大家其实经验以来看到的新房成交量很一般同比是下降的然后再加上有春节效应我们认为不应该只看新房要把一二月份加起来同时再把新房和二手房同时加起来看其实这个数据还是可以的一直到二月末我们可以看到44个新房也是实现了同比的增长接近1%然后二线城市二手房同比增加28%
同时有新房和二手房的面积的城市一共有19个同比增长24%所以在量方面已经实现了同比直接回升的这么一个态势然后这里面的一线城市会更好一些一线城市同比增长29%二线城市增长6%然后三四线城市下降4%如果只是聚焦在春节后我们不看一月份只看春节后对齐之后
这个现象速度会更加明显,我们观察到一个现象就是这个新房加二手房成效面积同比增加66%,然后呢这里面这个二手房呢是在劫后的成效面积放下了过去4年以来最好的这么一个权益,所以这其实已经体现出来一个热度,是第一个,然后呢也也因为成效量不错啊,我可以看到这个
80个城市取证的代售库存量比9月底呢减少了7%计划月数呢加快了2.9个月所以现在这个大家的整个库存量都出现了一定的减少这也是比较积极的现象第二个为重的就是前端指标就是我们其实在1月初的时候跟大家做录演大家也会提出一个问题就是说确实10 11 12月份的时间还可以来放量不错那会不会随着春节
的到来再加上政策效力的慢慢淡化会不会导致实际上这个房价市场就会变差了但是从目前来看节后到现在已经快一个月了我们可以看到很多前瞻的指标包括像待看跟节后的热度的这个待看已经快速的恢复到了去年的10月份11月份的水平也就是刚刚出完政策的水平而且体验的很好我们跟踪了11个城市的待看数据
从这个二月份到现在过完春节到现在的参访人数已经比去年的十月份到十月份还要高了这是第一个第二个呢这个相对来说他的这个可能九月份的这个州军啊或者十月份的这个州军都要比那个时候还要高
再看量的是二手房成交一个非常重要的领先指标这也是印证当前的这波成交它不是一个脉冲似的不是像去年或者前年那时候出完政策就好这一两个月或者就好几个礼拜就结束这次不是这次持续的时间非常长一直持续到现在已经有5个月了这是第二个维度与此同时大家也需要关注一个指标就是挂牌量我们一直都是强调一个观点
这种权限的下跌第二种呢是这个信用风险有有个别公司的这个信用风险第三个呢就比较高的库存啊当时呃大家聊起来都比较悲观似乎无解啊但是随着去年的这个926的政治局会议召开之后呢然后呢有各种各样的目标包括像提出了几节会委提出来稳住楼市股市这么目标下面呢我们认为啊就是这个这是一个非常重要的任务甚至是一个不可不
不可去逃避的这边在二二五年甚至在未来一定要一鼓作气的去稳定房地产市场是一个最核心的目标而且现在也正好过去几个月了大概有接近呃四五个月了我这个我们现在正好是五个月快结束啊我们可以看到在这样一个政策环境之下啊房地产行业有很多的围堵确实发生了
一些比较积极的一个变化所以我们觉得呢这个呃对于整个房地产市场的是一个带来一些比较积极的效应啊当然有这么几个维度我正好给大家做一个汇报第一个呢就是成交量
房价为什么跌?主要的原因还是在于说现在很多的二手房是成为这一波主要的下跌的来源。然后二手房为什么会下跌呢?主要的原因就是因为告牌量持续的提升,大家精神越来越激烈,然后你只能通过不断的下调价格才能把你的房子给卖掉。
但是呢在新政之后呢很多城市的挂牌量是出现了一定的下滑的尤其是一线城市啊我们跟踪的这个四个一线城市的挂牌量一直到2月23号吧他这个呃比高点的比高点当然下降了接近4%左右就是一些城市的整个挂牌量确实在出现温和的下降这个对于未来的二手房的抛压以及房价是有帮助的第二点
第三点呢就是房价为主就是直接回稳这个房价上有没有体现出来从实际的情况下来看呢全局性的全国的房价其实是没有完全出现一个非常好的低稳的迹象但是呢在个别城市已经出现了部分的迸发尤其是我们观察到这个一线城市的二十房的房价已经从去年十月份到现在连续四个月环比回升然后呢
二三线城市呢可能环比还是有所下降但是降幅呢是比之前收窄的一线城市到现在二手房的房价稀释了多少呢大概有接近2%也就是从比目起来我们跟踪的一些第三方的数据来看一线城市一直从十月份到一月底它的这个二手房的价格指数大概比之前回升了1.9这里面回升的最好的是北京有接近4%点几真正的大概有接近3这个我不知道大家
