Acadia Realty Trust (NYSE:AKR) Q3 2020 Earnings Conference Call November 4, 2020 11:00 AM ET Company Participants Jennifer Han - IR Kenneth Bernstein - President, CEO & Trustee John Gottfried - SVP & CFO Amy Racanello - SVP, Capital Markets & Investments Conference Call Participants Craig Schmidt - Bank of America Merrill Lynch Floris Van Dijkum - Compass Point Research & Trading Mary McConnell - Citigroup Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Linda Tsai - Jefferies Ki Bin Kim - Truist Securities Vince Tibo ...

财务数据和关键指标变化 - 调整后FFO为每股0.29美元，本季度来自对Albertsons投资的已实现收益约为650万美元，即每股0.07美元 [23] - 本季度与队列相关的信贷损失为0.10美元，相当于940万美元，其中直线租金准备金为270万美元，当期账单准备金为670万美元 [25] - 截至6月30日，按比例计算的核心直线租金余额约为3500万美元，已预留约30%即1000万美元 [25] - 对建筑补助和回收款项预留了670万美元准备金，其中600万美元与核心投资组合相关，约占未收余额的40% [26] - 第二季度核心租金和回收款项在预留600万美元准备金之前略低于5000万美元，已收取超过80%的现金及良好的延期付款协议 [27] - 同店NOI本季度下降近19%，若不考虑疫情影响，同店NOI结果原本应在2%的范围内 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 核心投资组合 - 核心投资组合约占公司收益的90%，其中约40%的NOI来自街头零售，20%来自城市，40%来自郊区 [11][12] - 城市购物中心以Target、Whole Foods等租户为主，收款率最强 [12] - 郊区投资组合在超市锚定和社区中心两部分的短期收款和业绩表现相似，超市锚定物业的卫星空间占NOI可达50%，其结果更依赖经济重启和复苏；社区中心信用租户占比较高 [13] - 街头零售约一半是低密度或更注重社区的零售，受益于郊区消费模式转变，另一半位于关键门户市场的重要街道，依赖门户城市的重新开放 [14] 基金平台 - 基金平台约占公司收益的10%，为公司提供现金流多元化 [11] - 自2016年以来，为基金V成功整合了约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，收购时未杠杆收益率约为8%，获得2/3杠杆，混合利率为3.7% [37] - 疫情前，基金V的当前杠杆收益率约为17%，过去几个月收款率与核心投资组合基本一致，5月恢复向基金投资者的月度运营现金流分配 [38] - 若假设基金V的NOI明年恢复到疫情前水平的90%，杠杆基础上仍将实现中两位数的当前回报 [38] - 基金II仍持有Albertsons约1%的权益，自成立以来已获得1.12亿美元的分红，实现了4.8倍的投资股权倍数，内部收益率超过250%，目前仍持有约400万股，按昨日收盘价计算，预计还将获得6400万美元现金，预计股权倍数将增至近7.5倍 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月收款率为50%，5月为56%，6月超过70%，7月为74%，8月呈现类似的上升趋势，有望短期内达到80% [7][84][85] - 健身房收款率约为20%，占ABR不到3%；餐厅整体收款率约为45%，其中全服务餐厅占ABR不到2%，收款率约为29% [78][79] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 短期核心投资组合的重点是让店铺重新开业，使收款率恢复到更正常的水平，长期则专注于执行租赁管道 [19] - 基金平台将继续保持适当的纪律，等待合适的投资机会，关注房地产嵌入零售商的投资，以及收购被低估的高收益资产 [20][21] 行业竞争 - 零售行业受到疫情冲击，市场存在不确定性，但公司凭借多元化的投资组合、基金平台的机会以及疫情后的潜在增长，有望在竞争中生存并发展 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计未来一年左右NOI将受到约10%的影响，但认为这一影响小于公开市场的定价预期，且之后有望反弹 [11] - 虽然疫情带来了挑战，但公司对其投资组合的人口统计质量、位置质量和信用质量有信心，认为80%的收入较为稳固 [8][9] - 对于剩余20%的收入，约一半是与信用租户的租赁问题尚未解决，另一半是当地租户未完全重新开业或高度依赖疫情后条件的租户，以及处于观察名单的租户 [9] - 公司认为疫情后大城市的重要街道有望提供不对称的上行空间，历史上这些街道在反弹时通常会重新测试先前的峰值 [15][17] - 公司对租赁管道感到鼓舞，认为零售商预计公司的位置将受益于零售商精简运营、零售渠道转变和全渠道的持续增长等趋势 [19] 其他重要信息 - 公司在第二季度对Albertsons的投资实现了收益，调整后FFO仅反映已实现收益，未实现的按市值计价调整将在基础股票出售前排除 [23][24] - 公司对可能受到疫情长期影响的租户（如健身房、剧院和全服务餐厅）的敞口相对可控，分别占ABR不到5%和不到2% [26] - 公司有足够的流动性，超过1亿美元，包括手头的按比例现金以及核心和基金设施的剩余额度 [35] - 公司在当前收款率下保留资本，有税收覆盖，能够在维持REIT要求的同时继续这样做至年底 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司执行的25份新租约和续约租约的租金情况，以及即将到期租约的租金价差 - 租赁管道中的租金与疫情前预期一致，新闻稿中提到的新租约和续约租约仅为续约，分布在整个投资组合中 [45] - 一些零售商认为自己有能力在疫情后进攻市场，对公司的位置表现出兴趣，包括城市资产 [46][47] 问题2: 基金V何时开始看到投资机会，以及目标收购的资产类型 - 无法准确预测，因为资本是完全可自由支配的，但市场存在很多干扰，公司看到房地产嵌入零售商的投资很有吸引力，也关注其他核心业务领域的机会 [49][50] 问题3: 10%的NOI减值中，空置损失和现有租金调整的影响如何 - 大部分NOI减值将来自租户离开后重新填充的空置，而不是租金大幅下降，公司在租金方面有较好的基础，且与Target等租户的长期租约提供了一定的稳定性 [52][53] 问题4: 如何利用房地产嵌入零售商的投资机会 - 