财务数据和关键指标变化 - 2022年Q2净收入为300万美元，而2021年Q1为 - 290万美元，增加了590万美元；摊薄后每股净收益为0.04美元，而2021年Q1为 - 0.19美元，增加了0.23美元 [13][14] - 2022年Q2调整后资金营运（AFFO）为110万美元，而2021年Q1为 - 360万美元，增加了480万美元；摊薄后每股AFFO为0.02美元，而2021年Q1为 - 0.11美元，增加了0.13美元 [14] - 2022年上半年净收入为410万美元，而2021年为 - 40万美元，增加了450万美元；摊薄后每股净收益为0.05美元，而2021年为 - 0.21美元，增加了0.26美元 [15] - 2022年上半年AFFO为330万美元，而2021年为 - 530万美元，增加了850万美元；摊薄后每股AFFO为0.07美元，而2021年为 - 0.16美元，增加了0.23美元 [15] - 截至2022年6月30日，总债务为4.26亿美元，自2021年12月31日以来，净债务减少了超过7500万美元；本季度偿还了50万美元的A类优先股，截至6月30日，A类优先股余额为1.137亿美元 [16] - 2022年AFFO预计在1340万 - 1560万美元之间，而5月预计为1140万 - 1400万美元；摊薄后每股AFFO预计在0.26 - 0.30美元之间，而5月预计为0.22 - 0.28美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年Q2固定支付、可变支付、直接运营、毛利润及其他项目的收入减去销售成本为1100万美元，而2021年Q2为930万美元 [17] - 2022年上半年固定支付、可变支付、直接运营、毛利润及其他项目的收入减去销售成本为2350万美元，而2021年上半年为2070万美元 [20] - 2022年固定支付因新收购和签订的租约而增加，可变支付略有增加，直接运营毛利润因柑橘定价变化而减少，其他因Murray Wise Associates的额外拍卖业务而增加 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田市场价格强劲，处于升值状态，2021年快速升值，2022年升值有所放缓但仍较强劲 [33][34] - 当农业经济强劲、农田价格上涨时，优质农田会进入市场，交易量增加；经济困难时，交易量下降，且出售的多为非优质农田 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续适度使用股权增发（ATM）计划，平衡稀释股权和获取高回报投资机会，同时致力于降低杠杆率 [48][49] - 公司计划在下半年继续成为净收购方，目标是维持整个投资组合约4%的资本化率 [58] - 公司将继续在中西部地区投入更多资金，同时适当增加在三角洲、东南部和加利福尼亚州的资产配置以保持多元化 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度是公司有史以来表现最强劲的季度之一，资产价值持续显著增长，预计同比资产增值将达10%以上 [9] - 农业经济强劲，农作物价格处于历史高位，农民盈利能力强，公司作为受益者，租金续约率有望达到15%或更高 [31][42] - 全球关键粮食商品预计在2022年剩余时间和2023年仍将短缺，农作物价格将在较长时间内保持相对高位 [44][45] 其他重要信息 - 公司于5月31日被纳入MSCI REIT指数（RMZ指数），这是公司发展的重要里程碑 [11] - 公司在资本市场通过ATM计划积极筹集资金，年初至今已发行约1亿美元 [11] - 公司将加强在社交媒体上的推广，并推出新网站以更好地传达公司在ESG战略方面的情况 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 续约的租约期限及原租约的年度涨幅情况 - 续约租约的涨幅通常是基于约三年前（2018年）签订的租约，当时的租约一般每年有1%的涨幅 [26][27] 问题2: 未续约的农场是否会续约，以及租户的盈利情况 - 公司预计未续约的农场最终会续约，目前农场经济强劲，农作物价格高，农民盈利能力强，预计不会出现租金收取困难或农民盈利问题 [30][31] 问题3: 第二季度收购情况及农田市场现状 - 农田市场价格强劲且处于升值状态，优质农田在农业经济强劲时会进入市场，公司虽面临高价，但仍会因长期投资和资产质量而参与市场收购 [33][34] 问题4: 公司目前重点投资的市场和作物 - 公司将在中西部地区投入更多资金，因其资产增值和总回报表现良好，但资本化率较低；同时会继续在三角洲、东南部和加利福尼亚州进行投资以保持多元化，加利福尼亚州虽有水资源风险，但种植高价值特色作物仍有较好的当前收益率 [36][37] 问题5: 与对冲基金诉讼的当前状态和重要日期 - 该诉讼目前处于得克萨斯州的上诉阶段，对方试图以管辖权等技术问题脱身，但公司认为其不会成功，第三季度预计不会有太多进展，第四季度上诉法院可能会有结果，公司仍对为股东成功追回损失持乐观态度，且法律费用已大幅减少 [39] 问题6: 近期商品价格下跌是否影响农场续约率 - 公司预计续约率将达到15%或更高，目前谷物价格虽从高位回落，但仍处于历史高位，且全球粮食供应预计仍将短缺，价格将在较长时间内保持相对高位 [42][44] 问题7: 在股票仍折价交易的情况下，下半年对ATM计划的使用策略 - 公司将继续适度使用ATM计划，会平衡稀释股权和获取高回报投资机会，同时致力于降低杠杆率，认为这样能为股东创造更多价值 [48][49] 问题8: 运营指导上调的原因 - 固定支付方面，主要是由于收购和相关新租约；可变支付略有增加；其他项目因Murray Wise Associates的拍卖和经纪活动增加而上升 [54][55] 问题9: 下半年是否继续净收购资产，以及目标资本化率和趋势 - 公司计划下半年继续成为净收购方，目标是维持整个投资组合约4%的资本化率，随着租金上涨，相对于原始购买价格的资本化率正在上升 [58] 问题10: 资产出售的考虑因素 - 公司会平衡资产收购和出售，以降低杠杆率和提高总回报，目前公司杠杆率不高，但会在合适时机减少债务，同时抓住高回报的收购机会，具体操作将根据市场情况灵活调整 [61][62][63]

