财务数据和关键指标变化 - 第三季度总资产增加约2200万美元，主要因新农场收购 [16] - 第三季度末后获得约4500万美元新长期借款，加权平均利率2.59%，固定八年 [16] - 通过ATM计划出售普通股净收益约800万美元，平均发行价每股16.13美元；完成普通股后续发行，净收益约2600万美元，公开发行价每股14.40美元 [16] - 出售C系列优先股净收益约1100万美元 [17] - 第三季度净收入约160万美元，普通股股东净亏损约83.7万美元，每股亏损3.7美元 [19] - 第三季度调整后资金运营（AFFO）约310万美元，上一季度为220万美元；第三季度每股AFFO为0.143美元，上一季度为0.101美元；两季度股息均为每股0.134美元 [19] - 季度环比基础现金租金增加约46.1万美元，即4%，主要因近期收购增加租金收入 [19] - 剔除可报销费用和某些非经常性或非现金费用，核心运营费用季度环比增加约58.4万美元，主要因本季度顾问获得激励费82.1万美元，上一季度未获得 [20] - 剔除关联方费用，核心运营费用实际减少约25.6万美元，即28%，主要因物业运营费用减少 [20] - 第三季度对28个农场进行第三方评估，农场价值较去年增加约2000万美元，即6% [21] - 截至9月30日，农场估值约9.71亿美元，普通股每股净资产价值为11.97美元，较上一季度增加0.91美元，即8% [21] - 截至9月30日，贷款与价值比率约52%，超99%借款为固定利率，加权平均利率3.46%，固定六年 [22] - 未来12个月约3300万美元债务到期，其中约2100万美元为四笔子弹式贷款到期，相关抵押物业价值增加300万美元，预计可顺利再融资；未来12个月摊销本金还款约1200万美元，占未偿债务总额约2% [23] - 目前流动资金超5000万美元，最大借款额度充足，正与其他贷款人讨论新借款和信贷安排 [24] - 近期普通股股息提高至每股每月4.49美元，过去23个季度中20次提高股息，月股息累计增长49.7% [24] - 自2013年以来，已连续93个月向普通股股东支付股息，累计每股分红4.80美元 [25] - 按当前分红率和股价计算，股票收益率约3.9% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去两个月收购约7500万美元新农场，第三季度收购八个农场，价值3900万美元；季度末后又收购四个农场，价值约3600万美元，投资净现金收益率约5.2% [8][12] - 第三季度参与租金约110万美元，前三季度累计约120万美元，预计全年参与租金与去年相近，约230万美元，有望在2021年实现增长 [8] - 第三季度对四处位于加州和佛罗里达的物业签订新租约或续租，预计年净收入增加约11.8万美元，较之前租约增长约11% [14] - 2020年底有两份租约到期，2021年第一季度末有一份租约到期，这些租约占全年租赁收入不到4% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 杂货店农产品和其他食品需求高于2019年水平，预计至少在今年剩余时间和2021年将保持高位 [10] - 优质农田种植浆果和蔬菜的需求在公司农场所在地区稳定至强劲，特别是西海岸和东海岸 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注投资种植水果、蔬菜和坚果等有助于健康生活方式作物的农田，约85%收入来自此类农场 [28] - 约40%新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，约10%多年生作物种植面积为有机 [28] - 超95%农田作物为非转基因，公司正采取措施实现环境、社会和治理（ESG）合规 [29] - 公司避开种植玉米、大豆和小麦等商品谷物作物的农场，因其价格波动大，易受全球供需影响，且美国农民需与巴西、乌克兰等低成本生产国竞争 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农场运营保持强劲，团队成功以更高租金续租现有农场，表明对农场及其种植产品需求持续旺盛 [9] - 新冠疫情导致的政府关闭对公司农场影响不大，大部分农产品在杂货店销售，需求高，供应链完好，作物价格良好 [9][10] - 目前租户租金支付情况良好，除一名租户欠款约4.3万美元外，其他租户均按时支付，预计第四季度解决欠款问题 [10] - 公司认为投资农田是一项长期投资，农田作为硬资产具有内在价值，且能为投资者带来现金流，优于债券基金，公司目标是提高普通股股息以跑赢通胀 [31][32] - 公司预计今年和明年收购业务将取得成功，有望在年底前完成1 - 1.2亿美元收购，但由于尽职调查流程受旅行限制和办公室关闭影响，进展较慢 [37][40] 其他重要信息 - 公司报告可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素可在公司网站和美国证券交易委员会（SEC）网站查询 [5] - 公司讨论资金运营（FFO）、核心FFO和调整后FFO，认为这些指标能更好反映运营结果和进行业绩比较 [6] - 公司提醒投资者访问网站注册邮件通知服务，可在Facebook和Twitter上关注公司 [7] - 公司宣布任命两名团队成员为执行副总裁，与首席财务官和行政总裁共同组成领导团队，确保公司长期增长 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：目前看到的交易机会是否包含近期股权发行相关内容 - 公司认为是包含的，近期一些农场主决定出售农场，公司有望在今年取得成功，预计年底前可完成1 - 1.2亿美元收购，但尽职调查受旅行和办公限制影响进展较慢 [37] 问题：推动交易达成的因素及交易耗时情况 - 公司表示曾有一个农场项目耗时较长，最终由Bill Reimann完成交易。一般一个农场项目从谈判到完成入账需约六个月，目前有很多农场项目在排队，已签订购买协议，正在进行尽职调查，银行贷款审批因疫情影响流程变长，但预计今年和明年业务情况良好 [39][40] 问题：未来运营费用预期 - 公司预计运营费用将介于上一季度和本季度之间，本季度运营费用较低主要因维修和维护成本减少，但这些费用难以预测 [42]

租赁活动与收入 - 公司在2020年前九个月签署了14份新租约，涉及7,141英亩农场，年化直线租金为655.4万美元[45] - 公司与亚利桑那州租户达成协议，终止四份租约，获得一次性终止付款300万美元，并签署了新的七年租约[46] - 截至2020年9月30日，公司在加利福尼亚州的农场占总租赁收入的52.9%，佛罗里达州占23.9%，亚利桑那州占10.2%[50] - 2020年第三季度，公司固定租赁收入为12,838,000美元，可变租赁收入为1,151,000美元，总租赁收入为13,989,000美元[105] - 2020年前九个月，公司固定租赁收入为37,450,000美元，可变租赁收入为4,457,000美元，总租赁收入为41,907,000美元[105] - 2020年第三季度固定租赁收入为1283.8万美元，同比增长26.7%[150] - 2020年第三季度总营业收入为1398.9万美元，同比增长27.0%[150] - 2020年前九个月的总营业收入为41,907千美元，同比增长54.1%[152] - 固定租赁支付收入为37,450千美元，同比增长42.7%[152] - 参与租金收入为1,206千美元，同比增长38.0%[152] - 租赁终止净收入为2,810千美元，去年同期为0[152] - 公司2020年前九个月的同物业基础租赁收入为27,952千美元，同比增长15.6%[155] - 公司2020年前九个月的新收购或处置物业的租赁收入为13,317千美元，同比增长383.9%[155] - 公司2020年前九个月的租户补偿收入为441千美元，同比增长374.2%[155] 借款与融资 - 公司截至2020年9月30日的总借款净额为5.035亿美元，加权平均利率为4.03%[54] - 公司于2020年2月20日与MetLife达成协议，创建新的7500万美元长期票据和循环信贷额度[56] - 公司新发行的MetLife定期票据总额为7500万美元，到期日为2030年1月5日，未提取的承诺金额为7500万美元[57] - 公司MetLife信用额度总额为7500万美元，已提取1160万美元，未提取金额为6340万美元，利率为3个月LIBOR加2.00%[57] - 公司Farm Credit票据在2020年9月30日前的九个月内新增贷款总额为18,681,000美元，利率范围为3.00%至4.00%[58] - 公司Conterra票据在2020年6月8日发行，金额为210万美元，利率为3.40%，到期日为2027年7月1日[59] - 公司Farmer Mac Facility总额为1.25亿美元，截至2020年9月30日，已修订并重新发行了810万美元的债券，利率为2.66%[60][61] - 公司截至2020年9月30日的长期票据和债券的公平价值约为4.974亿美元，而账面价值为4.951亿美元[64] - 公司利率互换协议在2020年9月30日的公平价值为172.1万美元，而2019年12月31日为39万美元[65][67] - 公司6.375% Series A累计期限优先股在2020年9月30日的账面价值为2880万美元，公平价值与之相近[68] - 公司目前大部分债务为固定利率，仅有少量基于LIBOR的浮动利率债务，预计LIBOR将在2021年底过渡为SOFR，预计对运营影响较小[138] - 公司目前有1.499亿美元的New MetLife Facility未使用，可用额度为2420万美元[177] - 公司通过Farmer Mac Facility发行了约1.087亿美元的债券，并已再融资2200万美元[178] - 公司目前有一处价值160万美元的农场未抵押，可作为未来借款的抵押品[179] - 2020年公司通过发行B系列优先股、C系列优先股和普通股筹集了约1.515亿美元[180] - 公司2020年注册声明允许发行总额达10亿美元的证券，包括6.5亿美元的C系列优先股[181] 费用与支付 - 2020年基础管理费按季度支付，年费率为0.50%（每季度0.125%），基于上一季度的“总有形房地产”计算[72] - 2020年激励费按季度支付，若季度预激励费FFO超过上一季度总调整普通股权益的1.75%（年化7.0%），则支付激励费[73] - 2020年资本利得费按年度计算，等于累计实现资本利得减去累计实现资本损失的15%，再减去之前支付的资本利得费[75] - 2020年终止费为终止顾问协议时支付，金额为过去24个月平均年基础管理费和激励费的三倍[76] - 2020年三季度和九个月，公司支付给Gladstone Securities的融资费用分别为7,000美元和35,000美元[79] - 2020年三季度和九个月，公司支付给Gladstone Securities的B系列销售佣金和经销商管理费分别为0美元和250万美元[81] - 2020年三季度和九个月，公司支付给Gladstone Securities的C系列销售佣金和经销商管理费分别为59.8万美元和88.5万美元[82] - 2020年三季度和九个月，公司支付给顾问的总费用分别为189.9万美元和531.4万美元[83] - 2020年三季度和九个月，公司支付给Gladstone Securities的总费用分别为60.5万美元和340.3万美元[83] - 公司2020年9月30日应付给顾问的总费用为192.2万美元，较2019年12月31日的175.3万美元有所增加[85] - 公司在2020年9月30日应付给相关方的总费用为226.6万美元，较2019年12月31日的216.9万美元有所增加[85] - 公司在2020年9月30日应付给管理方的总费用为34.4万美元，较2019年12月31日的41.6万美元有所减少[85] - 公司在2020年9月30日累计未支付的管理费用为0美元，较2019年12月31日的7.5万美元有所减少[85] - 公司在2020年9月30日应付给顾问的激励费用为82.1万美元，较2019年12月31日的84.7万美元有所减少[85] - 公司在2020年9月30日应付给顾问的其他费用为2.3万美元，较2019年12月31日的2.5万美元有所减少[85] - 公司在2020年9月30日应付给顾问的基本管理费为107.8万美元，较2019年12月31日的88.1万美元有所增加[85] - 公司在2020年9月30日应付给管理方的管理费为34.4万美元，较2019年12月31日的34.1万美元有所增加[85] - 