财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度净收入达到203亿元人民币,同比增长61.6%,超出了公司指引和市场预期 [6] - 毛利润增加186.1%至63亿元,毛利率提升至31.3% [6] - 非GAAP净利润达35.61亿元,同比增长137% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二手房交易服务净收入同比增长49.3%至92亿元,二手房交易额同比增长77.6% [6] - 新房交易服务净收入同比增长42.2%至84亿元,新房交易额同比增长44.2% [6] - 家装及家居服务合同销售额同比增长108.2%至27亿元,收入同比增长54.3% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 二手房市场在第一季度显著反弹,交易额同比增长51.2% [6] - 新房市场也出现温和复苏,销售面积同比增长1.4%,销售额同比增长7.1% [6] - 二线城市二手房交易额同比增长120%,远高于一线和三线城市 [11] 公司战略和发展方向 - 公司将继续坚持以客户需求为导向,致力于提升服务质量和效率,推动行业升级 [4][5] - 公司将加强代理商网络建设,提升品牌影响力,并通过科学管理和技术应用提升服务效率 [4][5] - 公司将在家装、租赁等新业务上进行适度投入,验证并复制成熟的商业模式 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来市场将总体保持稳定,但恢复的速度和幅度还需观察 [11][12] - 公司将保持战略定力,在新房业务上维持稳健经营,并进一步完善生态治理 [25][26] - 公司看好行业长期发展前景,将持续投资于人才培养、技术应用等方面 [21][22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Harry Chen 提问** 询问公司对最新市场环境的观察和判断 [9][10] **Tao Xu 回答** - 一季度市场出现显著反弹,但3月以来出现一定调整,属于正常季节性变化 [11][12] - 未来市场有望保持总体稳定,但恢复速度和幅度仍需观察 [11][12] 问题2 **Eddy Wong 提问** 询问公司在第一季度大幅超越市场的原因 [15][16] **Tao Xu 回答** - 公司在疫情期间保留了高质量的服务商,在市场反弹时快速抓住机会 [16] - 公司持续提升服务商的专业能力,赢得了客户的长期信任 [16] - 公司优化了业务策略,在现有和新房业务上均取得了良好表现 [16] 问题3 **Timothy Zhao 提问** 询问公司未来在提升效率方面的计划 [20][21] **Stanley Peng 回答** - 公司将进一步完善服务承诺,提升客户体验 [21] - 公司将通过健全生态机制,提高服务商的收入水平和专业能力 [21][22] - 公司将积极探索新技术应用,进一步提升服务效率 [21]

总交易总值（GTV）情况 - 2023年第一季度总交易总值（GTV）为9715亿元人民币（1415亿美元），同比增长65.8%，其中二手房交易GTV为6643亿元人民币（967亿美元），同比增长77.6%，新房交易GTV为2779亿元人民币（405亿美元），同比增长44.2%，家装GTV为27亿元人民币（4亿美元），新兴及其他服务GTV为267亿元人民币（39亿美元），同比增长40.6%[2] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入为275亿元人民币（4亿美元），调整后净收入为356.1亿元人民币（5.19亿美元）[2] - 2023年第一季度净收入为203亿元人民币（30亿美元），同比增长61.6%，主要归因于总GTV的增长[2][8] - 2023年第一季度二手房交易服务净收入为92亿元人民币（13亿美元），同比增长49.3%，主要归因于二手房交易GTV的增长[9] - 2023年第一季度新房交易服务净收入为84亿元人民币（12亿美元），同比增长42.2%，主要归因于新房交易GTV的增长[12] - 2023年第一季度家装净收入为14亿元人民币（2亿美元），新兴及其他服务净收入为13亿元人民币（2亿美元），分别较2022年同期的8800万元人民币和4000万元人民币有显著增长[13] - 2022年第一季度和2023年第一季度，公司净收入分别为12,547,967千元人民币和20,278,080千元人民币，分别约合2,952,717千美元和2,952,717千美元[57] - 2022年3月31日现有房屋交易服务净收入为6,151,456元，2023年3月31日为9,181,199元，对应美元为1,336,886元[74] - 2022年3月31日新房交易服务净收入为5,910,044元，2023年3月31日为8,404,084元，对应美元为1,223,729元[74] - 2022年3月31日房屋装修和家具业务净收入为87,506元，2023年3月31日为1,407,931元，对应美元为205,011元[74] - 2022年3月31日新兴及其他服务净收入为398,961元，2023年3月31日为1,284,866元，对应美元为187,091元[74] 门店与经纪人数量情况 - 截至2023年3月31日，门店数量为41275家，较去年减少9.8%，活跃门店数量为39622家，较去年减少7.8%[3] - 截至2023年3月31日，经纪人数量为435780人，较去年增加2.0%，活跃经纪人数量为411526人，较去年增加7.8%[3] 移动月活跃用户（MAU）情况 - 2023年第一季度移动月活跃用户（MAU）平均为4540万人，2022年同期为3970万人[3] 毛利润与毛利率情况 - 2023年第一季度毛利润为63亿元人民币（9亿美元），同比增长186.1%，毛利率为31.3%，2022年同期为17.7%[20] - 2022年第一季度和2023年第一季度，公司毛利润分别为2,219,744千元人民币和6,349,798千元人民币，分别约合924,603千美元和924,603千美元[57] 运营费用情况 - 2023年第一季度总运营费用同比增长7.5%，达34亿人民币（5亿美元）[21] - 2023年第一季度销售和营销费用同比增长50.3%，达12.94亿人民币（1.88亿美元）[23] - 2023年第一季度研发费用同比下降39.0%，至4.57亿人民币（6700万美元）[23] 运营收入与亏损情况 - 2023年第一季度运营收入为29.78亿人民币（4.34亿美元），而2022年同期运营亏损9.18亿人民币[24] - 2023年第一季度调整后运营收入为38.3亿人民币（5.58亿美元），而2022年同期调整后运营亏损4.5亿人民币[24] - 2022年第一季度公司运营亏损917,974千元人民币，约合亏损133,974千美元；2023年第一季度公司运营收入为2,977,995千元人民币，约合433,630千美元[57] - 2023年第一季度调整后运营收入为38.29883亿人民币（5.57674亿美元），2022年同期亏损4.49607亿人民币[65] 净利润与亏损情况 - 2023年第一季度净利润为27.5亿人民币（4亿美元），而2022年同期净亏损6.2亿人民币[27] - 2023年第一季度归属贝壳控股的净利润为27.46844亿人民币（3.99971亿美元），而2022年同期净亏损6.17977亿人民币[60] - 