农田资产与运营 - 公司拥有约160,100英亩的农田，分布在阿拉巴马州、阿肯色州、加利福尼亚州等多个州，并管理约25,200英亩的农田[175] - 公司约70%的农田用于种植主要作物（如玉米、大豆、小麦等），30%用于种植特种作物（如杏仁、柑橘、蓝莓等）[175] - 公司计划继续收购更多农田，以实现规模化和地理、作物类型及租户的多样化[180] - 公司的主要收入来源是租户支付的租金，大部分租约为固定租金，部分租约为基于收入的浮动租金[181] - 公司预计未来农田价值将保持稳定增长，长期来看将显著升值[193] - 美国优质农田的空置率接近零，主要由于供需基本面[194] - 2021年租约续签时，主要作物农田的租金上涨超过10%[195] - 截至2022年6月30日，公司农田租约到期情况：2022年剩余6个月到期面积为45,146英亩，占总面积的28.2%，年固定租金为12,524千美元，占总租金的33.1%[197] - 公司通过要求租户提前支付至少50%的固定租金来降低租户信用风险[199] - 公司预计未来农田管理费用的增加不会显著，因为农田管理具有显著的规模经济[202] - 公司通过增加租金来抵消资本支出的成本，通常在多年内分摊[200] - 公司预计利率上升可能会影响农田价格，但长期来看农田价值的增长可能会抵消这一影响[208] - 公司大部分农业租赁合同为2至3年，租户承担大部分运营费用，包括维护、用水和保险[267] - 公司租赁收入主要在种植季节前的第一季度和收获后的第四季度以一次性支付形式收取[268] 全球粮食需求与供应 - 公司预计全球粮食需求将持续增长，特别是发展中国家GDP增长将推动对主要作物的需求[188] - 全球粮食供应受到可耕地面积和土地生产力的影响，预计到2050年全球耕地面积仅增加5%，而人口将增长近40%[191] - 乌克兰战争导致粮食价格和化肥价格上涨，供应链中断进一步加剧了全球粮食供应的压力[184][185] - 公司预计美国农民将在全球粮食进口中发挥更重要的作用，主要作物的高需求和价格将提升美国农民的盈利能力[186] - 公司认为全球粮食需求增长将推动农田租金和农田价值的长期增长[188] - 公司预计城市化进程将导致高质量农田的减少，进一步加剧全球农田的稀缺性[191] - 2020/2021年度玉米出口同比增长55%，大豆出口同比增长35%[209] - 2022财年对中国的农产品出口预计达到创纪录的360亿美元，同比增长近8%[209] 财务表现与收入 - 2022年第二季度租金收入同比增长10.9%，达到919.6万美元，主要得益于可变租金、太阳能租金和固定农场租金的增加[221] - 2022年第二季度作物销售收入同比增长385.2%，达到115万美元，主要由于公司直接运营的农场数量增加[221] - 2022年第二季度其他收入同比增长86.1%，达到120.2万美元，主要由于拍卖和经纪收入、管理费以及贷款利息收入的增加[221] - 2022年上半年净收入为413.1万美元，相比去年同期的净亏损388万美元大幅改善，主要由于法律和会计费用减少以及作物保险、拍卖和经纪活动的额外收入[230] - 租金收入保持相对稳定，2022年上半年为1870万美元，2021年上半年为1860万美元，主要由于太阳能租金、固定农场租金和娱乐租金的增加，部分被2021年下半年部分农场转为直接运营所抵消[231] - 2022年上半年作物销售额同比增长140万美元，增幅307.3%，主要由于公司直接运营的四个农场和作物销售量的增加[231] - 2022年上半年其他收入同比增长330万美元，增幅404.2%，主要由于拍卖和经纪收入、直接运营农场的作物保险收益、管理费和贷款利息收入的增加[231] - 2022年第二季度净收入为299.3万美元，而2021年同期净亏损为286.5万美元[259] - 2022年第二季度FFO（运营资金）为131.8万美元，较2021年同期的亏损105.4万美元有所改善[259] - 2022年第二季度AFFO（调整后运营资金）为111.1万美元，较2021年同期的亏损364.8万美元显著改善[259] - 2022年第二季度AFFO每股摊薄收益为0.02美元，较2021年同期的亏损0.11美元有所提升[259] - 2022年6月30日，公司净收入为299.3万美元，2021年同期为净亏损286.5万美元[266] - 2022年6月30日，公司EBITDAre为515.7万美元，2021年同期为284.8万美元[266] - 2022年6月30日，公司调整后的EBITDAre为575.8万美元，2021年同期为318.2万美元[266] 成本与费用 - 2022年第二季度折旧、损耗和摊销费用同比下降11.9%，减少22.5万美元，主要由于资产处置和更多资产完全折旧[225] - 2022年第二季度物业运营费用同比增长20.5%，增加35万美元，主要由于税收费用增加和保险费用上升[225] - 2022年第二季度销售成本同比增长99.9%，增加66.6万美元，主要由于公司直接运营的农场数量增加导致作物销售量上升[225] - 2022年第二季度一般和行政费用同比增长58.4%，增加110.7万美元，主要由于2021年11月收购MWA以及人员成本、差旅和咨询费用的增加[226] - 2022年第二季度法律和会计费用同比下降71.9%，减少208.5万美元，主要由于诉讼相关法律费用减少[226] - 2022年上半年折旧、损耗和摊销减少40万美元，降幅10.7%，主要由于资产处置和更多资产完全折旧[233] - 2022年上半年物业运营费用增加40万美元，增幅10.3%，主要由于2021年应计税项冲销、公用事业和保险费用的增加[233] - 2022年上半年一般和行政费用增加260万美元，增幅73.8%，其中160万美元与2021年11月收购MWA相关[234] - 公司2022年第二季度房地产相关收购和尽职调查成本为62,000美元，较2021年同期无此类成本有所增加[259] - 公司2022年第二季度股票激励和补偿费用为601,000美元，较2021年同期的334,000美元有所增加[259] - 公司2022年第二季度利息互换终止的递延影响为32,000美元，较2021年同期的127,000美元有所减少[259] 资本结构与融资 - 2022年上半年公司通过ATM计划筹集了9840万美元的股权资本，用于未来农田收购、FPI贷款计划、减少杠杆和一般公司用途[238] - 2022年上半年公司总债务减少了8690万美元，杠杆率从2021年底的48%降至2022年6月30日的39%[239] - 2022年上半年公司运营活动产生的净现金流增加了20万美元，主要由于固定租金、可变租金和租户报销的增加[247] - 2022年上半年公司投资活动产生的净现金流增加了1380万美元，主要由于物业收购和处置的变化[248] - 2022年6月30日，公司可变利率债务为1.395亿美元，占总债务的32.7%[270] - 假设可变利率债务水平不变，利率每上升1.0%，公司现金流将减少约110万美元/年[270] - 假设可变利率债务水平不变，若LIBOR和SOFR降至0基点，公司现金流将增加约80万美元/年[270] - 公司使用固定利率融资和衍生金融工具来管理利率风险，不用于交易或投机目的[269] 资产处置与收益 - 2022年第二季度资产处置收益增加333.5万美元，主要由于资产处置活动增加[227]