在所得的城市有没有相关的感受,这就是在价格方面。第四个方面呢,就是土地。就是从过去这几年以来,大家很明显的就能感受到,土地上是非常差的。但是呢,随着纸街回稳这样一个预期的推进,我们可以看到,从去年四季度开始,土地市场就是已经出现了温和的回升,尤其是集中在一些个别的城市。
从我们跟踪的全国的土地市场的成交价格来说成交金额已经同比增加11%2024年全年是同比下降26%所以今年以来的土地市场至少从同比上来说已经在改善然后全国的重点的土地市场的成交意向率提升到了9-14%也是创出了2022年以来的最高水平有部分城市出现了一个久违的经济王尤其是在最近关注上海
总督啊有些地方已经出现了接近百分之二三十以上的溢价率大家这个地越拍越贵这种情况呢应该也是一个比较好的一个事情虽然大家有些人会诟病说华尼亚是不是会有影响其实在目前而言大家更加需要一个比较好的土地市场来把这个势头给维持住那土地市场尤其是比较热的土地市场其实就比喻了这样一个态度而且体现了华尼亚公司现在进行也在慢慢修复大家愿意去一些比较好的地方去拿地这是比较重要的
第五点就是大家其实最为关注的就是今年以来这个万科事件,就是大家会担心,即使有些城市真的在直接回升,会不会因为万科的事件会导致修复的道路会被打断。这种担心至少在今年过完年之后已经出现了一定的缓解,因为大家可以知道,在1月27号的时候,深圳国资高管是快速入驻万科。
应该是接管了一部分的管理职能,从此呢利用真地铁的这个信用给万科做流动性的注入,到现在已经借了七十亿的普通借款给万科,来帮助它还债。大家可关注的一季度的这个到期的六十亿呢基本上都已经还了。所以至少在目前而言,你不能说万科的问题已经完全解决,但是呢大家之前是担心万科的这个风险会向全市场蔓延,包括向房地产市场。
包括向金融市场去蔓延那至少从目前来看大家可以看到是有国企的这个高管来进行接管那至少当前这种风险万一的但我觉得是可以反击的有利于整个房地产行业进行的恢复即使万科出现一定的风险它可能会局限在比较小的范围所以这也是为什么我们可以看到在到了二月下旬的时候啊就是很多的房地产公司的这个债券也慢慢的修复到了一个正常的水平
所以这其实是一个大家在资本上用脚投票的一个范围里面可以看到也是大家慢慢认可了这种风险的收敛的一个结果第6点是比较重要的就是政策政策其实大家也都知道房地产行业现在最大的问题是库存问题大家就会非常关心有没有更多的政策来削减库存这里面其实最重要的就是收储其实去年以来大家可以我们也多次强调
收储存量房其实是很难落地的,但收储土地呢相对来说好执行一些,这也是今年过完年之后很多城市在快速的落地这个土地的收储,到现在广东呢是全国最快的,已经落实了第一批土地收储的一个动作,收储的规模超过350亿,然后对应呢可能发行了接近300亿的这个土地专项占,
然后用于收回这个闲置的土地。这些相关的一些特点和规律,我就不多多展开。我们之前在别的报告里面,之前的周初团里面,已经给大家做过一定的汇报了。所以这块呢,在一定程度上是给出了答案,就是这么多的库存怎么办?那至少从目前而言,已经在落实,那也使得部分的同事的这个地方的库存压力得到一定的缓解,这是第一个。
第二个呢就白名单啊这个去年9月9月份的时候当时中央就提出来说要这个给出4万亿的白名单的贷款金额那到现在呢其实已经远远超过这个额度了现在已经接近5.6万亿的这个白名单他其实对他的作用是什么呢就是使得房地产公司的融资先进流能为延续啊就是说呃很多的房地产公司他最大的问题是怕
我这个本来借的贷款借的好好的突然有一天断了他不给我续了到期了可能就停了很多房地产公司会怕这个但是呢现在至少能保障大部分的这个建议都能能到期他能给你继续展期这其实是他最大的意义啊所以这种规模呢可能会使得正常的房地产公司不会因为突然的停贷而受到一些心理流的风险啊就这个动作呢对于社会意义上也是有但是保证了
这个保销房能够进一步的改善啊所以呢保销房的改善其实对于房地产行业的稳定和销售也是非常有帮助的啊因为之前最大的一个问题就在于说这么多人为什么喜欢去买二手房不是买新房原因就是因为我去买一个西房的话不知道这个房子什么时候能能不能交到手里啊所以他其实对于稳定销售预期也是一个很有帮助的一个事情所以这是我们关注白名单的一个很核心的一个痛点
