公司物业资产情况 - 截至2023年9月30日，公司在纽约大都会地区拥有物业，曼哈顿办公物业25栋，面积2381.1315万平方英尺，出租率89.3%；零售物业10栋，面积31.2753万平方英尺，出租率91.0%；开发/再开发物业7栋，面积435.9776万平方英尺；郊区办公物业7栋，面积86.28万平方英尺，出租率77.4%；曼哈顿住宅物业2栋，面积36.2266万平方英尺，出租率99.0%，总投资组合物业51栋，面积2970.891万平方英尺[283] 公司第三方管理及投资情况 - 截至2023年9月30日，公司管理第三方一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值3.343亿美元的债务和优先股投资，不包括约830万美元计入其他资产负债表项目的债务和优先股投资及其他融资应收款[285] 2023年第三季度与2022年同期收入对比 - 2023年第三季度与2022年同期相比，租金收入从1.63亿美元降至1.51亿美元，降幅7.4%；投资收入从2950万美元降至970万美元，降幅67.1%；其他收入从2000万美元降至1250万美元，降幅37.5%；总收入从2.125亿美元降至1.732亿美元，降幅18.5%[289] 2023年第三季度与2022年同期费用对比 - 2023年第三季度与2022年同期相比，物业运营费用从8750万美元增至8800万美元，增幅0.6%；营销、一般和行政费用从2130万美元增至2290万美元，增幅7.5%[289] - 2023年第三季度与2022年同期相比，利息费用和递延融资成本摊销净额从2390万美元增至2960万美元，增幅23.8%；折旧和摊销从4850万美元增至5020万美元，增幅3.5%[289] 2023年第三季度与2022年同期损益对比 - 2023年第三季度与2022年同期相比，未合并合资企业净亏损权益从2200万美元降至1510万美元，降幅31.4%；房地产销售净收益从430万美元降至50万美元，降幅88.4%；可折旧房地产储备和减值从0增至40万美元，增幅100.0%；净亏损从1220万美元增至2170万美元，降幅277.9%[289] 2023年第三季度租金收入下降原因 - 租金收入下降主要因2023年第二季度出售合资企业权益导致245 Park Avenue不再合并报表，减少收入920万美元[291] 2023年第三季度曼哈顿物业租赁情况 - 2023年第三季度，曼哈顿物业期初可用空间278.9889万平方英尺，期间新增可用空间12.0698万平方英尺，期末可用空间276.0989万平方英尺；期间新租办公空间15.3969万平方英尺，平均起租租金79.49美元/平方英尺；零售空间1916平方英尺，平均起租租金178.50美元/平方英尺；仓储空间2978平方英尺，平均起租租金22.68美元/平方英尺[291] - 2023年第三季度，曼哈顿物业提前续约办公空间14.548万平方英尺，平均起租租金82.01美元/平方英尺；零售空间6234平方英尺，平均起租租金320.82美元/平方英尺；总提前续约面积15.1714万平方英尺，平均起租租金91.82美元/平方英尺[291] 2023年第三季度投资收入下降原因 - 2023年第三季度，加权平均债务和优先股投资余额为6.087亿美元，加权平均收益率为6.2%；2022年同期分别为9.95亿美元和11.7%，投资收入下降因余额和收益率降低以及2022年第三季度确认优先股投资违约利息[294] 2023年第三季度其他收入减少原因 - 2023年第三季度其他收入减少，因租赁终止收入减少250万美元和管理、租赁及建设费用收入减少140万美元[295] 2023年第三季度物业运营费用增加原因 - 2023年第三季度物业运营费用增加，主要因收购物业和同店物业可变费用分别增加380万和260万美元，部分被出售合资企业权益和剥离245 Park Avenue的400万美元所抵消[296] 2023年前三季度营销、一般和行政费用变化情况 - 2023年前三季度营销、一般和行政费用增至2290万美元，而2022年同期为2130万美元，因薪酬相关费用的时间安排[297] - 2023年前三季度营销、一般和行政费用降至6910万美元，2022年同期为6960万美元[313] 2023年前三季度利息支出和递延融资成本摊销净额变化情况 - 2023年前三季度利息支出和递延融资成本摊销净额增加，因SOFR利率上升、无担保公司定期贷款利息支出增加1240万美元和循环信贷安排增加650万美元，部分被2022年第三季度偿还无担保债券590万美元、2023年第二季度剥离245 Park Avenue的440万美元和开发中物业利息资本化减少360万美元所抵消；2023年前三季度加权平均合并债务余额为39亿美元，2022年同期为44亿美元；2023年前三季度合并加权平均利率为5.06%，2022年同期为3.57%[298] - 2023年前三季度利息支出和递延融资成本摊销净额增加，加权平均综合债务余额为50亿美元，综合加权平均利率为4.64%，2022年同期分别为42亿美元和3.28%[314] 2023年前三季度折旧和摊销变化情况 - 2023年前三季度折旧和摊销在收购物业和同店物业分别增加350万和100万美元，部分被2023年第二季度出售权益导致245 Park Avenue剥离的260万美元所抵消[299] 2023年前三季度未合并合资企业净亏损权益变化情况 - 2023年前三季度未合并合资企业净亏损权益减少，因One Vanderbilt Avenue收入增加1330万美元、245 Park收入增加540万美元和将先前夹层债务投资转换为625 Madison 90.43%的所有权权益增加1000万美元，部分被合资企业投资组合利息支出增加2080万美元所抵消[300] 2023年前三季度租金收入变化情况 - 2023年前三季度租金收入增加，主要因2022年第三季度收购245 Park Avenue带来6780万美元收入，部分被同店物业贡献减少750万美元所抵消[306] 2023年前三季度租赁相关数据 - 2023年前三季度曼哈顿和郊区投资组合中，总租赁面积为616998平方英尺，平均初始现金租金为每平方英尺77.48美元，平均递增租金为每平方英尺76.86美元，平均租赁期限为6.1年[307] - 2023年前三季度总早期续约面积为595168平方英尺，平均初始现金租金为每平方英尺75.80美元，平均递增租金为每平方英尺74.59美元，平均租赁期限为5.3年[307] - 2023年前三季度总租赁面积（包括替换先前空置面积）为1212166平方英尺，平均初始现金租金为每平方英尺76.66美元，平均递增租金为每平方英尺75.51美元，平均租赁期限为5.7年[307] 2023年前三季度投资收入变化情况 - 2023年前三季度投资收入减少，加权平均债务和优先股投资余额为6.323亿美元，收益率为5.9%，2022年同期分别为11亿美元和8.7%[310] 2023年前三季度其他收入增加原因 - 其他收入增加，主要源于SUMMIT One Vanderbilt运营收入650万美元和出售245 Park Avenue 49.9%合资权益的费用收入470万美元[311] 2023年前三季度出售物业权益损益情况 - 2023年前三季度公司确认出售245 Park Avenue 49.9%合资权益损失2830万美元，2022年确认出售609 Fifth Avenue损失8020万美元和707 Eleventh Avenue损失80万美元，出售1080 Amsterdam Avenue收益1790万美元[319] 公司流动性情况 - 截至2023年9月30日，公司流动性为10亿美元，包括循环信贷额度可用资金8.5亿美元和综合现金1.994亿美元[324] 公司现金及现金等价物变化情况 - 截至2023年9月30日，公司现金、受限现金和现金等价物为3.093亿美元，2022年同期为3.851亿美元，减少7580万美元[327] 公司各活动现金流变化情况 - 2023年前三季度经营活动提供净现金1.81338亿美元，2022年同期为2.49628亿美元，减少6829万美元[327] - 2023年前三季度投资活动提供净现金2.71684亿美元，2022年同期为2.73314亿美元，减少163万美元[327] - 2023年前三季度融资活动使用净现金5.27753亿美元，2022年同期为4.74848亿美元，增加5290.5万美元[327] - 2023年前九个月融资活动净现金使用增加5290.5万美元[330] 公司股本及股票相关情况 - 公司授权股本为2.6亿股，截至2023年9月30日，已发行和流通的普通股为6439.7983万股[331] - 公司股票回购计划总规模达35亿美元[332] - 截至2023年9月30日，DRSPP计划下2023年前九个月发行普通股1.4736万股，获得收益43.9万美元[335] 公司奖励计划情况 - 2005计划下最多可授予3221万个可互换单位奖励，截至2023年9月30日，有400万个可互换单位可供发行[336] 公司递延补偿计划情况 - 2023年前九个月，递延补偿计划向董事会发行3.7112万个幻影股票单位和2.7739万股普通股，记录补偿费用250万美元[337] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日，公司总债务为33.68872亿美元，固定利率债务占比96.4%，有效利率为4.64%[340] - 2021信贷安排包括12.5亿美元循环信贷安排、10.5亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，截至2023年9月30日，总未提取额度为8.5亿美元[343][346] - 2022定期贷款于2023年9月全额偿还，原金额为4.25亿美元[348] 利率变动对公司利息成本影响 - 基于2023年9月30日的未偿还债务，浮动利率曲线假设上升100个基点，将使公司合并年度利息成本净减少40万美元，增加合资企业年度利息成本1220万美元[352] 公司股息政策 - 公司需向股东支付至少90%的REIT应纳税收入作为年度股息以维持REIT资格[356] 公司不同时期财务指标对比 - 2023年和2022年第三季度，归属于SL Green普通股股东的净亏损/收入分别为2396.7万美元和737.7万美元[364] - 2023年和2022年第三季度，折旧和摊销分别为5021.2万美元和4846.2万美元[364] - 2023年和2022年前三季度，归属于SL Green普通股股东和单位持有人的运营资金分别为2.91648亿美元和3.58791亿美元[364] - 2023年和2022年第三季度，经营活动提供的现金流分别为7734.6万美元和6719.3万美元[364] - 2023年和2022年第三季度，投资活动提供的现金流分别为3.10552亿美元和1.3799亿美元[364] - 2023年和2022年第三季度，融资活动使用的现金流分别为3.89634亿美元和9716.6万美元[364] 公司保险情况 - 公司维持“全风险”财产和租金价值保险以及责任保险，部分保险由附属公司提供[359] 公司对通胀的看法 - 公司认为通胀增加将至少部分被合同租金增长和费用上调所抵消[365] 公司披露控制和程序及内部控制情况 - 截至2023年9月30日季度末，公司和运营合伙企业的披露控制和程序有效，且内部控制无重大变化[374][377][375][378] - 公司和运营合伙企业的披露控制与程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[374][377] - 2023年第三季度，公司和运营合伙企业的财务报告内部控制无重大变化[375][378] 公司诉讼情况 - 截至2023年9月30日，公司和运营合伙企业未卷入任何重大诉讼，也无重大诉讼威胁[379] 公司市场风险敞口情况 - 公司市场风险敞口自2022年12月31日以来无重大变化[371]

