文章核心观点 墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis宣布将于2025年4月25日上午11点（墨西哥时间）召开普通凭证持有人会议，并公布会议议程及参会要求 [1] 会议相关信息 - 会议时间为2025年4月25日上午11点（墨西哥时间） [1] - 会议议程包括审议2024财年经审计年度财务报表、截至2024年12月31日的年度报告、技术委员会独立成员相关事宜、独立成员薪酬、指定代表等 [1][2][3] - 参会持有人需在会议前一个工作日提交相关文件，可联系共同代表咨询会议议程相关问题 [3] 公司概况 - 公司是墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商 [1][5] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括509处投资性房产，总面积8710万平方英尺（810万平方米） [5] - 其中包括墨西哥6个工业核心市场的345处物流和制造设施，总租赁面积6550万平方英尺（610万平方米），以及其他市场的159栋建筑，非战略资产面积2100万平方英尺（190万平方米） [5]

文章核心观点 - 预计普洛斯即将发布的报告显示季度每股收益为1.38美元，同比增长7.8%，分析师预测营收为19.4亿美元，同比增长5.9%，还给出了公司其他关键指标的预测及股价表现情况 [1] 盈利预测 - 预计季度每股收益1.38美元，同比增长7.8% [1] - 分析师预测营收19.4亿美元，同比增长5.9% [1] - 近30天该季度的共识每股收益估计保持不变 [1] 盈利预测修正的重要性 - 公司盈利发布前，考虑盈利预测的修正对预测投资者对股票的潜在行为至关重要，盈利估计修正趋势与股票短期价格表现有很强联系 [2] 关键指标预测 - 分析师预测“战略资本收入”达1.3796亿美元，同比变化+7.4% [4] - 分析师集体评估“租赁收入”达19.5亿美元，同比变化+6.8% [4] - 分析师集体判断“租赁及其他收入”达19.4亿美元，同比变化+6.1% [4] - “平均入住率”共识估计为95.4%，去年同期为96.8% [5] - 分析师评估“折旧和摊销”达6.5555亿美元，去年同期为6.3751亿美元 [5] 股价表现与评级 - 普洛斯过去一个月股价回报率为 -14%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -6.1% [6] - 普洛斯Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [6]

文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）通常波动性较小且在困难时期比典型的标准普尔500公司更具韧性 ，近期市场低迷中房地产板块跌幅小于标准普尔500指数 ，但工业地产巨头普洛斯（Prologis）自关税计划宣布后下跌17% ，尽管有一些合理担忧 ，但该公司是一家前景光明的优质REIT ，目前股价打折 ，具有投资价值 [1][2] 普洛斯与关税 - 普洛斯是全球最大的房地产投资信托公司 ，专注于物流地产 ，在全球20个国家拥有近5900处物业 ，总面积达13亿平方英尺 [3] - 亚马逊是普洛斯最大租户 ，其他主要客户包括沃尔玛、UPS、家得宝等知名零售商和物流公司 [4] - 关税方面 ，短期内关税对普洛斯业务几乎肯定是负面的 ，因其许多主要租户大量进口商品 ，物流地产需求可能暂时疲软 ，但长期来看 ，若关税促使更多国内制造业发展 ，美国企业对物流空间需求增加 ，可能对普洛斯有利 [5] 值得关注的原因 - 普洛斯在2025年开局势头强劲 ，第四季度运营资金（FFO）同比增长10% ，租赁活动总体强劲 [6] - 工业地产价值因需求下降和利率上升近年有所下降 ，但首席执行官认为市场接近“转折点” ，2025年预计美联储四次降息0.25% ，可能带来利好 [7] - 去年美国电子商务占零售销售增长的56% ，未来五年因电子商务预计新增2.5亿至3.5亿平方英尺物流空间需求 ，市场环境良好 [8] - 公司通过开发为股东创造价值 ，2025年预计投入50亿美元 ，凭借良好资产负债表 ，拥有74亿美元流动性且融资成本低于同行 ，财务灵活 [9] - 普洛斯有大量潜在租金增长空间 ，疫情期间工业租金飙升 ，许多旧租约尚未调整到当前市场租金 ，2024年第四季度新租约和续租约现金租金增长40.1% ，高租金增长将持续数年 [10] - 普洛斯正积极进入数据中心房地产领域 ，有巨大扩张机会 [11] 巨大的上行潜力 - 近期股价下跌后 ，普洛斯2025年FFO指引的市盈率仅为16倍 ，处于历史低位 ，当前股价股息收益率为4.3% ，且有良好的股息增长记录 ，FactSet共识估计其每股净资产价值为125美元 ，比当前股价高约34% [12]

文章核心观点 FIBRA Prologis将在4月30日举办网络直播和电话会议，讨论第一季度业绩、当前市场状况和未来展望 [1] 会议信息 - 会议时间为4月30日上午9点墨西哥时间 [1] - 直播电话拨打方式：美国和加拿大拨打+1 888 596 4144，墨西哥拨打800 269 4416，其他国家拨打+1 646 968 2525，会议代码4603995；也可于4月30日在www.fibraprologis.com的投资者关系板块观看直播 [2] - 电话重播时间为4月30日至5月7日，美国和加拿大拨打+1 800 770 2030，其他国家拨打+1 647 362 9199，会议代码4603995；重播也将发布在公司网站投资者关系板块 [3] 公司概况 - 公司是墨西哥A级工业地产的领先所有者和运营商 [4] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括509处投资性房产，总面积8710万平方英尺（810万平方米） [4] - 其中包括墨西哥6个工业核心市场的345处物流和制造设施，总租赁面积6550万平方英尺（610万平方米），以及其他市场159栋建筑的2100万平方英尺（190万平方米）非战略资产 [4]