公司过去曾参与过类似的投资，如Mervyns和Albertsons，目前收购团队正在与银行家、经纪人和业主进行相关对话，但需要合适的机会出现 [55][56] 问题5: 10%的NOI减少在郊区、街头和城市投资组合中的分布情况 - 城市投资组合的收款率最强，NOI最稳定，但增长来自于密度增加；街头投资组合中位于主要市场的部分短期内面临最大挑战，但零售商都期待重新开业 [59][60][61] 问题6: 600万美元NOI的租赁管道的实现时间，以及是针对新空间还是重新租赁现有空间 - 大部分租赁管道与10%的NOI损失相关，一些空间是观察名单上的租户，需要先收回空间；其他是过去一两年讨论过的优质空置位置，零售商希望在安全的情况下重新开业，预计未来几个季度会有进展 [63][64][65] 问题7: 投资组合中对破产租户的ABR敞口有多少 - 包括Ascena在内，对破产租户的ABR敞口约为3% - 4%，观察名单上的租户约占5% [67] 问题8: 目前对街道租金的可见性如何 - 可见性很差，因为租金基于销售，而市场关闭使得零售商难以确定收入，但他们可以根据在线销售数据和客户订单情况来判断 [69][70] 问题9: 未来资本部署是否会与过去三年相似 - 现在判断还为时过早，需要先看到私人市场和公共市场的复苏和协调，然后根据零售商的需求和市场变化来确定最佳的增长机会 [72][73] 问题10: 10%的NOI冲击后，恢复到2019年水平的速度如何，金融危机是否有参考价值 - 难以预测恢复的速度和形状，因为部分取决于政府的支持和健康危机的解决情况，需要密切关注各种趋势 [75][76] 问题11: 餐厅和健身房的收款率是多少 - 健身房收款率约为20%，占ABR不到3%；餐厅整体收款率约为45%，其中全服务餐厅占ABR不到2%，收款率约为29% [78][79] 问题12: 关闭的店铺和ABR中，强制关闭和自愿关闭的比例是多少 - 绝大多数关闭的店铺是强制关闭的，少数是为了员工的健康和安全而关闭 [82] 问题13: 8月的收款趋势如何 - 8月收款呈现类似的上升趋势，但由于还处于月初，暂不提供具体百分比，预计短期内将趋向80% [85] 问题14: 街头投资组合中开业租户的销售趋势如何，是否存在地域差异 - 销售存在地域差异，有强大数字全渠道业务的零售商销售反弹强劲，而没有强大数字业务的零售商在城市重新开业前销售较为冷清 [88][89] 问题15: 是否可以量化街头零售的平均销售额 - 目前还太早，公司没有官方的月度销售报告，需要在劳动节后再进行讨论 [91] 问题16: 镇中心交易和转换的背景是什么 - 这是一项税务交易，公司在过去几年中将与合伙企业股权挂钩的票据转换为对该物业的完全所有权 [93] 问题17: 镇中心交易的价格是否预先协商，是否可作为谈判交易的参考 - 价格是几年前预先协商的，不能作为疫情后交易的参考 [95]

租金收入数据 - 2020年Q2租金收入6.2639亿美元，2019年同期为6.9109亿美元[10] - 2020年上半年租金收入13.3096亿美元，2019年同期为14.2299亿美元[10] 运营费用数据 - 2020年Q2总运营费用7.0016亿美元，2019年同期为6.3143亿美元[10] - 2020年上半年总运营费用18.7779亿美元，2019年同期为12.2936亿美元[10] 运营盈亏数据 - 2020年Q2运营亏损575.8万美元，2019年同期运营收入708.6万美元[10] - 2020年上半年运营亏损5210.1万美元，2019年同期运营收入2329.4万美元[10] 净收入数据 - 2020年Q2净收入6490.6万美元，2019年同期净亏损523.7万美元[10] - 2020年上半年净收入486.7万美元，2019年同期净亏损230.1万美元[10] - 2020年上半年净收入为4,867千美元，2019年上半年净亏损为2,301千美元[16] 综合收入（损失）数据 - 2020年Q2综合收入5940万美元，2019年同期综合亏损2842.4万美元[12] - 2020年上半年综合亏损7443.6万美元，2019年同期综合亏损3934.5万美元[12] - 2020年综合（损失）收入为59,400千美元[13] - 2019年综合（损失）收入为 - 28,424千美元[13] 普通股数量数据 - 2020年4月1日普通股数量为85,990千股，6月30日为86,265千股[13] - 2019年4月1日普通股数量为82,708千股，6月30日为84,453千股[13] - 截至2020年6月30日，公司普通股数量为86,265千股，2019年同期普通股数量为84,453千股[14] 总权益数据 - 2020年4月1日总权益为2,011,560千美元，6月30日为2,093,331千美元[13] - 2019年4月1日总权益为2,106,352千美元，6月30日为2,100,106千美元[13] - 截至2020年6月30日，总权益为2,093,331千美元；2019年同期总权益为2,100,106千美元[14] 员工和受托人股票补偿净额数据 - 2020年员工和受托人股票补偿净额为2,317千美元[13] - 2019年员工和受托人股票补偿净额为1,988千美元[13] 非控股权益分配数据 - 2020年非控股权益分配为 - 1,418千美元[13] - 2019年非控股权益分配为 - 1,645千美元[13] 折旧和摊销费用数据 - 2020年上半年折旧和摊销费用为67,170千美元，2019年上半年为60,637千美元[16] 投资未实现持有收益数据 - 2020年上半年投资未实现持有收益为 - 64,937千美元，2019年上半年无此项[16] 现金流量数据 - 2020年上半年经营活动提供的净现金为58,500千美元，2019年上半年为62,229千美元[16] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为 - 86,683千美元，2019年上半年为 - 233,518千美元[16] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为46,520千美元，2019年上半年为182,608千美元[16] - 2020年上半年现金及受限现金增加18,337千美元，2019年上半年增加11,319千美元[16] 普通股回购与股息支付数据 - 2020年上半年普通股回购金额为22,386千美元，2019年上半年无此项[14][16] - 2020年上半年向普通股股东支付股息50,182千美元，2019年上半年为45,994千美元[16] 公司股份控制数据 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司控制运营合伙企业约95%的股份[20] 房产数量数据 - 截至2020年6月30日，公司核心投资组合中有131处房产，机会基金中有56处房产，共计187处[20] 现金支付利息与所得税净额数据 - 2020年上半年和2019年同期，现金支付利息净额分别为26,558千美元和35,385千美元[17] - 2020年上半年和2019年同期，现金支付所得税净额分别为219千美元和258千美元[17] 