文章核心观点 3月27日房地产行业发生多起事件，包括青岛公积金贷款政策调整、绿城中国人事变动、建发房产拿地、碧桂园服务股份回购、贝壳与招商蛇口合作拿地，这些事件对行业和相关企业产生不同影响，如刺激购房需求、推动行业转型、强化企业市场地位等 [1][2][3][4][5][6] 青岛公积金政策调整 - 提高商品房现房公积金贷款额度，上浮10%且可叠加其他政策，最高限额达150万元 [1] - 延长借款人年龄上限，男性不超过68岁，女性不超过63岁或法定退休年龄后5年，贷款期限最长30年 [1] - 加大对多子女家庭购房支持，购买第二套自住住房按首套房政策执行 [1] - 政策降低购房成本，缓解多孩家庭还贷压力，刺激区域置换需求，利好现房库存去化和房企资金回笼 [1] 绿城中国人事变动 - 张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席等职务，周长江辞任执行董事等职务但继续担任执行总裁 [2] - 自2025年3月26日起，刘成云获委任公司主席、非执行董事等，初始任期三年 [2] - 人事变动折射房地产行业“央企主导+市场化运营”转型趋势，强化中交集团对绿城中国影响力，公司可能巩固头部地位，但需警惕高杠杆扩张风险 [2] 建发房产拿地 - 建发房产以总价约33.47亿元、溢价率106%、楼面价41200元/平方米竞得成都金融城三期H10地块，刷新成都宅地楼面单价新高 [2][3] - 凸显房企对高能级城市稀缺资源战略布局，强化建发在核心城市高端住宅市场品牌影响力，高成本或倒逼产品力升级 [3] - 头部房企聚焦核心地段土储争夺，或加速行业分化，有资金优势企业在改善型赛道竞争力凸显 [3] 碧桂园服务股份回购 - 碧桂园服务计划未来一年用不少于5亿元现有可用现金储备在公开市场购回及/或购买股份，购回股份将作库存股份用于股份计划或被注销 [4] - 回购动作与公司业绩及资本运作策略联动，释放市场信号，可能带动行业估值修复，吸引长期资金关注物管板块 [4] 贝壳与招商蛇口合作拿地 - 贝壳旗下贝好家联合招商蛇口以6.658亿元竞得长沙雨花区一宗地，将以股权合作模式联合开发 [5][6] - 招商蛇口负责综合开发运营，贝好家负责以C2M模式挖掘客户需求，提供精准产品定位方案 [6] - 此次系贝好家首次进入长沙，标志其全国化布局加速，贝壳以数据驱动整合开发链条，或推动行业向需求导向转型 [6] - 合作强化头部房企与科技平台协同效应，为房地产供给侧改革提供新范式，贝壳美股盘前涨超3%反映市场对创新模式认可 [6]

绿城中国突然"换帅"，张亚东掌舵8年后辞职 截至27日上午11时，绿城中国股价跌幅约为5%。 3月27日上午，已停牌三天的绿城中国（03900.HK）一纸公告宣布，已执掌这家3000亿级房企近七年的 董事会主席张亚东辞任。 把时间拨回到3月24日，绿城中国发布公告称其股票和债券均短暂停牌，以待公司刊发一份有关董事辞 任及董事会组成的其他潜在变更公告。 消息公布后，绿城中国恢复交易，截至3月27日上午11时，其股价跌幅约为5%。 绿城中国在公告中称，张亚东因工作安排而辞任，于2025年3月21日提交辞呈。 在宣布张亚东辞任的同时，绿城中国也公告了新董事会主席人选——来自中交集团的刘成云。 公告中称，经绿城中国董事会决议，刘成云获委任为绿城中国非执行董事及薪酬委员会及提名委员会成 员，并且从2025年3月26日起，刘成云获委任为董事会主席。 刘成云现年56岁，目前的职务是中交集团的党委常委、副总经理，更早之前其大部分的履职经历都在中 交体系内。 此次辞任的张亚东，实际上在7年前也是中交集团派到绿城的代表。