NEW YORK, May 21, 2024 (GLOBE NEWSWIRE) -- SL Green Realty Corp. (NYSE:SLG), Manhattan's largest office landlord, today announced that Harrison Sitomer, Chief Investment Officer, Matt DiLiberto, Chief Financial Officer, and Steve Durels, EVP, Director of Leasing and Real Property, will participate in a moderated Company presentation at Nareit's 2024 REITweek on Tuesday, June 4, 2024 at 10:15 AM ET. The Company presentation will be webcast. The live audio-webcast can be accessed in listen-only mode in the In ...

公司活动 - 公司首席投资官Harrison Sitomer、首席财务官Matt DiLiberto和执行副总裁兼租赁与不动产总监Steve Durels将于2024年6月4日周二上午10:15参加Nareit的2024 REITweek上的公司介绍会 [1] - 公司介绍会将进行网络直播，可在公司网站“演示与网络直播”板块以仅收听模式访问直播音频，直播结束后也可通过相同链接获取回放 [1][2] 公司概况 - 公司是曼哈顿最大的写字楼房东，是一家完全一体化的房地产投资信托基金，主要专注于收购、管理和最大化曼哈顿商业地产的价值 [3] - 截至2024年3月31日，公司持有57栋建筑的权益，总面积达3240万平方英尺，其中包括2870万平方英尺曼哈顿建筑的所有权权益，以及280万平方英尺用于担保债务和优先股投资的面积 [3]

文章核心观点 - SL Green Realty Corp.凭借优质办公物业组合和机会主义投资政策有望实现增长，但市场办公物业供应增加和高利率带来担忧 [1] 利好因素 - 公司物业租赁需求健康，一季度曼哈顿办公物业组合签署60份租约，面积约633,660平方英尺，未来办公空间需求增长趋势使其能应对挑战 [2] - 公司租户基础多元化，租约长期且信用状况良好，降低单一行业租户依赖风险，确保稳定租金收入 [3] - 公司采用机会主义投资政策，剥离成熟非核心资产，用所得资金支持开发项目和股票回购，体现审慎资本管理，减轻资产负债表压力 [4] - 2024年1月公司与合作伙伴以9.63亿美元出售零售公寓，净收益2700万美元用于偿还公司债务，多年来郊区资产出售助其聚焦曼哈顿市场并保留优质高增长资产 [5] - 分析师看好该公司，过去一个月Zacks对其2024年每股运营资金共识预期上调20.8%至7.33美元，过去三个月公司股价上涨14.4%，而行业下跌1.3% [6] 不利因素 - 行业竞争可能限制公司留住租户能力，较高租金削弱定价权，办公物业供应增加将加剧竞争，影响公司填补租户空缺能力，短期内影响入住率 [8] - 高利率环境下公司用借款购买或开发房地产成本增加，预计2024年净利息支出同比增长10.3%，高利率使股息支付吸引力低于固定收益和货币市场账户收益率 [9] 其他建议 - 房地产投资信托行业中Lamar Advertising和Cousins Properties排名较好，目前均为Zacks排名2（买入），过去一个月LAMR当前年度每股运营资金共识预期上调3.7%至8.03美元，过去一周CUZ 2024年每股运营资金共识预期小幅上调至2.61美元 [10]

文章核心观点 - 曼哈顿最大的写字楼房东SL Green Realty Corp.宣布普通股月度股息为每股0.25美元，年化股息为每股3.00美元，将于2024年6月17日支付给5月31日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - SL Green Realty Corp.是一家完全一体化的房地产投资信托公司，主要专注于收购、管理曼哈顿商业地产并实现其价值最大化 [2] - 截至2024年3月31日，公司持有57栋建筑权益，总面积达3240万平方英尺，包括2870万平方英尺曼哈顿建筑的所有权权益，以及280万平方英尺用于担保债务和优先股投资的面积 [2] 股息信息 - 公司董事会宣布普通股月度股息为每股0.25美元，年化股息为每股3.00美元 [1] - 股息将于2024年6月17日以现金形式支付给2024年5月31日收盘时登记在册的股东 [1]

文章核心观点 - 公司宣布普通股月度股息为每股0.25美元，年化股息为每股3.00美元，6月17日向5月31日收盘时登记在册的股东支付现金股息 [1] 公司概况 - 公司是曼哈顿最大的写字楼房东，是一家完全一体化的房地产投资信托公司，主要专注于收购、管理和最大化曼哈顿商业地产的价值 [2] - 截至2024年3月31日，公司持有57栋建筑权益，总面积达3240万平方英尺，包括2870万平方英尺曼哈顿建筑的所有权权益以及280万平方英尺用于担保债务和优先股投资的面积 [2]

公司物业资产情况 - 截至2024年3月31日，公司在纽约大都会地区拥有商业和住宅物业，总可出租面积2586.3447万平方英尺，加权平均出租率88.2%，其中曼哈顿办公物业可出租面积2176.259万平方英尺，出租率88.6%[282] - 截至2024年3月31日，公司管理第三方拥有的一栋办公楼和一栋零售楼，面积约40万平方英尺，持有账面价值3.523亿美元的债务和优先股投资[284] 公司财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司总营收从2.458亿美元降至1.879亿美元，降幅23.6%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司租金收入从1.426亿美元降至1.346亿美元，降幅5.6%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司物业运营费用从9960万美元降至8170万美元，降幅18.0%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司利息费用和递延融资成本摊销净额从4370万美元降至3270万美元，降幅25.2%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司折旧和摊销从7880万美元降至4860万美元，降幅38.3%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司来自非合并合资企业的净收入权益从 - 