公司概况 - 拥有和/或管理18.6万英亩土地，分布于美国19个州，有超100个租户和超25种作物类型，空置率为0%[5] - 房地产账面价值达11亿美元，股权市值超7亿美元，自2014年IPO以来收购超300处房产，还是超5000万美元机会区基金的物业经理[6] 投资逻辑 - 美国农田需求增长、供应减少，2020年有23.7亿人面临中度或重度粮食不安全问题，人均农业用地持续减少[7] - 农田长期回报有吸引力，波动性低，夏普比率高，与其他资产类别相关性低，在通胀环境中表现良好[7] - 与传统房地产相比，农田过时风险低、可替代性风险低、资本支出负担小，且大部分会随时间更具生产力[8] - 农田是最大的商业房地产领域之一，机构所有权最低，潜力未被挖掘[8] 公司优势 - 内部管理的REIT，董事会和管理层持股超8%，有全国性租户和行业参与者网络，无强制出售房产的基金结构[11] - 有多种资本获取渠道，潜在交易管道超5亿美元，有能力高效识别和执行新投资机会[11] 财务情况 - 2022年第一季度净收入113.9万美元，同比下降54%；AFFO为211.9万美元，同比扭亏；调整后EBITDAre为676.2万美元，同比增长26.9%；总运营收入1389万美元，同比增长20%[13] - 截至2022年3月31日，总债务净额4.62836亿美元，加权平均债务成本3.15%，股权市值6.858亿美元，企业价值12.5262亿美元[15] ESG表现 - 97%的租户投资改善土壤健康，94%的行作物采用保护性耕作技术，87%使用VRT技术，66%参与农场保护活动，51%参与联邦保护服务计划[18] - 有5个太阳能项目、3个风能项目，发电容量超100兆瓦，还有16个未来可再生能源项目在期权中[18]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净收入为110万美元，2021年第一季度为250万美元；2022年第一季度净收入包含资产处置收益70万美元，低于2021年第一季度的340万美元；调整诉讼后，2022年第一季度净收入为200万美元，2021年第一季度为500万美元 [17] - 2022年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.00美元，2021年第一季度为 - 0.02美元；调整诉讼后，2022年第一季度为0.02美元，2021年第一季度为0.05美元 [17] - 2022年第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）为210万美元，2021年第一季度为 - 160万美元；调整诉讼后，2022年第一季度为300万美元，2021年第一季度为90万美元 [17] - 2022年第一季度加权平均每股AFFO为0.04美元，2021年第一季度为 - 0.05美元；调整诉讼后，2022年第一季度为0.06美元，2021年第一季度为0.03美元 [17] - 截至2022年3月31日，总债务为4.65亿美元，季度结束后进一步减少1690万美元；截至4月29日，完全稀释股份数为5140万股 [18] - 2022年第一季度收入减去销售成本为1240万美元，2021年第一季度为1130万美元 [23] - 2022年AFFO预计在1140万 - 1400万美元之间，2月预计为910万 - 1170万美元；调整诉讼后，2022年AFFO预计在1340万 - 1600万美元之间，2月预计为1180万 - 1440万美元 [28] - 2022年每股AFFO预计在0.22 - 0.28美元之间，2月预计为0.19 - 0.25美元；调整诉讼后，2022年每股AFFO预计在0.27 - 0.32美元之间，2月预计为0.25 - 0.31美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定支付包括固定农场租金、风能租金、太阳能租金、休闲租金、租户报销、管理费和贷款利息收入，固定农场租金占固定支付的绝大部分，截至目前已收到约60%的年度固定农场租金 [19][20] - 可变支付是租户按农场总收益的一定比例支付的租金，公司有一份约650万美元的大型可变租金合同，被认为风险相对较低 [21] - 直接运营业务风险高于可变支付，但回报上限也更高，2022年更多农场转向直接运营，柑橘农场从第三方合同转向直接运营，由于柑橘价格变化，直接运营毛利润有所下降 [21][26] - 其他业务包括拍卖、经纪等活动，由于拍卖业务增加，其他业务收入有所增长 [22][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已续约约25%将于2022年底到期的租约，续约租金涨幅在15% - 20%之间 [7] - 公司目前管道项目规模约3亿美元或更多，但不会在年底前完成3亿美元的新收购，下一季度预计会有几千万美元的交易 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购时注重交易质量，平衡投资组合、资本回报率和农场长期增值潜力，优先选择优质农场 [32] - 公司加强投资者关系工作，将参加多个机构投资者会议 [15] - 公司在部分特种作物（如柑橘）上采用直接运营模式，认为长期来看比租赁更有利可图，同时保留与Olam公司的长期净租赁协议 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度公司经营状况良好，土地价格上涨，MWA拍卖和经纪部门销售和收入增加，租金特别是行作物地区租金大幅上涨，农场盈利能力强劲 [7] - 粮食需求增加和优质农田供应减少是推动业务发展的长期因素，南美天气不佳、印度作物减产、美国种植延迟以及乌克兰战争等因素进一步推高了谷物价格和农民盈利能力，有利于公司业务 [8] - 公司董事会因业绩强劲和对未来的积极展望，批准将股息提高20% [9] - 投资者对农田资产类别和公司的兴趣显著增加，原因包括资产的稳定性、美国农田的地缘政治优势、抗通胀特性以及ESG和可持续性友好性质 [10][11][12] 其他重要信息 - 公司租户在环境可持续性方面表现出色，97%的租户投资改善土壤健康，94%的行作物租户采用保护性耕作，87%使用变量率应用技术，51%参与联邦自然资源保护计划 [14] - 公司此前诉讼费用预计在240万 - 300万美元之间，现降至180万 - 240万美元 [27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 今年的收购量预期、未来三个月的活动情况以及资本回报率和定价是否因利率变化而改变 - 公司管道项目规模约3亿美元或更多，但不会在年底前完成3亿美元的新收购，下一季度预计会有几千万美元的交易，收购量可能高于或低于该水平，主要取决于交易质量 [32][33] - 目前未看到因利率上升导致的价格变化，因为许多农田收购使用现金，农田资产整体杠杆率约为13% [34] 问题2: 续约租金涨幅能持续多久以及租户是否有抵触情绪 - 公司目前正在重新谈判2023 - 2025年的租约，已续约约25%，租金涨幅在15% - 20%之间，预计这种涨幅将持续数年，因为当前谷物短缺情况不会很快得到改善 [37][38][39] - 租户会有抵触情绪，但由于盈利能力较强，最终愿意接受租金上涨 [40] 问题3: 如何将直接运营业务与100%的入住率和农民的高需求相结合 - 公司在农场重建（如安装新灌溉系统、改变作物种植）时会进行直接运营，因为此时难以出租 [43] - 许多机构在特种作物上采用直接运营模式，公司也决定在部分柑橘作物上采用该模式，认为长期来看比租赁更有利可图，同时保留与Olam公司的长期净租赁协议 [44][45][46] 问题4: 本季度近200万美元的作物保险收益是否在原指导范围内，今年是否能收获相关作物，以及未来作物保险情况 - 作物保险收益在原指导范围内，是预期水果销售的替代收益，对于明年的情况目前尚不清楚，后续会将其纳入2023年的预测中 [49] 问题5: 根据今年固定同店租金增长约2.1%以及25%的租约滚动和15% - 20%的租金涨幅，明年的有机增长率是否在3% - 4%左右 - 目前还处于早期阶段，但这种计算方式基本正确，建议使用15%的涨幅进行谨慎预测，因为目前仅续约了约25%的土地 [51][52] 问题6: 是否考虑追回与法律问题相关的损失 - 公司正在对引发集体诉讼的对冲基金进行追偿，希望在未来获得可观的赔偿，但目前难以量化赔偿金额 [55][58] 问题7: 优先偿还债务资本结构的哪一部分 - 公司考虑债务的绝对利率、现金的其他用途、利率重置时间以及贷款的抵押物情况，优先偿还即将重置利率的债务，同时注重释放抵押物以增加融资灵活性 [60][61] 问题8: 近期去杠杆化是为了增加收购资金还是希望长期降低杠杆率 - 两者兼而有之，去杠杆化提供了财务灵活性，使公司在有好机会时能够发展业务，同时公司总体趋势是长期保持略低于历史水平的杠杆率 [63]

公司土地资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有约160,700英亩农场，管理约25,000英亩土地，约70%的投资组合用于种植主要作物，约30%用于生产特色作物[172] - 截至2022年3月31日，玉米带拥有44,544英亩土地，管理17,444英亩土地，共计61,988英亩；三角洲和南部地区拥有32,878英亩土地，管理1,489英亩土地，共计34,367英亩；高平原地区拥有30,853英亩土地；东南部拥有40,657英亩土地，管理6,107英亩土地，共计46,764英亩；西海岸拥有11,752英亩土地；总计拥有160,684英亩土地，管理25,040英亩土地，共计185,724英亩[176] - 截至2022年3月31日，公司应税房地产投资信托子公司直接经营位于加利福尼亚州和密歇根州的2,973英亩农田[177] 公司股权结构情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有97.1%的普通股单位，无A类优先股单位[174] 全球农业市场趋势 - 预计到2050年全球每年谷物产量需增加超过10亿吨，比2005 - 2007年水平增长43%，超过2014年美国谷物产量4.46亿吨的两倍[185] - 2020年有23.7亿人无法获得充足食物[186] - 预计从2005 - 2007年到2050年全球可耕地将增加1.73亿英亩，约增长5%，而同期世界人口预计增长近40%至91亿[187] - 从1961年到2018年，人均可耕地面积减少了约50%[187] - 预计城市扩张将发生在比全球平均生产力高1.77倍的耕地上[187] - 乌克兰和俄罗斯联邦占全球小麦出口的34%[182] 公司农田租赁情况 - 2021年主要行作物农田续租租金涨幅超10%，预计2022年租金持续增长[191] - 截至2022年3月31日，2022年剩余九个月租赁到期的约51445英亩，占比32.0%，年固定租金1227.6万美元，占比37.5%[193] - 优质美国农田空置率接近零[190] - 多数行作物物业租户需在春季种植季前预付至少50%固定农场租金[195] - 公司负责主要维护费用、特定保险和税收，租户负责运营费用等[196] 农产品出口情况 - 2020/2021营销年玉米出口较上一年增长55%，大豆出口增长35%[202] - 美国对中国农产品出口2021年达创纪录水平，美国农业部预计2022年更高[204] 农田价值影响因素 - 长期农民盈利能力和每英亩收入是农田价值更重要驱动因素，短期作物价格变化影响小[199] 公司运营影响因素 - 未来利率变化将影响公司运营表现，可能影响借贷成本和农田价格[201] 公司资产收购政策 - 公司将符合单一可辨认资产或类似可辨认资产收购视为资产收购，并分配购买价格[206] 公司第一季度收入情况 - 2022年第一季度总运营收入为1.389亿美元，较2021年同期的1.1575亿美元增长20.0%[217] - 2022年第一季度净收入为113.9万美元，较2021年同期的247.7万美元下降54.0%[217] - 2022年第一季度租金收入为954.7万美元，较2021年同期减少71.2万美元，降幅6.9%[217][218] - 2022年第一季度租户报销收入为77.8万美元，较2021年同期减少16万美元，降幅17.1%[217][218] - 2022年第一季度作物销售收入为69.5万美元，较2021年同期增加47.9万美元[217][218] - 2022年第一季度其他收入为287万美元，较2021年同期增加270.8万美元[217][220] 公司股权融资与债务情况 - 2021年10月29日公司签订股权分配协议，可通过“按市价”股权发行计划出售最高7500万美元普通股，截至2022年3月31日已获3870万美元总收益和3830万美元净收益[226] - 