2018年5月，大股东中交集团开始强 势介入绿城中国的经营管理，进入中交集团半年多的张亚东，被安排进入绿城经营 ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：绿城中国 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **核心观点**：2025 年房地产市场有积极变化，未来值得更乐观积极[1][13] - **论据**： 1. **成交量回升**：到二月末 44 个新房实现同比增长接近 1%，二线城市二手房同比增加 28%，有新房和二手房面积的 19 个城市同比增长 24%，一线城市同比增长 29%，二线城市增长 6%，三四线城市下降 4%；春节后 80 个城市取证的代售库存量比 9 月底减少 7%，计划月数加快 2.9 个月[2] 2. **前端指标向好**：待看已快速恢复到去年 10、11 月水平，跟踪 11 个城市的待看数据显示二手房成交领先指标持续向好，成交持续 5 个月[3][4] 3. **房价部分回稳**：一线城市二手房房价从去年 10 月到现在连续四个月环比回升，回升接近 2%，北京接近 4%，深圳接近 3%；二三线城市环比降幅收窄[5] 4. **土地市场改善**：全国土地市场成交金额同比增加 11%，2024 年全年同比下降 26%；全国重点土地市场成交意向率提升到 9 - 14%，创 2022 年以来最高水平[6] 5. **万科事件影响缓解**：1 月 27 日深圳国资高管入驻万科，风险可控，2 月下旬很多房地产公司债券修复到正常水平[7][8] 6. **政策支持**：土地收储广东已落实第一批，规模超 350 亿，对应发行近 300 亿土地专项债；白名单贷款金额已接近 5.6 万亿，保障房地产公司融资现金流延续[9][10] 绿城中国 - **核心观点**：推荐绿城中国，虽近期股价涨幅较大，但公司有望在新房市场受益于改善性需求提升[16][38] - **论据**： 1. **投资逻辑优势**：存量土储充裕优质，截至 2024 年中期 70%位于一二线城市；合同负债端对营收覆盖倍数高于行业均值，营收相对稳定；2022 年以来获取的优质项目今明两年逐渐结转，利润有望持续释放[15] 2. **发展机遇大**：改善性需求新房占比持续提升，绿城善于捕捉改善性需求，有望提升市占率；2024 年销售金额 1718 亿，销售排名提升到第 6 名，合同负债 1667 亿，覆盖倍数接近 1.3 倍，2025 - 2026 年业绩增长可预见性高；少数股东权益和永续债对利润摊薄影响逐渐降低，股东权益有望增厚[16][17][18] 3. **与市场观点差异**：公司减值相对充分，历史项目对业绩影响逐步减弱，新优质项目将优化集团项目质量和利润率；中交集团成为大股东后在融资和经营端给予支持，公司治理问题影响没市场预期大[19][20] 4. **股价复盘**：股价受政策和核心城市房价预期驱动，近期涨幅超 40%，原因包括大盘回暖、行业销售数据回应、自身因素（市场对杭州房价预期提升、发行 5 亿美元优先票据为内房境外融资破冰）[20][22][23] 5. **公司情况**：1995 年成立，2006 年港交所上市，业务有中资产、轻资产、绿城家三大板块，2024 年中期开发收入占比接近 92%；股东结构为中交集团是大股东，管理层有中交和绿城背景人员优势互补；股权激励对中小员工慷慨，2023 年 6 月计划对应股份总数 2.31 股，占总股本 10%，普通员工获股数占 69%；2019 年 1 月落地跟投机制[24][27][28] 6. **销售与土储**：过去 5 年销售大幅提升，2024 年排名第 6 名，销售质量提升；截至 2024 年中期可售货储 2100 万方，覆盖倍数 3.12 倍，存量土储 79%位于一二线城市，55%位于十大战略城市，浙江省内占 27%[29][30] 7. **项目利润率有保障**：2020 - 2021 年获取的高价地项目影响逐渐减弱，新获取项目位于核心地段，周边无新盘供应且一二手倒挂，如苏州金鸡湖项目楼面价 6.5 万，别墅均价超 11 万，洋房超 8 万，流速快[31][32] 8. **财务情况**：2024 年中期收入 696 亿，同比增长 22%，归母净利润同比下滑近 20%，毛利率 13.1%，同比下滑 4.3%；合同负债覆盖倍数 1.3 倍高于均值；有息负债 1483 亿与 2023 年基本持平，短债下降，债务结构优化，货币资金 751 亿创历史新高[33][34][35] 9. **代建业务**：代建业务主体是绿城管理控股，绿城中国持股 71%；代建行业过去两年增长，绿城管理控股市占率连续八年第一；2023 年新增代建项目 3530 万方，同比增长 25%，新增代建费项目预估 103 亿，同比增长 20%；2024 年 1 - 12 月同比增长 