公司业务风险 - 公司的业务部分依赖于租户农业经营的盈利能力，可能对租金收入、现金流和向股东分配的能力产生不利影响[4],[5] - 抵押债务义务可能导致违约风险和投资损失[6] - 基准利率上升将影响借款成本和财务状况[7] - 全球经济状况、通货膨胀、贸易政策可能对公司和租户经营产生不利影响[9] - 极端天气事件可能影响农场产量和农民支付租金的能力[11] 公司财务表现 - 公司2023年全年净收入增长164.9%，达到31.7百万美元[30] - 完成74个地产的处置，总对价1.955亿美元，确认出售收益3610万美元[30] - 完成四个地产的收购，总现金对价2.22亿美元[30] 农田投资 - 公司拥有约132,800英亩的农场，分布在多个州[56] - 公司管理第三方土地资产约38,300英亩，为公司带来费用收入[53] - 公司通过FPI贷款计划向农场经营者提供贷款，以农田、作物和农业设备作为抵押物[52] 农田管理 - 公司选择并符合REIT的税收资格，将收入的90%分配给股东[59] - 公司要求租户购买责任保险和工伤保险，以保护公司的利益[61] - 公司将继续利用农田种植太阳能电池板和风力发电机，支持可再生能源发展[69]

财务表现 - 公司2023年净收入为3170万美元，同比增长164.9%，每股收益为0.55美元，同比增长243.8%[2][4] - 2023年净收入为31,681千美元，较2022年的11,960千美元增长164.9%[14] - 2023年净收入为31,681千美元，较2022年的11,960千美元增长164.9%[19] - 2023年每股基本净收入为0.55美元，较2022年的0.16美元增长243.8%[14] 资产交易 - 公司2023年完成74处资产出售，总对价为1.955亿美元，实现销售总收益3610万美元，并延期确认210万美元的净收益[2][6] - 公司2023年完成4处资产收购，总对价为2220万美元[2][6] - 2023年资产处置净收益为36,133千美元，较2022年的2,641千美元增长1267.9%[14] 股票回购与股息 - 公司2023年回购了6,551,087股普通股，加权平均价格为每股11.00美元[2][6] - 公司2023年宣布并支付了一次性特别股息，每股0.21美元[2][6] 债务与流动性 - 公司2023年总债务减少7640万美元，从2022年的4.395亿美元降至3.631亿美元，占净房地产价值的比例从40%降至38%[2][6] - 公司2023年流动性增加至2.066亿美元，较2022年的1.767亿美元有所提升[2][6] 租金收入与租赁合同 - 公司2023年续签了约占总收入14%的固定现金农场租赁合同，平均租金上涨约20%[2][3] - 2023年租金收入为49,185千美元，较2022年的48,879千美元增长0.6%[14] - 2023年租金收入为49,185千美元，较2022年的48,879千美元增长0.6%[19] 营业收入与净营业收入 - 公司2023年总营业收入为5746.6万美元，同比下降6.1%，净营业收入（NOI）为4405.2万美元，同比下降6.4%[4] - 2023年总营业收入为57,466千美元，较2022年的61,210千美元下降6.1%[19] - 2023年净营业收入（NOI）为44,052千美元，较2022年的47,054千美元下降6.4%[19] 运营资金与调整后运营资金 - 公司2023年AFFO（调整后运营资金）为814万美元，同比下降48.4%，每股AFFO为0.16美元，同比下降46.7%[2][4] - 2023年FFO（运营资金）为8,887千美元，较2022年的16,279千美元下降45.4%[16] - 2023年AFFO（调整后运营资金）为8,140千美元，较2022年的15,761千美元下降48.4%[16] - 2023年每股AFFO为0.16美元，较2022年的0.30美元下降46.7%[16] 息税折旧摊销前利润 - 2023年EBITDAre（房地产调整后息税折旧摊销前利润）为31,378千美元，较2022年的32,649千美元下降3.9%[17] - 2023年调整后EBITDAre为33,403千美元，较2022年的34,759千美元下降3.9%[17] 费用与支出 - 2023年折旧、损耗和摊销费用为7,499千美元，较2022年的6,960千美元增长7.7%[19] - 2023年利息费用为22,657千美元，较2022年的16,143千美元增长40.3%[19] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标如FFO、NOI、AFFO、EBITDAre和Adjusted EBITDAre来衡量运营表现[20] - FFO（运营资金）是公司衡量运营表现的关键指标，排除折旧、摊销和资产处置损益[21] - AFFO（调整后运营资金）进一步调整FFO，排除非持续性收入和费用，以反映公司持续运营表现[22] - EBITDAre和Adjusted EBITDAre用于评估公司运营表现，排除利息、税项、折旧和摊销等非现金项目[24] 总资产 - 公司2023年总资产为1,022,002千美元，较2022年的1,160,149千美元下降11.9%[12]