财务数据和关键指标变化 - 公司收到合资伙伴5.77亿美元股权付款，用于偿还同等金额无担保债务 [8] - 今年公司再融资延期和修改总额达32亿美元，减少合并债务10亿美元，近期还计划进行更多延期和还款 [25] - 因Andrew离职，公司产生0.27美元非经常性费用，包括0.10美元遣散费和0.17美元加速股票薪酬，这部分费用部分促成了每年1000 - 1100万美元的G&A节省 [70] - 公司今年G&A约为9000万美元，预计明年会低于该金额 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 目前租赁管道有110万平方英尺，其中67%的租约来自金融服务租户，其余来自医疗、政府、非营利组织和商业服务等 [57] - 已完成130万平方英尺的租赁签约，有望超过预期，为2024年奠定良好基础 [129] 资产销售业务 - 已出售21 East 66th Street的权益，总价值4000万美元 [19] - 760 Madison Avenue已启动销售，10套公寓中的一半已被预订，其余正在协商中，预计2024年底有收益 [18] 投资业务 - 公司在夹层和优先业务上平均每年有10 - 30亿美元的总发起额 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市写字楼市场空置率约为18%，公司同店入住率在过去一个季度呈上升趋势，预计将缓慢稳定攀升至2024年 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续提升核心物业，为员工提供优质办公体验 [2] - 实施战略计划，完成开发项目、出租物业组合、出售部分资产、偿还债务、再融资和延长债务期限，并对冲未来利率上升风险 [2] - 利用市场重新定价和借款人流动性错位，发展资产管理业务 [20] - 2024年公司将控制运营费用和资本成本，减少G&A [71][73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去18个月利率急剧上升对房地产行业产生影响，但公司认为纽约市写字楼的生存危机被过度夸大，越来越多企业支持员工回归办公室工作 [2][26] - 公司对2024年持乐观态度，有执行计划和新一代领导者，预计入住率将在2023年和2024年随着租赁管道的完成而上升 [49][50] 其他重要信息 - Andrew Mathias将离开公司日常工作，但会继续担任董事和顾问，公司计划在2024年进行职责分工和继任安排 [10][31] - 公司通过UCC止赎获得625 Madison Avenue的所有权，正在制定业务计划，预计12月公布 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何Andrew此时离开公司，谁将接替他的日常职责，G&A节省情况如何 - 公司认为现在是进行重组的合适时机，让年轻人才有机会发挥作用，Andrew仍会担任董事和顾问，G&A每年节省1000 - 1100万美元 [31][32] 问题: 760 Madison的公寓销售收益是否会计入明年收益 - 若2024年完成销售，收益将对盈利有好处，但销售收益本身不计入FFO [56] 问题: 租赁管道情况，哪些建筑和租户需求最大 - 租赁管道有110万平方英尺，67%来自金融服务租户，其余来自多种行业 [57] 问题: 外国投资者对美国利率和外汇汇率的关注情况 - 外国投资者关注美国利率和外汇汇率，公司通过强调某些国家低借款利率来应对 [39] 问题: One Madison和625 Madison的资本化利息情况 - One Madison收到5.77亿美元后，资本化利息减少；625 Madison入账后，资本化利息也会减少 [43] 问题: 全年指导更新的驱动因素，以及最后一个季度的重大影响因素 - 因Andrew离职产生0.27美元非经常性费用，部分促成G&A节省；One Vanderbilt合资权益出售时间会影响FFO [70][90] 问题: 运营模式向轻资产战略转型，是否有进一步成本节约计划 - 公司团队正在审查物业运营费用预算，寻找节约成本的方法，确保在通胀环境下费用接近零增长 [91] 问题: 如何考虑上限到期问题 - 公司在进行互换时会进行套期保值，对于特定资产的上限问题，需与合资伙伴协商 [94] 问题: 贷款环境，优质写字楼的利率、贷款方和贷款价值比及债务覆盖率要求 - 公司谨慎评估再融资，预计未来几个月会有更多大型交易 [96] 问题: 2024 - 2025年租户到期情况 - 公司对2024 - 2025年租户到期情况有清晰预测，CBS在555的续租和缩租对整体影响不大 [101] 问题: 7 day和185 Broadway的贷款和销售情况，One Vanderbilt的合资情况 - 7 day和185 Broadway的债务延期谈判接近完成，合资合作正在积极协商；One Vanderbilt对外国投资者有吸引力，公司希望达成交易 [103][104] 问题: 能否达到同店曼哈顿投资组合的入住率目标，股息情况 - 公司无法达到92%以上的入住率目标，但预计入住率会随着租赁管道的完成而上升；公司将努力维持股息，具体水平将在12月根据应税收入确定 [107][113] 问题: 潜在投资伙伴的回报门槛 - 回报门槛普遍提高250 - 300个基点，具体取决于资产类别和投资方式 [115][131] 问题: 固定费用覆盖率的季度变化，是否已触底，以及利率压力测试情况 - One Madison的5.77亿美元收益和245 Park的合资权益出售将在未来12个月对财务指标产生积极影响 [123] 问题: One Madison剩余空间的租赁兴趣和租金趋势，2024年是否有大型租户到期 - 公司对One Madison至少两三个租户的租赁前景感到乐观；随着利率上升，One Vanderbilt对核心投资者的吸引力增加 [126][127] 问题: 签署租约时间延长是否会成为新常态 - 租户决策时间延长是因为有更多选择，而非不确定性，预计租户最终会签署租约 [133][141]

公司物业持有与管理情况 - 截至2023年6月30日，公司在纽约大都会地区拥有商业和住宅物业，总建筑面积约2970.891万平方英尺，其中曼哈顿办公物业2381.1315万平方英尺，出租率88.9%；零售物业312,753平方英尺，出租率91.0%；郊区办公物业86.28万平方英尺，出租率78.4%；曼哈顿住宅物业14.0382万平方英尺，出租率96.7%[291] - 截至2023年6月30日，公司管理第三方拥有的一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值6.365亿美元的债务和优先股投资（不包括信贷损失影响），另有约850万美元的债务和优先股投资及其他融资应收款包含在其他资产负债表项目中[293] 财务数据关键指标季度变化 - 2023年第二季度与2022年同期相比，租金收入从1.396亿美元降至1.357亿美元，降幅2.8%；总营收从2.014亿美元增至2.21亿美元，增幅9.7%；物业运营费用从7670万美元增至9340万美元，增幅21.8%[297] - 2023年第二季度与2022年同期相比，利息费用及递延融资成本摊销净额从1690万美元增至4280万美元，增幅153.3%；折旧和摊销从4690万美元增至6910万美元，增幅47.3%[297] - 2023年第二季度与2022年同期相比，来自非合并合营企业的净亏损权益从460万美元增至2190万美元，增幅376.1%；可折旧房地产储备和减值损失为3.059亿美元，而2022年同期无此项损失[297] - 2023年第二季度净亏损3.792亿美元，较2022年同期的3790万美元大幅增加，增幅900.5%[297] - 2023年第二季度末，加权平均债务和优先股投资余额为6.458亿美元，收益率为5.8%，2022年同期分别为11亿美元和7.3%[303] - 2023年第二季度其他收入因245 Park Avenue 49.9%股权出售等增加，但被2022年相关收入抵消[304] - 2023年第二季度物业运营费用因收购245 Park Avenue等增加1.27亿美元[305] - 2023年第二季度营销、一般和行政费用降至2300万美元，2022年同期为2350万美元[306] - 2023年第二季度利息费用等因利率上升等增加，加权平均综合债务余额为55亿美元，利率为4.59%，2022年同期分别为40亿美元和3.23%[307] - 2023年第二季度折旧和摊销因收购245 Park Avenue增加2.03亿美元[308] - 2023年第二季度非合并合资企业净亏损权益因利息费用增加等增加[309] - 2023年第二季度记录245 Park Avenue 50.1%股权公允价值调整1700万美元，2022年为可交易证券投资调整620万美元[311] - 2023年第二季度出售245 Park Avenue 49.9%股权亏损2830万美元，2022年出售609 Fifth Avenue亏损8020万美元，出售1080 Amsterdam Avenue获利1790万美元[312] 财务数据关键指标半年度变化 - 2023年上半年租赁收入为2.753亿美元，较2022年的2.803亿美元减少500万美元，降幅1.8%，主要因2022年第三季度收购245 Park Avenue带来7700万美元收入[315][317] - 2023年上半年投资收入为1820万美元，较2022年的4030万美元减少2210万美元，降幅54.8%，因加权平均债务和优先股投资余额及收益率降低[315][320] - 2023年上半年其他收入为4550万美元，较2022年的3790万美元增加760万美元，增幅20.1%，因SUMMIT One Vanderbilt运营等多项收入增加[315][321] - 2023年上半年物业运营费用为1.934亿美元，较2022年的1.569亿美元增加3650万美元，增幅23.3%，因收购245 Park Avenue等因素[315][322] - 2023年上半年营销、一般及行政费用为4630万美元，较2022年的4830万美元减少200万美元，降幅4.1%，因薪酬相关费用降低[315][323] - 2023年上半年利息费用及递延融资成本摊销净额为8640万美元，较2022年的3390万美元增加5250万美元，增幅154.9%，因LIBOR和SOFR上升等因素[315][324] - 2023年上半年折旧和摊销为1.476亿美元，较2022年的9390万美元增加5370万美元，增幅57.2%，主要因收购245 Park Avenue[315][325] - 2023年上半年未合并合资企业净亏损权益为2930万美元，较2022年的930万美元增加2000万美元，增幅215.1%，因合资企业组合利息费用增加等因素[315][326] - 2023年上半年未合并合资企业/房地产权益出售净亏损为10万美元，与2022年持平，2023年确认121 Greene Street权益出售损失30万美元[315][327] - 2023年上半年净亏损为4.176亿美元，较2022年的2450万美元增加3.931亿美元，增幅1604.5%[315] - 2023年上半年，公司对245 Park Avenue保留的50.1%权益进行了1700万美元的公允价值调整，2022年同期对有价证券投资进行了620万美元的公允价值调整[328] - 