财务表现 - 公司2024年第四季度核心FFO每股1.50美元，超出Zacks共识预期的1.38美元，较去年同期的1.26美元有所增长 [1] - 2024年全年核心FFO每股5.56美元，同比下降0.9%，但超出Zacks共识预期的5.45美元 [4] - 第四季度租金收入19.4亿美元，略低于Zacks共识预期的19.409亿美元，但较去年同期的17.6亿美元有所增长 [3] - 第四季度总收入22亿美元，较去年同期的18.9亿美元有所增长 [3] - 2024年全年租金收入75.1亿美元，同比增长10.2%，略低于Zacks共识预期的75.2亿美元 [4] 运营数据 - 第四季度公司自有和管理物业的租赁面积为4650万平方英尺，保留率为78.4% [5] - 第四季度平均入住率为95.6%，低于上一季度的95.9%和去年同期的97.1% [5] - 第四季度净有效租金变化率为66.3%，现金租金变化率为40.1% [6] - 第四季度现金同店净营业收入（NOI）增长6.7%，低于上一季度的7.2% [6] 资本活动 - 第四季度公司建筑收购金额为3.84亿美元，加权平均稳定资本化率为5.9% [7] - 第四季度开发稳定金额为8.27亿美元，其中54%为定制开发，开发启动金额为3.75亿美元 [7] - 第四季度总处置和贡献金额为19.55亿美元，加权平均稳定资本化率为4.4% [7] - 第四季度利息费用同比增长33.1%至2.322亿美元 [8] 流动性 - 第四季度末现金及现金等价物为13.2亿美元，较第三季度末的7.809亿美元有所增长 [9] - 第四季度末总流动性为73.8亿美元 [9] - 截至2024年12月31日，债务占总市值的比例为25.6%，加权平均利率为3.1%，加权平均期限为9.2年 [9] - 第四季度公司及其合资企业共发行15亿美元债务，加权平均利率为3.5%，加权平均期限为7.1年 [10] 2025年展望 - 2025年核心FFO每股预期为5.65-5.81美元，Zacks共识预期为5.79美元 [12] - 2025年平均入住率预期为94.5%-95.5%，现金同店NOI（公司份额）预期增长4%-5% [12] - 2025年开发启动资本部署预期为22.5-27.5亿美元，收购支出预期为7.5-12.5亿美元，处置预期为10-15亿美元 [13] 行业动态 - 其他REITs如SL Green Realty Corp和BXP Inc预计将分别于1月22日和1月28日发布财报 [14] - SL Green的2024年第四季度FFO每股预期为1.53美元，预计同比增长显著 [14] - BXP的2024年第四季度FFO每股预期为1.79美元，预计同比下降1.7% [15]

公司表现 - Prologis股价在周二上涨约5% 主要原因是其最新财报表现强劲 核心运营资金（core FFO）超出分析师预期 同比增长10% [1][2] - 公司在核心工业业务和相对年轻的数据中心业务方面 开发管道进展顺利 [2] - Prologis报告新租约和续租的现金租金变化为40.1% 工业地产租金在疫情期间大幅上涨 随着旧租约到期 租金收入有望快速增长 [3] 行业趋势 - 工业地产需求在过去一年左右面临压力 导致入住率下降150个基点（1.5个百分点） 高利率也对商业地产价值造成压力 [4] - Prologis CEO预计很快会有顺风 并重申管理层对即将到来的“拐点”的预期 与客户的对话也支持这一观点 [5] 未来展望 - Prologis提到选举后租赁活动表现优异 预计2025年核心运营资金（core FFO）将增加 [3] - 尽管没有保证 但利率下降和美国经济强劲可能会推动拐点的到来 [5]

财务表现 - 公司2024年第四季度营收为19.4亿美元 同比增长10.3% [1] - 每股收益为1.50美元 相比去年同期的0.68美元大幅增长 [1] - 营收与市场预期一致 但每股收益超出预期8.7% [1] - 开发管理及其他收入为975万美元 远超分析师预期的197万美元 同比增长167.9% [4] - 战略资本收入为2.5339亿美元 是分析师预期的两倍多 同比增长95.4% [4] - 租金及其他收入为19.5亿美元 同比增长10.7% [4] 运营指标 - 平均入住率为95.6% 略低于分析师预期的95.9% [4] - 租金收入为19.4亿美元 与分析师预期一致 同比增长10.3% [4] 市场表现 - 公司股价在过去一个月上涨5.1% 优于同期标普500指数1.2%的涨幅 [3] - 公司目前获得Zacks评级为4级(卖出) 表明短期内可能表现不及大盘 [3] 投资分析 - 投资者应关注关键财务指标 以更准确评估公司财务状况 [2] - 将当前表现与去年同期及分析师预期进行比较 有助于预测股价走势 [2]