公司在2020年9月30日应付给相关方的总费用为226.6万美元，较2019年12月31日的216.9万美元有所增加[85] - 公司在2020年9月30日应付给顾问的总费用为192.2万美元，较2019年12月31日的175.3万美元有所增加[85] - 2020年第三季度基础管理费和激励费为189.9万美元，同比增长120.3%[150] - 2020年9月30日结束的三个月中，基础管理费为1.078亿美元，同比增长25.1%[166] - 2020年9月30日结束的九个月中，基础管理费为3.159亿美元，同比增长163.5%[166] - 2020年9月30日结束的三个月中，激励费为8210万美元，2019年同期为0[166] - 2020年9月30日结束的九个月中，激励费为2.155亿美元，2019年同期为0[166] 投资与收购 - 公司在加利福尼亚州弗雷斯诺县的投资中持有37.5%的LLC股权，截至2020年9月30日，该投资账面价值为87.4万美元[47] - 公司在2020年10月1日至10月23日期间收购了四块新农场，总面积为1,398英亩，总购买价格为3,559.3万美元，主要种植作物包括开心果和草皮[109] - 公司自2020年7月1日至报告日期共收购了12个农场，总购买价格为7477.2万美元，年化直线租金为397万美元[129] - 公司在2020年5月支付了320万美元的额外补偿，用于在Napa县的38.7英亩土地上种植葡萄园，预计每年将增加33.5万美元的直线租金收入[130][131] - 自2020年7月1日至报告日期，公司在加州和佛罗里达州的租赁活动中，签署了4份新租约，年化直线租金为179.6万美元[132] - 公司通过Series C优先股发行计划，预计最高可筹集6.365亿美元，净收益约为5.915亿美元，用于偿还债务和未来收购[134] - 自2020年7月1日至报告日期，公司通过Series C优先股发行销售了493,355股，加权平均价格为每股24.86美元，净收益为1122.4万美元[135] - 公司通过普通股发行计划销售了1,897,500股，加权平均价格为每股14.40美元，净收益为2609.4万美元，用于偿还债务和收购[137] - 公司在2020年第三季度收购了8个新农场，总价值为3917.9万美元[195] - 2020年第三季度，公司28个农场通过第三方评估，净增值为1993.2万美元[195] 财务表现 - 2020年第三季度，公司普通股股东净亏损为837,000美元，每股亏损为0.04美元[108] - 2020年第三季度净收入为158.1万美元，同比增长202.3%[150] - 2020年第三季度运营收入为713.1万美元，同比增长31.2%[150] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净亏损为83.7万美元，同比增长30.0%[150] - 2020年第三季度利息支出为520.2万美元，同比增长18.2%[150] - 2020年第三季度折旧和摊销费用为390.9万美元，同比增长14.3%[150] - 2020年第三季度财产运营费用为28.7万美元，同比下降46.5%[150] - 2020年第三季度其他收入为32.3万美元，同比增长421.0%[150] - 折旧和摊销费用为12,010千美元，同比增长34.2%[152] - 物业运营费用为1,525千美元，同比下降21.4%[152] - 公司2020年前九个月的净收入为4,864千美元，同比增长505.0%[152] - 2020年9月30日结束的三个月中，同物业基础的物业运营费用为2.44亿美元，同比下降45.0%[161] - 2020年9月30日结束的九个月中，同物业基础的物业运营费用为9.81亿美元，同比下降44.0%[161] - 2020年9月30日结束的三个月中，收购或处置物业的运营费用为2400万美元，同比下降59.3%[161] - 2020年9月30日结束的九个月中，租户报销的物业运营费用为4.41亿美元，同比增长374.2%[161] - 2020年9月30日结束的三个月中，总物业运营费用为2.87亿美元，同比下降46.5%[161] - 2020年9月30日结束的九个月中，总物业运营费用为15.25亿美元，同比下降21.4%[161] - 2020年第三季度净收入为158.1万美元，同比增长202.3%[188] - 2020年第三季度FFO（Funds From Operations）为328.5万美元，同比增长12.7%[188] - 2020年第三季度CFFO（Core Funds From Operations）为332.8万美元，同比增长10.1%[188] - 2020年第三季度AFFO（Adjusted Funds From Operations）为314.8万美元，同比增长6.4%[188] - 2020年第三季度稀释后FFO每股收益为0.15美元，同比增长7.1%[188] - 2020年第三季度稀释后CFFO每股收益为0.15美元，同比增长7.1%[188] - 2020年第三季度稀释后AFFO每股收益为0.14美元，同比增长0%[188] 股东与分红 - 公司在2020年2月20日提交了400,000股6.00% Series C累积可赎回优先股的公开招股说明书，每股价格为25.00美元，但未售出任何股份[99] - 2020年4月3日，公司提交了新的招股说明书，计划发行26,000,000股Series C优先股，其中20,000,000股通过Gladstone Securities以每股25.00美元的价格发行，6,000,000股通过DRIP以每股22.75美元的价格发行[99] - 截至2020年9月30日，公司在Series C发行中产生了约225,000美元的成本，这些成本被记录为递延发行成本[99] - 2020年第三季度，公司通过Series C发行售出289,494股，平均每股价格为24.82美元，总收益为7,184,000美元，净收益为6,586,000美元[100] - 2020年前九个月，公司通过Series C发行售出420,196股，平均每股价格为24.86美元，总收益为10,444,000美元，净收益为9,559,000美元[100] - 2020年第三季度，公司通过ATM计划售出526,016股普通股，平均每股价格为16.13美元，总收益为8,483,000美元，净收益为8,398,000美元[103] - 2020年前九个月，公司通过ATM计划售出979,945股普通股，平均每股价格为14.94美元，总收益为14,638,000美元，净收益为14,491,000美元[103] - 公司在2020年10月1日后发行了203,861股C系列优先股，每股发行价格为24.92美元，总募集资金为5,081,000美元，净收益为4,638,000美元[111] - 公司在2020年10月19日将B系列优先股在纳斯达克上市，股票代码为"LANDO"[112] - 公司在2020年10月13日宣布了A、B、C系列优先股及普通股的月度现金分红，A系列每股分红0.1328125美元，B系列每股分红0.125美元，C系列每股分红0.125美元，普通股每股分红0.0449美元[114] - 截至2020年9月30日，公司每股普通股的净资产价值（NAV）估计为11.97美元[196] - 公司总权益为3.173亿美元，调整后的净资产价值为4.251亿美元[198] - 2020年第三季度，公司普通股和OP单位的每股NAV从6月30日的11.06美元增加到9月30日的11.97美元[199] - 公司普通股的收盘价在2020年9月30日为15.02美元，高于其每股NAV估计值11.97美元[199] 农场组合与租赁 - 公司目前拥有127个农场，总面积达93,999英亩，分布在13个州，并拥有多个与农场相关的设施，如冷却设施、包装厂和存储设施[119] - 公司目前拥有127个农场，租给75个不同的第三方租户，种植超过50种不同类型的作物[122] - 截至2020年9月30日，公司农场组合的总面积为92,601英亩，租赁收入为4,190.7万美元[124] - 公司94个农场采用纯三重净租赁，30个农场采用部分净租赁，3个农场采用单净租赁，33个农场采用基于收入的参与租金[125] - 2020年有2个租赁到期，涉及23,978英亩，占总面积的25.9%，租赁收入为82.6万美元，占总租赁收入的2.0%[126] - 2021年有9个租赁到期，涉及8,935英亩，占总面积的9.6%，租赁收入为191.1万美元，占总租赁收入的4.6%[126] - 2023年有11个租赁到期，涉及6,266英亩，占总面积的6.8%，租赁收入为449.2万美元，占总租赁收入的10.7%[126] - 2024年有5个租赁到期，涉及6,243英亩，占总面积的6.7%，租赁收入为171.6万美元，占总租赁收入的4.1%[126] - 公司目前有3个农业租赁将在未来6个月内到期，预计将以当前市场租金率续租[128] 现金流与流动性 - 公司预计短期内现金资源足以支付股东分配、债务服务、优先股股息和运营成本[171] - 公司计划利用当前和未来的流动性购买更多农场和农场相关设施[171] - 2020年前九个月，公司经营活动产生的净现金流为1.159亿美元，同比下降16.6%[172] - 2020年前九个月，公司投资活动使用的净现金流为7.562亿美元，同比下降64.0%[172] - 2020年前九个月，公司融资活动产生的净现金流为5.679亿美元，同比下降69.4%[172] 房地产组合与估值 - 截至2020年9月30日，公司房地产组合的当前公允价值为9.7088亿美元，较净成本基础8.6079亿美元增长12.8%[192] - 2020年第三季度公司房地产组合的加权平均土地价值为每

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度净收入为18.2万美元，普通股东净亏损为210万美元，每股亏损9.5美元 [25] - 调整后的FFO（Funds From Operations）为每股10.1美元，较第一季度的25.3美元大幅下降，主要原因是第一季度的一次性租赁终止付款和利息收入 [25] - 现金租金环比下降13.9万美元，降幅为1%，主要由于第一季度执行的租赁协议中包含2020年的免租期 [26] - 核心运营费用环比下降130万美元，主要由于第一季度顾问激励费用的减少 [26] - 公司总资产增加1600万美元，主要由于新农场收购和股权发行 [22] - 公司农场总估值为9.12亿美元，较上一季度下降0.4% [27] - 每股净资产为11.6美元，较上一季度下降0.4美元，降幅为3.5% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有89,000英亩土地，150个农场，分布在10个州和24个不同的种植区域 [16] - 农场100%出租，租户数量超过70个，种植约50种不同的作物 [16] - 第二季度收购了两个农场，投资1800万美元，并在现有农场投资300万美元 [18] - 新租赁协议预计将增加年净收入17.3万美元，增幅为24% [20] - 2020年第四季度到期的租赁占总年化租赁的不到5%，预计续租情况将保持稳定或略有上升 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司90%-95%的农产品销售给杂货店，如Kroger、Safeway、Costco和Walmart，食品服务行业（如餐厅和学校）的销售受到疫情影响 [12] - 杂货店的农产品销售同比增长10%，预计这一趋势将持续到年底 [12] - 加州和佛罗里达州的农场需求保持稳定至强劲，尤其是浆果和蔬菜种植的优质农田 [38] - 公司40%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，10%的永久作物种植面积为有机 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于种植健康食品的农田，如水果、蔬菜和坚果，85%的收入来自这些作物 [35] - 公司避免种植玉米、大豆和小麦等谷物作物，因为这些作物面临国际竞争，价格波动较大 [37] - 公司计划通过发行新的OP单位（Operating Partnership Units）来收购更多农场 [30] - 公司预计食品价格通胀将继续推动农田价值上涨，尤其是新鲜农产品 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为农田投资是对抗通胀的良好对冲工具，尤其是在食品价格和土地价值上涨的背景下 [40] - 