文章核心观点 - 公司FIBRA Prologis是墨西哥领先的甲级工业房地产所有者和运营商 [1] - 公司的信用评级被惠誉评级机构维持在BBB级,评级展望为稳定,高于墨西哥主权评级 [1] 公司概况 - 截至2024年6月30日,公司拥有236个物流和制造设施,总建筑面积为4690万平方英尺(440万平方米) [3] - 公司在墨西哥6个工业市场运营 [3] 未来展望 - 公司未来的经营业绩和发展可能受到多方面因素的影响,包括宏观经济、金融市场、竞争、收购兼并、税收等 [4] - 公司将继续保持房地产投资信托(FIBRA)的税收地位 [4] - 公司将继续维持适当的债务水平和信用评级 [4] - 公司将密切关注与新冠疫情相关的风险 [4]

文章核心观点 - 2024年普洛斯表现逊于先锋房地产指数基金ETF，但鉴于其低负债资本结构、高估值以及通过卖备兑看涨期权获取额外收益的机会，给予“持有”评级 [1] 公司概述 - 普洛斯是一家专注于物流地产的工业房地产投资信托基金，美国业务占净营业收入的86%，欧洲占8% [2] - 公司通过房地产和战略资本两个业务部门运营，房地产部门负责物业的所有权、租赁和开发，战略资本部门负责管理非合并共同投资企业拥有的物业 [2] 运营概述 - 2024年第二季度核心每股运营资金为1.34美元，同比下降27%，排除净促进收入后为1.36美元，同比增长9%，主要得益于同店净营业收入现金基础上7.2%的同比增长 [3] - 期末入住率为96.4%，同比下降0.8%，但仍表现强劲 [3] 2024年展望 - 由于租金增长将抵消战略资本业务的疲软，公司略微上调2024年指引，预计核心每股运营资金约为5.43美元，排除净促进收入后约为5.50美元 [4] - 考虑到公司2024年核心每股运营资金目标，现金流倍数接近23倍，处于房地产投资信托行业较高水平，既显示公司高估值，也表明其在续租方面的增长潜力 [4] - 公司对2024 - 2026年欧元、英镑和日元风险敞口进行了对冲，不太可能从近期美元走弱中受益 [4] 资本结构 - 2024年第二季度末，按比例计算的净债务约为337亿美元，包括公司在共同投资中的债务份额，另有6400万美元优先股流通在外，企业总价值为1507亿美元 [5] - 净债务仅占企业价值的22%，债务平均利率为3.1%，平均到期期限为9.3年，浮动利率债务仅占总债务的5%，意味着未来几年央行降息对公司益处不大 [5] 市场隐含资本化率 - 按年化计算，公司预计2024年第二季度产生59.16亿美元按比例计算的净营业收入，战略资本部门还将产生约2.72亿美元费用，累计现金流与企业价值之比接近62亿美元，市场隐含资本化率仅为4%，管理间接成本影响仅为0.28%，表明公司运营效率高 [6] - 公司有26亿美元开发项目组合，加权平均稳定资本化率为5.1%，考虑到其1.49亿美元净营业收入贡献，将使市场隐含资本化率提高约0.1% [6] 估值与前景 - 从核心每股运营资金倍数（约23倍）和市场隐含资本化率（约4%）来看，普洛斯是较昂贵的商业房地产投资信托基金之一，其高估值源于未来租金增长的强劲潜力，过去一年续租时现金租金增长约50% [7] - 预计高于通胀的现金净营业收入将实现中到高个位数增长，净营业收入增长最终会放缓，但中期内无需担忧 [7] - 公司低杠杆意味着利率上升对债务再融资影响有限，且无需偿还本金，净营业收入增长将转化为高个位数的股息增长，当前约3%的股息收益率长期内可能大幅增长 [7] 备兑看涨期权策略 - 出售普洛斯股票的备兑看涨期权可提高总回报，尽管公司2024年表现不佳，但该策略仍可行，因其低杠杆限制股价波动，且对美联储降息反应不敏感，同时净营业收入增长潜力已部分反映在高估值中 [8] - 选择的行权价格既能让股价有一定上涨空间，又能提供可观的当期收入，结合3%的股息收益率，即使不考虑股价上涨带来的潜在资本收益，也有望实现低两位数回报，且期权收入提前收取可进一步提高回报 [9] 风险 - 公司提高租金导致入住率下降，进一步下降可能限制净营业收入增长潜力，对股价产生负面影响 [10] - 约56%的债务以非美元货币借入，而86%的净营业收入来自美国，虽公司对2024 - 2026年现金流进行了对冲，但不确定是否对非美元债务本金进行了对冲，需关注美元指数和公司对冲政策调整 [10] - 备兑看涨期权策略限制股价上涨收益，同时仍需承担股价下跌风险，但在市场低迷时可提供当期收入缓冲，适合普洛斯这类增长缓慢的股票 [10] 结论 - 2024年第二季度公司业绩强劲，尽管战略资本部门表现疲软且入住率同比下降，但净营业收入增长潜力出色 [11] - 由于低杠杆和少量浮动利率债务，公司从美联储降息中受益有限 [11] - 从估值角度看，公司增长预期已基本反映在股价中，核心每股运营资金倍数和市场隐含资本化率均高于其他商业房地产投资信托基金 [11] - 综合考虑，给予股票“持有”评级，建议采用卖备兑看涨期权等创收策略，有望优于买入持有策略，同时公司可逐步提高租金至市场水平 [11]