740万美元增至1.112亿美元，增幅1602.7%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司非合并合资企业/房地产出售净收益权益从 - 10万美元增至2680万美元，增幅26900.0%[287] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司净收入从 - 3840万美元增至1840万美元，增幅147.9%[287] - 2024年第一季度营销、一般和行政费用降至2130万美元，2023年同期为2330万美元[296] - 2024年第一季度加权平均合并债务余额为36亿美元，合并加权平均利率为5.19%；2023年同期分别为56亿美元和4.41%[297] - 2024年第一季度资本支出从2023年同期的6190万美元降至5530万美元[311] - 2024年第一季度和2023年同期，归属于SL Green普通股股东和单位持有人的运营资金分别为2.15443亿美元和1.05485亿美元[342] 公司收入变动原因 - 租赁收入下降，主要因出售合资企业权益使245 Park Avenue不再合并报表（4080万美元），以及同店物业贡献降低（800万美元）[288] - 其他收入减少，主要因租赁终止收入减少（650万美元）、咨询费收入降低（120万美元）和管理及建设费收入下降（90万美元）[293] 公司债务和优先股投资情况 - 2024年第一季度，加权平均债务和优先股投资余额为3.668亿美元，收益率7.8%；2023年同期分别为6.357亿美元和5.8%[292] - 截至2024年3月31日，公司总债务为38.01378亿美元，其中固定利率债务占比80.0%，可变利率债务占比20.0%[322] - 截至2024年3月31日，公司合并长期债务中有30亿美元和合资企业长期债务份额中有59亿美元按固定利率计息[332] - 截至2024年3月31日，公司可变利率债务和可变利率合资企业债务基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）利差145个基点和有担保隔夜融资利率（Term SOFR）50 - 561个基点计息[332] - 假设适用的浮动利率曲线上升100个基点，公司合并年度利息成本将增加550万美元，合资企业年度利息成本份额将增加1110万美元[332] - 截至2024年3月31日，公司债务和优先股投资组合中有2亿美元与SOFR挂钩[332] 公司非合并合资企业收入情况 - 2024年第一季度，公司在2 Herald Square的非合并合资企业净收入增加1.214亿美元，主要因该物业债务清偿收益1.417亿美元；919 Third Avenue收入减少500万美元[300] 公司资产出售与公允价值调整情况 - 2024年第一季度出售717 Fifth Avenue权益获收益2690万美元，2023年第一季度出售121 Greene Street权益亏损30万美元[301] - 2024年第一季度记录10 East 53rd Street负公允价值调整5570万美元，部分被520万美元的非套期衍生品正公允价值调整抵消；2023年同期无重大调整[302] - 2024年第一季度，719 Seventh Avenue和625 Madison Avenue分别确认折旧性房地产储备和减值4630万美元和590万美元；2023年同期无此类确认[303] 公司资本支出预计情况 - 截至2024年3月31日，公司预计2024年剩余时间内，租赁资本支出5020万美元、经常性资本支出1410万美元、开发或再开发支出6380万美元，合资企业物业资本支出1.638亿美元[306] 公司流动性与现金情况 - 截至2024年3月31日，公司流动性为8亿美元，包括循环信贷安排下的6亿美元可用资金和2.067亿美元的合并现金[307] - 截至2024年3月31日和2023年3月31日，现金、受限现金和现金等价物分别为3.185亿美元和3.573亿美元，减少了3880万美元[310] - 2024年第一季度与2023年同期相比，经营活动净现金使用量增加6702.6万美元，投资活动净现金使用量减少6265.6万美元，融资活动净现金提供量增加1413.9万美元[310] 公司股权情况 - 公司授权股本为2.6亿股，截至2024年3月31日，已发行和流通的普通股为6480.551万股[314] - 公司董事会批准的股票回购计划总规模达35亿美元，截至2024年3月31日，累计回购3610.7719万股[315][316] - 2024年第一季度和2023年同期，DRSPP计划下分别发行1662股和5280股普通股，收到股息再投资和/或股票购买款项分别为7.7万美元和18.4万美元[318] 公司信贷安排情况 - 2021年信贷安排包括12.5亿美元的循环信贷安排、10.5亿美元的定期贷款A和2亿美元的定期贷款B，截至2024年3月31日，总未提取额度为6亿美元[325][329] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司均遵守2021年信贷安排和高级无担保票据的所有契约[331] 公司股息政策 - 公司需向股东支付至少90%的房地产投资信托（REIT）应纳税所得额作为年度股息[335] SUMMIT业务收入占比情况 - 2023年和2022年，SUMMIT业务第一季度收入占比约14.0% - 16.0%，第二季度占比24.0% - 26.0%，第三季度占比28.0% - 30.0%，第四季度占比29.0% - 31.0%[343] 公司内部控制与风险情况 - 截至报告期末，公司首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序有效[354] - 2024年第一季度，公司财务报告内部控制无重大变化[355] - 公司市场风险自2023年12月31日以来无重大变化[351] - 截至报告期末，公司管理层评估认为披露控制和程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[357,354,357] - 截至2024年3月31日的季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[358,358] - 截至2024年3月31日，公司和运营合伙企业未涉及重大诉讼，也无可能产生重大不利影响的诉讼威胁[359,359] - 公司市场风险自2023年12月31日以来无重大变化[351]