公司预计第三和第四季度的参与租金（Participation Rents）将带来收益增长，类似于去年的230万美元 [10] - 公司认为当前的经济环境对农田投资有利，尽管收购过程因疫情和政府关闭而放缓 [34] - 公司预计未来几年有机食品和非转基因食品的需求将继续增长 [36] 其他重要信息 - 公司向两个蓝莓种植者提供了租金延期，延期金额为4.3万美元，占2020年预计现金租金的不到1% [15] - 公司目前拥有超过5000万美元的可用资金，用于未来的农场收购 [30] - 公司计划在未来几年内逐步发行C系列优先股，以支持农场收购 [23] - 公司自2013年以来已连续支付90个月的股息，累计支付4.71美元/股 [31] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否看到更多的收购机会 [42] - 公司表示，农民因疫情繁忙，政府关闭也导致收购过程放缓，但预计未来几个月会有更多机会 [43] 问题: 疫情是否影响了农场价格 [44] - 公司表示，农场价格保持稳定，杂货店农产品价格上涨约10% [45] 问题: 公司是否预计下半年参与租金会增加 [46] - 公司表示，希望参与租金能够增加，认为这是参与农场运营的良好方式 [47] 问题: 公司预计年底前能完成多少收购 [48] - 公司预计将完成价值7000万美元的四个农场收购，另外8000万美元的收购尚不确定 [49] 问题: 公司是否考虑使用OP单位进行收购 [50] - 公司表示，OP单位一直是讨论的一部分，但许多卖家更倾向于现金交易 [51] 问题: 公司2020年的资本支出预算 [52] - 公司表示，大部分资本支出项目已接近完成，预计下半年支出将减少 [53] 问题: 公司是否考虑进入核桃种植业务 [54] - 公司表示，核桃业务存在不确定性，只有在价格合适的情况下才会考虑 [55] 问题: 政府关闭是否影响了交易进度 [57] - 公司表示，情况有所改善，预计下半年可能会有积压的收购需求 [58] 问题: 公司是否面临联邦农业贷款计划的竞争 [59] - 公司表示，目前没有明显的竞争，农业贷款市场尚未完全组织化 [60] 问题: 公司为何不发行更多普通股 [63] - 公司认为当前股价被低估，认为其资产价值和稳定性应支持更高的股价 [63]

农场租赁与运营 - 2020年2月10日公司与租户达成协议提前终止亚利桑那州四个农场的现有租约，获约300万美元一次性终止付款，同时确认约8.9万美元预付租金为额外租赁收入，冲销约25.4万美元递延租金余额和约47万美元未摊销租赁无形资产[40] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司农场分别为115个和98个，总面积分别为89128英亩和75886英亩，租赁收入分别为2791.8万美元和1619.2万美元[44] - 截至2020年6月30日，公司农场租给72个不同第三方租户，租户A的租赁收入约300万美元，占总租赁收入的10.1%，此后公司与租户A无合同协议[45] - 2020年上半年，加利福尼亚州、佛罗里达州和亚利桑那州的农场租赁收入分别约为1380万美元（49.5%）、670万美元（23.9%）和380万美元（13.6%）[46] - 2020年7月，公司给予两名租户最多123天的租金延期，涉及半年度租金约34.3万美元，占年度投资组合现金租金约0.7% [116][123] - 公司正等待另一名租户支付2020年7月到期的约5.3万美元年度租金，占年度投资组合现金租金约0.1% [116][123] - 公司目前拥有115个农场，共89128英亩，分布在美国10个州，还拥有多个农场相关设施[120] - 公司认为目前新冠疫情未对自身及租户运营产生重大影响，多数农民前期销量和价格上升，近期已恢复正常[123] - 公司预计近期农业贷款不会出现信贷冻结，自身符合债务契约，有足够流动性支付近期债务和运营费用[123] - 公司预计农田投资组合价值保持稳定，除7月给予两名租户的租金延期外，预计至少在可预见未来租金能按时支付[123] - 自2013年1月首次公开募股以来，公司投资组合从12个农场扩展到115个，租户从7个增加到70个，种植作物超45种[124] - 公司投资组合在作物类型上实现多元化，除新鲜农产品一年生行作物外，还包括多年生作物和部分商品作物[124] - 公司投资组合在地理上也实现了多元化，收购更多农场使其分布范围更广[124] - 公司大部分租赁为三净租赁，目前89个农场为纯三净租赁，26个为部分净租赁，29个租赁协议含参与租金部分[127] - 2020 - 2024年及以后各年到期租赁数量分别为4、10、3、9、5、45个，到期租赁面积占比分别为27.5%、9.9%、0.4%、6.9%、7.0%、48.3%，对应租赁收入占比分别为4.9%、4.8%、1.4%、10.5%、4.1%、64.0%[128] - 未来六个月内有四个农业租赁到期，两个在加州，两个在科罗拉多州，预计加州续约租金增加，科罗拉多州降低[129] - 2020年4月1日至文件日期，公司收购两个农场，总面积1,268英亩，总购买价17,669美元，收购成本100美元，年化直线租金988美元[130] - 因纳帕县批准38.7英亩葡萄园种植，公司2020年5月支付约320万美元额外补偿，每年将增加约33.5万美元直线租金收入[131] - 2020年4月1日至文件日期，加州和佛罗里达州3个租赁，总农场面积316英亩，原年化直线租金719美元，新租金891美元，新加权平均租期7.2年[132] - 2020年第二季度，固定租赁付款为1.235亿美元，较2019年同期的8332万美元增加4018万美元，增幅48.2%；总运营收入为1.2638亿美元，较2019年同期的8362万美元增加4276万美元，增幅51.1%[151] - 2020年上半年，固定租赁付款为2.4612亿美元，较2019年同期的1.6105亿美元增加8507万美元，增幅52.8%；总运营收入为2.7918亿美元，较2019年同期的1.6192亿美元增加1.1726亿美元，增幅72.4%[152] - 2020年上半年，同店基础上固定租赁付款为1.5897亿美元，较2019年同期的1.5472亿美元增加425万美元，增幅2.7%；总租赁收入为2.7918亿美元，较2019年同期的1.6192亿美元增加1.1726亿美元，增幅72.4%[154] - 2020年上半年公司收到约300万美元的提前终止租赁付款，扣除约16.5万美元的预付租金和递延租金资产余额[155] - 2020年3月和6月，同店基础上固定租赁付款的租赁收入增加，参与租金的租赁收入也增加[155] - 2020年3月和6月，收购或处置的物业租赁收入、空置或自营物业租赁收入、租户报销费用均增加[156] 农场收购与权益 - 2019年公司分两阶段收购加利福尼亚州弗雷斯诺县2110英亩农田，同时获得相关LLC所有权，8月16日收购11.75%股权，价值约28万美元，11月1日收购13.25%股权，价值约30.7万美元[41] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司在LLC的综合所有权权益账面价值分别约为61.3万美元和58.7万美元，2020年第二季度和上半年分别录得约-0.8万美元和2.6万美元损益[41][43] - 2019年4月1日至2020年6月30日，公司收购29个新农场，无农场处置；2019年1月1日至2020年6月30日，收购30个新农场，无农场处置[149] 借款与债务 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司借款净额分别为49163.8万美元和48192.9万美元，加权平均利率分别为3.98%和3.93%[48][49] - 2020年2月20日公司与大都会人寿保险公司达成协议，创建新信贷安排，包括7500万美元新长期应付票据和7500万美元循环信贷额度[50] - 截至2020年6月30日，新长期应付票据未提取承诺为7500万美元，循环信贷额度本金余额为100万美元，未提取承诺为7490万美元[51] - 截至2020年6月30日，上述借款以账面价值约8.213亿美元的农场作抵押，公司遵守所有借款契约[49] - 2020年上半年公司与Farm Credit签订多笔贷款协议，包括5月14日450万美元、6月24日两笔60万美元、6月25日850万美元[53] - 2020年3月31日止三个月，公司记录约130万美元利息补贴，使借款利率降低20.4%（约98个基点）[54] - 2020年上半年公司与Conterra签订210万美元贷款协议，期限30年，利率3.4% [55] - 2020年上半年公司对Farmer Mac Facility下810万美元债券进行修订重述，期限至2024年1月12日，利率2.66% [56] - 截至2020年6月30日，公司未来各期债务本金还款计划为2020下半年1936.1万美元、2021年1883.3万美元等，总计49466.2万美元[57] - 截至2020年6月30日，公司长期应付票据和债券的公允价值约4.965亿美元，账面价值约4.947亿美元[58] - 截至2020年6月30日，公司利率互换协议名义金额1407.7万美元，公允价值负债181.6万美元[59] - 2020年4月1日至文件提交日，公司产生多笔新的长期借款，如5月14日向Premier Farm Credit, FLCA借款4500000千美元，利率4.00%，预期有效利率3.00% [134] - 多数债务为固定利率，对基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的可变利率债务风险敞口有限，预计LIBOR将在2021年末逐步淘汰，过渡到有担保隔夜融资利率（SOFR） [139] - 2020年Q2和H1利息费用增加，主要因整体借款增加，2020年Q2和H1借款加权平均本金余额约为4.831亿美元和4.822亿美元（去年同期约为3.45亿美元和3.406亿美元），有效利率为3.98%（去年同期3.93%）[168] - 2020年2月20日修订的新大都会人寿信贷安排，包括7500万美元的新大都会人寿定期票据和7500万美元的大都会人寿信贷额度，目前定期票据无未偿还余额，信贷额度有10万美元未偿还，全部承诺额度中有1.499亿美元未提取，基于当前抵押品水平，可用额度约2420万美元，定期票据提款期至2022年12月31日[178][179] - 与联邦农业抵押贷款公司的协议规定，截至2018年12月11日可发行债券最高达1.25亿美元，截至该日已发行约1.087亿美元，此后该公司无义务购买剩余未发行债券，自2018年12月11日起已对先前发行的三只债券进行再融资，所得款项约2200万美元，公司预计能继续对到期债券再融资，并正讨论扩大现有信贷安排规模和延长借款期限[180] - 自2014年9月以来与10家不同的农业信贷协会完成34笔单独贷款，目前与另外四家农业贷款机构有借贷关系，预计未来就潜在新收购与现有和新贷款机构达成更多借款协议，目前有一处估值约160万美元的农场可作为抵押品[181] 优先股与普通股 - 2016年8月公司发行6.375% A系列累积定期优先股，发行115万股，总收益约2880万美元，净收益约2760万美元[63] - 截至2020年6月30日，A系列累积定期优先股公允价值约3020万美元，账面价值约2880万美元[63] - 2020年2月20日，公司将2600万股授权且未发行的普通股重新分类为C系列优先股，普通股数量从约9150万股减至6550万股[88] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司分别持有约99.3%和98.6%的已发行OP单位，非控股股东分别持有144,151和288,303个OP单位[90] - 2020年3月6日提交的2020年注册声明允许公司发行总计达10亿美元的证券，截至2020年6月30日，已发行44,129股普通股和130,702股C系列优先股，总收益分别约为71.4万美元和330万美元[93] - B系列优先股发行于2020年3月5日完成，600万股全部售出，总收益约1.475亿美元，净收益约1.334亿美元[98] - 2020年上半年，B系列优先股销售1,229,531股，总收益3014.8万美元，净收益2766.4万美元；赎回12,918股，现金赎回支付30.9万美元[95][96] - 2020年4月3日提交的招股说明书补充文件允许公司进行C系列优先股的连续公开发行，最多可售2600万股[99] - 截至2020年6月30日的三个月和六个月内，C系列优先股销售130,702股，加权平均发行价24.94美元，总收益326万美元，净收益297.3万美元[99] - 