文章核心观点 - 自3月以来普洛斯（PLD）股价下跌约19%，工业和零售房地产投资信托基金（REITs）可能是受关税影响最大的核心REIT类别 [1] 公司情况 - 普洛斯（PLD）自3月以来股价下跌约19% [1] 行业情况 - 工业和零售REITs因依赖全球贸易和消费者支出，可能是受关税影响最大的核心REIT类别 [1]

In the latest trading session, Prologis (PLD) closed at $112.34, marking a +0.8% move from the previous day. The stock's performance was ahead of the S&P 500's daily gain of 0.67%. Meanwhile, the Dow experienced a rise of 0.56%, and the technology-dominated Nasdaq saw an increase of 0.87%.The the stock of industrial real estate developer has fallen by 8.48% in the past month, lagging the Finance sector's loss of 3.32% and the S&P 500's loss of 5.28%.The investment community will be paying close attention to ...

文章核心观点 - 10年后AGNC Investment股票价值将低于Prologis和Rexford Industrial，追求收益与资本增值的投资者选择后两者或更佳 [1] 公司业务情况 AGNC Investment - 是一家抵押型房地产投资信托基金，购买打包成类似债券证券的抵押贷款，通过证券收益率与运营成本（含利息支出）的差额获利，业务模式类似共同基金 [2] - 虽股息收益率达14%，但注重产生强劲总回报，需再投资股息才能获得最佳收益，若用股息支付生活费用，收益和资本都会减少 [4][5] Prologis和Rexford - 是专注工业资产类别的房地产投资信托基金，Prologis投资组合多元化，涉足全球主要交通枢纽；Rexford聚焦供应受限的南加州市场 [6] - 通过购买、建设和重新开发房产实现增长，近年受益于到期租约续约至更高租金，但此趋势已达顶峰，股价下跌，自2022年峰值以来，Prologis市值损失约三分之一，Rexford损失约一半 [7][9] 未来价值分析 Prologis和Rexford - 商业模式旨在发展业务，10年后预计拥有更多房产，产生更多租金收入，随着工业地产投资热潮价格回调，投资者可能会因业务增长而青睐这两家公司 [8] AGNC Investment - 业务增长不明显，主要通过证券收益率与成本的差额获利，是金融交易，与业务长期增长关系不大，预计未来股价会进一步下跌、股息会被削减 [10][12] 股息情况 - Prologis和Rexford股息收益率分别为3.6%和4.2%，远低于AGNC Investment，但随着业务增长有定期提高股息的历史；AGNC Investment有削减股息的历史，股息波动可能是常态 [11]

文章核心观点 工业房地产投资信托联盟更新关键非GAAP物业指标计算方法以提升行业可比性 [1] 分组1：指标计算方法更新 - 工业房地产投资信托联盟（Prologis、EastGroup Properties、First Industrial Realty Trust和STAG Industrial）更新关键非GAAP物业指标标准化计算方法 [1] - 基于2018年协调倡议，重申确定物业稳定化、入住率、租金变化和客户保留率的方法 [2] - 年度同店投资组合继续仅包括当期和上期均稳定的物业，重申将增值和再开发物业排除在同店投资组合的标准 [2] 分组2：方法应用与影响 - 联盟成员披露指标时将使其非GAAP指标与这些方法保持一致 [3] - 方法已纳入Prologis 2025年指引，预计对2025年之前非GAAP指标无重大影响 [3] - 虽计算方法或术语可能存在细微差异，但目标是增强行业一致性和可比性 [3] 分组3：Prologis公司介绍 - Prologis创建智能基础设施推动全球商业，连接数字和物理世界，助力企业发展 [4]

公司会议安排 - 公司将于2025年5月8日下午1:30（太平洋时间）/下午4:30（东部时间）举办年度股东大会 [1] - 会议对截至2025年3月12日登记在册的所有股东开放，将通过网络直播进行，直播链接为PLD Annual Shareholder Meeting [1] - 会议回放将在会议结束后发布在公司官网投资者关系板块的“活动与演示”栏目下 [1] 公司简介 - 公司在物流行业处于领先地位，创建智能基础设施推动全球商业发展，连接数字和物理世界 [2] - 公司的生态系统涵盖敏捷供应链和清洁能源解决方案，助力企业高效运营和可持续发展 [2] - 公司凭借规模、创新和专业知识，塑造物流行业未来 [2]

文章核心观点 Prologis公司将于2025年4月16日上午9点（太平洋时间）/中午12点（东部时间）举行网络直播和电话会议，由高级管理层讨论第一季度业绩、当前市场状况和未来展望 [1] 会议信息 - 直播电话接入方式：美国和加拿大拨打+1 (877) 897 - 2615，其他国家拨打+1 (201) 689 - 8514 [2] - 网络直播可从www.prologis.com的投资者关系板块进入 [2] - 电话重播时间为4月16日至30日，美国和加拿大拨打+1 (877) 660 - 6853，其他国家拨打+1 (201) 612 - 7415，接入码为13751820 [3] - 网络直播重播将发布在www.prologis.com投资者关系板块的“活动与演示”下 [3] 公司介绍 - 公司打造推动全球商业发展的智能基础设施，无缝连接数字和物理世界 [3] - 公司生态系统涵盖敏捷供应链和清洁能源解决方案等，助力企业发展 [3] - 公司规模、创新和专业能力无与伦比，引领物流行业发展 [3]