，除非提前终止[584] - 2018年股份期权计划授予董事Xiaohong Chen 10,965股A类普通股，授予董事Yu Chen 11,250股A类普通股，行使价格均为每股0.00002美元[590] - 2022年股份激励计划下的所有奖励除非另有规定，均不可转让[583] - 2018年股份期权计划授予员工的未行使期权总数为65,355,138份，占上市后已发行及流通股份的1.72%[592] - 2018年股份期权计划中，1 - 9,999份类别授予3,071人，涉及11,566,455份，占比0.30%[592] - 2018年股份期权计划中，10,000 - 99,999份类别授予1,719人，涉及38,035,470份，占比1.00%[592] - 2018年股份期权计划中，100,000份或以上类别授予71人，涉及15,753,213份，占比0.42%[592] - 2018年股份期权计划授予员工的65,355,138份未行使期权中，最多18,620,712份已/预计归属，并可在上市后六个月内行使[592] - 2020年股份激励计划授予员工的未行使受限股单位总数为43,382,478份，占上市后已发行及流通股份的1.14%[593] - 2020年股份激励计划授予的43,382,478份未行使受限股单位中，最多248,547份预计可在上市后六个月内行使[593] - 2018年股份期权计划和2020年股份激励计划的行使期从归属日开始至到期日结束[592][593] - 2018年股份期权计划和2020年股份激励计划的归属安排有三种方式[592][593] - 2018年股份期权计划和2020年股份激励计划均未向非员工顾问授予期权或受限股单位[592][593]

汇率变化 - 2005年7月至2008年，人民币兑美元升值超20%[916] 消费者物价指数 - 2019 - 2021年12月，中国消费者物价指数同比变化分别为4.5%、0.2%和1.5%[919] 股份代表关系 - 每份美国存托股份（ADS）代表3股A类普通股[921] 公司报销款 - 2020年，公司从存托机构获得1450万美元报销款[923] 首次公开募股募资情况 - 2020年首次公开募股，发行1.06亿份ADS及行使超额配售权发行1590万份ADS，净募资约23.59亿美元，已使用7.84亿美元[924][925][926] 2020年11月ADS发行募资情况 - 2020年11月ADS发行，发行3540万份ADS及行使超额配售权发行531万份ADS，净募资约23.23亿美元，未使用资金[927][928][929] 公司控制和程序有效性 - 截至2021年12月31日，公司披露控制和程序有效[930] 公司财务报告内部控制有效性 - 截至2021年12月31日，公司财务报告内部控制有效[933] 公司财务报告内部控制重大缺陷整改 - 截至2021年12月31日，公司已整改2019 - 2020年财务报告内部控制重大缺陷[934] 重大缺陷原因 - 重大缺陷为缺乏足够胜任的财务报告和会计人员[935] 针对重大缺陷实施的措施 - 公司针对2019和2020年合并财务报表审计发现的重大缺陷实施多项措施[936] - 公司聘请有美国公认会计原则和美国证券交易委员会报告要求工作经验的财务和会计人员[936] - 公司明确会计和财务报告人员的角色和职责以处理相关问题[936] - 公司加快和简化报告流程，完善合规流程，建立政策和程序手册[936] - 公司建立持续培训计划，为财务报告和会计人员提供培训[936] 财务报告内部控制审计 - 普华永道中天会计师事务所审计了公司截至2021年12月31日财务报告内部控制的有效性[937] 财务报告内部控制变化情况 - 本20 - F年度报告涵盖期间内，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[938]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净营收为人民币178亿元,同比下降21.6% [53] - 第四季度总GTV为人民币7324亿元,同比下降34.6% [53] - 第四季度毛利润为人民币29亿元,同比下降46.3% [53] - 第四季度毛利率为16.4%,同比下降7.5个百分点 [53] - 第四季度运营亏损为人民币11.84亿元,去年同期为盈利12.67亿元 [60] - 第四季度调整后运营亏损为人民币3.98亿元,去年同期为盈利22.31亿元 [61] - 第四季度调整后EBITDA为人民币4.84亿元,同比下降83.3% [61] - 第四季度净亏损为人民币9.33亿元,去年同期为盈利10.96亿元 [62] - 第四季度调整后净利润为人民币4200万元,同比下降97.9% [62] - 2021年全年净营收为人民币808亿元,同比增长14.6% [66] - 2021年全年总GTV为人民币38535亿元,同比增长10.1% [67] - 2021年全年毛利润为人民币158亿元,同比下降6.2% [68] - 2021年全年毛利率为19.6%,同比下降4.3个百分点 [68] - 2021年全年运营亏损为人民币14亿元,去年同期为盈利28亿元 [70] - 2021年全年调整后运营利润为人民币14亿元,同比下降76.3% [71] - 2021年全年净亏损为人民币5.25亿元,去年同期为盈利27.78亿元 [71] - 2021年全年调整后净利润为人民币22.94亿元,同比下降60% [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度现有房交易服务净营收为人民币6亿元,同比下降34.8% [54] - 第四季度现有房交易GTV为人民币3546亿元,同比下降39.4% [54] - 第四季度新房交易服务净营收为人民币113亿元,同比下降12.2% [55] - 第四季度新房交易GTV为人民币3568亿元,同比下降24% [55] - 第四季度新兴及其他服务净营收为人民币5亿元,同比下降16.7% [56] - 2021年全年现有房交易服务净营收为人民币31.9亿元,同比增长9.2% [67] - 2021年全年现有房交易GTV为人民币1843亿元,同比增长1.6% [67] - 2021年全年新房交易服务净营收为人民币465亿元,同比增长13.3% [67] - 2021年全年新房交易GTV为人民币1843亿元,同比增长13.3% [67] - 2021年全年新兴及其他服务净营收为人民币2.4亿元,同比下降14.3% [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度贝壳平台连接门店数量为51000家,同比增长8.7%,环比下降5.4% [18] - 第四季度贝壳平台活跃门店数量为45000家,同比增长4.4%,环比下降8.3% [18] - 第四季度贝壳平台经纪人数量为45.5万人,同比下降7.8%,环比下降11.8% [19] - 第四季度贝壳平台活跃经纪人数量为40.7万人,同比下降8.7%,环比下降13.1% [19] - 第四季度贝壳APP和小程序MAU为3740万,同比下降32% [21] - 2021年全年贝壳平台连接门店数量为51000家,同比增长8.7% [67] - 2021年全年贝壳平台经纪人数量为45.5万人,同比下降7.8% [67] - 2021年全年贝壳APP和小程序MAU为3740万,同比下降32% [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年底正式启动"一体两翼"战略升级,一体指现有和新房交易服务业务,两翼指家装家居服务和普惠住房服务 [12] - 家装家居服务业务2021-2022年为扎根年,2022年将加速扩张 [31] - 普惠住房服务业务包括租房经纪服务、轻托管租赁管理服务和集中式服务公寓,2021年完成250万笔租房交易,同比增长41% [43] - 2022年将深化探索多元化解决方案,新增10万套租赁房源 [45] - 行业经纪人数量同比减少30%-40%,贝壳平台经纪人数量降幅较小,主要得益于ACN机制和经纪人专业化 [18][19] - 新房市场GTV同比下降20%,贝壳平台新房交易GTV同比下降24%,主要由于公司主动缩减业务规模以控制风险 [25] - 现有房市场GTV同比下降43%,贝壳平台现有房交易GTV同比下降39%,部分重点城市交易量开始触底 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是充满挑战的一年,公司面临内外部多重变化和挑战 [7] - 市场波动有其逻辑和必然性,长期来看市场将回归均值,短期内将逐步复苏 [10] - 住房相关行业的数字化转型和服务质量提升是必然趋势 [10] - 公司对住房相关行业的长期信念不变,数字化推动行业转型,服务提供商不可或缺,服务质量建立客户信任 [10] - 公司将专注于提升客户体验,聚集更多有能力、有道德的经纪人、店长和品牌 [29] - 2022年核心业务目标之一是培养有能力、有道德、有尊严的服务提供者,提升其专业性 [30] - 2022年将更加注重提升住房交易业务的平台运营效率,提高组织灵活性以快速应对变化 [30] - 2022年将深化探索多元化解决方案,新增10万套租赁房源 [45] - 2022年将加速家装家居业务扩张,提升服务能力 [37] - 2022年将加强风险控制,优化执行,为市场复苏做好准备 [52] - 2022年市场GTV预计同比下降6%-14%,其中现有房市场下降低双位数,新房市场下降5%-10% [95] - 2022年第一季度市场GTV预计同比下降,第二季度开始逐步复苏 [102] 其他重要信息 - 2021年第三季度遭遇做空报告攻击,审计委员会迅速启动内部审查,结论是指控不实 [72] - 截至2021年12月31日,公司现金、现金等价物、受限现金及短期投资合计余额为人民币561亿元 [65] - 截至2021年12月31日,公司长期现金项目(主要为长期投资)余额为人民币149亿元 [65] - 2021年新房交易服务应收账款周转天数从103天降至97天 [76] - 2021年新房交易服务佣金收入为人民币465亿元,收款为人民币517亿元 [76] - 2021年第四季度新房交易服务应收账款为人民币115亿元,收款为人民币126亿元 [129] - 2021年第四季度计提坏账准备人民币6.2亿元,环比增加人民币2.5亿元 [130] 问答环节所有提问和回答 问题: 市场状况和2022年住房市场复苏趋势 - 