公司在2020年上半年注销了约2.9万美元与2017年注册声明初始提交相关的未分配成本[93] - 公司打算在B系列优先股发行结束日期后的一个日历年内，申请将其在纳斯达克或其他国家证券交易所上市[98] - 截至2020年6月30日，C系列发行相关成本约30.2万美元[100] - 公司终止3000万美元的先前ATM计划，开启最高1亿美元的当前ATM计划[101][103] - 2020年3个月和6个月内，普通股分别售出44,129股和453,929股，总收益分别为71.4万美元和615.5万美元[103] - 2020年3个月和6个月内，A、B、C系列优先股和普通股每股分红分别为0.3984375美元、0.375美元、0.375美元、0.13410美元和0.7968750美元、0.750美元、0.375美元、0.26805美元[105] - 2020年3个月和6个月内，普通股每股净亏损分别为0.10美元和0.05美元[110] - 2020年6月30日后，C系列优先股售出147,682股，总收益368万美元；普通股售出343,925股，总收益558.3万美元[112] - 2020年6月30日后，赎回1,297股B系列优先股，支付赎回成本约2.9万美元[113] - 2020年6月30日后，非控股OP单位持有人赎回144,151个OP单位，公司发行144,151股普通股进行交换[113] - 公司宣布2020年7 - 9月对A、B、C系列优先股和普通股的月度现金分红，A系列优先股每股共0.3984375美元，B、C系列优先股每股各0.375美元，普通股每股0.1344美元[115] - 2020年1月1日以来，B系列优先股出售1229531股，加权平均发行价每股24.52美元，总收益3014.8万美元，净收益2766.4万美元；C系列优先股出售278384股，加权平均发行价每股24.93美元，总收益694万美元，净收益633.3万美元；普通股ATM计划出售797854股，加权平均发行价每股14.71美元，总收益1173.8万美元，净收益1162.1万美元[182] - 2020年注册声明允许公司发行总计最高达10亿美元的证券，包括最高6.5亿美元预留用于发行C系列优先股，迄今已发行约690万美元的C系列优先股和约630万美元的普通股[182] - 公司有能力且预计未来向第三方发行额外的运营合伙单位，作为未来物业收购的对价[182] - 2020年净收入为32.83亿美元，

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总资产增加约2.4亿美元，主要因股权发行所得款项 [25] - 3月31日，基于公允价值，公司农田总持有量的贷款价值比约为51% [25] - 超过99%的债务目前为固定利率，加权平均固定利率为3.57%，期限为6年 [26] - 第一季度净收入约为310万美元，普通股股东净收入约为93.4万美元，即每股0.045美元 [27] - 第一季度调整后资金运营（AFFO）较上一季度增加约190万美元，即53%；每股AFFO增加约0.085美元，本季度达到每股0.253美元 [27] - 每季度宣布的股息为每股0.134美元 [27] - 现金租金方面，不包括参与租金和租赁终止付款，租金收入较上一季度增加约44.3万美元，即4% [28] - 参与率较上一季度下降约140万美元 [28] - 收到约300万美元的提前租赁终止付款，确认相关净租赁收入约280万美元 [28] - 收到约130万美元的利息赞助或退还利息，使借款利率降低约98个基点 [29] - 核心运营费用较上一季度增加约77.3万美元，主要因相关方费用增加 [29] - 顾问的激励费用增加约48.7万美元，基本管理费用增加约15.3万美元 [29] - 去除相关方费用后，核心运营费用较上一季度仅增加约9.3万美元 [30] - 连续第三个季度，物业运营费用季度环比相对持平 [30] - 30个农场重新估值，价值较约一年前的估值增加约660万美元，即2.2% [31] - 3月31日，农场估值为8.92亿美元，普通股每股净资产价值为11.46美元，较上一季度增加0.05美元 [31] - 目前拥有超过5000万美元的可用资金，相当于超过1.4亿美元的直接现金收购购买力 [32] - 最近将普通股股息提高至每股每月0.0447美元，过去21个季度中18次提高股息，月股息总体增长49% [33] - 自2013年以来，已连续87个月向普通股股东支付股息，总股息为每股4.58美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购两个新农场，初始现金收益约为750万美元的5.5% [16] - 2020年3月31日季度末及之后，对11处房产执行新租赁或延长、修订现有租赁 [17] - 两项租赁从单一净租赁结构改为双重净租赁结构 [17] - 新租赁预计使年净收入总共增加约64.9万美元，较之前租赁增加约13.5% [18] - 本季度终止四处农场的租赁，收到300万美元终止付款，并将农场重新租赁给新租户 [18] - 2020年末有四项租赁到期，占总年化租赁收入不到5%，正在与现有租户和潜在新租户谈判 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去15年，NCREIF农田指数年均回报率约为13.6%，优于标准普尔500指数的10.5%和整体房地产投资信托（REIT）指数 [38] - 过去15年，农田指数从未出现负回报年份，而标准普尔500指数有三年为负回报 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划未来几个季度积极收购新农场，预计明年资产将超过10亿美元 [34] - 业务战略聚焦于种植新鲜农产品的农田，目前约85%的总收入来自此类农场 [35] - 公司认为有机食品领域将持续强劲增长，超45%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，约10%的永久作物为有机作物 [35] - 公司农场种植的转基因作物面积不到5%，预计未来将降至零 [36] - 公司避开种植玉米、大豆或小麦的业务，因需与巴西和乌克兰竞争，这些地区价格较低 [37] - 公司希望资产规模扩大后能被列入RMZ房地产投资信托指数，以吸引更多机构投资者并增加股票日常流动性 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 政府关闭对公司农民和租户影响不大，因约90% - 95%的农产品销售给杂货店 [9] - 杂货店对农产品和其他食品需求旺盛，消费者从餐厅转向杂货店购买食品 [10] - 供应链未出现问题，大型农民和杂货店在物流和运输方面有保障，多数租户有销售和交付合同 [11] - 新农场收购交易略有放缓，市场参与者等待更多确定性 [12] - 公司认为投资农田和种植有助于健康生活方式的作物符合市场趋势 [34] - 通胀对公司有利，因农民收入增加，有望支付更高租金，新鲜农产品受全球波动影响较小 [37] - 优质农田，特别是种植浆果和蔬菜的农田，在公司农场所在地区需求稳定至强劲 [38] - 农田作为资产类别表现良好，为投资者在金融市场动荡时期提供避风港 [39] 其他重要信息 - 公司讨论的FFO、核心FFO和调整后FFO是非GAAP会计术语，用于更好反映运营表现和结果 [6] - 公司修改与顾问的协议，将管理费用计算方式改为基于基金拥有的房地产资产，新公式下支付的费用与旧公式大致相同 [19][20] - 自2020年1月1日起，通过售后市场计划筹集约500万美元净收益，本季度通过非交易B系列优先股出售约2800万美元净收益 [21] - 推出C系列优先股，回报与B系列几乎相同，计划在未来几年少量出售 [22] - 出售B系列和C系列股票时，公司向关联经纪交易商Gladstone Securities支付一定佣金和费用，Gladstone Securities将约94%的费用支付给第三方 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 无提问，公司认为因产生大量收入和股息，投资者感到满意无需提问 [42]

租赁活动与收入 - 公司在2020年第一季度签署了9份新租约，涉及6,287英亩土地，年化直线租金为405.7万美元[39] - 公司与亚利桑那州的租户达成协议，提前终止四份租约，获得一次性终止付款300万美元，并签署了新的七年租约[41] - 截至2020年3月31日，公司未来最低租赁付款总额为3.139亿美元，其中2020年剩余九个月的租赁付款为3,371万美元[44] - 加利福尼亚州的农场占总租赁收入的44.6%，佛罗里达州占21.8%，亚利桑那州占21.8%[46] - 截至2020年3月31日，公司70个租户中，租户A占总租赁收入的19.6%，但公司已不再与租户A有任何合同关系[47] - 公司2020年第一季度租赁收入为1528万美元，同比增长95.1%，其中固定租赁支付为1226.2万美元，可变租赁支付为301.8万美元[103] - 公司2020年第一季度收到约300万美元的租赁终止付款[103] - 公司所有租户在2020年4月均按时支付租金，除一名租户外，该租户欠款5.6万美元，预计将全额收回[115] - 2020年第一季度，加州的农场租赁收入为681.6万美元，占总租赁收入的44.6%[124] - 2020年第一季度，佛罗里达州的农场租赁收入为333.5万美元，占总租赁收入的21.8%[124] - 2020年第一季度，亚利桑那州的农场租赁收入为333.1万美元，占总租赁收入的21.8%[124] - 2020年第一季度，科罗拉多州的农场租赁收入为82.3万美元，占总租赁收入的5.4%[124] - 2020年第一季度，内布拉斯加州的农场租赁收入为38.5万美元，占总租赁收入的2.5%[124] - 2020年第一季度，密歇根州的农场租赁收入为17万美元，占总租赁收入的1.1%[124] - 2020年第一季度，俄勒冈州的农场租赁收入为13万美元，占总租赁收入的0.9%[124] - 2020年第一季度，华盛顿州的农场租赁收入为12.3万美元，占总租赁收入的0.8%[124] - 2020年第一季度，德克萨斯州的农场租赁收入为11.2万美元，占总租赁收入的0.7%[124] - 公司在亚利桑那州、加利福尼亚州和内布拉斯加州的现有物业租赁活动中，签订了11份新租约，总面积为6,829英亩，年化直线租金为545万美元[130] - 公司与亚利桑那州的租户达成协议，终止了四处农场的租约，获得一次性终止付款300万美元，并签订了新的七年租约[131] - 公司2020年第一季度固定租赁收入为1226.2万美元，同比增长57.8%[166] - 2020年第一季度总营业收入为1528万美元，同比增长95.1%[166] - 2020年第一季度租赁收入总额为1528万美元，同比增长95.1%，主要由于固定租赁支付和参与租金的增加[167] - 2020年第一季度固定租赁支付收入为796.6万美元，同比增长3.3%，主要由于近期租赁续签和资本改进带来的额外租金[168] - 2020年第一季度参与租金收入为30万美元，同比增长11.1%，保持相对平稳[167] - 2020年第一季度租赁终止收入为281万美元，主要由于一笔约300万美元的提前终止租赁付款[168] 财务表现与收益 - 公司在2020年第一季度从非合并实体投资中获得了3.4万美元的收入，总持股比例为25%，投资价值为62.1万美元[42] - 公司2020年第一季度净收入为93.4万美元，每股收益为0.04美元，而2019年同期净亏损为49.6万美元，每股亏损0.03美元[105] - 公司2020年第一季度加权平均流通普通股为21,262,080股，同比增长18%[105] - 公司2020年第一季度非控制性OP单位持有者的加权平均数量为288,303单位，同比下降33.5%[105] - 公司2020年第一季度净收入为310.1万美元，同比增长2771.3%[166] - 2020年第一季度，公司净收入为310.1万美元，较2019年同期的10.8万美元大幅增长[203] - 2020年第一季度，公司FFO（运营资金）为533.6万美元，较2019年同期的213.6万美元增长149.8%[203] - 2020年第一季度，公司AFFO为544.2万美元，较2019年同期的246.2万美元增长121.1%[203] - 2020年第一季度，公司加权平均总普通股为21,550,383股，较2019年同期的18,462,219股增长16.7%[203] - 公司2020年第一季度净亏损约为9.9万美元，主要由于处置两块农场的灌溉设施，部分被另一农场出售灌溉设备的收益所抵消[181] - 