会议主要讨论的核心内容 - 新任CEO Steve Vondran概述了公司未来几年的四大重点:1)推动有机收入增长 [6][7]; 2)选择性投资内部资本支出项目,包括数据中心业务 [7][25][27]; 3)着重成本控制和利润率提升 [9][10]; 4)优化资产负债表,将杠杆率降至目标区间 [10][11][23] - 公司出售印度业务的原因是印度市场竞争激烈、租金增长缓慢,与公司的国际业务发展战略不符 [14][15][16][17][18][19][20][21] - 公司收购的数据中心业务CoreSite表现出色,近两年创下租赁记录,受益于企业混合云部署需求的增长 [25][26][27][28] - 公司对边缘计算的发展持谨慎乐观态度,认为这一技术将长期有利于塔台业务,但短期内不会对公司业绩产生重大影响 [31][32][33][34] - 公司出售墨西哥光纤业务,认为光纤业务更适合其他公司经营,公司将专注于塔台和数据中心业务 [35][36][37][40][41] - 对于T-Mobile收购US Cellular的潜在影响,公司表示自身的相关业务规模较小,不会对公司造成重大影响 [43][44][45][46] - 公司服务业务有望在下半年出现反弹,与运营商5G和4G网络部署计划加速有关 [49][50][51][52][53] - 公司认为卫星到手机技术是塔台业务的补充,不会对塔台业务构成威胁 [55][56][57][58] - 公司将继续关注资产负债表管理,采取措施应对利率上升的影响,同时也认为公司股价与利率的高度负相关不太合理 [60][61][62][63][64][65] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ellie Jiang 提问** 公司未来是否考虑提高股息派付比例? [66] **Jiazhen Zhao 回答** 公司长期目标是派发100%的应税收益作为股息,未来股息增长将大致与AFFO增长保持一致 [67][68] 问题2 **Yang Bai 提问** 公司如何看待尼日利亚市场的发展前景? [69] **Jiazhen Zhao 回答** 尽管尼日利亚面临一些宏观经济挑战,但运营商仍在持续投资网络建设,公司将专注于自身的运营效率和现金流管理 [70][71][72] 问题3 **Joyce Ju 提问** 公司如何评估巴西市场的前景? [73] **Lei Chen 回答** 巴西市场经历了运营商整合,短期内会有一定的租约终止,但长期来看行业整合后有利于运营商加大投资,公司业务有望恢复健康增长 [74][75][76][77]

文章核心观点 - uniQure公司的研究性基因疗法AMT - 130获美国FDA授予的再生医学先进疗法（RMAT）指定，有望加速开发并为亨廷顿病患者提供更早治疗机会 [1][2] 分组1：AMT - 130获RMAT指定情况 - FDA基于AMT - 130解决亨廷顿病患者重大未满足医疗需求的潜力授予RMAT指定，评审依据是2023年12月公布的I/II期临床试验24个月中期数据 [2] - RMAT指定使公司能与FDA加强监管批准规划合作，加速产品开发，还享有快速通道和突破性疗法指定计划的所有益处 [1][2] 分组2：AMT - 130临床试验进展 - 公司预计2024年年中提供AMT - 130正在进行的美欧I/II期研究的更新中期数据，包括29名治疗患者长达三年的随访情况，其中21人至少随访两年 [3] - 美国I/II期临床试验针对26名早期症状性亨廷顿病患者，分低剂量和高剂量队列，患者随机接受AMT - 130治疗或模拟手术，部分患者已接受治疗 [4] - 欧洲开放标签Ib/II期研究招募13名早期症状性亨廷顿病患者，分两个剂量队列，与美国研究共同确定安全性、概念验证和最佳剂量 [5][6] - 第三队列最多12名患者正在给药，以进一步评估AMT - 130两个剂量与围手术期免疫抑制联合使用情况，预计2024年下半年完成招募 [6] 分组3：亨廷顿病介绍 - 亨廷顿病是一种罕见的遗传性神经退行性疾病，导致运动症状、行为异常和认知衰退，目前尚无获批疗法延缓发病或减缓进展 [7] 分组4：uniQure公司介绍 - 公司使命是通过提供创新疗法改变医学未来，其血友病B基因疗法获批是基因组医学领域的重要里程碑 [8] - 公司利用模块化和经过验证的技术及制造平台推进亨廷顿病、难治性内侧颞叶癫痫等多种严重疾病的基因疗法管线 [8]