3.4%，代建费预估金额同比下降 10%；2024 年中期收入 16.7 亿，同比增长 8%，归母净利润 5 亿，同比增长 6%，毛利率 52%，净利率 30%，对绿城中国利润贡献从 2017 年 12%提升到 2023 年 31%[35][36][37] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年部分城市有望维稳，一线城市为代表的重点城市房价有希望实现回稳，5 - 10 个城市即可，核心城市地价稳中有升；政策会持续护航，重点城市政策或进一步宽松，房贷利率会进一步降低，相关政策会加速落地[12] - 绿城中国股价领先核心城市房价 1 - 2 个季度，2020 年 9 月以来体现市场对核心城市房价积极预期[22]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 绿城中国销售保持稳健，拿地强度维持高位，自投代建业务齐头并进，土储充裕结构优质受地产行业销售下行影响，公司资产减值损失增加，下调盈利预测，预计2024 - 2026年公司归母净利润为24.72、33.25、45.41亿元，对应EPS为0.98、1.31、1.79元，当前股价对应PE为8.6、6.4、4.7倍看好公司低毛利项目结转完成后盈利修复，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 2025年2月10日，当前股价9.060港元，一年最高最低为11.720/4.940港元，总市值229.60亿港元，流通市值229.60亿港元，总股本25.34亿股，流通港股25.34亿股，近3个月换手率19.89% [1] 业绩情况 - 2025年2月3日公司发布盈利警告，预计2024年归母净利润同比下降50%以内，即不低于15.59亿元，主因房地产市场下行，公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值损失增加剔除减值因素后，归母净利润预计同比增长 [7] 销售情况 - 2025年1月，自投项目销售面积19万方，同比下降20.8%，销售金额71亿元，同比下降9.0%，销售金额权益比同比下降3.4pct至67.1%，销售均价为37278元/平米，同比下降7.1%，销售金额排名行业第102024年累计自投销售金额1718亿元，同比下降11.6%，销售金额权益比提升4.5pct至70.2% [8] - 代建业务表现稳健，2025年1月代建签约销售金额43亿元，同比增长2.4%；2024年代建合同销售金额1050亿元，同比下降1.7% [8] 拿地与融资情况 - 2025年1月，公司在杭州、南京等地新增5宗土地储备，新增计容建筑面积55万方，权益拿地金额约48亿元，拿地强度高达42.5%，其中杭州下沙地块溢价率41.5%，总地价超20亿元 [9] - 1月成功发行10亿元三年期中期票据，票面利率4.25%，融资成本保持低位 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 127,153 | 131,383 | 139,923 | 147,619 | 152,047 | | YOY(%) | 26.8 | 3.3 | 6.5 | 5.5 | 3.0 | | 净利润(百万元) | 2,756 | 3,118 | 2,472 | 3,325 | 4,541 | | YOY(%) | (38.3) | 13.1 | (20.7) | 34.5 | 36.6 | | 毛利率(%) | 17.3 | 13.0 | 14.1 | 15.2 | 16.1 | | 净利率(%) | 6.9 | 5.1 | 3.7 | 4.6 | 5.9 | | ROE(%) | 7.7 | 8.6 | 6.8 | 8.6 | 11.5 | | EPS(摊薄/元) | 1.09 | 1.23 | 0.98 | 1.31 | 1.79 | | P/E(倍) | 7.7 | 6.8 | 8.6 | 6.4 | 4.7 | | P/B(倍) | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.5 | 0.5 | [11]