自2021年第四季度以来,政府出台稳定市场和住房政策的信号,改善的信贷环境释放了被压抑的需求 [86] - 2022年1月首套房和二套房贷款利率分别下降0.16%和0.18%,贷款审批周期缩短至50天 [88] - 2021年第四季度现有房市场GTV同比下降43%,贝壳平台现有房交易GTV同比下降39% [89] - 2021年第四季度新房市场GTV同比下降20%,贝壳平台新房交易GTV同比下降24% [91] - 2022年市场GTV预计同比下降6%-14%,其中现有房市场下降低双位数,新房市场下降5%-10% [95] - 2022年第一季度市场GTV预计同比下降,第二季度开始逐步复苏 [102] - 2022年第二季度现有房和新房市场GTV预计同比下降幅度收窄 [102] - 2022年第三季度现有房和新房市场GTV预计同比转正 [103] - 2022年下半年现有房和新房市场GTV预计同比分别增长25%和15% [103] 问题: 2022年公司业务展望和战略 - 2022年现有房交易GTV预计将优于市场表现 [104] - 2022年新房交易GTV预计将与市场表现一致 [104] - 2022年平台门店和经纪人数量预计将在第一季度触底,随后逐步增长 [105] - 2022年将更加注重平台运营效率,严格控制成本,提升现有房和新房交易的贡献利润率 [106] - 2022年将加速家装家居业务扩张,提升服务能力 [107] - 2022年将深化探索多元化解决方案,新增10万套租赁房源 [107] - "一体两翼"战略的推出基于消费者态度和价值观的变化,以及企业对商业价值和社会价值并重的趋势 [109] - "一体两翼"战略的执行将聚焦于可扩展性、质量和效率 [115] - 现有房交易业务将通过提升服务质量进一步提高效率 [116] - 家装家居业务将通过提升服务质量实现更好的可扩展性 [118] - 普惠住房服务业务将整合社会资源,为年轻一代和蓝领工人提供定制化服务 [120] 问题: 门店数量下降原因和应收账款风险 - 2021年第四季度平台门店数量环比减少2900家,主要由于新增门店放缓和部分门店合并 [124] - 2022年第一季度平台门店数量预计将进一步下降,随后逐步恢复 [127] - 2021年新房交易服务应收账款周转天数从103天降至97天 [128] - 2021年新房交易服务佣金收入为人民币465亿元,收款为人民币517亿元 [128] - 2021年第四季度计提坏账准备人民币6.2亿元,环比增加人民币2.5亿元 [130] - 公司采取多项措施加强风险控制,包括动态风险控制模块、风险评级机制等 [134] - 公司认为新房交易业务不会面临重大风险,因为其高度独立于开发商 [135]

总交易总值（GTV）数据 - 2021年全年总交易总值（GTV）为3.8535万亿元人民币（6047亿美元），同比增长10.1%；四季度GTV为7324亿元人民币（1149亿美元），同比下降34.6%[1][2] - 四季度存量房交易服务GTV下降39.4%至3546亿元人民币（556亿美元）[16] - 四季度新房交易服务GTV下降24.0%至3568亿元人民币（560亿美元）[18] - 2021年净收入从2020年的705亿元人民币增长14.6%至808亿元人民币（127亿美元），主要因总GTV从2020年的34991亿元人民币增长10.1%至2021年的38535亿元人民币（6047亿美元）[44] 净收入数据 - 2021年全年净收入为808亿元人民币（127亿美元），同比增长14.6%；四季度净收入为178亿元人民币（28亿美元），同比下降21.5%[3] - 四季度存量房交易服务净收入为60亿元人民币（9000万美元），同比下降主要因GTV下降39.4%至3546亿元人民币（556亿美元）[16] - 四季度新房交易服务净收入为113亿元人民币（18亿美元），同比下降12.2%，主要因GTV下降24.0%至3568亿元人民币（560亿美元）[18] - 四季度新兴及其他服务净收入为5亿元人民币（1000万美元），同比下降21.4%，主要因金融服务净收入减少[19] - 2021年净收入从2020年的705亿元人民币增长14.6%至808亿元人民币（127亿美元），主要因总GTV从2020年的34991亿元人民币增长10.1%至2021年的38535亿元人民币（6047亿美元）[44] - 2022年第一季度，公司预计总收入在115亿至125亿元人民币（18亿至20亿美元）之间，较2021年同期下降约39.6%至44.4%[67] - 2020年和2021年全年公司净收入分别为70,480,978千元人民币和80,752,439千元人民币，分别折合12,671,820千美元[86] - 现有房屋交易服务净收入在2020年12月31日为9,159,677（单位：千），2021年第四季度为5,985,303（单位：千），2021年全年为31,947,953（单位：千）[106] 净亏损与调整后净收入数据 - 2021年全年净亏损为5.25亿元人民币（8200万美元），调整后净收入为22.94亿元人民币（3.6亿美元）；四季度净亏损为9.33亿元人民币（1.46亿美元），调整后净收入为4200万元人民币（700万美元）[3][6] - 2021年第四季度净亏损为9.33亿元人民币（1.46亿美元），而2020年同期净利润为10.96亿元人民币；调整后净利润为4200万元人民币（700万美元），而2020年同期为20.01亿元人民币[31] - 2021年净亏损为5.25亿元人民币（8200万美元），而2020年净利润为27.78亿元人民币；调整后净利润为22.94亿元人民币（3.6亿美元），而2020年为57.2亿元人民币[63] - 2020年12月31日净利润为109.56亿元人民币，2021年第四季度净亏损为9.33亿元人民币，2021年全年净亏损为5.25亿元人民币[87] - 2020年12月31日调整后净利润为20.01亿元人民币，2021年第四季度调整后净利润为4191.3万元人民币，2021年全年调整后净利润为22.94亿元人民币[94] - 调整后归属于KE Holdings Inc.的净利润分别为2,000,159、45,488、7,137、5,717,307、2,294,565、360,067（单位：千）[98] 门店与经纪人数量数据 - 截至2021年12月31日，门店数量为51038家，同比增长8.7%；活跃门店数量为45339家，同比增长4.4%[6] - 截至2021年12月31日，经纪人数量为454504人，同比下降7.8%；活跃经纪人数量为406794人，同比下降8.7%[6] 移动月活跃用户（MAU）数据 - 2021年移动月活跃用户（MAU）平均为3740万人，2020年同期为4820万人[7] 毛利润与毛利率数据 - 四季度毛利润为29亿元人民币（5000万美元），毛利率为16.4%；2020年同期毛利润为54亿元人民币，毛利率为23.9%[24] - 2021年毛利润从2020年的169亿元人民币下降6.2%至158亿元人民币（25亿美元），毛利率从2020年的23.9%降至2021年的19.6%[56] - 2020年和2021年全年公司毛利润分别为16,859,857千元人民币和15,819,415千元人民币，分别折合2,482,412千美元[86] 运营亏损与利润率数据 - 2021年第四季度运营亏损为11.84亿元人民币（1.86亿美元），而2020年同期运营收入为12.67亿元人民币，运营利润率从2020年同期的5.6%降至2021年第四季度的负6.7%[28] - 2021年第四季度调整后运营亏损为3.98亿元人民币（6200万美元），而2020年同期调整后运营收入为22.31亿元人民币，调整后运营利润率从2020年同期的9.8%降至2021年第四季度的负2.2%[30] - 2021年运营亏损为14亿元人民币（2亿美元），而2020年运营收入为28亿元人民币，运营利润率从2020年的4.0%降至2021年的负1.7%[61] - 2020年12月31日经营收入为12.67亿元人民币，2021年第四季度经营亏损为11.84亿元人民币，2021年全年经营亏损为13.55亿元人民币[92] - 2020年12月31日调整后经营收入为22.31亿元人民币，2021年第四季度调整后经营亏损为3.98亿元人民币，2021年全年调整后经营收入为14.00亿元人民币[93] - 2020年和2021年全年公司运营收入（亏损）分别为2,841,809千元人民币和 - 1,354,864千元人民币，分别折合 - 212,606千美元[86] 现金及相关资产数据 - 截至2021年12月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资的合并余额达561亿元人民币（88亿美元）[39] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物为409.69979亿元人民币，截至2021年12月31日为204.46104亿元人民币（32.0844亿美元）[81] - 截至2020年12月31日，公司短期投资为156.88321亿元人民币，截至2021年12月31日为294.02661亿元人民币（46.13919亿美元）[81] - 截至2020年12月31日，公司应收账款净额为131.83559亿元人民币，截至2021年12月31日为93.24952亿元人民币（14.63288亿美元）[81] - 截至2020年12月31日，公司总资产为1042.95536亿元人民币，截至2021年12月31日为1003.18865亿元人民币（157.4222亿美元）[81] 成本与费用数据 - 2021年总成本从2020年的536亿元人民币增长21.1%至649亿元人民币（102亿美元），主要因分给关联代理和其他销售渠道的佣金以及内部佣金和薪酬增加[50] - 2021年总运营费用从2020年的140亿元人民币增长22.5%至172亿元人民币（27亿美元）[57] - 2020年和2021年全年公司收入成本分别为53,621,121千元人民币和64,933,024千元人民币，分别折合10,189,408千美元[86] - 2020年和2021年全年公司运营费用分别为14,018,048千元人民币和17,174,279千元人民币，分别折合2,695,018千美元[86] 每股相关数据 - 2021年公司普通股股东摊薄后每股美国存托股票净亏损为人民币0.44元（0.07美元），2020年为摊薄后每股美国存托股票净收入人民币0.95元[66] - 