截至2022年3月31日，公司在2022年第一季度通过ATM计划筹集3830万美元股权资本，减少总债务4850万美元[228] 公司第一季度现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供净现金1030.9万美元，投资活动使用净现金781.9万美元，融资活动使用净现金1655.9万美元[232] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为1610万美元，2021年同期为3020万美元[234] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金减少110万美元[234] - 2022年第一季度投资活动提供的净现金增加3280万美元[235] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金减少1100万美元[236] 公司普通股回购情况 - 截至2022年3月31日，公司在2022年第一季度未回购普通股，目前有权回购最高4050万美元普通股[229] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2022年3月31日，公司没有任何资产负债表外安排[237] 公司第一季度相关财务指标对比 - 2022年第一季度公司净收入为113.9万美元，2021年同期为247.7万美元[248] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为223万美元，2021年同期为102万美元[248] - 2022年第一季度调整后资金运营（AFFO）为211.9万美元，2021年同期亏损160.9万美元[248] - 2022年第一季度AFFO摊薄加权平均股数为47427股，2021年同期为32202股[248] - 2022年第一季度AFFO摊薄加权平均每股收益为0.04美元，2021年同期亏损0.05美元[248] - 2022年3月31日止三个月基本加权平均流通股为45,781千股，2021年同期为30,418千股[249] - 2022年3月31日止三个月AFFO加权平均普通股为47,427千股，2021年同期为32,202千股[249] - 2022年3月31日止三个月净收入为1,139千美元，2021年同期为2,477千美元[254] - 2022年3月31日止三个月EBITDAre为6,057千美元，2021年同期为5,076千美元[254] - 2022年3月31日止三个月调整后EBITDAre为6,762千美元，2021年同期为5,327千美元[254] 公司债务利率情况 - 截至2022年3月31日，公司1.415亿美元（占比30.4%）的债务为可变利率债务[259] - 假设可变利率债务水平不变，利率上升1.0%，公司现金流每年将减少约110万美元[259] - 截至2022年3月31日，1个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）约为23个基点[259] - 假设可变利率债务水平不变，若LIBOR和SOFR降至0个基点，公司现金流每年将增加约40万美元[259] 通胀对公司影响情况 - 公司认为通胀对其历史财务状况和经营成果无重大影响[255]

业绩总结 - 2022年第一季度，公司录得净收入为110万美元，较2021年同期的250万美元下降54%[7] - 除去与诉讼相关的项目后，2022年第一季度的净收入为200万美元，较2021年同期的500万美元下降60%[7] - 2022年第一季度的AFFO（调整后基金运营收入）为210万美元，较2021年同期的负160万美元大幅改善[7] - 2022年第一季度的AFFO在剔除诉讼相关项目后增长超过200%，达到300万美元[7] - 2022年第一季度的总运营收入为1389万美元，较2021年同期的1157万美元增长20%[13] - 2022年第一季度的净运营收入（NOI）为1049万美元，较2021年同期的939万美元增长11.7%[13] - 2022年第一季度租金收入为9,547千美元，较2021年同期的10,259千美元下降了6.93%[24] - 2022年第一季度每股基本净损失为0.00美元，2021年同期为-0.02美元[24] - 2022年第一季度调整后的每股AFFO为0.04美元，2021年同期为-0.05美元[25] - 2022年第一季度EBITDAre为6,057千美元，较2021年同期的5,076千美元增长19.36%[27] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司总债务为4.65亿美元，较2021年12月31日的5.134亿美元减少[15] - 2022年第一季度总资产为1,115,066千美元，较2021年末的1,121,525千美元下降了0.57%[22] - 2022年第一季度总负债为487,489千美元，较2021年末的528,939千美元下降了7.83%[22] - 2022年第一季度股东权益总额为509,699千美元，较2021年末的472,076千美元增长了7.95%[22] 现金流与股息 - 公司董事会宣布将季度现金股息提高20%，至每股0.06美元，预计于2022年7月15日支付[16] - 2022年第一季度现金余额为16,102千美元，较2021年第四季度的30,171千美元下降约46.5%[56] 物业收购与处置 - 公司在2022年第一季度完成了四项物业收购，总金额为800万美元，并完成了两项物业处置，现金收入为460万美元[14] 未来展望 - 预计2022年AFFO将达到11.4百万至14.0百万美元，较之前的预测上调21%[53] 其他信息 - 截至2022年3月31日，公司拥有和管理约185,700英亩的农田，覆盖19个州[19] - 2022年第一季度的诉讼相关费用为836千美元，较2021年同期的1,377千美元下降了39.3%[49] - 2022年第一季度的直接运营毛利为2,955千美元，较2021年同期的10,259千美元下降了71.2%[49]