2023年上半年，公司出售245 Park Avenue 49.9%的合资权益亏损2830万美元，2022年同期出售609 Fifth Avenue亏损8020万美元、出售707 Eleventh Avenue亏损80万美元，出售1080 Amsterdam Avenue获利1790万美元[329] - 2023年上半年，公司对625 Madison Avenue确认了3.059亿美元的可折旧房地产储备和减值，2022年同期未确认[330] - 2023年上半年，公司对一项债务和优先股投资记录了690万美元的贷款损失准备金，2022年同期未确认[331] 物业分类定义 - 同店物业指2022年1月1日公司拥有且截至2023年6月30日仍以相同方式持有的运营物业，共20栋[298] - 收购物业指2023年和2022年收购的所有物业或物业权益，以及非同店物业，包括在建或重建物业[298] - 处置物业指2023年和2022年出售的所有物业或物业权益[298] - 其他包括公司出售权益导致非合并的物业、不可分配至特定物业的公司层面项目，以及服务公司和eEmerge Inc[298] 收购物业对财务影响 - 2022年第三季度收购245 Park Avenue使租金收入增加3630万美元[299] - 2023年第二季度物业运营费用因收购245 Park Avenue等增加1.27亿美元[305] - 2023年第二季度折旧和摊销因收购245 Park Avenue增加2.03亿美元[308] - 2023年上半年租赁收入减少主要因2022年第三季度收购245 Park Avenue带来7700万美元收入[315][317] - 2023年上半年物业运营费用增加因收购245 Park Avenue等因素[315][322] - 2023年上半年折旧和摊销增加主要因收购245 Park Avenue[315][325] 公司未来支出与流动性情况 - 截至2023年6月30日，公司预计2023年剩余时间内，现有合并物业的经常性资本支出为3060万美元，开发或再开发支出为4380万美元，其中60万美元将由建设融资安排或贷款储备提供资金；合资物业的资本支出份额预计为1.199亿美元，其中9740万美元将由建设融资安排或贷款储备提供资金[333] - 截至2023年6月30日，公司流动性为10亿美元，包括循环信贷安排下的8.2亿美元可用额度和2.018亿美元合并现金（含980万美元有价证券），不包括非合并合资物业的1.666亿美元现金份额[334] 现金及等价物情况 - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，现金、受限现金和现金等价物分别为3.111亿美元和2.771亿美元，增加了3400万美元[337] 投资活动现金使用情况 - 2023年上半年与2022年同期相比，投资活动现金使用主要包括资本支出和资本化利息723.3万美元、合资企业投资8838.8万美元、合资企业分配784.7万美元、房地产/部分物业权益销售所得2.5629亿美元、债务和优先股及其他投资690.4万美元[338] 公司股本与回购情况 - 截至2023年6月30日，公司授权股本为2.6亿股，其中已发行和流通的普通股为6438.7088万股，无超额股[341] - 截至2023年6月30日，公司根据股票回购计划累计回购3610.7719万股普通股，2023年上半年无回购[343] 公司债务情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总债务分别为38.25313亿美元和55.35962亿美元，固定利率债务占比分别为86.3%和90.6%，可变利率债务占比分别为13.7%和9.4%[352] - 截至2023年6月30日，公司综合债务加权平均到期期限为2.92年[353] - 2021年信贷安排包括12.5亿美元循环信贷安排、10.5亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，到期日分别为2026年5月15日、2027年5月15日和2024年11月21日，截至2023年6月30日，总未提取额度为8.2亿美元[355][358] - 2022年定期贷款为4.25亿美元，到期日为2023年10月6日，有六个月延期选择权至2024年4月6日，截至2023年6月30日和2022年12月31日，账面价值分别为4.237亿美元和3.982亿美元[360][361] - 截至2023年6月30日，若浮动利率曲线假设性提高100个基点，公司综合年度利息成本将增加350万美元，合资企业年度利息成本将增加670万美元[364] - 截至2023年6月30日，公司债务和优先股投资组合中有2亿美元与SOFR挂钩[364] - 公司综合长期债务33亿美元按固定利率计息，可变利率债务和可变利率合资企业债务按LIBOR利差145 - 340个基点和Term SOFR利差50 - 575个基点计息[366] 公司股息与保险情况 - 为维持REIT资格，公司须向股东支付至少90%的REIT应税收入作为年度股息[368] - 公司维持“全风险”财产和租金价值保险以及责任保险，部分保险由附属保险公司提供[371] 公司运营绩效指标情况 - FFO是公司重要的运营绩效补充指标，用于评估公司运营表现和确定高管绩效薪酬[373][374] 不同时间段财务数据对比 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，归属于SL Green普通股股东的净亏损分别为360194000美元和43876000美元；六个月的净亏损分别为399925000美元和36125000美元[375] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，来自运营活动的现金流分别为61643000美元和101033000美元；六个月的现金流分别为103992000美元和182435000美元[375] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，来自（用于）投资活动的现金流分别为27501000美元和121828000美元；六个月的现金流分别为 - 38868000美元和135324000美元[375] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，用于融资活动的现金流分别为 - 135347000美元和 - 253118000美元；六个月的现金流分别为 - 138119000美元和 - 377682000美元[375] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，运营资金分别为98424000美元和128753000美元；六个月的运营资金分别为203909000美元和244549000美元[375] 公司对通胀及风险的看法 - 公司认为通胀增长至少会被合同租金增长和费用上涨部分抵消[376] - 公司的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，可能导致实际结果与预期有重大差异[379][380][381] - 公司自2022年12月31日以来市场风险敞口无重大变化[382] 公司控制程序与诉讼情况 - 截至2023年6月30日季度末，公司披露控制和程序有效[385][388] - 截至2023年6月30日，公司和运营合伙企业未卷入重大诉讼，也无重大诉讼威胁[390]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO高于预期，同店净营业收入（NOI）增长3.6%，同店办公物业入住率略高于12月的原预测 [34] - 固定费用覆盖率本季度降至1.7倍，而契约要求为1.4倍，受利率上升和245 Park资产影响，后续该比率会先下降后改善 [24][25] - FAD派息率略高于90%，股息水平基于应税收入设定，目前符合预期 [97] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年市场整体租赁低于历史平均，但公司已签订总计95万平方英尺的租赁协议，租赁管道达110万平方英尺，超三分之二为新租赁活动 [47] - 第二季度租赁41万平方英尺办公空间 [34] - 目前有16份活跃提案，规模在4.5 - 30万平方英尺之间，其中8份是过去两周收到的，仅3份在110万平方英尺的租赁管道中 [74] 开发业务 - 760 Madison项目在第二季度封顶并开始营销，已与多个单元签订合同，预计9月底将零售部分移交给Armani并开始收租，明年6月开始住宅单元首次交割 [19][20] - 15 Beekman本月获得临时占用证书（TCO），计划8月整体移交给佩斯大学 [20] - One Madison预计9月获得TCO，比原计划提前三个月，2024年第二季度向租户开放 [40] 资产处置业务 - 245 Park已出售部分权益，后续可能再出售25%，也可能先完成更多租赁工作 [13] - One Vanderbilt是当前资产处置重点，投资界兴趣浓厚，公司希望今年完成交易 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿上半年整体租赁速度较慢，大部分已签订的租约规模较小，但过去30 - 45天，大型租户的参观和提案数量有所增加 [61] - 中城表现优于曼哈顿其他子市场，可用性率最低，租赁量最高 [39] - 今年到目前为止，曼哈顿62%的租赁交易发生在所谓的商品型建筑中，该市场开始复苏 [108] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 重视股息，认为股息是吸引投资者的重要因素，目标是尽可能维持当前股息水平 [1][2] - 继续评估和完善不同的资产再开发方案，希望年底开始实际工作 [39] - 优先偿还债务，将One Madison合作伙伴的5.77亿美元资金全部用于偿债，暂停股票回购，目标是在2023年末和2024年更积极地开展业务 [89] 行业竞争 - 市场对优质、位置优越且配套设施完善的资产需求持续存在，投资者愿意为这类资产支付更高价格，而位置偏远或缺乏投资和配套设施的资产市场需求较低，两者差距较大 [106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临部分远程办公和利率上升的挑战，但公司团队仍取得了显著成就，市场需求正在逐步回升，特别是金融、商业服务、医疗保健和教育等行业 [34] - 公司对当前股息水平感到满意，将根据盈利和资产销售情况，在11月或12月制定下一年的业务计划，目标是尽可能维持股息水平 [2] - 公司认为目前的租赁入住率处于低点，随着租赁管道的推进，预计年底入住率将接近92.4% [27] 其他重要信息 - 公司高管大部分薪酬以股票形式发放，旨在实现管理层与股东利益的一致 [5] - 625 Madison资产发生租金重置，高于预期但远低于费用所有者此前的市场报价，本季度对该资产的租赁权部分进行了减记，夹层贷款已到期，定于8月8日进行止赎程序 [17] - 公司正在处理芝加哥和纽约奥兰治敦的两项资产，试图将其变现，且公司在这两项资产上没有基础权益和企业层面的负债 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 薪酬体系是否有改进方案以更好地与业绩和损益表挂钩 - 公司高层认为将大部分薪酬以股票形式发放能实现管理层与股东利益的一致，不会改变这一方向，具体的计划结构和费用处理问题由Matt负责解答 [5][6] - Matt表示目前薪酬计划的会计处理存在挑战，费用在设定后不会改变，与实际收益不成比例，公司正在寻找合适的基于股票的薪酬形式，以减轻公司费用并更贴近员工实际收益 [7] 问题2: 资产处置的预期和计划 - 目前公司重点关注One Vanderbilt的销售，投资界兴趣浓厚；245 Park的再开发和租赁情况良好，可能出售剩余25%权益，也可能先完成更多租赁工作 [10][11][13] 问题3: 625 Madison资产的情况 - 该资产发生租金重置，高于预期但远低于费用所有者此前的市场报价，本季度对租赁权部分进行了减记，夹层贷款已到期，定于8月8日进行止赎程序 [17] 问题4: 债务覆盖率的情况及未来趋势 - 本季度固定费用覆盖率降至1.7倍，契约要求为1.4倍，受利率上升和245 Park资产影响，后续该比率会先下降后改善，因为245 Park转为合资企业后会改善计算结果 [24][25] 问题5: 租赁入住率是否能达到预期 - 公司认为目前的租赁入住率处于低点，随着租赁管道的推进，预计年底入住率将接近92.4% [27] 问题6: 股息是否会维持当前水平 - 公司对当前股息水平感到满意，将根据盈利和资产销售情况，在11月或12月制定下一年的业务计划，目标是尽可能维持股息水平 [2] 问题7: 大型租户市场需求情况 - 上半年市场整体租赁速度较慢，大部分已签订的租约规模较小，但过去30 - 45天，大型租户的参观和提案数量有所增加 [61] 问题8: One Madison的预期完工时间和配套设施投资情况 - 预计9月中旬至月底获得TCO，项目团队正在努力推进；利用约6000万美元的建设成本节约资金，正在建设一个屋顶室内外场地，作为租户配套设施和活动空间 [63][64] 问题9: 资产定价市场情况 - 市场对优质、位置优越且配套设施完善的资产需求持续存在，投资者愿意为这类资产支付更高价格，而位置偏远或缺乏投资和配套设施的资产市场需求较低，两者差距较大 [106] 问题10: 低租金建筑的市场活动情况 - 公司开始看到价格敏感型建筑的租赁活动增加，如Graybar和1185 6号楼，前者空置率从15% - 16%降至约12% [84] 问题11: 处置目标的计算和现金使用优先级 - 处置目标以出售资产的按比例份额计算，如245 Park按10亿美元计算；现金使用优先级为偿还债务，One Madison合作伙伴的5.77亿美元资金将全部用于偿债，股票回购自去年年中暂停，公司目标是在2023年末和2024年更积极地开展业务 [72][89] 问题12: DPE投资组合中不良资产的情况和计划 - 625 Madison有8月8日的止赎程序，结果待定；其余不良资产情况各不相同，可能进行延期、重组、修改或转为股权等操作，公司不会逐一说明 [91][92] 问题13: 全年业绩指引的趋势 - 业绩指引在预期范围内，鉴于利率和下半年业务计划的执行情况，公司对当前指引范围感到满意 [95] 问题14: 中期股息政策和派息率是否合适 - 股息水平基于应税收入设定，目前FAD派息率略低于100%，符合公司预期 [97] 问题15: 租赁管道的构成情况 - 租赁管道中三分之二是金融服务租户，其余为律师事务所和专业服务机构，还有少量教育和医疗行业租户；16份最大的提案中，7份来自金融行业，4份来自法律行业 [100] 问题16: 固定费用覆盖率未来趋势和处置目标的重要性 - 固定费用覆盖率会先下降后改善，One Madison合资伙伴资金到位后将使比率触底回升；公司会努力完成20亿美元的处置目标，但会根据资产情况和市场机会进行灵活调整 [121][122] 问题17: 租户租赁需求的类型和大型租户签约可能性 - 金融服务租户多为扩张需求，律师事务所多为整合或租约到期需求，其他租户需求多样；大型租户签约可能性取决于市场情况和谈判进展，公司对租赁市场前景持乐观态度 [132] 问题18: 处置目标的重点和对小型资产的影响 - 处置目标重点是245 Park、One Vanderbilt和One Madison的相关交易，公司会根据市场情况和资产表现决定是否出售小型资产 [135] 问题19: 补充材料中NOI细分数据下降的原因 - 未明确回答，推测与第一季度的一次性L Brands付款有关 [138]

公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司在纽约大都会地区拥有51处物业，总面积2970.891万平方英尺，其中曼哈顿商业办公物业2381.1315万平方英尺，出租率89.6%[275] - 截至2023年3月31日，公司管理第三方拥有的一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值6.268亿美元的债务和优先股投资[277] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度与2022年同期相比，租金收入从1.56亿美元增至1.95亿美元，增幅25%；投资收入从1990万美元降至910万美元，降幅54.3%[281] - 2023年第一季度与2022年同期相比，总营收从1.879亿美元增至2.236亿美元，增幅19%；净亏损从1350万美元增至3840万美元，降幅384.4%[281] - 2023年第一季度与2022年同期相比，物业运营费用从7980万美元增至9970万美元，增幅24.9%；利息费用和递延融资成本摊销从1700万美元增至4370万美元，增幅157.1%[281] - 2023年第一季度末，加权平均债务和优先股投资余额为6.357亿美元，收益率为5.8%；2022年同期分别为11亿美元和7.3%[286] - 2023年第一季度其他收入因多项业务增加，其中Summit One Vanderbilt运营收入580万美元，咨询费收入增加150万美元，租赁终止收入640万美元，2022年同期为540万美元[287] - 2023年第一季度营销、一般和行政费用降至2330万美元，2022年同期为2480万美元[289] - 2023年第一季度末加权平均综合债务余额为56亿美元，2022年同期为42亿美元；综合加权平均利率为4.41%，2022年同期为3.01%[290] - 2023年和2022年第一季度末，现金、受限现金和现金等价物分别为3.573亿美元和3.073亿美元，增加了4990万美元[302] - 2023年第一季度资本支出从2022年同期的6170万美元增至6190万美元[303] - 2023年3月31日止三个月，归属于SL Green普通股股东的净亏损为3973.1万美元，2022年同期净利润为775.1万美元[339] - 2023年3月31日止三个月折旧和摊销为7854.8万美元，2022年同期为4698.3万美元[339] - 2023年3月31日止三个月合资企业折旧和非控股权益调整为6953.4万美元，2022年同期为6043.2万美元[339] - 2023年3月31日止三个月归属于非控股权益的净亏损为396.2万美元，2022年同期净收入为34.9万美元[339] - 2023年3月31日止三个月归属于SL Green普通股股东和单位持有人的运营资金为1.05485亿美元，2022年同期为1.15796亿美元[339] - 2023年3月31日止三个月经营活动提供的现金流为4234.9万美元，2022年同期为8140.2万美元[339] - 2023年3月31日止三个月投资活动所用现金流为6636.9万美元，2022年同期提供现金流为1349.6万美元[339] - 2023年3月31日止三个月融资活动所用现金流为277.2万美元，2022年同期为12456.4万美元[339] 租金收入增加原因 - 租金收入增加主要因2022年第三季度收购245 Park Avenue带来4080万美元收入[283] 曼哈顿组合业务数据 - 2023年第一季度，曼哈顿组合中可用空间期初为226.4333万平方英尺，期末为280.8184万平方英尺[283] - 2023年第一季度，曼哈顿组合中租赁空间开始的总面积为18.4027万平方英尺，平均初始租金为每平方英尺77.15美元[283] - 2023年第一季度，曼哈顿组合中提前续约总面积为29.72万平方英尺，平均初始租金为每平方英尺63.38美元[283] - 2023年第一季度，曼哈顿组合中包括替换先前空置的总起租面积为48.1227万平方英尺，平均初始租金为每平方英尺68.65美元[283] 公司流动性情况 - 截至2023年3月31日，公司流动性为9亿美元，包括循环信贷额度下的7.6亿美元和手头的1.692亿美元现金[299] 公司资本支出预计 - 2023年预计在现有合并物业上发生经常性资本支出6370万美元、开发或再开发支出9450万美元；预计在合资企业物业的资本支出份额为2.045亿美元[298] 公司股票相关情况 - 公司授权资本股票包括2.6亿股，其中普通股1.6亿股、超额股7500万股、优先股2500万股；截至2023年3月31日，已发行和流通的普通股为6437.3485万股[307] - 2016年8月董事会批准10亿美元股票回购计划，后五次分别增加5亿美元，总规模达35亿美元[308] - 截至2023年3月31日，公司累计回购股份36,107,719股，其中2022年回购1,971,092股，均价76.69美元[309] - 2021年2月公司向美国证券交易委员会提交股息再投资和股票购买计划（DRSPP）注册声明，注册3,500,000股普通股，该计划于2001年9月24日开始[310] - 2023年第一季度DRSPP下发行普通股5,280股，股息再投资和/或股票购买所得为18.4万美元，2022年同期分别为1,132股和8.9万美元[311] 公司股权激励计划情况 - 截至2023年3月31日，2005年股票期权和激励计划下有610万个可发行的可互换单位[312] - 2023年第一季度，向董事会发行30,771个幻影股票单位和27,739股普通股，记录的递延薪酬计划补偿费用为210万美元，2022年同期为180万美元[313] 公司债务情况 - 截至2023年3月31日，公司总债务为5.599489亿美元，固定利率债务占比89.5%，有效利率4.25%；可变利率债务占比10.5%，有效利率5.74%；加权平均到期期限为3.51年[316][317] - 2021年信贷安排包括12.5亿美元循环信贷额度、10.5亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，截至2023年3月31日，已使用17.4亿美元，未使用额度7.6亿美元[319][322] - 2022年定期贷款为4.25亿美元，到期日为2023年10月6日，截至2023年3月31日，账面价值为4.234亿美元[324][325] 利率变动影响 - 假设2023年3月31日浮动利率曲线上升100个基点，公司合并年度利息成本将增加410万美元，合资企业年度利息成本将增加670万美元[328] 公司股息政策 - 公司需向股东支付至少90%的房地产投资信托应税收入作为年度股息，可采用现金、股票或两者结合的形式[332] 公司诉讼情况 - 截至2023年3月31日，公司和运营合伙企业未卷入任何重大诉讼[354] - 截至2023年3月31日，公司和运营合伙企业未卷入重大诉讼，也无重大诉讼威胁[354] 公司财务报告内部控制情况 - 2023年第一季度，公司和运营合伙企业的财务报告内部控制无重大变化[350][353] - 截至2023年3月31日季度末，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[353] 公司披露控制与程序情况 - 公司维持旨在确保信息及时记录、处理、汇总和报告的披露控制与程序[351] - 