公司财务业绩发布 - Farmland Partners Inc.（NYSE：FPI）宣布将于2024年2月28日（周三）下午5点（东部时间）发布截至2023年12月31日的第四季度和全年财务业绩[1] - 公司将于2024年2月29日（周四）上午11点（东部时间）举行电话会议，讨论财务业绩并提供公司更新[1] - 可通过拨打1-888-596-4144并使用会议ID 9397607来实时收听电话会议[1] 电话会议信息 - 电话会议也可通过公司网站投资者关系部分www.farmlandpartners.com进行实时收听[2] - 电话会议重播将于活动结束后不久开始，直到2024年3月10日，拨打1-800-770-2030并使用回放ID 9397607可收听[3] - 网络研讨会的重播也将在活动结束后的有限时间内在公司网站投资者关系部分提供[3] 公司业务介绍 - Farmland Partners Inc.是一家内部管理的房地产公司，拥有并寻求收购高质量的北美农田，并向农民提供以农场房地产为抵押的贷款[4]

文章核心观点 - 文章介绍利用房地产投资信托基金（REITs）减少、递延和最小化投资收入税负的方法，指出REITs因避免双重征税而具有税收效率，且不同REITs股息分类不同会导致税负差异，投资者可研究REITs股息分类以节省税款 [1][24] 分组1：REITs与非REITs税收对比 - 多数标准普尔500指数股票股息为合格股息，REITs股息主要分非合格股息（名义税率37%，扣除后29.6%）、资本利得股息（20%）、资本返还股息（递延）三类 [2] - 非REITs存在双重征税，公司先缴最高21%企业所得税，投资者再缴合格股息20%税；REITs作为穿透实体不缴企业所得税，可将全部净收入作为股息支付给股东 [2][3][4] - 以100美元净收入为例，非REITs公司缴税21美元，投资者获79美元股息并缴税15.8美元，共缴税36.8美元，税后股息63.2美元；REITs投资者按非合格股息缴税29.6美元，税后收入70.4美元 [4][5][6] 分组2：不同REITs股息分类及税负示例 - Realty Income Corporation（O）2023年93.2%股息为普通非合格收入，有效联邦税率27.59% [9][10] - Gladstone Commercial Corporation（GOOD）2023年94.6%股息为资本返还，最高税级投资者有效联邦税率1.60%，股息收益率超9% [12][13][17] - Farmland Partners Inc.（FPI）2023年股息100%为资本利得，有效联邦税率20%，还可利用资本损失抵消资本利得减轻税负 [18][20][21] - Weyerhaeuser Company（WY）2023年股息100%为资本利得，有效联邦税率20%，年收入低于89,250美元的已婚夫妇资本利得股息免税 [22][23] 分组3：资本返还股息原理及优势 - REITs业务中产生大量房地产折旧可用于抵税，资产处于折旧期的公司如Gladstone Commercial可将大部分股息归为资本返还，投资者可递延纳税 [15][16] - 资本返还股息降低投资者股票成本基础，出售股票时成本基础降低会使收益增加，但资本利得税率仅20% [16][17] 分组4：节省税款建议 - REITs总体因避免双重征税具有税收效率，投资者可倾向选择股息分类更有利的REITs以进一步节省税款 [24] - 可通过研究2017 - 2023年REITs股息分类数据库，发现规律并预测2024年哪些公司可能有更有利的税收待遇 [25]

公司业务 - Murray Wise Associates（MWA）在过去四个月内将管理的土地面积增加约19,200英亩，总管理面积达到超过40,000英亩[1] - MWA总裁Eric Sarff表示，近几个月来，公司的管理业务增长一直是重点[2] - MWA管理各种客户的农田，从拥有单一农场的个人到拥有大型农田组合的机构资产管理者[4]

DENVER--(BUSINESS WIRE)--Farmland Partners Inc. (NYSE: FPI) (the “Company” or “FPI”) today announced the tax treatment of our 2023 common stock distributions, as summarized in the following table. Farmland Partners Inc. CUSIP: 31154R109 EIN: 46-3769850 Farmland Partners Inc. 2023 Dividend Treatment   Common Stock   Dividends Capital Gains Declaration Date Payment Date RecordDate DistributionPer Share Distribution Per Share Allocab ...