投资评级 - 绿城中国（03900 HK）的投资评级为“买入”（维持）[1][6] 核心观点 - 绿城中国2024年销售表现稳健，销售金额降幅优于百强房企，公开市场拿地积极，土储充裕且结构优质[6] - 公司2024年12月自投项目销售面积69万方，同比下降216%，销售金额217亿元，同比下降149%，销售均价为每平方米31504元，同比下降63%[7] - 2024年1-12月，公司累计自投销售面积591万平方米，同比下降138%，累计自投销售金额1718亿元，同比下降116%，权益金额1206亿元，同比下降55%，权益比提升45个百分点至702%[7] - 公司代建业务表现稳健，2024年合同销售面积和金额分别为818万方和1050亿元，同比分别下降50%和17%[7] - 2024年绿城集团累计实现总合同销售面积1409万方，同比下降89%，总合同金额2768亿元，同比下降81%，排名提升至克而瑞全口径销售榜单第6位[7] - 2024年12月，公司公开市场新增4宗土地储备，新增土地建面216万方，总地价483亿元[8] - 2024年公司拿地金额641亿元，同比下降19%，拿地金额排名升至行业前四，拿地强度达37%[8] - 2024年公司完成241个家园的品质交付（含代建），在所进驻的16座城市总体满意度第一[9] - 2024年6月，公司发布行业首个企业“好房子”标准，共计226项条款，其中189项严于国家标准及行业标准，整体产品力表现突出[9] 财务摘要和估值指标 - 2024年预计公司归母净利润为3040亿元，2025年为3598亿元，2026年为3988亿元[6] - 2024-2026年公司EPS预计分别为120元、142元、157元，当前股价对应PE为65倍、55倍、50倍[6] - 2024年预计公司营业收入为139923百万元，同比增长65%，2025年为147619百万元，同比增长55%，2026年为152047百万元，同比增长30%[10] - 2024年预计公司毛利率为132%，2025年为139%，2026年为143%[10] - 2024年预计公司净利率为48%，2025年为52%，2026年为54%[10] - 2024年预计公司ROE为83%，2025年为93%，2026年为101%[10] 销售数据 - 2024年12月公司自投项目销售金额217亿元，同比下降149%，销售面积69万方，同比下降216%[7] - 2024年1-12月公司累计自投销售金额1718亿元，同比下降116%，累计自投销售面积591万平方米，同比下降138%[7] - 2024年公司代建业务合同销售金额1050亿元，同比下降17%，合同销售面积818万方，同比下降50%[7] - 2024年公司总合同销售金额2768亿元，同比下降81%，总合同销售面积1409万方，同比下降89%[7] 土地储备 - 2024年12月公司新增4宗土地储备，分别位于广州番禺和海珠区、无锡经开区、杭州余杭区，新增土地建面216万方，总地价483亿元[8] - 2024年公司拿地金额641亿元，同比下降19%，拿地金额排名升至行业前四，拿地强度达37%[8] 产品交付与品质 - 2024年公司完成241个家园的品质交付（含代建），在所进驻的16座城市总体满意度第一[9] - 2024年6月公司发布行业首个企业“好房子”标准，共计226项条款，其中189项严于国家标准及行业标准[9]

投资评级 - 绿城中国（3900 HK）首次覆盖报告给予"买入"评级 预计2024~2026年归母净利润分别为30/33/38亿元 对应PB分别为0 59x/0 56x/0 53x [7][8] 公司概况 - 绿城中国是一家扎根浙江 布局全国的混合所有制房企 最大单一股东中交集团持股29% 2019年以来销售排名从25位提升至第6位 [4] - 2024年1~11月销售金额1487亿元 同比-12% 表现领先行业 2023年实现收入1314亿元 同比+3 3% 2024H1实现收入696亿元 同比+22 1% [4] - 2023年归母净利润31 2亿元 同比+13 1% 2024H1归母净利润20 4亿元 同比-19 7% 毛利率承压 2023年毛利率13 0% 较2022年下降4 3pct [4][12] 资源与投资 - 