财务数据和关键指标变化 - 一季度排除所有债务清偿和其他一次性项目后收益为每股0.98美元，公司按全年进行业绩指引且全年指引不变，季度收益并非线性增长，一季度表现好于预期 [34][42] - 公司计划通过执行相关计划实现超10亿美元的债务削减，若执行全部业务计划，将超过去年12月设定的初始目标 [87] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度租赁超63万平方英尺空间，平均起始租金为每平方英尺93美元，三分之一为续租，三分之二为新租约 [9] - 目前租赁管道超160万平方英尺，其中84万平方英尺租约正在谈判，超70万平方英尺条款书在协商，三分之二为新租户，近5万平方英尺租约覆盖同一门店组合内的现有空置空间 [65] 投资业务 - 2月推出10亿美元机会性债务基金，是唯一完全以纽约市为中心的此类规模基金 [9] 特殊服务业务 - 获DBRS Morningstar授予的大型贷款、SASB贷款认可，此前已获标普和惠誉认可，目前约有100亿美元特别服务资产，另有约70亿美元曾服务过的资产 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上目前有超500万平方英尺的科技租户需求正在被追踪，较一年前增长53%，如Intuit、Fanatics和Figma等公司开始在市场上寻找办公空间 [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 计划通过战略债务投资复制过去26年在纽约市投资优质房产的方式，今年夏天进行首次交易 [22] - 作为新转换激励法案的一部分，计划率先将第三大道750号从办公用途转换为住宅用途 [10] - 继续推进与Caesars Entertainment和Roc Nation合作的Caesars Palace Times Square项目，虽投标可能要到2025年，但会利用时间加强投标 [5] 行业竞争 - 纽约市办公楼市场存在大量空置，公司认为部分二级或过时建筑可优化为住宅用途，将这些建筑转换为住宅可解决纽约市的一些紧迫问题，如稳定商业办公市场、缓解住房危机和支持当地零售商等 [13][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场基本面正在转变为顺风因素，尽管处于高利率环境，但租户基础强劲稳定，经济有积极势头，纽约市经济的多样性是市场核心优势之一 [17] - 随着纽约市金融和科技行业的复苏以及新一代员工对办公室工作的认可，市场有望改善，公司对业务发展轨迹感到乐观 [12] - 办公室转住宅转换计划将对办公市场产生变革性影响，预计将有2500万至4000万平方英尺的可租赁空间进行转换，这将显著减少可用空间 [18] 其他重要信息 - 公司在280 Park贷款再融资时，与Vornado共同存入约6800万美元作为租赁成本储备金，各承担3400万美元 [133] - 625 Madison交易预计本月底完成，OVA部分权益出售仍在计划中且谈判进展顺利 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室转住宅转换是否加速公司计划，以及2500万至4000万平方英尺建筑转换对公司的影响 - 该法案结构旨在促使加速转换，以解决住房问题，大量建筑转换将对办公市场产生重大影响，租户将被重新安置，这对城市和租户都有积极作用 [31] 问题2: 20亿美元债务操作对未来资产出售和股权出售计划的影响 - 公司业务计划不变，仍打算出售或合资年初确定的某些建筑，全年活动总量仍是目标，国内外对优质资产的需求依然强劲 [39] 问题3: 一季度排除一次性项目后收益是否为良好运行率，以及对额外一次性项目的可见性 - 公司按全年指引，一季度表现好于预期，季度收益非线性，若模型与公司指引不符，应调整模型以反映二、三、四季度更高收益 [34] 问题4: 租赁管道与上季度初相比情况，以及科技行业复苏情况 - 尽管一季度租赁表现强劲，但租赁管道仍增长至超160万平方英尺，市场上科技租户需求较一年前增长53%，有多家知名科技公司开始在市场寻找办公空间 [45][47][65] 问题5: OVA部分权益出售是否仍在计划中，以及625 Madison的预计完成时间 - 这些资产仍在计划中且谈判积极，625 Madison预计本月底完成交易 [49][50] 问题6: 280 Park贷款再融资情况，以及资产中剩余权益情况 - 公司在280 Park存入租赁成本储备金，贷款人希望公司有一定投入，预计在50亿美元计划的剩余部分会有类似操作 [43][62] 问题7: 处置719和会议中心的考虑，以及进一步去杠杆化机会 - 这些是出现的机会，虽不在核心业务计划内，但公司会挖掘机会，同时公司正在发展多元化收入流，管理资产负债表和投资组合 [77][93][94] 问题8: Summit收益的波动性，以及一季度至后续季度收益差距的原因 - Summit收益相对线性，四季度略好，一季度略低，主要受假期销售和年初停工两周影响，全年收益受交易完成、特殊服务费用确认和入住率等因素影响 [99][101] 问题9: NOI加速增长是否主要由于入住率提高 - 是的，公司去年租赁180万平方英尺，今年计划租赁200万平方英尺，入住率和租金提高将转化为NOI增长 [102] 问题10: 280交易中合作伙伴以较低价格出售夹层部分的原因 - 这是外国贷款人的决策，他们有自己的任务和目标，市场仍受资本限制但在改善，各方会根据自身利益做出决策 [105][106][107] 问题11: 如何考虑股息，以及与应税净收入的关系 - 股息基于应税收入设定为每股3美元，公司会密切监测并采取策略维持，年底会再次评估股息 [109] 问题12: 宏观不确定性是否影响租赁管道，以及280 Park贷款修改中租赁成本储备金的金额 - 一季度租赁情况是时间上的巧合，预计二季度及以后会有大量大租约签订，市场上有很多大型租户需求；与Vornado共同存入约6800万美元，各承担3400万美元 [128][131][133] 问题13: 245 Park是否先进行更多租赁再考虑额外JV出售，以及外汇汇率和利率变化对OVA和245 Park潜在投资者兴趣的影响 - 未明确回复245 Park的具体计划；未提及外汇汇率和利率变化对潜在投资者兴趣的影响 [132]

业务线占比变化 - 金融服务在年化合同现金租金中的占比从39%提升至40%，TAMI从16%提升至22%[2] 曼哈顿运营物业到期租约情况 - 2024年第一季度曼哈顿运营物业（全资和合并）到期租约13份，可出租面积29,823平方英尺，占比0.4%，年化合同现金租金2,524,402美元，每平方英尺84.65美元，当前加权平均要价租金每平方英尺70.60美元[5] - 2024年第四季度曼哈顿运营物业（全资和合并）到期租约23份，可出租面积301,916平方英尺，占比3.8%，年化合同现金租金19,221,910美元，每平方英尺63.67美元，当前加权平均要价租金每平方英尺59.02美元[5] - 2024年全年曼哈顿运营物业（全资和合并）到期租约59份，可出租面积470,705平方英尺，占比5.9%，年化合同现金租金28,158,773美元，每平方英尺59.82美元，当前加权平均要价租金每平方英尺55.25美元[5] - 2024年第一季度曼哈顿运营物业（非合并JV）到期租约3份，可出租面积15,707平方英尺，占比0.1%，年化合同现金租金1,858,775美元，每平方英尺118.34美元，当前加权平均要价租金每平方英尺106.55美元[5] - 