2021年公司普通股股东调整后摊薄每股美国存托股票净收入为人民币1.92元（0.30美元），2020年为人民币3.69元[66] - 2020年12月31日基本每股收益为0.32元人民币，2021年第四季度基本每股亏损为0.26元人民币，2021年全年基本每股亏损为0.15元人民币[90] - 2020年12月31日基本每ADS收益为0.95元人民币，2021年第四季度基本每ADS亏损为0.78元人民币，2021年全年基本每ADS亏损为0.44元人民币[90] - 2020年加权平均基本普通股数量为22.26亿股，2021年第四季度为35.59亿股，2021年全年为35.49亿股[88] - 2020年加权平均基本ADS数量为7.42亿股，2021年第四季度为11.86亿股，2021年全年为11.83亿股[89] - 计算基本和摊薄每股ADS净收入（亏损）所用的加权平均ADS数量，基本情况在不同时期分别为1,146,959,362、1,186,492,228、1,186,492,228、742,088,286、1,183,040,543、1,183,040,543 [100] - 计算调整后每股ADS净收入所用的加权平均ADS数量，摊薄情况在不同时期分别为1,172,014,319、1,188,942,618、1,188,942,618、755,776,964、1,196,789,976、1,196,789,976 [101] 其他财务指标数据 - 人民币兑美元汇率为6.3726元人民币兑换1.00美元，为2021年12月30日美联储H.10统计报告中的中午买入价[71] - 公司使用调整后运营收入（亏损）等非公认会计准则财务指标评估运营结果和进行财务及运营决策[72] 公司概况数据 - 公司是领先的住房交易和服务线上线下一体化平台，拥有并运营链家这一中国领先的房地产经纪品牌[77] 负债与权益数据 - 截至2020年12月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为37,503,020千元人民币和33,263,372千元人民币，分别折合4,540,711千美元和5,219,749千美元[82] - 2020年和2021年公司股东总权益分别为66,792,516千元人民币和67,055,493千元人民币，分别折合10,522,471千美元和10,509,679千美元[84] - 2020年和2021年公司总负债和股东权益合计分别为104,295,536千元人民币和100,318,865千元人民币，折合15,742,220千美元[84] 投资与减值数据 - 2021年5月31日，公司以7亿元人民币现金投资深圳远景明创管理咨询有限公司29.16%股权，2021年第四季度确认1.68亿元人民币（2630万美元）减值损失[91] - 股份支付费用分别为584,394、319,835、50,189、2,252,589、1,538,287、241,390（单位：千）[96] - 商誉、无形资产和其他长期资产减值分别为236,050、349,639、54,866、236,050、746,705、117,174（单位：千）[97] - 投资减值分别为35,650、186,703、29,297、35,650、186,703、29,298（单位：千）[97] - 非GAAP调整的税收影响分别为(1,274)、(953)、(150)、(3,599)、1,264、198（单位：千）[97] 现金流量数据 - 经营活动提供的净现金在不同时期分别为1,104,484、1,279,185、200,731、9,361,949、3,595,122、564,153（单位：千）[104] - 投资活动使用的净现金在不同时期分别为(5,607,829)、(3,522,717)、(552,790)、(14,977,618)、(24,884,074)、(3,904,854)（单位：千）[104] 调整后EBITDA数据 - 2020年12月31日调整后EBITDA为28.97亿元人民币，2021年第四季度调整后EBITDA为4.84亿元人民币，2021年全年调整后EBITDA为

总交易价值（GTV） - 公司第三季度总交易价值（GTV）为人民币8307亿元（1289亿美元），同比下降20.9%[2] - 现有房屋交易GTV为人民币3782亿元（587亿美元），同比下降34.3%[2] - 新房交易GTV为人民币4101亿元（637亿美元），同比下降2.5%[2] 净收入与亏损 - 净收入为人民币181亿元（28亿美元），同比下降11.9%[2] - 净亏损为人民币1766亿元（274亿美元），调整后净亏损为人民币888亿元（138亿美元）[2] - 2021年第三季度调整后运营亏损为人民币1,435百万元（美元223百万元），而2020年同期为调整后运营收入人民币1,740百万元[26] - 2021年第三季度调整后运营利润率为-7.9%，而2020年同期为8.5%[26] - 2021年第三季度调整后EBITDA为负人民币550百万元（美元85百万元），而2020年同期为人民币2,248百万元[26] - 2021年第三季度净亏损为人民币1,766百万元（美元274百万元），而2020年同期为净收入人民币75百万元[27] - 2021年第三季度调整后净亏损为人民币888百万元（美元138百万元），而2020年同期为调整后净收入人民币1,858百万元[27] - 公司2021年第三季度总净收入为18,096,140 RMB（2,808,477 US$），同比下降11.9%[58] - 公司2021年第三季度净亏损为1,765,875 RMB（274,059 US$），去年同期净利润为75,341 RMB[58] - 公司2021年第三季度调整后净亏损为888,255万元人民币（137,854万美元），去年同期调整后净利润为1,858,212万元人民币[65] - 公司2021年第三季度归属于普通股股东的净亏损为1,764,920万元人民币（273,911万美元），去年同期净利润为74,697万元人民币[65] - 公司2021年第三季度调整后归属于普通股股东的净亏损为887,307万元人民币（137,707万美元），去年同期调整后净利润为1,857,478万元人民币[65] 门店与经纪人数量 - 截至2021年9月30日，门店数量为53946家，同比增长20.2%，活跃门店数量为49468家，同比增长20.2%[2] - 截至2021年9月30日，经纪人数量为515486人，同比增长7.9%，活跃经纪人数量为468014人，同比增长13.1%[6] 移动月活跃用户（MAU） - 移动月活跃用户（MAU）平均为4610万，同比下降3.8%[6] 收入构成 - 新房交易服务净收入同比增长2.5%至人民币113亿元（18亿美元），尽管GTV同比下降2.5%[15] - 新兴及其他服务净收入为人民币610亿元（9460万美元），同比下降2.4%，主要由于金融服务收入下降，但部分被装修服务收入增长29.4%所抵消[16] - 新房交易服务收入为11,348,472 RMB（1,761,255 US$），同比增长2.5%[58] - 现有房交易服务收入为6,138,020 RMB（952,606 US$），同比下降30.6%[58] - 公司三季度末2021年人民币收入中，现有房屋交易服务净收入为6,138,020元，同比下降30.6%[75] - 公司三季度末2021年人民币收入中，新房交易服务净收入为11,348,472元，同比增长2.5%[75] 财务状况 - 截至2021年9月30日，公司现金、现金等价物、限制性现金及短期投资总额为人民币527亿元（美元82亿元）[32] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物为40,969,979元人民币，截至2021年9月30日为21,780,230元人民币，折合3,380,239美元[51] - 截至2020年12月31日，公司总资产为104,295,536元人民币，截至2021年9月30日为102,141,074元人民币，折合15,852,048美元[51] - 截至2020年12月31日，公司总负债为37,503,020元人民币，截至2021年9月30日为33,985,421元人民币，折合5,274,456美元[53] - 截至2020年12月31日，公司股东权益为66,792,516元人民币，截至2021年9月30日为68,155,653元人民币，折合10,577,592美元[55] - 截至2020年12月31日，公司短期投资为15,688,321元人民币，截至2021年9月30日为23,344,042元人民币，折合3,622,939美元[51] - 截至2020年12月31日，公司应收账款净额为13,183,559元人民币，截至2021年9月30日为10,516,025元人民币，折合1,632,061美元[51] - 截至2020年12月31日，公司应付账款为6,594,846元人民币，截至2021年9月30日为5,309,823元人民币，折合824,072美元[53] - 截至2020年12月31日，公司员工薪酬及福利应付为11,231,800元人民币，截至2021年9月30日为10,048,545元人民币，折合1,559,510美元[53] - 截至2020年12月31日，公司客户存款应付为6,743,256元人民币，截至2021年9月30日为6,074,677元人民币，折合942,775美元[53] - 截至2020年12月31日，公司短期借款为0元人民币，截至2021年9月30日为260,000元人民币，折合40,351美元[53] 预计收入 - 公司预计2021年第四季度总净收入将在人民币145亿元（美元23亿元）至人民币155亿元（美元24亿元）之间，同比下降约31.6%至36.0%[33] 每股收益与亏损 - 公司2021年第三季度每股基本和稀释亏损为0.50 RMB（0.08 US$），去年同期每股基本和稀释收益为0.11 RMB[61] - 公司2021年第三季度基本和稀释每股ADS亏损为1.50元人民币（0.23美元），去年同期为-0.33元人民币[70] - 公司2021年第三季度调整后基本和稀释每股ADS亏损为-0.75元人民币（-0.12美元），去年同期为1.42元人民币[70] 现金流量 - 公司2021年第三季度经营活动产生的现金流量净额为-1,158,435万元人民币（-179,786万美元），去年同期为3,213,000万元人民币[72] - 