运营合伙企业资本份额数据 - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II、基金III、基金IV、基金V的资本份额分别为28.33%、24.54%、23.12%、20.10%[22] 基金已调用资本与未出资承诺数据 - 截至2020年6月30日，基金II和Mervyns II、基金III、基金IV、基金V的已调用资本分别为362.1百万美元、440.3百万美元、457.1百万美元、213.3百万美元[22] - 截至2020年6月30日，基金II和Mervyns II、基金III、基金IV、基金V的未出资承诺分别为未提及、9.7百万美元、72.9百万美元、306.7百万美元[22] 贷款损失准备金数据 - 2020年1月1日起实施ASU 2016 - 13及相关准则，公司记录结构化融资组合贷款损失准备金0.4百万美元[31] - 2020年上半年，公司记录信用损失准备金0.5百万美元[31] - 2020年上半年，公司采用ASC 326准则记录了40万美元的信用损失准备金，因新交易和市场波动又记录了50万美元[60] 公司经营部门数据 - 2020年6月30日，公司有三个可报告经营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[24] 合并房地产净资产数据 - 2020年6月30日公司合并房地产净资产为36.33241亿美元，2019年12月31日为36.09315亿美元[44] 物业收购与处置数据 - 2020年上半年公司收购和转换物业总价为1.72152亿美元，2019年收购物业总价为3.24339亿美元[45] - 2020年上半年和2019年公司分别资本化收购成本130万美元和260万美元[45] - 2020年上半年公司处置物业售价为1525万美元，收益48.5万美元；2019年处置物业售价为1.09326亿美元，收益3032.4万美元[49] 收购物业购买价格分配数据 - 2020年上半年收购物业的购买价格分配中，土地为2544万美元，建筑物及改良为1.23459亿美元等[48] - 2019年收购物业的购买价格分配中，土地为7826.3万美元，建筑物及改良为2.21185亿美元等[48] 会计政策选择数据 - 2020年4月1日起公司对与COVID - 19影响相关的租赁让步进行会计政策选择[43] - 2020年第一季度起公司对未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数化现金流应用套期会计权宜措施[39] - 2020年1月1日起采用FASB发布的ASU 2020 - 03，对公司合并财务报表无重大影响[38] 物业减值费用数据 - 146 Geary Street项目有670万美元的减值费用[51] - 2020年3月，公司因新冠疫情对部分基金资产进行减值评估，多项物业记录减值费用[127] - 2020年，科特兰十字路口、百老汇654号等物业分别记录减值费用2740.2万美元、639.8万美元等，公司按比例分担部分费用[129][130] - 2020年减值费用总计51549美元，2019年为1721美元[131] 已售合并物业经营数据 - 2020年上半年和2019年全年已售合并物业持续经营业务的总租赁收入、费用和税前收入数据公布，如2020年第二季度收入30,000千美元，2019年全年收入3,250,000千美元等[52] 开发中房地产账面价值数据 - 截至2020年6月30日，公司开发中房地产的核心、基金II、基金III、基金IV的账面价值分别为62,884,000千美元、38,172,000千美元、23,087,000千美元、140,541,000千美元[53] 应收票据净额数据 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司应收票据净额分别为134,692,000千美元和114,943,000千美元，其中核心投资组合利率为4.7% - 9%，基金II利率为1.75%，基金III利率为18.0%[58] 票据交换与权益获得数据 - 2020年上半年，公司用3870万美元的Brandywine应收票据加200万美元应计利息交换了Town Center剩余24.78%的不可分割权益[60] - 2016年4月公司偿还Brandywine Portfolio抵押的1.4亿美元无追索权债务，2017年5月1日以1630万美元（含0.3万美元应计利息）交换获得Market Square 38.89%权益[73] - 2017年11月16日公司以6160万美元（含0.9万美元应计利息）交换获得Town Center 38.89%权益，此前拥有22.22%权益，交易后变为61.11%[74] - 2018年3月28日公司以2230万美元（含0.3万美元应计利息）交换获得Town Center 14.11%权益，交易后合计拥有75.22%非控股权益[75] - 2020年4月1日公司以4070万美元（含2万美元应计利息）交换获得Town Center剩余24.78%权益，从而获得100%控股权并进行合并[77] 贷款发放与违约数据 - 2020年上半年，公司发放一笔5400万美元的核心贷款，利率9%，还发放一笔500万美元的核心票据，利率8%[60] - 2020年6月30日和2019年12月31日，一笔2130万美元的核心票据违约；2020年7月1日，一笔1000万美元的基金III应收票据到期未还[61] 基金投资与融资数据 - 2019年全年，公司赎回1530万美元的基金IV投资加1000万美元应计利息，提供1350万美元卖方融资，利率5.1%[62] - 2019年全年，公司为一笔核心应收票据追加430万美元资金，停止一笔基金III贷款的利息计提[62] - 2019年1月24日，公司拥有20%非控股权益的Renaissance Portfolio以1070万美元收购一处7300平方英尺的物业，减去承担的470万美元未偿还抵押贷款[69] - 2019年8月8日公司向Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.