公司管理层评估披露控制与程序的设计和运作有效性，认为其能合理保证信息及时收集、评估和披露[352]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度业绩超出预期,多个关键领域表现优异 [15] - 第一季度同店NOI增长超过5% [15] - 同店办公楼入住率略高于内部预测,达到90%以上 [15] - 第一季度租赁面积达到504,000平方英尺,超出预期 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁管道目前达到120万平方英尺,比三个月前增长70% [16] - 租赁管道中80%来自金融服务行业,包括18个单独的交易 [16] - 租赁管道中100万平方英尺的空间位于同店物业,将吸收超过30万平方英尺的空置空间 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市就业市场显示出显著改善的迹象 [10] - 公司投资组合中的办公楼利用率近期经常超过60% [10] - 大都会北方铁路(Metro North Railroad)两天前达到疫情时期客运量记录,达到19.5万名乘客,占疫情前平均水平的74% [10] - 长岛铁路(Long Island Railroad)在4月9日至15日期间平均每天运送17万名乘客,创下三年多来的最佳七天平均水平 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为纽约市是办公室部门从疫情经济中持续复苏的中心 [5] - 公司认为纽约市拥有高度教育、多样化、年轻和有才华的劳动力,这是雇主最看重的 [5] - 公司认为纽约市是世界上最容易通勤的办公楼库存之一,许多建筑都进行了高度改善和配备了便利设施 [6] - 公司认为纽约市在吸引和加速新行业和部门(如技术和风险投资)的增长方面具有优势 [6] - 公司认为纽约市正在重新思考工作日的弧线和如何体验中央商务区(CBD),将其转变为充满活力的24/7目的地 [7] - 公司认为纽约市正在成为一个更安全的城市,犯罪统计数据正在朝着正确的方向发展 [13] - 公司预计2023年纽约市将迎来6300万游客,其中包括超过1000万国际游客 [14] - 公司认为纽约市旅游业正在强劲复苏,预计将达到2019年峰值的95% [14] - 公司认为纽约市正在适应疫情如何改变中央商务区,这是前所未有的 [6] - 公司认为纽约市正在经历另一个重大变化的时期,企业正在重新思考他们的办公需求 [6] - 公司认为纽约市正在重新想象其中央商务区,使其成为更具吸引力的目的地 [12] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 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公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 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公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找进入或重新进入纽约市的良好时机 [73] - 公司认为纽约市正在吸引全球和国内公司的员工回到办公室,这些公司要求员工每周回来3到5天 [11] - 公司认为纽约市正在吸引外国资本和国内资本,这些资本正在寻找

公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司长期债务总计5015814千美元，平均利率4.34%；债务和优先股投资总计623280千美元，加权收益率6.54%[319] - 截至2022年12月31日，公司合资企业债务义务长期债务总计5478032千美元，平均利率3.68%；可变利率债务总计694883千美元，平均利率8.78%[320] 公司套期保值与金融工具情况 - 截至2022年12月31日，公司合并套期保值工具公允价值总计47518千美元[321] - 截至2022年12月31日，公司合资企业的利率上限资产总计61500千美元，利率互换资产总计12600千美元[322] - 截至2022年12月31日，公司非合并套期保值工具公允价值总计74040千美元[323] 审计相关情况 - 审计机构认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况、经营成果和现金流量[328] - 审计机构对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[329] - 审计机构测试了公司对合资企业合并评估的控制[336] - 审计机构自1997年起担任公司审计师[338] - 审计机构认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况、经营成果和现金流量[366] 公司投资情况 - 截至2022年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为32亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为6190万美元[335] - 2022年12月31日，公司非合并合资企业投资为32亿美元，合并其他合伙企业的非控股权益为6190万美元[373] 公司资产负债关键指标变化 - 2022年末总资产为123.56亿美元，较2021年末的110.67亿美元增长11.65%[340] - 2022年末总负债为72.61亿美元，较2021年末的57.48亿美元增长26.32%[340] - 2022年12月31日，公司总资产为123.56亿美元，较2021年的110.67亿美元增长11.65%[378] - 2022年12月31日，公司总负债为72.61亿美元，较2021年的57.48亿美元增长26.32%[378] 公司盈利与收益关键指标变化 - 2022年净亏损7630.3万美元，而2021年净利润为4.81亿美元[345] - 2022年归属于SL Green普通股股东的净亏损为9302.4万美元，2021年净利润为4.35亿美元[345] - 2022年基本每股亏损1.49美元，2021年基本每股收益6.57美元[345] - 2022年综合收益为2588.6万美元，2021年为5.02亿美元[347] - 2022年归属于SL Green的综合收益为1828.8万美元，2021年为4.70亿美元[347] - 2022年净亏损76303000美元，2021年净利润480632000美元，2020年净利润414758000美元[355] - 2022年公司总营收为8.27亿美元，较2021年的8.44亿美元下降2%[384] - 2022年公司总费用为7.46亿美元，较2021年的7.47亿美元下降0.17%[384] - 2022年公司净亏损7630.3万美元，而2021年净利润为4.81亿美元[384] - 2022年公司综合收入为2588.6万美元，较2021年的5.02亿美元下降94.84%[386] - 2022年基本每股亏损1.49美元，2021年基本每股收益6.57美元[384] - 2022年稀释每股亏损1.49美元，2021年稀释每股收益6.50美元[384] - 2022年净亏损76303000美元，2021年净收入480632000美元，2020年净收入414758000美元[392] 公司收入关键指标变化 - 2022年租金收入净额为6.72亿美元，2021年为6.78亿美元[345] - 2022年投资收入为8111.3万美元，2021年为8034万美元[345] - 2022年其他收入为7412.6万美元，2021年为8547.5万美元[345] 公司股东权益与分红情况 - 2019年12月31日公司股东权益总额为5517198000美元[350] - 2020年净收入为385995000美元，股东权益总额降至4935795000美元[350] - 2021年净收入为447870000美元，股东权益总额为4778253000美元[350] - 2022年发行特别股息股票带来160620000美元，股东权益总额为4646922000美元[352] - 2020年现金分红按每股4.9374美元发放，总计341945000美元[350] - 2021年现金分红按每股6.2729美元发放，总计410373000美元[350] - 2022年现金分红按每股3.6896美元发放，总计235395000美元[352] - 2020年回购普通股导致股东权益减少532262000美元[350] - 2021年回购普通股使股东权益减少337624000美元[350] - 2020 - 2022年其他综合收益（损失）分别为 - 38762000美元、20489000美元、49604000美元[350][352] - 2022年12月公司宣布每股0.2708美元的定期月度分配，2021年12月宣布每股0.3108美元的定期月度分配和每股2.4392美元的特别分配，2020年12月宣布每股0.3217美元的定期月度分配和每股1.7996美元的特别分配[360] - 2022年12月，公司宣布每股0.2708美元的定期月度分配，于2023年1月支付；2021年12月宣布每股0.3108美元的现金定期月度分配和每股2.4392美元的股票特别分配，于2022年1月支付；2020年12月宣布每股0.3217美元的现金定期月度分配和每股1.7996美元的股票特别分配，于2021年1月支付[397] - 2019年12月31日总余额为5517198美元，2020年12月31日为4935795美元，2021年12月31日为4778253美元，2022年12月31日为4646922美元[389] - 2020 - 2022年公司普通股每股分红分别为5.54美元、8.09美元和6.17美元，其中2022年普通收入每股2.56美元，资本收益每股1.17美元；2021年普通收入每股0.50美元，资本收益每股5.92美元；2020年普通收入每股1.84美元，资本收益每股3.06美元[467] 公司现金流关键指标变化 - 2022年经营活动提供的净现金为276088000美元，2021年为255979000美元，2020年为554236000美元[355] - 2022年投资活动提供的净现金为425805000美元，2021年为993581000美元，2020年为1056430000美元[358] - 2022年融资活动使用的净现金为654823000美元，2021年为1285371000美元，2020年为1479301000美元[358] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加47070000美元，2021年净减少35811000美元，2020年净增加131365000美元[358] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为384054000美元，2021年末为336984000美元，2020年末为372795000美元[358] - 2022年支付利息169519000美元，2021年为152773000美元，2020年为201348000美元[358] - 2022年支付所得税5358000美元，2021年为4405000美元，2020年为2296000美元[358] - 2022年净现金提供的经营活动为276088000美元，2021年为255979000美元，2020年为554236000美元[392] - 2022年投资活动提供的净现金为425,805千美元，2021年为993,581千美元，2020年为1,056,430千美元[395] - 