报告评级 - 报告给予绿城中国(3900)增持评级 [2] 报告核心观点 - 2024年7月,绿城集团自投项目销售额延续正增长,代建项目稳中向好 [5] - 公司以杭州为业务开展的大本营,2024年以来持续拿地加仓杭州,7月再以高溢价率拍得2宗地块 [5] - 截至7月底,公司在杭州已新增6宗土地储备,累计拿地金额达到85亿元,足可见对公司加仓杭州的信心 [5] 财务数据总结 - 2022年营业收入127,153百万人民币,同比增长26.8% [9] - 2022年净利润2,756百万人民币,同比下降38.3% [9] - 预计2024~2026年EPS分别为1.35元、1.53元、1.76元 [5] 股价走势 - 52周内股价区间为5.03-10.00港元 [6] - 与恒生指数相比,绿城中国股价在2023年8月至2024年7月期间下跌幅度较小 [7] 相关报告 - 《销售回暖延续,拿地保持定力》2024.7.8 [8] - 《销售改善,投资积极》2024.4.10 [8] - 《稳中有升,巩固龙头》2024.3.27 [8] - 《持续深耕杭州》2024.3.11 [8] - 《投资聚焦,销售承压》2024.2.14 [8]

报告公司投资评级 - 公司维持增持评级 [4] 报告的核心观点 销售表现 - 6月公司自投项目销售边际继续改善,实现单月销售额涨幅走阔,均价保持稳定 [11] - 自投项目6月单月销售额同比增幅走阔带动累计销售额降幅继5月后再度收窄,销售呈现逐步回暖态势 [12] - 6月公司销售表现与行业基本一致,在优化政策的支持下,销售市场积极反馈,销售数据出现边际改善 [12] 代建项目 - 代建项目持续向好,上半年销售规模和新拓面积均位列行业第一,板块业务龙头地位巩固 [12] - 代建项目"以价换量"的趋势有所缓解,累计销售均价自2月以来环比持续回升 [12] 拿地情况 - 在行业拿地节奏整体放缓的背景下,公司拿地相对积极,上半年拿地销售比为0.24 [12] - 公司继续深化在杭州的布局,2024年以来杭州新增土地储备4宗,合计拿地金额52亿元 [12] 财务数据总结 - 2024年1-6月,公司总合同销售额为1265亿元,同比下跌5.7% [12] - 2024年1-6月,公司自投项目累计销售面积280万方、累计销售额854亿元,分别同比下跌16.9%、13% [12] - 2024年1-6月,公司代建项目销售面积311万方,销售额411亿元,分别同比上涨16.5%、14.2% [12] - 公司维持2024~2026年EPS为1.35元、1.53元、1.76元 [12]

公司荣誉与地位 - 公司连续20年荣获「中国房地产百强企业综合实力TOP10」，重点城市客户满意度连续13年保持领先，蝉联产品力测评榜第一[2][3] - 2023年公司连续20年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”[57] - 2023年公司连续多年上榜“福布斯全球企业2000强”[57] - 2023年公司荣获“房地产上市公司H股10强”“房地产开发企业交付力TOP5”[57] - 2023年公司MSCI ESG评级上调至“A”级别[57] - 2023年在16座城市拿下总体满意度第一，7座城市忠诚度第一[66] - 绿城管理市占率连续8年超20%，荣获多项行业殊荣[69] - 建筑科技业务连续八年获「中国建筑装饰行业百强企业」荣誉[70] - 杭州吉祥里获「2023城市更新标杆项目TOP10」[70] - 公司获国际评级机构MSCI ESG评级提升至A级，境内权威机构万得(wind)资讯ESG AA级，以及「2023中国绿色低碳地产（运行）TOP10」第一名[72] 公司基本信息 - 公司于1995年1月在中国杭州成立，2006年7月在香港联交所上市[4] - 公司香港股份过户登记处位于香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712 - 1716号铺[9] - 公司杭州总部位于中国浙江省杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A座10楼，邮编310007[10] - 