财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度每股收益0.29美元，超出预期，得益于新租约重新开始和信贷环境改善，核心现金收款超过98%，以及全年约2.5亿美元外部投资的增值影响，其中第四季度为1亿美元 [21] - 2021年全年产生1.10美元的资金运营收益（FFO），调整后比初始范围上限高出10%，得益于核心投资组合反弹和外部投资增值 [21] - 2021年下半年同店净营业收入（NOI）增长约5%，第四季度增长超3%，预计未来几年增长5% - 10% [22] - 2022年预计FFO增长约12%，调整后FFO运行率增长10%，核心NOI预计在中点增长5%，不包括现金回收预计增长约10% [23] - 核心投资组合已签署但尚未入住的利差处于历史高位320个基点，代表约500万美元的按比例基本租金（ABR），基金方面为200个基点，代表约200万美元的ABR [24][26] - 新租约现金利差本季度超过200%，街道投资组合报告了高两位数利差 [27] - 已发行约1.5亿美元股权，季度股息提高20%，预计调整后资金流（AFFO）派息率处于60%多的中间水平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 第四季度核心业务表现强劲，同店NOI增长受街道和城市投资组合推动，超过郊区投资组合300个基点 [22] - 核心投资组合入住率为93%，仍有增长空间，租赁团队年初进展良好，有额外600万美元（约占核心ABR的5%）处于租赁谈判的高级阶段 [25] - 核心业务预计2022年内部增长强劲，得益于租赁、新租约和续约的利差以及合同租金增长 [24] 基金业务 - 第四季度基金V完成7000万美元收购，另有1.2亿美元收购处于近期管道中，已分配约85%的5.2亿美元资本承诺，仍有约2亿美元购买力 [32][34][35] - 基金平台在处置方面活跃，2月完成6600万美元的基金III资产出售，1月完成2400万美元的基金IV资产出售，另一处基金IV资产以2200万美元签约待售 [35] - 预计基金业务2022年利润为0.06 - 0.10美元，未来几年可保持类似运行率 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道和城市市场租金有增长潜力，如Soho市场租金可再增长50%仍未达到先前峰值，租户销售表现已接近先前峰值 [11] - 一些市场租户活动显著反弹，如Soho租户表现和租金在许多情况下超过疫情前水平，需求复苏仍处于早期阶段 [11] - 第四季度报告销售的租户12月销售表现强劲，如Han Dynasty、lululemon和McNally Jackson均创下历史销售新高 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好街道和城市市场的增长潜力，认为当前是购买资产的独特窗口，可获得较高的合同增长和市场重置增长 [42] - 基金V采用杠铃策略，收购被低估的零售资产，通过运营现金流获得回报，未来有多种选择实现价值最大化 [45] - 考虑为基金VI筹集资金，继续执行类似基金V的策略 [48] - 公司在投资时更关注定价是否合理，而非竞争对手的行动，核心业务收购目标是实现约4%的增长率，进入收益率在4% - 5% [52][54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Omicron有影响，但公司投资组合表现和业务计划仍按计划进行，未对收款、租户兴趣、租赁进度或投资努力产生影响，投资交易量有所增加 [7][8] - 零售行业基本面在2021年有显著改善，零售商认识到实体零售在全渠道世界中的重要性，预计未来几年NOI将实现高于平均水平的增长 [8][9] - 公司关注供应链和长期通胀压力，街道投资组合在通胀环境中具有优势，能够更快捕捉与通胀相关的增长 [13] - 公司对2022年盈利持乐观态度，预计未来几年内部和外部增长将高于趋势水平 [31] 其他重要信息 - 在年终审计中发现约十年前收购的两项基金投资在GAAP财务报表中记录错误，需修正，但不影响先前报告的按比例财务信息和运营指标 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 竞争对手提及的资本化率压缩与街道和城市投资组合的关系，以及公司投资哲学的变化 - 公司认为增长可见性提高时，进入收益率可能降低，但仍可实现回报，当前街道和城市市场增长可见性改善，竞争相对较小，是购买资产的好时机 [41][42] 问题2: 基金V中10亿美元高收益郊区资产的变现方式及是否会为基金VI筹集资金 - 公司未预测未来一两年的变现方式，认为基金V的策略已得到验证，未来有多种选择；对于基金VI，认为目前有很好的继续执行策略的理由，但未明确是否筹集资金 [45][48] 问题3: 第四季度以来核心和基金投资的进入资本化率、全年预期以及3 - 5亿美元投资假设在两个投资组合中的分配 - 公司表示投资分配不固定，通常约为50 - 50；基金投资进入资本化率在7% - 8%，核心业务收购目标增长率约4%，进入收益率在4% - 5% [51][52][54] 问题4: 关于FFO指导范围是否改变 - 公司认为范围已改变，由于信贷环境改善、投资和租赁工作，新范围成为新常态 [58] 问题5: 租金可增长50%但未达先前峰值，而销售接近先前峰值，这对当前入住率和市场可承受的稳态入住成本比率的影响 - 公司解释50%的增长是基于数学计算，不同类型零售商的入住成本不同，当前入住成本比先前峰值低20% - 50%，租赁受租金销售比和供需关系驱动，目前供需动态良好，预计未来租金将合理增长 [61][62][64] 问题6: 世纪21在City Point的70%被Primark回填后，剩余30%空间的更新情况 - 公司表示资产有良好势头，有其他租户在管道中，但未透露具体信息 [66] 问题7: 街道和城市投资组合的前瞻性租赁管道情况 - 公司表示奢侈品零售商和数字原生零售商积极进入市场，租赁环境比预期和疫情期间更好，公司有足够空间租赁 [67][68][69] 问题8: 街道和城市零售投资组合何时恢复到94% - 95%的入住率 - 公司预计在2023年末至2024年达到该入住率水平 [71] 问题9: 2021年租赁展期情况，特别是高价街道零售的按市值计价情况 - 公司表示租金在不同市场下降20% - 50%，已清理了高于市场的租金，目前有积极的按市值计价和租赁机会，并非每个店铺都有正利差，但整体赢多输少 [73][74][77] 问题10: 今年的额外资本筹集计划和较高利息费用的主要驱动因素 - 公司已筹集一定股权资金，还有结构化金融贷款、内部现金流和基金投资变现等资金来源；较高利息费用主要是由于2021年增加了近2.5亿美元的投资 [80][82] 问题11: 同店NOI指导中对2022年新坏账费用的假设以及第一季度是否有特定关闭或关注的租户 - 公司认为关注名单几乎不存在，租户销售强劲且增长，信用储备假设低情况下收款率保持98%，储备约2%，高情况下回到历史规范的50 - 125个基点 [84] 问题12: 2023年约20%街道租约到期，预计续租情况和突出事项 - 公司表示情况不一，目前难以给出具体数字，未来六个月可见性将提高 [86] 问题13: 基金VI是否继续使用现有投资者基础或引入新投资者 - 公司表示通常会有新投资者加入，目前准备开始相关对话 [88] 问题14: 经验丰富的捐赠投资者在疫情期间的反应 - 公司表示投资者反应不一，部分在科技投资中表现良好，一直支持公司，目前零售被认为是可投资资产类别，公司期待与投资者就价格、回报和未来概况进行对话 [90]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为42.44645亿美元和41.86882亿美元[6] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为21.03134亿美元和21.38329亿美元[6] - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司总营收分别为7.3446亿美元和5.1281亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司总营收分别为21.75亿美元和18.6474亿美元[8] - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司总运营费用分别为7.4787亿美元和6.533亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司总运营费用分别为20.7522亿美元和25.3109亿美元[8] - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司净收入分别为3.1557亿美元和 - 3.8289亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司净收入分别为3.4648亿美元和 - 3.3422亿美元[8] - 2021年第三季度和2020年第三季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为1.2069亿美元和 - 0.903亿美元[8] - 2021年前三季度和2020年前三季度，归属于阿卡迪亚的净收入分别为2.1149亿美元和0.1966亿美元[8] - 