报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价134.94美元 [1] 报告的核心观点 - 2025年1季度业绩大致符合预期，虽短期外部环境不确定使客户谨慎，但长远看有限新增供应和高昂建筑成本将支撑租金持续增长，公司在供应减少和基本面改善下，2025年可维持温和增速支持较高估值 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2025年1季度租金及相关收入19.9亿美元，同比增8.7%；调整后EBITDA为17.7亿美元，同比增10.8%；股东每股净收益同比增1.2%至0.63美元，每股核心FFO为1.42美元，同比增10.9%，高于全年预期和公司全年预测 [1] - 公司建议2025年1季度每单位分派1.01美元，约占2025全年预测3.87美元的26.1% [1] - 维持2025年盈利预测，预计每单位净收益3.45 - 3.70美元，每单位核心FFO为5.65 - 5.81美元，每单位核心FFO（不包括净促销收入）为5.70 - 5.86美元 [1] 运营业绩 - 2025年1季度末整体出租率94.9%，期内有6510万平方呎始租；权益组合租户续租率72.9%，净有效租金变化增长放缓至53.7%，同店现金净营业利润率为6.2% [1] - 展望2025年，维持预期平均出租率94.5 - 95.5%，同店现金净营业利润率在4 - 5%之间 [1] 财务状况 - 截至2025年1季度末，债务与EBITDA比率4.9倍，债务与总市值比率25.7%，加权平均利息成本3.2%，加权平均到期日8.7年，财务成本未来几年基本稳定 [1] 业务进展 - 新签订总计超5800万平方英尺租约，与战略客户动工建设新定制项目，数据中心业务取得进展，扩大电力容量满足需求 [1]

文章核心观点 - 作者是全职价值投资者和作家，运用经典价值比率选股，关注长期低P/B、P/FCF等指标，认为跟踪盈利增长与价格升值是质量评估要素，倡导以道琼斯工业平均指数结合乔尔·格林布拉特神奇公式进行自我指数化投资 [1] 作者背景 - 曾从事家族办公室的私人信贷和商业房地产夹层融资工作 [1] - 能在商务和法庭环境中流利使用普通话，曾担任法庭口译员 [1] - 成年后大部分工作时间在中国和亚洲，曾与顶级商业房地产开发商合作 [1] 持仓情况 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对PLD、O、AMT、AMZN股票持有长期受益头寸 [2]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO含净提成每股1.42%，不含净提成每股1.43%，均超预期 [14] - 季度末 occupancy 为95.2%，较年末下降70个基点，但因高留存率好于预期 [14] - 季度净有效租金变化54%，现金基础为32%，净有效和现金同店增长分别为5.9%和6.2% [15] - 季度末净有效租赁按市值计价为25%，代表额外11亿美元增量NOI，本季度已获1.05亿美元 [15][16] - 新开发投入约6.5亿美元，超预期，近80%为定制开发，平均租期16年 [16] - 为旗舰开放式基金筹集约4亿美元新资本，赎回额相近，资本筹集基本持平 [19] - 发行5.5亿美元债务，加权平均利率4.1%，获穆迪A2评级升级 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度租赁5800万平方英尺，近4月2日以来签署约80份租约，面积超600万平方英尺，较平时下降约20% [9][27] - 定制开发业务：有超12笔交易在积极洽谈，4月2日后又签署2笔，面积110万平方英尺 [16] - 数据中心业务：400兆瓦电力进入高级阶段，该类别总计2吉瓦，另有1.4吉瓦已完全保障 [17][18] - 太阳能和储能业务：季度末有超900兆瓦运营或开发中，接近1吉瓦年度目标 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，除南加州外仅下降约50个基点，许多市场持平或上涨 [79] - 3PL灵活空间利用率从83%提升至超90% [24] - 小于10万平方英尺空间 occupancy 为92%，相对较低 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是贴近客户、增值投资，利用资产负债表优势，确保物流和数据中心定制开发，拓展盈利相邻业务 [34][35][36] - 行业竞争方面，公司凭借全球布局、多元化租金收入、稳健资产负债表和战略资本业务，成为客户首选合作伙伴 