文章核心观点 - 全球物流房地产领导者普洛斯宣布泰德·埃利奥波洛斯加入公司担任战略资本董事总经理，他将助力公司私人投资业务增长 [1] 人员变动 - 泰德·埃利奥波洛斯加入普洛斯担任战略资本董事总经理，将与战略资本全球主管卡斯滕·卡勒维格密切合作，二人向公司全球总裁丹·莱特汇报 [1] - 埃利奥波洛斯近期担任卡尔弗特研究与管理公司董事总经理兼高级顾问，曾担任该公司首席执行官和总裁，还曾在2019 - 2022年担任摩根士丹利投资管理公司副主席兼战略合作伙伴主管 [1] - 加入摩根士丹利之前，埃利奥波洛斯在2014 - 2018年担任加州公共雇员退休系统首席投资官，2007 - 2014年先后担任该系统房地产和实物资产高级投资官，2002 - 2006年担任加州州财政部长办公室首席副财政部长和副财政部长 [2] - 埃利奥波洛斯过去和现在的董事会任职包括美国房地产圆桌会议、养老房地产协会、可持续发展会计准则委员会投资者咨询小组、南加州创新联盟咨询委员会，目前还担任罗伯特·托伊戈基金会和太平洋养老金研究所董事会成员 [3] - 埃利奥波洛斯毕业于达特茅斯学院，获文学士学位，还拥有弗吉尼亚大学法学博士学位 [3] 战略资本业务 - 普洛斯战略资本业务是公司重要业务线，截至2024年3月31日，管理资产达878亿美元，占公司总资产管理规模的41%，该业务持续实现强劲且持续的收入增长 [4][5] - 普洛斯战略资本为机构投资者提供与公司共同投资的独特机会，旗下十只基金依托普洛斯平台的规模和范围，专注于提供行业领先的风险调整后回报和卓越的投资者体验，投资工具针对高消费和高进入壁垒市场的物流房地产 [4] - 普洛斯在其所有战略资本基金中均为重要投资者，共同投资比例在15%至55%之间，作为普通合伙人，公司通过其稳健的A级资产负债表、一流的全球投资组合和以客户为中心的理念为投资者提供保障 [5] 公司概况 - 普洛斯是全球物流房地产领导者，专注于高壁垒、高增长市场，截至2024年6月30日，公司在19个国家拥有或投资的物业和开发项目预计总面积约12亿平方英尺（1.15亿平方米） [6] - 普洛斯将现代物流设施出租给约6700家客户，主要分为企业对企业和零售/在线履行两大类别 [6]

文章核心观点 - 普洛斯（PLD）的Q系列优先股近期上涨后估值缺乏吸引力 公司将其评级下调至卖出 [1][3] 公司概况 - 普洛斯是全球最大的工业地产所有者和运营商 专注于高壁垒、高增长市场 [1] - 截至2024年第二季度 公司在19个国家拥有和/或管理约12亿平方英尺的现代物流设施 租给约6700个租户 主要分为B2B和零售/在线履行两类 [1] 优先股表现 - 自去年11月以来 公司关注普洛斯Q系列优先股 当时认为其相对于清算偏好的轻微溢价和6%的赎回收益率缺乏吸引力 给予持有评级 [1] - 此后 优先股上涨约14%至每股约62美元 较清算偏好溢价约24% 赎回收益率为 -1% [1] 优先股估值 - Q系列优先股目前每股交易价格约为62美元 较50美元的清算偏好高出约24% 年股息率为8.54% 目前收益率为6.9% 赎回日期为2026年11月11日 [2] - 这些优先股是公司1996年成立初期发行的遗留工具 每年使公司花费约550万美元 预计公司将在2026年行使赎回权 [2] - 目前价格下的赎回收益率略为负值 若现在购买并持有至赎回日且公司行使赎回权 年平均回报率为 -1% [2] 风险因素 - 优先股的主要风险是估值过高 [2]