投资180万美元，2020年上半年又投资20万美元，总承诺投资500万美元，截至2020年6月30日投资为200万美元[70] - 2019年3月19日，Fund V以4850万美元获得Family Center at Riverdale 99.35%权益，该物业为共有产权[78] - 2020年5月26日，Fund IV以130万美元（含0.1万美元成交成本）收购Broughton Street Portfolio中BSP II的全部第三方股权，这两处物业于2020年第二季度合并[82] - 2019年6月29日，Fund III的Storage Post风险投资分配160万美元，运营合伙企业份额为40万美元[84] 投资收益数据 - 2020年第二季度，Mervyns II从对Albertsons的投资中实现约2320万美元收益，交易后保留约410万股（约1%权益），产生约6490万美元未实现收益，自投资以来获约1.1亿美元分红，公司在Mervyns II的有效所有权权益为28.3%[85] 非合并合伙企业与合资企业费用数据 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司从非合并合伙企业投资中获得的各项费用均为10万美元，六个月均为20万美元[86] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司向合资企业的非关联方合作伙伴支付的费用分别为40万美元和30万美元，六个月分别为140万美元和60万美元[87] 非合并附属公司资产与负债数据 - 2020年6月30日，公司非合并附属公司的总资产为6.54228亿美元，总负债和合伙人权益为6.54228亿美元；2019年12月31日，总资产为7.43146亿美元，总负债和合伙人权益为7.43146亿美元[89] 非合并附属公司收入数据 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，非合并附属公司的总收入分别为1905.7万美元和2274万美元，六个月分别为4316.9万美元和4271.3万美元[90] 其他资产与负债数据 - 2020年6月30日，其他资产净额为1.96741亿美元，应付账款和其他负债为4.08266亿美元；2019年12月31日，其他资产净额为1.90658亿美元，应付账款和其他负债为3.71516亿美元[93] 可摊销无形资产数据 - 2020年6月30日，可摊销无形资产资产净值为1.19251亿美元，可摊销无形资产负债净值为 - 8181.9万美元；2019年12月31日，可摊销无形资产资产净值为1.1682亿美元，可摊销无形资产负债净值为 - 8292.6万美元[96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股0.30美元，因COVID相关信贷储备减少约400万美元，即每股0.04美元 [27] - 第一季度同店NOI下降1.4%，主要因未将新物业投入重建，以及因COVID谨慎预留约300个基点的核心信贷损失、租金和回收款，约90万美元 [25][26][27] - 4月租金和回收款总体收取约50%，按此收取率公司可实现收支平衡 [29] - 截至季度末，公司拥有超1亿美元流动性，包括现金和信贷额度剩余容量，每月核心利息成本低于300万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心业务租户分为三类：超三分之一为必需消费品租户，正常营业并支付租金；超40%为非必需但优质租户，4月收款情况不一；约25%为当地租户、年轻品牌和危机前基础薄弱的租户 [10][11] - 街道和城市业务组合占NOI约60%，4月收款情况与郊区业务组合相似，不同城市收款率因租户构成而异，如芝加哥街道收款率45%，曼哈顿约占NOI 10%，收款率较低 [15][16] 基金业务 - 基金业务各基金杠杆平衡，2020年无重大债务到期，Fund V认购线一季度末使用不足500万美元 [38] - Fund V拥有约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，未杠杆化收益率约8%，NOI约5000万美元，债务服务约1600万美元，4月租金和回收款收取55%，最低预计收取率约三分之二 [41][42] - 4月中旬，Fund IV完成Colonie Plaza出售，交易盈利1500万美元，因COVID给予买家约5%信贷 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场受疫情冲击严重，短期内关注租金收取和店铺营业情况，长期关注房地产质量 [9] - 短期内，大城市密集区域受关注，中期可能带动低密度街道零售业务，长期核心门户位置有望反弹 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务依靠多元化租户基础、强大资产负债表、有限开发暴露和基金平台资金，应对挑战 [8] - 基金业务过去几年收购高收益、现金流稳定的不受青睐资产，未来将继续执行该策略，利用约2亿美元干粉（杠杆后约6亿美元）进行投资 [20][42] 行业竞争 - 疫情加速零售商和零售房地产的分化，优质零售商和房地产将更具优势 [18] - 零售商将更注重位置质量，以降低客户获取成本、提高客户忠诚度 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业处于危机中心，所有零售都受影响，但公司凭借自身优势有能力应对挑战 [8][9] - 短期内租金收取是重点，长期核心门户位置房地产价值将回升 [9][18] - 疫情加速行业趋势，优质零售商和房地产将继续发展 [18][19] - 公司有经验应对经济衰退，危机中也会出现独特机会 [22] 其他重要信息 - 公司暂时暂停季度股息，以保留资本、增强短期流动性，预计2020年有灵活性支付应税最低金额 [37] - 公司在旧金山的City Center重建项目预计明年左右稳定，将使城市NOI和必需租户占比增加近5% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑4月50%的收取率，如何从可收回性角度处理第二季度，以及是否将租约转为现金基础 - 目前处于5月，信息不足，需更多了解租户开业情况；公司会评估每个租户的盈利能力、财务支持和持续经营能力；目前确定5% - 10%的租户面临较高风险，可能转为现金流基础 [47][48] 问题2: 数字原生零售商4月的收取率是多少，他们在当前环境下的沟通情况，以及对政府刺激资金的态度 - 该群体占总NOI约5%，收取率较低；一些成熟品牌在线销售稳定，部分零售商已与公司沟通重新开业和支付租金事宜 [50][51] 问题3: 重新开放高街位置和郊区购物中心有何不同，公司需要做什么 - 政府要求因地区而异；对于街道和城市资产，公司确保人行道正常，与零售商合作确保安全开业；对于郊区购物中心，公司为当地零售商提供资源，确保停车场适合订单取货 [54][55] 问题4: 基金的6亿美元干粉，交易市场情况如何，公司的策略是什么 - 目前资本成本上升，新债务市场有限；公司需更好了解经济复苏情况和困境机会，将采取机会主义策略使用剩余资本 [57][58] 问题5: 公司投资组合中奢侈品或高端租户的占比，以及在经济放缓时能否保持租金完整性 - 奢侈品租户占总投资组合不到7%；全球金融危机后奢侈品零售房地产反弹较快；当前国际旅游和美国消费者海外购物受限，经济衰退对不同消费群体影响不同，奢侈品消费观念也会改变，不能简单认为奢侈品行业受影响与其他行业相同 [61][62][63][64] 问题6: 公司餐厅租户中，有多少是有弹性的，与有风险的租户占比如何 - 餐厅收入占总收入约8%，其中约75%为快餐服务，如星巴克、Chipotle等 [66] 问题7: 公司的循环信贷额度是否合适，是否有增加额度的空间 - 目前50%的收取率下，公司可覆盖债务服务和费用，但不适合长期闲置；公司正在与贷款人沟通，有可能增加额度，但目前增加额度只是存放现金，收益为零；公司基金业务可自我融资，执行Fund V策略不一定需要扩大额度 [72][73][74] 问题8: 