财务表现 - 公司最新季度FFO为每股1.50美元 超出市场预期的1.38美元 同比增长19.05% [1] - 公司最新季度营收为19.4亿美元 略低于市场预期的0.09% 但同比增长10.23% [2] - 过去四个季度中 公司三次超出FFO预期 但仅一次超出营收预期 [2] 市场表现 - 公司股价年初至今上涨3.6% 优于标普500指数2%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为4级(卖出) 预计短期内表现将逊于市场 [6] 行业展望 - 公司所属的REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中处于后32% [8] - 同行业公司Host Hotels预计最新季度每股收益0.40美元 同比下降9.1% [9] - Host Hotels预计最新季度营收13.7亿美元 同比增长3.8% [10] 未来预期 - 市场对公司下一季度FFO预期为1.38美元 营收预期19.8亿美元 [7] - 市场对公司本财年FFO预期为5.79美元 营收预期81.2亿美元 [7] - 近期盈利预测修正趋势不利 但可能随最新财报发布而改变 [6]

财务表现 - 2024年第四季度净收益为12.77亿美元，同比增长103%[30] - 2024年全年净收益为37.26亿美元，同比增长22%[30] - 2024年第四季度核心FFO（Funds From Operations）为14.35亿美元，同比增长19%[30] - 2024年全年核心FFO为53.05亿美元，同比下降0.5%[30] - 2024年第四季度AFFO（Adjusted Funds From Operations）为13.03亿美元，同比增长26%[30] - 2024年全年AFFO为44.22亿美元，同比下降6%[30] - 2025年净收益指引为34.5亿至37亿美元[56] - 2025年核心FFO指引为56.5亿至58.1亿美元[56] - 2024年第四季度总营收为22.00646亿美元，同比增长16.5%[63] - 2024年第四季度净收益为12.77379亿美元，同比增长103.0%[63] - 2024年第四季度运营收入为14.21256亿美元，同比增长70.2%[63] - 2024年第四季度每股收益为1.37美元，同比增长101.5%[63] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净收益为1,277,379千美元，同比增长102.9%[68] - 2024年全年归属于普通股股东的净收益为3,725,754千美元，同比增长22.0%[68] - 2024年第四季度NAREIT定义的FFO为18.25245亿美元，同比增长35.3%[65] - 2024年第四季度核心FFO为14.34662亿美元，同比增长19.4%[65] - 2024年第四季度调整后的EBITDA为17.11717亿美元，同比增长23.6%[65] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净收益为12.77亿美元，同比增长103%[174] - 2024年全年归属于普通股股东的净收益为37.26亿美元，同比增长22%[174] - 2024年第四季度核心FFO（Funds From Operations）为14.35亿美元，同比增长19%[176] - 2024年全年核心FFO为53.05亿美元，同比下降0.5%[176] - 2024年全年核心FFO每股收益指引为5.65至5.81美元[194] - 2024年全年核心FFO每股收益（不包括净促进费用）指引为5.70至5.86美元[194] 物业与开发项目 - 