公司2021年第三季度投资活动使用的现金流量净额为-10,964,521万元人民币（-1,701,667万美元），去年同期为-6,945,255万元人民币[72] 其他财务数据 - 公司2021年第三季度毛利润为2,754,631 RMB（427,512 US$），同比下降37.2%[58] - 公司2021年前三季度总净收入为62,966,718 RMB（9,772,282 US$），同比增长31.7%[58] - 公司2021年前三季度毛利润为12,904,153 RMB（2,002,694 US$），同比增长12.8%[58] - 公司2021年前三季度净利润为408,498 RMB（63,398 US$），同比下降75.7%[58] - 公司2021年前三季度每股基本和稀释收益为0.11 RMB（0.02 US$），去年同期每股基本和稀释亏损为0.04 RMB[61] - 公司2021年第三季度运营亏损为2,299,824万元人民币（356,927万美元），去年同期为81,016万元人民币[65] - 公司2021年第三季度调整后EBITDA为-549,809万元人民币（-85,328万美元），去年同期为2,247,586万元人民币[65] 收入贡献 - 公司三季度末2021年人民币收入为25,962,650元，同比增长21.3%[75] - 公司三季度末2021年美元收入为4,029,340美元，同比增长18.2%[75] - 现有房屋交易服务贡献为9,804,665元，同比增长14.5%[75] - 新房交易服务贡献为6,738,309元，同比增长23.7%[75] - 新兴及其他服务贡献为1,484,275元，同比增长29.2%[75] - 公司三季度末2021年美元收入中，现有房屋交易服务贡献为1,521,660美元[75] - 公司三季度末2021年美元收入中，新房交易服务贡献为1,045,770美元[75] - 公司三季度末2021年美元收入中，新兴及其他服务贡献为230,356美元[75]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为181亿人民币，去年同期为285亿人民币，同比下降主要归因于总GTV下降28.9%至8307亿人民币 [30] - 现有房屋交易服务净收入为61亿人民币，去年同期为88亿人民币，主要由于现有房屋交易GTV下降34.3%至3782亿人民币 [30] - 新兴及其他服务净收入为6.1亿人民币，去年同期为6.25亿人民币，主要因现有房屋交易服务金融服务净收入减少，部分被装修服务净收入增长29.4%抵消 [31] - 收入成本为153亿人民币，去年同期为162亿人民币；毛利润为28亿人民币，去年同期为44亿人民币；毛利率为15.2%，去年同期为21.3% [31] - 运营费用为51亿人民币，去年同期为45亿人民币；一般及行政费用为24.12亿人民币，去年同期为26.49亿人民币；销售及营销费用为12.02亿人民币，去年同期为10.26亿人民币；研发费用为10.43亿人民币，去年同期为7.89亿人民币 [32] - 第三季度确认商誉减值3.97亿人民币，去年同期为零；运营亏损为23亿人民币，去年同期亏损8100万人民币；运营利润率为负12.7%，去年同期为负0.4% [33] - 剔除非GAAP项目，调整后运营亏损为14.35亿人民币，去年同期调整后运营收入为17.4亿人民币；调整后运营利润率为负7.9%，去年同期为8.5%；调整后EBITDA为负5.5亿人民币，去年同期为22.48亿人民币 [34] - 净亏损为17.66亿人民币，去年同期净收入为7500万人民币；剔除非GAAP项目，调整后净亏损为8.88亿人民币，去年同期调整后净收入为18.58亿人民币；归属于贝壳普通股东的净亏损为17.65亿人民币，去年同期为2.71亿人民币 [34] - 调整后归属于贝壳的净亏损为8.87亿人民币，去年同期调整后归属于贝壳的净收入为18.57亿人民币；摊薄后每股ADS净亏损为1.5人民币，去年同期为0.33人民币；调整后摊薄后每股ADS净亏损为0.75人民币，去年同期调整后摊薄后每股ADS净收入为1.38人民币 [35] - 截至2021年9月30日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资余额合计527亿人民币或82亿美元；长期现金项目余额包括长期投资为159亿人民币或25亿美元 [35][36] - 预计第四季度净收入在145亿至155亿人民币之间，较2020年同期下降约31.6%至36% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 现有房屋交易服务 - 全国现有房屋销售GTV同比下降41.6%，公司现有房屋交易GTV为8307亿人民币，同比下降34.3%，其中现有房屋销售GTV同比下降36.8% [7][11][12] - 第三季度通过专业代理协同完成的代理消费占总交易的29.6%，高于第二季度的14.4% [12] 新房交易 - 全国新房销售GTV同比下降14.1%，公司新房交易GTV为410亿人民币，同比下降25亿人民币，表现优于整体市场 [14] - 从6月到9月，平台上待售新房项目数量增长13% [15] 新兴服务 - 第三季度，自营的被窝家装完成1127套房屋装修，环比增长35%；圣都家装签约销售额同比增长超35% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，一线城市和多数二线城市现有房屋交易市场显著下滑，现有房屋销售市场GTV同比下降41.6%，新房销售市场GTV同比下降14.1% [7] - 预计第四季度全国现有房屋销售市场GTV同比下降超47.4%，新房交易市场GTV同比下降28.1% [38] - 2022年，预计现有房屋销售市场GTV下降超10%，新房销售市场GTV略有下降；现有和新房市场GTV预计在2022年第一季度触底，2022年下半年市场有望自然复苏 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施一系列措施确保优质店主和经纪人稳定运营和充足收入，包括推进经纪人专业化战略、将资源转向新房销售和租赁中心、鼓励跨品牌和跨店合作等 [8][9] - 公司致力于为社会创造更多价值，承担社会责任，投入更多人才和资源到租赁服务和老旧小区改造，建立多层次住房服务提供商培训教育体系 [23] - 公司认为中国住房市场长期趋势健康，监管将促使现有房屋和优质服务新时代更快到来，国内住房服务行业潜力巨大 [24][25] - 公司在新房业务中优先考虑及时收款，实施端到端风险管理和控制系统，不预计新房业务有重大风险 [16] - 公司推进数字化赋能，如推出小贝现有房屋销售训练营，未来可用于更广泛职业培训领域 [13] - 公司认为行业需要改革，应在政府政策指导下纠正市场不稳定，创造更公平住房环境 [6] - 对于政府在线现有房屋挂牌系统升级，公司认为对本地交易影响不大，标准化市场有利于优质服务提供商 [57][59] - 对于字节跳动进入房地产代理领域，公司认为在线流量模式在低频、高价值交易行业价值有限，难以转化为交易；对于中原地产裁员，公司表示将支持保留关键和优质服务提供商，平台在低迷期更具韧性 [77][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一个季度，整个住房交易和服务行业面临一系列挑战，市场出现大幅调整，但公司相信中国住房行业面临重要发展机遇 [5][6] - 尽管市场低迷对公司和行业有短期影响，但住房市场整体趋势健康，监管将促进长期监管机制形成，推动现有房屋和优质服务新时代到来 [24][25] - 短期内政策发布预计达到顶峰，市场进入消化前期调控阶段，不太可能进一步收紧政策；长期来看，房地产金融政策将全面收紧，试点房地产税改革将推动长期机制完善，未来市场将更健康有序 [47][49] 其他重要信息 - 第三季度，平台上12个月滚动GTV超过1500万人民币的门店数量环比下降3.3%，占总门店的33.7% [7] - 第三季度，平台门店数量环比增长2%至53946家，仅1.7%的门店因市场调整关闭；新加入ACN网络的门店中，29%来自外部房江湖门店，高于第二季度的22% [9][10] - 第三季度末，平台经纪人数量为45.7万，较上一季度末下降6%，主要因市场调整导致经纪人流失增加，部分城市为提高经纪人整体质量采取相关举措 [10] - 第三季度，北京和上海经纪人流失率为3.9%，优于去年同期的4.7%；平台上通过跨店合作完成的交易和现有房屋挂牌比例分别稳定在76%和85.5% [10] - 截至第三季度末，住房字典实现目标新房区域100%覆盖，创建了中国最大的新房项目不利因素描述数据库 [18] - 截至第三季度末，公司对开发商的“五不”承诺已覆盖66个城市的11109个新房项目，到10月中旬，识别出47起违规行为，向开发商提供近200万人民币补偿 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期房贷利率下降，如何看待这些积极信号，房地产市场是否会在短期内触底，交易何时反弹；如何看待政府对房地产经纪人和国有房屋租赁系统的定位 - 房地产市场长期机制决策和部署准确有效，第三季度市场全面冻结，现有房屋销售市场GTV同比下降41.6%，新房市场下降约14.1%，主要受信贷收紧、贷款发放节奏波动、现有房屋参考价格政策等影响 [43][44] - 短期内政策发布预计达到顶峰，市场进入消化前期调控阶段，不太可能进一步收紧政策，信贷供应节奏将稳定，可能带来一些边际变化，但政策对市场情绪的影响将持续一段时间；长期来看，房地产金融政策将全面收紧，试点房地产税改革将推动长期机制完善，未来市场将更健康有序 [47][49] - 现有和新房市场下行压力将持续到第三季度之后，预计第四季度现有房屋销售市场GTV进一步下降近50%，新房市场下降20%；2022年，现有房屋销售市场GTV预计下降超10%，新房市场略有下降；市场GTV预计在2022年第一季度触底，2022年下半年有望自然复苏 [50] - 从长期来看，新房销售渠道渗透率将上升，为公司与开发商建立全周期合作伙伴关系带来更多机会 [52] - 中央政府建立“完善的行政信息系统”有助于规范房地产市场秩序，公司支持政府升级电子行政系统，与多个城市政府部门合作；地方政府房地产电子行政系统旨在通过规范商业机构管理市场，而非直接干预交易，还可引导无中介交易更便捷安全 [53][55][56] - 政府在线现有房屋挂牌系统升级对本地交易影响不大，标准化市场有利于优质服务提供商 [57][59] 问题2: 请详细说明家装业务和其他新举措的进展 - 家装行业规模大但用户体验差，公司认为有很多机会可利用过去20年积累的经验；中国客户将更注重质量，科学管理和数字化将帮助行业升级，持续培训和提升服务提供商专业水平将有助于行业发展 [63][64][65] - 公司相信家装业务虽面临挑战，但有机会实现较高收入里程碑，将继续专注于改善服务流程、提高行业效率和提升服务提供商价值 [66][67] 问题3: 房地产税如何影响买卖双方情绪和购买行为，是否有实施细节；如何看待房地产代理行业竞争格局，中原地产裁员和字节跳动进入该领域 - 政府将扩大房地产税试点范围至更多城市，适用于所有现有住宅，重点针对多套住宅或高价值住宅，以缩小贫富差距，同时考虑家庭承受能力 [74][75] - 房地产税短期内会导致部分多套住宅业主出售房产，增加市场供应，引发买家观望情绪；长期来看，有助于稳定市场预期和价格，释放刚性需求，提高房屋周转率和交易量 [76] - 对于字节跳动，在线流量模式在低频、高价值交易行业价值有限，难以转化为交易，若进入线下交易，可能会从市场和了解该行业的公司中吸取教训 [77][80] - 对于中原地产裁员，公司表示将支持保留关键和优质服务提供商，平台在低迷期更具韧性，经纪人离职率和门店关闭率低于行业平均水平 [81] - 行业产能正在收缩，预计经纪人离职率将在2022年第一季度触底 [85]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入从去年同期的28亿元增至11亿元，调整后净收入从30亿元降至16亿元；上半年调整后净收入从19亿元增至31亿元 [35] - 二季度净收入归属普通股东从105亿元增至111亿元，调整后净收入归属公司从29亿元降至16亿元；上半年调整后净收入归属公司从19亿元增至31亿元 [36] - 二季度摊薄后每股净收入从2.12元降至0.93元，调整后摊薄后每股净收入从2.23元降至1.37元 [36] - 截至6月30日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资合计592亿元或92亿美元；长期现金项目主要包括长期投资，余额为88亿元或14亿美元 [37][38] - 二季度净收入同比增长20%至242亿元，总GTV增长22.2%至1.2万亿元；上半年净收入同比增长64.6%至449亿元，总GTV增长72.3%至2.3万亿元 [29] - 二季度现有房屋交易服务净收入同比增长4.9%至96亿元，GTV增长11.7%至652亿元；上半年净收入同比增长57.9%至198亿元，GTV增长70.1%至1.3万亿元 [29][30] - 二季度新房交易服务净收入同比增长31.9%至139亿元，GTV增长32.3%至4983亿元；上半年净收入同比增长70.4%至238亿元，GTV增长70.7%至8417亿元 [30] - 二季度新兴及其他服务净收入同比增长50.6%至7亿元；上半年净收入同比增长68.9%至12亿元 [31] - 二季度收入成本同比增长38.6%至188亿元 [31] - 二季度毛利为53亿元，去年同期为66亿元；毛利率为22.1%，去年同期为32.5%；上半年毛利增长43.9%至101亿元 [32][33] - 二季度运营费用为42亿元，去年同期为33亿元 [33] - 二季度一般及行政费用为22亿元，去年同期为20亿元；销售及营销费用为12亿元，去年同期为7.88亿元；研发费用为7.75亿元，去年同期为5.24亿元 [33][34] - 二季度总股份支付费用为4.362亿元，去年同期为零；运营收入为11亿元，去年同期为33亿元；运营利润率为4.6%，去年同期为16.3%；上半年运营收入增长28.6%至21亿元 [34] - 二季度调整后运营收入为17亿元，去年同期为34亿元；调整后运营利润率为6.9%，去年同期为17.1%；调整后EBITDA为26亿元，去年同期为38亿元；上半年调整后运营收入增长64.6%至32亿元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 现有房屋交易服务 - 上半年全国现有房屋交易市场GTV同比增长41%，较2020年下半年下降8%；平台GTV同比增长70.1%至1.33万亿元，关联门店GTV同比增长89.6% [16] - 截至6月30日，在30个主要城市开设287个合同服务中心；代理专业化战略覆盖21个核心城市超61%的门店；二季度专业化代理协作完成的交易占实施该战略门店总交易的14.4%，较一季度的7.7%有所增加；成都专业化代理协作完成的交易占比达21.7%，实施专业化战略的门店效率较未实施门店平均提高17% [17] - 二季度在上海试点“Best - in Pad”应用，超30%的代理将其作为主要线下服务工具，该工具使客户互动时间延长29% [18][19] 新房交易服务 - 上半年全国新房交易市场GTV同比增长39%，较2020年下半年下降13%；平台新房交易服务GTV同比增长70.7%至8417亿元，关联门店GTV同比增长84.5% [19] - 截至6月底，为平台上所有新房项目丰富在线内容，每个新房房源至少完成100个描述字段；新增描述新房项目不利因素的模块；97.4%的合作伙伴开发商与公司达成“五不”承诺协议 [20][21] 新兴服务 - 7月初收购盛都家装；2019年推出家装品牌北窝，北京二季度完成834家装项目，同比增长超十倍 [21][24] - 二季度推出Home SaaS系统1.0版本，支持CRM、BIM设计、交付、供应链和中后台管理五个模块 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度平台门店数量增至52868家，同比增长25%；约30%的新门店来自现有关联店主；过去12个月GTV超5亿元的门店超19500家，占总门店的37%，环比增长10%；上半年德佑门店和第三方关联门店单店GTV两年复合年增长率分别为20.3%和15.1% [13] - 二季度代理数量同比增长20%至54.8万人；平台关联门店代理流失率从2019年上半年的9.6%降至2021年上半年的8.1%；帮助45%的关联门店填补超1.3万个门店助理职位；实施代理Spa计划，提高代理满意度和留存率 [14] - 二季度调查显示，在平台上安全工作且遵守规则的代理数量较2020年底增加12%；包括平台应用和微信小程序的平均月活跃用户（MAU）达5210万人，同比增长33.5% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计行业将呈现从房屋到客户、从交易到服务的转变，消费者需求从购房转向高品质生活；虽有短期市场调整，但长期住房刚性需求和消费者对美好生活的向往不变 [11] - 公司将继续深化代理专业化战略，为代理提供更多业务机会，激励和支持店主引入多重福利，稳定代理收入并留住人才；投资和培养专业新房代理，改善业务行为，丰富新房销售在线内容 [40][41] - 公司将加大对基础设施和新兴业务的投入，支持代理成长，加快家装和家具业务探索，为年轻人提供住房服务 [43] - 行业存在效率低下、用户满意度低、缺乏标准化、数字化和互联网渗透等问题，公司认为市场调整是提升品质、战略思考和增强竞争力的机会 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一季度，监管部门在反垄断和数据安全等领域发布政策，公司与相关政府部门沟通并获认可；各地出台住房降温措施，市场增长放缓，进入调整周期 [8][9][10] - 预计下半年房地产市场将适度降温，三季度全国现有房屋销售市场GTV预计同比下降超40%，新房交易市场GTV预计同比下降5%；公司预计三季度净收入在145 - 155亿元之间，同比下降24.6% - 29.4% [38][39][40][41] - 公司相信长期市场环境有利于自身发展，将坚持使命，提升服务质量和效率，通过合作网络和优质服务超越市场 [42] 其他重要信息 - 公司创始人左晖先生去世，公司哀悼其损失，将继续履行使命；左晖家人授予公司百会合伙不可撤销的B类普通股投票权委托书，公司高管和核心管理成员同意自愿锁定股份一年 [5][7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于佣金率，市场有传言可能会限制代理佣金率，管理层如何看待，未来季度佣金率预期如何？ - 近期关于现有房屋销售佣金率的传言是别有用心的假消息，住建部明确表示目前没有限制住房交易佣金费用的信息；房地产市场与K - 12教育行业监管意图不同，稳定房价、平衡供需是住房市场目标；佣金率反映服务质量、交易效率和服务承诺，公司将持续投资基础设施和代理培训，平台整体佣金率将保持相对稳定 [47][48][49] 问题2: 公司经历过多个房地产市场周期，能否介绍过去周期情况，从负增长到正增长所需时间，以及市场脆弱点和稳定点；深圳市场情况如何？ - 2021年上半年市场繁荣，二季度信贷收紧、政策出台，市场开始下行，下半年市场将继续降温；现有房屋销售市场三季度受信贷收紧和参考价政策影响，整体GTV将放缓；新房销售市场三季度是传统淡季，受贷款限制和供应不足影响，销售可能环比放缓，四季度有望回升，下半年市场GTV预计同比下降近10%；公司20年经历至少7次市场周期，三年为一个业务周期；市场交易 volume 大幅超过或低于正常水平时，价格会随之变化，接近周期第三年价格会大幅上涨，随后政府会出台措施降温；过去周期中，公司在第二年推出新举措，如2009年引入科学管理、2012年推广真实房源等；2021年深圳市场因政策调整，当局采取措施稳定房地产市场和房价；公司认为只要能为客户和平台参与者提供价值，就能在供需平衡、房价稳定的市场中持续发展 [53][54][55][58][62][64][65] 问题3: 一些开发商面临流动性问题，对新房销售业务应收账款率有何潜在影响，已确认多少坏账准备；若问题持续升级，是否会影响新房分销业务佣金率？ - 公司收款状况健康，2018 - 2020年新房GTV增长，但DSO持续下降，二季度新房GTV近50亿元，DSO降至92天；公司对新房销售有严格的收入确认标准，对高风险开发商按现金基础确认收入，采取多种措施确保收款安全；今年已识别高风险开发商，截至二季度末，来自高风险开发商的应收账款从15亿元降至约8亿元；公司服务超7000个项目和240家开发商，业务集中度低，单个开发商坏账风险低；现有房屋交易限制增加将影响新房销售市场，开发商会更多通过渠道销售，推动公司新房交易服务增长，公司会努力确保项目验证和收款及时 [67][68] 问题4: 地方政府要求经纪人上传真实房源到指定网站，对公司运营有何潜在影响；反垄断和数据安全法规对公司有何影响？ - 政府建立信息系统旨在获取房源一手信息、加强监管、防止市场过热，并非交易平台；公司关注客户体验、交易效率和房源真实性，与政府系统运营逻辑一致，该系统将促进真实房源和代理合作，有利于行业竞争，公司支持该举措；关于反垄断，路透社相关报道是假消息，公司未受到正式调查，已提交自查报告，公司合法合规经营，通过与政府沟通，政府对公司业务模式和贡献有更好了解，公司的努力得到认可，如深圳V - town项目获央视报道 [71][72][73][74]