2022年第一季度公司净亏损619,632千元人民币，约合亏损90,063千美元；2023年第一季度公司净利润为2,749,746千元人民币，约合400,394千美元[57] - 2023年第一季度调整后净利润为35.61263亿人民币（5.1856亿美元），2022年为2762.8万人民币[65] 现金及相关余额情况 - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资的合并余额达666亿人民币（97亿美元）[31] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为76.27833亿人民币（11.107亿美元），2022年为8.34751亿人民币[71] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为55.77918亿人民币（8.12207亿美元），2022年使用42.57292亿人民币[71] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3.31643亿人民币（4829.2万美元），2022年提供1.28971亿人民币[71] - 2023年第一季度末现金及现金等价物和受限现金为384.54355亿人民币（55.99388亿美元），年初为255.94259亿人民币[71] 公司预计收入情况 - 2023年第二季度，公司预计总净收入在185亿至190亿人民币（27亿至28亿美元）之间，同比增长约34.3%至37.9%[32] 股票回购情况 - 自2022年9月1日至2023年3月31日，公司根据股票回购计划在公开市场共购买约1620万份美国存托股票，总代价约2.286亿美元[33] 财报电话会议情况 - 公司将于美国东部时间2023年5月18日上午8点举行财报电话会议[34] 公司资产情况 - 截至2022年12月31日和2023年3月31日，公司总资产分别为109,347,347千元人民币和117,969,589千元人民币，分别约合17,177,703千美元和17,177,703千美元[49] 公司负债情况 - 截至2022年12月31日和2023年3月31日，公司总负债分别为40,292,909千元人民币和46,000,018千元人民币，分别约合6,698,122千美元和6,698,122千美元[52] 公司股东权益情况 - 截至2022年12月31日和2023年3月31日，公司股东权益分别为69,054,438千元人民币和71,969,571千元人民币，分别约合10,479,581千美元和10,479,581千美元[55] 公司成本情况 - 2022年第一季度和2023年第一季度，公司总成本分别为10,328,223千元人民币和13,928,282千元人民币，分别约合2,028,114千美元和2,028,114千美元[57] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本和摊薄每股收益分别为0.77元人民币和0.75元人民币，2022年同期为亏损0.17元人民币[63] - 2023年第一季度基本和摊薄每ADS收益分别为2.32元人民币和2.26元人民币，2022年同期为亏损0.52元人民币[63] 调整后EBITDA情况 - 2023年第一季度调整后EBITDA为46.24997亿人民币（6.73452亿美元），2022年为3.40907亿人民币[65] 业务扣除相关费用后贡献情况 - 2022年3月31日现有房屋交易服务扣除佣金和补偿后贡献为2,323,669元，2023年3月31日为4,501,720元，对应美元为655,501元[74] - 2022年3月31日新房交易服务扣除佣金和补偿后贡献为1,080,379元，2023年3月31日为2,272,348元，对应美元为330,879元[74] - 2022年3月31日房屋装修和家具业务扣除相关成本后贡献为20,807元，2023年3月31日为431,012元，对应美元为62,761元[74] - 2022年3月31日新兴及其他服务扣除佣金和补偿后贡献为195,385元，2023年3月31日为254,914元，对应美元为37,118元[74] 业务佣金和补偿情况 - 2022年3月31日现有房屋交易服务佣金和补偿为3,827,787元，2023年3月31日为4,679,479元，对应美元为681,385元[74] - 2022年3月31日新房交易服务佣金和补偿为4,829,665元，2023年3月31日为6,131,736元，对应美元为892,850元[74]

公司概况 - 公司是一家在开曼群岛注册的豁免公司[214] - 公司的股东没有一般权利检查公司记录[214] - 公司可以选择遵循本国做法，而不是完全遵守纽约证券交易所上市标准[216] 财务状况 - 公司2022年总净收入为60,668,779千美元[1] - 公司2022年净利润为-1,397,284千美元[1] - 公司2022年每股基本和稀释净利润为-0.39美元[1] - 公司2022年现金及现金等价物为25,594,259美元[49] - 公司2022年总资产为109,347,347美元[49] 业务展望 - 公司业务受中国经济和房地产行业波动影响[54] - 公司面临政府监管和政策风险[54] - 公司认为品牌在房地产代理、客户、开发商和整个行业中的认可和声誉对业务成功至关重要[74] 风险因素 - 公司可能面临知识产权侵权索赔，可能对业务、财务状况和前景产生重大不利影响[117] - 公司的双重投票结构将限制股东影响公司事务的能力，并可能阻止他人进行任何被视为有利的控制权变更交易[204] - 公司的ADS和A类普通股的交易价格可能会波动较大，可能导致投资者遭受重大损失[200]

请你提供完整的财报电话会议内容，以便我按照要求进行关键点分组。

公司业务表现 - 2022年公司净收入为607亿元人民币，较2021年的808亿元人民币下降24.9%[29] - 2022年现有房屋交易服务的净收入为241亿元人民币，较2021年的319亿元人民币下降24.5%[30] - 2022年新房交易服务的净收入为287亿元人民币，较2021年的465亿元人民币下降38.3%[33] - 2022年家居装修和家具业务的净收入为50亿元人民币，较2021年的1.97亿元人民币增长[34] - 2022年新兴和其他服务的净收入为28亿元人民币，较2021年的21亿元人民币增长33.4%[35] 财务状况 - 2022年12月31日，公司的应付账款从6009百万人民币减少至5843百万人民币[63] - 2022年12月31日，公司的短期借款为619百万人民币[64] - 2022年12月31日，公司的资产负债率为36.8%[89] 现金流状况 - 2022年12月31日，公司的经营活动产生的净现金为84.61亿人民币，主要来源于调整非现金项目、长期投资股息和工作资本的释放[70] - 2022年12月31日，公司的投资活动产生的净现金为85亿人民币，主要用于购买短期投资、融资应收款项和购买长期投资[76] - 2022年12月31日，公司的融资活动产生的净现金为11.55亿人民币，主要用于回购普通股、偿还短期借款和偿还融资债务[78] 公司规模和员工情况 - 公司截至2022年12月31日共有98,540名员工，其中代理商和支持人员最多，共74,066人[95] - 公司参与各种由市政府和省政府组织的员工社会保障计划，包括养老金、失业保险、生育保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金[96] 公司上市情况 - 公司于2022年5月11日在香港联交所成功上市，股票代码为"2423"，并且ADS继续在纽约证券交易所主要上市和交易[97] 