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：近期全球关税及下游影响带来不确定性，物流和供应链受干扰，决策放缓，但公司与超300家客户沟通，部分客户积极应对，市场仍活跃 [9][10][23] - 未来前景：库存将增加，电商份额或提升，加拿大、印度、巴西、墨西哥等市场有望受益，港口市场或因库存积累受益，长期看好人口密集且供应受限市场，关税通胀效应将提升硬资产、重置成本和租金价值 [28][29][30] 其他重要信息 - 公司发布2025年第一季度财报电话会议，含前瞻性声明，提供非GAAP财务指标调整 [4][5] - 公司维持多数领域指引不变，下调开发启动、贡献和处置、开发收益指引，上调G&A指引 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：从过往危机中能得到哪些指导当前环境的经验，以及消费者未来面临的风险 - 若进入衰退环境，消费将受冲击，但长期消费趋势向上；2017年关税对消费影响不大，美国国内生产和中国进口均增长约2%，整体消费增长约20%多，消费来源转向中国+1、墨西哥和欧洲 [40][42][43] 问题2：解释本季度 occupancy 下降及后续走势 - 本季度大量租约到期，虽留存率73%较好，但仍导致 occupancy 下降，与历史情况和预期相符；压力测试显示，预计 occupancy 下降且年末维持在较低水平 [48][49] 问题3：如何看待3PLs特别是亚洲3PLs在 Inland Empire West 的影响及相关假设 - 亚洲3PLs面临新风险，但占公司租金仅略超1.5%；这些客户因电商增长和库存履行模式而发展，已采取缓解风险措施，其表现取决于政策演变 [53][54][55] 问题4：亚马逊重返市场对整体需求、行业和定价权的影响 - 公司与亚马逊签署了一些不错的交易，电商客户群体表现强劲，占整体租赁的15 - 20% [59] 问题5：公司可利用的机会有哪些 - 目前执行策略时机不成熟，需等待局势明朗；若情况恶化，可能6 - 9个月后出现机会，机会受租金压力和10年期国债走势影响 [62][63] 问题6：解释租赁孕育期延长的原因及客户决策情况 - 租赁孕育期延长受季节性因素和选举前机会落地影响，预计将维持在较高水平；部分客户因增长需求需清晰经济和关税背景才能决策，部分客户因供应链波动紧急进货而决策 [67][68][69] 问题7：详细说明压力测试情景 - 压力测试参照GFC，市场 occupancy 下降170个基点并持续到年末，市场租金下降18%，坏账率按年化75个基点计算；本季度吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5% [77][78][79] 问题8：公司普通客户能承受的进口关税水平 - 推测客户对10%关税有一定准备，经济可承受该水平关税，但会改变库存路线和来源，墨西哥、巴西可能受益，欧洲可能持平或下降 [85][86][87] 问题9：解释“脱节的世界需要更多仓库空间”的结论 - 以英国脱欧为例，供应链重建导致英国和欧洲大陆库存需求增加，需要更多空间，且期间英国 occupancy 维持在99% [90][91][92] 问题10：基金投资者需求、对工业板块配置及赎回请求情况 - 4月2日前投资者对工业地产兴趣浓厚，之后因股市下跌和分母效应，投资者等待观察；资金可用性受分母效应影响，而非对工业地产的兴趣 [95][96][98] 问题11：UPS缩减亚马逊业务对公司的影响 - 公司与UPS业务持续，近期签署了一些重要租约，未讨论过该影响 [103] 问题12：解释小于10万平方英尺空间 occupancy 较低的原因及相关市场情况 - 该类客户群体通常 occupancy 较低，租约期限短、客户规模小、信用较低；全球市场表现良好，美国东南部、阳光地带、中西部市场表现强劲；小空间建设成本高，对供应有一定保护作用 [106][107][109] 问题13：解释第一季度现金同店NOI强劲及后续走势预期 - 后续受 occupancy 和免租期影响，主要驱动因素是按市值计价，若情况持续，租金和 occupancy 可能下降 [115][116][117] 问题14：工业租赁签署到生效的时间及对 occupancy 的影响时间 - 续约可提前3 - 12个月签署，新租约生效时间从几周至45天不等，取决于新租约与续约比例及租赁规模，新建筑所需时间更长 [121][122] 问题15：若关税不确定性解决，需求是否能完全恢复及此前租户谨慎的其他原因 - 暂无其他原因；短期难以预测，公司关注长期发展 [125] 问题16：如何看待第一季度净吸收数据及与去年同期的差异 - 第一季度是季节性淡季，数据有波动；更关注与客户的沟通和其增长需求；去年因选举存在不确定性；公司已锁定部分租约，情况良好 [129][130][133] 问题17：基础情况下对租赁活动水平的假设 - 难以量化，通过 occupancy 下降反映，包括留存率降低和新租赁速度放缓，压力测试已涵盖相关影响 [136]