公司拥有或投资的物业和开发项目总面积约为13亿平方英尺（1.2亿平方米），分布在20个国家[10] - 2025年开发稳定化项目预计投资22.5亿至27.5亿美元[56] - 2024年第四季度房地产投资净额为88.815976亿美元，同比增长1.2%[60] - 2024年第四季度总资产为953.28909亿美元，同比增长2.5%[60] - 2024年第四季度资本支出总额为438,029千美元，同比增长9.4%[83] - 2024年第四季度物业改善费用为244,170千美元，同比增长1.2%[83] - 2024年第四季度同店现金NOI增长率为6.7%，较2023年同期下降1.8个百分点[83] - 2024年第四季度开发稳定化项目总面积为6,480千平方英尺，预计年化NOI为57,990千美元[109] - 2024年开发稳定化项目的预计加权平均稳定化收益率为7.0%，预计价值创造为298,284千美元[109] - 2024年第四季度，Prologis在美国的开发启动面积为2,009千平方英尺，租赁率为1.5%，总投资额为652,031千美元[110] - 2024年全年，Prologis在美国的开发启动面积为9,842千平方英尺，租赁率为45.2%，总投资额为1,634,325千美元[110] - 2024年第四季度，Prologis在巴西的开发启动面积为2,147千平方英尺，租赁率为100.0%，总投资额为159,006千美元[110] - 2024年全年，Prologis在欧洲的开发启动面积为2,786千平方英尺，租赁率为63.3%，总投资额为480,826千美元[110] - 2024年第四季度，Prologis在亚洲的开发启动面积为1,179千平方英尺，租赁率为33.5%，总投资额为144,964千美元[110] - 2024年全年，Prologis在美国的开发组合面积为10,680千平方英尺，租赁率为32.7%，总投资额为2,823,916千美元[112] - 2024年全年，Prologis在欧洲的开发组合面积为5,113千平方英尺，租赁率为54.5%，总投资额为853,288千美元[112] - 2024年全年，Prologis在美国的开发组合预计年化净营业收入为316,276千美元[112] - 2024年第四季度开发物业处置收益为4.615亿美元，较上一季度的3.602亿美元有所增加[180] - 2024年第四季度开发组合的总投资价值（TEI）为12亿美元，较上一季度的11亿美元有所增加[180] - 美国开发组合的预计加权平均稳定收益率为6.9%，其他美洲地区为7.9%，欧洲为6.0%，亚洲为5.3%，总计为6.7%[183] 租赁与占用率 - 2024年第四季度平均入住率为96.9%，较2023年同期下降0.2个百分点[71] - 2024年第四季度净有效租金变化率为74.1%，较2023年同期下降1.7个百分点[77] - 2024年第四季度租赁活动总面积为46,491千平方英尺，其中续租面积为31,676千平方英尺，新租面积为11,284千平方英尺[82] - 2024年第四季度客户保留率为73.2%，较2023年同期下降5.2个百分点[75] - 2024年第四季度加权平均租赁期限为64个月，与2023年同期持平[82] - 美国总运营组合的占用率为95.9%，租赁率为96.1%[91] - 欧洲总运营组合的占用率为96.0%，租赁率为96.2%[91] - 亚洲总运营组合的占用率为94.1%，租赁率为94.9%[91] - 公司在美国拥有和管理2,881栋建筑，总面积619,978千平方英尺，占用率为95.9%，租赁率为96.1%[96] - 公司在美国以外的地区拥有和管理100栋建筑，总面积24,285千平方英尺，占用率为83.7%，租赁率为85.8%[96] - 公司总运营组合包括5,404栋建筑，总面积1,191,915千平方英尺，占用率为95.9%，租赁率为96.2%[96] - 公司已签署2025年到期的租约，总计66百万平方英尺，占自有和管理组合的4.2%净有效租金[97] 区域运营表现 - 美国总运营组合的净营业收入（NOI）为1,621,230千美元，占总NOI的86.0%[94] - 美国总运营组合的毛账面价值为90,595,120千美元，占总毛账面价值的84.3%[94] - 