公司权益结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业97.0%的权益[19] - 截至2021年12月31日，运营合伙企业拥有承诺土地机会区农场一期有限责任公司9.97%的股权[21] 公司土地资源情况 - 截至年报发布日，公司拥有约160,200英亩农场，管理约26,300英亩土地[21] - 截至年报日期，公司拥有约160,200英亩农场，管理约26,300英亩土地，约70%的自有投资组合用于种植主要作物，约30%用于生产特色作物[21] - 截至年报日期，公司拥有约160200英亩农田，还为约26300英亩农田提供物业管理服务[55] - 公司拥有约160,200英亩农田，管理约26,300英亩农田[55] 公司业务种植结构 - 截至年报发布日，公司约70%的自有投资组合用于种植主要作物，约30%用于生产特色作物[21] - 公司业务约70%的投资组合由用于种植主要作物的房产组成[9] - 公司约70%的投资组合由用于种植玉米、大豆、小麦、水稻和棉花等主要作物的房产组成[9] - 公司预计其农田投资组合长期将由约70%的主要作物农田和30%的特色作物农田构成[29] 公司农业经营情况 - 截至2021年12月31日，应税房地产投资信托子公司在公司位于加利福尼亚州和密歇根州的2,973英亩永久性作物农田上进行直接农业经营[23] - 截至2021年12月31日，应税房地产投资信托子公司在公司位于加利福尼亚州和密歇根州的2973英亩永久性作物农田上进行直接农业经营[23] 公司可再生能源相关情况 - 目前，公司14个农场共约9,010英亩有可再生能源生产租赁，24个农场共约10,852英亩有潜在未来太阳能或风能开发租赁选择权[23] - 目前公司有14个农场（约9010英亩）有可再生能源生产租赁，24个农场（约10,852英亩）有潜在未来太阳能或风能开发租赁选择权[23] - 截至2021年12月31日，公司租赁土地支持5个农场的5个太阳能项目和9个农场的3个风能项目，分别可产生约64兆瓦和47兆瓦的可再生能源，还拥有24个有未来太阳能项目选择权的农场[70] - 截至2021年12月31日，公司租赁土地支持5个太阳能项目和3个风能项目，分别可产生约64兆瓦和47兆瓦可再生能源[70] 公司纳税相关情况 - 公司自2014年12月31日起的短纳税年度开始，选择并符合作为房地产投资信托基金纳税的条件[18,25] - 公司自2014年12月31日起符合美国联邦所得税REIT资格[59] - 公司自2014年12月31日起符合美国联邦所得税REIT资格，REIT需每年分配至少90%的应税收入[59][60] - REIT需每年分配至少90%的应税收入，否则将按常规公司税率征税[60] 公司收入来源及租约情况 - 公司主要收入来源是租户的租金，多数租约为1 - 3年，多数租约有固定租金支付[25] - 公司预计将继续以固定租金形式出租大部分物业，多数租约要求至少50%（有时100%）的年固定租金在春季种植季前支付[35] - 公司使用的租约规定至少50%的年租金在每个春季种植季节前支付，以降低租户信用风险[49] 公司面临的风险 - 公司面临租户盈利能力下降、大量债务、诉讼等多种风险[8,9] - 公司面临多种风险，包括租户农业经营盈利能力下降、大量债务、诉讼、无法完成合适收购、短期租赁、依赖外部资本等[8][9][11][12] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年公司营业收入从2020年的5070万美元增长2.1%至5170万美元，剔除诉讼相关项目后从5120万美元增至5170万美元[26] - 2021年公司净收入从2020年的750万美元增长36.2%至1030万美元，剔除诉讼相关项目后从1020万美元增至1850万美元[26] - 2021年运营收入从2020年的5070万美元增长2.1%至5170万美元（不包括诉讼相关项目，2020年为5120万美元）[26] - 2021年净收入从2020年的750万美元增长36.2%至1030万美元（不包括诉讼相关项目，2020年为1020万美元，2021年为1850万美元）[26] - 2021年调整后运营资金从2020年的180万美元变为40万美元（不包括诉讼相关项目，2020年为450万美元，2021年为860万美元）[26] 公司收购与处置情况 - 2021年公司完成12项收购，总代价为8120万美元；完成12项处置，获现金7060万美元和240万美元可转换应收票据，确认总销售收益930万美元[26] - 2021年公司完成12笔收购，总价8120万美元，其中2840万美元通过发行应付票据支付[55] - 2021年完成12笔处置，涉及20个农场，获现金7060万美元和240万美元可转换应收票据，确认销售收益930万美元[57] - 2021年公司完成12笔收购，总代价8120万美元，其中2840万美元通过发行应付票据支付[55] - 2021年公司完成12笔处置，涉及20个农场，收到现金7060万美元和240万美元可转换应收票据，确认出售总收益930万美元[57] 公司股权出售情况 - 2021年公司出售2112773股，总收益2760万美元，净收益2730万美元[26] - 2021年公司通过“市价”股权发行计划出售2,112,773股，获得总收益2760万美元，净收益2730万美元[26] 美国农业市场数据 - 美国农场房地产债务为3120亿美元，房地产价值为2.7万亿美元，债务权益比为11%[33] - 美国租用土地占总农田面积的比例自20世纪60年代以来一直处于35% - 40%的区间[39] - 美国出租土地占总农田面积的比例自20世纪60年代以来一直处于35% - 40%的区间[39] - 美国家庭农场约占农场总数的98%，其中小家庭农场数量和土地面积最多，大规模家庭农场产值最高[41] - 美国家庭农场约占美国农场总数的98%，其中小家庭农场数量和土地面积最多，大规模家庭农场产值最高[41] - 小家庭农场年现金收入低于35万美元，数量为1793434个，占农场总数的89.2%，占土地面积的48.3%，产值占比20.4%[42] 公司2022年租金收入预测 - 2022年预计固定租金收入3630万美元，可变租金收入1060万美元，总计4690万美元[59] - 约650万美元可变租金由单一租约产生，总收入约为其支付额的2倍[59] - 2022年固定付款预测为3630万美元，可变付款预测为1060万美元，总计4690万美元[59] 公司2022年租金支付土地情况 - 公司2022年预计的租金支付中，玉米带拥有44058英亩、管理18697英亩，共计62755英亩[58] - 公司2022年预计的租金支付中，三角洲和南部地区拥有32878英亩、管理1489英亩，共计34367英亩[58] 公司保险情况 - 公司通过全国保险经纪公司维持综合财产、伤亡和一般责任保险[62] - 公司租户租赁含可变租金时，通常需购买作物保险以防歉收和价格下跌[62] 公司合规情况 - 公司农场目前符合适用的州、县和联邦环境及农业法规[64] - 公司需遵守各种房地产和环境相关的法律法规，这些法规可能导致潜在责任和意外支出[66][68] - 