2021年第三季度净利润为31,557千美元，2020年同期为亏损38,289千美元；2021年前九个月净利润为34,648千美元，2020年同期为亏损33,422千美元[9] - 2021年第三季度其他综合收益为6,573千美元，2020年同期为6,458千美元；2021年前九个月其他综合收益为40,697千美元，2020年同期为亏损72,846千美元[9] - 2021年第三季度综合收益为38,130千美元，2020年同期为亏损31,831千美元；2021年前九个月综合收益为75,345千美元，2020年同期为亏损106,268千美元[9] - 2021年第三季度归属于阿卡迪亚的综合收益为16,809千美元，2020年同期为亏损4,694千美元；2021年前九个月归属于阿卡迪亚的综合收益为52,871千美元，2020年同期为亏损52,732千美元[9] - 截至2021年9月30日，总权益为2,141,511千美元；截至2020年9月30日，总权益为2,052,100千美元[10][13] - 2021年前九个月净收入为3464.8万美元，2020年同期净亏损3342.2万美元[15] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为7239万美元，2020年同期为8250.6万美元[15] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为8362.7万美元，2020年同期为9429.3万美元[15] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为949.9万美元，2020年同期为1155.8万美元[15] - 2021年前九个月支付的利息现金净额为3180.7万美元，2020年同期为4047万美元[16] - 2021年支付所得税现金净额为253000美元，2020年为282000美元[16] - 2021年通过承担债务收购房地产金额为31802000美元，2020年无此项目[16] - 2021年10月15日宣布并应支付的分配金额为14314000美元，2020年为123000美元[16] - 截至2021年9月30日，公司运营性房地产净值为32.68573亿美元，2020年12月31日为32.60139亿美元[6] - 截至2021年9月30日，阿卡迪亚股东权益总额为15.04994亿美元，2020年12月31日为14.41314亿美元[7] - 截至2021年9月30日，公司总股本权益为21.41511亿美元，2020年12月31日为20.48553亿美元[7] - 2021年第三季度租金收入为7.1852亿美元，2020年同期为5.03亿美元；2021年前九个月租金收入为21.2723亿美元，2020年同期为18.3396亿美元[8] - 2021年第三季度运营亏损134.1万美元，2020年同期亏损1402.5万美元；2021年前九个月运营收入为2049.9万美元，2020年同期亏损6612.6万美元[8] 普通股相关数据关键指标变化 - 截至2021年7月1日，普通股数量为88,419千股，截至2021年9月30日为88,452千股；截至2020年7月1日为86,265千股，截至2020年9月30日为86,266千股[10] - 2021年第三季度宣布普通股股息为每股0.15美元；2020年第三季度宣布普通股股息为每股0美元[10] - 截至2021年1月1日，普通股数量为86,269千股，截至2021年9月30日为88,452千股；截至2020年1月1日为87,050千股，截至2020年9月30日为86,266千股[13] - 2021年前九个月宣布普通股股息为每股0.45美元；2020年前九个月宣布普通股股息为每股0.29美元[13] - 2021年3月、5月、8月宣布每股0.15美元的股息，分别于4月、7月、10月支付[105] - 2021年第三季度计算基本每股收益的加权平均股数为8848.0844万股，2020年同期为8630.85万股；2021年前九个月为8721.7422万股，2020年同期为8648.6017万股[157] - 2021年受限股为70827个，2020年为76394个[157] 非控股股东权益相关数据关键指标变化 - 2021年第三季度非控股股东权益分配为21,321千美元，2020年同期为27,137千美元；2021年前九个月非控股股东权益分配为22,474千美元，2020年同期为53,536千美元[9][10][13] - 2021年7月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从95,088千美元变为94,786千美元，部分拥有附属公司从522,571千美元变为541,731千美元，总计从617,659千美元变为636,517千美元[111] - 