墨西哥的净营业收入为101,112千美元，占总NOI的2.2%[94] - 欧洲总运营组合的净营业收入为371,327千美元，占总NOI的8.0%[94] - 亚洲总运营组合的净营业收入为124,021千美元，占总NOI的1.5%[94] - 美国总运营组合的建筑面积为753,489千平方英尺，占总建筑面积的81.7%[91] - 欧洲总运营组合的建筑面积为235,836千平方英尺，占总建筑面积的10.7%[91] - 公司在美国的土地组合面积为5,716英亩，预计建筑面积为84,718千平方英尺，当前账面价值为29.2416亿美元[119] - 公司在欧洲的土地组合面积为1,412英亩，预计建筑面积为27,636千平方英尺，当前账面价值为6.4801亿美元[119] - 公司在美国拥有的土地总面积为5,716英亩，占全球土地组合的64.5%，账面价值为2,924,161千美元[122] - 公司在墨西哥拥有的土地面积为856英亩，账面价值为241,825千美元，占全球土地组合的8.3%[122] - 公司在欧洲的土地总面积为1,412英亩，账面价值为648,012千美元，占全球土地组合的14.6%[122] - 公司在亚洲的土地总面积为332英亩，账面价值为159,562千美元，占全球土地组合的2.8%[122] - 公司在美国的太阳能运营组合容量为97兆瓦，开发组合容量为151兆瓦，总投资额为471,120千美元[124] - 公司在欧洲的太阳能运营组合容量为42兆瓦，开发组合容量为33兆瓦，总投资额为31,185千美元[124] - 公司在亚洲的太阳能运营组合容量为61兆瓦，开发组合容量为27兆瓦，总投资额为16,550千美元[124] 资产管理 - 公司第三方资产管理规模（AUM）在2024年达到800亿美元，其中95.0%为开放式基金/公开市场[126] - 公司2024年的费用相关收入为1,046百万美元，较2020年的528百万美元显著增长[130] - 公司2024年的净促进收入为479百万美元，较2020年的164百万美元大幅增加[132] - 公司在美国的物流基金（Prologis Targeted U.S. Logistics Fund）拥有30.5%的所有权，管理面积为133,729平方英尺，总建筑价值（GBV）为15,004,148美元[138] - 公司在墨西哥的FIBRA Prologis拥有34.6%的所有权，管理面积为66,049平方英尺，总建筑价值（GBV）为5,169,872美元[138] - 公司在欧洲的物流基金（Prologis European Logistics Fund）拥有26.3%的所有权，管理面积为168,692平方英尺，总建筑价值（GBV）为18,778,585美元[138] - 公司在日本的Nippon Prologis REIT拥有15.1%的所有权，管理面积为44,799平方英尺，总建筑价值（GBV）为6,215,440美元[138] - 公司在中国的核心物流基金（Prologis China Core Logistics Fund）拥有15.5%的所有权，管理面积为30,002平方英尺，总建筑价值（GBV）为2,210,037美元[138] - 2024年第四季度，公司未合并的联合投资项目的租金收入为1,178,286美元，其中美国市场贡献381,817美元，欧洲市场贡献458,365美元[140] - 2024年第四季度，公司未合并的联合投资项目的运营收入为262,820美元，其中美国市场贡献392,959美元，亚洲市场亏损381,594美元[140] - 2024年第四季度，公司未合并的联合投资项目的净收益为100,370美元，其中美国市场贡献343,092美元，亚洲市场亏损402,668美元[140] - 截至2024年12月31日，公司未合并的联合投资项目的总资产为54,292,494美元，其中欧洲市场资产占比最高，为23,873,528美元[140] - 公司管理的总资产（AUM）为135,925美元，其中美国市场占比75.5%，欧洲市场占比15.9%[145] - 公司战略资本部分的第三方资产管理费用为86,885美元（当前季度）和347,540美元（年化）[164] - 公司开发管理收入为9,753美元（当前季度）和14,998美元（过去12个月）[164] - 