所以说完这六个维度,我们觉得,其实在未来还是得抱有一定的信心。为什么呢?是因为电子市场对于当前的小阳村的持续性还是有非常大的争议的。但是我们还得强调一点,我们认为,止跌回稳是一个自上而下必须要完成的一个目标,它是一鼓作气。
他也不希望看到,说现在我们好不容易有了一定的量,但是因为有一口气没有跟上,这个事情就半途而废了。我觉得不是的,无论是市场还是监管层,我们相信是一旦这个路开始走,他就希望把它走完。所以我们认为,如果说出现一定的小阳春,可能数据不行了。
那就回转这个终结了那还会有更多的政策来持续护皇这个预期这个是和前两年不太一样的更重要的一点在这样一个基础上呢我们对未来还是有很多进行判断就第一个呢是新房因为有这个供给的约束呢今年2025年可能新房不会出现最好的同比增长但是呢我们要把新房和二手房同时加起来看那我们认为2025年重点城市啊尤其是一线和部分二线城市的新房加二手房的成交量会出出现同比增长
其他城市呢这个因为有各种各样的压力吧可能还会负增长但是呢这个降幅会收窄这是一个第二个呢一线城市为代表的重点城市的房价会有希望实现直接回稳我们要求也不高有5到10个城市能做到就可以了
然后这些城市的核心城市地价会稳中有升这是第二点第三点的政策刚才讲了会一直的护航包括在不限于重点城市的政策会进一步宽松包括像大家最近关注的上海深圳会不会全面解除都有可能只要三四月份的数据不太行他们都会推进新的政策第二个的房价利率会进一步降低第三点刚才讲的有群龙村啊周楚啊政策会加速落地等等这是后续值得关注的事情
讲到最后呢其实又可以回到我们刚才是最大的命题三个问题他解决了没有啊就是库存问题呃房地产公司信用风险问题那房价持续下跌的问题啊我们认为其实都有了一定的解法不是说都解决了有人有了一定的解法比如说刚才讲了万科的这个问题就是至少有人在管啊至少有
这个呃相关部门动作也很快迅速的接管同时呢在尽力的解决第二点呢2024年是全面下跌所有城市都在跌那2025年我们至少会看到有部分城市能续稳维稳啊这个其实是一个比去年更加积极的一个点第三点呢这个呃持库存的政策也在加速推进啊使使得部分城市的土地库存会有所减少所以呢我们我们认为2025年其实是值得比去年更加积极的
我们有希望看到重点城市基本面变好带来两方面机会第一个你去买房子那房子的价格有可能会事先回升第二个你去买对应城市的股票啊那些地产股它的估值有希望能实现修复所以这是我们觉得对于这个2025年值得更加乐观和积极的一点啊这其实是呃呃也经历了比较长时间调整吧房地产业也终于走的走到了这一步
那我们觉得春江这个转押先知有个别城市可能会成为这其中的领头羊所以这是我们值得去关注的核心的一个内容今天的股票方面我们在报告里头有写我就不多展开了这里面有一个重点的标记就是绿神中国也是我们在1月份首次覆盖然后推荐完之后到现在一个月然后到今天这个股价已经超过我们当时的目标价了
所以它已经这个也是至少证明我们推荐的时间点是非常对的,那在这里面大家也有很多,咱们的这个投资人士比较关注,那我就要求我们的这个同事陈颖来再给大家重新回顾一下这个报告的核心的内容,大家如果有更多的问题也可以在会后给我们做更进一步的交流,也就有请陈颖。
好的谢谢盛总各位投资者我们这个绿城中国的首次覆盖报告主要分为七部分首先跟大家讲一下绿城中国的投资逻辑绿城中国是中国的老牌房企它的母公司是宗教集团它是宗教集团的并表子公司
背靠实力的央企宗教集团玉城中国是享受大股东的信用秘书的自2015年以来公司是聚焦核心城市的布局整个基本面在宗教入主之后也在持续改善在2019到2023年期间实现了销售金额年负荷增速是9.5%制度和权益销售排名也迎来了一个大幅的提升整个市场地位是显著提升了
然后公司目前的存量突出是比较充裕且优质的截至到2020年的中期70%是位于一二线城市而且公司在哪一端保持较强的力度整体拓展是精准到效20到21年获取的高价低的影响也在逐步的减轻同时公司合同负债端对营收的覆盖倍数也是高于行业的均值营收端是保持相对稳定的
利润方面,绿城随着它2022年以来获取的优质项目,将于今年两年可能逐渐迎来节转,我们认为公司的利润是有望持续释放的。站在当下的这个时间节点,我们为什么会去?