2024H1土储货值5348亿元 十大战略核心城市占比约五成 可售货值中老货仍有待消化 [5] - 2022年以来收敛聚焦至15个左右城市 加大对杭州和京沪的投资力度 2024H1拿地权益比提升至80%以上 [5][6] - 2024H1拿地强度约35% 领先行业 聚焦纯住宅小体量地块 2022年以来新获取项目的投资收益明显改善 [5][6] 运营效率 - 2024H1拿地到开工平均缩短至1 7个月 平均9 5个月实现经营性现金流回正 属行业第一梯队 [6] - 2024H1税后销管费负担为4 30% 广义费用率为6 17% 较重点房企的领先优势进一步扩大 [6] - 2024H1融资成本降至4 00% 已低于重点房企均值 财务状况整体稳健 现金短债比2 01 [6][69] 产品与销售 - 2024年1~11月自投销售金额1487亿元 同比-12% 销售均价29157元/平 同比+3 3% 销售排名提升至第6位 [4][30] - 2023年代建销售金额1068亿元 同比+22% 2024H1绿城管理收入16 7亿元 同比+7 8% 归母净利润5 01亿元 同比+5 8% [12][37] - 2024H1发布行业首个"好房子"标准 产品力评测实现中指院 克而瑞 亿翰智库三大机构大满贯 [29][30]

报告公司投资评级 - 绿城中国获得"买入"评级，这是首次覆盖评级 [4] 报告的核心观点 - 绿城中国背靠央企股东，老牌房企口碑优质；聚焦核心城市，优质土储充足；自投业务高周转高去化，销售排名逆势提升；代建业务稳居龙头，可售货值储备充足；债务结构合理健康，融资成本持续降低，预计在一二线核心城市宽松政策效应逐步传导的背景下，绿城中国可以占领行业修复先机 [3] 基本数据 - 日期：2024-12-18 - 收盘价：9.34 港元 - 总股本/流通股本：2,534.27百万股 - 流通市值：23,670.08百万港元 - 每股净资产：15.92港元 - 资产负债率：79.70% - 一年内最高/最低价：11.72/4.94港元 [1] 财务数据和估值 - 主营收入：2022年127,153百万元，2023年131,383百万元，2024年预计135,207百万元，2025年预计139,549百万元，2026年预计142,004百万元 - 增长率：2022年27%，2023年3%，2024年预计3%，2025年预计3%，2026年预计2% - 归母净利润：2022年2,584百万元，2023年3,092百万元，2024年预计2,772百万元，2025年预计3,122百万元，2026年预计3,662百万元 - 增长率：2022年-21%，2023年20%，2024年预计-10%，2025年预计13%，2026年预计17% - EPS：2022年1.02元/股，2023年1.22元/股，2024年预计1.09元/股，2025年预计1.23元/股，2026年预计1.44元/股 - 市盈率（P/E）：2022年8.5，2023年7.1，2024年预计7.9，2025年预计7.0，2026年预计6.0 - 市净率（P/B）：2022年0.6，2023年0.6，2024年预计0.6，2025年预计0.6，2026年预计0.5 [1] 投资要点 - 央企基因品质标杆，经营稳健韧性十足。公司于1995年成立于杭州，已成为中国领先的地产开发品质标杆。2023年公司实现营收1314亿元，同比增长3.3%；扣除优先股股利的归母净利润30.9亿元，同比增长19.6% [1] 深耕核心高线城市，销售排名逆势攀升 - 深耕核心高线城市，2020年来一二线可售货值占比均位于70%以上，2024H1提升至79%。2023年自投项目销售均价达28334元/m²，高于核心城市平均水平。销售转化率与首开去化率维持高水平，2023年公司新增货值销售转化率为39%，相较于2020年提升24pct，2023年公司首开去化率高达82%，为近五年新高。销售排名攀升，在地产行业下行周期中，公司全口径、自投、权益销售排名逆势攀升，2024H1全口径、自投、权益排名分别提升至3/6/6 [2] 代建业务行业龙头，可售货值储备充足 - 公司控股子公司绿城管理控股为中国代建行业第一股，凭借先发优势与良好口碑，连续八年市占率超过20%，行业中稳居龙头。