2024年第四季度曼哈顿运营物业（非合并JV）到期租约5份，可出租面积31,848平方英尺，占比0.3%，年化合同现金租金3,589,235美元，每平方英尺112.70美元，当前加权平均要价租金每平方英尺93.24美元[5] - 2024年全年曼哈顿运营物业（非合并JV）到期租约12份，可出租面积70,034平方英尺，占比0.6%，年化合同现金租金7,380,789美元，每平方英尺105.39美元，当前加权平均要价租金每平方英尺87.55美元[5] 其他零售到期租约情况 - 2024年其他零售到期租约2份，可出租面积4,660平方英尺，占比1.0%，年化合同现金租金1,180,288美元，每平方英尺253.28美元，加权平均要价租金每平方英尺119.00美元[7] 物业收购情况 - 2001年6月收购317 Madison Avenue，权益占比100%，费用权益相关金额为450,000千美元，收购价为105,600千美元[10] - 2022年9月收购245 Park Avenue，权益占比100%，相关金额为1,782,793千美元，收购价为1,960,000千美元，出租率91.8%，入住率72.5%[10] - 2005年7月收购1551 - 1555 Broadway，权益占比10.0%，费用权益相关金额为25,600千美元，收购价为85,000千美元[12] - 2023年9月收购625 Madison Avenue，权益占比90.4%，费用权益相关金额为563,000千美元，收购价为620,245千美元[12] - 2024年1月收购2 Herald Square，权益占比44.0%，租赁权益相关金额为369,000千美元，收购价为120,000千美元，出租率和入住率均为43.9%[12] - 2024年3月收购719 Seventh Avenue，权益占比25.0%，费用权益相关金额为10,040千美元和379,040千美元，收购价为76,500千美元和196,500千美元[12] - 公司3月签订合同以720万美元收购10 East 53rd Street合作伙伴45%的权益，预计2024年第四季度完成收购[40] 公司物业持有情况 - 截至2024年3月31日，公司持有57栋建筑权益，总面积达3240万平方英尺，其中曼哈顿建筑所有权权益面积为2870万平方英尺，担保债务和优先股投资的面积为280万平方英尺[23] 公司财务关键指标变化（净收入、FFO等） - 2024年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入为1310万美元，合每股0.20美元，而2023年同期净亏损为3970万美元，合每股0.63美元[37] - 2024年第一季度，公司的资金运营收益（FFO）为2.154亿美元，合每股3.07美元；若计入2先驱广场折价债务清偿收益1.417亿美元（合每股2.02美元）和按市值计价衍生品的非现金公允价值调整510万美元（合每股0.07美元），则为6860万美元，合每股0.98美元；2023年同期FFO为1.055亿美元，合每股1.53美元[37] - 2024年第一季度，同店现金净营业收入（NOI），包括公司在非合并合资企业中的同店现金NOI份额，增长了1.2%；不包括租赁终止收入则下降了1.2%，优于公司预期[38] - 2024年第一季度息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为185,610美元，2023年12月31日为175,182美元，2023年9月30日为200,325美元，2023年6月30日为217,689美元，2023年3月31日为226,376美元[18] - 公司将2024年FFO指导范围提高至每股7.35 - 7.65美元，此前为每股5.90 - 6.20美元，维持2024年净收入指导范围为每股2.73 - 3.03美元[43] - 2024年第一季度，公司宣布普通股每月股息为每股0.25美元，年化股息为每股3.00美元；6.50%系列I累积可赎回优先股季度股息为每股0.40625美元，年化股息为每股1.625美元[44] - 2024年3月31日，公司普通股每股净收益（摊薄）为0.20美元，2023年12月31日为 - 2.45美元[46] - 2024年3月31日，公司普通股收盘价为55.13美元，2023年12月31日为45.17美元[46] - 2024年3月31日，公司包括非合并合资企业SLG份额的市值为15.10149亿美元，2023年12月31日为14.358211亿美元[46] - 截至2024年3月31日，房地产资产（折旧前）为72.14191亿美元，较2023年12月31日的70.561亿美元有所增长[47] - 截至2024年3月31日，总合并净债务为37.85503亿美元，较2023年12月31日的34.90747亿美元有所增长[47] - 截至2024年3月31日，可变利率债务（含非合并合资企业债务中SLG份额）为14.2964亿美元，较2023年12月31日的9.64467亿美元有所增长[47] - 截至2024年3月31日，总债务（含非合并合资企业债务中SLG份额）为108.88726亿美元，较2023年12月31日的108.59661亿美元略有增长[47] - 2024年第一季度，物业运营收入为1.41504亿美元，较2023年第四季度的1.51357亿美元有所下降[47] - 2024年3月31日总营收187,882千美元，较2023年3月31日的245,764千美元下降约23.55%[60] - 2024年第一季度净收入为18,389千美元，而2023年同期净亏损38,357千美元[60] - 2024年3月31日基本和摊薄每股收益均为0.20美元，2023年同期分别为 - 0.63美元[60] - 2024年第一季度运营收入为174,236千美元，2023年同期为86,857千美元，增长约100.60%[60] - 2024年第一季度资金运营总额为215,443千美元，2023年同期为105,485千美元，增长约104.24%[62] - 2024年第一季度可分配资金为189,947千美元，2023年同期为73,561千美元，增长约158.22%[62] - 截至2024年3月31日，普通股股东可分配净收入为13,141千美元，2023年同期亏损39,731千美元[62] - 2024年3月31日宣布每股普通股现金分红0.75美元，总计48,356千美元[64] - 2024年3月31日股份总数为64,805,510股，较2023年12月31日的64,726,253股增加79,257股[64] - 2024年3月31日摊薄加权平均股份总数为70,094,571股[64] - 截至2024年3月31日，公司总资产为2.1806795亿美元，较2023年12月31日的2.2381675亿美元下降2.57%[66] - 