文章核心观点 - 普洛斯2025年第一季度核心运营资金每股收益超预期，股价上涨，但高利息费用是不利因素，公司重申2025年核心运营资金展望并调整部分业务预期 [1][2][10] 财务表现 - 第一季度核心运营资金每股收益1.42美元，超扎克斯共识预期的1.38美元，去年同期为1.28美元 [1] - 租赁收入19.9亿美元，超扎克斯共识预期的1.94亿美元，高于去年同期的18.3亿美元；总收入21.4亿美元，高于去年同期的19.6亿美元 [3] - 第一季度利息费用同比增长19.9%至2.318亿美元 [7] 市场表现 - 今日交易时段早盘，公司股价上涨超2.5% [2] 业务详情 - 本季度公司自有和管理投资组合中6510万平方英尺的租约开始生效，留存率为72.9% [4] - 第一季度自有和管理投资组合平均入住率为94.9%，低于上一季度的95.6%和去年同期的96.8% [5] - 1 - 3月公司净有效租金变化率为53.7%，现金租金变化率为32.1%，现金同店净营业收入增长6.2% [5] 资产交易 - 第一季度公司建筑收购额为8.11亿美元，加权平均稳定资本化率（不包括其他房地产）为4.2% [6] - 开发稳定金额为9.25亿美元，其中64.5%为定制建造；开发启动总额为6.46亿美元，其中78%为定制建造 [6] - 公司总处置和出资额为1.88亿美元，加权平均稳定资本化率（不包括土地和其他房地产）为4.0% [6] 流动性与债务 - 2025年第一季度末现金及现金等价物为6.711亿美元，低于2024年第四季度末的13.2亿美元，季度末总流动性为65.2亿美元 [8] - 截至2024年3月31日，债务占总市值的25.7%，公司总债务加权平均利率为3.2%，加权平均期限为8.7年 [8] - 本季度公司及其共同投资企业发行了总计5.49亿美元的债务，加权平均利率为4.1%，加权平均期限为8.0年 [9] 2025年展望 - 重申2025年核心运营资金每股收益指引在5.65 - 5.81美元之间，扎克斯共识预期为5.71美元 [10] - 预计平均入住率在94.5% - 95.5%之间，现金同店净营业收入预计在4 - 5%之间 [10] - 下调开发启动资本部署预期至15 - 20亿美元，此前为22.5 - 27.5亿美元；处置预计为2.5 - 5亿美元，此前为10 - 15亿美元；收购支出重申在7.5 - 12.5亿美元之间 [11] 其他REITs展望 - 数字房地产信托预计4月24日公布2025年第一季度运营资金每股收益，扎克斯共识预期为1.72美元，同比增长3% [12] - 高树林地产预计4月29日公布2025年第一季度运营资金每股收益，扎克斯共识预期为0.82美元，同比下降7.9% [13]

文章核心观点 - 普洛斯本季度运营资金表现超预期，营收也超预期，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，未来表现可参考运营资金展望和行业前景；欧米茄医疗保健投资者即将公布财报，市场对其盈利和营收有增长预期 [1][2][3][9] 普洛斯运营资金情况 - 本季度运营资金为每股1.42美元，超扎克斯共识预期的每股1.38美元，去年同期为每股1.28美元，本季度运营资金惊喜率为2.90% [1] - 上一季度实际运营资金为每股1.50美元，超预期的每股1.38美元，惊喜率为8.70% [1] - 过去四个季度公司均超共识运营资金预期 [2] 普洛斯营收情况 - 截至2025年3月季度营收为19.9亿美元，超扎克斯共识预期2.68%，去年同期为18.3亿美元 [2] - 过去四个季度公司仅一次超共识营收预期 [2] 普洛斯股价表现 - 自年初以来普洛斯股价下跌约6.8%，而标准普尔500指数下跌8.3% [3] 普洛斯未来展望 - 股票未来表现可参考公司运营资金展望，包括当前对未来季度的共识运营资金预期及预期变化 [4] - 临近财报发布前，普洛斯的预期修正趋势喜忧参半，当前扎克斯评级为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的预期可能会发生变化，当前未来季度共识运营资金预期为每股1.41美元，营收19.7亿美元；本财年共识运营资金预期为每股5.71美元，营收79.6亿美元 [7] 行业情况 - 扎克斯行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个扎克斯行业的后35%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] 欧米茄医疗保健投资者情况 - 该公司预计5月1日公布2025年3月季度财报，预计季度收益为每股0.75美元，同比增长10.3%，过去30天该季度共识每股收益预期上调0.4% [9] - 预计营收为2.9143亿美元，较去年同期增长19.8% [10]

