文章核心观点 大悦城控股集团发布多项人事变动及联系方式变更公告，包括董事会秘书和总经理助理的辞职与新董事会秘书的聘任，同时启用新联系电话 [1][5][9][11] 董事会会议相关 - 大悦城第十一届董事会第十六次会议于2025年4月2日通讯召开，应到董事9人实到9人，由董事长姚长林主持 [1] - 会议审议通过聘任邓晓天为董事会秘书的议案，表决情况为9票同意、0票弃权、0票反对 [1] 董事会秘书变更 - 郭锋锐因工作变动辞去总经理助理、董事会秘书职务，辞职自报告送达董事会时生效，辞职后不在公司任职 [1][5] - 经董事长提名、提名委员会审查，董事会聘任邓晓天为董事会秘书，任期至第十一届董事会届满 [1][5] - 邓晓天1984年1月出生，北大外交学专业法学硕士，有丰富人力资源工作经验，2025年4月起任董事会秘书 [7] - 邓晓天具备履职专业知识，取得深交所《上市公司董事会秘书培训证明》，未持有公司股票，无违规违法等情况 [6][8] - 邓晓天联系电话86 - 010 - 85619759，传真86 - 755 - 23999009，邮箱000031@cofco.com，地址为北京朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层 [7] 联系方式变更 - 公司为做好投资者关系管理，今日启用新联系电话010 - 85619759，原010 - 85017888、0755 - 23999288停用 [9] - 变更后联系电话010 - 85619759，传真0755 - 23999009，邮箱000031@cofco.com，地址不变 [10] 总经理助理辞职 - 公司董事会近日收到总经理助理余巨川书面辞职报告，因工作变动辞职，辞职自报告送达生效 [11] - 截至公告披露日，余巨川未持有公司股票，辞职不影响公司正常工作 [11]

人事变动 - 郭锋锐因工作变动辞去总经理助理、董事会秘书职务[2] - 董事会审议通过聘任邓晓天为董事会秘书[2] 人员信息 - 邓晓天1984年1月出生，北大外交学专业法学硕士[7] - 2020年1月加入公司，2022年9月任人力部总经理[7] - 2025年4月起任董事会秘书，未持股，符合资格[7]

人事变动 - 大悦城总经理助理余巨川因工作变动辞职[2] - 辞职自报告送达董事会之日起生效[2] - 截至公告披露日余巨川未持有公司股票[2] - 辞职不会影响公司相关工作正常进行[2] 公告信息 - 公告发布时间为2025年4月3日[3]

联系方式变更 - 公司今日启用新联系电话010 - 85619759，原010 - 85017888、0755 - 23999288停用[2] 其他联系方式 - 公司传真电话为0755 - 23999009[2] - 公司电子邮箱为000031@cofco.com[2] 联系地址 - 公司联系地址为北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层[2]

公司信息 - 大悦城证券代码为000031，简称为大悦城[1] 董事会会议 - 第十一届董事会第十六次会议4月2日召开[2] - 应参加表决董事9人，实际9人参加[2] - 会议由董事长姚长林主持[2] 人事变动 - 郭锋锐因工作变动辞去相关职务[2] - 聘任邓晓天为董事会秘书获通过[2] - 邓晓天任期至第十一届董事会届满[2]