文章核心观点 - 公司拥有庞大且地域多元化的通信房地产投资组合 [1] - 无线运营商在5G网络部署和频谱拍卖中的大量资本支出,将推动公司需求持续增长 [1] - 公司的扩张努力和良好的资产负债表实力为其未来发展奠定了基础 [1] 公司表现 - 2024年第一季度,公司调整后的每股AFFO为2.79美元,超出市场预期,同比增长9.8% [2] - 公司物业板块收入增长推动了整体业绩的优于预期 [2] - 公司有机租户计费同比增长5.4%,总租户计费同比增长6.3% [3] - 公司上调了2024年AFFO指引,预期中值同比增长5.6% [4] - 分析师对公司持乐观态度,2024年AFFO预期值上调 [5] - 公司股价在过去一个月内上涨6.3%,优于行业1.6%的涨幅 [6] 行业趋势 - 移动技术进步和带宽密集应用的普及,推动了全球移动数据使用量的增长 [7] - 边缘计算、自动驾驶和物联网等新兴技术,以及视频会议和混合办公的兴起,进一步增加了无线连接需求 [7] - 运营商正在部署额外设备以提升网络覆盖和容量,公司凭借遍布全球的通信站点,处于有利位置捕捉这一需求 [8] 公司优势 - 公司拥有稳健的业务模式,大部分收入来自长期不可取消的租约 [10][11][12] - 公司资产负债表强劲,具有充足的流动性支持债务偿付 [13][14] - 公司保持了良好的派息记录,近年来平均年度派息增长率达13.77% [15][16]

文章核心观点 - 本周美国股市结束四周连涨，基准利率反弹，房地产股票大幅下跌，债券市场也面临压力，市场对美联储降息预期降低，同时介绍了房地产行业相关经济数据、REITs表现、资本筹集情况及下周经济日历安排 [1][2][4] 市场表现 股市表现 - 标普500本周微跌，仍接近历史高位；受英伟达财报推动，纳斯达克100指数本周上涨1.4%，是唯一上涨的主要基准指数；小型股600指数本周下跌1.4%，中型股400指数下跌1.3% [2] - 房地产股票本周大幅下跌，股权REIT指数本周下跌3.6%，所有18个房地产板块均为负收益，抵押REIT指数下跌4.2%；房屋建筑商在疲软的房屋销售数据和抵押贷款利率略有反弹后下跌超过4% [2] 债券市场表现 - 受英国通胀数据和美联储官员鹰派言论影响，本周债券市场全线承压；10年期国债收益率本周反弹8个基点至4.47%，2年期国债收益率跃升15个基点至4.95% [4] - 掉期市场显示，美联储7月降息概率降至10%，9月降至50%，较上周下降15 - 20个百分点；市场目前预计2024年降息1.3次，低于上周末的1.7次 [4] 大宗商品表现 - WTI原油本周再跌2%，连续四周收于每桶80美元以下，较4月中旬高点下跌超10%；原油下跌为通胀和降息前景带来一些乐观理由 [4] - 原油下跌2.1%，天然气下跌0.4%，汽油下跌3.7%，黄金上涨3.5%，美元上涨0.6% [3] 房地产经济数据 本周数据 - 本周多项经济数据公布，如红皮书零售销售同比实际为5.50%，低于预测的6.20%；MBA 30年期抵押贷款利率实际为7.01%，低于预测的7.08%等 [7] 下周数据预告 - 下周经济数据繁忙，美国股市和债市周一因阵亡将士纪念日休市；周五的个人消费支出物价指数（PCE）是最受关注的报告，预计4月核心PCE将稳定在2.8% [18] - 周二将公布房价数据，周四将公布第一季度国内生产总值（GDP）修正值、待售房屋销售和失业救济申请数据 [18] REITs表现 整体表现 - 本周股权REIT指数下跌3.6%，抵押REIT指数下跌4.2%；2024年前21周，股权REIT指数下跌6.6%，抵押REIT指数下跌4.5%，表现落后于大盘 [2][16] 各板块表现 - 酒店REITs中，Pebblebrook（PEB）本周下跌7%，4月酒店需求进一步放缓，可比每间可用客房收入（RevPAR）同比下降2%，酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）同比下降10% [10] - 医疗保健REITs中，Medical Properties Trust（MPW）本周表现领先，完成8亿美元英国资产再融资交易，2024年已筹集24亿美元流动性，超过20亿美元全年目标 [11] - 购物中心REITs中，SITE Centers（SITC）本周下跌1%，达成4.95亿美元出售6个购物中心权益的交易；Macerich（MAC）本周下跌4%，公布“前进之路”计划以简化业务、提高运营绩效和降低杠杆 [12][13] 股息情况 - 本财报季REIT股息消息总体积极，2024年至今REIT股息上调数量与下调数量之比为4.1；本周净租赁REIT Realty Income（O）将股息提高2%至每月0.2625美元 [9] REIT资本筹集与优先股 - 本周REITs在资本筹集方面活跃，American Tower（AMT）通过两次高级无担保债券发行筹集10亿欧元，Equinix（EQIX）通过10年期高级债券筹集7.5亿美元等 [15] - 评级方面，惠誉确认First Industrial（FR）评级并将展望上调至正面，确认Sabra Health Care（SBRA）评级且展望稳定；标普确认Welltower（WELL）评级 [15]