2020年7月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从90,321千美元变为90,173千美元，部分拥有附属公司从547,418千美元变为508,697千美元，总计从637,739千美元变为598,870千美元[111] - 2021年1月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从89,431千美元变为94,786千美元，部分拥有附属公司从517,808千美元变为541,731千美元，总计从607,239千美元变为636,517千美元[113] - 2020年1月1日至9月30日，非控股权益中运营合伙企业余额从97,670千美元变为90,173千美元，部分拥有附属公司从546,987千美元变为508,697千美元，总计从644,657千美元变为598,870千美元[113] 公司运营部门及相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司有三个可报告的经营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[21] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司分别控制运营合伙企业约94%和95%的权益[18] - 截至2021年9月30日，公司核心投资组合中有130处房产，机会基金中有52处房产[18] - 运营合伙企业在基金II和Mervyns II的资本份额为28.33%，在基金III为24.54%，在基金IV为23.12%，在基金V为20.10%[20] - 2021年前九个月，Mervyn's II召回700万美元可召回分配款项，公司份额为200万美元[20] 房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司合并房地产总值分别为3916291千美元和3846939千美元，净投资分别为3487610千美元和3507488千美元[35] - 2021年前九个月和2020年全年，公司分别收购了价值95750千美元和172152千美元的房地产，收购成本分别为120万美元和130万美元[36] - 2021年8月20日和9月9日，公司分别以50954千美元和44796千美元收购了Canton Marketplace和Monroe Marketplace，收购比例均为100%[36] - 2020年有多笔房地产收购和转换，如1月9日以15689千美元收购Soho Acquisitions等，全年收购和转换总值172152千美元[36] - 2021年前九个月收购Canton Marketplace时，公司承担了3180万美元的抵押贷款，2020年收购和转换未承担债务[36] - 2021年和2020年收购资产的购买价格分配中，2021年土地分配19609千美元，建筑物和改良分配70354千美元等[38] - 2020年收购资产购买价格分配中，土地分配25440千美元，建筑物和改良分配123459千美元等[38] - 2021年收购资产的总对价中，现金支付63425千美元，承担债务31802千美元等[38] - 2020年收购资产的总对价中，现金支付21208千美元，应收票据转换38674千美元等[38] - 2021年前九个月公司处置物业总价6.6325亿美元，收益9787万美元；2020年处置物业总价2.2413亿美元，收益683万美元[40] - 2021年前九个月持续经营业务中，相关物业和租赁的租金收入3522万美元，费用3868万美元，物业处置收益1.0521亿美元，归属阿卡迪亚净收入5894万美元；2020年全年租金收入7488万美元，费用7164万美元，物业处置收益509万美元，归属阿卡迪亚净收入358万美元[41] - 截至2021年9月30日，公司开发中房地产项目总账面价值2.19037亿美元，年初为2.47349亿美元[42] - 2020年公司将3380万美元应收票据转换为房地产权益，同时确认1650万美元减值损失[43][44] - 截至2021年9月30日，公司应收票据净额1.58468亿美元，年初为1.0145亿美元[46] - 2021年前九个月，公司新增核心投资组合票据5900万美元，信用损失准备增加约50万美元[47] - 2020年公司进行多笔应收票据交易，包括3870万美元票据换股权、3380万美元票据换房地产权益等，同时记录信用损失准备金70万美元[48] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，分别有一笔2160万美元核心投资组合票据和一笔1000万美元基金III应收票据违约[49] - 