是否会推进Fund VI，LP对基金业务的看法和资本分配意向 - 公司有直到明年8月使用Fund V资本的时间；LP希望公司先使用已分配资金；管理层认为目前募资困难，预计未来6个月专注于其他业务和部署Fund V，Fund VI的对话可能在2021年开始 [76][77] 问题9: 确定的5% - 10%有风险的租户，在城市或郊区投资组合中是否有偏向，以及是否与租户达成费用协议 - 有风险的租户在投资组合中分布较为均匀，公司对替换租金有信心；公司与零售商的谈判正在进行，多数零售商态度合理，公司欢迎能明确未来情况的租金延期协议 [80][81] 问题10: 基金资产的减记是与提高资本化率、降低NOI有关，还是两者的组合，哪个影响更大 - 基金资产减记是综合考虑资产出售价格和持有期，主要驱动因素是NOI [85] 问题11: 公司未来的机会在哪里，街道零售或郊区市场哪个更有上行空间 - 目前还为时尚早；纽约等关键门户城市可能不会出现预期的困境，但私人市场支持对公司净资产价值有利；预计会有大量债务重组交易；公司不太可能以合适价格购买现有必需消费品零售商的资产，需要更努力寻找机会 [88][89][90]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为43.05138亿美元和43.09114亿美元[5] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总营收分别为7.142亿美元和7.3985亿美元，同比下降3.47%[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总运营费用分别为11.7763亿美元和5.9791亿美元，同比增长96.96%[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司运营（亏损）收入分别为 - 4634.3万美元和1620.8万美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司净（亏损）收入分别为 - 6003.9万美元和293.6万美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的净（亏损）收入分别为 - 841.4万美元和1219.7万美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，基本和摊薄（亏损）每股收益分别为 - 0.10美元和0.15美元[6] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司综合亏损分别为1.33836亿美元和1092.1万美元[8] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于阿卡迪亚的综合（亏损）收入分别为 - 6295.4万美元和66万美元[8] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为22.93578亿美元和21.22149亿美元[5] - 2020年1月1日普通股数量为87,050股，总权益为2,186,965千美元；3月31日普通股数量为85,990股，总权益为2,011,560千美元[11] - 2019年1月1日普通股数量为81,557股，总权益为2,081,947千美元；3月31日普通股数量为82,708股，总权益为2,106,352千美元[11] - 2020年第一季度净亏损60,039千美元，2019年同期净利润为2,936千美元[13] - 2020年第一季度经营活动提供净现金27,735千美元，2019年同期为19,785千美元[13] - 2020年第一季度投资活动使用净现金90,485千美元，2019年同期为93,013千美元[13] - 2020年第一季度融资活动提供净现金70,356千美元，2019年同期为78,672千美元[13] - 2020年第一季度现金及受限现金增加7,606千美元，2019年同期增加5,444千美元[13] - 2020年第一季度折旧和摊销为33,377千美元，2019年同期为30,333千美元[13] - 2020年第一季度宣布每股0.29美元的股息/分配，2019年同期为每股0.28美元[11] - 2020年第一季度员工和受托人股票补偿净额为171千美元，2019年同期为94千美元[11] - 2020年第一季度现金支付利息净额1415.6万美元，2019年同期为1689.8万美元；现金支付所得税净额21.9万美元，2019年同期为11.3万美元[14] - 2020年第一季度持续经营业务税前亏损6099.1万美元，而2019年同期为盈利289万美元[6] - 2020年第一季度收购房地产支出19,088千美元，2019年同期为32,034千美元[13] - 2020年第一季度发行或预付应收票据支出59,000千美元，2019年同期无此项支出[13] - 2020年第一季度偿还抵押和其他票据本金1,488千美元，2019年同期为8,014千美元[13] - 2020年第一季度偿还无担保债务本金5,000千美元，2019年同期为124,140千美元[13] - 2020年第一季度回购普通股支出22,352千美元，2019年同期无此项支出[13] - 2020年第一季度通过收购房地产承担应付账款和应计费用为116000美元，2019年同期为159000美元[14] - 2020年第一季度累计其他综合损失期末余额为85,715,000美元，2019年同期为11,021,000美元[137] - 2020年3月31日非控股权益总额为577,096,000美元，2019年同期为640,421,000美元[138] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司核心投资组合拥有131处物业，机会基金拥有57处物业，共计188处[17] - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II的资本份额为28.33%，截至2020年3月31日已出资3.471亿美元，未出资承诺为1500万美元[19] - 运营合伙企业在基金III的资本份额为24.54%，截至2020年3月31日已出资4.403亿美元，未出资承诺为970万美元[19] - 运营合伙企业在基金IV的资本份额为23.12%，截至2020年3月31日已出资4.437亿美元，未出资承诺为8630万美元[19] - 运营合伙企业在基金V的资本份额为20.10%，截至2020年3月31日已出资2.133亿美元，未出资承诺为3.067亿美元[19] - 2020年第一季度，公司核心投资组合收入为3993.3万美元，基金收入为3148.7万美元，结构化融资收入为0，总收入为7142万美元[157] - 公司总收入为73,985美元，其中核心投资组合收入46,423美元，基金收入27,562美元[158] - 截至2020年第一季度，公司核心投资组合房地产成本为22.89449亿美元，基金为17.92667亿美元，总资产为43.05138亿美元[157] - 