财务数据 - 2022年度净收入为606.69亿人民币，较2021年度的807.52亿人民币有所下降[122] - 2022年度毛利为137.81亿人民币，较201年度的158.19亿人民币有所下降[122] - 2022年度净亏损为13.86亿人民币，较2021年度的5.24亿人民币有所增加[123] - 2022年度每股亏损为0.39人民币[124] - 2022年度调整后的净收入为28.43亿人民币[125] - 2022年度调整后的EBITDA为47.44亿人民币[125] - 2022年度总资产为1093.47亿人民币，较2021年底的1003.19亿人民币有所增加[127] - 2022年度总负债为402.93亿人民币，较2021年底的332.63亿人民币有所增加[128] - KE Holdings Inc. 2022年12月31日的股东权益总额为69,054,438千人民币[129] - 2022年度经营活动现金流为8,460,754千人民币[130] - 2022年度投资活动现金流为-8,472,355千人民币[131] - 2022年度融资活动现金流为-1,154,993千人民币[131] - 2022年度现金、现金等价物和受限制现金的净减少为-1,137,950千人民币[132]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年净收入下降24.9%至607亿元,总交易额下降32.3%至2.6万亿元 [52] - 2022年全年毛利下降12.9%至138亿元,毛利率提升3.1个百分点至22.7% [53] - 2022年全年非GAAP净利润增长24%至28.43亿元 [56] - 2022年第四季度净收入超出公司指引和市场预期,主要得益于年末疫情缓解和部分城市现有房交易的恢复 [40][41][42] - 2022年第四季度毛利率提升至24.4%,较2021年同期的16.4%大幅提升 [47] - 2022年第四季度非GAAP净利润达15.47亿元,较2021年同期的0.42亿元大幅增长 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 现有房交易服务 - 2022年全年现有房交易额下降23%,2022年第四季度现有房交易额增长1.5% [24] - 2022年全年现有房交易服务净收入下降11.8%至53亿元 [43] - 2022年全年现有房业务毛利率达39.8%,较2021年提升2.8个百分点 [63] 新房交易服务 - 2022年全年新房交易额下降42%,2022年第四季度下降26% [26] - 2022年全年新房交易服务净收入下降26.8%至83亿元 [44] - 2022年全年新房业务毛利率达23.6%,较2021年提升4.4个百分点 [63] - 2022年第四季度新房业务毛利率达26.2%,创上市以来新高 [64] 家装及家居业务 - 2022年全年家装及家居业务合同销售额达69亿元,同比增长31% [30] - 2022年第四季度家装及家居业务净收入达21亿元 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 一线城市现有房交易额在2022年第四季度仍受疫情影响有所下滑,但二三线城市现有房交易额有所恢复 [43] - 2022年第四季度,北京和上海新房销售结算表现良好 [42] - 2022年第四季度,成都和长三角部分城市现有房交易表现较好 [41] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司坚持"市场中性"的观点,在行业上下波动中保持稳定,为市场提供平衡和引导 [10][11][12] - 公司"一体两翼"战略取得进展,家装及家居业务和租赁业务的收入和利润贡献持续提升 [16][30][31] - 公司加强对代理商的培养和赋能,提升门店和代理商的效率和专业水平 [17][18][19] - 公司加强对新房业务的风险管控,推广"预付佣金"模式,确保代理商收款安全 [28][64] - 公司在行业内具有领先的数字化能力和平台优势,在市场波动中保持相对稳定的盈利能力 [13][14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,随着疫情影响的减弱,房地产市场正在逐步恢复,预计2023年现有房市场将增长15%以上,新房市场将保持稳定 [84][85] - 管理层认为,房地产市场的长期前景向好,行业将进入"居住为主,投资为辅"的新阶段,公司将继续坚持"市场中性"的观点,为行业健康发展贡献力量 [73][75] - 管理层表示,公司将继续优化成本费用结构,提升运营效率,同时加强风险管控,在确保收款安全的前提下推动业务发展 [74][108] - 管理层认为,公司的"一体两翼"战略将进一步推动业务多元化发展,并将持续投资于提升长期能力建设 [112][113][114][115] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Timothy Zhao 提问** 对于近期房地产市场的强劲反弹,管理层如何看待其可持续性,特别是现有房市场的恢复情况 [79][80] **Tao Xu 回答** - 近期市场反弹主要受益于疫情影响减弱后的需求释放和政策支持,但管理层认为市场将逐步趋于正常 [81][82][83] - 对于现有房市场,管理层预计2023年将增长15%以上,但也需关注宏观经济放缓等不利因素 [84] - 管理层认为,现有房市场的恢复主要源于刚性和改善性需求,一线城市市场相对稳定,二三线城市或将出现结构性变化 [84][85] 问题2 **Jiong Shao 提问** 公司如何进一步提升门店和代理商的效率,同时保持良好的企业文化 [96] **Tao Xu 回答** - 公司无大规模扩张门店和代理商的计划,而是专注于提升单店和单人效率 [97] - 通过大店战略、门店和代理商排名机制、行业行为治理等措施,预计2023年门店生产率将显著提升 [97][98] - 对于连锁门店,公司将进一步提升连锁门店代理生产率,达到行业内的领先水平 [98][99] - 公司注重保护消费者利益、赋能行业、维护服务提供商权益等企业文化,这是公司长期坚持的价值观 [99] 问题3 **John Lam 提问** 公司2022年第三季度的成本优化效果显著,未来是否还有进一步优化空间,能否推动后续盈利能力的提升 [100] **Tao Xu 回答** - 公司"一体"业务的成本费用已优化至2019年水平,相对较为可持续 [101][102][103] - 通过"预付佣金"模式等措施,进一步降低新房业务坏账风险,提升该业务的盈利能力 [105] - 未来将通过提升代理生产率、优化非人工成本等措施,