公司香港主要办公地点位于香港中环皇后大道中16 - 18号新世界大厦1期14楼1406 - 1408室[10] - 公司投资者关系部电话为(852) 2523 3138，传真为(852) 2523 6608，邮箱为ir@chinagreentown.com[10] - 公司公共关系顾问为伟达公共关系顾问，电话为(852) 2894 6321，传真为(852) 2576 3551，邮箱为greentown@hkstrategies.com[10] - 公司股票代码在香港联交所为03900[10] 公司股权结构 - 截至报告日期，公司最大单一股东中交集團持有已发行股本总额约28.97%的权益[4] 公司业务布局 - 公司形成重资产、轻资产和「绿城＋」三大板块业务布局[5][6] 公司管理层变动 - 周长江先生于2024年3月22日获委任为执行董事，吴文德先生于同日辞任[7] - 周长江先生于2024年3月22日获委任为提名委员会和薪酬委员会成员[8] - 吴文德先生于2024年3月22日辞任提名委员会和薪酬委员会成员[8] - 伍秀薇女士于2024年3月31日辞任公司秘书[8] 行业环境分析 - 2023年中国房地产行业持续深度调整，改善需求逐步释放，但行业复苏过程漫长[11][12] - 房地产行业从“四个分化”进入“四个变化”新阶段，发展阶段从增量时代变为存量时代等[13] - 2024年新房市场面临调整压力，行业将进入“低增长、低利润、低容错”阶段[14][17] - 2024年是中国房地产新旧发展模式转换之年，也是公司谋求更高质量发展的关键之年[72] 公司经营目标与策略 - 2023年公司以经营结果为导向，以利润实现为目标，以现金安全为底线，内涵式发展成效显著[13] - 2024年公司将守住基本面，巩固优势项，坚持以客户为中心的产品主义[14][16] - 2024年公司将深化体制机制变革，坚持破立并举，实现“TOP10中的品质标杆”目标[15][18] - 2024年存量去化是重点，是新增投资前提，存量要把握量价关系，增量要审慎投资[19][20] - 2024年公司聚焦主航道业务，“绿城+”板块聚焦业务整合和盈利增长[19][21] - 2024年代建板块强化龙头优势，巩固核心城市、重点板块市场优势[19][21] - 2024年公司以“全品质、高质量、可持续”为发展基调，实现“稳中精进、提质增效”[19][22] - 2024年公司将秉承特定理念，动态守住行业Top10[73] - 2024年公司将以自身工作确定性应对形势变化不确定性，坚定发展[74] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年公司收入为131,383,150千元人民币，资产总额为535,536,974千元人民币，权益总额为113,935,108千元人民币[23][24] - 2023年公司收入为131,383,150千元人民币，较2019年的61,592,939千元人民币增长约113.31%[25] - 2023年公司本年利润为6,678,139千元人民币，较2019年的3,935,422千元人民币增长约69.69%[25] - 2023年公司资产总额为535,536,974千元人民币，较2019年的337,092,118千元人民币增长约59.46%[26] - 2023年公司负债总额为421,601,866千元人民币，较2019年的267,936,646千元人民币增长约57.35%[26] - 公司本年度收入1313.83亿元，较2022年的1271.53亿元增加42.30亿元，上升3.3%[58] - 公司本年度股东应占利润31.18亿元，较2022年的27.56亿元上升13.1%[58] - 扣除相关影响后，公司本年度股东应占核心利润64.17亿元，与2022年的64.14亿元基本持平[58] - 董事会建议宣派2023年末期股息每股0.43元，2022年为每股0.50元[58] - 2023年公司实现物业销售收入1205.80亿元，较2022年增加2.6%[76][77] - 2023年物业收入结转面积为6197536平方米，较2022年增长5.5%[76][77] - 