2024年第一季度，未合并合资企业租金净收入为3.00675亿美元，较2023年第一季度的1.59279亿美元增长88.77%[68] - 2024年3月31日，NOI - SLG份额为1.81416亿美元，较2023年3月31日的2.35572亿美元下降22.99%[71] - 2024年3月31日，现金NOI - SLG份额为1.72116亿美元，较2023年3月31日的2.05498亿美元下降16.24%[71] - 2024年第一季度，租金净收入为1.21303亿美元，较2023年第一季度的1.2588亿美元下降3.6%[72] - 2024年第一季度，总营收为1.35816亿美元，较2023年第一季度的1.43141亿美元下降5.1%[72] - 2024年第一季度，总运营费用为7041.8万美元，较2023年第一季度的7189.3万美元下降2.1%[72] - 2024年第一季度，运营收入为6539.8万美元，较2023年第一季度的7124.8万美元下降8.2%[72] - 2024年第一季度，FFO贡献为5045.3万美元，较2023年第一季度的5632.1万美元下降10.4%[72] - 2024年第一季度，NOI为6533.6万美元，较2023年第一季度的7110.9万美元下降8.1%[72] - 2024年3月31日租赁净收入为120,279千美元，较2023年3月31日的123,512千美元下降2.6%[73] - 2024年3月31日总营收为152,991千美元，较2023年3月31日的153,595千美元下降0.4%[73] - 2024年3月31日总运营费用为60,562千美元，较2023年3月31日的59,272千美元增长2.2%[73] - 2024年3月31日运营收入为92,429千美元，较2023年3月31日的94,323千美元下降2.0%[73] - 2024年3月31日利息费用及融资成本摊销为56,600千美元，较2023年3月31日的52,992千美元增长6.8%[73] - 2024年3月31日FFO贡献为35,825千美元，较2023年3月31日的41,327千美元下降13.3%[73] - 2024年3月31日NOI为92,280千美元，较2023年3月31日的93,585千美元下降1.4%[73] - 2024年3月31日现金NOI为86,136千美元，较2023年3月31日的80,453千美元增长7.1%[73] - 2024年3月31日总营收为135,816美元，较2023年3月31日的143,141美元下降5.1%[79] - 2024年3月31日运营收入为48,758美元，较2023年3月31日的60,140美元下降18.9%[79] - 2024年3月31日FFO贡献为86,278美元，较2023年3月31日的97,648美元下降11.6%[79] - 2024年3月31日NOI为157,616美元，较2023年3月31日的164,694美元下降4.3%[79] - 2024年3月31日现金NOI为148,538美元，较2023年3月31日的146,745美元增长1.2%[79] - 2024年第一季度折旧和摊销为48,584千美元，2023年为78,782千美元[138] - 2024年第一季度出售非合并合资企业/房地产权益净收益为26,764千美元，2023年为亏损79千美元[138] - 2024年第一季度归属于SL Green普通股股东和单位持有人的FFO为215,443千美元，2023年为105,485千美元[138] - 2024年第一季度净收入为18,389千美元，2023年为亏损38,357千美元[138] - 2024

公司债务情况 - 2023年12月31日公司长期债务总计3237386千美元，平均利率4.84%；债务和优先股投资总计346745千美元，加权收益率8.23%[322] - 2023年12月31日公司合资企业债务义务长期债务总计6053808千美元，平均利率3.76%；可变利率债务总计1298467千美元，平均利率8.10%[323] 公司衍生工具及相关资产公允价值 - 截至2023年12月31日，公司合并衍生工具总公允价值为16348千美元[324] - 截至2023年12月31日，公司合资企业的利率上限资产总计30700千美元，利率互换资产总计12300千美元[325] - 截至2023年12月31日，公司非合并套期保值工具总公允价值为43034千美元[326] 审计意见 - 审计机构认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况、经营成果和现金流量[332] - 审计机构对公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[333] - 审计机构对公司合资企业合并评估进行了测试，包括审查协议、讨论权利和评估交易等[339][340] - 审计机构认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况、经营成果和现金流量[370] 公司投资及权益情况 - 截至2023年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为30亿美元[338] - 截至2023年12月31日，公司在合并其他合伙企业中的非控股权益为6960万美元[338] - 2023年12月31日，公司商业房地产物业成本总计约50亿美元，非合并合资企业投资为30亿美元[341] - 截至2023年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为30亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为6960万美元[376] - 2023年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为30亿美元，当年确认1.329亿美元非暂时性减值损失[381] - 截至2023年12月31日，非控股股东持有运营合伙企业5.75%的有限合伙权益[411] 公司物业相关数据 - 2023年12月31日，公司商业房地产物业成本总计约50亿美元，当年确认2.495亿美元减值损失[380] - 2023年12月31日与2022年12月31日相比，商业房地产物业成本从91.98799亿美元降至70.561亿美元，累计折旧从20.39554亿美元降至20.35311亿美元[347] - 截至2023年12月31日，公司在纽约大都会地区的商业地产总面积为2933.3575万平方英尺，加权平均出租率为89.0%；住宅地产总面积为36.2266万平方英尺，出租率为99.0%[411] - 截至2023年12月31日，公司管理第三方约40万平方英尺的物业，持有账面价值3.467亿美元的债务和优先股投资[415] - 2024年1月，公司收购2 Herald合资企业权益，权益增至95.0%；合资企业以700万美元净付款偿还1.825亿美元抵押贷款[417] - 