财务数据和关键指标变化 - 2021年Q1净收入同比增长190.7%至207亿元，主要因GTV同比增长224.2%至1.07万亿元，虽受春节影响，但仍超去年Q2和Q3，环比仅个位数下降 [20] - 2021年Q1现有房屋交易服务净收入同比增长202.1%至102亿元，新房交易服务净收入同比增长187.6%至99亿元，新兴及其他服务净收入同比增长96.2%至6亿元 [21] - 2021年Q1成本收入同比增长140.0%至159亿元，毛利润同比增长860.4%至48亿元，毛利率从2020年同期的7.0%升至23.3% [22] - 2021年Q1运营费用为38亿元，2020年同期为21亿元，其中一般及行政费用为21亿元，销售及营销费用为11亿元，研发费用为6.38亿元 [22][23] - 2021年Q1运营收入为10亿元，2020年同期运营亏损16亿元，运营利润率从-22.9%升至4.9%；调整后运营收入为16亿元，2020年同期调整后运营亏损15亿元，调整后运营利润率从-20.8%升至7.6% [23] - 2021年Q1调整后EBITDA为20亿元，2020年同期为-12亿元；净收入为11亿元，2020年同期净亏损12亿元；调整后净收入为15亿元，2020年同期调整后净亏损11亿元 [24] - 2021年Q1摊薄后每ADS净收入为0.88元，2020年同期为-3.92元；调整后摊薄后每ADS净收入为1.25元，2020年同期为-3.64元 [25] - 截至2021年3月31日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资余额合计620亿元或95亿美元 [25] - 预计2021年Q2净收入在225 - 235亿元，同比增长约11.7% - 16.7%，增速较低因去年同期基数高 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 现有房屋交易服务 - 中国现有房屋交易总GTV在2021年Q1同比增长133%，平台现有房屋交易GTV达6734亿元，同比增长244.2%，单店GTV同比扩张174.7% [7][8] - 2021年Q1启动“经纪人专业化”战略，以提升消费者体验和门店效率，已在20个城市的17800家门店实施，计划今年分批在至少30个城市推广 [8][9] - 截至2021年Q1末，已在21个城市开设74个线下合同服务中心，保障交易安全、简化签约流程 [9][10] 新房交易服务 - 中国新房交易GTV在2021年Q1同比增长96%，平台新房交易服务GTV为3434亿元，同比增长194.9%，主要因连接门店和其他渠道GTV增长220% [11] - 截至3月31日，为超10000个新房销售项目丰富多维信息，覆盖34个城市，一季度在这些城市平均新增10%新房客户线索 [13] - 2021年Q1实施经纪人层面验证系统和城市级监督团队，与91%开发商签署“五不”协议 [15] 新兴服务 - 2021年Q1在北京完成551个房屋装修单元，推出自研的Beiwoo BIM系统1.0版本 [16] - 推广“安心保”产品满足业主房产赎回需求，截至Q1末已进入7个城市 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年Q1住房字典包含超2.44亿套中国房屋数据，平均MAU达4850万，同比增长78% [6] - 截至2021年Q1末，连接门店总数达48700家，同比增长25.4%，平台上76%交易通过跨店合作完成，跨品牌合作交易占比稳定在36%，连接门店占现有房屋挂牌量的83% [6][7] - 2021年Q1平台经纪人数量达52.8万，同比增长41.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推动行业数字化，构建在线基础设施，提升平台效率和可扩展性的良性循环 [5] - 实施“经纪人专业化”战略，鼓励经纪人专注单一业务，提升专业服务能力和门店效率 [8] - 开展新房业务行为改进计划，倡导透明健康的新房销售环境，保护各方利益 [14] - 推进新房销售赋能计划，培养专业经纪人，丰富新房销售渠道 [15] - 新兴服务在房屋装修和金融服务领域取得进展，建立行业领先的基础设施 [16][17] - 新业务发展遵循先深耕、再拓展的原则，建立服务提供商、服务流程和数据系统标准 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受益于中国经济增长、政策支持和对消费者体验的关注，2021年开局良好，财务和运营表现突出 [5] - 国家“房住不炒”政策为房地产市场稳定健康发展奠定基础，有利于公司使命实现 [18] - 部分城市房地产政策调整短期内或影响区域市场，但刚性和改善性需求仍为主流，公司领先服务将吸引客户，缓解短期波动 [26][27] - 对全年增长有信心，将持续发展业务，为行业创造新的常态，为各方创造价值 [19][27] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，适用安全港声明，财报和会议讨论了未经审计的GAAP和非GAAP财务信息 [4] - 建议投资者对比2021年上半年和2020年上半年财务表现，以更好反映业务进展 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 链家和贝壳门店效率，GTV个人增长及驱动因素 - 2021年Q1单店平均GTV同比增长186.3%，环比下降2%；连接门店同比增长193%，环比下降5%，同比增长因去年疫情影响，环比下降因春节假期 [30] - 超31%门店突破5000万元基准，本季度该比例升至36.7%，预计2025年超90%门店达标，长期来看门店效率将持续提升 [32] 问题2: 中国反垄断监管对公司的影响 - 公司始终合法合规经营，努力营造行业良好环境，积极与政府合作，欢迎监管和建议，感谢监管机构理解和指导 [33][34] 问题3: 宏观和房地产行业政策对公司的影响 - 政策有助于防止市场过热，为公司运营提供稳定环境，市场合理波动有利于长期发展，主流需求将逐步释放，全国交易不会受显著影响 [35][37] 问题4: 下半年各业务板块GTV、收入和盈利能力趋势 - 公司过去三个季度财务表现出色，对全年增长有信心，预计下半年市场稳定，将继续实现强劲增长 [40] - 公司无意提高佣金率，将与开发商合作提升服务质量和效率 [42] - 预计2021年房屋装修项目数量较2020年翻倍，市场规模大、渗透率低，公司有线上线下整合能力，对业务发展持积极态度 [43][45] - 金融服务GTV增长因新房交易服务增长和稳定渗透率，市场波动和政策调整影响货币化率，公司将战略拓展金融服务，支持新房交易 [45][46] 问题5: 新房交易业务的核心竞争优势和市场份额策略 - 公司欢迎新参与者，致力于改善行业环境，提升经纪人效率和客户体验 [54] - 核心竞争力在于保障经纪人利益和及时支付佣金，提升客户购房体验，目前专注于线上信息建设和与银行合作 [55][56] 问题6: 现有房屋交易中，ACN计划是否会纳入更多行业参与者，如物业服务公司 - “跳单”问题是行业常见现象，公司坚持提供优质服务，消费者会选择更好的服务提供商，“跳单”影响将逐渐减小 [57] - 物业服务公司虽有本地优势，但难以大规模提供房地产经纪服务，公司欢迎与优质物业服务公司建立合作 [58][60] 问题7: 公司在哪些方面或流程面临最高潜在反垄断风险 - 公司尊重同行，认为房地产交易应注重服务质量，新房业务需综合管理系统、合理佣金率、支付能力和现金流，以及风险评估系统 [63][64] - 公司现金储备充足，能保障经纪人利益，而一些竞争对手的业务模式存在不确定性 [65][66] 问题8: 竞争动态变化和反垄断监管是否会影响公司运营策略 - 公司将专注于自身业务发展，不受短期竞争行为影响，坚持长期战略 [66]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2017 - 2020年总净收入分别为25,505,698千元、28,646,499千元、46,014,906千元、70,480,978千元，2020年为10,801,682千美元[21] - 2017 - 2020年净利润（亏损）分别为 - 537,621千元、 - 427,681千元、 - 2,180,127千元、2,778,323千元，2020年为425,797千美元[21] - 2017 - 2020年基本每股净利润（亏损）分别为 - 1.07元、 - 1.75元、 - 2.94元、0.32元，2020年为0.05美元[21] - 2017 - 2020年现金及现金等价物分别为5,236,100元、9,115,649元、24,319,332千元、40,969,979千元，2020年为6,278,924千美元[23] - 2017 - 2020年经营活动产生的净现金分别为 - 6,456,226千元、3,216,797千元、112,626千元、9,361,949千元，2020年为1,434,781千美元[24] - 2017 - 2020年总资产分别为31,579,935元、38,866,264元、67,265,312千元、104,295,536千元，2020年为15,983,990千美元[23] - 2017 - 2020年总负债分别为19,143,150元、24,007,724元、35,729,720千元、37,503,020千元，2020年为5,747,589千美元[23] - 2017 - 2020年调整后净收入从7.0655亿元人民币增长至5.719704亿元人民币，调整后EBITDA从1.071492亿元人民币增长至7.737665亿元人民币[35] - 公司GTV从2018年的1.153万亿元增长至2019年的2.128万亿元，2020年进一步增长至3.499万亿元（5360亿美元）[50] - 