2023年结转收入的物业销售均价为每平方米19456元，较2022年略有下降[76][77] - 2023年公司实现毛利170.73亿元，较2022年的220.21亿元减少22.5%[80] - 本年度公司毛利率为13.0%，较2022年的17.3%下降4.3个百分点，其中物业销售毛利率为11.3%，较2022年的16.3%下降5.0个百分点[82] - 本年度公司其他收入为28.57亿元，较2022年的36.17亿元减少7.60亿元，下降21.0%，主要因利息收入及综合服务收入分别减少3.11亿元及3.92亿元[82] - 本年度公司行政开支为51.39亿元，相比2022年的53.87亿元减少2.48亿元，同比下降4.6%[82] - 本年度公司人力资源成本为26.47亿元，较2022年的29.09亿元减少2.62亿元，同比下降9.0%[82] - 本年度公司日常运营费用为17.95亿元，与2022年的17.70亿元基本持平[82] - 本年度总部及房地产开发板块行政开支占自投销售额比重为2.2%，较2022年的2.5%下降0.3个百分点[82] - 本年度公司销售开支为27.28亿元，相比2022年的29.02亿元减少1.74亿元，同比下降6.0%[83][85] - 本年度公司营销活动费用为14.17亿元，较2022年的14.72亿元减少3.7%，主要系广告费下降[83][85] - 本年度公司计入综合损益及其他全面收益表的利息支出为29.16亿元，相比2022年的27.29亿元增加1.87亿元[84][86] - 本年度公司加权平均利息成本为4.3%，较2022年的4.4%下降10个基点[84][86] - 本年度公司分佔合營企業業績盈利3.92億元，分佔聯營公司業績盈利17.73億元，合共盈利21.65億元，較2022年增加4.81億元[87] - 本年度合營企業及聯營公司結轉物業銷售收入合計1125.65億元，增加47.5%，結轉收入的物業銷售均價為每平方米23533元，較2022年上升20.5%[87] - 本年度稅項包括13.31億元土地增值稅（2022年：12.86億元）和17.15億元企業所得稅（2022年：30.75億元），企業所得稅實際稅負為22.4%，較2022年的24.4%有所下降[87] - 2023年投資物業公平值變動虧損為3.52億元（2022年：虧損1.09億元）[87] - 本年度計提非金融資產減值虧損13.91億元（2022年：15.02億元），計提減值虧損2.30億元（2022年：0.73億元）[88] - 2023年12月31日，公司合同負債餘額1598.13億元，較2022年12月31日增加119.63億元，增長8.1%[88] - 2023年12月31日，公司合同負債對應的待轉銷項稅額153.06億元，較2022年12月31日增加7.49億元[88] - 2023年12月31日，合營企業及聯營公司合同負債餘額592.48億元，較2022年12月31日減少788.25億元[88] - 2023年净负债率63.8%，与2022年的62.6%基本持平；一年内到期借贷余额3254.7亿元，占总借贷22.3% [94] - 2023年银行存款及现金期末余额是一年内到期借贷余额的2.3倍[94] - 2023年因人民币贬值计提汇兑净损失3900万元，无实际现金流出[96][99] - 2023年12月31日，抵押贷款保证为3245.2亿元[97][100] - 2023年12月31日，公司抵押资产账面总值13080.8亿元[101] - 2023年12月31日，公司已订约资本开支但未拨备的承担为7.32亿元[101] 各条业务线数据关键指标变化 - 2020年7月，公司轻资产板块的绿城管理控股有限公司正式分拆并于联交所主板上市，市占率在行业中遥遥领先[6] - 2023年公司投资量质双优，投资额全国第五，新增货值全国第六[57] - 2023年公司合同销售升至全国第三，权益销售再创新高[57] - 2023年公司融资渠道畅通、多元，资金成本下降，获资本市场高度认可[57] - 2023年公司运营管理提质提速，“一年两熟”开发节奏更趋成熟[57] - 2023年公司产品服务持续领先，蝉联多家产品力测评榜第一，客户满意度保持行业第一[57] - 