陈天桥 - 中国亿万富翁陈天桥是美国土地的最大非美国所有者之一[2] Texas Pacific Land - Texas Pacific Land (TPL)是一家在过去五年中获得136%增长的公司[7] Farmland Partners - Farmland Partners (FPI)在20个州拥有或管理178,000英亩土地[12]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度净收入增长超280%至430万美元，普通股股东每股净收入增至0.07美元，主要因资产处置收益 [12] - 2023年前三季度净收入增长超160%至1390万美元，普通股股东每股净收入增至0.22美元，主要因资产处置收益 [13] - 2023年第三季度AFFO降至负50万美元，加权平均每股AFFO降至负0.01美元，主要因利息费用增加、直接运营农场表现不佳及拍卖和经纪收入低于去年 [13] - 2023年前三季度AFFO降至约负5万美元，加权平均每股AFFO降至0美元，主要因利息费用增加、直接运营农场表现不佳及拍卖和经纪收入低于去年 [13] - 2023年第三季度折旧、损耗和摊销略高，因更多可折旧资产投入使用及季度内约15万美元的调整 [14] - 2023年第三季度物业运营费用持平，但年初至今略高，因物业税增加，包括第一季度约15万美元的一次性物业税，该金额由租户报销并计入租户报销收入 [14] - 2023年第三季度一般和行政费用略高，因薪酬费用增加，但年初至今较低，主要因股票薪酬和差旅费降低 [15] - 2023年法律和会计费用较低，因诉讼支出减少 [15] - 2023年第三季度资产减值与待售物业有关，代表处置损失的提前确认，计算FFO和EBITDAre时会加回 [15] - 2023年资产处置收益较2022年增加，表明农田销售价值相对于账面价值的增值 [16] - 2023年利息费用增加，因利率上升 [16] - 2023年第三季度和年初至今所得税为收益，而2022年为费用，因本季度对前期估计进行了调整 [16] - 截至2023年9月30日，总债务为4.228亿美元，较上季度末减少约5000万美元 [17] - 截至10月20日，完全摊薄股份数为4940万股 [17] - 预计2023年AFFO在730万至990万美元之间，即每股0.14至0.19美元，较上季度预测有所增加 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金在2022 - 2023年期间有所增加，因去年收购物业和续租，但被本年度处置物业所抵消 [18] - 太阳能、风能和休闲业务变化主要因伊利诺伊州一个大型太阳能项目，该项目于2022年第三季度开始建设阶段，2023年第三季度差异因本季度物业处置和去年第三季度建设相关增长的缺失 [18] - 2023年第一季度租户报销增加，因一次性物业税评估和相关租户报销；2023年第三季度因物业处置而减少 [19] - 2023年利息收入增加，因去年第四季度收购俄亥俄州四个约翰迪尔品牌农业设备经销商的土地和建筑物，会计处理将其分类为融资交易，在资产负债表上列为贷款，在损益表上列为利息收入 [19] - 2023年第一和第二季度可变付款下降，因葡萄、行作物、柑橘和坚果；2023年第三季度因高平原行作物农场的可变付款而上升 [20] - 直接运营业务（作物销售、作物保险和销售成本的组合）同比下降，主要因柑橘和核桃 [20] - 其他项目减少，因拍卖和经纪活动低于去年 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 农业市场中，农田所有权的债务水平约为13%，是现金主导的市场 [29] - 可再生能源对农业用地的需求在全国范围内较高且可能加速，各州情况不同，有积极政策的州需求无限 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司股票相对于其内在价值仍有较大折扣，公司将继续以良好收益出售资产，用所得资金偿还债务和回购股票 [7] - 