文章核心观点 投资者决策常依赖分析师建议 但券商评级有偏差 结合Zacks评级可辅助做出盈利投资决策 美国铁塔公司有投资价值 [1][2][3][6] 券商评级情况 - 美国铁塔公司平均券商评级（ABR）为1.45 介于强力买入和买入之间 基于20家券商实际建议计算得出 [1] - 20条建议中15条为强力买入 占比75% 1条为买入 占比5% [1] 券商评级可靠性 - 券商评级指导投资者选择有价格上涨潜力股票的成功率低 因券商对所覆盖股票有既得利益 分析师评级有强烈积极偏差 [2] - 券商给出的强力买入建议是强力卖出建议的五倍 其利益与散户投资者并不总是一致 [2] ABR与Zacks评级区别 - ABR仅基于券商建议计算 通常显示为小数 Zacks评级是量化模型 利用盈利预测修正 显示为整数1 - 5 [4] - 券商分析师建议过于乐观 易误导投资者 Zacks评级由盈利预测修正驱动 与股价短期走势强相关 [4][5] - ABR不一定及时更新 Zacks评级能快速反映分析师盈利预测修正 及时指示未来股价走势 [5] 美国铁塔公司投资价值 - 美国铁塔公司当前年度Zacks共识预测在过去一个月增长0.2%至10.35美元 分析师对公司盈利前景更乐观 [6] - 共识预测近期变化及其他三个盈利预测相关因素使美国铁塔公司获Zacks排名2（买入） ABR可作为投资有用参考 [6]

文章核心观点 - 新冠疫情以来通胀成棘手问题，虽能源成本上升和战争使物价居高不下，但通胀似已可控，当前或为买入三只股票的好时机 [1] 耐克（Nike） - 耐克股价年初至今下跌超14%，过去五年仅上涨12%，消费者经济通胀未对其经营业绩产生有利影响 [2] - 耐克营收和增长严重依赖中国等亚洲市场，中国经济长期低迷致其在华经营业绩大幅下滑 [2] - 通胀影响消费者购买健身服装等非必需品意愿，耐克所在行业众多公司都面临销售增长和利润率问题 [2] - 中国经济已现积极迹象，通胀下降和消费者信心改善或使耐克股价迅速反弹 [3] - 耐克的名人代言、全球品牌和强大分销渠道使其能度过困境并变得更强 [3] 美国铁塔（American Tower） - 美国铁塔是全球最大的电信和通信资产房地产投资信托公司，控制超22.4万个通信站点，业务主要是运营美国及新兴市场的手机信号塔 [5] - 美国铁塔股价自互联网泡沫破裂和9·11事件后的经济衰退中最低的2美元涨至如今的192美元，增长近百倍 [5] - 智能手机、流媒体视频、在线工作和商业的普及使移动数据需求激增，新兴市场5G通信的快速发展也为其带来增长动力 [5] - 过去五年美国铁塔股价基本持平，原因是通胀担忧，其资产负债表杠杆率高，通胀环境下利息成本上升 [6] - 美国铁塔商业模式和增长前景稳固，高通胀和高利率只是暂时阻碍其上涨，这些因素消退后股价将再次飙升 [6] 惠而浦（Whirlpool） - 过去四年惠而浦股价波动大，疫情期间从150美元涨至250美元，后因需求下滑跌至不足100美元 [7] - 惠而浦目前营业利润下降，但家电需求处于周期性低谷，需求不会永久受损 [7] - 惠而浦已削减成本并改善运营结构，利率和通胀情况改善或引发新的需求浪潮 [7] - 利率下降、人们重新申请房屋净值信贷额度时，惠而浦有望大幅复苏，其股票远期市盈率仅12倍，股息收益率达7.66% [8]