2024年第四季度战略资本收入为253,386千美元，全年为671,907千美元[183] - 2024年第四季度费用相关收益（FRE）为69,244千美元[183] 债务与资本结构 - 公司债务占市场总市值的比例为25.6%，较上一季度的23.1%有所上升[146] - 公司债务占不动产总资产的比例为33.0%，较上一季度的34.4%有所下降[146] - 公司无抵押不动产资产与无抵押债务的比例为290.4%，较上一季度的282.5%有所上升[146] - 公司固定费用覆盖率为6.8倍，较上一季度的6.6倍有所提升[146] - 公司加权平均利率为3.2%，较上一季度的3.1%有所上升[146] - 公司债务按货币分布为：美元45.9%，欧元30.6%，英镑7.7%，其他货币6.6%[147] - 公司无抵押资产总额为1033亿美元[148] - 公司运营资产总额为889亿美元[149] - 公司总流动性为73.8亿美元[155] - 公司非控制权益和未合并债务总额为46.5亿美元[158] - 公司合并债务为31,449,909美元，非控股权益的合并债务份额为17,224美元[164] - 2024年第四季度债务占不动产总资产的比例为33.0%，较上一季度的34.4%有所下降[178] - 2024年第四季度债务占市场总市值的比例为25.6%，较上一季度的23.1%有所上升[178] - 2024年第四季度固定费用覆盖率为6.8倍，较上一季度的6.6倍有所提升[179] - 2024年第四季度债务与调整后EBITDA的比率为4.6倍，较上一季度的5.1倍有所改善[179] 其他财务信息 - 2024年第四季度现金及现金等价物为13.18591亿美元，同比增长148.5%[60] - 2024年第四季度公司总所得税费用为86,870千美元，同比增长48.5%[195] - 2024年第四季度公司利息费用为232,232千美元，同比增长33.1%[197] - 2024年全年公司总所得税费用为166,943千美元，同比下降20.9%[195] - 2024年全年公司利息费用为863,932千美元，同比增长34.7%[197] - 2024年第四季度公司资本化利息金额为24,504千美元，同比下降35.1%[197] - 2024年全年公司资本化利息金额为107,565千美元，同比下降7.8%[197] - 2024年第四季度公司总利息支出（资本化前）为256,736千美元，同比增长21.0%[197] - 2024年全年公司总利息支出（资本化前）为971,497千美元，同比增长28.2%[197] - 2024年第四季度公司递延所得税费用为18,960千美元，同比增长140.9%[195] - 2024年全年公司递延所得税费用为21,161千美元，同比增长19.5%[195] - 2024年第四季度资本化的一般及行政费用（G&A）为43,362千美元，全年为188,800千美元[192] - 2024年第四季度调整后的G&A为529,443千美元[194] - 2024年第四季度运营物业的总账面价值为135,032,197千美元，开发组合为5,185,795千美元，土地组合为4,637,846千美元[194] - 2024年第四季度G&A占管理资产的比例为0.35%[194] - 公司现金及现金等价物为1,318,591美元，受限现金为67,420美元[164] - 公司其他资产总额为9,999,108美元，其他负债总额为3,037,113美元[164] - 公司调整后现金NOI（实际）为1,233,312美元，调整后现金NOI（预计）为1,239,809美元[161][168] - 公司调整后EBITDA用于评估运营绩效，并允许投资者分析公司满足利息支付义务的能力[169][171] 建筑处置与收购 - 2024年第四季度，Prologis在美国的第三方收购面积为9,418千平方英尺，收购价格为806,644千美元[113] - 2024年全年，Prologis在美国的第三方收购面积为806,644千平方英尺，收购价格为806,644千美元[113] - 公司第四季度在美国的第三方建筑处置面积为3,271千平方英尺，销售额为3.956亿美元[116] - 公司第四季度在欧洲的第三方建筑处置面积为476千平方英尺，销售额为4568.7万美元[116] - 