2024年1月，公司与合资伙伴出售717 Fifth Avenue零售公寓，总对价9.63亿美元[417] - 2023 - 2021年折旧费用（含融资性使用权资产摊销）分别为2.21亿美元、1.901亿美元和1.873亿美元[429] - 截至2023年和2022年12月31日，已识别无形资产净额分别为477.8万美元和2.13486亿美元，已识别无形负债净额分别为330.5万美元和1.49147亿美元[433] - 未来五年高于市场租金（扣除低于市场租金）的预计年摊销额分别为2024年3.6万美元、2025年23.4万美元、2026年20.5万美元、2027年18.4万美元、2028年7万美元；其他可识别资产（含租户改良）预计年摊销额分别为2024年109.6万美元、2025年72.8万美元、2026年55.1万美元、2027年31.2万美元、2028年15.8万美元[435] - 截至2023年和2022年12月31日，公司持有的商业抵押支持证券分别为959.1万美元和1124万美元，成本基础均为1150万美元，2023年和2022年未实现损失分别为190万美元和30万美元[439] - 2023年公司未处置任何债务性有价证券，2022年出售一只债务性有价证券获得净收益780万美元，一只债务性有价证券偿还获得370万美元，2021年一只债务性有价证券偿还获得450万美元[440] - 截至2023年和2022年12月31日，公司未持有权益性有价证券，2022年出售一只权益性有价证券获得净收益420万美元，2022年和2021年分别确认已实现损失650万美元和未实现收益60万美元[442] - 2023年4月，麦迪逊大道625号的地面租金从每年461万美元调整为每年2025万美元，自2022年7月1日起生效，公司在2023年将该租赁权益投资账面价值减记2.495亿美元至零[431] - 2023 - 2022年，公司因适用物业购买价格分配，分别确认1420万美元和570万美元低于市场租金超过高于市场租金的摊销租金收入，2021年确认减少租金收入420万美元[432] - 截至2023年和2022年12月31日，无物业被分类为待售[516] - 2023年未从第三方收购任何物业，2022年收购245 Park Avenue，估值19.6亿美元，2021年收购4处物业，估值分别为3.879亿、0.28亿、1.21亿和0.722亿美元[511][512][513] - 2023年6月出售245 Park Avenue 49.9%权益，售价19.95亿美元，亏损2830万美元；2022年出售6处物业，售价从4270万到3亿美元不等；2021年出售6处物业，售价从1580万到7.835亿美元不等[517] 公司财务关键指标变化 - 2023年12月31日与2022年12月31日相比，公司总资产从123.55794亿美元降至95.31181亿美元，总负债从72.60936亿美元降至52.70704亿美元[347] - 2023年、2022年和2021年公司总营收分别为9.1371亿美元、9.19454亿美元和8.6131亿美元[353] - 2023年、2022年和2021年公司总费用分别为9.90296亿美元、8.38752亿美元和7.64661亿美元[353] - 2023年、2022年和2021年公司净亏损（收入）分别为 - 5.99337亿美元、 - 0.76303亿美元和4.80632亿美元[353] - 2023年、2022年和2021年归属于SL Green普通股股东的净亏损（收入）分别为 - 5.79509亿美元、 - 0.93024亿美元和4.34804亿美元[353] - 2023年、2022年和2021年基本（亏损）每股收益分别为 - 9.12美元、 - 1.49美元和6.57美元[353] - 2023年、2022年和2021年摊薄（亏损）每股收益分别为 - 9.12美元、 - 1.49美元和6.50美元[353] - 2023年净亏损599,337美元，2022年净亏损76,303美元，2021年净利润480,632美元[355] - 2023年综合亏损633,424美元，2022年综合收益25,886美元，2021年综合收益502,163美元[355] - 2023年归属于SL Green的综合亏损596,686美元，2022年为18,288美元，2021年为470,243美元[355] - 2020年末公司总股本为4,935,795千美元，2021年末为4,778,253千美元，2022年末为4,646,922千美元，2023年末为3,855,925千美元[358] - 2021年净亏损76,952千美元，2022年净亏损76,952千美元，2023年净亏损569,127千美元[358] - 2021年其他综合收益96,362千美元，2022年其他综合收益49,604千美元，2023年其他综合亏损32,127千美元[358] - 2021 - 2023年每年永续优先股股息均为14,950千美元[358] - 2021年DRSPP收益525千美元，2022年DRSPP收益525千美元，2023年DRSPP收益525千美元[358] - 2021年回购普通股花费151,197千美元，2023年回购普通股花费337,624千美元[358] - 2021年现金分红235,395千美元，2022年现金分红207,694千美元，2023年现金分红按每股3.2288美元计算[358] - 2023年净亏损599,337千美元，2022年净亏损76,303千美元，2021年净利润480,632千美元[360] - 2023年经营活动提供的净现金为229,503千美元，2022年为276,088千美元，2021年为255,979千美元[360] - 2023年投资活动提供的净现金为171,345千美元，2022年为425,805千美元，2021年为993,581千美元[360] - 2023年融资活动使用的净现金为449,383千美元，2022年为654,823千美元，2021年为1,285,371千美元[362] - 2023年末现金、现金等价物和受限现金为335,519千美元，2022年末为384,054千美元，2021年末为336,984千美元[362] - 2023年支付利息229,119千美元，2022年为169,519千美元，2021年为152,773千美元[362] - 2023年支付所得税7,815千美元，2022年为5,358千美元，2021年为4,405千美元[362] - 2023年12月公司宣布每股0.2500美元的月度分红，2022年12月为每股0.2708美元，2021年12月为每股0.3108美元及每股2.4392美元的特别分红[364] - 2023年12月31日，公司总资产为95.31181亿美元，较2022年的123.55794亿美元有所下降[387] - 2023年12月31日，公司总负债为52.70704亿美元，较2022年的72.60936亿美元有所下降[387] - 