房地产成本为3,755,591美元，总资产为4,044,041美元[158] 公司资产相关数据变化 - 2020年1月至3月31日公司收购零售物业总价为1.9204亿美元，2019年收购总价为3.24339亿美元[41] - 2020年1月至3月31日和2019年公司分别资本化收购成本30万美元和260万美元[41] - 2020年3月31日公司合并房地产净资产投资为3.568874亿美元，2019年12月31日为3.609315亿美元[40] - 2019年公司处置物业总价为1.09326亿美元，总收益为3032.4万美元[45] - 2020年第一季度公司未进行物业处置[45] - 2020年第一季度公司处置物业相关的净收入分别为1万美元和839万美元[46] - 截至2020年3月31日公司房地产开发项目账面价值为2.37831亿美元，2019年12月31日为2.53402亿美元[48] - 2020年第一季度公司房地产开发项目资本化成本为456.6万美元[48] - 2020年第一季度公司房地产开发项目转出金额为2013.7万美元，其中包括基金IV项目146 Geary Street的670万美元减值费用[48] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司应收票据净额分别为173159美元和114943美元[51] - 2020年3月31日和2019年12月31日，来自OP单位持有人的两笔应收票据余额总计均为650万美元[53] - 2020年第一季度，公司记录信用损失准备金90万美元，新增5400万美元贷款和500万美元核心票据[54] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，一笔总计2100万美元的核心票据处于违约状态[55] - 2020年3月31日，非抵押依赖贷款的摊销成本总计9030万美元，已记录信用损失准备金90万美元[59] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司对非合并关联方的投资和预付款分别为294195美元和305097美元[62] - 截至2020年3月31日，公司对Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.的投资为200万美元，总承诺为500万美元[65] - 2020年3月31日，可摊销无形资产资产净值为108,723千美元，可摊销无形资产负债净值为-81,288千美元；2019年12月31日，可摊销无形资产资产净值为116,820千美元，可摊销无形资产负债净值为-82,926千美元[88] - 2020年第一季度，公司收购了150万美元的在位租赁无形资产和140万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为3.4年和2.6年[88] - 2019年全年，公司收购了3610万美元的在位租赁无形资产、60万美元的高于市场租金和1040万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为7.9年、6.7年和21.7年[89] - 截至2020年3月31日，租赁无形资产和负债的预定摊销显示，2020 - 2024年及以后期间，净（费用）收入分别为-25,983千美元、-14,128千美元、-8,782千美元、-5,282千美元、-3,094千美元和29,834千美元，总计-27,435千美元[91] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，应收票据账面价值为174089000美元和114943000美元，公允价值为175462000美元和113422000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，抵押及其他应付票据账面价值为1178705000美元和1179503000美元，公允价值为1183469000美元和1191281000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，对非交易性权益证券的投资账面价值为2019000美元和1778000美元，公允价值为57866000美元和57964000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，无担保应付票据和无担保信贷额度账面价值为655670000美元和538425000美元，公允价值为650323000美元和539362000美元[125] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议金额分别约为37600000美元和41100000美元[128] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司未结清的信用证分别为14600000美元和19800000美元[129] 公司债务相关数据变化 - 2020年3月31日，公司应付抵押贷款总计1,170,622千美元，2019年12月31日为1,170,076千美元[93] - 2020年3月31日，公司应付无担保票据总计480,658千美元，2019年12月31日为477,320千美元[93] - 2020年3月31日，公司无担保信贷额度为174,700千美元，2019年12月31日为60,800千美元[93] - 2020年3月31日，公司固定利率债务总计1,422,627千美元，2019年12月31日为1,403,324千美元[93] - 2020年3月31日，公司可变利率债务总计411,748千美元，2019年12月31日为314,604千美元[93] - 2020年3月31日，公司总债务为1,834,375千美元，2019年12月31日为1,717,928千美元；总负债为1,825,980千美元，2019年12月31日为1,708,196千美元[93] - 2018年2月20日，公司签订5亿美元高级无担保信贷安排，包括1.5亿美元高级无担保循环信贷安排（利率为LIBOR+1.35%）和3.5亿美元高级无担保定期贷款（利率为LIBOR+1.25%）[95] - 2019年10月8日，公司修改信贷安排，循环信贷安排增加1亿美元，借款能力增至最高6亿美元，包括2.5亿美元循环信贷安排（2022年3月31日到期，有延期选项）和3.5亿美元定期贷款（2023年3月31日到期），还修订了可增加额度功能，最高本金不超7.5亿美元[96] - 2020年第一季度，公司延长两笔基金IV贷款至2021年2月和3月，签订两笔名义价值各5000万美元的掉期协议（2022年4月和2023年4月生效），进行了150万美元的定期本金还款[97] - 2019年，公司获得总额2.589亿美元的新贷款，加权平均利率为LIBOR+1.70%； refinanced总额7180万美元的新抵押贷款，加权平均利率为LIBOR+1.86%；转移一笔余额470万美元的基金III抵押贷款；偿还多笔贷款共计约7510万美元；修改三笔贷款，新承诺总额1.253亿美元，加权平均利率为LIBOR+2.96%；签订名义