推荐绿城中国其实有三个要点第一个要点就是我们看到过去这两年整个新房的市场在不断的收缩但是改善性需求的新房占比是在持续提升的而绿城它是自成立以来凭借卓越的品质还有口碑是享誉业内而且很善于捕捉改善性的需求所以我们认为在目前整个全量市场的经济
日益激烈的背景下公司是有望发挥它在改善新房市场的优势把握它的发展机遇的实现市占率的进一步的提升第二个要点就是公司这两年整个销售投资都在积极运转未来的整个业绩可能是会以来释放的从2024年公司的整个字头销售金额是有1718亿同比虽然有所下滑但是整个销售排名是提升到第6名的
表现在top10的房企来说其实是相对稳健的同时公司在top10房企里面也是保持着较强的拿地力度1到12月的全口径拿地金额是达到538亿拿地强度是有37%是高于top10房企的均值而且新增的图酬90%是位于一二线城市
这个也为他未来的销售而奠定了一个坚持的基础。所以我们认为,公司在销售还有投资上的高效运转的话,可以进一步推动它的销售释放,实现一个拿低销售再拿低再销售的一个正式循环。
截至到2024年的中期末的话,公司的合同负债是有1667亿,对于零售覆盖倍数是接近1.3倍,告预整个行业的均值。随着过去两年销售的这个优质项目如果是逐步迎来接转的话,
整个业绩增长的话在2025年26年的可预见性是更高的然后第三个要点的话就是公司的那个少数股东权益还有永续债对经纪人的贪博影响呢
会逐渐降低然后股东的权益是在未来这两年是有所增厚的有望有所增厚的首先说一个少数股东权益这个在历史上2018年到2023年期间占整个绿城中国的净利润的比重平均来说应该有48.8%
主要由于公司之前合作项目方面的权益比例比较低,但近年来绿城中国还是开始聚焦高质量合作、高质量增长。整个新增突出的权益比例是从2021年58%,已经提升到2020年总计84%。
然后随着这个制服项目销售权益比例的同步提高呢预计未来两三年整个少数股东损益对利润的贪包影响会显著的减弱然后呢2014到2019年期间公司当时为了降低杠杆
永续债的成本是5%但是对规模经济论的均值的影响在2017年到2023年期间均值的影响是有29%就是在规模经济论基础上还要再分29%的利润给那些少数股东永续债的股东
但是随着最后一笔永续债在2023年已经赎回了所以我们认为公司股东权益在规模经济论方面的权益比例的话会有望进一步提升然后我们这个报告跟市场不同的观点是在于哪里首先是在于一个项目的利润率部分市场人士他们会担心就是2020年
公司当时说要五年达到4500亿,然后当时为了扩张获取了一些高低价的项目,他们担心这些高低价的项目现在还会影响业绩释放。
公司在继续减值方面其实相对充分历史的项目对于业绩的影响可能在逐步减弱不能说完全没有但是已经在逐步减弱了同时随着近年来公司不断的补充新的优质项目的话我们认为公司未来整个大集团项目的质量还有利润率是会迎来不断的优化的
然后第二个就是关于公司治理的问题因为绿城中国这家公司比较特别它是一个大股东中价集团持有28%多的股份整个持股是没有超30% 处于无实空能状态大家担心它会出现一些无实空能状态带来的公司治理问题
当然我们看到的是就是中交是成为公司股东大股东以来在整个融资还有那个经营端都是给公司给予支持的体现了中交集团其实对公司治理的重视所以我们认为公司治理问题可能没有市场市场预期的那么那么影响那么大
然后这个报告然后就是股价复盘方面就是我们复盘的这个公司过去两年来的这个股价然后我们认为公司股价主要受两个变量驱动第一个是政策首先政策端的话是以2024年为例1到4月份当时公司的股价表现是相对跑赢跑出那个恒生指数还有内房板块