公司2020年第一季度运营收入为719.7万美元，同比增长123.2%[166] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为425.7万美元，同比增长63.9%，主要由于加速摊销和新增农场的折旧[170] - 2020年第一季度物业运营费用为521万美元，同比下降36.2%，主要由于减少了临时发电机租赁费用[173] - 2020年第一季度基础管理费净额为103.4万美元，同比增长207.7%，主要由于计算方法的变化[178] - 2020年第一季度激励费净额为133.4万美元，主要由于公司预激励费FFO超过了适用的基准[178] - 2020年第一季度其他收入增加，主要由于从Farm Credit获得的利息赞助增加，约为130万美元[180] - 公司2020年第一季度经营活动现金流为349.6万美元，同比增长43.8%，主要由于收到早期租约终止付款300万美元[186][187] - 公司2020年第一季度投资活动现金流为-1016.8万美元，同比增加77.9%，主要由于新农场收购和现有农场资本改进支出增加480万美元[186][188] - 公司2020年第一季度融资活动现金流为2321.6万美元，同比增加99.1%，主要由于股权发行净收益1630万美元[186][189] 债务与融资 - 公司借款总额为4.775亿美元，加权平均利率为3.98%，借款由净账面价值为7.94亿美元的农场抵押[50] - 公司在2020年第一季度从农场信贷票据中获得的利息返还使借款利率降低了20.4%（约98个基点）[51] - 公司与MetLife达成新信贷协议，新MetLife长期票据金额为7500万美元，MetLife信贷额度为7500万美元，合计1.5亿美元[52][53] - 截至2020年3月31日，公司未使用的MetLife信贷额度为7490万美元，最大可提取金额为2420万美元[53] - 2020年第一季度，公司记录的Farm Credit利息返还为130万美元，使借款利率降低了20.4%（约98个基点）[55] - 公司修订并重新发行了810万美元的Farmer Mac债券，新到期日为2024年1月12日，利率为2.66%[57] - 截至2020年3月31日，公司长期票据和债券的未偿还本金总额为4.80562亿美元[58] - 截至2020年3月31日，公司长期票据和债券的公允价值为4.813亿美元，与账面价值4.806亿美元接近[61] - 2020年第一季度，公司利率互换合约的公允价值损失为125.7万美元[63] - 截至2020年3月31日，公司利率互换合约的负债公允价值为164.7万美元[64] - 公司发行的6.375% Series A累计期限优先股的公允价值为2860万美元，接近其账面价值2880万美元[66] - 公司自2020年1月1日以来新增了8,100万美元的长期借款，利率为2.66%[133] - 公司与MetLife达成协议，创建了新的7500万美元长期票据和信贷额度[135] - 公司在2020年第一季度记录了130万美元的利息优惠，使借款利率降低了20.4%[136] - 公司通过Series B优先股发行筹集了1.475亿美元的总收益，净收益为1.335亿美元[137] - 公司启动了Series C优先股发行，预计总收益可达6.365亿美元，净收益为5.915亿美元[139] - 公司通过ATM计划发行普通股，总发行价格可达3000万美元[141] - 公司出售了409,800股股票，加权平均每股价格为13.28美元，总收益为5,441美元，净收益为5,386美元[142] - 公司大部分债务为固定利率，目前对基于LIBOR的浮动利率债务敞口有限，预计LIBOR将在2021年底逐步淘汰，过渡到SOFR[143] - 公司2020年第一季度借款加权平均本金余额为4.813亿美元，较2019年同期的3.363亿美元有所增加，整体有效利率为3.98%[181] - 公司当前可用流动性约为5370万美元，包括2840万美元的现金和2420万美元的MetLife Facility可用额度[182] - 公司计划使用当前和未来可用流动性购买更多农场和农场相关设施，目前有多个潜在收购项目正在进行中[184] - 公司2020年第一季度通过发行B系列优先股、C系列优先股和普通股共筹集约3000万美元[194] - 公司目前有两块农场估值约750万美元，未抵押且可作为未来借款的担保[193] - 公司预计短期内现金资源足以支付股东分配、债务利息和运营成本，长期流动性需求将通过股权发行、长期抵押债务和债券发行等方式满足[184] 投资与收购 - 公司自2020年1月1日以来收购了两处农场，总面积为1,325英亩，总购买价格为750万美元，年化直线租金为41.7万美元[128] - 公司在纳帕县的366英亩葡萄园收购中，因批准了38.7英亩的额外种植，需支付约320万美元的额外补偿[132] - 公司目前拥有113个农场，总面积87,860英亩，分布在10个州[119] - 公司计划通过收购和租赁农田，目标年租金收益率为5%至7%或更高[158] - 公司在美国10个州拥有农田，并计划扩展至东南部、太平洋西北部、中西部和中大西洋地区[163] - 公司2020年第一季度新增28个农场，无农场处置[164] - 公司计划通过多样化投资组合，减少对单一租户或地理区域的依赖[162] - 公司2020年第一季度投资活动现金流为-1016.8万美元，同比增加77.9%，主要由于新农场收购和现有农场资本改进支出增加480万美元[186][188] - 公司计划使用当前和未来可用流动性购买更多农场和农场相关设施，目前有多个潜在收购项目正在进行中[184] - 2020年第一季度，公司收购了两家新农场，增加价值7500万美元[213] - 2020年第一季度，30个农场通过第三方评估增值6570万美元[213] 股东与股权 - 公司于2020年2月20日重新分类了26,000,000股普通股为C系列优先股，普通股数量从约91.5百万股减少至65.5百万股[87] - 截至2020年3月31日，公司持有约98.7%的运营合伙企业单位（OP Units），较2019年12月31日的98.6%有所增加[90] - 公司在2020年3月31日持有5,977,647股B系列优先股，清算价值约为1.494亿美元，较2019年12月31日的4,755,869股有所增加[89] - 公司在2020年3月31日持有21,346,458股普通股，较2019年12月31日的20,936,658股有所增加[89] - 公司在2020年3月31日未发行新的OP Units，且未收到任何OP Units的赎回请求[93] - 公司在2020年3月30日提交了2020年注册声明，允许发行总额达10亿美元的证券，包括普通股、优先股、认股权证等[94] - 公司在2020年3月31日通过ATM计划出售了409,800股普通股，加权平均发行价格为每股13.28美元，总收益为544.1万美元[99] - 公司在2020年3月31日完成了B系列优先股的发行，总发行量为6,000,000股，总收益为1.475亿美元[97] - 公司在2020年3月31日未出售任何C系列优先股，但后续提交了新的招股说明书补充文件，计划发行26,000,000股C系列优先股[98] - 公司在2020年3月31日支付了B系列优先股的赎回成本约18.5万美元，赎回价格为每股23.92美元[97] - 公司计划通过Series C优先股发行筹集最多6.365亿美元，预计净收益约为5.915亿美元，用于偿还债务和未来收购[109] - 公司在2020年4月已售出15,600股Series C优先股，加权平均发行价为每股25美元，总收益为390万美元，净收益为355万美元[112] - 公司宣布2020年4月至6月的月度现金分红，Series A、B、C优先股每股分红分别为0.1328125美元、0.125美元、0.125美元，普通股每股分红为0.0447美元[113] - 公司2020年第一季度通过发行B系列优先股、C系列优先股和普通股共筹集约3000万美元[194] - 公司2020年第一季度融资活动现金流为2321.6万美元，同比增加99.1%，主要由于股权发行净收益1630万美元[186][189] 估值与公允价值 - 公司采用购买价格和第三方评估相结合的方法确定房地产的公允价值，截至2020年3月31日，总公允价值为8.9155亿美元[207] - 公司土地价值假设范围为每英亩680美元至87,280美元，加权平均为30,343美元[209] - 公司市场净运营收入（NOI）假设范围为每英亩780美元至4,877美元，加权平均为2,749美元[209] - 公司市场资本化率假设范围为4.00%至10.00%，加权平均为4.51%[209] - 公司每季度审查估值政策，确保估值团队一致应用政策，并根据市场变化调整公允价值[206] - 截至2019年12月31日，公司投资组合的公允价值为87.7485亿美元[213] - 2020年第一季度，公司收购了两家新农场，增加价值7500万美元[213] - 2020年第一季度，30个农场通过第三方评估增值6570万美元[213] - 截至2020年3月31日，公司投资组合的公允价值为89.1555亿美元[213] - 2020年3月31日，公司长期负债的公允价值为4.813亿美元，账面价值为4.806亿美元[213] - 2020年3月31日，公司A系列优先股的公允价值为2860万美元，账面价值为2880万美元[213] - 2020年3月31日，公司B系列优先股的每股估值为25美元[213] - 2020年3月31日，公司估计每股净资产值（NAV）为11.46美元[214] - 2020年第一季度，公司农场投资组合的未实现公允价值增加0.34美元/股[217] - 2020年3月31日，公司普通股的收盘价为11.85美元/股，高于估计的NAV[217] 费用与支出 - 2020年基础管理费按季度支付，年费率为0.50%（每季度0.125%），基于上一季度的“总有形房地产”计算[71] - 2020年激励费按季度支付，若季度预激励费FFO超过上一季度“总调整后普通股本”的1.75%（年化7.0%），则支付激励费[72] - 资本利得费按年度计算，等于累计实现资本收益减去累计实现资本损失的15%，再减去之前支付的资本利得费[73] - 终止费为终止顾问协议时支付，金额为过去24个月平均年基础管理费和激励费的三倍[74] - 2020年第一季度支付给Gladstone Securities的融资费用为0美元，2019年同期为2000美元[79] - 2020年第一季度支付给Gladstone Securities的B系列优先股销售佣金和经销商管理费为250万美元，2019年同期为170万美元[80] - 2020年第一季度未支付C系列优先股的销售佣金和经销商管理费，因截至2020年3月31日尚未出售任何C系列优先股[82] - 2020年第一季度支付给顾问的总费用为236.8万美元，2019年同期为33.6万美元[83] - 2020年3月31日应付给顾问的总金额为237.7万美元，2019年12月31日为175.3万美元[84] - 2020年咨询协议将基础管理费的计算从基于权益改为基于总不动产资产，年费率为0.50%[147] - 2020年咨询协议下，基础管理费为每季度0.125%的上一季度总不动产资产[147] - 2019年实际基础管理费为3,623,000美元，而假设2020年协议生效则为3,150,000美元，减少了473,000美元[148] - 2020年第一季度基础管理费净额为103.4万美元，同比增长207.7%，主要由于计算方法的变化[178] - 2020年第一季度激励费净额为133.4万美元，主要由于公司预激励费FFO超过了适用的基准[178] 战略与未来计划 - 公司主要投资目标是通过租金增长、土地增值和出售物业的资本收益最大化股东回报[153] - 公司计划继续扩展其地理覆盖范围，目前物业分布在10个州，