总交易总值（GTV）相关 - 2022年第三季度总交易总值（GTV）为7371亿元人民币（1036亿美元），同比下降11.3%，其中二手房交易GTV为4490亿元人民币（631亿美元），同比增长18.7%，新房交易GTV为2615亿元人民币（368亿美元），同比下降36.2%，家装GTV为20亿元人民币（3亿美元），新兴及其他服务GTV为247亿元人民币（35亿美元），同比下降41.7%[2] - 公司总GTV环比回升15.3%，运营指标全面恢复[7] 净收入相关 - 净收入为176亿元人民币（25亿美元），同比下降2.8%[2] - 二手房交易服务净收入同比增长16.6%至72亿元人民币（10亿美元），新房交易服务净收入同比下降31.3%至78亿元人民币（11亿美元），家装净收入为18亿元人民币（3亿美元），新兴及其他服务净收入同比增长45.8%至8.01亿元人民币（1.13亿美元）[12][14][15][17] - 公司预计2022年第四季度总净收入在145亿至150亿人民币之间，较2021年同期下降约15.7% - 18.5%[36] - 2022年总净收入为17,596,582千元人民币（2,473,688千美元），2021年为18,096,140千元人民币[58] - 2022年净收入为716,148千元人民币（100,673千美元），2021年净亏损为1,765,875千元人民币[58] - 2022年归属于KE Holdings Inc.的净收入为723,188千元人民币（101,663千美元），2021年净亏损为1,764,920千元人民币[60] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司净收入（亏损）分别为人民币(1,765,875)千元、人民币716,148千元、美元100,673千元、人民币408,498千元、人民币(1,769,194)千元、美元(248,709)千元[69][70] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司调整后净收入（亏损）分别为人民币(888,255)千元、人民币1,887,963千元、美元265,405千元、人民币2,252,042千元、人民币1,296,178千元、美元182,214千元[70] - 二手房交易服务2021年净收入为6138020元人民币，2022年9月30日为7156681元人民币，2022年为1006070美元[84] - 新房交易服务2021年净收入为11348472元人民币，2022年9月30日为7792812元人民币，2022年为1095496美元[84] - 房屋装修及家具服务2021年净收入为60076元人民币，2022年9月30日为1845900元人民币，2022年为259493美元[84] - 新兴及其他服务2021年净收入为549572元人民币，2022年9月30日为801189元人民币，2022年为112629美元[84] 净利润相关 - 净利润为7.16亿元人民币（1.01亿美元），而2021年同期净亏损17.66亿元人民币，调整后净利润为19亿元人民币（3亿美元），而2021年同期调整后净亏损8.88亿元人民币[2] - 2022年第三季度净利润为7.16亿人民币，2021年同期净亏损17.66亿人民币[30] - 2022年基本每股净收入为0.20元人民币（0.03美元），2021年基本每股净亏损为0.50元人民币[65] - 2022年基本每ADS净收入为0.61元人民币（0.09美元），2021年基本每ADS净亏损为1.50元人民币[66] 门店与经纪人数量相关 - 截至2022年9月30日，门店数量为41398家，较一年前减少23.3%，活跃门店数量为39713家，较一年前减少19.7%[3] - 截至2022年9月30日，经纪人数量为402630人，较一年前减少21.9%，活跃经纪人数量为372718人，较一年前减少20.4%[6] 移动月活跃用户（MAU）相关 - 截至2022年9月30日的三个月，移动月活跃用户（MAU）平均为4240万人，而2021年同期为4610万人[6] 总收入成本相关 - 总收入成本同比下降16.3%至128亿元人民币（18亿美元），其中佣金分成成本为57亿元人民币（8亿美元），内部佣金及薪酬成本为46亿元人民币（7亿美元），家装成本为13亿元人民币（2亿美元），与门店相关成本为8.22亿元人民币（1.16亿美元），其他成本为4.07亿元人民币（5700万美元）[18][19][20][21] - 2022年总成本为12,836,985千元人民币（1,804,595千美元），2021年为15,341,509千元人民币[58] 毛利润相关 - 毛利润同比增长72.8%至48亿元人民币（7亿美元），毛利率从2021年同期的15.2%提升至27.0%[22] - 2022年毛利润为4,759,597千元人民币（669,093千美元），2021年为2,754,631千元人民币[58] 运营费用相关 - 2022年第三季度总运营费用从2021年同期的51亿人民币降至35亿人民币，降幅29.9%[23] - 2022年第三季度一般及行政费用从2021年同期的24.12亿人民币降至17.77亿人民币，降幅26.4%[23] - 2022年第三季度销售及营销费用为12.58亿人民币，2021年同期为12.02亿人民币[25] - 2022年第三季度研发费用从2021年同期的10.43亿人民币降至5.09亿人民币，降幅51.2%[25] - 2022年销售和营销费用为1,258,104千元人民币（176,861千美元），2021年为1,202,248千元人民币[58] 运营收入与利润率相关 - 2022年第三季度运营收入为12亿人民币，2021年同期运营亏损23亿人民币；运营利润率为6.9%，2021年同期为 - 12.7%[26] - 2022年第三季度调整后运营收入为21亿人民币，2021年同期调整后运营亏损14亿人民币；调整后运营利润率为12.0%，2021年同期为 - 7.9%[27] - 2022年运营收入为1,215,666千元人民币（170,895千美元），2021年运营亏损为2,299,824千元人民币[58] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司经营收入（亏损）分别为人民币(2,299,824)千元、人民币1,215,666千元、美元170,895千元、人民币(170,793)千元、人民币(1,220,297)千元、美元(171,548)千元[69] 现金及投资相关 - 截至2022年9月30日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资的合并余额达575亿人民币[35] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司总资产分别为100,318,865千元人民币和107,989,114千元人民币，分别折合15,180,869千美元[50][51] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司总负债分别为33,263,372千元人民币和38,745,934千元人民币，分别折合5,446,816千美元[53] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司股东权益分别为67,055,493千元人民币和69,243,180千元人民币，分别折合9,734,053千美元[55] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司现金及现金等价物分别为20,446,104千元人民币和18,953,504千元人民币，折合2,664,441千美元[50] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司受限现金分别为6,286,105千元人民币和5,850,435千元人民币，折合822,441千美元[50] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司短期投资分别为29,402,661千元人民币和32,713,511千元人民币，折合4,598,793千美元[50] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司应付账款分别为6,008,765千元人民币和5,517,499千元人民币，折合775,638千美元[53] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司应付员工薪酬及福利分别为9,834,247千元人民币和9,345,776千元人民币，折合1,313,808千美元[53] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司客户存款应付分别为4,181,337千元人民币和4,145,141千元人民币，折合582,715千美元[53] - 