公司农田受州、地方和联邦政府关于土地使用、水权、环境等法规监管[63] 公司保护交易情况 - 2021年公司与Ducks Unlimited合作，在一项三部分的保护交易中出售约1268英亩土地，以支持弗吉尼亚州的栖息地恢复和保护[71] - 2021年公司与Ducks Unlimited合作出售约1268英亩土地用于保护弗吉尼亚州栖息地[71] 公司员工情况 - 截至2022年2月25日，公司有27名员工，其中25名为全职员工，且无员工属于工会[78] - 2022年2月25日，公司有27名员工，其中25名为全职员工，无员工加入工会[78] 公司ESG目标 - 公司认为对环境、社会和治理（ESG）的坚定承诺支持其商业模式，2022年目标包括与关键利益相关者合作、了解租户环境可持续性实践、测量温室气体排放、确定未来目标和行动计划[69][75] - 2022年公司ESG目标包括与关键利益相关者合作、了解租户环保实践、测量温室气体排放和制定未来计划[75] 公司收购竞争情况 - 公司面临来自个体农民、机构投资者、投资基金、其他农田房地产投资信托基金等的农田收购竞争[76] - 公司面临来自个体农民、机构投资者、其他农场REIT等多方面获取农田的竞争[76] 公司员工管理情况 - 公司重视员工，设计有吸引力的薪酬结构，提供会议和继续教育机会，有正式绩效评估流程，致力于打造多元化和包容性的工作环境[77] 公司联系方式 - 公司执行办公室位于科罗拉多州丹佛市，电话号码为(720) 452 - 3100，公司网站为www.farmlandpartners.com[79] - 公司执行办公室位于科罗拉多州丹佛市，电话(720) 452 - 3100，网站为www.farmlandpartners.com[79] 公司报告提交情况 - 公司向SEC提交10 - K、10 - Q、8 - K报告及修正案，可在SEC网站或公司网站获取[80] 公司资产管理情况 - 公司于2021年第一季度开始通过TRS为OZ基金管理物业组合，2021年11月收购MWA进一步增强了资产管理能力[53] 公司股权转换情况 - 2021年10月4日，公司将所有5,806,797股6.00%的B系列参与优先股转换为普通股[26]

业绩总结 - 2021年第四季度，公司总营业收入为2000万美元，较2020年同期的1790万美元增长12%[6] - 2021年第四季度，公司营业收入为1130万美元，较2020年同期的970万美元增长17%[6] - 2021年第四季度，公司净收入为1320万美元，较2020年同期的640万美元显著增长[6] - 2021年全年，公司净收入为1020万美元，较2020年同期的750万美元增长35.9%[7] - 2021年租金收入为45,251千美元，较2020年的43,693千美元增长3.6%[25] - 2021年总运营收入为51,739千美元，较2020年的50,689千美元增长2.1%[25] - 2021年净运营收入（NOI）为44,408千美元，较2020年的43,339千美元增长2.5%[30] - 2021年EBITDAre为24,500千美元，较2020年的30,190千美元下降18.9%[28] - 2021年调整后的EBITDAre为25,845千美元，较2020年的31,261千美元下降17.3%[28] - 2021年每股基本净亏损为0.17美元，较2020年的0.18美元有所改善[26] 资产与负债 - 截至2021年12月31日，公司总债务为5.134亿美元，较2020年12月31日的5.082亿美元略有增加[16] - 截至2021年12月31日，公司总优先股为1.205亿美元，较2020年12月31日的2.603亿美元大幅减少[16] - 2021年总资产为1,121,525千美元，较2020年的1,090,991千美元增长2.8%[23] - 2021年总负债为528,939千美元，较2020年的524,801千美元增长0.4%[23] - 截至2021年12月31日，净债务为511,323千美元，平均债务成本为2.96%[47] 股东回报与现金流 - 公司董事会宣布每股普通股和每个A类普通OP单位的季度现金股息为0.05美元[17] - 2021年利息支出为15,929千美元，较2020年的17,677千美元下降9.9%[25] - 2021年现金余额为30,171千美元，较2021年9月30日的21,373千美元增长41.3%[55] - 2021年第四季度的AFFO为8,903千美元，较2021年第三季度的(3,236)千美元显著改善[57] - 2021年第四季度的每股AFFO为0.19美元，相较于2021年第三季度的(0.09)美元有显著提升[57] 未来展望与市场动态 - 2022年固定支付预计在36,300千美元至36,500千美元之间，变动支付预计在10,500千美元至11,000千美元之间[51] - 2022年预计的AFFO（每股可分配资金）为9,100千美元至11,700千美元，AFFO每股为0.19至0.25美元[51] - 2021年同类作物农场的固定支付预计增加约1,000千美元[51] - 2021年三处柑橘农场从第三方租赁转为直接经营，预计固定支付和变动支付将减少[51] - 2022年利息支出预计在17,200千美元至17,400千美元之间，考虑到利率上升和债务水平提高[51] 其他重要信息 - 2021年全年，公司完成12项物业收购，总金额为8120万美元[14] - 2021年全年，公司完成20项物业处置，现金收入为7060万美元，总收入为7300万美元，处置收益为930万美元[14] - 截至2021年12月31日，公司拥有约160,200英亩的自有农田和26,300英亩的管理农田，空置率为0%[53] - 2021年其他收入为2,158千美元，较2020年的1,457千美元增长48.1%[30] - 2021年第四季度的调整后EBITDA为13,629千美元，较2021年第三季度的3,707千美元显著增长[57]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度与2020年第四季度相比，公司营收同比增长约12%，营业收入同比增长约17% [6] - 2021年AFFO每股收益较2020年增长74% [7] - 2021年净收入为1020万美元，2020年为750万美元；调整后净收入为1850万美元，2020年为1020万美元 [20] - 2021年归属于普通股股东的每股净收入为 - 0.17美元，2020年为 - 0.18美元；调整后为0.06美元，2020年为 - 0.01美元 [20] - 