文章核心观点 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告展示基金概况、财务指标、资产项目运营、回收资金使用等情况，表明基金运营正常，资产项目经营稳定，未来有望借助行业和区域发展实现业绩增长 [1][4][14][35] 基金简介 - 基金名称为华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金，简称华夏大悦城商业REIT，主代码和交易代码为180603，运作方式为契约型封闭式，存续期24年，于2024年9月3日生效，9月20日在深圳证券交易所上市 [3][4] - 投资目标是通过基础设施资产支持证券持有项目公司股权，取得基础设施项目所有权或经营权，实现现金流稳健增长；80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，剩余投资固定收益品种 [4] - 收益分配政策为每份基金份额同权，以现金形式分配，不少于合并后年度可供分配金额的90%，每年至少分配1次 [6] - 资产支持证券管理人为中信证券股份有限公司，运营管理机构为大悦城商业运营管理(天津)有限公司，资产项目为成都大悦城，项目公司是成都博悦商业管理有限公司，属消费基础设施，提供租赁及运营服务并收取相关费用 [6] 主要财务指标和基金运作情况 - 2024年9月3日至12月31日，本期收入106,085,957.70元，净利润 -473,136.41元，经营活动现金流净额51,363,055.45元，现金流分派率1.64%，年化现金流分派率4.99% [8] - 期末基金总资产3,486,690,802.53元，净资产3,322,526,859.02元，总资产与净资产比例104.94%，份额净值3.3225元 [9] - 本期可供分配金额58,942,393.36元，较招募说明书同期目标数偏离度3.64%，原因是实际经营业绩好于预期、基金募集孳息及项目期初预留现金等 [10] - 报告期计提基金管理人管理费1,743,579.60元，资产支持证券管理人管理费428,630.28元，基金托管人托管费108,973.20元，运营管理机构基础管理费17,603,951.40元、激励管理费1,808,370.90元 [10] - 完成初次购入资产项目交割审计，支付项目公司股权转让对价3,317,000,000.00元，取得资产项目总资产3,334,764,473.04元，总负债157,754,385.00元 [11] 资产项目基本情况 - 项目公司成都博悦商业管理有限公司运营稳定，成都大悦城项目已运营9年，周边无新增竞争性项目 [14] - 报告期末可供出租面积、实际出租面积、出租率等运营指标良好，签约租户340个，主力店、次主力店、专门店租赁面积占比分别为15.91%、31.11%、52.98% [15] - 租户集中度低，租金收入贡献前五名租户占比总计7.62% [16] - 2024年全国商业地产新开业量下降，行业进入存量时期，消费需求多样化，购物中心向质量提升转变，头部运营商优势明显 [16][17][18] - 成都大悦城周边项目与自身差异大，不构成重大竞争；促消费政策为购物中心创造有利环境，成都围绕打造国际消费中心城市出台多项举措，项目与之契合 [20][21] - 成都商业地产市场规模扩大，非标商业和购物中心是发展方向，市场面临细分化竞争，成都大悦城在区域市场有竞争优势 [21][22][23] - 项目公司开立监管账户，报告期初货币资金余额269,022,660.55元，报告期现金流入、流出分别为380,151,286.45元、380,151,286.45元，期末货币资金余额22,240,605.54元，货币基金账户余额239,043,401.41元 [24] - 报告期除购入成都大悦城项目外无其他资产交易，项目已购买足额保险，保险公司履约正常，未发生大额理赔 [28] - 招商上品牌调改率7.74%，引入首店17家，出租率提升2.60个百分点；运营上开展多项活动，销售目标超额达成，同比提升9.70%；推广上提升项目影响力，客流同比提升2.61% [28][29] - 项目经营方针为“新升级，坚定提质，精细运营，高质回报”，策略是实现四个质量提升，未来将深化定位，提升运营效率，保障租金收入增长 [30][32] - 行业未来将更差异化、精细化、绿色化和智能化，成都大悦城将借力区域发展，实现业绩增长，暂无明显经营风险 [33][35] 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 - 报告期内基金投资决策程序合规，未发现投资的前十名证券发行主体有违规情形 [36] - 基金管理人对投资品种估值，托管人复核，会计师事务所发表意见，已与定价服务机构签署协议，建立估值委员会，参与估值各方无重大利益冲突 [36] 回收资金使用情况 - 原始权益人卓远地产获净回收资金1,438,169,827.77元，原计划90%以上用于项目投资，不超10%补充流动资金，后调整为85%投资、15%补充流动资金 [36][37] - 报告期已使用215,725,474.16元补充流动资金，占比15%，余额1,222,444,353.61元，后续计划用于项目投资 [37][38] 管理人报告 - 华夏基金管理有限公司成立早，业务广泛，有基础设施与不动产投资管理经验，配备专业人员 [38][40] - 基金经理苗晓霖、吴文婷、燕莉均有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验 [41][42] - 管理人严格遵守法规和基金合同，制定公平交易制度，执行公平交易原则，未发现异常交易行为 [44][45] - 报告期基金未新增基础设施资产投资，项目公司开展协定存款和货币基金申购业务，通过专项计划取得成都大悦城所有权或经营权 [46] - 基金运营正常，完成权属变更登记和吸收合并，项目公司经营稳健，未进行利润分配符合规定 [46][49] - 管理人建立多项制度防范利益冲突和关联交易风险，加强合规管理、风险控制和监察稽核工作 [49][50][51] - 管理人落实基金治理机制，开展财务管理、业绩督导、质控检查等工作，审议通过年度经营计划、预算和分红方案 [53][54] - 对运营管理机构开展检查和考核，运营管理机构达标，项目经营稳定 [54][55] - 信息披露事务负责人履职尽责，制定信息披露制度，未发生暂缓或豁免披露情形 [56][57][58] 运营管理机构报告 - 本报告期聘任大悦城商业运营管理(天津)有限公司为运营管理机构，双方遵守协议，未对资产运营造成重大不利影响 [58]