2022年融资活动使用的净现金为654,823千美元，2021年为1,285,371千美元，2020年为1,479,301千美元[395] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为384,054千美元，2021年末为336,984千美元，2020年末为372,795千美元[395] - 2022年支付的利息为169,519千美元，2021年为152,773千美元，2020年为201,348千美元[395] - 2022年支付的所得税为5,358千美元，2021年为4,405千美元，2020年为2,296千美元[395] 公司物业持有与运营情况 - 截至2022年12月31日，非控股股东持有运营合伙企业5.39%的有限合伙权益[403] - 截至2022年12月31日，公司在纽约大都会地区拥有的商业地产总面积为29,575,659平方英尺，加权平均入住率为90.3%；住宅地产总面积为140,382平方英尺，入住率为89.5%[403] - 截至2022年12月31日，公司管理第三方拥有的一栋约300,000平方英尺的办公楼，并持有账面价值为6.233亿美元的债务和优先股投资[406] - 截至2022年12月31日，租户派拉蒙全球占公司年化现金租金份额的5.4%，其他租户均不超过5.0%[484] - 2020 - 2022年有多座物业贡献超5.0%的办公物业年化现金租金，如2022年一号范德比尔特大道贡献14.1%，245公园大道贡献10.0%等[485] 公司会计政策与准则相关情况 - 公司合并被视为主要受益人的可变利益实体，非控股股东权益在合并资产负债表中作为权益的单独组成部分列示[408][409][410] - 公司将房地产购买价格分配至土地、建筑物（含租户改良）和无形资产，建筑物（含租户改良）折旧年限一般为3 - 40年，高于和低于市场租赁及现有租赁相关金额摊销年限一般为1 - 15年[415] - 公司将租赁分为融资租赁和经营租赁，经营租赁通过经营租赁租金费用化，融资租赁通过摊销和利息费用化[416] - 经营租赁租金收入按直线法在租赁期限内确认，起租条件根据租户改良资产所有权判断[440][441] - 债务和优先股投资按预计可收回净额列示，贷款损失准备从金融资产摊余成本中扣除[453] - 公司按3点风险评级体系对贷款进行季度评级，评级2及以上的贷款需评估损失风险[456] - 出售房地产资产时，公司在失去控制权且第三方取得资产控制权时确认损益[446] - 资产收购交易成本资本化，企业合并或未完成潜在交易成本在发生时费用化[463] - 公司将经营租赁协议中的非租赁组件与租赁组件合并，作为单一租赁组件核算[445] - 公司作为REIT，须向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持资格，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[464] - 公司对未合并合资企业投资按权益法核算，初始按成本记录，后续根据净损益、现金出资和分配调整[433] - 递延租赁成本包括增量费用和直接成本，按直线法在相关租赁期限内摊销[436] - 2022年3月FASB发布ASU 2022 - 02，公司评估认为采用该标准不会对合并财务报表产生重大影响[488] - 2021年7月FASB发布ASU 2021 - 05，公司于2022年1月1日采用，未对合并财务报表产生重大影响[489] - 2020年8月FASB发布ASU 2020 - 06，公司于2022年1月1日采用，未对合并财务报表产生重大影响[490] - 2020年3月和2021年1月FASB发布参考利率改革相关准则，公司于2020年第一季度采用相关套期会计权宜方法，未对合并财务报表产生重大影响[491] - 公司使用多种常用衍生工具管理利率风险，禁止使用非常规衍生工具及用于交易或投机目的[474][477] 公司物业收购与出售情况 - 2022年9月公司收购245 Park Avenue，面积1782793平方英尺，资产估值19.6亿美元[492] - 2021年公司收购885 Third Avenue、461 Fifth Avenue等多处房产，其中885 Third Avenue面积625000平方英尺，估值3.879亿美元[495] - 2020年公司收购762 Madison Avenue、707 Eleventh Avenue等

财务数据和关键指标变化 - 2022年纽约市新增209,000个工作岗位，2021年新增270,000个工作岗位；办公室使用岗位2022年新增63,000个，2021年新增83,000个，正常年份城市办公室使用岗位增长约20,000 - 25,000个 [15] - 办公室使用岗位数量达到疫情前的约106%，总工作岗位约为疫情前的90% [16] - 预计2023年上半年有10,000 - 15,000个工作岗位流失，下半年约弥补5,000个岗位 [17] - One Vanderbilt第四季度GAAP净营业收入贡献约2700万美元，现金贡献约1600万美元 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，1月前几周签署了超过34万平方英尺的租赁协议，目前有70万平方英尺的租赁管道，其中10万平方英尺有望在未来60天内签署；12月租赁活动有显著增加；245 Park在第四季度实际减少租赁面积略超过13万平方英尺 [22][36][29] - 资产销售和合资业务计划2023年实现超过20亿美元的资产销售和合资项目 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技行业在纽约市市场占比从相对较小增长到约25% - 35%，目前处于暂停和提高效率阶段，但宣布的裁员占整体科技公司的比例平均接近5% [9][12][13] - 租赁市场方面，10月和11月是第四季度租赁最弱的月份，12月有显著增加；租户优惠方面，加权平均每平方英尺有43美元的租户改善费用和5个月的免租期，与去年情况基本一致 [21][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司设定了包括170万平方英尺的租赁、超过20亿美元的资产销售和合资项目、显著的债务减少以及完成几个重要开发项目等目标 [32] - 公司认为纽约市是美国最多元化的商业经济体，科技行业虽有调整但仍对整体经济有重要贡献；租赁市场中金融、科技和法律行业是主要驱动力 [20][22] - 公司积极推进One Madison Avenue等项目的开发，One Madison Avenue已提前封顶；同时积极营销245 Park Avenue的重建项目，吸引租户和外国投资者的兴趣 [33][111][112] - 公司参与赌场项目，认为该项目对时代广场、纽约市和公司都有益，将积极争取赌场牌照 [96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场不会出现重大的就业或经济活动回调，某些行业在收紧开支，而其他行业继续扩张；随着就业市场正常化，预计会有渐进式的改善 [17][61] - 租赁市场有积极迹象，1月租赁活动表现良好，预计2023年活动会增加；公司对实现各项业务目标有信心 [109][110] - 融资市场方面，预计下半年长期固定利率市场会有所恢复，届时资产交易市场可能会解冻 [114][145] 其他重要信息 - 大中央麦迪逊车站正式开放，这是价值110亿美元的东区通道项目的成果，使长岛铁路到曼哈顿的服务容量增加近50%，节省通勤时间，将进一步改变和振兴纽约市第一商业区 [77][80] - 公司在625 Madison的地面租赁正在进行仲裁以确定租金，预计2023年解决 [102][103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 科技裁员对租赁市场的影响 - 科技行业虽有裁员，但宣布的裁员占整体科技公司比例较小，且纽约市是多元化经济体；租赁市场12月有改善，1月表现良好，公司对租赁市场前景乐观 [13][21][109] 问题: One Vanderbilt第四季度现金和GAAP净营业收入贡献 - One Vanderbilt第四季度GAAP净营业收入贡献约2700万美元，现金贡献约1600万美元 [86] 问题: One Vanderbilt 10%合资前景及2023年资产处置计划进展 - One Vanderbilt合资出售仍是2023年目标；121 Green已签约，还有其他资产正在或即将推向市场，公司会在上半年推进资产处置计划 [89][91] 问题: 赌场项目计划更新 - 公司有强大团队推进赌场项目，认为该项目对时代广场和公司有益，会积极响应申请，争取胜利 [96] 问题: 625 Madison地面租赁更新 - 正在进行仲裁确定租金，预计2023年解决，因存在争议和诉讼无法提供更多细节 [102][103] 问题: 资本结构和长期杠杆水平差异 - 公司以贷款价值比衡量杠杆，整体对杠杆水平满意，目前略高是因资产收购，目标是今年偿还债务；合资企业的杠杆水平将根据具体资产情况确定 [105][106] 问题: 交易市场定价发现及机会投资 - 公司认为今年会有交易，对自身资产定价有信心，预计会在部分资产上实现价格发现；对于优质资产会有正常市场，而部分有问题的资产可能会出现机会投资，公司可能在下半年重新进入投资市场 [108][119][121] 问题: DPE资本使用计划及策略更新 - 偿还DPE贷款的资金使用无限制，可用于偿还债务、投资资产等；公司会评估所有业务线的投资机会，分配资金到最佳风险回报处 [126][128][130] 问题: 赌场项目优势 - 时代广场是美国高端博彩娱乐项目的绝佳地点，有独特的商业环境、便捷的公共交通，且现有建筑无需开发，不会对周边造成不利影响 [131][133][135] 问题: 租户是否考虑酒店式办公策略及普及性 - 酒店式办公概念存在已久，疫情前后有不同趋势，目前有回升趋势，但不确定是否比疫情前更普遍，且主要适用于大型租户和特定行业 [141][142][143] 问题: 办公资产债务可用性及价格趋势 - 债务广泛可用，赞助商和建筑质量位置更重要；预计下半年长期固定利率市场会有所恢复 [144][145]