公司第四季度在美国的建筑贡献面积为5,473千平方英尺，销售额为9.6715亿美元[116] - 公司第四季度在欧洲的建筑贡献面积为4,189千平方英尺，销售额为6.2274亿美元[116] - 公司第四季度在亚洲的建筑贡献面积为1,948千平方英尺，销售额为3.5003亿美元[116] - 公司第四季度的加权平均稳定资本化率为4.4%[116] - 公司第四季度的土地处置面积为12,831英亩，账面价值为1.2831亿美元[116] - 公司第四季度的其他房地产投资处置金额为5.2178亿美元[116] - 2024年第四季度开发物业处置收益为4.615亿美元，较上一季度的3.602亿美元有所增加[180] 土地组合 - 公司在美国的土地组合面积为5,716英亩，预计建筑面积为84,718千平方英尺，当前账面价值为29.2416亿美元[119] - 公司在欧洲的土地组合面积为1,412英亩，预计建筑面积为27,636千平方英尺，当前账面价值为6.4801亿美元[119] - 公司在美国拥有的土地总面积为5,716英亩，占全球土地组合的64.5%，账面价值为2,924,161千美元[122] - 公司在墨西哥拥有的土地面积为856英亩，账面价值为241,825千美元，占全球土地组合的8.3

文章核心观点 - 普洛斯2024年业绩稳健，选举后租赁活动强劲，市场接近拐点，长期前景乐观，公司公布了2024年季度和财年业绩及2025年指引 [1] 运营表现 - 2024年第四季度，自有及管理物业平均入住率95.6%，租赁面积4650万平方英尺，续租率78.4%；普洛斯份额平均入住率95.8%，同店现金净营业收入增长6.7%，净有效租金变化66.3%，现金租金变化40.1% [2] 部署活动 收购 - 2024年第四季度收购额3.84亿美元，全年19.17亿美元；加权平均稳定资本化率（不包括其他房地产）第四季度为5.9%，全年为5.1% [3] 开发稳定 - 2024年第四季度开发稳定项目价值8.27亿美元，全年41.68亿美元；估计加权平均收益率第四季度为7.0%，全年为6.1%；估计加权平均利润率第四季度为36.1%，全年为18.5%；估计创造价值第四季度为2.98亿美元，全年为7.73亿美元；定制开发比例第四季度为54.0%，全年为32.8% [3] 开发启动 - 2024年第四季度开发启动项目价值3.75亿美元，全年13.39亿美元；估计加权平均收益率第四季度为5.9%，全年为7.3%；估计加权平均利润率第四季度为17.5%，全年为26.9%；估计创造价值第四季度为6500万美元，全年为3.66亿美元；定制开发比例第四季度为37.3%，全年为33.4% [3] 处置和贡献 - 2024年第四季度总处置和贡献额19.55亿美元，全年39.85亿美元；加权平均稳定资本化率（不包括土地和其他房地产）第四季度为4.4%，全年为4.8% [3] 资产负债表实力与流动性 - 第四季度，公司及其共同投资企业发行了总计15亿美元的债务，加权平均利率3.5%，加权平均期限7.1年；季度末，总可用流动性约74亿美元，债务与息税折旧摊销前利润比率为4.6倍，债务占总市值的25.6%，公司债务加权平均利率3.2%，加权平均期限9.0年，2025 - 2027年预测收益分别有99%、98%和96%以美元计价或通过衍生品合约对冲，96.0%的股权以美元计价 [4][9] 2025年指引 收益 - 普通股股东应占净收益每股3.45 - 3.70美元；核心资金运营（Core FFO）每股5.65 - 5.81美元；不包括净促进收入（费用）的核心资金运营每股5.70 - 5.86美元 [6] 运营 - 普洛斯份额 - 平均入住率94.50% - 95.50%；同店现金净营业收入增长4.00% - 5.00%；同店净有效净营业收入增长3.50% - 4.50% [7] 战略资本 - 战略资本收入（不包括促进收入）5.6 - 5.8亿美元；净促进收入（费用） - 5000万美元 [10] 资本部署 - 普洛斯份额 - 开发稳定项目22.5 - 27.5亿美元；开发启动项目22.5 - 27.5亿美元；收购7.5 - 12.5亿美元；贡献15 - 20亿美元；处置10 - 15亿美元；实现开发收益4.5 - 6亿美元 [10] 财务数据对比 