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司总资产增加约6000万美元，即8%，主要源于新收购项目，资金通过新的固定利率贷款和股权发行所得现金收益组合筹集 [19] - 第四季度，公司净收入约为95.8万美元，普通股股东净亏损约为62.7万美元，即每股亏损0.03美元；全年净收入约为180万美元，普通股股东净亏损约为250万美元，即每股亏损0.13美元 [22] - 第四季度，公司调整后资金运营（AFFO）增加约58.9万美元，即20%；每股AFFO从上个季度的0.141美元增至本季度的0.167美元，增加0.026美元；2019年AFFO增加约0.029美元，即34%，每股AFFO从去年的0.514美元增至0.568美元，增加0.054美元 [22] - 2019年宣布的股息为每股0.543美元，使用AFFO计算的全年派息率为94% [22] - 第四季度，公司核心运营费用增加约98.6万美元，主要是由于本季度顾问因激励前FFO超过所需门槛率而获得激励费用；剔除关联方费用后，核心运营费用仅比上一季度增加约9万美元，即10%，主要是由于专业费用略高以及营销和广告支出增加；物业运营费用季度环比相对持平 [24] - 与去年同期相比，公司核心运营费用增加约100万美元，即14%，主要是由于关联方费用增加，特别是激励费用，以及上半年发生的额外物业运营费用 [25] - 本季度，公司对10个农场进行了重新估值，整体价值较约一年前的估值增加约130万美元，即1.2%；截至12月31日，农场估值约为8.77亿美元；基于更新后的估值，包括债务和所有优先股的公允价值，12月31日普通股每股净资产价值为11.41美元，较上一季度下降0.08美元，即约0.7% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 从收入角度看，开心果业务占比接近20%，草莓和其他蔬菜业务各占约18%，杏仁业务约占10% [36][37] - 2019年，公司参与租金收入为230万美元，几乎是去年120万美元的两倍；2019年有19个农场的租约包含参与租金成分，而2018年为11个 [23] - 第四季度，公司记录了约150万美元的参与租金，而上一季度为84.8万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去40年，新鲜水果和蔬菜类别的食品CPI超过总食品CPI 1.6倍 [30] - 过去20年，NCREIF农场土地指数（包括公司的农业资产）平均年回报率约为12.3%，而同期标准普尔指数回报率为5.6%；且在这20年里，农场土地指数从未出现过负年回报率，而标准普尔指数有6年为负回报 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资于种植有助于健康生活方式的农产品（如果蔬和坚果）的农田，目前约85%的总收入来自种植此类农产品的农场 [29] - 公司关注有机农产品市场趋势，超过45%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，约10%的永久性作物种植面积属于有机类别；公司超过95%的投资组合为非转基因 [29] - 公司计划继续收购符合投资标准的农田，尽管2020年初收购速度较慢，但潜在收购清单仍然健康 [28] - 公司希望通过发行优先股避免普通股稀释，并调整了顾问管理费用的计算方式，基于基金拥有的房地产资产历史成本的1%计算，以使其更符合其他外部管理基金，并便于股东计算 [16][17] - 公司认为投资农田是长期投资，具有内在价值和现金流，是对抗通胀的良好对冲工具；希望公司资产规模扩大后能被纳入RMZ指数，以吸引更多机构投资者，提高股价和流动性 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前信贷环境良好，能够以有利条件获得资金，有足够的能力继续借款并收购新的农田 [27] - 公司希望继续提高股息，使其增长速度超过通胀率 [27] - 公司预计2020年参与租金可能会有一个农场增加，2021年还会有更多农场加入；但由于作物种植的不确定性，目前不准备对2020年参与租金进行预测 [24][64] 其他重要信息 - 公司目前拥有约8.8万英亩、113个农场，分布在10个不同州的24个不同种植区域，租户农民种植约50种不同作物，农场100%出租给70个不同租户，且租户与公司无关联 [9] - 第四季度，公司团队以约6.5%的整体净收益率收购了价值5200万美元的新农场；年底后，又收购了价值800万美元的两个较小农场，初始净现金收益率约为6.4%，租约中的条款有望在未来提高收益率 [10] - 截至2019年12月31日季度及之后，公司对13处房产执行了新租约或延长、修订了现有租约，其中两处租约从单一净租结构转变为部分三重净租结构，预计新租约将使年净收入比之前租约增加约100万美元；年底后，公司终止了四个农场的租约，获得300万美元终止付款，并立即将这些农场重新出租给新的第三方租户，无闲置期 [11] - 2020年有七份租约到期，占公司总年化租赁收入的约7%，公司正在与现有租户和潜在新租户进行谈判，预计不会出现问题 [12][13] - 自2019年9月30日以来，公司通过ATM计划出售普通股获得约600万美元净收益，通过出售非交易B系列优先股获得约5000万美元净收益；截至目前，已出售约1.4亿美元的1.5亿美元B系列优先股，剩余不到1000万美元 [14][39][40] - 公司与大都会人寿完成了一项新的7500万美元定期票据承诺修订，目前信贷额度充足，并有能力和意愿在有机会时发行新的OP单位作为购买对价 [26] - 公司最近将普通股股息提高至每股每月0.04465美元，过去20个季度中，已17次提高普通股股息，使每月向普通股股东的分配率总体提高了48.8%；自2013年以来，已连续84个月向普通股股东支付股息，总计每股4.44美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司主要作物的收入或种植面积占比情况如何？ - 从收入角度看，开心果业务占比接近20%，草莓和其他蔬菜业务各占约18%，杏仁业务约占10% [36][37] 问题2: 2019年参与租金和合同租金的收入占比分别是多少？ - 参与租金约占5% - 6%（230万美元/4060万美元左右） [38] 问题3: B系列优先股还剩多少未出售？公司是否会发行新的非交易优先股？如何考虑优先股在资本结构中的占比？ - B系列优先股还剩不到1000万美元未出售，销售速度很快；公司会考虑再次发行，但不确定时间和规模；目前认为优先股与普通股的比例应保持在1:1左右，但市场情况可能会改变这一比例 [39][40][43] 问题4: 亚利桑那州农场租约终止和重新出租的原因、与新租户的关系以及新旧租金差异是多少？ - 原租户不是优秀的农民，无法经营下去，支付300万美元终止租约；公司在处理过程中与新租户建立了联系，新租约为部分净租，扣除运营费用后，净收入预计增加约30 - 50万美元 [44][45][47] 问题5: 300万美元的租约终止付款是否会在2020年第一季度计入租赁收入？ - 是的，会在2020年第一季度计入租赁收入 [49] 问题6: 2019年收获季节是否有异常情况？2019年的参与租金数据能否在未来重现？ - 2019年是丰收年，公司鼓励租户在好年景支付参与租金或提高固定租金；目前不确定2020年参与租金情况，因为作物种植存在不确定性，且有农场租约结构可能发生变化 [50][51][64] 问题7: 目前是否正在与农民就提高固定租金进行对话？ - 目前正在与农民进行相关对话，但由于农民忙于农事，对话进展较慢；公司希望通过调整租金结构，获得更稳定的收入，以保障股东股息 [54][55][56] 问题8: 在新的管理协议下，随着股价上涨，普通股是否会成为更有吸引力的收购资金来源？ - 这取决于市场利率情况，如果优先股利率降低，公司会倾向于发行优先股；如果普通股成本降低，也会考虑使用普通股融资；公司会根据市场情况平衡融资方式 [58][59][61] 问题9: 1.25亿美元参与租金中有多少是预算内的？未来应如何看待参与租金？ - 参与租金略高于公司预期，但公司不准备对2020年参与租金进行预测，希望能重复2019年的表现，但由于农场租约结构可能变化，不确定未来情况 [63][64] 问题10: 参与租金是否受商品价格驱动？ - 所有作物都存在一定的商品价格波动，但公司种植的作物受影响程度不如玉米、小麦和大豆等大宗商品；公司注重寻找优秀的农民，以保证生产的稳定性 [66]

公司基本信息 - 公司为农业REIT，拥有113个农场共87,860英亩土地，分布在美国10个州，还有多个农场相关设施[8] - 公司为外部管理的农业REIT，拥有113个农场共87,860英亩土地及多个农场相关设施，分布在美国10个州[8] - 公司由外部顾问Gladstone Management Corporation管理，Gladstone Administration, LLC提供行政服务[8] - 公司由外部顾问管理，顾问负责日常运营和投资交易，其投资委员会由Gladstone和Brubaker组成[22] - 公司与顾问签订2020年投资顾问协议，顾问负责管理资产负债、日常运营和投资交易[22] - 公司与管理员签订管理协议，管理员提供行政服务[22] - 公司目前无员工，预计未来也不会有，业务服务由顾问和管理员的员工提供，2019年预计15 - 20名全职员工处理公司事务[31] - 截至2019年12月31日，顾问和管理员共有70名全职员工，其中执行管理12人、投资管理等38人、行政等20人[31][32] - 预计2019年约15至20名顾问和管理员全职员工将大量投入公司事务[31] - 截至2019年12月31日，顾问和管理员共有70名全职员工[31] 业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过月度现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[9] - 公司主要业务目标是通过月度现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[9] - 公司主要策略是投资并多元化现有以三净租赁为主的农田和农业运营相关物业组合[9] - 公司主要策略是投资并多元化现有以三网租赁为主的农田和农业运营相关物业组合[9] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排可直接或间接通过运营合伙企业进行，无借款金额限制，可能因利率下降、贷款到期或有吸引力投资而进行物业再融资[18] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排可直接或间接通过运营合伙企业进行，借款无单一物业或总体借款额度限制[18] 投资与收购计划 - 公司预计未来将收购更多种植多年生作物和大宗商品作物的农田及农场相关设施[8] - 公司预计未来收购更多种植多年生作物和大宗商品作物的农田及农场相关设施[8] - 公司预计通过运营合伙企业进行投资，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益，OP单位持有一年后可按持有人选择兑换现金或公司按一比一比例兑换普通股[10] - 公司预计通过运营合伙企业进行大部分投资，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益，OP单位持有一年后可按持有人选择兑换现金或公司按一比一比例兑换普通股[10] - 公司预计收购的农场和农场相关设施多来自独立农民或农业公司，他们会同时回租物业，部分交易将与租户的收购、资本重组或其他企业交易相关[11] - 公司预计收购的农场和农场相关设施多来自独立农民或农业公司，他们会同时回租物业，部分交易将与租户的收购、资本重组或其他企业交易相关[11] - 公司目前专注于美国太平洋西部和东南部地区，未来计划向西北部、中大西洋和中西部等地区扩张[9] - 公司目前拥有美国10个州的物业，未来计划向美国东南部、太平洋西北部、中西部和大西洋中部等地区扩展地理范围，继续使物业组合多元化[15] - 公司顾问评估租户信用时考虑经验、财务实力、遵守质量标准等因素，会在租约中加入增强和保护价值的条款，寻求信用增强措施，实现投资组合多元化[15] - 公司顾问评估租户信誉时考虑经验、财务实力、遵守质量标准等因素，还会通过多样化投资组合降低风险，目前物业分布在美国10个州，未来计划扩展到其他地区[15] 租赁业务 - 公司一般以三净租赁方式出租物业，租户需承担相关税费、保险等运营成本[8] - 公司一般以三网租赁方式出租物业，租户需承担相关税费、保险等运营成本[8] - 公司主要拥有单租户农业不动产，农业租约初始期限为3 - 10年（一年生作物农场）和5 - 15年（多年生作物农场），租金通常提前支付，有定期递增条款，部分租约含基于农场总收入的可变租金成分[12] - 公司主要租赁给顾问认为信誉良好的租户，采用三净租赁，农场种植一年生作物的原始租赁期限为3 - 10年，种植多年生作物的为5 - 15年，租金通常提前支付，有定期递增条款[12] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%或更高净资本化率的农田，但无法保证能实现该租金水平[12] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%或更高净资本化率的农田，但不能保证达到该租金水平[12] 