业绩总结 - 美国塔公司的主要重点是最大化有机增长，通过与全球销售团队和运营团队合作，提供优质客户服务，推动销售增长[5] - 公司计划通过内部资本支出项目进行有选择性的投资，以支持收入增长，并专注于扩大利润率，预计将通过减少销售、一般和行政开支来实现[5] - 美国塔公司着重关注优化资产负债表，致力于将杠杆率降至5.0以下[5] 未来展望 - 5G网络的部署将推动移动数据使用量每年增长20%至30%，为行业带来成功故事，美国塔公司预计在未来几年内美国有机租户建筑增长将至少达到5%[7] - 美国塔公司看好CoreSite的业务前景，认为混合云部署是其主要业务增长驱动力，而AI也为CoreSite提供了增量新业务[19] - CoreSite在过去两年的新业务水平创下了几年来的最高水平，预计未来将继续保持强劲增长，主要受益于企业的混合云部署需求[19] 市场扩张和并购 - 公司在印度业务出售交易中预计获得约25亿美元的收益[28] - 欧洲市场对公司来说是一个强劲的表现市场，特别是德国和西班牙[30] - 公司计划在今年建设约3000个站点，其中约500个在欧洲，约1400个在非洲[41] 资本分配 - 公司将根据长期股东价值最大化的原则来分配资本，包括M&A、内部资本支出、股票回购、进一步减债或增加股息[45] - 公司在资本分配时会考虑利率、股价等因素[45] - 公司在内部资本支出项目上具有灵活性，可以根据需要进行投资[45]

文章核心观点 公司CEO介绍了公司战略重点，包括最大化有机增长、选择性投资、扩大利润率、优化资产负债表等 ，并对各业务板块发展情况、市场机遇与挑战进行分析，认为5G业务有增长潜力，CoreSite业务表现良好，不同地区市场各有特点和前景 [2][4][17] 公司战略与优先事项 - 短期至中期战略重点为最大化有机增长，与全球销售和运营团队合作提升客户服务和销售业绩，同时进行选择性内部资本支出投资，开展建设项目 [2] - 注重利润率扩张，预计今年将SG&A费用同比降低约3000万美元，优化成本结构 [2] - 聚焦资产负债表，致力于将杠杆率降至5.0以下 [2] 5G业务发展 - 5G处于投资周期中，虽去年建设速度有所放缓，但美国移动数据使用量仍以每年20% - 30%的速度增长，5G每GB成本更低，行业发展前景良好 ，预计2023 - 2027年美国有机租户建筑平均增长率至少为5%，经调整后为6% [4] - 运营商在网络优化方面仍有工作要做，目前已开始增加建设活动，公司看到业务回升迹象 [6] - 租赁收入受综合MLA协议支持，与活动水平有一定脱节；服务业务较难预测且更受业务量驱动，今年预计会有增长，Q1表现超预期，公司有信心维持全年业务指引 [8][10] - 目前看到一些共址业务增长，但建设初期主要是修正案驱动，后续为实现全面覆盖、优化网络和增加容量，仍有大量修正案工作要做 [12] - 目前主要运营商利用现有网络的过剩容量开展固定无线业务，公司未看到独立的固定无线应用和运营商行为的重大变化，但希望未来该业务能推动网络密集化发展 [14] CoreSite业务情况 - CoreSite过去两年新业务创纪录，Q1零售销售达数年最高，今年业务管道强劲，主要业务驱动力是企业的混合云部署，AI也为其带来新的用例和需求，推动价格上涨 [17] - 公司大部分投资用于补充已售容量，目前有40兆瓦的建设项目正在进行，其中约35%已预租，降低了投资风险并增加了未来收入的可见性 [17] - 公司约18个月前在迈阿密收购了一家小型数据中心，未来可能会考虑进入一两个二级市场，以建立新园区 [17] - CoreSite业务增长主要由传统业务驱动，AI带来了一些增量业务和价格提升 [19] - 公司在资本支出方面有灵活性，可依靠资本合作伙伴投资；电力供应方面，已为当前建设和未来几年的发展确保了电力供应，且有电力管道用于未来开发 [22] 国际业务布局 - 已签署出售印度业务的最终协议，预计下半年完成交易，目前正在等待印度竞争委员会的批准，今年已提前收回约3亿美元收益，预计交易完成后还将实现约22亿美元收益 [26] - 欧洲市场表现强劲，5G发展领先于美国，业务从修正案向共址业务转变，Telsius交易表现良好，是重要的增长驱动力 [28] - 拉丁美洲市场目前面临挑战，存在客户流失、5G频谱发放延迟等问题，但长期来看，数据使用趋势良好，有望恢复高增长 [28] - 非洲市场对公司资产需求巨大，Q1新业务表现出色，但受宏观经济条件影响，存在外汇逆风挑战，若宏观条件改善，将成为重要的增长驱动力 [28] 其他业务相关 - 公司认为与市场排名前两位的运营商合作、拥有CPI联动的扶梯条款以及实现本地化规模对业务长期增长至关重要 [37] - 今年预计建设约3000个站点，数量略低于往年，反映了公司的资本分配策略，其中欧洲约500个、非洲约1400个、拉丁美洲约100个，其余在亚洲 [39][40] - 欧洲市场虽面临监管和建设成本等挑战，但资产需求健康，合作伙伴和条款条件良好，公司有机会实现增长 [42] - 公司在资本分配上以创造长期股东价值为目标，会综合考虑并购、内部资本支出、股票回购、进一步去杠杆或增加股息等机会，根据利率、股价等因素做出决策 [44] - CoreSite在现有市场有很大的扩张空间，也会寻找机会在其他服务不足的市场建设新园区，为未来投资创造机会 [46] - CoreSite投资回报率稳定在中两位数，是在美国投资的不错选择，但塔楼业务仍是最佳商业模式 [48]