拖累影响所以跑出了内房板块但是在430中央政治局会议提出要从头消化存量房还有优化增量住房的政策措施之后随着整个市场情绪的回升公司的股价也随着内房板块从4月下旬到5月中旬迎来一波短暂反弹
然后公司的股价又从5月下旬到9月中旬跟着大势一样震荡下行但是在9月26日中央政治局会议
又随着内房板块应该明显的一个反弹而且在926之后的那一波余波后10到12月份尽管整个政策对于地产板块的那个刺激效果在逐渐消退但是绿城的整个股价表现也是持续跑一轮恒生指数还有内房板块的背后也是可能大家认为公司的那个核心城市的布局可能会更加受益于926政策的影响
然后另外一个影响股价的因子就是核心城市的房价预期就是我们回顾了2022年还有20年的整个股价的话我们以贝克的二手房价格指数来作为一个模拟核心城市房价的一个指标然后我们可以看到公司的股价是往往
领先那个房价公司的股价往往是领先于那个核心城市的房价表现的领先的那个幅度是1到2个季度然后我们看到20年9月份以来公司的股价也相对体现了整个持跌回稳预期下市场对于核心城市房价更为积极的一个预期
至于在这里我也补充一下就是近期这个绿审中国的股价涨幅也比较多从我们1月13号发布这个报告以来其实涨幅已经达到40%以上我们认为近期它的涨幅比较大的几个原因第一个是可能受益于大盘整个回暖
一些科技板块啊,其他板块可能切过来,机场板块啊,第二个,呃,受益于,呃,行业整个,呃,销售数据啊,有所回应了,然后第三个呢,就主要是绿城中国自身的原因啊,
尤其是杭州我们看到了核心城市像杭州它的房价最近春节过后无论是房价还有成交都是数据是领先于全国很多一二线城市的然后市场上可能有不少人
认为杭州的房价可能是将优先其闻另外一个就是我们看到了前两天华润在杭州拿了一块低价超过5万块单方成本超过5万块的一个地块刷新了一个杭州的单价地王的一个记录
也使得市场对于杭州的房价预期是有所提升的然后另外一个原因就是绿城中国最近发行了一笔5亿美元
5亿美元的这个优先票据虽然这个融资成本是比较高是8点综合来说是8.25但是这笔5亿美元的美元债
自2023年以来整个内房公司的首笔发行的信用债算是为内房境外融资首次破冰打上一个标志所以说我们看到了几方面的因素的综合作用下绿城的整个股价的话是跑出了一个不错的表现然后
我们认为这主要是因为公司当时作为混合所有资质的房企属于一个无实控
接下来我就给大家详细的介绍一下绿城中国这家公司首先绿城它是一家成立于杭州的全国新房企这家公司是秉承品质威胁的一个理念
在房地产行业里面,房子的品质口碑是享誉业内外的。公司积极布局房地产上下游的业务,旗下有三大板块。
中资产轻资产还有绿城家的三大板块其中呢中资产的是居家房地产开发轻资产的是呃做过代签业务呃然后绿城家呢是做一些生活科技的呃业务啊就是跟房地产相关的啊其他的
业务然后整个中资产的业务是由九个区域公司还有小镇集团组成的主要覆盖开发建设然后新资产还有绿成家的业务是以团队的品牌还有专业能力作为一个基础为公司的多方位的拓展优化收入结构提供了强力支撑在公司2024年中期的营业收入占比中
整个开发收入是占比达到接近92%,然后代建的占比是2.4%,酒店是0.7%,五月投资是0.2%,其他业务收入,就是房地产科技之类的,就是建筑材料设计及装修之类的是占5%。
然后再讲一下整个旅程的整个发展历史这是一家1995年1月成立的公司然后并在2000年开始启动上海旅程的项目正式开启全国性的扩张第一步然后2006年在港交所上市正式登陆资本市场
并在2009年公司的整个销售规模达到500亿,排名全国第二。然后在历史上,绿城曾经
曾经在2011年2011年到11年期间当时为了破产然后进入过一些低线城市然后当时又是房地产行业下行期然后公司的财务上是受到了一定影响当时的财务杠杆比较高公司在2012年曾经引入了九龙昌集团作为它的战略股东然后当时在2014年