税务处理 - 公司自2013年起选择按REIT进行联邦税务处理，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[8] - 公司自2013年起选择按REIT进行联邦税务处理，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[8] 融资与借款 - 公司为实现更多投资，打算通过物业长期抵押贷款借款，也可能短期借款或产生其他债务[9] - 公司计划通过长期抵押贷款等方式借款以增加投资数量[9] - 公司可能在贷款利率下降、现有抵押贷款到期或有有吸引力投资机会时对物业进行再融资，再融资好处包括增加现金流、增加股东分配或增加物业所有权[18] 投资限制与交易规定 - 未经董事会许可，公司不会将50%或以上总资产投资于单一物业，不投资顾问及其关联方拥有的不动产等多项投资限制[19] - 公司政策规定未经董事会许可，不会将50%或以上总资产投资于单一物业，不投资顾问及其关联方拥有的不动产等多项投资限制[19] - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益占比超5%的关联方进行资产交易、借款或其他交易[21] - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益相关方进行资产交易、借款或其他交易，利益相关方指公司董事、高管等持股超5%的实体[21] - 2020年顾问协议规定，顾问需提供投资机会，某些交易需董事会多数独立董事事先批准，如投资成本超总资产50%的收购[25] 关联方协议 - 2017年公司与关联方Gladstone Securities签订融资安排协议，支付融资费用[27] - 2017年公司与关联方Gladstone Securities签订融资安排协议，后者协助安排物业融资，公司支付融资费用[27] - 2018年公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，为B系列优先股发行提供服务[30] - 2018年公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，后者为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[30] 竞争与风险 - 公司在农田收购上面临来自开发商、农民、投资公司等多方面竞争[33] - 公司在农田收购方面面临来自开发商、农民、投资公司等多方面竞争[33] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能承担环境责任[34] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能因环境污染或违规承担责任[34] 信息获取 - 公司各类报告可在官网www.GladstoneFarms.com免费获取[37] - 公司年报、季报等报告可在公司网站免费获取，也可书面申请或致电投资者关系热线索取[37] 租户情况 - 公司目前大部分租户种植新鲜农产品一年生行作物，也在向多年生作物和大宗商品作物拓展[9] - 公司目前大部分租户种植用于新鲜农产品的一年生行作物，也拓展到多年生作物和大宗商品作物[9] - 公司预计未来租户多为独立或企业农业运营者，且多数物业继续以三网租赁方式出租[9] 农田选择与评估 - 公司选择农田时考虑水可用性、土壤成分、位置和价格等因素，顾问会对潜在收购物业进行尽职调查，包括评估物业物理状况和环境风险等[13] - 公司选择农田时考虑水供应、土壤成分、位置和价格等因素，顾问会对潜在收购物业进行尽职调查，包括评估物业物理状况和环境风险等[13]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司总资产增加约1.28亿美元，增幅20%，主要源于新收购项目，通过新的固定利率贷款和股权发行所得现金收益提供资金支持 [24] - 截至9月30日，公司总农田资产的贷款价值比约为55%，公司对此水平表示满意 [25] - 第三季度净收入约为52.3万美元，普通股股东净亏损约为64.4万美元，即每股亏损0.03美元；调整后资金运营（AFFO）较上一季度增加约65.7万美元，增幅29%，每股AFFO从上个季度的0.123美元增至本季度的0.141美元；每季度股息均为每股0.134美元 [27] - 年初至今，截至9月30日，每股AFFO为0.399美元，宣布的股息为每股0.401美元，缺口约为2.9万美元，公司预计近期收购的收益和第四季度预期记录的参与租金将足以弥补这一缺口 [28] - 本季度22个农场进行了重新估值，整体价值较约一年前的估值增加约370万美元，增幅2.9%；截至9月30日，农场估值约为8.25亿美元；基于更新后的估值，包括债务和优先股的公允价值，9月30日每股净资产价值为11.49美元，较上一季度下降0.12美元，降幅约1% [30] - 第三季度加权平均资本成本（WACC）为4.1%，若包括普通股股权2%的管理费，该数字增至4.2%；截至9月30日，累计WACC为4.5%，若包括普通股股权全额2%的管理费，则接近5.1% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了7个农场，价值1.53亿美元，种植多种作物；季度末后又收购了6个农场，价值约5200万美元；这些收购的初始净现金收益率约为6.4%，且所有租约包含年度递增或参与租金等条款，预计未来该收益率将提高 [13] - 季度内和季度后，公司签订并执行了新租约，对6处房产的租约进行了延期或修订；其中一份租约从三净租约改为部分净租约，公司需支付房产税，但考虑这些税后，新租约预计将使年收入增加超过60万美元，较之前租约增长约11% [14] - 2019年剩余时间内仅有两份租约到期，占总最低年化租金的约2%，公司已基本达成续约条款，预计很快签署 [14] - 2020年有几份租约到期，截至9月30日，已续约两份原定于2020年到期的租约，占2020年到期租约总额的约47%；剩余2020年到期租约占总租赁收入的约10%，公司正在与现有和潜在新租户进行谈判 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体优质农田和种植浆果、蔬菜的市场需求在公司农场所在的大部分地区保持稳定至强劲，主要集中在西海岸（包括加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州）和东海岸（特别是佛罗里达州） [42] - 美国国家房地产投资信托协会（NCREIF）跟踪的农田指数目前由约105亿美元的农业地产组成，过去15年的年回报率约为14.7%，而标准普尔指数同期回报率仅为6.9% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在优质种植区域购买高质量农场，目标是使农田总持有量达到足够规模，实现充分多元化，为现金流和股东股息提供安全保障 [9] - 公司认为投资于种植有助于健康生活方式的农作物（如水果、蔬菜和坚果）的农田符合市场趋势，目前超过85%的总收入来自种植此类作物的农场；公司约40%以上的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，超过20%的多年生作物种植面积属于有机类别；公司95%的投资组合为非转基因作物 [40] - 公司计划将部分收购的种植商品作物（如玉米和大豆）的农场转换为有机农场，以进入有机市场，该市场交易价格约为普通市场的150% - 200% [58] - 公司希望随着资产规模的扩大，能够进入RMZ指数，吸引更多机构投资者，提高股票的日常流动性 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为农田投资是对食品价格和其他领域通胀的有效对冲，预计食品领域通胀将上升，农田价值也将增加，特别是新鲜农产品领域 [46] - 公司对当前的债务水平和利率锁定情况感到满意，认为在债务方面能够抵御未来利率上升的风险，并且在面临经济衰退时能够应对潜在的流动性问题 [25] - 公司预计近期收购和第四季度的参与租金将弥补年初至今的收益缺口，并为利润和股息带来提升 [28] 其他重要信息 - 公司定义了资金运营（FFO）、核心FFO和调整后FFO等非公认会计准则（GAAP）会计术语，认为这些指标能更好地反映公司经营成果，便于进行各期业绩比较 [6] - 自2019年6月30日以来，公司通过出售非交易B系列优先股筹集了约2400万美元的净收益，截至目前已出售约9200万美元，接近1亿美元；还通过出售少量普通股筹集了约500万美元的净收益 [18][19] - 公司近期将股息提高至每股每月0.0446美元，过去58个月内已16次提高股息，使每月向股东的分配率总体增长了48.7%；自2013年以来，已连续81个月向股东进行月度分配，总分配额达到每股4.31美元 [32] - 2019年12个月截至6月30日，公司向顾问和管理人支付的总费用相当于截至该日公司总资产公允价值的约0.4%，前12个月该比例略低于0.7%；公司认为支付给顾问的费用合理，与同类规模基金相比具有优势 [33][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前用于增量收购的资金有多少，B系列优先股销售情况及趋势如何，能否在2020年年中达到目标金额 - 目前公司有大约1300万美元的可用资金，周一预计还有500 - 700万美元的B系列优先股销售收益到账；B系列优先股销售平均每月约600万美元，且有轻微增长趋势，但交易完成情况存在一定波动 [49][51] 问题2: 第三和第四季度收购的主要作物除了开心果还有哪些 - 第三季度收购的农场种植作物包括保水农场作物、草莓、蔬菜、酿酒葡萄等；第四季度到目前为止，有开心果农场的第二阶段收购，以及内布拉斯加州两个种植食用豆、大豆和玉米的农场，这些农场将转型为有机农田 [53] 问题3: 公司投资组合大幅增长的原因是市场结构变化还是市场规模大且分散以及公司资金充足 - 主要是后者原因，第三季度的交易原本应在第一或第二季度完成，导致交易集中在第三季度；市场没有结构性变化，公司规模扩大使更多人愿意接受公司的非交易UPREIT股份进行免税交易 [56] 问题4: 收购种植玉米和大豆等商品作物的农场是为了多元化还是对商品市场感兴趣，是否会将其转换为有机农场 - 公司一直避开商品作物市场，因为其在国际市场竞争激烈；公司看好有机市场，其交易价格高于普通市场，正在测试将部分商品作物农场转换为有机农场的项目 [58] 问题5: 公司将部分租约转为较低固定租金、较高参与租金结构的决策依据和风险回报考量是什么 - 公司希望在参与租金方面不过多承担风险，选择与多年来盈利良好且为作物购买了联邦政府作物保险的运营商合作；这样虽然前几个季度表现可能不佳，但第四季度可能有较好的收益；公司不会让一半的作物收益集中在年底，以确保股息稳定 [61][62] 问题6: 公司计划如何平衡普通股和优先股的比例，认为怎样的比例较为合适 - 目前公司普通股市值略超过2.5亿美元，若优先股达到1.5亿美元，普通股与优先股比例仍将高于1:1；公司未来不会仅依赖优先股融资，会根据新农场收购情况，通过ATM或隔夜交易等方式适时筹集普通股资金 [64] 问题7: 除了不再租赁发电机，在基本管理费和物业运营费用方面是否还有降低成本的空间，本季度报告中的费用是否还包含临时成本 - 本季度有一处加州房产记录了约5万美元的补充房产税，其中约3 - 4万美元是与前期相关的一次性费用；公司购买了5台发电机以应对PG&E供电问题，未来可能会根据情况再购买 [68][69] 问题8: 公司是否受到加州停电影响，对租户灌溉农场等运营是否造成额外费用或麻烦 - 停电主要影响山区居民，公司大部分农场位于平原地区，目前未受影响；公司担心的是PG&E在需要连接发电机线路时不能及时到场，因此购买了发电机 [71] 问题9: 随着固定收益产品收益率下降，农田市场是否出现资本化率压缩现象 - 资本化率变化更多取决于种植区域；不同种植区域会经历不同周期，如奥克斯纳德地区曾因春季问题和墨西哥产品倾销受到影响，但目前已恢复；公司认为拥有多个不同地区的物业可以降低单一地区波动的影响 [73][74] 问题10: 公司如何应对加州农场的供水风险 - 公司要求所有农场都有井或其他供水方式，部分农场靠近有处理厂的城镇，可以使用处理后的水；加州政府对抽取井水收费，使用井水和处理后的水价格相近；公司不会涉足依赖降雨的旱作农业 [77][78]