文章核心观点 - 公司第二季度核心FFO超出预期,但同比下降 [3] - 租金收入同比增长,但利息费用上升是一个负面因素 [4] - 公司管理层表示客户需求虽然疲软但正在改善,未来增长前景乐观 [5] 公司经营情况 - 公司租金收入为18.5亿美元,略低于预期,但同比增长 [6] - 公司拥有和管理的物业租赁面积达4660万平方英尺,租赁率为96.1% [7][8] - 公司净有效租金增长率为73.9%,现金租金增长率为51.4%,现金同店NOI增长7.2% [9] - 公司在第二季度完成2.79亿美元的物业收购,加上2.04亿美元的开发项目稳定,总处置和贡献额为9.4亿美元 [10] 财务状况 - 公司第二季度利息费用同比增加39%至2.083亿美元 [11] - 公司第二季度末现金及现金等价物为5.983亿美元,总流动性达64.5亿美元 [12] - 公司债务占总市值比例为23.7%,加权平均利率为3.1%,加权平均期限为9.3年 [13] - 公司及其合资企业在本季度发行了12亿美元的债务,加权平均利率为4.4%,加权平均期限为10.9年 [14] 指引调整 - 公司上调了2024年核心FFO指引至5.39-5.47美元,中值增加0.2% [15] - 公司维持了平均租赁率和现金同店NOI增长率的指引不变 [16] - 公司调高了资本部署指引,包括增加收购和处置的预期金额 [17]

文章核心观点 - 公司去年表现不佳，但因降息、房地产行业情绪改善和逆全球化等潜在因素，股价可能上涨 若认为逆全球化将持续并扩大，公司值得买入；若不看好则有更好投资机会；若只看重超 3%的安全股息及良好分红历史，也值得关注 [1][23] 逆全球化分析 - 公司此前认为逆全球化是股价主要推动力，当前观点未变 丰田提高库存、亚马逊扩大仓储、马士基多元化物流、辉瑞投资冷链等变化将直接使公司受益，全球紧张局势也会增加仓库需求，支持公司增长 [1][2][3] 去年基本面表现 - 公司股价表现不佳，自 2023 年 7 月以来每股运营资金略有下降，自 2021 年以来持平 有形账面价值自 2023 年以来基本保持不变 若逆全球化不持续扩大，公司难以实现加速增长 [4][5] 2024 年第二季度财报 - 公司摊薄后每股净收益为 0.92 美元，低于 2023 年第二季度的 1.31 美元 核心每股运营资金为 1.34 美元，低于 2023 年第二季度的 1.83 美元 剔除净促进收入（费用）后，2024 年第二季度核心每股运营资金略有增加 [7] - 现金同店净营业收入增长 7.2%，低于近年增速 公司预计 2024 年收购增长 66%，第二季度收购 2.79 亿美元，启动 3 亿美元开发项目，预计利润率 19.4% [8] - 公司资产负债表显示，保持近 65 亿美元流动性，债务与 EBITDA 比率低于 5.0 倍 本季度筹集 12 亿美元债务，加权平均利率 4.4%，平均期限 10.9 年 净收益每股指引上调至 3.25 - 3.45 美元，核心每股运营资金指引维持在 5.39 - 5.47 美元 [8] 与同行对比 - 公司是按总资产和市值计算最大的房地产投资信托基金，债务成本为 2.54%，低于同行平均的 3.65% 利息覆盖率为 6.85 倍，远高于行业中位数 2.88 倍 [9] - 公司目前 ROA 处于同行中间水平，过去五年波动较大 [10] 利率与估值 - 市场对美联储降息预期变化，短期收益率对公司股价是利好因素 公司目前估值接近过去 10 年平均调整后 FFO，若回归均值且分析师预测正确，到 2026 年底总回报率可达 14.64%，其中 4%来自股息 [11][12][13] 股息情况 - 公司有良好的股息支付和增长记录 股息安全方面，上季度派息率为 58%，整体健康可持续 股息增长表现出色，过去五年增长 12.6%，预计来年增长 8.84% [14][17] - 股息收益率低于行业中位数，目前为 3.15%，但高于过去 10 年平均水平 股息连续性良好，连续 13 年支付股息，连续 10 年增加股息 [18][19][20] 风险因素 - 逆全球化对欧美政府和公司运营无或仅有微小影响，或公司未能利用需求增长 不过这种情况可能性较小 [21][22]