2021年AFFO为40万美元，2020年为180万美元；调整后为860万美元，2020年为450万美元 [21] - 2021年摊薄加权平均股AFFO为0.01美元，2020年为0.06美元；调整后为0.24美元，2020年为0.14美元 [21] - 截至2021年12月31日，总债务为5.134亿美元，截至当日完全摊薄股份为4700万股 [21] - 2022年AFFO预计在910万 - 1170万美元之间，2021年为40万美元；每股AFFO预计在0.19 - 0.25美元之间，2021年为0.01美元 [29] - 调整诉讼费用后，2022年AFFO预计在1180万 - 1440万美元之间，2021年为860万美元；每股AFFO预计在0.25 - 0.31美元之间，2021年为0.24美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年完成12笔收购，总计8120万美元；20笔处置，总计7300万美元，其中2150万美元出售给机会区基金 [17] - 2021年固定支付和一笔650万美元的低风险可变租金合同约占总收入的85% - 95%，2021年占比略低于2020年 [26] - 2021年与2020年相比，固定支付中相同行作物农场表现提升20万美元，与收购、处置等相关的固定支付下降270万美元 [27] - 2021年与2020年相比，可变支付中树坚果改善240万美元，柑橘改善90万美元，谷物下降10万美元，其他作物（包括玉米、大豆、小麦）增长60万美元 [28] - 预计2022年相同行作物农场的固定支付将增加约100万美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国范围内，尤其是玉米带，农田土地价值同比上涨15% - 20%，甚至更多，部分统计显示涨幅高达35% - 40% [9][10] - 75%的农田购买由农民完成，并非投机者驱动 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司恢复发布补充材料和提供指引，转向增长战略 [30] - 2022年希望通过表外、合资等方式筹集私人资本进行部署，并收取管理费用 [45] - 公司收购注重创造价值，而非单纯追求规模，在股价大幅回升前，可能更侧重于表外业务 [45] - 公司收购管道强大，跟踪数亿美元交易，主要交易来源是租户 [53] - 公司与其他机构投资者不同，会购买较小农场，更专注于中西部核心地区 [54][56] - 公司在中西部面临来自农民、高净值私人家庭办公室和摩门教会的竞争 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年第四季度公司运营出色，全年业绩强劲，若剔除诉讼费用影响更佳 [6] - 2021年租金续约情况良好，2022年预计会更好，续约租金增加的效益将体现在2022年财务数据中 [8] - 农业处于强劲时期，预计至少还将持续几年，主要得益于谷物价格上涨、产量增加和农业效率提高 [9] - 谷物价格强劲可能持续到2022年，甚至2023年及以后，主要受需求增长、南美作物受天气影响、俄乌危机以及美国天气风险溢价等因素影响 [12][13] - 通胀是农田资产的顺风因素，农田是抵御通胀的良好工具，公司将从中受益 [14] 其他重要信息 - 公司与Quinton Mathews和Saberpoint的诉讼仍在进行中，预计在2022年第二或第三季度结束 [7][38] - 2021年第四季度进行了B系列转换，降低了资产负债表杠杆，增加了普通股权益，对AFFO和现金流有积极影响 [18] - 本月完成1.12亿美元债务融资工具的延期，期限延长至2027年，利率从LIBOR加1.3%变为SUL4R加1.8% - 2.25%，初始利差1.95% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与Saberpoint的诉讼状态如何？ - 该诉讼未结束，在德州州法院最低级别因管辖权相关裁决被驳回，公司正在上诉，认为该裁决不合理，且有美国司法部的调查 [36] 问题: 诉讼是否有重要节点，预计何时结束？ - 预计两起主要诉讼在2022年第二或第三季度结束，大概率是晚二季度或早三季度；集体诉讼处于简易判决阶段，公司希望基于无证据证明欺诈而驳回该诉讼；对Saberpoint的诉讼正在上诉 [38] 问题: 410万 - 470万美元的法律账户指引中，持续诉讼费用是多少？ - 预计诉讼费用在240万 - 300万美元之间 [42] 问题: 第四季度收购资产的资本化率和收益率是多少，与2020年初相比价格有何变化？ - 未提及具体资本化率和收益率，公司表示会关注通过表外、合资等方式筹集资本，注重创造价值，在股价回升前更侧重表外业务 [45] 问题: 公司柑橘作物受绿化病影响程度及前景如何？ - 公司柑橘业务主要在加州，受绿化病影响极小；佛罗里达有一个小农场受影响，但种植的以色列品种对绿化病有一定抗性；加州农业部门积极防控，目前绿化病未影响公司作物 [48][49] 问题: 公司收购管道情况如何，竞争是否在全国范围内存在？ - 公司收购管道强大，跟踪数亿美元交易；与其他机构投资者不同，会购买较小农场，更专注中西部核心地区；在中西部面临来自农民、高净值私人家庭办公室和摩门教会的竞争 [53][56] 问题: 2022年租金情况与2021年相比如何，2022年同店收入真实比较情况如何？ - 2021年租金续约增长约10.5%，效益体现在2022年；2022年预计租金续约增长更高，影响2023年；预计2022年相同行作物农场固定支付增加100万美元 [62][63] 问题: 2022年营收指引中是否包含新的并购活动？ - 未预计股权融资、债务发行、收购或处置活动，将根据实际情况更新 [67] 问题: 从去年到今年，一般行政费用和折旧摊销数字的差异原因是什么？ - 主要由三方面因素导致：公司增加了高级员工；Murray Wise收购增加了成本和收入；董事会规模扩大增加了成本 [69][70] 问题: 其他收入/营收项目是否仅来自Murray Wise的预期，2022年是否会推出更多贷款计划？ - 主要来自拍卖经纪活动，即Murray Wise的业务，偶尔会有少量杂项收入，未预计推出更多贷款计划 [74] 问题: 美国司法部是否通知公司正在调查Saberpoint？ - 公司未收到通知，也不期望收到；相关调查在新闻报道中有提及，公司认为这是积极进展 [78] 问题: 当前美国的冰冻天气是否会影响公司加州农场？ - 不确定是否会有影响，但预计柑橘不会受太大影响，公司有防风设备；杏仁处于花期，有一定担忧，但预计能应对，且产量减少可能带来价格上涨 [81][82]