物业维护与租赁收入 - 2018年12月31日止年度，公司在科罗拉多一处物业更换23个灌溉枢纽，总成本约140万美元，2019年9月30日止九个月的租赁修订协议使其每年额外获得约11.7万美元直线租金收入，租约2021年2月28日到期[51] - 2019年9月30日后，公司在科罗拉多一处物业更换17个灌溉枢纽，总成本约110万美元，每年将增加直线租金收入约8万美元[121] 不可撤销租约未来租赁付款 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，不可撤销租约未来租赁付款分别为（单位：千美元）：2019年30,290、2020年26,917、2021年20,980、2022年19,775、2023年19,413、此后59,934，总计177,309[53] 加利福尼亚州农场数据 - 截至2019年9月30日和2018年9月30日九个月，加利福尼亚州农场数量分别为41个和31个，总面积分别为13,731英亩（占比16.8%）和8,435英亩（占比12.4%），租赁收入分别为13,872千美元（占比51.0%）和9,887千美元（占比46.3%）[55] 租户租赁情况 - 截至2019年9月30日，租户A租赁五个农场，租赁收入约330万美元，占总租赁收入12.2%，无其他租户占比超10%[56] 各州农场租赁收入占比 - 2019年9月30日止九个月，加利福尼亚州和佛罗里达州农场租赁收入分别约1390万美元（占比51.0%）和780万美元（占比28.6%），无其他州占比超10%[57] 固定利率应付票据与债券 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，固定利率应付票据账面价值分别为360,459千美元和247,249千美元，利率3.16% - 5.70%（加权平均4.08%）；固定利率应付债券分别为90,380千美元和90,877千美元，利率2.80% - 4.57%（加权平均3.55%）[59] 总借款净额 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，总借款净额分别为452,104千美元和335,888千美元[59] 借款抵押与利率 - 截至2019年9月30日，借款由账面价值约7.434亿美元农场抵押，2019年9月30日止三个月和九个月加权平均利率分别为4.03%和3.97%，2018年同期分别为3.76%和3.63%[60] 新提款情况 - 2019年8月16日，公司从大都会人寿定期票据提取1650万美元，新提款利率3.70%（2027年1月4日前固定）[61] 大都会人寿信贷安排 - 截至2019年9月30日，大都会人寿信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，定期票据本金余额138,408千美元，利率3.35%（2027年1月4日前固定）；循环信贷额度本金余额4100千美元，利率3个月LIBOR + 2.00% - 2.25%[62] 与Farm Credit贷款协议 - 2019年前9个月公司与Farm Credit签订多笔贷款协议，总金额达81255千美元，利率在3.84%-5.45%之间[64] 利息补贴 - 2019年第一季度公司记录了约700000美元的利息补贴，使借款利率降低21.2%（约95个基点）[65] 与Prudential和Rabo贷款协议 - 2019年6月17日公司与Prudential签订17130千美元贷款协议，利率4.00%；7月10日与Rabo签订5514千美元贷款协议，利率为1 - Month LIBOR + 1.75% [66] 未来计划本金还款 - 截至2019年9月30日，公司未来各期计划本金还款总额为450839千美元，其中2019年剩余3个月为4825千美元[68] 应付票据和债券公允价值与账面价值 - 截至2019年9月30日，公司应付票据和债券的公允价值约为454500000美元，账面价值约为450800000美元[69] 利率互换协议 - 截至2019年9月30日，公司利率互换协议名义金额为5514千美元，公允价值资产为0，公允价值负债为347千美元[70] 利率互换损失 - 2019年第三季度和前9个月，公司利率互换在综合收益中确认的损失均为347千美元[72] A类定期优先股情况 - 2016年8月公司发行1150000股A类定期优先股，总收益约28800000美元，截至2019年9月30日未赎回，公允价值约29600000美元[74] 咨询协议管理费 - 修订后的咨询协议中，顾问公司的基本管理费按季度支付，为上一季度总调整后普通股权益的2.0%（每季度0.50%）[78] 咨询协议激励费 - 激励费按季度计算并支付，若季度预激励费用FFO超过上一季度总调整后普通股权益的1.75%（年化7.0%），顾问公司将按不同比例收取[79] 咨询协议资本利得费 - 资本利得费为累计实现资本利得减去累计实现资本损失的15%，再减去前期已支付的资本利得费总和，若计算结果为负则无需支付[80] 咨询协议终止费 - 若公司终止修订后的咨询协议，需向顾问支付终止费，金额为终止前24个月顾问平均年度基本管理费和激励费总和的三倍[81] 土地顾问公司相关协议 - 2017年10月17日，土地顾问公司签订169英亩农场的农业租赁转让和承担协议，该协议于2018年7月13日到期，同时土地顾问公司向公司发行170万美元无担保本票，年利率为优惠利率加5.0%，于2018年7月31日到期[83] - 2018年8月1日起，该农场以10年租约租给新的第三方租户[83] 顾问公司成本分配 - 2018年第三季度和前九个月，顾问公司分别约1.5万美元和17.6万美元的累计成本分配至已售作物成本[85] 公司支付给土地顾问公司管理费 - 2018年第三季度和前九个月，公司支付的管理费分别约1.8万美元和4.8万美元分配给土地顾问公司[86] 向Gladstone Securities支付融资费 - 公司向Gladstone Securities支付的融资费最高为融资额的0.5% - 1.0%，2019年第三季度和前九个月分别支付约16万美元和18.8万美元，2018年同期分别支付约5.7万美元和5.9万美元，截至2019年9月30日，支付的融资费约占总融资额的0.14%[88][90] 向Gladstone Securities支付销售佣金和经销商管理费 - 公司向Gladstone Securities支付的销售佣金最高为B系列优先股销售总收入的7.0%，经销商管理费为3.0%，2019年第三季度和前九个月分别支付约180万美元和510万美元，2018年同期分别支付约89万美元和94万美元，截至2019年9月30日，约93.9%的费用已汇给第三方[91] 应付关联方款项 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司应付关联方款项分别为119.4万美元和94.5万美元[94] 应收Gladstone Securities款项 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司应收Gladstone Securities款项分别为3.8万美元和2万美元[94] 农场资本改进承诺 - 公司在多个农场有资本改进承诺，总承诺金额不同，如Salinas, CA为10万美元，Ventura, CA为100万美元等[95] 地面租赁相关 - 公司因两项地面租赁，于2019年1月1日确认使用权资产约21.8万美元和租赁负债约21.3万美元，折现率为2.47% - 2.53%[96] - 截至2019年9月30日，地面租赁的使用权资产为18.8万美元，租赁负债为17.1万美元，加权平均剩余租赁期限为4.8年，加权平均折现率为4.20%[97] - 2019年和2018年三、九两个月的地面租赁费用分别约为1.2万美元和3.9万美元、1.2万美元和3.6万美元[98] 优先股与普通股数量变化 - 2018年1月10日，公司重新分类指定650万股为B系列优先股，普通股数量从9800万股减至9150万股[101] 优先股与普通股发行情况 - 截至2019年9月30日，B系列优先股发行346.5527万股，清算价值约8660万美元；普通股发行2088.8075万股[102] 持有运营合伙企业OP单位情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司分别持有运营合伙企业约98.6%和96.9%的OP单位[103] OP单位赎回与普通股发行 - 2019年前九个月，57.0879万个OP单位被赎回，发行57.0879万股普通股[104] 2019年股票发行收益 - 2019年，公司通过2017年注册声明发行普通股和B系列优先股，分别获得约9610万美元和8560万美元的总收益[105] 2019年6 - 7月普通股发行收益 - 2019年6月和7月，公司公开发行普通股，分别获得约2350万美元和330万美元的总收益[110] ATM计划下普通股发行情况 - 截至2019年9月30日，公司在ATM计划下发行并出售1,744,150股普通股，平均售价12.82美元/股，总收益约2240万美元，净收益约2200万美元[112] 各类股票分红情况 - 2019年第三季度和前九个月，A系列定期优先股每股分红分别为0.3984375美元和1.1953125美元；B系列优先股分别为0.375美元和1.125美元；普通股分别为0.13365美元和0.40050美元[115] 租赁收入变化 - 2019年第三季度和前九个月，公司租赁收入分别为1101.2万美元和2720.3万美元，2018年同期分别为801.5万美元和2134.4万美元[116] 归属于普通股股东净亏损与每股收益变化 - 2019年第三季度和前九个月，归属于普通股股东的净亏损分别为64.4万美元和186万美元，2018年同期净利润分别为559.3万美元和355.1万美元[118] - 2019年第三季度和前九个月，普通股基本和摊薄每股亏损分别为0.03美元和0.10美元，2018年同期每股收益分别为0.35美元和0.23美元[118] 2019年10 - 11月房产收购情况 - 2019年10 - 11月，公司收购三处房产，总购买价5169万美元，收购成本14.6万美元，年化直线租金364.2万美元[120] 2019年9月30日后租赁活动变化 - 2019年9月30日后，公司对现有物业进行租赁活动，总年化直线租金从510.4万美元增至585万美元，新租约加权平均期限7年[121] 2019年10 - 11月新融资情况 - 2019年10 - 11月，公司获得新融资，总金额3526万美元，利率从1个月LIBOR + 1.75%到4.75%不等[122] Gladstone Securities融资费用 - Gladstone Securities为公司融资获得约4.7万美元融资费用[124] 2019年9月30日后股票出售与赎回情况 - 公司于2019年9月30日后出售B系列优先股244,778股，加权平均发行价每股24.82美元，总收益6,076,000美元，净收益5,508,000美元；出售普通股48,583股，加权平均发行价每股12.01美元，总收益583,000美元，净收益574,000美元[125] - 公司于2019年9月30日后赎回400股B系列优先股，赎回价格每股22.50美元，总赎回成本9,000美元[125] 2019年10 - 12月股票分红宣布 - 公司董事会宣布2019年10月至12月A系列定期优先股每股总分红0.3984375美元，B系列优先股每股总分红0.375美元，普通股每股总分红0.13380美元[126] 公司农场总体情况 - 公司目前拥有103个农场，总面积86,534英亩，分布在美国10个州，还拥有多个农场相关设施[130] 公司控制运营合伙企业权益 - 公司控制运营合伙企业约98.6%的有限合伙权益单位[130] 公司农场租赁总收入及占比 - 截至2019年9月30日九个月，公司农场租赁总收入27,203,000美元，其中加利福尼亚州占比51.0%，为13,872,000美元[133] 公司租赁类型情况 - 公司多数租赁为三净租赁，目前78个农场为纯三净租赁，21个为部分净租赁，4个为毛租赁，30个农场租赁协议含参与租金部分[134] 2020年到期租赁情况 - 截至2019年9月30日，2020年到期租赁涉及32,684英亩，占总面积40.1%，租赁收入5,463,000美元，占总租赁收入20.1%[135] 租赁到期协商情况 - 公司有五个农业租赁将在未来六个月到期，多个租赁将在2020年下半年到期，正与现有及潜在租户协商续租[136] 公司农场组合与租户变化 - 自2013年1月首次公开募股以来，公司农场组合从12个扩展到103个，租户从7个增加到74个[131] 2019年7