公司物业规模与租户情况 - 截至2025年3月31日，公司在20个国家拥有或投资的物业及开发项目预计总面积约13亿平方英尺（1.2亿平方米），租户约6500家[9] 公司年度财务指标区域占比 - 公司年度净营业收入（NOI）为63亿美元，其中美国占比86%，美国以外占比14%[12][13] - 公司战略资本费用和提成收入为4.37亿美元，其中美国占比51%，美国以外占比49%[14][15] - 公司从项目稳定化中创造的价值为9.63亿美元，其中美国占比74%，美国以外占比26%[17][18] 公司总资产管理规模 - 公司总资产管理规模（Gross AUM）为2070亿美元[19] 2025年第一季度公司收入与利润指标 - 2025年第一季度，公司租金及其他收入为19.99亿美元，战略资本收入为1.41亿美元，总收入为21.4亿美元[28] - 2025年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润为5.92亿美元，核心基金营运资金（Core FFO）为13.56亿美元，调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为17.71亿美元[28] 2025年公司业绩指引 - 2025年公司归属于普通股股东的净利润指引为3.45 - 3.70亿美元，核心FFO指引为5.65 - 5.81亿美元[53] - 2025年公司运营方面，平均occupancy指引为94.50% - 95.50%，同店NOI（现金）指引为4.00% - 5.00%，同店NOI（净有效）指引为3.50% - 4.50%[53] - 2025年公司资本部署方面，开发稳定化项目金额指引为19 - 23亿美元（自有和管理），开发启动项目金额指引为15 - 20亿美元（自有和管理）[53] 公司资产与营收增长情况 - 截至2025年3月31日，公司总资产为95,993,391千美元，较2024年12月31日的95,328,909千美元增长0.7%[56] - 2025年第一季度，公司总营收为2,139,665千美元，较2024年同期的1,956,621千美元增长9.4%[57] - 2025年第一季度，公司运营收入为878,413千美元，较2024年同期的720,355千美元增长22%[57] 2025年第一季度公司利润及相关指标增长情况 - 2025年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润为591,501千美元，较2024年同期的584,263千美元增长1.2%[57] - 2025年第一季度，按NAREIT定义，归属于普通股股东/单位持有人的FFO为1,320,597千美元，较2024年同期的1,292,326千美元增长2.2%[59] - 2025年第一季度，经公司调整后的FFO为1,383,548千美元，较2024年同期的1,257,896千美元增长10%[59] - 2025年第一季度，核心FFO为1,356,031千美元，较2024年同期的1,222,379千美元增长10.9%[59] - 2025年第一季度，AFFO为1,083,923千美元，较2024年同期的1,032,357千美元增长5%[59] - 2025年第一季度，调整后EBITDA为1,771,436千美元，较2024年同期的1,598,159千美元增长10.8%[61] 公司物业入住率情况 - 2025年第一季度，公司自有和管理物业的平均入住率为95.8%，低于2024年第一季度的96.9%[64] - 各地区Q1 2025期末入住率：美国93.2%，其他地区92.3%，欧洲95.3%，亚洲95.2%，美洲96.0%[72] - Q1 2025同店平均入住率为95.5%，较上年同期变化 - 1.5%[75] - 运营组合总入住率为95.2%，Prologis份额入住率为95.1%；总租赁率为95.5%，Prologis份额租赁率为95.3%[82] - 运营组合整体出租率为95.5%，美国地区为95.4%，非美国地区为95.6%[86] 2025年第一季度运营组合租赁情况 - Q1 2025运营组合租赁开始的总面积为65119千平方英尺，其中续约42136千平方英尺，新租21115千平方英尺[72] - Q1 