2021年第一、二季度，公司将一个核心项目部分投入使用；第一季度将一个基金IV项目剩余部分投入使用；第二季度处置一个基金IV项目建筑改良[44] - 2020年第一季度，公司将一个基金III项目部分和一个基金IV项目部分投入使用；第二季度将基金II项目部分投入开发[44] - 2021年9月30日，结构化融资部门有5笔非抵押依赖贷款，摊销成本总计1.409亿美元，含应计利息1040万美元，已记录信用损失拨备120万美元[51] - 截至2021年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款总计3.05668亿美元，2020年12月31日为2.49807亿美元[53] - 2021年前9个月，公司从阿尔伯森公司投资分配中变现120万美元，记录净未实现持有收益5580万美元[54] - 2021年1月4日，基金V出售两块土地，总价1050万美元，偿还相关抵押贷款790万美元，实现收益320万美元，公司份额为60万美元[54] - 2021年前9个月，公司根据认购协议增加对第五墙的投资130万美元[55] - 2020年4月1日，公司用3870万美元的布兰迪万应收票据及200万美元应计利息交换城镇中心剩余24.78%的权益，获得100%控股权[55] - 2020年，公司在第二和第四季度分别记录来自阿尔伯森公司投资的实现收益约2280万美元和40万美元[55] - 2021年和2020年第三季度，公司从非合并合伙企业获得各项费用均为10万美元，前9个月均为30万美元[56] - 2021年和2020年前9个月，公司的合资企业分别向某些非关联方支付租赁佣金等费用100万美元和170万美元[57] - 2021年9月30日，非合并关联方的总资产为6.32121亿美元，总负债和合伙人权益为6.32121亿美元[58] 其他资产及负债相关数据关键指标变化 - 2021年9月30

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股收益0.27美元，超出预期，处于0.25 - 0.27美元指引区间上限，主要因新租约租金起付、现金收款持续改善以及约1.4亿美元外部投资的增值 [17] - 预计未来几个季度，不包括任何潜在的艾伯森销售，季度FFO为0.25 - 0.27美元 [17] - 若出售艾伯森股份，按其最新股价，将产生超过3000万美元收益，或每股FFO超过0.30美元 [18] - 维持全年FFO指引在1.05 - 1.14美元，实际表现比初始中点高出超10% [18] - 本季度核心账单现金收款率超97%，接近疫情前水平，每提高1%的收款率，季度收益约增加50万美元，年化后代表超0.02美元的FFO [19] - 同店NOI约为7%，高于预期，得益于入住率提高和信用准备金持续减少 [21] - 本季度租赁利差现金增长约11%，GAAP增长19%，主要由街道租赁推动 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 预计到2024年底核心NOI增长2500万美元，达到超1.5亿美元 [22] - 净吸纳量预计产生1000 - 1500万美元增量NOI，代表0.11 - 0.16美元的FFO [23] - 信用准备金进一步稳定，贡献500 - 600万美元增量NOI，或0.05 - 0.06美元的FFO [23] - 合同租金增长800 - 1000万美元 [23] 基金业务 - 第三季度基金V完成9600万美元新收购，包括两个东海岸郊区购物中心 [27] - 基金V收购成本远低于重置成本，两个中心混合成本约为每平方英尺130美元，而新建郊区购物中心成本约为每平方英尺200 - 250美元（不包括土地成本） [27] - 基金V收款率处于高位，接近核心投资组合，稳定的中双位数杠杆回报，疫情期间现金收益率仅降至约13%，预计很快恢复到15%；无杠杆收益率从8%降至约7%，目前预计回到8% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公共市场购物中心REITs的资本化率接近十年低点，而公司目标产品的私人市场资本化率保持在约7.5%，交易资本化率与基础借款成本差距处于历史高位 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 内部增长方面，预计将入住率从目前约90%提高到约95%，通过租赁、合同增长和再开发实现NOI增长 [10] - 外部增长方面，进行资产负债表内投资以增加现有核心投资组合，同时基金平台继续通过收购和增值项目推动增长 [12] - 基金V继续以大幅折扣收购不受青睐的露天零售物业，获得有吸引力的中双位数收益率 [13] 行业竞争 - 公司专注领域的资本充足且知识丰富的竞争对手减少，债务和股权市场复苏，公司具备有竞争力的资本成本进行收购 