文章核心观点 公司发布两则公告，一是关于诉讼事项暨担保进展，农业银行起诉公司控股子公司武汉裕灿及公司，后追加华夏幸福为被告并变更诉请；二是为全资子公司创芯置业向招行申请8.5亿元借款提供连带责任保证担保 [1][11] 诉讼事项暨担保进展 本次诉讼基本情况 - 2024年12月农行起诉武汉裕灿及公司，要求武汉裕灿偿还借款本金7158万元及利息等136.68万元，公司履行保证义务 [1] - 武汉裕灿提管辖权异议，案件移送廊坊中院，农行申请追加华夏幸福为被告并变更诉请 [2] 案件基本情况 - 案件当事人包括原告农行、被告武汉裕灿、公司和华夏幸福 [3] - 2020年农行向武汉裕灿提供5亿元贷款用于项目开发，武汉裕灿以土地和在建工程抵押，公司和华夏幸福按50%持股比例提供连带责任保证 [3] - 截至2024年11月26日，武汉裕灿剩余未还本金49030万元，农行起诉要求其归还本息，担保人履行义务 [3] 诉讼请求 - 判令武汉裕灿偿还本金49030万元及截至2024年11月26日利息等936.10万元，2024年11月27日后按约定计算至清偿日 [4] - 判令公司和华夏幸福对借款本金49050万元等费用的50%承担连带保证责任 [4][5] - 判令农行对武汉裕灿相关在建工程变现价款享有优先受偿权 [5] - 判令三被告承担诉讼费等实现债权的全部费用 [5] 其他情况 - 截至公告披露日，诉讼未开庭审理 [6] - 公司及控股子公司无应披露未披露的其他重大诉讼、仲裁事项 [7] - 案件对公司利润影响不确定，公司生产经营正常，将积极协商并及时披露进展 [8] 为全资子公司提供担保 担保情况概述 - 创芯置业向招行申请8.5亿元180个月借款，用于项目经营资金需求及置换贷款等，公司按100%股权比例提供连带责任保证 [11][12] - 本次担保属公司2024年度担保额度范围内 [12] 公司对子公司担保额度使用情况 - 担保额度有效期自2023年年度股东大会通过起不超12个月，公告提及本次担保生效前后额度使用情况 [12] 被担保人基本情况 - 创芯置业注册于2015年11月，注册资本5.4亿元，公司通过全资子公司间接持股100% [12][13] - 2023年经审计总资产16.18亿元、总负债9.23亿元、净资产6.95亿元，营收0.86亿元、利润总额1.36亿元、净利润1.03亿元 [13] - 2025年1 - 2月未经审计总资产16.08亿元、总负债9.33亿元、净资产6.76亿元，营收955.81万元、利润总额 - 176.20万元、净利润 - 303.25万元 [13] - 创芯置业有4起房屋租赁合同纠纷，涉诉约201万元，无其他担保或仲裁事项，非失信被执行人 [13] 担保协议主要内容 - 公司按100%股权比例为创芯置业借款合同项下本金余额不超8.5亿元贷款提供连带责任保证，保证期间自借款发放至到期另加三年，展期则延续至展期届满后另加三年 [14] 董事会意见 - 公司为创芯置业担保是为置换其建设物业贷款，创芯置业经营和信用良好，财务风险可控，董事会认为担保符合规定，不损害公司及股东利益 [15] 累计对外担保数量及逾期担保数量 - 截至担保完成，公司及控股子公司担保余额170.31亿元，占2023年经审计归属于上市公司股东净资产比重123.04%（占净资产比重36.95%） [16] - 公司为控股子公司担保余额134.73亿元，占比97.33%（占比29.23%）；对合并报表外单位担保余额35.58亿元，占比25.70%（占比7.72%） [16][17] - 公司涉及诉讼担保金额约2.50亿元，未开庭，无其他逾期、涉诉担保事项 [17]

