担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[2] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[2] - 截至2024年8月31日担保余额913.58亿元，占2023年末净资产比重36.43%[9] - 本次担保后对外担保总额将为961.58亿元，占比达38.34%[9] - 公司无逾期和涉诉担保[9] 贷款与授信 - 向工商银行申请48亿元贷款，已提款26亿元，深圳第五园提供48亿元保证[2][3] - 获交通银行57.36亿元授信额度，已提款55.78亿元，期限15年[4] 资产负债 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[7] - 2024年6月末资产总额14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[7] 子公司担保 - 沈阳欣驿等控股子公司为交通银行贷款提供16.87亿元质押、抵押担保[5]

2024 年 8 月，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）实现合同销售面积 122.7 万 平方米，合同销售金额 172.4 亿元；2024 年 1-8 月，公司累计实现合同销售面积 1,207.6 万 平方米，合同销售金额 1,637.8 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与 定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。 二、新增开发项目情况 2024 年 7 月销售简报披露以来，公司无新增开发、物流地产项目。 万科企业股份有限公司 2024 年 8 月销售及近期新增项目情况简报 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-096 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 一、2024 年 8 月销售情况 特此公告。 万科企业股份有限公司 董事会 二〇二四年九月六日 ...

报告公司投资评级 报告未披露公司的投资评级。[1] 报告的核心观点 1. 万科上半年归属于上市公司股东的净利润出现大幅亏损,主要原因包括:房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资和资产交易出现亏损。[2][3] 2. 万科的归母亏损与少数股东盈利并存,主要是因为少数股东损益仅反映了合作项目层面的利润,而集团层面还需扣除上市公司的各项费用。[4][5] 3. 万科的存货结构中,在建开发产品占比较高,已完工开发产品(现房)占比持续提升,反映了销售压力。[6][7] 4. 万科上半年销售面积和销售金额大幅下降,销售回款也大幅下降,经营活动现金流转为净流出。[7][8] 5. 为弥补经营和筹资活动的净流出,万科加大了资产出售力度,但仍不足以覆盖。[8] 6. 万科有息债务持续增长,期限结构恶化,主要依赖银行借款,面临较大的偿债压力。[9][10] 7. 万科通过缩表实现了资产规模的下降,但有息债务反而增加,缩表的受益者并非债权人。[10][11] 8. 万科的土地储备与销售存在错配,销售主力区域的土储不足,而土储充裕的区域销售贡献不足。[11][12][14][15] 9. 万科的其他业务如物业服务、租赁住宅、商业等也有不错的表现,但对于缓解短期债务压力的贡献有限。[16][17] 10. 在销售大幅下滑的情况下,万科在费用端的节流表现一般,相比销售回款的下降,费用的下降幅度较小。[17]

万科企业股份ᴹ限公ਨ 关于按照lj香港上ᐲ规则NJ公ᐳ 2024 年 8 ᴸ证券变动ᴸ报表的公告 证券代码：000002ǃ299903 证券简称：万科 Aǃ万科 H 代 公告编ਧ：LJ万Lj2024-094 截至月份: 2024年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2024年9月4日 I. 法定/註冊股本變動 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实Ƚ准确和完整，没有虚假记载Ƚ误导性陈述或者重大遗 漏Ⱦ 根据lj香港联合交易所ᴹ限公ਨ证券上ᐲ规则NJ˄简称Ālj香港上ᐲ规则NJā˅13.25B 条关于披露股份发 行人的证券变动ᴸ报表的要求，及lj深圳证券交易所股票上ᐲ规则NJ11.2.1 条关于境内外同↕披露的要求， 特披露万科企业股份ᴹ限公ਨ在香港联合交易所ᴹ限公ਨ披露易网站˄www.hkexnews.hk˅刊登的lj万科企 业股份ᴹ限公ਨ截至 2024 年 8 ᴸ 31 日的ᴸ报表NJ，供参阅DŽ 特↔公告DŽ 万科企业股份ᴹ限公ਨ 董һ会 Ҽ〇Ҽ四年九ᴸ四日 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 ...

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年7月31日，担保余额804.67亿元，占2023年末净资产比重32.09%[10] - 本次担保后对外担保总额将达1012.28亿元，占2023年末净资产比重40.36%[10] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] 贷款情况 - 向平安银行申请贷款本金35亿元，余额29.46亿元，期限3年[2] - 向交通银行牵头银团申请贷款本金79.8亿元，余额16亿元，期限5年[5] 财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[8] - 2024年上半年营业收入1427.79亿元，利润总额 - 80.57亿元，净利润 - 98.52亿元[8] - 公司总股本11930709471元[8]