公司2018年和2019年分别净亏损4.28亿元和21.8亿元，2020年实现盈利，净利润为27.78亿元（4.26亿美元）[55] - 2018 - 2020年，北京和上海市场合计分别贡献公司47.4%、35.1%和32.0%的收入[96] - 2018 - 2020年，公司股份支付费用分别为3.45亿人民币、25.23亿人民币和22.53亿人民币（3.45亿美元）[99] - 2018 - 2020年，中国GDP增长率分别为6.6%、6.1%和2.3%[101] 各业务线数据关键指标变化 - 2020年二手房交易服务贡献为1,915,576千美元，贡献利润率为40.9%[27] - 2020年新房交易服务贡献为1,249,030千美元，贡献利润率为21.5%[27] - 2020年新兴及其他服务贡献为254,522千美元，贡献利润率为83.9%[27] - 2020年存量房交易服务净收入为3.0564584亿元人民币，贡献额为1.2499133亿元人民币；新房交易服务净收入为3.7937886亿元人民币，贡献额为0.8149925亿元人民币；新兴及其他服务净收入为0.1978508亿元人民币，贡献额为0.1660752亿元人民币[30] - 2017 - 2020年存量房交易服务净收入从1.8461231亿元人民币增长至3.0564584亿元人民币，新房交易服务净收入从0.6419251亿元人民币增长至3.7937886亿元人民币，新兴及其他服务净收入从0.0625216亿元人民币增长至0.1978508亿元人民币[30] 调整后财务指标计算内容 - 调整后净收入计算时排除股份支付费用、无形资产摊销等六项内容[32] - 调整后EBITDA计算时排除利息收入净额、所得税费用等八项内容[33] 平台相关数据 - 截至2020年12月31日，平台上有超49.3万名代表279个经纪品牌的房地产经纪人[63] - 2020年除公司自有和运营的链家品牌外，其他经纪品牌和新屋交易销售渠道贡献超58%的GTV[63] 公司业务风险 - 市场与政策因素 - 公司业务易受中国住宅房地产市场波动影响，市场波动由经济、社会、政治等不可控因素导致，经济放缓可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[38][39] - 中国住宅房地产行业受政府监管，自2016年下半年以来，多地出台市场调控政策，如深圳出台二手房参考价政策致交易量大幅下降，政策变化可能影响公司业务[40] - 新冠疫情已对公司业务多方面产生不利影响，未来仍存在不确定性[53] - 公司业务对经济状况敏感，全球或中国经济严重或长期低迷可能影响公司业务和财务状况[100][101] - 国际贸易和政治紧张局势，特别是中美之间的紧张关系，可能对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[217] 公司业务风险 - 自身运营因素 - 公司业务成功依赖于为住房客户提供优质体验，若平台出现故障或无法有效管理服务提供商，可能影响客户体验，进而影响业务和声誉[43][44] - 公司品牌对业务成功至关重要，若无法维护和强化品牌，业务、经营成果和前景将受重大不利影响[45][46] - 公司声誉和品牌可能受多种因素影响，负面宣传会损害声誉、业务和运营结果[47] - 若平台无法提供全面真实房源列表，业务、财务状况和运营结果将受重大不利影响[48] - 公司平台业务模式运营历史有限，历史增长和业绩不代表未来[50] - 公司依赖ACN等基础设施正常运行，其功能中断或不连续会对业务产生重大不利影响[57] - 公司平台货币化策略可能无法成功实施或产生可持续收入和利润[59] - 平台在线运营需获得增值电信服务许可证，未来可能需额外许可证，否则可能面临罚款等处罚[69] - 若违反中国反垄断和竞争法律法规，可能面临政府调查、执法行动、诉讼或索赔，影响业务和财务状况[72] - 平台技术性能对业务至关重要，系统中断可能降低交易量和效率，减少收入[78] - 公司需招募、培训和留住房地产人才，否则业务可能受不利影响[79] - 平台员工、代理商和合作伙伴的不当行为可能损害公司业务、声誉和财务状况[80] - 公司依赖房地产代理商和合作伙伴提供服务，他们的服务不佳或违规可能使公司受损[83] - 公司面临从房地产开发商处收取应收账款和定金的风险，开发商运营和流动性恶化可能影响收款[84] - 公司知识产权保护不力可能削弱竞争地位，外部侵权可能影响业务[85] - 公司申请的专利和商标可能不被批准、失效或被挑战[87] - 公司面临知识产权侵权风险，可能影响业务、财务状况和前景[88][89] - 公司面临来自住房交易和服务行业不同参与者的竞争，可能导致市场份额和佣金率下降[92][93][94] - 若腾讯提供的服务受限或不可用，公司业务可能受到重大不利影响[94][95] - 公司战略投资或收购可能面临风险，若不成功将对经营业绩和财务状况产生重大不利影响[104][105] - 公司面临多种法律调查、索赔和投诉风险，若败诉可能面临限制、罚款或处罚[109] - 公司受FCPA等反腐败法、贸易制裁法和出口管制法约束，违规会影响声誉和财务状况[110][111][112] - 公司扩张新服务、产品类别和业务面临挑战和风险，可能影响业务和财务状况[114] - 公司拓展新地理区域存在风险，若不成功会影响业务和前景[115][116] - 2019年10月发布CBIRC Circular 37，要求住宅房地产担保公司在2020年6月前取得融资担保业务许可证，公司相关业务受该规定约束[118][119] - 公司业务处理大量数据，数据使用不当会带来声誉、财务等后果，且中国数据隐私保护法规执行标准多样，合规困难[121][122] - 公司需不断提升网站、移动应用等功能，若无法适应市场变化，业务会受不利影响[125] - 公司使用开源软件，可能面临知识产权侵权索赔和安全风险[127] - 公司业务依赖中国互联网基础设施和固定电信网络，服务价格上涨或网络故障会影响业务[128] - 若主要移动应用分发渠道改变条款或终止合作，公司业务和财务状况会受不利影响[129] - 公司业务受第三方应用分发平台条款政策变化影响，若不利变动或拒绝合作，业务、财务和运营结果将受重大不利影响[130] - 公司依赖董事、高管和关键人员，若失去其服务，业务运营和增长前景将受重大不利影响，且无关键人员保险[131][132][133] - 疫情、自然灾害、恐怖活动、政治动荡等会扰乱公司生产、交付和运营，对业务、财务和运营结果产生重大不利影响[134] - 公司依赖关键运营指标评估业务，若指标存在实际或感知的不准确，声誉和业务将受损害，还可能面临诉讼或纠纷[136] - 公司保险覆盖有限，无业务中断和关键人员保险，若损失未覆盖或赔偿不足，业务、财务和运营结果将受重大不利影响[137] - 公司业务有季节性波动，一季度业绩较弱，二季度较强，虽快速增长已显著抵消季节性影响，但未来波动可能增加[138] - 公司部分租赁物业存在产权、合同、抵押和登记问题，若使用受挑战，业务、财务和运营结果将受不利影响[140][141] - 中国劳动力成本上升，若无法转嫁成本，公司盈利能力和运营结果将受重大不利影响，且社保和公积金缴纳不足也会带来风险[142][143] - 公司派遣工数量历史上可能超总劳动力10%，虽目前合规，但未来若超10%，可能被责令整改和罚款[144] 公司财务报告内部控制情况 - 2020年公司财务报告内部控制存在重大缺陷，与缺乏足够胜任的财务报告和会计人员有关，可能影响运营结果报告和投资者信心[148][149] - 公司为弥补重大缺陷制定并实施财务报告政策和程序，2020年末聘请专业人员并成立内审团队[150] - 2002年《萨班斯 - 奥克斯利法案》第404节要求公司自2021年12月31日财年起在年报中包含内控有效性报告，独立会计师事务所需对2021财年财务报告内控有效性进行鉴证[150] 公司VIE架构相关风险 - 中国增值电信服务外资持股不得超过50%，特定金融服务外资投资受严格监管[152] - 公司作为开曼群岛公司，通过VIE及其子公司开展受限业务，WFOE与VIE及其股东签订系列合同安排以实现控制和合并财务结果[153] - 若公司或VIE违反中国法律法规或未获必要许可，相关部门有权采取多种处罚措施，可能影响公司财务状况和经营成果[154][155] - 百会合伙可任命执行董事并提名首席执行官，该治理结构限制股东对公司事务的影响力[157] - 百会合伙利益可能与股东利益不一致，其分配决策可能不利于非合伙人股东[158] - 公司依靠与VIE及其股东的合同安排开展部分业务，该安排在运营控制上可能不如直接所有权有效[159] - 若VIE或其股东不履行合同义务，将对公司部分业务产生重大不利影响[160] - 公司VIE股东可能与公司产生利益冲突，影响公司对VIE的有效控制和经济利益获取[163] - 公司与VIE的合同安排受中国法律管辖，法律体系的不确定性可能限制合同执行[162] - 公司与VIE的合同安排可能受到中国税务机关审查，转让定价调整可能增加VIE的税务负担[167] - 若VIE破产、解散或清算，公司可能失去使用和受益于其重要资产的能力[168] 公司其他运营与监管相关风险 - 中国经济增长自2012年以来放缓，经济、政策或法规的不利变化可能影响公司业务[173] - 公司PRC子公司每年需至少提取10%的税后利润作为储备基金，直至达到注册资本的50%[178] - 公司依赖PRC子公司的股息和其他分配来满足现金需求，子公司支付能力受限会影响公司业务[177] - 《外商投资法》的解释和实施存在不确定性，可能影响公司现有架构、治理和运营[170] - 公司控制的非有形资产（如印章）的保管人或授权用户可能失职、挪用或滥用这些资产[180] - 中国法律体系的不确定性可能影响公司对法律要求的判断和合同权利的执行[176] - 中国法规可能延迟公司使用离岸融资收益向子公司和可变利益实体提供贷款或注资，影响公司流动性和业务扩张能力[182][183] - 中国政府对货币兑换的控制可能限制公司有效利用收入的能力，并影响投资价值，公司需获外管局批准才能用子公司和可变利益实体运营现金偿还境外债务或进行资本支出[185][186] - 中国并购规则和相关法规使外国投资者在中国的并购活动更耗时复杂，可能影响公司业务扩张和市场份额维持[187][188] - 2014年7月外管局发布的37号文要求中国居民就境外特殊目的公司进行登记和更新，若股东未遵守，可能导致子公司利润分配受限或公司注资受限[190] - 2012年2月外管局发布的规则要求参与境外上市公司股权激励计划的中国公民和在中国连续居住不少于一年的非中国公民进行登记，未完成登记可能面临罚款和法律制裁[193] - 若公司被认定为中国居民企业，将按25%的税率对全球收入缴纳企业所得税，向非居民企业股东支付股息时需代扣10%的预提税，非中国企业或个人出售ADS或A类普通股的收益可能分别按10%或20%征税[196][197] - 2015年2月3日国家税务总局发布的7号公告将税收管辖权扩展至间接转让应税资产的交易，间接转让中国居民企业股权的收益可能需缴纳10%的企业所得税[199][200] - 法定企业所得税税率为25%，软件企业首两年所得税税率为0%，后三年为12.5%，高新技术企业所得税税率为15%，若相关实体失去资质，所得税税率可能提高[205] - 《外国公司问责法案》规定，若SEC认定公司提交的审计报告由连续三年未接受PCAOB检查的会计师事务所出具，将禁止公司股票或美国存托股票在美国证券交易所或场外交易市场交易[207] - 2012年12月，SEC对四大中国会计师事务所提起行政诉讼，2014年1月，初审法官裁定这些事务所违反