2023年绿城管理的营业收入和归母净利润分别为33亿元、9.7亿元，增速分别为24.3%、30.8%，销售净利率29.7%。绿城管理代建业务中商业代建占比提升，可售货值储备充足，为公司利润增长提供动力 [2] 财务稳健结构健康，融资成本持续下降 - 公司财务水平健康，2024年中报扣除预收款的资产负债率、净资产负债率、现金短债比分别为69.2%、67.2%、2.1。债务结构优化，2024H1一年内到期债务占比23.8%，连续三年小于25%。累计回购公司债券22.6亿元，债券收益率稳中有降；2024H1完成境外债务置换8.17亿美元，保持境外融资渠道通畅。自引入中交集团后，综合融资成本持续下降，2024H1降至4.0% [3] 盈利预测与投资建议 - 预计公司2024-2026年主营业务收入为1352/1395/1420亿元，归母净利润为27.72/31.22/36.62亿元，对应PE为7.9/7.0/6.0。由于绿城中国背靠央企股东，老牌房企口碑优质；聚焦核心城市，优质土储充足；自投业务高周转高去化，销售排名逆势提升；代建业务稳居龙头，可售货值储备充足；债务结构合理健康，融资成本持续降低，预计在一二线核心城市宽松政策效应逐步传导的背景下，绿城中国可以占领行业修复先机，首次覆盖给予"买入"评级 [3]

报告公司投资评级 - 绿城中国（03900.HK）的投资评级为“买入（维持）” [2] 报告的核心观点 - 绿城中国在公开市场拿地表现稳健积极，销售均价显著提升，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 绿城中国（03900.HK）的当前股价为10.280港元，一年最高最低价分别为11.720港元和4.940港元，总市值和流通市值均为260.52亿港元，总股本和流通港股均为25.34亿股，近3个月换手率为46.74% [3] 销售情况 - 2024年11月，绿城中国自投项目销售面积为52万平方米，同比下降36.59%，销售金额为177亿元，同比下降13.66%，销售均价为每平方米人民币34298元，同比增长31.99% [7] - 2024年1-11月，绿城中国累计销售面积为510万平方米，同比下降14.72%，累计销售金额为人民币1487亿元，同比下降11.91%，公司权益金额为1047亿元，同比下降7.89% [7] 土地储备 - 2024年11月，绿城中国新增5宗土地储备，分别位于杭州、北京、西安、南京和苏州，总建筑面积为27.3万平方米，总价为95.1亿元，成交楼面价从10474元/m²到71061元/m²不等，溢价率从0%到22.92% [8] 代建业务 - 2024年11月，绿城中国代建管理项目取得销售面积为109万平方米，同比下降6.03%，合同销售金额为134亿元，同比增长1.52% [9] - 2024年1-11月，绿城中国代建项目累计取得合同销售面积为753万平方米，合同销售金额为981亿元 [9] 财务预测 - 预计2024-2026年绿城中国归母净利润分别为36.54亿元、43.97亿元和50.70亿元，对应EPS为1.44元、1.74元和2.00元，当前股价对应PE为6.6倍、5.5倍和4.7倍 [6]

公司发展战略和业务布局 - 公司秉持「品質為先」的發展戰略，形成重資產、輕資產和「綠城＋」三大板塊[6] - 公司在長三角、環渤海、長江中游、珠三角、西南等區域共有151個項目[14] - 公司在中國其他地區和海外共有19個項目[14] - 公司在杭州、北京、天津、石家莊、西安、成都、重慶等主要城市擁有土地儲備[14] - 公司在海外擁有加拿大高貴林市和印尼雅加達兩個項目[14] 经营业绩 - 2024年上半年公司整體業績穩中有進，合同銷售額約人民幣1,265億元，位列行業第三[8] - 公司新增投資位列行業第四[8] - 2024年上半年公司收入達到人民幣695.62億元，同比增加22.1%[18] - 公司股東應佔利潤為人民幣20.45億元，同比下降19.6%[18] - 扣除匯兌損益、收購收益等影響後，公司核心利潤為人民幣49.49億元，同比增加27.5%[18] - 公司合同銷售排名全國第三，自投銷售排名第六，權益銷售排名第六[19] - 公司累計取得合同銷售面積約591萬平方米，合同銷售金額約人民幣1,265億元[19] - 