截至2021年12月31日和2022年9月30日，公司短期借款分别为260,000千元人民币和600,000千元人民币，折合84,347千美元[53] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司经营活动提供（使用）的净现金分别为人民币(1,158,435)千元、人民币2,005,528千元、美元281,930千元、人民币2,315,937千元、人民币5,813,559千元、美元817,257千元[81] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司投资活动提供（使用）的净现金分别为人民币(10,964,521)千元、人民币3,850,877千元、美元541,349千元、人民币(21,361,357)千元、人民币(7,487,442)千元、美元(1,052,568)千元[81] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司融资活动提供（使用）的净现金分别为人民币71,801千元、人民币(277,366)千元、美元(38,991)千元、人民币(871,373)千元、人民币(241,494)千元、美元(33,950)千元[81] 股份回购相关 - 自2022年9月1日股份回购计划启动至9月30日，公司在公开市场共购买约330万份美国存托股份[37] 每股美国存托股份相关 - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，计算基本和摊薄每股美国存托股份净收入（亏损）所用的加权平均美国存托股份数量，基本分别为1,177,917,604股、1,192,464,350股、1,192,464,350股、1,175,601,777股、1,190,565,720股、1,190,565,720股；摊薄分别为1,177,917,604股、1,208,070,063股、1,208,070,063股、1,193,006,735股、1,190,565,720股、1,190,565,720股[75] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司普通股股东应占每股美国存托股份净收入（亏损），基本分别为人民币(1.50)元、人民币0.61元、美元0.09元、人民币0.34元、人民币(1.48)元、美元(0.21)元；摊薄分别为人民币(1.50)元、人民币0.60元、美元0.08元、人民币0.34元、人民币(1.48)元、美元(0.21)元[77] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司普通股股东应占每股美国存托股份净收入（亏损）的非公认会计原则调整，基本分别为人民币0.75元、人民币0.98元、美元0.14元、人民币1.57元、人民币2.57元、美元0.36元；摊薄分别为人民币0.75元、人民币0.97元、美元0.14元、人民币1.55元、人民币2.56元、美元0.36元[78] - 2021年和截至2022年9月30日的三个月、九个月，公司普通股股东应占调整后每股美国存托股份净收入（亏损），基本分别为人民币(0.75)元、人民币1.59元、美元0.23元、人民币1.91元、人民币1.09元、美元0.15元；摊薄分别为人民币(0.75)元、人民币1.57元、美元0.22元、人民币1.89元、人民币1.08元、美元0.15元[79] 业务线成本与贡献额相关 - 二手房交易服务2021年佣金及薪酬为4394794元人民币

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为7.16亿元，去年同期净亏损17.66亿元；调整后净收入为18.88亿元，去年同期调整后净亏损8.88亿元 [59] - 第三季度归属贝壳普通股东的净利润为7.23亿元，去年同期净亏损17.65亿元；调整后归属贝壳普通股东的净利润为18.95亿元，去年同期调整后净亏损8.88亿元 [60] - 第三季度摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净利润为0.60元，去年同期摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净亏损为1.50元；调整后摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净利润为1.57元，去年同期调整后摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净亏损为0.75元 [61] - 第三季度净营收为176亿元，同比降幅收窄至2.8%，环比增长28% [49] - 第三季度营业成本降至128亿元，同比下降16.3%；毛利润增至48亿元，同比增长72.8%；毛利率为27.0%，去年同期为15.2% [55] - 第三季度总运营费用降至35亿元，同比下降29.9% [56] - 第三季度运营收入为12亿元，去年同期运营亏损23亿元；运营利润率为6.9%，去年同期为 - 12.7% [57] - 调整后第三季度运营收入为21亿元，去年同期调整后运营亏损14亿元；调整后运营利润率为12.0%，去年同期为 - 7.9%；调整后EBITDA为23亿元，去年同期为 - 5.5亿元 [58] - 预计第四季度总净营收在145 - 150亿元之间，同比下降约15.7% - 18.5% [69] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易服务 - 第三季度存量房交易服务净收入增至72亿元，同比增长16.6%，主要因存量房交易GTV增长18.7%至449亿元 [51] - 第三季度全国存量房销售GTV同比增长约7%，贝壳平台存量房交易GTV达449亿元，同比增长19%，其中存量房销售GTV同比增长超20% [19] 新房交易服务 - 第三季度新房交易服务净收入降至78亿元，同比下降31.3%，主要因新房交易GTV下降36.2%至261.5亿元 [52] - 第三季度全国新房销售GTV同比下降21%，环比下降7%；CRIC百强房企GTV同比下降33%，环比下降0.2%；贝壳平台新房销售GTV为261亿元，同比下降36%，环比增长17% [23][25] 家装家居业务 - 第三季度家装家居业务净收入为18亿元，去年同期为6000万元，主要因完成对圣都家装的收购并合并财务结果，以及业务GTV有机增长 [53] - 第三季度家装家居业务收入同比增长超40%，环比增长34%，接近18.5亿元；签约销售额接近20亿元，同比增长超60%；家装合同量同比增长超50%，平均订单值同比增长超10% [31] 新兴及其他服务 - 第三季度新兴及其他服务净收入增至8.01亿元，同比增长45.8%，主要因房屋租赁管理服务净收入增加，部分被金融服务净收入减少抵消 [54] 房屋租赁服务 - 截至第三季度末，租赁服务管理的签约租赁单位数量环比翻番，超8.5万套；其中“省心租”分散式租赁管理单位超5万套，环比增长近70%，该服务已覆盖13个城市 [35] 各个市场数据和关键指标变化 存量房市场 - 第三季度全国存量房市场GTV同比增长6.6%，环比增长8.1%，7月GTV同比首次实现正增长，随后月度增速有所放缓 [76] - 一线城市存量房市场受益于疫情后需求释放，GTV环比显著增长；二三线城市表现基本与二季度持平，部分政策支持力度大或需求转移的城市市场有所改善，部分受疫情影响的城市市场表现不佳 [77] - 截至9月底，50个重点城市存量房价格已连续13个月下跌，9月环比下跌1%，累计跌幅达9%；北京和上海存量房价格在三季度创新高，10月略有调整，多数其他城市价格下跌更明显 [79][80] 新房市场 - 第三季度全国新房市场复苏趋势未能延续，7月新盘认购量大幅下降，8 - 9月持续下滑；全国新建商品住宅销售面积同比下降21.3%，环比下降7.1%；CRIC百强房企销售额同比下降33%，月度环比呈下降趋势 [78] - 前九个月一线城市新房GTV同比仅下降2%，二线和三线城市分别下降46%和41% [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在存量房和新房交易服务领域具有优势，进入深化运营阶段，通过提升效率和质量实现业务增长 [11][12] - 加强存量房业务发展，关注不同城市新房和存量房比例，通过KPI要求等推动业务增长，调配人员支持，强化系统开发和生态治理 [21] - 新房业务方面，加强“佣金前置”模式，关注优质项目，与更多优质开发商合作，提升业务运营健康度和市场认可度 [25][27][28] - 家装家居业务按计划推进，复制核心业务技术能力，提升业务表现，以北京为样板在更多城市拓展 [31][32][34] - 房屋租赁服务扩大规模，优化运营模式和效率，参与保障性租赁住房运营 [35][36][37] - 行业将从追求规模转向高质量发展，注重效率和质量，公司需提升内部能力以适应行业变化 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度房地产市场受多种因素影响，政策支持力度减弱，市场复苏放缓；存量房市场温和复苏，新房市场仍疲软 [44][45][46] - 第四季度有利政策不断出台，有助于市场信心恢复，但疫情及防控措施给市场复苏带来压力 [81] - 预计存量房市场约25%的交易将受疫情影响，但刚性需求在疫情后会有所反弹；新房市场同比降幅有望收窄，10月贝壳新房认购数据大幅增长，支持市场复苏 [83][84] - 2023年市场趋势受多种因素影响，进一步放松政策的空间较大，预计存量房市场将持续复苏，GTV同比增长约5%；新房市场复苏较慢，GTV同比基本持平 [85][88][89] 其他重要信息 - 11月12日是公司成立21周年，举办“住这儿人”活动，超7000名在司超10年员工线上参与，活动覆盖全国超80个城市 [9] - 公司建立了最高10亿美元的股份回购计划，9月1日启动以来至11月30日，已花费约1.55亿美元在公开市场回购约1175万份ADS [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请分享新房和存量房市场第四季度展望，以及Q4营收指引背后的消费情况，还有明年市场复苏路径 - 第三季度房地产市场受多种因素影响，政策支持力度减弱，市场复苏放缓；存量房市场GTV同比和环比均有增长，7月首次实现同比正增长；新房市场复苏趋势未延续，认购量大幅下降 [75][76][78] - 第四季度有利政策不断出台，但疫情及防控措施给市场复苏带来压力；预计存量房市场约25%的交易将受疫情影响，但刚性需求在疫情后会有所反弹；新房市场同比降幅有望收窄，10月贝壳新房认购数据大幅增长，支持市场复苏 [81][83][84] - 2023年市场趋势受多种因素影响，进一步放松政策的空间较大，预计存量房市场将持续复苏，GTV同比增长约5%；新房市场复苏较慢，GTV同比基本持平 [85][88][89] 问题2: 请分享链家门店和网络门店明年的扩张计划，以及当前门店和经纪人的运营效率和净收入水平；另外，新房销售中民营开发商仍占超50%，请说明主要民营客户、是否存在应收账款风险 - 门店和经纪人数量趋于稳定，部分城市开始增长；短期内无需大规模扩张，行业将注重服务质量提升；通过一系列策略，门店和经纪人生产力有所提高，收入改善；若市场稳定复苏，希望更多经纪人及门店实现盈利 [92][93][96] - 贝壳坏账风险极小，原因包括与国资开发商合作增加、大量地方民营开发商经营稳健且业务分散、具备领先的风控策略和强大议价能力；第三季度新房销售现金流入增加，应收账款账面价值下降，收款周期缩短；已对可能违约的开发商计提充足坏账准备，未来大幅计提坏账的可能性较小 [100][103][108] 问题3: 自二季度合并圣都以来，公司在家装家居业务取得进展，未来该业务的发展战略是什么，如何平衡增长和投资 - 家装家居行业资本密集，需长期发展；应培养能力，解决行业问题，如缺乏优质线上服务、产品本地化不足、服务不标准、服务人员专业技能有待提高等 [113][114] - 应利用门店经纪人网络流量，提供更多优质产品；进行有针对性的投资，如服务培训、系统开发、产品研发等，而非大量广告和补贴；针对不同用户群体提供定制化产品，实现长期增长 [115][116][117]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入从2021年同期的242亿人民币降至138亿人民币，同比下降43%，但超出指引高端30%以上，也超过市场共识 [49] - 二季度总GTV从2021年同期的12208亿人民币降至6395亿人民币，同比下降47.6% [51] - 二季度毛利润为27亿人民币，2021年同期为53亿人民币；毛利率为19.7%，2021年同期为22.1% [54] - 二季度运营亏损为15.18亿人民币，2021年同期运营收入为11.16亿人民币；运营利润率为负11%，2021年同期为4.6% [58] - 二季度净亏损为18.66亿人民币，2021年同期净收入为11.16亿人民币 [59] - 截至6月底，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资的银行余额达500亿人民币或75亿美元，长期现金项目余额达240亿人民币或36亿美元；二季度新屋服务现金收入比为1.27 [63] - 预计三季度总收入在165 - 170亿人民币之间，较2021年同期下降约6.1% - 8.8% [70] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易服务 - 二季度末平台门店和活跃门店数量分别超42800家和41100家，环比分别下降6%和4%；平台经纪人和活跃经纪人数量分别超41.5万和38万，环比分别温和下降超3%和0.4% [16] - 平台总MAU达4300万，环比增长8% [18] - 全国存量房销售GTV二季度同比下降45%，而平台存量房交易GTV为3935亿人民币，同比下降14%，二季度存量房销售下降41%，跑赢市场；存量房GTV同比降幅从4月的41%收窄至6月的17%；6月32个重点城市中有21个城市存量房GTV超过2021年平均水平 [18] - 北京和上海非链家连接门店GTV二季度环比增长达33% [19] 新房交易服务 - 全国新房销售GTV二季度同比下降36%，CRIC前100名房地产公司GTV同比下降43.4%；平台新房销售GTV为2227亿人民币，同比下降55%，环比增长15.6% [24] - 二季度与优质开发商合作，国有和中央开发商销售份额提高至37%，环比提高7个百分点 [26] - 上半年佣金和活动模式占平台新房销售收入的22% [28] 