报告投资评级 - 报告给予"增持"评级 [7] 报告核心观点 - 在动荡环境下,公司相对保守的经营导向是理性选择 [7] - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿以上 [7] - 公司短期内的主基调是降杠杆,未来两年计划削减付息债务1000亿元 [7] - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位相对稳固,存量业务价值可观 [7] - 行业整体承压下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出 [7] 财务数据总结 - 2024H公司营收1427.8亿元(-28.9%),归母净利亏损98.5亿元 [5][6] - 2024H综合毛利率8.1%(-10.8个百分点),开发业务毛利率6.8%(-13.5个百分点) [6] - 2024H资产与信用减值41.1亿元,资产处置亏损25.5亿元 [6] - 2024H预收账款2786.7亿元(-35.4%),预收账款/年化结算收入=0.81X [6] - 2024H销售额1273.3亿元(-37.6%),销售面积939.5万方(-27.6%) [10] - 2024H新开工量411.7万方(-65.6%),竣工量859.6万方(-33.4%) [10] - 截至2024H未竣工土储8213.5万方(-23.8%) [10] 业务发展情况 - 2024H万物云全口径营收176.3亿元(+9.5%),深化蝶城战略 [6] - 2024H物流业务全口径营收19.4亿元,商业收入45.9亿元(+6.7%) [6] - 2024H长租公寓全口径收入17.3亿元(+5.3%),已布局全国24.2万间房间 [6]

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [5][8] 报告的核心观点 1. 多因素致业绩承压,管理层增持彰显信心 [7] 2. 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业,提升产品服务竞争力 [7] 3. 推进大宗资产、股权交易,持续转变融资模式,如期兑付公开债务 [7] 分组1:公司经营情况 - 2024年上半年公司业绩亏损主要源于开发业务结算规模和毛利率下滑、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资出现亏损、资产处置损失等因素 [7] - 公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房,实现销售金额1273.3亿元,同比下降37.6%,但仍保持行业第一阵营 [7] - 物业服务业务深入贯彻蝶城战略,实现运营提效,累计完成200个蝶城流程改造,覆盖1337个住宅物业项目 [7] - 租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升,上半年新获取房源1.5万间,其中80.6%位于一线城市,累计开业数量增加至18.3万间,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90% [7] 分组2:公司财务情况 - 公司积极利用金融支持政策,推动融资模式转型,合计新增融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [7] - 公司经营性物业贷合计落地219亿元,其中表内新增150亿元;银团贷款有序推进,获得招商银行牵头的200亿元银团贷款 [7] - 公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付,合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元 [7][8] 分组3:投资建议 - 考虑公司结算规模、盈利能力承压,下调公司2024-2026年EPS预测 [8] - 公司积极化解债务,总负债规模降低,坚定围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,各项业务稳步推进,仍具备持续发展潜力 [8] - 维持"推荐"评级,前期股价调整一定程度反映悲观预期,当前净资产对应PB 0.32倍,明显低于可比公司均值 [8]

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司半年报 2024 年 09 月 02 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 | --- | --- | --- | |-------------------------------------------------------------|-------------|-------| | 股票数据 | | | | 0 [ 9 Table_StockInfo 月 02 日收盘价（元） ] | 6.42 | | | 52 周股价波动（元） | 6.18-14.33 | | | 总股本 / 流通 A 股（百万股） | 11931/9717 | | | 总市值 / 流通市值（百万元） | 80652/80603 | | | 相关研究 | | | | [Table_ReportInfo] 《融资净增结构改善，高管增持维护信心》 | | | | 2024.07.12 | | | | 《聚焦主业发展，负债结构稳健》 | 2024.05.27 | | | 《坚定经营信心，积极应对阶段挑战》 | ...

投资评级和报告核心观点 - 报告给出万科A的投资评级为"增持"(维持) [3] - 报告认为公司低价地结转结束后,盈利能力有望触底回升,维持"增持"评级 [5] 公司业绩情况 - 2024年上半年公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润-98.5亿元,同比下降199.8% [5] - 业绩亏损主要受到结转规模下降、高价低毛利项目集中结转、存货和应收款项计提减值等因素影响 [5] 销售和拿地情况 - 2024年上半年公司实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6%和37.6% [5] - 上半年公司累积获取项目3宗,总地价10.2亿元,权益地价7.8亿元 [5] 融资情况 - 2024年以来公司贷款担保动作较频繁,上半年合计新增融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [5] - 公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付 [5]

报告公司投资评级 - 报告将公司投资评级下调至"增持"[3] 报告的核心观点 1) 2024H1 万科实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%,主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及资产交易和股权处置价格低于账面值[1] 2) 2024H1 万科销售面积和销售金额同比分别下降27.6%和37.6%,面临阶段性挑战,但通过强化回款策略,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善[1][2] 3) 公司受益于金融支持政策,财务状况保持稳健,持续降解存量债务,并加速大宗资产和股权交易,补充资金204亿元[1][2][4] 4) 报告预计2024-2026年公司营收和归母净利润将分别为3189.6/3104.3/3082.6亿元和-139.0/2.3/13.0亿元,对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股[2] 财务数据总结 1) 2024H1 公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%[1] 2) 2024H1 公司销售面积和销售金额分别为939.5万平和1273.3亿元,同比下降27.6%和37.6%[1][8][9] 3) 2024H1 公司毛利率为6.8%,同比下降13.5个百分点[13] 4) 2024H1 公司新增项目权益地价10.2亿元,同比下降64.3%[14] 5) 截至2024H1,公司有息负债3312.7亿元,净负债率62.0%[1]