季度数据（2024年第四季度 vs 2023年第四季度） - 租金及其他收入从17.59亿美元增至19.47亿美元；战略资本收入从1.3亿美元增至2.54亿美元；总收入从18.89亿美元增至22.01亿美元；普通股股东应占净收益从6.29亿美元增至12.77亿美元；核心资金运营从12.02亿美元增至14.35亿美元；调整后息税折旧摊销前利润从17.24亿美元增至21.12亿美元 [16] 年度数据（2024年 vs 2023年） - 租金及其他收入从68.18亿美元增至75.3亿美元；战略资本收入从12亿美元降至6.72亿美元；总收入从80.23亿美元增至82.02亿美元；普通股股东应占净收益从30.53亿美元增至37.26亿美元；核心资金运营从53.34亿美元降至53.05亿美元；调整后息税折旧摊销前利润从70.48亿美元增至71.62亿美元 [16] 非GAAP财务指标 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA） - 用于衡量运营表现，计算时从普通股股东应占合并净收益开始，去除利息费用、所得税、折旧和摊销等影响，考虑物业交易的NOI调整；虽重要但有局限性，需结合GAAP财务报表使用 [21][22][25] 业务线报告 - 核心资金运营和开发收益由房地产运营、战略资本和开发三条业务线产生，有助于评估公司各业务运营表现，但计算方法可能与其他公司不可比 [27] FFO相关指标 - FFO包括经普洛斯调整的FFO、核心资金运营（Core FFO）和调整后资金运营（AFFO），基于NAREIT定义调整，用于评估运营表现，但有局限性，需结合GAAP净收益使用 [30][31][39] 同店指标 - 用于评估自有和管理运营物业表现，定义了同店物业范围，排除部分物业和一次性费用，计算时考虑物业NOI和非现金项目调整，有局限性，提供了与GAAP物业NOI的 reconciliation [48][49][52]

文章核心观点 - 华尔街分析师预测普洛斯即将公布的季度报告中每股收益为1.38美元，同比增长9.5%，收入预计达19.4亿美元，同比增长10.4%，过去30天该季度共识每股收益预估下调0.2%，分析特定关键指标预测能提供有价值见解 [1] 盈利预测相关 - 公司即将公布的季度报告预计每股收益1.38美元，同比增长9.5% [1] - 过去30天该季度共识每股收益预估下调0.2%至当前水平 [1] 收入预测相关 - 公司收入预计达19.4亿美元，同比增长10.4% [1] - 分析师预计“开发管理及其他收入”为197万美元，同比变化-46% [3] - 分析师平均预测“租赁收入”为19.4亿美元，同比变化+10.5% [4] - 分析师评估“战略资本收入”将达1.2438亿美元，同比变化-4.1% [4] - 分析师集体判断“租赁及其他收入”应为19.5亿美元，同比变化+10.8% [4] 其他指标预测相关 - 分析师集体评估“平均入住率”预计为95.9%，去年同期为97.1% [5] - 基于分析师集体评估，“折旧和摊销”预计达6.3104亿美元，去年同期为6.3835亿美元 [5] 股价表现及评级相关 - 普洛斯股价过去一个月变动-0.7%，而Zacks标准普尔500综合指数变动-3.3% [6] - 普洛斯Zacks评级为4（卖出），预计近期表现逊于整体市场 [6]

文章核心观点 公司凭借战略布局的物流设施组合、大规模战略收购和开发活动以及稳健的资产负债表有望受益，但工业房地产市场波动、需求低迷和高利息支出仍是担忧因素 [1][3] 公司优势 - 公司在全球繁忙配送市场提供物流地产，战略布局设施需求旺盛，三季度平均入住率95.9%，2024年预计在96 - 96.5%，预计四季度入住率96.4% [7] - 公司通过战略收购和开发活动加强在高壁垒、高增长市场的影响力，2024年预计收购和开发启动金额均在17.5 - 225亿美元之间 [8] - 公司聚焦数据中心市场，未来四年预计开发约20个数据中心机会，投资70 - 80亿美元 [9] - 公司资产负债表健康灵活，截至2024年9月30日，可用流动性66亿美元，总债务加权平均利率3.1%，加权平均期限9.2年 [10] - 公司坚持稳健分红，过去五年五次提高股息，五年年化股息增长率13.66%，预计短期内股息率可持续 [11] 公司面临的问题 - 利率环境波动、地缘政治问题使客户注重成本控制，延迟租赁决策，近期需求可能低迷 [12] - 尽管美联储近期宣布降息，但利率仍高，公司借款成本高，影响房地产购置和开发能力，2024年预计利息支出同比增长32.5% [13] 公司业绩与股价表现 - 公司定于1月21日盘前公布2024年四季度和全年业绩，此前预计2024年核心运营资金每股在5.42 - 5.46美元 [3] - 分析师看好该股，过去两个月2024年运营资金每股共识预期微升至5.45美元，四季度共识预期为1.38美元 [4] - 过去一个月公司股价下跌3.2%，小于行业7.7%的跌幅 [6] 其他相关股票 - 房地产投资信托板块中Cousins Properties和SL Green Realty排名较好，均为Zacks Rank 2（买入） [14] - 过去两个月Cousins Properties 2024年运营资金每股共识预期微升至2.68美元 [14] - 过去一个月SL Green 2024年运营资金每股共识预期微升至7.83美元 [14]

文章核心观点 - Cash Flow Kingdom Income Portfolio目标是实现7% - 10%的整体收益率 通过组合不同收入流形成有吸引力且稳定的投资组合派息 组合价格会波动但收入流稳定 [1] - Prologis近几个月股价大幅回调 估值下降且股息收益率上升 这些因素综合起来是积极的 [1] - Cash Flow Club专注于公司现金流和资本获取 核心特色包括获取目标收益率6%以上的投资组合等 [1] - Jonathan Weber有工程学位 多年活跃于股市并担任自由分析师 自2014年在Seeking Alpha分享研究 主要关注价值和收益股 偶尔也涉及成长股 [2] 分组1：投资组合相关 - Cash Flow Kingdom Income Portfolio目标是实现7% - 10%的整体收益率 [1] - 通过组合不同收入流形成有吸引力且稳定的投资组合派息 [1] - 组合价格会波动但收入流稳定 [1] 分组2：公司相关 - Prologis近几个月股价大幅回调 估值下降且股息收益率上升 [1] - Jonathan Weber有工程学位 多年活跃于股市并担任自由分析师 [2] - Jonathan Weber自2014年在Seeking Alpha分享研究 主要关注价值和收益股 偶尔涉及成长股 [2] 分组3：投资俱乐部相关 - Cash Flow Club专注于公司现金流和资本获取 [1] - 核心特色包括获取目标收益率6%以上的投资组合、社区聊天等 [1]

文章核心观点 - 普洛斯业务表现良好但股价从52周高点下跌超20%，分析其业务情况、股价下跌原因并指出当下值得关注该公司 [1][2] 普洛斯业务概况 - 普洛斯是美国最大工业地产所有者和最大房地产投资信托基金，专注物流地产如仓库和配送中心，亚马逊是其最大租户 [1][3] - 截至最新季度，公司在全球四大洲拥有超12亿平方英尺可出租空间，租给6700个客户，除亚马逊外顶级租户还有家得宝、联邦快递和联合包裹，每年有价值2.7万亿美元商品通过其物业，占全球GDP近3% [4] 股价下跌原因 - 市场担忧新冠疫情期间过度建设和经济问题导致入住率下降，过去两年公司入住率从97.7%降至95.9%，保留率降低70个基点 [5] - 持续高利率环境对商业地产价值造成压力，自2021年工业地产资本化率从4.1%升至约5.4%，意味着工业地产价值下降约25% [6][7] 值得关注的原因 - 电子商务需求持续上升，在普洛斯市场中电商零售占比仅22.5%，预计到2028年将接近30%，且电商所需仓库空间是实体零售的三倍 [8] - 公司涉足数据中心房地产行业，计划到2028年投入70 - 80亿美元开发，有望受益于人工智能投资热潮 [8] - 公司通过开发创造股东价值记录良好，迄今估计达136亿美元，未来开发潜力超400亿美元，将成为未来增长动力 [8] - 未来几年利率大概率下降，不仅降低借贷成本，还会降低资本化率，提升工业地产价值 [8] - 公司投资组合中有大量潜在租金增长，市场租金平均比当前租金高约35%，旧租约到期后租金收入将增加 [8][9] - 公司股价相对于历史市盈率有显著折扣，适合长期投资者买入 [9]