公司将在今年晚些时候和明年年初关注成本控制 [9] - 公司目前专注于改善投资组合，不仅出售资产，还进行了约2000万美元的资产收购 [11] - 公司预计年底完成租赁续约周期，续约租金将上涨18% - 20%，甚至更多 [11] - 公司在可再生能源业务方面未看到需求回落，该业务受政府政策驱动大于经济因素 [47] - 公司出售的是增值表现落后的资产，投资的是有巨大增值潜力的地方，注重资产的总价值创造 [54] - 公司将减少对有重大水风险资产的持有 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业经济依然强劲，与其他房地产资产不同，农业市场由农民主导，农民资金充裕，债务水平低，资产价值与通胀挂钩且持续增值 [28][29] - 可再生能源对农业用地的需求高且可能加速，只要政府政策不变，需求将持续存在 [46][47] 其他重要信息 - 公司将有某种特别股息，但董事会尚未宣布，具体金额预计12月确定 [26] - 公司预计2023年总资产销售额约为1.9亿美元 [21] - 2024年固定农场租金预计比上述指导低约300万美元，因农场销售的全年影响被积极的租赁续约所抵消 [23] - 2024年太阳能、风能和休闲业务预计与上述指导基本一致 [23] - 2024年租户报销预计比上述指导低约50万美元，因资产处置、今年第一季度一次性税收报销预计明年不会发生以及某些租赁续约以较高固定租金换取较低租户报销 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 特别股息的需求和潜在规模 - 公司预计会有特别股息，但董事会尚未宣布，具体规模未知，预计12月确定 [26] 问题: 农民和其他买家获得合理融资以购买公司资产并及时完成交易的环境如何 - 农业经济强劲，市场由农民主导，农民资金充裕，债务水平低，多数买家无需融资，公司今年签订合同的农场只有一笔交易未完成，买家主要是机构投资者，农民买家可靠且能完成交易，公司不担心融资市场影响资产销售完成 [28][29] - 该行业买家和卖家合作良好，租户经营状况良好，银行愿意向农民提供贷款，农民可利用专门的农业贷款机构 [31] - 虽然利率高，但有融资渠道总比没有好 [33] 问题: 处置资产所得资金在偿还债务和回购股票之间的最佳平衡点 - 公司可能会继续同时进行偿还债务和回购股票，具体平衡点取决于利率前景和当时的股价，最近一个季度更多资金用于偿还债务，预计第四季度两者比例约为50/50 [35] 问题: 部分贷款有50%的最高还款限制，以及希望在2023年完成还款而非2024年1月第一周进行还款，这对资金分配的影响有多大 - 影响不大，公司通常先偿还浮动利率贷款，若有大量现金，可在无罚款的情况下偿还较多债务，MetLife贷款每年最低还款额约为20%，最高为50%，处于利率重置日期的贷款可无罚款全额偿还，公司资产负债表灵活性高 [37][38][39] 问题: 作物保险指导较之前增加约40万美元的原因 - 部分原因是作物销售和作物保险的综合情况，随着收获进行，对不同产品的情况有了更清晰的了解，因此更新了指导 [41] 问题: 剩余35%的租约中是否有已知的不续约情况 - 没有已知的不续约情况，公司通常与现有租户合作，预计年底所有农场都将出租，偶尔会更换租户以提高租户质量，没有负面预期 [43] 问题: 剩余35%的租约预计涨幅是否与已续约的65%类似，在18% - 20%的范围内 - 大致如此 [44] 问题: 公司可再生能源业务的当前环境或市场情绪如何，随着利率上升和公司削减成本，是否看到该项目需求回落 - 全国范围内可再生能源对农业用地的需求高且可能加速，需按州分析，有积极政策的州需求无限，公司有大量具有太阳能和风能潜力的土地处于拍卖阶段，从拍卖到永久项目的转化率逐渐提高，目前未看到需求回落，该业务受政府政策驱动大于经济因素 [46][47] 问题: 处置资产中，行作物和永久作物的大致资金分配情况 - 主要出售的是行作物资产，年初至今出售的永久作物资产约为2500万美元，这大致反映了整体投资组合中特色作物的占比 [50][51] 问题: 处置资产的收益率与收购市场或近期完成的收购项目的收益率是否有显著差异 - 若所有交易完成，今年出售资产的NOI收益率约为3% - 3.1%，公司目前投资组合的收益率较高，新收购项目目标收益率在4%以上，具体取决于地区 [53] 问题: 现有投资组合中，除佛罗里达州的柑橘业务外，永久作物业务是否还有其他困境，情况是否恶化或改善 - 公司已退出佛罗里达州的柑橘业务，但在加利福尼亚州仍有大量柑橘资产，表现良好，因为柑橘黄龙病在佛罗里达州存在，而在加利福尼亚州基本不存在 [56] - 许多特色作物面临两个问题，一是加利福尼亚州的水风险，包括实际水资源可用性和政治风险；二是一些坚果作物，特别是核桃，目前面临困难；密歇根州的蓝莓业务面临压力，因为太平洋西北地区和美国东南部大量种植蓝莓，抢占了市场需求 [56][57][58]

待售资产 - 公司决定将符合ASC Topic 360“Property, Plant, and Equipment”标准的资产作为待售资产，按照资产的账面价值和公允价值减去销售成本的较低者进行计量[20] - 公司在2023年9月30日的资产负债表中将630万美元的资产分类为待售资产，其中包括三个正在积极销售的房产的价值[20] 库存 - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日的库存中包括已收获作物和正在生长的作物，分别为3257千美元和2808千美元[23] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日的库存中包括已收获作物975千美元和未收获作物2282千美元[23] 财务合同 - 公司将继续评估符合修改豁免的债务、衍生品和租赁合同，并根据需要进行选举[25] 收购与处置 - 公司在2023年9月完成了对Corn Belt和Delta以及South地区的三个物业的收购，总收购金额为2000万美元[35] - 公司在2023年9月完成了对Corn Belt、Delta、South、High Plains、Southeast和West Coast地区的54个物业的处置，总现金收入为1.217亿美元，并实现了总计2320万美元的销售收益[35] 融资与债务 - 公司与MetLife的信贷协议中规定了贷款价值比不得超过60%的条款[44] - 公司与MetLife签订的信贷协议提供了7500万美元的信贷额度，利率为SOFR加210个基点[45] - 公司与Rabobank签订的抵押债券截至2023年9月30日为45.5万美元，符合所有条款[46] - 公司与Rutledge Investment Company签订的信贷协议总额为16.0万美元，利率基于三个月SOFR加上适用的保证金[47] - 公司已将截至2023年7月1日的Rabobank抵押债券转换为基于SOFR的工具，不再暴露于LIBOR[48] - 公司通过摊销债务发行成本，截至2023年9月30日，累计摊销的延期融资费用为1.7万美元[51] - 公司截至2023年9月30日的长期债务到期总额为422,790万美元，未来几年的到期额度分别为2100万美元、102,087万美元、84136万美元、60439万美元和174,028万美元[52] 股票与回购 - 公司在2023年9月底赎回了34,000股普通股，用现金约为0.4百万美元[59] - 公司在2022年发行了120,000股普通股，以换回120,000股普通股[59] - 公司在2023年9月底和2022年底分别有大约1.2百万股普通股符合赎回条件[59] - 公司在2023年9月底和2022年底的可赎回优先股总清算价值分别为1.012亿美元和1.102亿美元[61] - 公司在2023年9月底剩余的股票回购计划容量约为4,700万美元[63] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日分别拥有47,985股和54,058股股票[72] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日分别拥有1,203个和1,237个普通单位[72] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日分别拥有353个和260个未投资限制股票奖励[72] 