2023年公司参加一二线核心城市土地竞拍近200次，新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，承担成本约595亿元，平均楼面价约每平方米14231元，预计新增货值达1425亿元，位列全国第六[58] - 新拓项目一二线货值占比84%，北上杭三城新增货值约823亿元，占比58%[58] - 新拓项目年內已首开26个，占当年新增土储数量的68%[59][60] - 新增货值当年实现销售转化约549亿元，同比提升约10%，当年转化率约39%[59][60] - 2023年新增项目净利润率保持较好水平，平均权益比提升至约74%[59][61] - 截至2023年12月31日，公司有168个土地储备项目，总建筑面积约3720万平方米，权益总建筑面积约2332万平方米，总可售面积约2499万平方米，权益可售面积约1557万平方米，平均楼面地价约每平方米7982元，一二线城市货值占比80%，长三角区域占比57%，十大战略核心城市占比59%[63][64] - 2023年公司合同销售排名全国第三（同比上升1位），自投销售排名第七（同比上升1位），权益销售排名第八（同比上升3位）[65] - 2023年公司累计总合同销售面积约1547万平方米，总合同销售金额约3011亿元，同比微增0.3%[65] - 2023年公司自投项目累计合同销售面积约686万平方米，合同销售金额约1943亿元，权益金额约1276亿元，同比增长4%，权益比提升至66%，自投项目销售均价约每平方米28334元[65] - 2023年代建项目累计合同销售面积约861万平方米，合同销售金额约1068亿元[65] - 2023年一二线城市销售额占比86%，在13个重点城市位列当地销售前十[65] - 2023年首开去化率82%，较2022年提升7个百分点[65] - 2023年销售回款率超100%[65] - 车宅去化比提升至1.3，商办去化同比提升22%[66] - 上海“繁花三章”首开热销82亿元，2023年销售额超百亿元[66] - 杭州芝澜月华开盘1个月售罄超70亿元货值[66] - 新媒体成交117亿元，推广费用大幅节约[66] - 自投板块交付面积1777万平方米，同比增长24%[66] - 平均建造周期28.2个月，同比减少5%，实际交付较合同平均提前41天[66] - 2023年项目从拿地到开工、首开周期平均提速至2.2、4.7个月，总体运营效率提速18%[67] - 2023年管理费用同比下降4.6%，销售费用同比下降6%[6

业绩总结 - 公司2023年新增项目达到1425亿，排行第六[5] - 公司2023年全年销售贡献达到550亿元左右，38个项目整体利润水平超过8个点[7] - 公司2024年1到3月销售达到532亿元，全国排名第四[10] - 公司运营效率提速18%，拿地到开工平均2.2个月[11] - 公司营业收入达到历史新高1314亿元，规模核心净利润64亿元[13] 财务状况 - 公司现金短债比维持在2.3倍，债务期限低位维持在22.3%[14] - 公司去年发行了1139亿元人民币票据，融资渠道畅通[16] - 公司提前对境外债进行置换，24年到期的境外债只剩下3亿美元[16] 拿地策略 - 公司拿地目标为千亿，但会综合考虑现金流情况和地块质量[26] - 公司对于地块质量要求很高，不会盲目拿地[25] 投资策略 - 公司股份激励计划是薪酬的一部分，管理层持续购入股票[32] - 公司会重新考虑分红基数和比例政策，希望与股东共享发展成果[34] 项目情况 - 公司杭州项目拿地到首开时间为4.2个月，销售速度很快[36] - 公司杭州项目净利率要求适度，重视项目的安全度和认可度[37] 市场展望 - 公司认为政策会往正向方向发展，但力度还未达到很高[28] - 杭州市场在4月后可能进入波动，金海堂项目首开去化率约为70%[39]