公司自投項目合同銷售金額約人民幣854億元，其中歸屬於公司的權益金額約人民幣608億元，權益比例達71%[19] - 公司自投項目銷售均價約每平方米人民幣30,559元，維持行業較高水平[19] - 公司代建項目累計取得合同銷售面積約311萬平方米，合同銷售金額約人民幣411億元[19] - 上半年销售回款率達103%，有效支撑現金流及再投資[20] 新增项目 - 新增15個項目，總建築面積約131萬平方米，預計新增貨值達333億元人民幣[23][24] - 新增項目平均淨利潤率較高，權益比進一步提升至約84%[22] - 新增項目預計全部當年實現首開，銷售轉化率達63%[22] - 一二線城市和長三角區域項目占比分別為79%和57%，十大核心城市占比55%[24][25] - 平均土地成本每平方米約7,999元人民幣[25] 产品和服务 - 公司堅持創新，致力於為更多人打造美好生活，在業務所及的城市成功樹立品牌形象[8] - 公司將以「最懂客戶、最懂產品」為戰略支點，堅定走「全品質、高質量、可持續」的發展道路[8] - 產品品質是公司的「一號工程」，客戶滿意度是公司的「一號標準」[26] - 公司以「高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康」為目標，持續升級產品力[26] - 公司連續12年獲得「顧客滿意度領先品牌」稱號，在所進駐的16座城市總體滿意度第一[26] - 公司發布行業首個「好房子」標準，聚焦「智慧宅」、「健康宅」、「生命宅」[26] - 公司持續實踐和更新引領型產品系列，獲得39項國內外設計大獎[26] - 公司交付約6.5萬戶房屋，位列全國第五，其中自投板塊交付約3.54萬戶[26] 成本管控和运营效率 - 公司通過優化成本管控機制、完善供應商評估體系等措施，實現單方成本降低100元人民幣[27] - 公司運營效率總體提升14%，重點城市如杭州和西安的項目開發周期大幅縮短[27] - 公司持續推動組織扁平化、職能融合和管控優化，人均效能超12,500平方米/人[27] - 公司積極外引內培，持續提升人才質量，外部引入100余名優秀管理者[27] 财务状况 - 公司財務穩健，債務安全，為可持續發展提供堅實保障[28] - 公司境內外融資渠道暢通，加大債務置換力度，降低融資成本[28] - 代建業務保持行業領先地位，市場份額連續8年超20%[29] - 代建業務盈利能力穩定，上半年歸母淨利潤增長5.8%[29] - 綠城+業務持續創造價值，生活科技業務順利融合重組[29] 未来发展策略 - 公司將以安全為底線，以現金流為根本，全力去化存量、提升資金管理能力[30] - 公司將精細運營、精準施策，持續推進改革創新，抓住行業發展機遇[30] - 公司將合理佈局融資結構，持續提升資金管理能力[30] - 公司將堅持「加力去化、奮力攻堅、強力三改、蓄力發展」的目標[30] - 公司將以「精細+精進」為工作重點，全力以赴完成各項經營目標[30]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司2024年8月销售金额略有收窄,但销售均价显著提升 [4] - 公司积极通过公开市场拓展土地储备,重点布局核心城市 [5] - 公司代建业务表现强势,与"绿城+"业务协同发展 [6] - 预计公司2024-2026年归母净利润将分别为36.54、43.97、50.70亿元,对应EPS为1.44、1.74、2.00元,当前股价对应PE为3.9、3.2、2.8倍 [7] 公司经营情况总结 - 2024年8月,公司自投项目销售2915套,销售面积约27万平方米,销售金额83亿元,同比下降14.43%,但销售均价约31067元/平方米,同比增长10.46% [4] - 2024年1-8月,公司取得合同销售面积约349万平方米,合同销售金额1045亿元,其中公司权益金额740亿元 [4] - 2024年8月,公司通过公开市场新增4宗土地储备,总建筑面积18.07万平方米,拿地成本88.9亿元,主要位于上海、杭州和合肥等核心城市 [5] - 2024年8月,公司代建管理项目取得销售面积约75万平方米,同比增长27.12%,销售金额100亿元,同比增长25.00% [6]