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年GTV增长64.5%，达到3.5万亿元人民币的历史新高 [7] - 2020年第四季度净收入同比增长57.6%，达到227亿元人民币，超过指引上限和市场共识 [24] - 2020年第四季度GTV同比增长65.4%，达到1.12万亿元人民币 [25] - 2020年第四季度成本收入同比增长48.2%，达到172亿元人民币 [26] - 2020年第四季度毛利同比增长97.4%，达到54亿元人民币，毛利率从2019年同期的19.1%提升至23.9% [26] - 2020年第四季度运营费用为42亿元人民币，2019年同期为59亿元人民币 [27] - 2020年第四季度运营收入为12.7亿元人民币，2019年同期运营亏损31.2亿元人民币，运营利润率从-21.7%提升至5.6% [28] - 2020年第四季度调整后运营收入为22.3亿元人民币，2019年同期为-8000万元人民币，调整后运营利润率从-0.6%提升至9.8% [28] - 2020年第四季度调整后EBITDA同比增长2183.9%，达到29亿元人民币 [28] - 2020年第四季度净收入为11亿元人民币，2019年同期净亏损31亿元人民币 [29] - 2020年第四季度调整后净收入同比增长4424.8%，达到20亿元人民币 [29] - 截至2020年12月31日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资的合并余额达652亿元人民币（100亿美元） [29] - 2020年全年净收入同比增长53.2%，达到705亿元人民币的历史新高 [30] - 2020年全年净收入达到27.8亿元人民币的历史新高，2019年为净亏损21.8亿元人民币 [30] - 2020年全年调整后净收入同比增长245.4%，达到57.2亿元人民币的历史新高 [30] - 预计2021年第一季度净收入在185亿 - 195亿元人民币之间，同比增长约159.8% - 173.9% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易服务业务 - 2020年中国存量房交易GTV增长6.7%，达到9万亿元人民币，其中存量房销售为7.5万亿元人民币，同比增长11.8% [11] - 平台存量房交易GTV在2020年增长49.5%，达到1.94万亿元人民币 [11] - 连接门店的GTV同比增长109.9%，占存量房交易总GTV的48%，2019年为34% [11] - 2020年存量房交易服务佣金率，链家及连接门店均略有上升 [13] - 2020年链家及连接门店的单店存量房销售GTV实现了中到高个位数的百分比增长率 [14] 新房交易服务业务 - 2020年中国整体新房交易GTV增长10.8%，达到15.5万亿元人民币 [14] - 新房交易服务业务全年GTV达到1.38万亿元人民币，同比增长85% [14] - 2020年第四季度新房交易服务净收入同比增长56.1%，达到92亿元人民币，主要因新房交易GTV同比增长69.8%，达到5847亿元人民币 [25] - 2020年新房交易的应收账款周转天数为103天，较2019年略有增加 [15] - 2020年新房销售的单店GTV增长超过20% [16] - 截至2020年底，平台上在售的新房项目数量达到8600个，2019年底为7700个 [16] 新兴服务业务 - 新房装修服务方面，2020年聚焦北京市场，完成超1200个项目，连接超400名工头、5000名工人和200名设计师 [17] - 房地产金融服务方面，2020年金融服务渗透率平均为8.4%，第四季度达到10.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度平台应用和微信小程序的月活跃用户数（MAU）同比增长88.3%，达到4820万 [10] - 2020年贝壳分在线查看次数超11亿次，同比增长近150倍 [10] - 2020年VR房源展示次数超6600万次，2019年为390万次 [10] - 截至2020年底，超73%的存量房房源有VR房源展示 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2021年关注照顾客户、支持服务提供商、培育新兴服务、创造社会价值和发挥技术作用 [18] - 提升消费者体验，利用数据和AI丰富新房销售内容，公开客户投诉以提高透明度和满意度 [19] - 推出工具识别和留住优质服务提供商，赋能其发展 [20] - 培育新兴服务，聚焦新房装修服务提升客户满意度，升级房地产金融服务并将金融顾问日常运营上线 [20] - 创造社会价值，助力稳定房地产市场，提供就业机会，升级租赁服务，开展社区服务 [21] - 技术方面，利用数据和业务场景创新AI驱动技术，推动智能运营以提高平台效率 [22] 行业竞争 - 贝壳上市吸引更多参与者和资本进入住宅房地产市场，但贝壳有信心提升自身能力，坚持照顾客户和服务提供商的战略 [38] - 从财务数据和业务表现看，竞争对贝壳无影响，过去三年GTV、新房销售费率、贡献利润率和DSO等指标表现良好 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 中国住房政策促进“房住不炒”，稳定的房地产市场有利于贝壳和行业可持续发展，近期政策对全国房地产交易势头、价格和交易量无显著直接影响 [35][36] - 长期来看，在“房住不炒”原则下，中国房地产市场将向更稳定和稳健增长转变，为贝壳创造有利环境 [31] - 公司对未来增长轨迹有信心，将继续扩大自我强化网络，为各方创造价值 [23] 其他重要信息 - 2020年连接门店总数同比增长25.1%，达到46900家，超30%的门店年GTV达5000万元人民币以上，2019年为19% [9] - 2020年贝壳平台经纪人总数增长37.9%，达到49.31万名，超30%的经纪人有大学学历 [9] - 75%的存量房交易通过跨店合作完成，连接门店贡献超81%的存量房房源 [9] - 2020年第四季度，前30大城市84%的门店承诺履行八项核心承诺，100%的门店认可最基本承诺 [12] - 截至12月底，交易资金托管服务覆盖超80%的非抵押贷款支付交易量 [13] - 通过卖房服务高级套餐完成45000笔住房交易 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中国住房行业宏观环境变化和监管收紧对贝壳及其主要城市运营的影响，以及对全年业绩的影响 - 稳定的房地产市场政策有利于贝壳和行业可持续发展，近期政策对全国房地产交易势头、价格和交易量无显著直接影响 [35][36] - 深圳市场份额从2018年的17%提升至2020年的29%，占贝壳2020年总GDP的低个位数；上海措施相对温和，对交易量和价格影响较小 [37] 问题2: 行业竞争趋势及贝壳维持竞争优势的策略 - 贝壳上市吸引更多参与者和资本进入市场，但贝壳有信心提升自身能力，坚持照顾客户和服务提供商的战略 [38] - 从财务数据和业务表现看，竞争对贝壳无影响，过去三年GTV、新房销售费率、贡献利润率和DSO等指标表现良好 [40] 问题3: 新兴业务（家装和金融服务）的运营进展 - 家装业务2021年继续聚焦北京市场，建立行业标准操作流程（SOP）、SaaS系统，加强工人管理和产业链管理 [42] - 金融业务2021年继续提升线上流程能力，为金融顾问建立系统，推广保障产品以提升用户体验 [43] 问题4: 二手房交易佣金率提至3%的城市数量、内部链家门店与第三方连接门店的定价差异、是否会扩大到更多城市及未来二手房佣金率趋势，以及近期是否有提高新房交易佣金率的计划 - 新房销售市场竞争充分、供需平衡，提高佣金需有服务质量和交易效率支撑，平台将探索双边佣金模式，平衡买卖双方负担，提升服务质量 [46] - 存量房销售方面，链家、德佑和连接门店的佣金率预计将稳步增长；新房销售佣金率预计保持稳定，约为2.77%，以维持与开发商的互利可持续关系 [47][48] 问题5: 2019年下半年或2020年上半年加入的门店在销售效率提升趋势上是否有差异 - 2020年贝壳连接超47000家门店和49.3万名经纪人，GTV同比增长64.5% [51] - 从整体数据看，2020年链家单店GTV同比增长21.2%，德佑同比增长18.7%，贝壳平台连接品牌同比增长17.2%；按队列数据，效率同比增长超26% [51] 问题6: 新房和二手房交易的GTV趋势，2021年GTV指引，以及哪个城市调整后净利润率最高及具体水平 - 新房销售预计将稳步增长，2021年第一季度预计收入在185亿 - 195亿元人民币之间 [53] - 公司内部按门店效率衡量财务表现，上海门店效率领先，因其业务开展三年，持续招聘应届生，当地管理团队提供服务保障和业务合同，客户满意度和API不断提升 [53] 问题7: 长期GTV和盈利能力趋势，是否对未来几年前景更乐观，以及后端生态系统的逻辑升级 - 长期GTV、收入和盈利能力预测仍维持IPO模型，2024年GTV预计达7.6万亿元人民币，收入超1610亿元人民币，调整后净利润达180亿元人民币 [57] - ACN网络今年将利用技术和AI能力迭代产品，帮助经纪人提升服务和效率，未来将结合文化和能力提升ACN网络效率和生产力 [58]