文章核心观点 - 作者曾从事商业地产开发和披萨店经营，后专注于投资研究，推荐具有宽护城河的公司如RTX、Union Pacific和American Tower [21] RTX公司 - 前身是Raytheon Technologies，是美国主要国防承包商，业务覆盖国防和商业领域 [6] - 旗下有Pratt & Whitney、Collins和Raytheon三个业务板块，分别负责发动机制造、提供技术和售后产品、生产国防产品 [6][7] - 受益于商业航空和国防需求增长，一季度积压订单达2020亿美元，订单与销售额之比为1.34倍 [7] - 产品能满足不同地区国防需求，投资级信用评级为BBB+，股息收益率2.4%，五年复合年增长率5.6% [7] - 目前市盈率20倍，分析师预计2024 - 2026年每股收益增长率分别为7%、14%和13%，有望实现两位数年回报 [7][8] Union Pacific公司 - 是北美最大上市一级铁路公司，市值1500亿美元，在美国西部三分之二地区铁路运输市场与BNSF形成双寡头垄断 [9] - 护城河源于规模、定价优势和低新进入者竞争风险，新CEO使公司在通胀和行业增长放缓环境下仍保持盈利 [9][10] - 2024年第一季度营收不变，运营费用降低3%，运营比率降至60.7% [10] - 预计2024 - 2026年每股收益分别增长9%、13%和10%，合理目标价较当前价格高16% [11] - 股息收益率2.1%，派息率50%，五年股息复合年增长率10.1% [12] American Tower公司 - 是房地产投资信托基金，受益于物联网、5G等技术推动的数据需求增长，预计到2028年基站需求每年增长4.2% [14] - 在国际运营超18万座塔楼，在美国和加拿大有超4.2万座塔楼，还拥有28个数据中心 [15] - 凭借规模、高效运营和与主要运营商的关系形成护城河，资产收购注重高价值和优质位置 [16] - 采用技术提升竞争力，2024年第一季度上调全年调整后运营资金展望，预计每股增长约7% [19] - 目前调整后运营资金倍数为19.3倍，若回归历史倍数23倍，投资者有望获两位数年收益，股息收益率3.4% [20] - 派息率低至60%，资产负债表健康，今年预计维持股息不变以优先考虑增长和资产负债表健康 [20]

文章核心观点 - 今年夏天房地产投资信托（REIT）行业值得关注，即便利率走向不确定，部分REIT仍有改善计划，推荐三只REIT [1] 分组1：行业背景 - 投资者期待美联储首次降息，REIT行业值得关注，虽高利率对其不利，但优质REIT有改善计划应对宏观环境 [1] 分组2：美国铁塔公司（American Tower） - 2024年至今股价下跌17%，较历史高点下跌超40% [2] - 雷蒙德·詹姆斯上调其评级，称未来三年将实现同行业最佳增长 [2] - 股息率3.63%，市值834亿美元，是追求收益投资者的不错选择 [2] 分组3：冠城国际（Crown Castle International） - 5月值得考虑的另一家电信塔REIT，增长前景不如美国铁塔，但股息率6.53%，估值倍数更低 [3] - 第一季度业绩符合预期，较历史高点下跌54%，被严重低估，美联储降息后有较大上涨空间 [4] 分组4：西蒙房地产集团（Simon Property Group） - 过去一年处于复苏模式，涨幅约32%，股息率5.4%，第一季度表现良好 [5] - 第一季度业绩超预期，提高季度股息，上调全年业绩指引，预计2024年每股运营资金在12.75 - 12.90美元 [5] - 向混合用途房地产多元化发展，股价有望继续上涨 [5]