2023年公司总营收为9.1371亿美元，较2022年的9.19454亿美元略有下降[393] - 2023年公司总费用为9.90296亿美元，较2022年的8.38752亿美元有所上升[393] - 2023年公司净亏损5.99337亿美元，2022年净亏损7630.3万美元[393] - 2023年归属于公司普通单位持有人的净亏损为6.16974亿美元，2022年为9881.8万美元[393] - 2023年基本（亏损）每股收益为 - 9.12美元，2022年为 - 1.49美元[393] - 2023年摊薄（亏损）每股收益为 - 9.12美元，2022年为 - 1.49美元[393] - 2023年净亏损599,337美元，2022年净亏损76,303美元，2021年净收入480,632美元[395][401] - 2023年其他综合亏损34,087美元，2022年其他综合收入102,189美元，2021年其他综合收入21,531美元[395] - 2023年综合亏损633,424美元，2022年综合收入25,886美元，2021年综合收入502,163美元[395] - 2023年经营活动提供的净现金为229,503千美元，2022年为276,088千美元，2021年为255,979千美元[401] - 2023年投资活动提供的净现金为171,345千美元，2022年为425,805千美元，2021年为993,581千美元[401] - 2023年融资活动中，偿还抵押贷款和其他应付贷款25,826千美元，偿还循环信贷额度、定期贷款和高级无担保票据828,000千美元[401] - 2022年融资活动中，获得抵押贷款和其他应付贷款381,980千美元，获得循环信贷额度、定期贷款和高级无担保票据1,524,000千美元[401] - 2021年融资活动中，获得抵押贷款和其他应付贷款39,689千美元，获得循环信贷额度、定期贷款和高级无担保票据1,

财务数据和关键指标变化 - 公司计划在2024年减少10亿美元债务，继去年减少10亿美元债务后，截至1月中旬已完成超2亿美元的债务减少 [4] - 公司目标是将浮动利率债务敞口在2023年底降至个位数，目前大部分固定利率债务的固定期限甚至超过年底，随着今年减少债务，预计将减少浮动利率债务，717的出售本身就降低了浮动利率敞口，偿还循环信贷额度可解决其余问题 [77] - 公司FFO指引范围调整了1美元，主要是2 Herald折价债务清偿的收益，抵消了原本2000万美元的收益；净收入指引提高了1.38美元，与FFO的差异在于该资产确认的收益在账面上没有基础，本质上都是收益 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 717 Fifth Avenue以9.63亿美元出售，每平方英尺售价约8000美元，为资本结构带来全额偿还并向Sutton和公司分配收益；Prada以8.35亿美元购买720和724 Fifth Half；瑞士零售商Acre以超4000万美元购买21 East sixth Street的零售公寓，每平方英尺超过7000美元 [3] - 高端租赁市场方面，过去一年Valentino、Jimmy Choo、Dior、McQueen、Van Cleef等品牌在麦迪逊大道签署了大租约，第五大道也开始回暖 [73] 办公业务 - 2023年第四季度，公司在纽约的办公租赁面积超过50万平方英尺，连续第二个季度实现入住率上升，JLL报告称公司去年在纽约市签署的三位数租约数量最多 [19] - 目前租赁管道约140万平方英尺，较投资者会议时增加超10万平方英尺，且在此期间签署了超10万平方英尺的租约；约60%或更多待处理交易是金融服务企业，同时也有来自律师事务所、政府、教育和科技公司的参观活动；交易规模多样，一些较大的金融服务租户有增长需求的大型交易正在谈判中 [48] - 1月份签署了10万平方英尺的租约，12月份也签署了10万平方英尺，管道仍在增长，公司目标是将入住率从年底的90%提高到2024年底的91.6%，实现200万平方英尺的租赁 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市OMB预测2024年将新增超9万个私营部门就业岗位，2025年新增9.7万个，2024年预计新增4.2万个办公相关就业岗位，将使纽约的就业基础达到创纪录水平 [20] - 公园大道走廊的可用性约为9.4%，按历史标准来看，至少处于平衡状态，甚至房东在交易中更具优势，由于供应有限且近期预计没有大块空间上市；新建筑或翻新建筑的入住率上升，第六大道、洛克菲勒中心以及大中央车站周边地区都看到了更多租户需求，租户更多地在中城各区域寻找房源 [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划筹集至少10亿美元的资本配置，积极参与纽约市的持续复苏和韧性建设，将在亚洲正式启动相关筹资工作 [20] - 公司制定了资产逐个处理的计划，目标是对2024 - 2026年到期的债务进行修改和延期，争取将新的到期日定在2027年底及以后，目前有5 - 6项资产处于不同的处理阶段 [32] - 公司正在营销和筹集机会基金，以利用市场中的困境和错位带来的机会，可能会先采取行动，再用基金进行回填 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市的零售市场信心正在回升，此前关于零售末日的媒体报道与如今创纪录的交易形成鲜明对比，提醒人们不要低估市场变化的速度，同时对办公市场也持乐观态度，认为新资本正在形成，市场已经触底反弹 [19] - 尽管市场存在挑战，但公司有信心通过与合作伙伴和贷款人的合作，实现债务的重组和延期，认为市场会在经历调整后恢复，公司将在市场中脱颖而出 [32] 其他重要信息 - 2 Herald项目中，公司增加了对该资产的所有权，并全额解决了1.825亿美元的租赁抵押贷款，支出很少；该资产位置优越，有多种用途选择，包括办公、零售、住宅等，公司将制定商业计划以实现其价值最大化 [3] - 760 Madison的开发项目为上东区的定制纽约奢侈品树立了新标杆，目前10个单元中的6个已签订合同，第7个也有合同待签 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细介绍2 Herald交易的情况及经济考量 - 该交易是市场各方共同努力确保资产安全着陆的结果，该资产位置优越，是Ulta全国400家门店中每平方英尺销售额最高的门店所在地，有多种用途选择，公司将制定商业计划，后续执行计划是关键 [23][25] 问题: 2 Herald能否作为其他10个独立战略资产交易的模板，公司直接持有和CMBS持有的贷款数量分别是多少，与CMBS特殊服务商的谈判能力如何 - 公司约有4 - 5笔贷款在CMBS中，而非资产负债表上，与CMBS贷款人和特殊服务商以及资产负债表贷款人的谈判都进展顺利，虽然与CMBS贷款人合作有更多复杂性，但公司正在推进相关谈判 [12] 问题: 7 Day成功 refinancing后，后续 refinancing的优先事项是什么，谈判进展如何 - 公司在12月制定了逐个资产的计划，目标是对2024 - 2026年到期的债务进行修改和延期，争取新到期日在2027年底及以后，目前有5 - 6项资产处于不同处理阶段，市场有挑战，但公司与合作伙伴和贷款人的合作会有差异，市场会经历调整和恢复 [32] 问题: 公司目前的租赁管道情况如何，能否实现入住率和租赁目标，对FFO有何影响 - 租赁管道比投资者会议时更大，尽管1月和12月签署了共20万平方英尺的租约，管道仍在增长，公司有望实现入住率从90%提高到91.6%、200万平方英尺租赁的目标；入住率上升对FFO的影响会有滞后，将在未来几年体现 [37] 问题: 除了用户买家，高端零售市场是否有第三方需求达到717 First Avenue的销售水平 - 高端租赁市场方面，麦迪逊大道引领市场，第五大道也在回暖，投资者对零售价值的认可度提高，如625 Madison的交易中投资者就看重了零售价值，未来会分享更多相关信息 [73] 问题: 投资者对投资公司债务基金和直接投资房地产的看法如何 - 不同投资者有不同偏好，公司有超过20场与投资者的会议安排，除了债务基金，还会讨论合资和股权机会以及娱乐和酒店行业的业务；公司将在国内外进行多轮旅行，向投资者介绍纽约市的办公、零售、信贷机会、旅游、酒店等情况 [11] 问题: 租赁管道中的租户规模情况如何，是否有大型租户回归市场 - 目前租赁管道约140万平方英尺，较投资者会议时增加，60%或更多待处理交易是金融服务企业，也有来自多个行业的参观活动；交易规模多样，一些较大的金融服务租户有增长需求的大型交易正在谈判中 [48] 问题: 对于某资产，公司倾向于出售、合资还是保留在资产负债表上，是否会留在替代战略投资组合中 - 公司正在研究该资产的各种途径，目前还没有确定的计划，将在未来几个季度向投资者汇报；目前该资产仍在替代战略投资组合中 [51][53] 问题: 月付租约或续租情况如何，租户搬出、续约或继续留在月付租约组合的可能性如何 - 月付租约或续租面积为20万平方英尺，高于以往季度，主要是625 Madison Avenue的租户情况导致，该建筑已签订出售合同，不能代表更广泛市场的情况 [53][55] 问题: 投资办公室的情绪是否有变化 - 投资办公室的情绪有很大变化，有大量宣布的信贷和股权资本将投向办公室领域，包括公司自身的努力，市场流动性将得到改善，资本池的形成是第一步，机构投资者将随后跟进 [57] 问题: 债务基金中公司的共同投资金额是多少 - 具体金额待定，公司会在符合整体流动性计划的前提下，投入自有资金以显示对该项目的信心 [58] 问题: 如何看待2 Herald的地面租赁重置和价值创造 - 地面租赁有重置情况，但目前细节尚不清楚，公司将与业主积极谈判以实现资产价值最大化；公司有丰富的资产开发和最大化经验，将制定计划，预计6个月后可能有更多业务计划信息 [61][63] 问题: 市场改善与租赁管道、到期因素和续租率如何与入住率和现金流生成相匹配 - 公司将制定计划以实现价值创造，该资产并非面临独特挑战，公司对其有信心；地面租赁方面，公司与业主积极谈判，将在后续更新进展 [67][69] 问题: 高端租赁市场情况如何 - 高端租赁市场最初由麦迪逊大道驱动，第五大道也开始回暖，投资者对零售价值的认可度提高，未来会分享更多相关信息 [73] 问题: 公司如何看待当前的浮动利率敞口，是否会在当前水平或更高水平上运营 - 公司预计将减少浮动利率债务敞口，目前大部分固定利率债务的固定期限超过年底，随着今年减少债务，预计将减少浮动利率债务，717的出售和偿还循环信贷额度可降低敞口；公司去年年底进行了套期保值，虽然有负的按市值计价，但这是为了保护资产负债表，公司对利率环境持乐观态度，但仍希望保持较低的浮动利率债务 [77][78] 问题: 公园大道走廊的租户兴趣增加是否对其他子市场或公司投资组合中的建筑物产生溢出效应 - 公园大道的可用性约为9.4%，按历史标准处于平衡或房东更具优势的状态，由于新建筑或翻新建筑入住率上升，第六大道、洛克菲勒中心以及大中央车站周边地区都看到了更多租户需求，租户更多地在中城各区域寻找房源 [80] 问题: Herald Square的NOI是否能覆盖地面租赁付款 - 在当前入住率下，Herald Square的NOI不能覆盖地面租赁付款，这也是该资产在替代战略投资组合中的原因之一 [82] 问题: EPS和FFO指引调整的原因及差异因素 - FFO指引调整是因为2 Herald折价债务清偿的收益抵消了原本2000万美元的收益，调整幅度为1美元；净收入指引提高了1.38美元，与FFO的差异在于该资产确认的收益在账面上没有基础，本质上都是收益 [84] 问题: 前往亚洲的旅行与One Vanderbilt或245 Park JV有何关系，相关谈判进展和时间安排如何 - 公司的整个业务计划都在讨论范围内，包括One Vanderbilt、245 Park等项目；One Vanderbilt方面，与投资者的积极谈判证实了全球和国内对该资产的需求，公司仍按计划推进 [87] 问题: 2 Herald在替代战略投资组合中的其他资产中是否独特，是否有其他资产可能有类似结果 - 替代战略投资组合目前有9项资产，因为717已出售；该组合中的资产与核心投资组合不同，虽然不能确定其他资产是否与2 Herald或717完全相同，但其中蕴含的价值可能未被充分认识，公司将挖掘这些价值 [88] 问题: 租赁管道主要是新租约还是续租约，优惠政策是否稳定或下降 - 优惠政策自去年初以来保持稳定，在公园大道的续租方面有更多优势，但对房东来说仍然成本较高；新租约和续租约各占约50%，且许多续租约有显著的扩张成分，租户表现出更多的增长信心和资本投入意愿 [89] 问题: DPE业务是否有更多未来发起的机会 - 公司看到了很多机会，这也是正在营销和筹集机会基金的原因，公司可能会先采取行动，再用基金进行回填，随着利率下降，市场流动性将得到改善，机构参与度将更加正常化 [90] 问题: 租赁业务中，租户活动和租赁活动在整个投资组合中的情况如何，包括一些更实惠的建筑物 - 上季度签署租约的起始租金较高，是因为在公园大道的一些高价建筑有大交易；目前40万平方英尺的租赁管道中，除一笔中等规模交易外，其他都在中等价位建筑，租金一般在60 - 70美元每平方英尺 [105] 问题: 租赁管道中的租户是续租还是新迁入，可能来自哪里 - 租赁管道中续租和新租户各占约50%，95%的续租租户是在原地续租；许多交易有显著的扩张成分，无论是续租还是新租户 [106] 问题: 2 Herald的抵押贷款是否由公司自己拥有或在过去一年购买，是否影响净支付金额 - 2 Herald的债务均为第三方债务，公司没有自有部分 [109] 问题: 2 Herald交易中是否有夹层或前期部分影响合资企业获得更高股权的能力 - 没有夹层或前期部分影响合资企业获得更高股权的能力 [113]