公司股权与运营合伙企业权益 - 截至2019年12月31日，公司控制运营合伙企业95%的权益[4] - 截至2019年12月31日，公司控制运营合伙企业95%的权益[4] 股票回购计划 - 2018年公司修订股票回购计划，授权管理层回购至多2亿美元的流通普通股，2018年回购2294235股，花费5510万美元，2019年和2017年未回购，截至2019年12月31日，管理层可回购约1.45亿美元的流通普通股[8] - 2018年公司修订股票回购计划，授权管理层回购至多2亿美元的流通普通股，2018年回购2294235股，花费5510万美元，2019年和2017年未回购，截至2019年12月31日，管理层可回购约1.45亿美元的流通普通股[8] 市价发行（ATM）股权发行计划 - 2012年公司推出市价发行（ATM）股权发行计划，2019年通过该计划发行5164055股普通股，总收益1.477亿美元，2018年和2017年未发行[8] - 2012年公司推出市价发行（ATM）股权发行计划，2019年通过该计划发行5164055股普通股，获得毛收入1.477亿美元，2018年和2017年未发行[8] 公司基金情况 - 公司已推出五只基金，包括已清算的基金I和涉及运营公司投资的基金II等[7] - 公司已推出五只基金，分别为基金I（2015年清算）、基金II、基金III、基金IV和基金V（当前基金）[7] - 公司的零售控制物业风险投资（RCP Venture）包括基金I和基金II通过Acadia Mervyn Investors I, LLC（2018年清算）、Acadia Mervyn Investors II, LLC等进行的投资[7] 现金流分配 - 基金和零售商控制物业风险投资（RCP Venture）的现金流在达到优先回报和资本返还后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[7] 公司业务目标 - 公司主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并实现资本增值[5] - 公司的主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[5] 投资组合与基金收购策略 - 公司核心投资组合和基金收购聚焦于对租户有持续相关性的物业[7] - 公司的核心投资组合收购注重长期增值和提升整体质量与价值，基金平台主要投资机会型和增值型零售房地产[6][7] 长期租约条款 - 公司长期租约含缓解通胀对净收入不利影响的条款，如租金递增条款和百分比租金条款[10] - 公司的长期租约包含缓解通胀对净收入不利影响的条款，如租金递增条款和百分比租金条款[10] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他房地产投资信托、金融机构等的竞争，物业主要基于位置、总占用成本等竞争租户[11] - 公司面临众多竞争实体，包括其他房地产投资信托基金、金融机构、保险公司、养老基金、私人公司和个人[11] - 公司物业主要基于位置、总占用成本和改良设计及状况与类似物业竞争租户[11] 公司人员情况 - 截至2019年12月31日，公司有118名员工，92名位于行政办公室，26名位于区域物业管理办公室[12] - 截至2019年12月31日，公司有118名员工，其中92人在执行办公室，26人在区域物业管理办公室[12] - 公司员工均未受集体谈判协议覆盖，管理层认为与员工关系良好[12] 公司办公地址与联系方式 - 公司执行办公室位于纽约州莱伊市西奥多·弗雷姆大道411号300室，电话是(914) 288 - 8100[12] 公司文件获取方式 - 公司所有向美国证券交易委员会提交的文件可在公司网站www.acadiarealty.com免费获取，也可通过美国证券交易委员会网站www.sec.gov访问[13] - 公司会应要求免费提供文件的纸质副本，可联系公司秘书Jason Blacksberg或致电(914) 288 - 8100索取10 - K表格副本[13] 公司道德准则与政策 - 公司董事会通过了适用于所有员工的商业行为和道德准则以及举报人政策，相关文件副本可在公司网站的投资者信息部分获取[14] - 公司将在道德准则修订或豁免（针对高级执行财务官员）之日起四个工作日内在公司网站的投资者信息部分披露相关情况[14] 公司环境法律信息 - 有关可能影响公司业务的环境法律信息，可查看“项目1A.风险因素 — 我们面临与环境事项相关的潜在责任”[11] 公司运营平台 - 公司的运营职能由内部人员提供，形成垂直整合的运营平台[7] 公司资本目标 - 公司的主要资本目标是通过保守财务实践维持强大灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长，融资来源包括发行公共股权、无担保债务等[8]

财务数据和关键指标变化 - 2019年全年同店净营业收入（NOI）增长3.9%，第四季度增长3.1%，2020年同店NOI增长指引为1.5% - 2.5% [26] - 2019年第四季度每股运营资金（FFO）为0.32美元，全年为1.41美元，2020年预计FFO为1.32 - 1.46美元 [30][32] - 2019年通过外部增长创造约0.05美元的FFO，部署超5亿美元用于核心和基金业务 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 2019年完成超5亿美元新收购，1亿美元处置，预计增加约0.05美元或约3%的年度FFO增值 [14] - 街道和城市投资组合2019年增长约6%，郊区投资组合增长1%，街道和城市投资组合占核心净资产价值超70% [26] 基金业务 - 2019年完成约3.2亿美元收购，过去几年为基金V成功整合约6.5亿美元露天郊区购物中心投资组合，未杠杆收益率约8% [21] - 2019年完成约1亿美元处置，2018年为7500万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去两年，芝加哥阿米蒂奇大道市场租金增长约20%，DTC需求增加 [11] - 执行的新租赁在现金和GAAP基础上分别增长约24%和30% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 核心业务聚焦供应受限的关键市场，通过内部增长和外部投资活动推动增长 [13][14] - 基金平台机会性收购不受青睐的郊区购物中心，实现中双位数杠杆回报 [16] 行业竞争 - 收购连续高端街道资产时，主要竞争对手是让卖家了解当前租金和定价现实，目前此类资产的资本形成少于过去 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年零售房地产处于“颠簸底部”，租赁需求和租户表现好于前两年，2020年这一趋势持续 [6] - 多种类型零售商认识到实体店重要性，公司投资组合有望受益于这些积极趋势 [7][13] - 公司核心投资组合有望实现长期超4%的增长，未来几年将继续推动稳定的NOI增长 [26][19] 其他重要信息 - 公司在布鲁克林完成一项零售和混合用途物业的结构化融资贷款交易 [15] - 布鲁克林城市点项目2019年执行超6万平方英尺租赁，未来有健康的租赁管道 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购连续高端街道资产的竞争对手是谁 - 没有特定的持续竞争对手，有一些私人基金如Asana集团，但公司最大的竞争是让卖家了解当前租金和定价现实，目前此类资产的资本形成少于过去 [36] 问题: DTC趋势有多重要，这些供应商开设和运营自有商店的成功情况如何 - DTC趋势增长，一方面是因为百货商店渠道未反弹，品牌需通过实体店与消费者建立更具成本效益的联系；另一方面，数字原生品牌意识到仅在线上业务难以实现盈利和规模扩张。