报告公司投资评级 - 报告对绿城中国的投资评级为增持 [4] 报告的核心观点 - 2024年3月绿城集团自投项目销售继续回暖，代建项目规模稳定增长，维持增持评级；维持公司2024 - 2026年EPS为1.35元、1.53元、1.76元 [2] 报告内容总结 销售情况 - 2024年一季度，绿城集团总合同销售额532亿元，同比下滑13%，代建项目占比30%；3月单月总合同销售额283亿元，同比下滑5%，代建项目占比24% [2] - 自投项目3月销售额同比下滑13%，但降幅较1 - 2月大幅收窄34pct；3月单月销售金额230亿元、销售面积58万方、销售套数4300套，分别同比下滑13%、28%、28%，跌幅较1 - 2月分别收窄34pct、30pct、33pct；3月销售均价环比大幅回升至39441元/平方米，较2023年全年累计均价上涨33% [2] - 代建项目3月销售额67亿元、销售面积53万方，均同比增长20%，涨幅较1 - 2月分别收窄21pct、50pct；3月均价回归至常规水平达到12642元/平方米，同比降幅收窄至1%，且略高于2023年全年销售均价 [2] 投资情况 - 2024年一季度公司新增土地货值位列房企第4，一季度新增土地货值214亿元，3月单月新增土地货值126亿元 [3] - 3月公司在宁波和苏州新增土地储备，苏州狮山路地块总成交价约8亿元，成交楼面价45455元/平方米，溢价率为42%；苏州园区双湖地块总成交价约31亿元，成交楼面价65022元/平方米，溢价率18% [3] 财务摘要（百万人民币） |年份|2020A|2021A|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|65783|100240|127153|131383|137227|145045|158669| |(+/-)%|6.8%|52.4%|26.8%|3.3%|4.4%|5.7%|9.4%| |毛利润|15573|18168|22021|17073|19897|23477|28353| |净利润|3796|4469|2756|3118|3407|3884|4449| |(+/-)%|53.1%|17.7%|-38.3%|13.1%|9.3%|14.0%|14.5%| |PE|9.8|8.7|10.0|5.9|3.9|3.4|3.0| |P/B|0.8|0.8|0.7|0.5|0.3|0.3|0.3| [7]

业绩总结 - 绿城中国2023年主营业务收入为1313.83亿，同比增长3.3%[1] - 公司2023年股东应占净利润为31.18亿，同比增长13.1%[1] - 公司2023年综合毛利率为13%，较2022年下降4.3个百分点[2] - 公司2023年销售金额为3011亿元，同比微增，销售面积为1547万平方米[3] - 公司2023年加权平均利息成本较2022年下降10个百分点至4.3%[4] 未来展望 - 公司预测2026年的营业总收入为142,259百万人民币，较2023年增长了约8.0%[5] - 2026年的归属普通股东净利润预计为3,735百万人民币，同比增长约20.7%[5] - 公司预计2026年的每股收益为1.48元，较2023年增长了21.3%[5] 分析评级 - 根据分析师评级，公司被评为"买入"，预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上[6] 公司声明 - 公司承诺报告内容独立客观，所有观点仅代表个人对海外市场及证券的理解[8] - 公司声明所有报告内容均来自公开、权威、合规渠道，保证研究观点独立客观[10] - 投资者应注意，公司及其关联机构可能持有报告中涉及的公司发行的证券并进行交易[15] - 公司声明报告版权归其所有，未经授权不得对报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改[16]

公司业绩 - 公司主营业务营业收入1313.8亿元，同比增长3.3%[1] - 公司毛利率为13.0%，同比下降4.3个百分点，净利率为5.1%，同比下降1.9个百分点[1] - 公司2023年总合同销售额为3120.7亿元，同比增长0.3%[3] - 公司2023年新增项目38个，总建面约557万平，同比增长36.5%[4] - 公司代建业务收入同比增长28%，达到31.4亿元[6] 财务状况 - 公司货币资金734亿元，同比增长4.3%，经营性现金流净流入230亿元，同比增长57.5%[2] - 公司2024-2026年主营业务营业收入预计分别为1370 / 