公司也曾经想把整个公司就创始人宋维平团队他们也想把这个公司卖盘给农创中国但是后来因为一些原因这个交易取消了然后在2014年底宗教集团是入主了公司然后农创对绿城的合作收购也公告取消
然后在2015年的时候中交集团对绿城中国的持股占比是从22%提升到28%
原先他是跟九龙仓一起是并列的第一大股东随着宗家集团在2015年的这次股权占比提升了就是宗家集团已经成为了绿城中国的单一最大股东这也标志着这家公司从当初的一个民企向混合所有企业转变
然后在宗教入主之后整个公司明确了北京、上海、广州、深圳、杭州等15个城市作为战略发展的重点城市以后的项目扩展基本上也是围绕这15个重点核心的城市来展开然后在2017年的时候公司也通过组织优化然后将公司的整个业务架构调整了一体无一的格局变成了绿城房产
绿城管理绿城资产绿城小镇还有绿城生活五大子集团然后到2019年公司的整个销售还有新增的投资货值都双双突破2000亿的大关迈入了一个新的里程碑在这里也说一下公司的一个轻资产业务叫代借业务的平台绿城管理控股
在2020年也分拆出来了并在港交所正式上市然后老2023年公司的支投销售额达到了1943亿位列行业第7然后新增货值也是1400亿位列行业第6整个的销售规模还有拿捏规模已经是稳居行业top10了
基本上这就是旅程的一个发展历史然后在以下跟大家介绍一下公司的整个整个股东结构就是公司之前是大股东是宋维平的创始人宋维平先生还有他的团队到2015年以后随着宗教入驻公司管理层也引入了多名宗教的相关人员
然后宗教集团是相对来说是背景实力雄厚的目前其实有绿城中国还有宗教集团宗教地产两个地产的上市平台
然后介绍一下绿城的管理班底整个公司的董事会中有4个董事会中一共有6名董事4名董事是具备宗教工作的经历的
然后由两名董事是原先绿城的班底我们认为宗教背景的整个管理层还有绿城背景的管理层他们之间是能够一定程度上实现优势互补的宗教背景的管理层是有利于协调大股东内部的融资还有项目资源绿城管理的
绿城班底的管理层是具备丰富的行业经验能够发挥过去公司在经营层面的一个优势
然后在这里介绍一下公司的整个股权基地还有跟头机制就是公司的股权基地就相对来说对于中小员工是比较慷慨的他在2023年6月的最新的过股权基地计划当中基地对象是全体员工
对应的那个股份这个购股权基地计划对应的股份总数是有2.31股但当时整个绿城中国已发现总股本的10%然后呢
截至到2024年6月底的话除董事还有五名最高最高薪的员工以外的普通员工就是大部分普通员工他们所获取的股份数是占整个五分基地计划的总数的69%
可以看出来这个股权基金计划的除了丰厚以外它的覆盖面也足够广可以一定程度上绑定了公司管理层还有股东的利益另外一个就是要介绍一下绿城中国的整个跟头机制它在2019年1月落地实施了这个跟头机制规定新来的项目是需要
同时公司在整个销售额迎来增长的同时它的销售质量也有所提升无论是权益比例销售均价回款率这些还有首开出发率之类的公司的这些销售数据都是比起过去是有迎来的大幅提升
然后在整个市场落幅数的背景下公司在20232024年中期的整个首开区划率都比2022年要提升7到7或者7和3个百分点实现了一个相对优于同行的一个区划
然后图储方面公司截至到2024年中期公司是拥有可受图储是2100万房然后对应23年整个销售面积的覆盖倍数是3.12倍整个图储的后果都是足够支持公司未来两到三年的发展
另外如果从布局来说公司持续聚焦高能级城市然后存量突出中一二线城市是占比像刚刚说的占比是比较高的79%其中55%是位于北沙行等十大战略城市在这里要重点介绍一下公司的整个杭州的突出是占它位数