诉讼情况 - 农业银行起诉武汉裕灿偿还本金49030万元及利息等936.104293万元[4] - 公司和华夏幸福为债权余额50%提供连带责任担保[4] - 案件未开庭，对利润影响不确定[5][7] 过往业务 - 2020年农业银行向武汉裕灿提供5亿元贷款[3] - 截至2024年11月26日，武汉裕灿剩余本金49030万元[4]

担保情况 - 为创芯置业8.5亿元借款提供100%连带责任保证担保[2] - 2024年向控股子公司担保额度200亿，已用46.72亿，剩153.28亿[5] - 截至担保完成，公司及控股子公司担保余额1703140.45万元，占比123.04%[10] 创芯置业业绩 - 2023年营收8569.11万元、利润13586.07万元、净利润10300.31万元[6] - 2025年1 - 2月营收955.81万元、利润 - 176.20万元、净利润 - 303.25万元[6] 创芯置业资产负债 - 2023年末总资产161773.16万元、总负债92314.48万元、净资产69458.68万元[6] - 2025年2月末总资产160817.99万元、总负债93252.93万元、净资产67565.07万元[6] 诉讼情况 - 涉及诉讼的担保金额约24983万元，未开庭审理[10]

文章核心观点 中粮大悦城商业挖掘影响消费决策的关键因素回应消费需求，旗下厦门、三亚、北京海淀大悦城开业成绩不俗，通过品牌、空间、营销内容创新及在地化表达，实现商业与城市价值共同提升 [1] 分组1：大悦城商业整体情况 - 中粮大悦城商业挖掘首发经济、情绪价值等影响消费决策的关键因素，回应消费需求，引领潮流消费体验 [1] - 2024年厦门、三亚、北京海淀大悦城开业，成当地高人气明星项目 [1] - 大悦城商业通过品牌、空间、营销内容创新，从商业场景与在地融合表达中突破，实现单一商业体向城市活力中心跨越 [1] 分组2：厦门大悦城情况 - 厦门大悦城从集美CAZ核心客群出发构建品牌内容，开业三个月客流650万 +、销售额超3.5亿元、会员总数突破17万 [3] - 厦门大悦城品牌内容组合重视与年轻人、年轻家庭适配度，引入运动户外等业态品牌，首进比例超70% [3] - 厦门大悦城以向海而生的空间美学创新，打造滨海文艺浪漫地标 [3] - 厦门大悦城屋顶L6 - L7半海空间利用面向九天湖优势，打造体验区域，成厦门落日打卡热门地 [4] 分组3：海淀大悦城情况 - 海淀大悦城设计引入故宫经典元素，打造6大特色商业空间 [4] - 海淀大悦城结合自然生态资源，通过开放式空间设计营造城市微度假场景 [7] - 海淀大悦城通过highline空中连廊串联商业、住宅和产业区，打造全维生态链 [7] - 海淀大悦城招商率98.5%、开业率97.5%，开业当天客流超21.6万人次，销售额超1777万元 [7] 分组4：三亚大悦城情况 - 三亚大悦城挖掘并延展海南在地文化，营造海岛潮趣生活主场 [7] - 三亚大悦城“绿洲·舞台”理念结合黎锦纺织形象，塑造红橙盒子建筑外观 [9] - 三亚大悦城有下沉式热带花园广场、露台花园式美学社交空间和云端城市夜生活街区 [9] - 2024年国庆黄金周，三亚大悦城多彩开业活动点燃全城消费热潮 [10] 分组5：大悦城商业成果 - 大悦城商业通过灵活策略塑造会讲故事、引领审美的空间，融入城市文化肌理，营造潮流生活体验 [10] - 大悦城商业填补城市新消费场景空白，实现商业价值与城市价值共同提升 [10]