衍生工具与风险管理 - 公司在2023年9月30日的收到固定付固定利率互换的名义金额为3320万美元[73] - 公司在2023年9月30日的衍生工具的公允价值为2133千美元[73] - 公司在2023年9月30日的现金流量套期交易关系中，从累积其他全面收入中重新分类的损益金额为负200万美元[73] - 公司在2023年9月30日的现金流量套期交易关系中，当前期交易变动的净变化为负300万美元[73] - 公司在2023年9月30日的累积衍生工具收益或损失为3225千美元[73] - 公司主要市场风险是利率风险，主要利率敞口为SOFR[129] - 公司债务中32.3%为浮动利率，通过与Rabobank的利率互换降低浮动利率敞口[129] - 若SOFR上升1.0%，公司每年现金流减少约100万美元，若下降1.0%，现金流增加约100万美元[129] 内部控制与披露 - 公司建立了披露控制和程序，确保及时决策披露[130] - 首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序在合理水平上有效[130] - 公司内部财务报告控制存在固有限制，未来可能受到条件变化的影响[131] - 公司财务报告内部控制在2023年9月30日未发生重大变化[132] 回购计划 - 公司董事会批准了回购计划，总授权额度为约8800万美元[136] - 公司截至2023年9月30日，回购计划剩余容量为4700万美元[136] - 公司在2023年9月30日前三个月内购买了618股普通股[137]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入为790万美元，2022年同期为300万美元，增加490万美元；2023年上半年净收入为960万美元，2022年同期为410万美元，增加550万美元 [19][20] - 2023年第二季度普通股股东可获得的每股净收入为0.14美元，2022年同期为0.04美元，增加0.10美元；2023年上半年为0.15美元，2022年同期为0.05美元，增加0.10美元 [20] - 2023年第二季度调整后资金营运（AFFO）为负110万美元，2022年同期为正110万美元，减少220万美元；2023年上半年为40万美元，2022年同期为330万美元，减少280万美元 [20] - 2023年第二季度AFFO每股加权平均为负0.02美元，2022年同期为正0.02美元，减少0.04美元；2023年上半年为0.01美元，2022年同期为0.07美元，减少0.06美元 [20] - 截至2023年6月30日，总债务为4.735亿美元，截至7月21日，完全稀释后的股份数量为5010万股，第二季度末信贷额度未提取的容量超过1.2亿美元 [23] - 2023年AFFO预计在590万 - 920万美元之间，即每股0.11 - 0.18美元，较5月提供的预测有所下降 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2022年收购物业和续租而增加，但被今年的资产处置抵消；太阳能项目因伊利诺伊州大型项目建设启动而在2023年增加；租户报销因一次性财产税评估及相关报销而在第一季度增加；利息收入因俄亥俄州农业设备经销商收购的会计处理而增加 [25][26] - 可变付款第一季度因葡萄和行作物下降，第二季度因柑橘、坚果和行作物下降，行作物第二季度表现不佳是由于收入时间差异；直接运营因柑橘注册减少而下降；其他项目因拍卖经纪活动减少而下降 [26] - 公司下调了拍卖和经纪费用的年度预期 [17][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田资产价值持续上升，但市场交易总量有所放缓，主要原因是农民作为主要战略买家现金使用完毕，且高利率使买家暂停，同时市场上待交易资产稀缺 