2025运营组合租赁开始的总面积（含超一月租约）为70648千平方英尺[72] - Q1 2025运营组合租赁开始的过去四个季度总面积为194817千平方英尺，占组合平均比例为16.6%[72] 2025年第一季度租金变化情况 - Q1 2025净有效租金变化为43.4%，Prologis份额为53.7%；现金租金变化为23.8%，Prologis份额为32.1%[72] 2025年第一季度资本支出情况 - Q1 2025总资本支出为246809千美元，Prologis份额为170468千美元[74] 2025年第一季度同店NOI变化情况 - Q1 2025同店NOI现金变化为6.2%，净有效变化为5.9%[75] 运营组合物业情况 - 运营组合总建筑面积为1201458千平方英尺，Prologis份额为770987千平方英尺，占比100%[82] - 运营组合总建筑数量为5433座，总面积1201458千平方英尺，美国地区占比81.6%，非美国地区占比18.4%[86] 客户租金占比情况 - 前十大客户占净有效租金的14.4%，总面积150646千平方英尺，亚马逊占比5.0%，面积45680千平方英尺[87] - 前25大客户占净有效租金的20.9%，总面积220808千平方英尺[87] 不同剩余租期净有效租金情况 - 2025 - 2029年及以后各年剩余租期的净有效租金分别为600160千美元、1263126千美元、1385882千美元、1361898千美元、1173670千美元和3342322千美元，占比分别为6.6%、13.8%、15.2%、14.9%、12.9%和36.6%[88] 运营组合剩余租期租金情况 - 运营组合剩余租期加权平均每平方英尺租金为7.98美元[88] 美国地区运营组合情况 - 美国地区运营组合第一季度NOI为1637831千美元，占比85.5%，总账面价值为91550333千美元，占比83.6%[84] - 美国地区运营组合中，南加州第一季度NOI为387171千美元，占比20.8%，账面价值为20812089千美元，占比19.7%[84] 非美国地区运营组合情况 - 非美国地区运营组合第一季度NOI为681839千美元，占比14.5%，总账面价值为46202062千美元，占比16.4%[84] 增值物业情况 - 增值物业（合并）总面积1626千平方英尺，出租率63.6%；增值物业（非合并）总面积2321千平方英尺，出租率45.3%[86] 2025 - 2029年及以后预计占用与租金情况 - 2025 - 2029 及之后各年预计占用平方英尺分别为 51.705、114.305、120.164、104.971、91.094、250.799，占比分别为 5.4%、13.2%、14.9%、14.6%、13.4%、38.5%，每平方英尺净有效租金分别为 6.58 美元、7.24 美元、7.78 美元、8.67 美元、9.18 美元、9.61 美元[89] 公司租赁协议签署情况 - 公司已签署 2025 年和 2020 年到期的租赁协议，自有物业 5700 万平方英尺，自有和管理物业 1400 万平方英尺[90] 历年开发启动与稳定金额情况 - 2021 - 2024 年及 2025 年 YTD 开发启动金额（TEI）分别为 4675 百万美元、5000 百万美元、4000 百万美元、3625 百万美元、3397 百万美元[91] - 2021 - 2024 年及 2025 年 YTD 开发稳定金额（TEI）分别为 5000 百万美元、4168 百万美元、4000 百万美元、3151 百万美元、2888 百万美元[91] 历年预计价值创造与稳定收益率情况 - 2021 - 2024 年及 2025 年 YTD 预计价值创造分别为 1326 百万美元、1583 百万美元、917 百万美元、773 百万美元、240 百万美元，预计加权平均稳定收益率分别为 6.1%、6.3%、6.3%、6.1%、6.9%[91] 历年收购活动金额情况 - 2021 - 2024 年及 2025 年 YTD 收购活动金额分别为 3000 百万美元、2400 百万美元、2070 百万美元、1917 百万美元、1800 百万美元[92] 2025年第一季度开发稳定项目情况 - 2025 年第一季度开发稳定总面积 4736 千平方英尺，自有和管理物业 980569 千美元，公司份额 924913 千美元，定制比例 64.5%，预计加权平均稳定收益率 6.9%，年化预计 NOI 63444 千美元，预计加权平均稳定资本化率 5.3%，预计加权平均利润率 26.0%，预计价值创造 240414 千美元[95] 2025年第一季度开发启动项目情况 - 2025 年第一季度开发启动总面积 3363 千平方英尺，租赁比例 71.9%，自有和管理物业 645947 