但这些品牌不会像过去那样大规模扩张，公司会谨慎选择合作品牌和街道 [38][41] 问题: Pier 1和Forever 21对2020年同店的150 - 200个基点影响中，坏账准备金和租户离开的占比分别是多少 - Forever 21已收回，不在坏账准备金中；Pier 1预计年初收回，已在同店中计入150 - 200个基点的准备金，同时在信贷中预留1%的准备金 [44][45] 问题: 指导范围较宽是否取决于交易数量和规模 - 是的，年初不确定具体交易情况，但预计下半年会有潜在交易发生 [47] 问题: 能否介绍Pacesetter交易 - 该资产有租户和投资者希望购买，价格有吸引力，公司提供短期融资以帮助其获得永久融资，预计很快会还款 [49][50] 问题: 租金是否在SoHo触底，其他纽约市场如第五大道和时代广场租金情况如何 - 租金情况因建筑和街道而异，SoHo市场租户需求有所回升，公司因此在该地区增加投资；时代广场是不同的购物体验，公司未在该地区投资，不评论其租金情况 [52][54] 问题: 未来一两年结构化融资投资组合的增长计划，与核心收购相比如何权衡 - 该业务在过去几年有所减少，占整体增长资产价值不到10%。若有合适机会，会考虑投资，此次交易预计可获得高个位数至低两位数的内部收益率，公司不会在不感兴趣的资产上大幅扩张该业务 [56][57] 问题: 如何评估王子街和百老汇收购项目的租户风险 - 该空间目前租给Pink，还有几年租期，公司希望提前收回并重新出租，若租户更积极，也愿意与其沟通 [59] 问题: 同店增长和同店池的指导意味着核心物业NOI增长约1.5% - 1.6%，但同店NOI增长预测为1.5% - 2.5%，哪些资产会进出同店池 - 埃尔姆伍德公园的Acme已收回并将拆除重建，不在同店池中；Forever 21正在评估最有利的房地产交易方案，可能会拆除并纳入重建池；Pier 1部分空间有重建可能性 [62][63] 问题: 近期资本成本上升，公司能否快速开启或停止收购讨论，是否影响长期获取交易和投资的能力 - 收购交易通常需要较长时间，公司不会因股价波动而放弃长期投资原则。公司有其他资金来源和资产负债表容量，若有有吸引力的交易，会考虑进行。目前最大的挑战是找到现实的卖家 [68][69] 问题: 是否考虑引入其他股权资本来源来进行核心投资以减轻波动性 - 公司在基金业务中成功引入过机构投资者，会考虑在其他情况下引入。目前有机构表示愿意合作，公司有信心在机会出现时与私人市场竞争 [71] 问题: 指导中包含的0.06 - 0.10美元净促进和其他交易收入，其中基金处置的水平如何，City Point资产的潜在再融资或重组是否有相关费用或交易收入 - 未提供基金处置的具体指导，City Point资产的潜在再融资或重组在指导中未包含相关费用 [73] 问题: 70%的净资产价值来自街道和城市投资组合，未来是否会大幅改变 - 街道和城市投资组合在长期内提供了约200个基点的卓越NOI增长，公司将继续有纪律地增加此类资产，该比例可能会因增加街道和城市资产或对郊区资产进行货币化而上升 [77][78] 问题: 街道和城市投资组合的租约中租金涨幅是多少，2019年签署的租约与往年相比是否有变化 - 一般租金涨幅约为3%，大型郊区零售商的租金涨幅可能较低。最大的变化是租约期限缩短，初始租约期限较短，租户续约选项通常基于公平市场价值 [81] 问题: Forever 21是否不在同店池中，Pier 1是否在同店池中 - Forever 21截至2019年底在同店池中，第一季度将确定是否继续留在池中，目前正在评估多种方案；Pier 1预计年初收回，目前仍在同店池中 [84] 问题: 如何弥合同店增长中点2%和总NOI增长中点1.6%之间的差距，以及如何从2020年的1.6%增长到2021 - 2022年的目标增长率 - 会后会详细解释两者之间的NOI构成。公司预计2018 - 2022年总NOI增长4%，其中包括1%的重建影响，2019年增长3.9%，2020年预计增长2%，有望实现整体4%的增长目标 [86][89] 问题: 2020年预计的促进收入的驱动因素是什么，如何看待今年的收获与未来的确认预期 - 随着时间推移会提供更多细节，年初有多个不确定因素，预计下半年会有结果 [91]

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12002 ACADIA REALTY TRUST (Exact name of registrant in its charter) MARYLAND (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 23-2715194 ...

Acadia Realty Trust (NYSE:AKR) Q3 2019 Earnings Conference Call October 24, 2019 12:00 PM ET Company Participants Jarette Seligman - Leasing Representative Ken Bernstein - President & CEO John Gottfried - SVP & CFO Amy Racanello - SVP, Capital Markets & Investments Conference Call Participants Christy McElroy - Citi Craig Schmidt - Bank of America Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Vince Tibone - Green Street Advisors Floris van Dijkum - Compass Point Hong Zhang - JPMorgan Operator Good day, ladies and g ...

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12002 ACADIA REALTY TRUST (Exact name of registrant in its charter) MARYLAND (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 23-2715194 (I.R. ...