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过股票回购、资产出售和逐步减少债务负担来增加股东价值，将继续出售非优质农场，回收资金用于回购股票和偿还债务，未来会更侧重债务偿还 [6][9] - 公司希望集中投资组合，降低水资源风险和收益波动性，简化业务管理 [7][8] - 公司仍会评估符合投资组合的收购机会，以优化投资组合并降低风险 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业经济依然强劲，农田作为投资类别，价值创造约三分之二来自增值，三分之一来自当前收益，当前股价下跌是投资机会 [7][8] - 利率最终会下降，届时AFFO将大幅增加，公司核心业务是购买优质农场，高效管理以获取当前收益和资产增值 [11] 其他重要信息 - 公司已回购部分优先股B，该工具类似债务，票面利率约3%，公司希望逐步减少余额以避免一次性大额支付 [10] - 公司与对冲基金的诉讼中，上诉获得有利结果，对方继续上诉但公司认为其会失败，且诉讼花费不多 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度在玉米带、三角洲南部和东南部有资产出售，剩余时间是否会有西海岸和高平原地区的销售？ - 即将到来的拍卖主要是高平原地区，剩余时间西海岸和高平原地区销售可能增加，东部地区可能减少，但不排除有交易 [33][35] 问题2: 即将出售的西海岸资产是收入流更可变还是更稳定的？ - 公司投资组合中的波动性主要来自特种作物（主要在西海岸）和经纪业务，西海岸资产既有可变收入流问题，也有水资源风险，公司希望减少该地区的风险敞口，但销售过程因土地价值差异大、作物类型复杂、交易规模大等因素而较慢 [37][38][40] 问题3: 今年AFFO每股指导为0.11 - 0.18美元，通常第四季度是大头，今年第三、四季度的权重分配是否有变化？ - 收益曲线形状与过去几年相似，大部分收益仍将在第四季度实现 [42] 问题4: 2023年和2024年第一季度普通股股息能吸收多少资本收益，是否需支付特别股息？ - 公司内部和董事会正在讨论该问题，目前无法确定具体金额和时间，但如果完成1.35亿美元的销售，很可能需要进行额外分配 [44][45] 问题5: 对冲基金诉讼情况如何？ - 公司上诉获得有利结果，对方继续上诉但公司认为其会失败，且诉讼花费不多 [47][48] 问题6: 自第一季度以来核心行作物价格的下行波动是否影响租赁续约谈判，情况和预期如何？ - 租赁续约主要考虑农场经济状况和租赁协议签订时间，目前农场经济较强，续约租金可能会上涨，若续约的是2020年早期较弱的租赁协议，涨幅可能达15%左右；若是后期较强的协议，涨幅可能在5% - 10%，预计平均涨幅不如去年 [51][52][53] 问题7: 从5月到7月指导中利率重置增加50 - 100个基点是如何得出的？ - 利率重置基于国债利差，国债有波动且利差扩大，目前接近利差范围上限，部分贷款有一定期限调整的讨论空间 [55][56] 问题8: 可变付款预期因柑橘农场改善而上升，但直接运营下降，两者是否相关，是否出售了相关农场？ - 两者是不同的柑橘农场，可变租金农场表现稍好，直接运营农场表现稍差，没有农场从投资组合中出售 [58] 问题9: 拍卖和经纪费用预期下降是由于买家还是卖家不足？ - 主要是卖家不足，市场从高度繁荣过渡到平稳后，卖家犹豫，且高利率也影响了部分买家，同时公司财务处理会使经纪业务数据看起来更差 [60][61][62] 问题10: 债务偿还的时间安排是怎样的？ - 1.35亿美元已确定交易的剩余收益将主要用于偿还债务，但公司可能会购买额外农场，资金使用具有灵活性，已完成股票回购，接下来将进行债务偿还 [65][66] 问题11: 资产出售的对象是谁，卖给农民和其他买家的比例如何？ - 买家包括机构投资者、高净值家庭和当地农民，大型交易通常是机构买家，较小规模交易多为个体农民，公司通常先向租户提供购买机会 [68]