千美元，公司份额 645947 千美元，定制比例 78.0%，预计加权平均稳定收益率 6.6%，年化预计 NOI 42736 千美元，预计加权平均稳定资本化率 5.6%，预计加权平均利润率 17.9%，预计价值创造 115326 千美元[96] 土地投资组合金额情况 - 截至 2021 - 2024 年 12 月 31 日及 2025 年 3 月 31 日土地投资组合金额分别为 5000 百万美元、4686 百万美元、4485 百万美元、3814 百万美元、4000 百万美元[93] 预计建设面积与投资情况 - 预计建设面积 216 平方英尺，TEI 为 37800 百万美元[93] 总开发投资组合情况 - 总开发投资组合总面积8119千平方英尺，自有和管理的总投资（TEI）为4905218千美元，公司份额为4472152千美元，出租率19.2%[98] - 完成开发总成本为1979169千美元，公司份额为1721490千美元，定制开发比例为30.4%[98] - 预计加权平均稳定收益率为6.6%，预计加权平均稳定资本化率为5.2%，预计加权平均利润率为22.4%，预计创造价值为999778千美元[98] 2025年第一季度第三方收购情况 - 2025年第一季度第三方建筑收购总面积5634千平方英尺，收购总价1085684千美元，公司份额为750504千美元，加权平均稳定资本化率为4.2%[99] - 2025年第一季度第三方收购其他房地产投资金额为60271千美元，公司份额为60163千美元，总第三方收购金额为1145955千美元，公司份额为810667千美元[99] 2025年第一季度处置与贡献情况 - 2025年第一季度第三方建筑处置总面积587千平方英尺，销售总价70649千美元，公司份额为65371千美元[100] - 2025年第一季度向共同投资企业贡献建筑总面积402千平方英尺，贡献总价48307千美元，公司份额为35593千美元[100] - 2025年第一季度建筑处置和贡献总面积989千平方英尺，总价118956千美元，公司份额为100964千美元，加权平均稳定资本化率为4.0%[100] - 2025年第一季度土地处置金额为987千美元，公司份额为307千美元，处置其他房地产投资金额为17000千美元，公司份额为17000千美元[100] - 2025年第一季度总处置和贡献金额为136943千美元，公司份额为118271千美元[100] 土地投资组合账面价值与预计建成值情况 - 土地投资组合总账面价值为4850351000美元，Prologis份额为4685773000美元，占比100%[102][104] - 土地投资组合预计建成值总计41200000000美元，Prologis份额为37800000000美元[104] 太阳能和储能投资组合情况 - 太阳能和储能投资组合总装机容量为638MW，预计加权平均稳定收益率为11.6%[107] 第三方资产管理规模情况 - 截至2025年3月31日，第三方资产管理规模（AUM）为800亿美元，开放式/公共占比93.0%[110] 2025年费用相关收益情况 - 2025年3月31日，年化费用相关收益为40000万美元[112]

文章核心观点 - Prologis将于4月16日盘前公布2025年第一季度财报，行业分析师和投资者期待评估其在当前经济环境下的表现和前景，同时介绍了美国工业房地产市场情况及对Prologis的预测，还推荐了另外两只可能实现FFO超预期的REIT股 [1] 公司过往表现 - Prologis上一季度核心运营资金每股收益意外超预期8.70%，季度业绩体现出租金收入增长和健康的租赁活动，但高利息费用是不利因素 [2] - 过去四个季度，Prologis在核心运营资金每股收益方面三次超出Zacks共识预期，一次符合预期，平均超出幅度为3.46% [2] 美国工业房地产市场Q1情况 - 2025年第一季度，美国工业房地产市场尽管面临关税不确定性仍表现出韧性，需求稳定，空置率持续上升，租金增长放缓，开发项目减少，季度交付量降至四年低点 [3] - 第一季度净吸纳量为2310万平方英尺，与去年同期持平，但低于第四季度的4240万平方英尺，市场持续向高品质空间转移 [4] - 整体空置率环比上升30个基点至7%，为2014年以来最高水平，主要因空置的投机性交付和一些租户处置资产，不过空置率已回归长期平均水平 [5] - 市场环境疲软，要价租金开始趋于平稳，工业租金同比仍以4.3%的健康速度增长，但本季度越来越多市场出现租金下降，全国平均租金自2024年底以来维持在每平方英尺10.11美元 [6] - 开发项目持续缩减，2025年第一季度新工业建筑竣工面积为7260万平方英尺，同比下降41%，连续三个季度竣工量下降，投机性资产占交付总面积的72% [7] PrologisQ1财报发布前因素 - Prologis战略定位良好，能应对当前工业房地产格局，凭借关键位置的优质资产组合，注重有针对性的收购和开发，可能推动第一季度收入增长 [8] - 公司可能利用行业领先的成本效率和稳健的资产负债表推动增长计划，以优惠利率获取资本，增强财务状况，展示出强大的流动性和财务稳定性 [9] Prologis预测情况 - Zacks共识预期第一季度收入为19.4亿美元，同比增长5.89% [10] - 预计平均入住率为95.5%，较上一季度下降80个基点，同店净营业收入预计同比增长3.7%，第一季度利息费用预计同比增长13.3% [10] - 过去一个月，Zacks共识预期第一季度核心运营资金每股收益维持在1.38美元不变，但同比增长7.81% [11] - 模型预测Prologis本季度核心运营资金每股收益将超预期，因其正的盈利ESP和Zacks排名3增加了超预期的可能性 [11][12] 其他值得关注的股票 - Host Hotels & Resorts定于4月30日公布季度数据，目前盈利ESP为+2.03%，Zacks排名为3 [13] - Cousins Properties定于5月1日公布季度数据，目前盈利ESP为+0.35%，Zacks排名为2 [14]

文章核心观点 - 金融市场受贸易战影响情绪不佳，但美国市场有众多不同公司，即便在贸易战中也会有表现良好的公司 [1] 分析师经历 - 2005年开始在莫斯科证券交易所作为私人交易员进行交易 [1] - 2010年起成为金融市场分析师，先后在俄罗斯几家经纪公司、2018年起在乌克兰担任分析师 [1] - 曾为乌克兰一家领先金融媒体工作，为乌克兰读者报道全球市场 [1] 分析师专长 - 专长于宏观经济学和总体市场趋势，对历史和哲学感兴趣 [1] - 毕业于雅库茨克州立大学，很大程度上是自学成才 [1] 分析师对平台看法 - 认为Seeking Alpha是自身发展的一个提升，是从区域市场走向全球市场并与全世界分享想法的机会 [1]

文章核心观点 墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis宣布将于2025年4月25日上午11点（墨西哥时间）召开普通凭证持有人会议，并公布会议议程及参会要求 [1] 会议相关信息 - 会议时间为2025年4月25日上午11点（墨西哥时间） [1] - 会议议程包括审议2024财年经审计年度财务报表、截至2024年12月31日的年度报告、技术委员会独立成员相关事宜、独立成员薪酬、指定代表等 [1][2][3] - 参会持有人需在会议前一个工作日提交相关文件，可联系共同代表咨询会议议程相关问题 [3] 公司概况 - 公司是墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商 [1][5] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括509处投资性房产，总面积8710万平方英尺（810万平方米） [5] - 其中包括墨西哥6个工业核心市场的345处物流和制造设施，总租赁面积6550万平方英尺（610万平方米），以及其他市场的159栋建筑，非战略资产面积2100万平方英尺（190万平方米） [5]

文章核心观点 - 预计普洛斯即将发布的报告显示季度每股收益为1.38美元，同比增长7.8%，分析师预测营收为19.4亿美元，同比增长5.9%，还给出了公司其他关键指标的预测及股价表现情况 [1] 盈利预测 - 预计季度每股收益1.38美元，同比增长7.8% [1] - 分析师预测营收19.4亿美元，同比增长5.9% [1] - 近30天该季度的共识每股收益估计保持不变 [1] 盈利预测修正的重要性 - 公司盈利发布前，考虑盈利预测的修正对预测投资者对股票的潜在行为至关重要，盈利估计修正趋势与股票短期价格表现有很强联系 [2] 关键指标预测 - 分析师预测“战略资本收入”达1.3796亿美元，同比变化+7.4% [4] - 分析师集体评估“租赁收入”达19.5亿美元，同比变化+6.8% [4] - 分析师集体判断“租赁及其他收入”达19.4亿美元，同比变化+6.1% [4] - “平均入住率”共识估计为95.4%，去年同期为96.8% [5] - 分析师评估“折旧和摊销”达6.5555亿美元，去年同期为6.3751亿美元 [5] 股价表现与评级 - 普洛斯过去一个月股价回报率为 -14%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -6.1% [6] - 普洛斯Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [6]