如果非杭州以外的浙江其他城市是占比达到14%总的来说整个浙江省内的土属是占它土属总面积的27%整个占比还是比较高的所以我们看到这一波如果是杭州的房价优先起稳回升的话其实公司是
公司的整个土土的价值是可以得到很明显的修复的另外一方面的话我们想说的是公司的历史包袱是在逐渐减轻的像刚刚说的在土地市场竞争激烈的2020年2021年他及其参与了不少土地金牌获取了不少高价地的项目
市场对公司的历史发布问题是相对关注的但我们认为公司以前2020到2021年年纪以前获取的高低价项目对公司的影响逐渐减弱的理由有以下两个第一个就是过去三年随着整个销售市场
那些一线的员工一线的管理层要跟投的而且要规定一定层级的管理层需要强制跟投我们认为引入这个项目跟投机制一方面能够调动一线员工的积极性另一方面能够使这些股东还有一线员工的利益进行一个更深度的捆绑大家一起去分享整个项目的利益以及共担这个风险
然后就是跟大家介绍一下过去这几年绿城整个的销售情况其实过去5年像刚刚介绍一样整个绿城的销售是迎来的大幅提升就因为公司这2015年以来就已经
最新消息是
然后增长到2023年第七名然后到2024年的第六名整个进步幅度呢在top十方局中仅次于宪法国际以及那个越秀机场
下行公司的整个集体简直呃全部呢是呃比较呃一直在进行的而且比较充分2021年初到现在的话整个集体简直呢是达到了呃47亿其中呃20年上半年也呃集体简直了14亿
然后第二个理由就是公司拥有存量截至20年中期拥有存量突出5300亿其中已售位也是2300亿未售突出是接近3000亿根据我们的估算整个未售突出里面有接近三分之二是2022年级活泼雪项目整个新货产品还是相对较高的所以我们认为老库存可能对于公司未来整个销售的影响会在逐渐减弱
然后在这里要说一下公司在哪地方面的一个就是说一下市场对于公司在2024年拿了一些高价的一些质疑像2024年公司先后在北京上海杭州苏州等城市获取了不少高低价的项目其中上海和苏州都刷新了各自城市的单价低网的记录
当我们认为这些新获取的高低价项目如果你是真的是更细的去看一下其实它的利润率可能是有保障的因为是这些新获取的高低价项目都是位于这些城市的核心地段项目周边基本上是没有新唐供应而且还存在一二手上倒挂的现象
然后我们也看到目前整个重点城市像杭州这些去年十月以来已经逐步放开了先甲我们是认为公司能够凭借它的出色的产品打造能力能够在这些核心地块的项目给这些核心地块的项目带来溢价的保障它利润的兑现就以20年3月获取的苏州的经济股项目为例
当时这个项目的楼面价是6.5万然后整个楼面价已经刷新了苏州当价几万几万但是它的整个卖新盘销售的价格也是刷新了整个苏州的新盘销售的新高别墅别墅的屏障
是11万超过11万洋房平均售价也超过8万而且这个项目它的区划速度很快一开盘就收信了所以我觉得从这一定程度上也说明了公司的整个投资策略它是比较精准高效虽然拿跪地但是也跪下买而且是流速比较快保证了利润的兑现
然后讲完了公司经营方面就先来讲一下公司的财务情况整个公司2020年中期整个收入是696亿同比是实现了22%的增长实现规模经历21同比是下滑了接近20%毛利率是13.1%同比是下滑了4.3%而毛利率同比下滑的原因主要是跟其他方式一样
整个房地产市场下行及现价影响导致项目的售价是出现打折不及预期
然后另外一个原因就是公司过去两年拿地更加聚焦核心城市核心地段然后在确保项目能够区划的基础上一定程度上牺牲了利润率所以毛利率是下滑的比较明显但是像刚刚说的他的这公司的合同负债相对于他的营收的覆盖倍数是有1.3倍已经明显高于top 10房企的均值了