1442 / 1522亿元[8] - 公司2024-2026年归母净利润预计分别为32 / 34 / 37亿元[8] - 公司2024-2026年对应EPS预计分别为1.25 / 1.35 / 1.47元[8] - 公司当前股价对应的PE分别为4.6X / 4.3X / 3.9X[8] 风险提示 - 公司维持买入评级，考虑到整体营收、业绩、在手现金稳步增长[8] - 公司面临的主要风险包括销售与结算不及预期、房地产调控收紧、融资收紧、多元业务发展不及预期[9]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入1313.83亿元，同比增长3.3%[1] - 公司2023年自投项目销售金额1943亿元，同比下降8.7%，预计2024年维持在1900亿元[1] - 公司2023年平均融资成本为4.3%，较去年下降10bps；2024年境外债3亿美元到期，计划于2024年上半年完成置换[2] - 绿城中国2023年预计营业总收入将在2026年达到135,752百万元，主营业务收入也呈现逐年增长趋势[4] 产品力及策略 - 公司产品力及口碑业内领先，2023年坚持深耕核心城市、提高权益比的投资策略，有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率，助力率先走出下行期[2] 财务预测 - 公司2024-26年eps分别为1.26、1.41、1.31元，调整公司2024年目标价至11港元，对应2024年8倍PE，维持公司“推荐”评级[2] - 公司的ROE在2023年为8.5%，预计2025年将略有下降至7.5%[4] 投资评级 - 绿城中国（03900.HK）2023年业绩报告点评[9] - 投资评级体系包括强推、推荐、中性和回避四个等级[10] - 行业投资评级包括推荐、中性和回避三个等级[11]

业绩总结 - 公司2023年实现营收1314亿元，归母净利润31亿元，分别同比上涨3.3%、13.1%[2] - 公司毛利率下降至13%，净利润同比上涨0.4%[3] - 公司计提非金融资产减值损失14亿元，略低于2022年[3] 拿地投资策略 - 公司拿地投资策略有效，可结转资源充足，后续业绩保障性强[3] - 公司拿地投资继续聚焦收敛，新拓项目一二线货值占比84%[3] 融资情况 - 公司融资渠道通畅，加权平均利息成本同比下降10%，预期2024年债务结构安全[4] - 公司融资进展顺利，境外融资置换12亿美元，债务结构安全[4] 证券投资业务 - 公司拥有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格，分析师具备专业胜任能力[6] 投资评级 - 投资评级分为股票评级和行业评级，根据市场表现分为增持、谨慎增持、中性和减持四个等级[13] 海外市场 - 公司（3900）的海外当地市场指数包括亚洲、美洲、欧洲和澳洲等多个指数[14]

财务数据 - 公司2023年营业收入为1313.8亿元，同比增长3.3%[1] - 公司2023年净利润为66.8亿元，归母净利润为31.2亿元，核心净利润为64.2亿元[1] - 公司2023年累计发行债券139亿元，平均利率为3.93%，综合融资成本下降至4.3%[1] - 公司2024年预测营业收入为134309亿元，归母净利润为314亿元，EPS为1.24元/股[4] 业绩展望 - 2024年预计营业收入将略有增长，但净利润增长幅度较小[5] - 公司的毛利率和净利率在过去几年中有所波动，但整体趋势较为稳定[6] - 2023年至2024年公司的营业利润率有所改善[5] 销售和发展 - 公司2023年合同销售金额为3011亿元，自投权益销售金额为1276亿元，自投权益比提升至65.7%[2] - 公司2023年新增38个项目，权益拿地金额为595亿元，一二线城市货值占比84%[3] - 自投销售金额和权益拿地金额均呈现增长趋势，但金额口径投销比有所波动[6] 其他信息 - 本报告提供的信息仅反映公司当日的判断，可能会随时调整[8] - 公司力求客观、公正，但报告内容仅供参考，不构成最终操作建议[9] - 公司及其关联机构可能持有报告中涉及公司的证券并进行交易[10]