公司物业持有与管理情况 - 截至2022年9月30日，公司在纽约大都会地区拥有物业，总可出租面积3012.25万平方英尺，加权平均入住率90.9%，其中曼哈顿商业物业2911.94万平方英尺，入住率91.4%；郊区办公物业86.28万平方英尺，入住率80.1%；曼哈顿住宅物业14.04万平方英尺，入住率85.6%[296] - 截至2022年9月30日，公司管理第三方拥有的一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值6.706亿美元的债务和优先股投资[298] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，租金收入从1.554亿美元增至1.63亿美元，增幅4.9%；投资收入从2.01亿美元增至2.95亿美元，增幅46.8%；其他收入从2.98亿美元降至2亿美元，降幅32.9%；总收入从2.053亿美元增至2.125亿美元，增幅3.5%[301] - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业运营费用从7940万美元增至8750万美元，增幅10.2%；净收入从4.155亿美元降至1220万美元，降幅97.1%[301] - 2022年第三季度营销、一般和行政费用降至2130万美元，2021年同期为2350万美元，主要因薪酬费用减少[311] - 2022年第三季度利息费用和递延融资成本摊销净额增加，加权平均合并债务余额为44亿美元，合并加权平均利率为3.57%，2021年同期分别为43亿美元和3.06%[312] 2022年第三季度租金收入变化原因 - 租金收入增加主要因收购245 Park Avenue带来940万美元收入，同店物业贡献增加900万美元，部分被处置物业减少的970万美元收入抵消[303] 2022年第三季度曼哈顿物业租赁数据 - 2022年第三季度，曼哈顿物业期初可用空间198.62万平方英尺，新增空置13.3万平方英尺，期间新增可用空间19.71万平方英尺，总可用空间231.64万平方英尺[304] - 2022年第三季度，曼哈顿物业期间开始租赁的空间共22.04万平方英尺，平均新现金租金每平方英尺65.15美元，平均递增租金每平方英尺58.08美元，平均租赁期限5.7年[304] - 2022年第三季度，曼哈顿物业提前续约空间共3.92万平方英尺，平均新现金租金每平方英尺139.47美元，平均递增租金每平方英尺124.51美元，平均租赁期限2.8年[304] - 2022年第三季度，曼哈顿物业包括替换空置的总起租租赁面积25.96万平方英尺，平均新现金租金每平方英尺76.37美元，平均递增租金每平方英尺72.99美元，平均租赁期限5.3年[304] - 不包括替换空置的新租户，办公室平均起始租金为每可出租平方英尺77.87美元，涉及5.72万平方英尺；办公室空间（租赁和提前续约，不包括替换空置的新租户）平均起始租金为每可出租平方英尺72.95美元，涉及8.47万平方英尺[306] 2022年第三季度投资收入变化情况 - 2022年第三季度投资收入增加，加权平均债务和优先股投资余额为9.95亿美元，加权平均收益率为11.7%，2021年同期分别为11亿美元和7.3%[308] 2022年第三季度其他收入变化原因 - 2022年第三季度其他收入减少，主要因租赁终止收入低于2021年同期的1140万美元[309] 2022年第三季度物业运营费用变化原因 - 2022年第三季度物业运营费用增加，主要因收购245 Park Avenue产生400万美元费用，同店物业可变费用和房地产税增加500万美元，部分被处置物业减少的350万美元费用抵消[310] 2022年前三季度财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度租金收入减少5390万美元，降幅10.2%，主要因220 East 42nd Street去合并化、处置物业和物业重新开发，部分被收购245 Park Avenue和同店物业贡献增加抵消[319][320] - 2022年前三季度投资收入增加1030万美元，增幅17.3%[319] - 2022年前三季度其他收入减少410万美元，降幅6.6%[319] - 2022年前三季度物业运营费用减少2410万美元，降幅9.0%[319] - 2022年前三季度净亏损1230万美元，2021年同期净利润5.288亿美元，减少5.411亿美元，降幅102.3%[319] - 2022年前九个月，公司营销、一般和行政费用增至6960万美元，高于2021年同期的6840万美元，主要因公司位于范德比尔特一号的办公场地租金费用增加[328] - 2022年前九个月，公司加权平均合并债务余额为42亿美元，低于2021年同期的50亿美元；合并加权平均利率为3.28%，高于2021年同期的2.91%[329] 2022年前九个月物业租赁与投资相关数据 - 2022年前九个月，公司曼哈顿和郊区投资组合中，总可用空间为285.6281万平方英尺，已开始租赁的空间为80.792万平方英尺，期末总可用空间为210.2945万平方英尺[322] - 2022年前九个月，公司债务和优先股投资加权平均余额为11亿美元，加权平均收益率为8.7%，而2021年同期分别为11亿美元和7.1%[325] - 2022年前九个月，公司其他收入为540万美元，低于2021年同期的2410万美元，不过建筑费收入增加600万美元、百老汇1591 - 1597号投资解决相关收入增加500万美元、公园大道450号收购相关费用收入增加470万美元部分抵消了这一减少[326] 2022年前九个月公允价值调整与物业销售损益 - 2022年前九个月，公司在可交易证券投资上记录了610万美元的公允价值调整，在非套期指定衍生品上记录了130万美元的公允价值调整；2021年同期，公司在东42街220号保留的51%权益上记录了2.068亿美元的公允价值调整[332] - 2022年前九个月，公司在第五大道609号和第十一大道707号的销售中分别确认了8020万美元和80万美元的损失，不过阿姆斯特丹大道1080号的销售获得了1790万美元的收益；2021年同期，公司在东42街220号、第六大道635 - 641号和第十大道410号的销售中分别获得了1.751亿美元、9930万美元和1160万美元的收益[333] 公司债务到期与资本支出预计 - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款和其他应付贷款、2021年信贷安排、高级无担保票据（扣除折价）、信托优先股、合资企业债务份额等的合计本金到期金额总计1.4581894亿美元[338] - 公司预计2022年剩余时间内，现有合并物业的经常性资本支出为2340万美元，开发或再开发支出为5660万美元，其中120万美元将由建筑融资安排或贷款储备提供资金；公司在合资企业物业的资本支出份额预计为4390万美元，其中2990万美元将由建筑融资安排或贷款储备提供资金[338] 公司资金来源与流动性情况 - 公司预计满足短期和长期流动性需求的主要资金来源包括运营现金流、债务和优先股投资计划等[335][337] - 截至2022年9月30日，公司流动性为10亿美元，包括循环信贷安排下的8亿美元可用资金和2.178亿美元的合并现金[339] 现金及现金流相关数据变化 - 截至2022年和2021年9月30日，现金、受限现金和现金等价物分别为3.851亿美元和3.459亿美元，增加了3910万美元[342] - 2022年9月30日止九个月与2021年同期相比，经营活动提供的净现金增加5.8616亿美元，投资活动提供的净现金减少6.13563亿美元，融资活动使用的净现金减少6.29903亿美元[342] - 2022年9月30日止九个月，资本支出从2.084亿美元降至1.95亿美元[343] 公司股本与股息情况 - 公司授权股本为2.6亿股，截至2022年9月30日，已发行和流通的普通股为6431.5581万股[346] - 2021年12月2日，董事会宣布每股0.3108美元的普通股息和每股2.4392美元的特别股息[347] 公司股票回购情况 - 2016年8月，董事会批准10亿美元的股票回购计划，后五次增加规模，总规模达35亿美元[350] - 截至2022年9月30日，股票回购计划下累计回购3610.7719万股[351] 公司债务结构与期限情况 - 截至2022年9月30日，公司总债务为5.637386亿美元，固定利率债务占比79.8%，有效利率为3.57%[357] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的加权平均到期期限为2.28年[358] 2022年9月30日信贷安排情况 - 2022年9月30日，2021年信贷安排包括12.5亿美元循环信贷安排、10.5亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，到期日分别为2026年5月15日、2027年5月15日和2024年11月21日[360] - 2022年9月30日，循环信贷安排、定期贷款A和定期贷款B在调整后定期SOFR上加10个基点的适用利差分别为105个基点、120个基点和125个基点，循环信贷安排的融资费用为25个基点[362] - 2022年9月30日，公司有850万美元未偿还信用证，循环信贷安排下提取4.5亿美元，定期贷款安排下未偿还12.5亿美元，2021年信贷安排下未提取额度为8亿美元[363] 利率变动对公司利息成本影响 - 假设2022年9月30日未偿还债务的浮动利率曲线提高100个基点，公司合并年度利息成本将增加890万美元，合资企业年度利息成本份额将增加1400万美元[366] 公司债务与投资组合利率挂钩情况 - 2022年9月30日，公司0.7亿美元债务和优先股投资组合的28.5%与LIBOR挂钩[366] - 公司长期债务45亿美元按固定利率计息，2022年9月30日可变利率债务和可变利率合资企业债务的利差为LIBOR加120 - 340个基点、定期SOFR加115 - 469个基点[368] 公司股息支付规定 - 为维持REIT资格，公司必须向股东支付至少90%的REIT应纳税所得额作为年度股息[371] 运营资金与现金流季度及前九个月对比 - 2022年和2021年第三季度，来自SL Green普通股股东和单位持有人的运营资金分别为1.14242亿美元和1.26964亿美元；2022年和2021年前九个月，该数据分别为3.58791亿美元和3.72962亿美元[379] - 2022年和2021年第三季度，经营活动产生的现金流分别为6719.3万美元和8774.8万美元；2022年和2021年前九个月，该数据分别为2.49628亿美元和1.91012亿美元[379] - 2022年和2021年第三季度，投资活动产生的现金流分别为1.3799亿美元和2.45356亿美元；2022年和2021年前九个月，该数据分别为2.73314亿美元和8.86877亿美元[379] 公司面临的风险 - 公司面临的风险包括宏观经济、业务和金融状况对纽约市房地产市场的影响，以及对特定地理市场的依赖[384] - 公司面临房地产收购、处置、开发和再开发风险，包括建设延误成本和成本超支[387] - 公司面临债务和优先股投资风险、潜在租户和借款人的可用性和信用状况风险等[387] - 公司面临房地产市场不利变化风险，包括办公空间需求减少、空置率上升和转租空间增加[387] 公司诉讼与内部控制情况 - 截至2022年9月30日，公司和运营合伙企业未卷入任何重大诉讼，管理层也未获悉有针对公司或其投资组合的重大诉讼威胁[396] - 截至报告期末，公司首席执行官和首席财务官认为公司披露控制和程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[391] - 2022年第三季度，公司财务报告内部控制无重大变化，不会对其产生重大影响[392] - 运营合伙企业首席执行官和首席财务官认为其披露控制和程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[394] - 2022年第三季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化，不会对其产生重大影响[395] 公司市场风险敞口情况 - 公司市场风险敞口自2021年12月31日以来未发生重大变化[388]