考虑到目前新房市场处于一个落幅度的阶段开发企业都面临着集体减值的压力2024年整个毛利率都是成压但公司整个科技资源相对比较充裕而且二年级以后拿地的项目可能会在之后的阶段中比例在不断提升所以我们觉得它整个业绩整个增长可能是会相对有改善空间的
另外一个就是像刚刚说的少数股东摊包的问题这个已经在一开始推荐逻辑里面讲了这里就不续说然后再说一下公司的整个资产负债表的情况截至2024年中期公司的有息负债是1483亿跟2023年比是基本持平的但是它的短债是从
2019年已经降到2019年37%降到了2020年中期的24%这个短暂的占比一直是在持续走低的这个也是说明公司的整个安全性在不断提升然后在融资结构方面银行借款的占比也从2017年的64%提升到2020年中期的78%
无论从整个债务的到期分布还有融资工具的占比来看我们可以看到公司的整个债务结构是在不断优化然后截止到2024年中期公司拥有货币资金751亿整个货币资金也是创了历史的新高可以在拿地端还有融资端给予充分的支持
然后在这里顺便介绍一下公司的整个代建业务比如像刚刚说的代建业务的话也是公司的三大板块之一然后代建业务的主体就是也是刚果另外一家上市公司9979绿城管理控股绿城中国是持有绿城管理控股71%的股权然后
目前整个代建行业过去两年也是一直在增长当中然后绿城管理控股它的失散率也是一直连续八年保持第一在代建行业的整个龙头地位是比较稳固的然后
整个代建行业就是律政管理2023年新增的代建项目只有3530万房然后同比是增长25%新增代建费的项目预估也是同比也有103亿同比增长20%
整个代建业务进入到2024年之后由于受到了整个房地产调整行业增速放缓还有把代建行业竞争加续旅程管理的代建业务是有所成长
1到12月份同比是增长了3.4%但是整个代监费的预估金额是同比下降了10%这也充分说明了整个代监行业的客单价是在不断的下降的这可能会对旅程管理未来的利润率可能产生一定的影响
然后我们如果看到目前整个旅程管理的整个代建项目的预估收入虽然是有所下降但是由于公司目前的整个合约就是在手订单还是相对充足的所以我们对于旅程管理未来两到三年整个收入是正在增长的还是有比较大的信心
但是可能对于它的利润率方面可能是相对的悲观一点然后尽管整个行业的竞争在逐渐加剧但我们也看到了整个代理行业整个top10的门槛是在进一步提升的2024年中期整个代理行业top10的门槛是同比增长30%
而历程管理作为整个带进行业的标杆也是可以有望去继续保持他的那个市场明显的地位的
在这里的话介绍一下绿城管理对于绿城中国的利润的贡献整个20年中期绿城管理的收入是16.7亿同比增长8%规模经历是5亿同比增长6%毛利率和经济率是偏高的是52% 30%都维持在行业相对较高的水平
而绿城管理的整个经历对绿城中国的规模经历的贡献从2017年的12%也慢慢的提升到2023年的31%绿城管理在公司听众并举的战略下是实现了一个逆势的发展为公司的整个利润增长是做出了一个重要的贡献的所以在关注绿城中国的时候我们有时候也要关注一下绿城管理它的业务的情况
然后至于我们对于绿城的整个盈利预测这些我们就在这里不一一细说了如果感兴趣的投资者后续如果想细聊的话也欢迎联系我们
站在当下的这个时间节点的话我们认为公司的整个突出布局在浙江省内而且公司也是信用良好所以我们目前站在目前的这个时间节点我们是
绿城中国可以在新房市场中不断受益于改善性需求不断占比不断提升能够在改善性新房的市场继续发挥其优势所以我们对于绿城中国是继续保持推荐尽管它目前上涨了有些上涨了有些多但是我们也认为公司是一个
在目前新房市场收缩改善市场占比不断提升的背景下我们是对公司保持推荐的但是目前的价格可能有一些最近的涨幅有一些高了可能是建议投资者先保持关注以上基本上是今天的内容
好的感谢大家的参与本次会议到