文章核心观点 - 墨西哥领先的A级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis宣布现金分红，明确金额、支付日期等信息 [1] 公司概况 - FIBRA Prologis是墨西哥领先的A级工业地产所有者和运营商，截至2024年6月30日，拥有236个物流和制造设施，分布在墨西哥六个工业市场，总可租赁面积达4690万平方英尺（440万平方米） [4] 分红信息 - 公司宣布现金分红10.495亿比索（5420万美元），每股CBFI分红0.6828比索（0.0352美元），支付日期为2024年8月20日，除息日和记录日为2024年8月19日 [1] - 依据ISR法第187条第六款，6月24日财政结果现金分配金额为10.494857763亿比索，涉及15.37049366亿份CBFI [2] - 依据ISR法第188条第九款，资本偿还金额为0，总分配金额（财政结果+资本偿还）为10.494857763亿比索，涉及15.37049366亿份CBFI [3]

文章核心观点 FIBRA Prologis收购Terrafina超77.14%的未偿证书，巩固其在墨西哥工业房地产领域的领先地位，有望推动双方投资者的价值和增长 [1] 收购情况 - FIBRA Prologis收购Terrafina 77.14%的未偿证书，超四分之三股东支持收购 [1] 双方情况 - FIBRA Prologis是墨西哥A级工业房地产的领先所有者和运营商，截至2024年6月30日，在墨西哥六个工业市场拥有236个物流和制造设施，总可租赁面积4690万平方英尺（440万平方米） [1][3] - Terrafina在多个关键市场管理约4220万平方英尺的工业房地产，包括288个工业仓库和4个土地储备物业 [1] 收购意义 - 收购巩固FIBRA Prologis在墨西哥的重要地位，公司将扩大对优质工业资产的投资 [2] - 收购体现Terrafina证书持有者对FIBRA Prologis战略方向和运营专业知识的信心 [2] 公司展望 - FIBRA Prologis凭借丰富市场经验和强大投资组合，有能力为双方投资者带来持续价值和增长 [1] - 公司将利用领先运营能力，在墨西哥充满活力的工业房地产市场中最大化机会 [2]

文章核心观点 - FIBRA Prologis完成对FIBRA Terrafina股份收购，持有77.14%股份，此次投资体现对墨西哥市场的长期承诺，对股东、客户和墨西哥经济有益，近岸外包推动墨西哥市场增长 [1][2][3][4] FIBRA Prologis收购情况 - FIBRA Prologis完成对FIBRA Terrafina股份收购，持有77.14%股份 [1] FIBRA Terrafina情况 - FIBRA Terrafina管理约4220万平方英尺工业地产，含288个工业仓库和4个土地储备项目 [1] FIBRA Prologis情况 - 截至2024年6月30日，FIBRA Prologis在墨西哥六个工业市场拥有236个物流和制造设施，总可租赁面积4690万平方英尺（440万平方米） [1] - FIBRA Prologis拥有墨西哥各地的A级物流和制造设施，约70%位于消费驱动型市场，约30%位于制造驱动型市场 [2] - 2024年FIBRA Prologis市场条件良好，入住率近100%且租金持续增长 [3] 墨西哥市场情况 - 近岸外包是墨西哥需求的重要驱动力，拉丁美洲租金增长约为全球平均水平的两倍，每10亿美元投资墨西哥汽车工厂可产生500 - 1000万平方英尺当地物流需求 [4] Prologis公司情况 - Prologis是全球物流房地产领导者，专注高壁垒、高增长市场 [5] - 截至2024年6月30日，公司在19个国家拥有或投资的物业和开发项目预计总面积约12亿平方英尺（1.15亿平方米） [5] - Prologis向约6700个客户租赁现代物流设施，主要分为企业对企业和零售/在线履行两类 [5]

文章核心观点 - 墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis宣布成功完成对Terrafina房地产信托证书的收购要约结算 [1] 收购要约结算情况 - 公司收购606,417,404份Terrafina CBFIs，占已发行总数的77.13% [2] - 公司发行217,092,999份Exchange CBFIs以交换被要约的Terrafina CBFIs [2] - 公司向选择现金选择权的Terrafina CBFIs持有人支付117.82亿墨西哥比索 [2] 公司情况 - FIBRA Prologis是墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商，截至2024年6月30日，拥有236个物流和制造设施，总可租赁面积4690万平方英尺（440万平方米） [3]