财务数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司将DPE余额降至6.63亿美元 [5] - 第三季度，公司通过一系列还款和融资，偿还了8亿美元到期公共债券 [7] - 第三季度，公司签订了12.5亿美元的公司掉期合约，以对冲未来浮动利率风险；近期还签订了上限合约和2.7亿美元的可变利率房地产债务；昨日又对2亿美元的浮动利率抵押贷款进行了掉期操作 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁表现出色，富兰克林邓普顿（Franklin Templeton）和纪念斯隆凯特琳（Memorial Sloan Kettering）的两笔交易，使SL Green投资组合减少了超过75万平方英尺的空置面积 [7] - 目前租赁管道约为70万平方英尺，小到中型租户的活动增多，推动了更多租赁活动 [28] - 第三季度，金融服务占总租赁签约量的41% - 42%，科技占8% - 10%，律所活动比一年前更活跃 [31][32] 资产销售业务 - 自2019年以来，公司完成了24笔单独销售交易，总毛价达50亿美元 [5] 开发与建设业务 - 公司监督并执行了22.5亿美元的实体建设项目，确保按时交付 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市8月新增2.4万个私营部门就业岗位，比纽约市管理和预算办公室（OMB）2022年的原预测多10万个岗位；过去三个月新增2.25万个办公岗位，办公岗位恢复至疫情前峰值的104% [10] - 地铁客流量正在恢复，旅游业和酒店业接近疫情前水平，住宅租赁市场依然紧张 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将利率对冲和债务削减作为首要任务，通过掉期、上限合约和债务偿还等策略，降低对利率上升的风险敞口 [7][9] - 继续对优质资产进行配套设施升级，以吸引顶级租户，目标是在市场周期内保持90%以上的 occupancy率 [8] - 计划在2023年12月5日的投资者会议上提供2023年的业绩指引 [17] 发展方向 - 与凯撒娱乐（Caesars Entertainment）合作，申请纽约州时代广场的赌场牌照，打造世界级的博彩酒店和娱乐场所 [13] - 计划在未来24个月内对245 Park Avenue进行升级改造，使其成为公园大道上最受欢迎的建筑之一 [12] 行业竞争 - 公司认为其投资组合质量高，资产具有独特优势，在市场竞争中具有竞争力 [8] - 租赁市场中，金融服务和律所等行业的需求较为强劲，科技行业的需求有所减弱 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前利率环境不利，但纽约市经济仍在稳步复苏，就业数据良好，社会生活恢复正常 [10] - 公司对租赁业务的未来表现持乐观态度，认为随着市场的逐渐好转，租赁活动将继续增加 [8] - 公司有信心通过资产销售和合作等方式，筹集资金用于债务偿还和项目开发，实现可持续发展 [87][135] 其他重要信息 - Summit One Vanderbilt将于明天庆祝一周年纪念日，开业第一年接待了140万游客，预计明年游客数量将更多 [11] - Le Pavillon在疫情期间开业不到18个月，上周获得了米其林星级 [12] - 公司与凯撒娱乐合作，成立了“更好的时代广场联盟”，旨在投资安全、交通缓解、公共交通改善等领域，促进周边商业的经济复苏，为当地居民创造高薪就业机会 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 转换5 Times Square和245 Park的DPE头寸对收益有何影响，以及如何看待245 Park的经济影响和收益影响？ - 公司将在12月5日的投资者会议上提供2023年的业绩指引，届时会提供更多细节 [17] - 245 Park和5 Times Square的DPE债务和优先股投资合计约3.67亿美元，收益率接近11% [17] - 245 Park的JPMorgan空间中，只有2层需要在明年晚些时候处理；目前有12万平方英尺的空置面积；Major League Baseball的空间将于明年中后期收回，大部分已预租 [18][19] 问题2: 掉期成本上升，公司如何看待掉期的定价变化，以及掉期是否会变得昂贵？ - 掉期成本通过信用费用体现，平均约为5个基点；上限合约有前期成本，成本取决于期限和基准 [22][23] - 执行掉期交易的节省远远超过可能包含的增量成本，公司将继续通过掉期和上限合约降低未来浮动利率风险 [24] 问题3: 目前租赁管道的情况如何，哪些市场部分需求最大，是在纽约的哪个区域？ - 租赁管道约为70万平方英尺，小到中型租户的活动增多，推动了更多租赁活动 [28] - 中城仍然是租赁市场的主要驱动力，金融服务占第三季度总租赁签约量的41% - 42%，科技占8% - 10%，律所活动比一年前更活跃 [31][32] 问题4: 大多数租赁需求是缩小规模、包含增长空间还是只是搬迁？ - 纽约市正在发生大量的租户搬迁，第三季度超过40%的租赁签约是搬迁，这是租户重新设计工作场所的结果 [35] - 租户仍不确定最终的办公面积需求，因此在租赁中增加了灵活性，以适应未来的增长或缩小规模 [36] 问题5: 如何看待与凯撒娱乐合作申请赌场牌照的项目，以及垂直赌场与水平赌场的概念？ - 公司和凯撒娱乐认为有一个优秀的计划，将博彩、娱乐和酒店引入时代广场的核心地带 [37] - 预计州政府将在12月发布招标书，但尚未正式宣布，具体细节将在后续公布 [37] 问题6: 债务到期时，是否有能力进行长期再融资，还是更倾向于短期浮动利率债务？ - 目前，单一资产的CMBS市场吸引力不如短期市场，公司可能会使用短期市场 [41] - 一旦单一资产的CMBS窗口重新开放，公司将寻求长期固定利率融资 [41] 问题7: 纽约市的Local Law 97对公司投资组合有何影响，公司如何确保投资组合符合规定？ - 公司已经为Local Law 97做了多年准备，预计大部分投资组合在第一个测量日期将符合规定，不会受到处罚 [45] - 到2030年，公司将进行额外投资，探索使用可再生能源和信用额度等方式，以消除可能的处罚 [45] 问题8: 公司认为资产负债表的杠杆率应该是多少，特别是在资产轻型化战略的背景下？ - 债务削减主要是为了保护收益免受利率上升和可变利率债务的影响，而不是为了调整杠杆率 [52] - 公司目前的杠杆率相对资产基础较为合理，约80%以上的债务已进行对冲，仍有20亿美元左右未对冲，公司希望进一步降低这部分风险 [53] 问题9: DPE业务是否会结束，是否预计所有项目都会收回资金，还是会有其他项目纳入资产负债表？ - DPE业务不会结束，该业务为公司带来了出色的内部收益率（IRR），公司将在市场出现困境时继续进行债务投资 [56] - 目前无法预测现有贷款到期时的再融资市场和房地产市场情况，但对245 Park和5 Times Square的结果感到满意 [57] 问题10: 升级245 Park需要多少资本支出，以及寻找合资伙伴的时间安排？ - 为了将245 Park提升到公司期望的水平，预计每平方英尺的投资不超过100美元，该建筑面积达180万平方英尺 [62] - 公司将在本季度开始寻找合资伙伴的对话，这将是2023年的优先事项之一，整个过程可能需要4 - 6个月 [64][65] 问题11: 凯撒娱乐合资项目的结构是怎样的，是否为独家合作？ - 项目的具体细节、投标和结构将在州政府发布招标书后进行回应，目前尚未发布 [67] - 公司与凯撒娱乐在该赌场项目上是独家合作，双方将共同努力推动项目成功 [68] 问题12: 当One Madison达到55%以上的预租水平时，营销计划会有何变化，是否会更挑剔租户或提高租金？ - 公司已经因签订的租约提高了租金，目前的首要任务是提醒经纪商社区，该建筑仍有可用空间 [75] - 公司正在与一些租户进行洽谈，预计11月钢构完成后，年底或明年初开始进行实地参观，届时租赁活动将增加 [76][77] 问题13: 如何在偿还无担保债券、开发新项目的同时，分配资金以减少浮动利率债务，哪些项目优先考虑，是否会面临资金分配挑战？ - 主要资金来源将是资产销售 [79] - 5 Times Square不需要额外的增量资本，245 Park正在寻找合资伙伴，预计合资销售的收益将覆盖该建筑的大部分资本需求 [79] 问题14: 获得定期贷款和掉期时，银行的参与数量和构成是否有变化，市场上的资本可用性如何？ - 市场上很多银行在不同领域收缩业务，获得融资面临挑战 [83] - 公司与关系密切的银行合作，这些银行参与了公司现有的信贷安排和One Madison的融资，对项目的成功有信心 [83] 问题15: 在寻找合资伙伴和出售资产时，市场的深度如何，利率上升和杠杆买家压力下，是否有资金完成交易，价格是否会受到重大影响？ - 公司认为其提供的A级、往往是标志性的资产在市场上总是有需求的，但在2022年剩余时间里，很多投资者的投资能力有限 [87] - 2023年，预计会有新的投资授权，但只会投向最佳市场、最佳物业和最佳赞助商的项目，公司对自身项目有信心 [87] 问题16: 如何评估245 Park翻新后的稳定收益率？ - 基于公司的执行能力，该建筑的杠杆回报率预计将超过50% [96] - 现金成本回报率约为6% [97] 问题17: 新的收购债务利率较高，对纽约市市场价值有何影响，起始资本化率是否需要接近7%或更高？ - 纽约市A级写字楼的资本化率目前仍稳定在4% - 5%，不会达到7%以上 [99] - 负杠杆在纽约市很常见，投资者可以通过长期投资和运营，实现正杠杆和高个位数的内部收益率 [100][101] 问题18: 劳动节过后，租户的办公空间使用情况如何，每周在办公室的天数和最活跃的时间段是怎样的？ - 周二、周三和周四的办公使用率接近疫情前水平，超过60%；周一和周五的实际使用率约为30%，且这些数字正在上升 [110][111] - Metro North的客流量比疫情前增加了9%，汽车交通量增加了5.5% - 6%，整体趋势是客流量和办公使用率呈上升趋势 [112] 问题19: 疫情期间，高品质和高价格的物业租赁活动最活跃，这种情况是否会持续，低租金建筑的租赁活动是否有改善？ - 公司在中价位建筑中看到了更多的参观、提案和租赁签约活动，但尚未转化为足够的签约租约来显著改变局面 [113] - 小到中型租户进入市场较晚，仍面临一些挑战 [113] 问题20: 公司最终预计对冲多少可变债务，考虑到合并和非合并合资企业中约有30亿美元的可变债务？ - 公司目标是将浮动利率债务比例控制在15% - 20%，目前已达到或低于该目标 [116] - 公司将通过掉期、上限合约和债务偿还等方式，尽可能对冲现有浮动利率债务，同时希望将循环信贷额度降至零 [116] 问题21: 717 Fifth Avenue和650 Fifth Avenue的债务到期，与贷款人的对话目标是什么？ - 公司在717 Fifth Avenue是小股东，希望现有贷款集团能延长贷款期限 [118] - 650 Fifth Avenue已进行了短期延期，到期后将根据融资市场情况再考虑是否进一步延期 [119][120] 问题22: 公司是否与市长和州长讨论过办公室转住宅的转换计划，未来几个季度是否会有相关计划出台？ - 公司将在六周后的投资者会议上详细讨论办公室转住宅的问题，包括从物理、分区和建筑规范等方面的要求 [125] - 预计2023年可能会出台相关计划，但实际看到建筑转换可能要到2024年及以后，若经济和分区条件允许，可能会有超过1000万平方英尺的办公室进行转换 [126] 问题23: 2023年的租赁续约情况如何，已完成多少，还剩多少，情况如何？ - 公司对2023年到期的每个租户情况都有清晰了解，正在制定明年的预算 [129] - 目前没有意外情况，与12个月前的预期相符，但具体量化数据需在预算完成后提供，可能会在投资者会议上讨论 [130][132] 问题24: 关于One Vanderbilt的合资项目进展如何，投资组合中是否还有其他资产正在考虑出售？ - One Vanderbilt的合资项目仍在讨论中 [135] - 公司正在营销一些资产出售，也在评估其他资产，出售所得将用于偿还债务和资助项目开发 [135]