家装家居业务 - 二季度家装家居业务实现强劲增长，行业领先企业总产值同比下降21%，而公司该业务预估收入达13.7亿人民币，同比增长超10%，环比增长58%；承包商销售额接近17亿人民币 [31] - 核心业务推荐客户占家装运营承包商销售额的超25% [30] - 家具和家居销售占全服务合同销售额的比例从一季度的11%升至二季度的15% [37] 房屋租赁服务 - 二季度末平台管理或共同管理的租赁单位超4.2万套，较一季度末增加近2.2万套，其中省心租有3.1万套 [39] - 截至7月31日，为应届大学毕业生提供优惠租赁项目完成超8000笔交易，服务金额约1200万人民币 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国新房销售市场二季度GTV环比增长9.8%，同比下降45%；5 - 6月市场预期从底部反弹；6月一线城市新房价格同比略有上涨，部分二线城市价格恢复到去年同期水平 [83] - 5 - 6月北京和上海平台新房销售GTV环比分别增长23%和20%；6月除北京和上海外存量房销售成交量反弹至2021年的205%，同比降幅收窄至2% [84] - 6月成都、苏州等21个主要城市交易量超过2021年平均水平；济南、武汉等城市也反弹至类似2021年平均水平 [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推进一体两翼战略，深入一线让近半数中高级管理人员以基层角色工作1 - 2个月，增强组织能力，巩固一体两翼战略信心 [12][14] - 存量房服务是未来重点，公司将加大战略投入 [23] - 新房业务加强与优质开发商合作，迭代风险控制协议、数据产品等增值服务，降本增效 [29] - 家装家居业务整合与圣都的资源，解决服务提供商痛点，探索提升营收和盈利能力，推动家具和家居销售增长 [30][33][36] - 房屋租赁业务注重成本控制和效率提升，实现长期可持续运营 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度房地产市场有积极变化，存量房市场表现突出，但行业仍面临挑战，公司业务多元化、复杂化，组织需深入一线 [7][8] - 政府出台支持政策，房地产市场有改善迹象，但新房市场受开发商危机和购房者情绪影响，疫情和房贷抵制干扰市场复苏，但公司认为政府会解决问题，市场需求转移对公司有利 [44][45][46] - 房地产市场复苏在望，政府政策支持，公司将把握机会提高效率、管理成本、协同资源、平衡盈利和新业务投资；存量房市场将继续复苏，带动家装、租赁等服务需求增长 [71][72][88] 其他重要信息 - 二季度因收购圣都更新业务结构和财务报告，包括存量房建设服务、新房建设服务、家装家居和新兴及其他服务 [48] - 公司获得回购股份授权，将执行最高10亿美元的股份回购计划 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政策放松的实际影响及下半年进一步放松的可能性 - 自年初以来，约220个省市当局放松限制近600次，4 - 6月二线城市政策放松频率加快；政策包括贷款限制放松、购房限制放松、补贴激励等；多个城市市场领先指标和交易量有恢复，下半年仍有政策放松空间，二线及以下城市可能出台更多支持政策 [74][75][79] 问题2: 北京和上海存量房销售进一步恢复的预期 - 二季度多地出台政策，新房市场受惠，市场情绪改善；北京和上海受疫情影响后交易量快速回升，6月部分城市交易量超过2021年平均水平；下半年关键二线城市将快速恢复同比增长，北京和上海四季度有望进入健康正常交易区间，全国存量房市场将更大规模恢复 [82][84][89] 问题3: 房贷抵制对公司业务的影响及应收账款回收和拨备情况 - 房贷抵制对公司影响不大，公司已对相关应收账款做充足坏账拨备；政府有能力解决问题，多地已采取措施确保项目交付；房贷抵制可能影响新房市场情绪，但会使部分需求转移到存量房市场，对公司有利；截至二季度，累计坏账拨备余额22.1亿人民币，覆盖相应应收账款原值的31%；二季度收回新房销售应收账款84.5亿人民币，是新房销售收入的1.27倍，收款周期从一季度的152天缩短至108天 [95][96][98] 问题4: 目前新房市场情况及下半年展望 - 上半年新房市场供需疲软，5月以来有积极变化，平台新房购买报价数量连续增长，6月市场同比降幅收窄；下半年新房市场仍有不确定性，宏观经济、购房者需求、开发商问题等因素影响市场信心恢复；9月起开发商可能积极促销，市场有望进入恢复期 [102][103][107] 问题5: 家装业务的战略、地理布局、未来指引及平台模式推出时间和瓶颈 - 二季度行业整体下滑，公司家装业务同比显著增长，核心业务客户推荐转化率超25%，部分城市达80%以上；未来发展受政策、产业格局和消费者需求驱动；量化指标包括年收入超10亿人民币、核心业务客户转化率超40%、家装业务与家具家居销售相关性达1.05；未来2 - 3年专注核心业务发展，之后发展平台业务模式 [110][111][118] 问题6: 下半年成本节约措施及对财务表现的影响 - 二季度采取成本节约措施，调整组织结构，优化人员比例，优先发展高利润新房业务，关闭亏损门店；二季度链家固定成本同比下降超25%，下半年住房交易服务运营费用节约约3 - 4亿人民币，运营费用将降至2019年下半年水平；随着市场恢复，住房交易服务盈利能力将逐步恢复 [122][123][124]

财务数据和关键指标变化 - 2022年Q1净收入从2021年同期的207亿人民币降至125亿人民币，降幅39.4%，主要因总GTV从10696亿降至5860亿，降幅45.2% [48] - 2022年Q1现有房屋交易服务净收入62亿，2021年同期为102亿，主要因GTV从6734亿降至3741亿，降幅44.5% [49] - 2022年Q1新房交易服务净收入从2021年同期的99亿降至59亿，降幅40.5%，主要因GTV从3434亿降至1927亿，降幅43.9%，部分被新房交易佣金率适度增加抵消 [50] - 2022年Q1新兴及其他服务净收入0.5亿，2021年同期为0.6亿，主要因金融服务净收入减少，部分被房屋装修服务净收入增加抵消 [51] - 2022年Q1收入成本从2021年同期的159亿降至103亿，降幅35.0%；毛利润22亿，2021年同期为48亿；毛利率17.7%，2021年同期为23.3% [52] - 2022年Q1运营费用从2021年同期的38亿降至31亿，降幅17.5%；运营亏损9.18亿，2021年同期运营收入10.13亿；运营利润率为负7.3%，2021年同期为4.9% [53][54] - 2022年Q1调整后运营亏损4.5亿，2021年同期调整后运营收入15.64亿；调整后运营利润率为负3.6%，2021年同期为7.6%；调整后EBITDA为3.41亿，2021年同期为20.15亿 [55] - 2022年Q1净亏损6.2亿，2021年同期净收入10.59亿；调整后净收入2800万，2021年同期为15.02亿 [56] - 2022年Q1归属于公司普通股股东的净亏损6.18亿，2021年同期为10.59亿；调整后归属于公司的净收入2900万，2021年同期为15.02亿 [57] - 2022年Q1摊薄后归属于公司普通股股东的每股净亏损0.52元，2021年同期为0.88元；调整后摊薄每股净收入0.02元，2021年同期为1.25元 [58] - 预计2022年Q2总净收入在100 - 105亿之间，较2021年同期下降约56.6% - 58.6% [66] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋交易服务 - 2022年Q1末，公司连接门店超45700家，环比降10%；活跃门店约43000家，环比降5%；平台经纪人42.7万，活跃经纪人38.1万，均环比降约6%；活跃门店和经纪人数量较2021年年中峰值分别降13%和24% [13][14] - 2022年Q1贝壳APP加小程序总MAU约3.97亿，环比增6% [15] - 2022年Q1全国现有房屋销售GTV同比降52%，平台现有房屋交易GTV为3741亿，同比降45%，其中现有房屋销售降46%，表现优于整体市场 [15] - 2022年Q1全国新房销售整体市场GTV同比降26%，CRIC前100房地产开发商GTV同比降47.6%，平台新房销售GTV为1927亿，同比降44% [23] 房屋装修和家居服务 - 假设圣都在Q1完全合并，房屋装修和家居服务收入同比增54%至8.6亿；合同销售额同比增63%，合同数量增50%至近6500份，平均合同价格增8% [27] - 2022年Q1该业务核心业务推荐客户贡献约23%合同销售额，预计下半年超30%；上海和北京推荐客户分别占合同销售额77%和75%；上海、武汉、成都和北京合同销售额同比分别增约550%、290%、100%和130% [29] - 2022年Q1圣都和被窝平均合同价格同比分别增7%和21%；家居占总合同销售额10%，杭州旗舰店占30% [32] 房屋租赁服务 - 2022年Q1“省心租”管理单位从3个城市扩展到8个城市，数量环比增37%至近1.7万套，目标年底超5万套 [34] - 2022年Q1首个青年公寓项目“贝壳新青年公寓”在上海徐汇区推出，共2978套，月租金低至2700元，入住率达98% [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年Q1全国现有房屋销售GTV同比降52%，环比降16%；贝壳现有房屋交易GTV同比降44.5%；2月和3月现有房屋销量反弹，3月环比增长率达45%，销量回到2021年7月水平 [77][78] - 2022年Q1全国新房销售GTV同比降26%，为1999年以来单季度第二大降幅；CRIC前100房地产公司GTV同比降47.6%；贝壳平台新房销售GTV同比降44% [79][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施“一体两翼”战略，“一体”即房屋交易服务，短期内需克服困难，聚焦为客户和服务提供商解决问题、提高效率；“两翼”即房屋装修和家居、房屋租赁服务，需扎根发展，主题是整合和快速发展 [9] - 现有房屋业务坚持“效率优先”原则，缩小门店和经纪人管理单元规模，优化运营指标；增强现有房屋销售能力，聚焦交易关键节点；利用大数据和技术能力，优化房源和客户线索分配 [16][17] - 新房交易服务在市场调整期平衡规模扩张和风险管理，激励经纪人关注低风险项目，推进“佣金预付”模式，加强与国有和优质开发商合作，拓展产业链前端服务 [24][25] - 房屋装修和家居服务构建一站式家居解决方案，利用房屋交易服务流量，创新新零售模式；利用Home SaaS系统管理供应链，扩大批量采购规模，降低成本；提升项目交付质量和效率，缩短交付周期 [28][30][31] - 房屋租赁服务“省心租”模式将分散租赁房源转化为高质量、专业管理的长期租赁房源；推出“暮光”服务保障计划，保护租户和业主权益 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 短期市场面临不确定性，但公司对长期市场前景、实现目标的前景和路径更有信心，相信现有和新房销售目标市场将稳步增长，更广泛的居住领域将迎来更多机会 [7][8] - 市场波动促使公司反思，增强了公司在困境中发展的韧性；公司将坚持正确道路，专注解决客户和服务提供商问题，提高效率和盈利能力 [7][11] - 尽管市场复苏受疫情干扰，但公司利用机会优化执行，为进一步市场复苏奠定基础；相信随着政策生效和疫情消退，市场将恢复，交易将回归正常 [47][82] - 长期来看，随着住房市场长效机制建立、城市化进程推进、家庭结构变化、城市群资源流动以及政府对改善民生的重视，“美好居住”领域潜力巨大 [68] 其他重要信息 - 5月11日公司通过介绍方式在香港联合交易所主板成功双重主要上市，可应对外部不确定性和风险，保护利益相关者利益 [37][60] - 4月底完成对圣都的收购，5月起并入财务报表，预计房屋装修和家居服务收入未来将更快增长 [61] - 5月初进行人员结构调整，聚焦中后台，预计Q2产生约4.3亿遣散费准备金，以优化人员结构，应对市场困境 [62] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资为502亿人民币（79亿美元），长期现金项目余额为189亿人民币（30亿美元） [63] - 公司提议建立股票回购计划，12个月内最多回购10亿美元美国存托股票，彰显对业务基本面和长期增长的信心 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请分享当前市场状况、平台现有和新房销售趋势，以及疫情后市场复苏的时间和轨迹，此前对2022年新房和现有房市场的预期是否有变化 - 今年以来政策积极，房贷利率连降9个月，4月全国首套和二套房贷利率降至2019年以来最低，房贷审批周期缩短；超30个二线城市出台宽松政策，但市场仍低迷，因需求大的城市政策未放松、市场信心缺失、开发商债务危机、经济下行及疫情影响 [72][73][75] - 现有房屋销售市场春节后回升，Q1触底，但疫情打断复苏；新房销售市场持续低迷，Q1 CRIC前100房地产公司GTV同比降47.6%，全国新房销售GTV同比降26% [77][79][80] - 短期新房市场仍有不确定性，因开发商资金紧张、政策见效慢、消费者担忧交付和质量以及疫情影响；长期市场有望恢复，因居民对品质生活需求强劲 [81][82] - 疫情影响公司上半年业绩，Q1约6%现有房屋销售受影响，Q2至少25%受影响；上海、北京等地交易受较大影响，但住房需求刚性，疫情后市场有望繁荣，如深圳疫情后销售快速反弹 [83][84][89] 问题2: 请提供新房交易业务中国有企业和民营企业开发商的GTV细分、佣金率差异，以及国有企业集中度增加对业务的影响和业务模式的变化，是否需要进一步计提应收账款准备金 - Q1土地拍卖中国有开发商占71%，销售方面，前100开发商GTV中国有开发商占28%，前10开发商销售中国有开发商占37%；贝壳平台新房销售中国有开发商GTV占比超25% [94][95] - 开发商性质对贝壳的影响主要是佣金率和坏账风险，二者相互抵消；经纪服务渗透率上升趋势不变，因开发商获客痛点相同，依赖销售渠道；国有开发商佣金率低20%，但坏账率低，对利润率影响相对中性 [96][98][101] - 公司对应收账款进行谨慎会计处理，已为有负面舆情或财务危机的开发商计提充足准备金；因融创美元高级票据利息逾期，可能对其应收账款计提坏账准备，Q2调整对损益的影响可能为2.6亿 [103][104][105] 问题3: 圣都提前于4月合并，能否分享整合过程及考虑到Q2部分城市疫情管控收紧，今年收入贡献有何更新 - 公司认为房屋交易业务和“两翼”新业务有协同效应，房屋交易业务可为房屋装修等服务提供客户推荐；公司积累的经验和方法可复制到新业务，通过系统管理、数据管理和服务承诺赋能房屋装修业务 [107][108][110] - 公司注重业务增长速度和质量的平衡，追求长期主义，希望房屋装修业务在质量、效率和可扩展性之间取得平衡；相信未来能实现每月合同收入超10亿的目标，更关注客户满意度和利用技术为行业带来改变 [112][113][114]