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观担忧，但租户租赁活动活跃，租户表现强劲，公司有望在未来几年实现强劲的内部和外部增长 [8] - 零售房地产在经历多年逆风后，目前处于转折点，实体商店的重要性在疫情后得到验证，公司处于加速增长的有利位置 [8] - 对未来几年的NOI和FFO增长持乐观态度，预计在不考虑增值再开发、外部增长或基金业务盈利交易的情况下，也将实现有意义的增长 [25] 其他重要信息 - 公司在City Point项目上看到积极势头，客流量和租户销售额持续增加，最近与一家国际零售商签订了租赁协议，预计2022年下半年开业 [31][32] - 公司计划在未来几个月对City Point项目进行再融资 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于未来几个季度每股FFO及2022年上半年NOI增长情况 - 回答: 未来几个季度不包括艾伯森收益，每股FFO预计为0.25 - 0.27美元，2022年上半年增长将被租赁管道抵消，增长从下半年开始显现，2023年和2024年将加速 [34][35] 问题2: 关于同店NOI增长范围及95%入住率目标 - 回答: 2022年同店NOI增长趋势仍在5% - 10%范围内，更倾向于下半年增长；预计到2024年底达到95%入住率 [36][38][41] 问题3: 关于租赁趋势和租户销售趋势的持续性 - 回答: 租户兴趣持续增长，租户销售表现远超预期，在全面复工和国际旅游恢复之前就已如此；零售商签订长期租约，表明他们认为这是长期趋势 [42][43][45] 问题4: 关于同店NOI数据的详细情况及未来增长潜力 - 回答: 同店NOI数据相对干净，现金收款与非同店池的City Center项目有关；租赁利差差距缩小，续约由街道租赁驱动，显示出有意义的NOI增长；未来随着复苏推进，同店NOI潜在增长将上升 [47][48][50][51] 问题5: 关于基金退出策略 - 回答: 公司正在考虑包括出售部分或全部股权并继续管理等各种选项，但目前还为时尚早 [52][53] 问题6: 关于City Point学校租赁条款及租金增长情况 - 回答: 租赁期限为长期，超过10年，具体租金增长情况未披露 [56] 问题7: 关于各城市市场复苏情况及影响因素 - 回答: 各城市市场复苏情况不同，同一城市不同子市场也有差异；如SoHo许多黑暗店铺已被预订；芝加哥部分区域如Armitage Avenue和Rush and Walton表现良好；DC的M Street未来12个月将比疫情前更活跃 [58][59][60] 问题8: 关于艾伯森潜在收益情况 - 回答: 初始指引中有500 - 1200万美元收益，基于当时股价；目前公司持有超100万股，当前股价约30美元，预计收益约3000万美元，可能在2021年底或2022年实现，且可能分散在几年内 [62][63] 问题9: 关于2022年新店开业情况及供应链影响 - 回答: 2022年不同类型零售商表现不同，必需品零售商扩张可能放缓，而奢侈品、有抱负的零售商和单渠道零售商预计将继续开店；供应链目前对公司开店能力影响不大，零售商认为可以应对，但需关注是否会持续多年 [64][65][69] 问题10: 关于旧金山Nordstrom Rack空间的兴趣情况 - 回答: 尽管旧金山复苏较慢，但该空间的兴趣一直很强 [71][72] 问题11: 关于本季度租赁成本增加情况及未来租赁管道的适用性 - 回答: 租赁成本增加主要来自郊区交易，街道租赁成本变化不大；未来每个季度需根据具体情况评估，不能一概而论 [73][74][76] 问题12: 关于City Point 7万平方英尺空间的经济情况和进度 - 回答: 该空间状况良好，已签订租约，即将开始施工，租户预计2022年下半年开业；该租约几乎可取代Century 21的租金，剩余3万平方英尺将使项目达到良好盈利点 [77][78] 问题13: 关于本季度结构化融资情况 - 回答: 这与市场周期一致，企业家需要资金、执行确定性和速度，公司有机会将结构化融资转化为长期所有权 [79][80] 问题14: 关于本季度收购的两个物业的运营上行来源 - 回答: 基金V收购的理念是通过以7% - 8%的价格购买获得中双位数杠杆收益率，不期望同店NOI增长或正租赁利差，但期望未来资本化率压缩带来回报 [81][82] 问题15: 关于2024年后NOI增长在街道和郊区投资组合的大致分配 - 回答: 目前街道和城市投资组合占比约60%，将贡献超过其应有的份额 [84][85] 问题16: 关于核心结构化金融投资的初始收益率 - 回答: 收益率大致在高5% - 6%的范围 [86][87] 问题17: 关于公司再开发潜力的资产 - 回答: 公司有多个再开发项目，其中韦斯特切斯特购物中心的前西尔斯盒子和密歇根大道的大型资产是重点关注项目，将在下个季度详细讨论 [89][90] 问题18: 关于零售商利润率、产品供应、劳动力和租金支付情况 - 回答: 劳动力和短期供应限制对不同零售商有不同影响，目前零售商感觉良好，但如果问题持续，可能会有影响；公司密切关注郊区超市锚定中心的卫星租户 [91][92][93] 问题19: 关于传统电商企业上市后开店和资本支出的变化 - 回答: 电商企业在上市前就意识到开店对线上销售有促进作用，无论是私募还是上市后，实体店铺对其长期成功都至关重要 [94][95] 问题20: 关于机构投资者对副车投资的态度 - 回答: 机构投资者开始认识到零售行业并非处于长期衰退，公司提供的收益率有吸引力，但由于美国零售过剩，公司难以拼凑出大型稳定投资组合，因此副车投资尚未实现，但公司会继续保持选择性 [96][97]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.30美元，高于预期，主要得益于新街道租约租金开始确认以及信用储备显著改善 [21] - 第二季度现金收款率达96%，季度储备应在200万美元左右，即每股0.02 - 0.03美元，还确认了约0.02美元的一次性逾期租金收款收益 [22] - 全年FFO指引上调至5 - 14美元，较原指引低端增长7%，预计下半年季度FFO在25% - 27% [23] - 2021年Albertsons股票潜在销售收益指引更新为0 - 700万美元，即每股0.00 - 0.08美元，当前股价下利润超2000万美元，即每股FFO超0.20美元 [23][24] - 核心NOI预计到2024年每年增长5% - 10%，较2020年增加超2500万美元，达到1.5亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 核心管道中有约1400万美元的按比例计算的ABR，其中超750万美元已执行，60%的已执行租约来自街道和城市投资组合，纽约市占当前管道近40% [26] - 实体和租赁入住率之间的差距在本季度扩大超100个基点至260个基点，纽约地铁投资组合领先，6月30日按比例计算的实体与租赁差距约为700个基点 [27] - 预计管道约200万美元将在2021年影响收益，2022年增加600 - 800万美元，其余在2022年实现 [28] 基金业务 - 基金V目前有约1.7亿美元的收购已签约或达成原则性协议，包括第一季度报告的1亿美元，已分配约75%的资金，剩余资金需在2022年8月前部署 [33][34][35] - 第二季度完成出售基金IV位于缅因州的4个杂货店锚定物业 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道零售市场中，高端市场零售商不仅续租还扩大规模，如芝加哥黄金海岸的Wire和Yours；洛杉矶梅尔罗斯广场续租显示市场强劲；纽约苏豪区预计未来几年NOI几乎翻倍 [9][10][14] - 郊区零售市场租金在2015 - 2019 - 2020年增长，消费者回归带来积极影响 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用多种资本来源，选择性收购高壁垒进入市场的优质零售物业，同时通过基金业务进行机会性投资和资产处置 [17][18][36] - 行业竞争方面，零售房地产市场仍存在公共和私人市场的差异，但随着市场复苏，公司有望利用这些差异获取机会 [15][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求加速且范围扩大，从必需品转向更多可自由支配支出，街道零售市场反弹早于预期，公司对未来几年的NOI增长充满信心 [6][7][14] - 尽管仍面临一些挑战，但消费者健康且回归可自由支配支出，租户销售表现已证实市场复苏，公司有望实现多年的内部增长 [12][17][24] 其他重要信息 - 第二季度成功完成7亿美元无担保信贷安排，可扩大至9亿美元，提高了流动性并延长了到期期限 [31] - 通过ATM筹集约4600万美元，平均发行价为20 - 37美元，并将资金用于投资和偿还债务 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年1.5亿美元NOI中，Soho街道零售NOI翻倍是指特定资产还是纽约街道和城市零售组合整体 - 是指Soho单独的资产，因其在疫情中受创严重，目前正出现良好反弹 [41][42] 问题2: 未来几年高于平均水平的NOI增长中，郊区零售投资组合的增长情况 - 街道零售因租金处于低位、需求旺盛且在全渠道世界中有优势，有望实现高于平均的增长；郊区零售租金前期已有增长，起点较高，但消费者回归带来积极影响，公司希望其表现良好 [43][44][45] 问题3: 现在是否是探索回收资本、出售或处置郊区零售投资组合的好时机 - 目前还不是全面出售的好时机，公共和私人市场存在差异，公司会考虑各种情况，但预计在私人市场赶上公共市场之前不会有大规模处置 [46][47] 问题4: 2024年1.5亿美元NOI目标与5% - 10%的同店NOI增长范围之间的差异及信心来源 - 信心来自租赁管道的加速增长，目前已从600万美元增长到1400万美元，显示出零售商需求恢复到疫情前水平；部分年份NOI增长可能接近10%，部分接近5%，若租金增长超预期，有望超过目标 [49][50][51] 问题5: 指导是否假设400万美元租金离开投资组合且短期内不续租 - 是的，但管道中已包含部分该空间，预计这是高质量空间，将很快且有利可图地重新出租 [53][55] 问题6: 纽约市场的需求看法及与过去相比是否有更具吸引力的机会 - 公司会关注多个市场，对依赖通勤上班的零售市场持谨慎态度，更看好如梅尔罗斯广场等有积极租赁和销售表现的市场 [56][57][58] 问题7: 在梅尔罗斯广场等子市场可部署的资本规模 - 公司规模相对较小，每1亿美元收购约增加1%收益，会谨慎且增值地部署资金，不同市场会有不同的资金投入策略 [60] 问题8: 6月以来增加的200万美元管道中，街道和城市与郊区的占比 - 大致遵循60 - 40的比例，街道和城市空间需求仍然非常强劲 [63][64] 问题9: 改善的流动性用于积极外部增长战略的部署速度及与合同租金增长带来的NOI增长相比如何 - 本季度通过ATM筹集的4600万美元已增值再投资，未来公司有资金和灵活性进行外部增长，但会谨慎部署；卖家开始回归市场，公司将结合内部和外部增长 [65][66][67] 问题10: 疫情后是否有其他适合公司投资组合的街道或城市市场 - 疫情导致市场重新洗牌，公司会关注零售商感兴趣且有销售潜力、进入壁垒高的市场，但目前暂不透露具体市场 [69][70][71] 问题11: 街道零售租赁结构的演变及谈判权是否转移，能否更积极推动初始租金 - 租赁结构从短期、依赖百分比租金转向长期、更传统的租约，虽然仍是租户市场，但市场租金增长和合同增长机会良好，情况比之前改善 [72][73][74] 问题12: 本季度基金收购管道增加后，预计何时完成交易 - 部分交易因特定原因进展较慢，但都在顺利推进，希望在年底前完成交易，若出现与公共和债务市场类似的资本化率压缩，回报将很可观 [76][77][78] 问题13: 非合并合资企业的ABR管道情况 - 与核心投资组合活动一致，在郊区和街道零售方面都有表现，因投资组合规模小，预计整体与本季度情况相符 [78][79] 问题14: City Point资产的入住时间预期 - 预计需要24个月，部分原因是签署租约和对面公园建设需要时间，公园开放后将增强街道层面的租赁能力 [80][81][82] 问题15: 零售商对COVID和Delta变种的看法及对签约交易的影响 - 目前未看到因Delta变种导致的放缓或担忧，但需认识到这是一个挑战，零售商对长期发展有信心，相信能克服短期困难 [83][84] 问题16: 何时不再对新租约提供首年优惠 - 公司认为接近不再提供首年优惠的阶段，随着市场重新开放，零售商和房东都看到积极迹象，零售商开始更长远地考虑问题 [86][87][88]

公司基本信息 - 公司是一家专注于美国零售物业的完全整合型权益型房地产投资信托基金[18] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为4,089,612千美元，较2020年12月31日的4,186,882千美元有所下降[7] - 截至2021年6月30日，公司总负债为1,973,262千美元，较2020年12月31日的2,138,329千美元有所下降[7] - 截至2021年6月30日，公司总权益为2,116,350千美元，较2020年12月31日的2,048,553千美元有所上升[7] - 2021年第二季度，公司总营收为74,660千美元，较2020年同期的63,773千美元增长17.07%[8] - 2021年上半年，公司总营收为144,054千美元，较2020年同期的135,193千美元增长6.55%[8] - 2021年第二季度，公司净收入为1,231千美元，较2020年同期的64,906千美元大幅下降[8] - 2021年上半年，公司净收入为3,091千美元，较2020年同期的4,867千美元有所下降[8] - 2021年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.04美元，较2020年同期的0.22美元有所下降[8] - 2021年上半年，公司基本和摊薄后每股收益为0.10美元，较2020年同期的0.12美元有所下降[8] - 2021年第二季度净利润为123.1万美元，2020年同期为6490.6万美元[9] - 2021年上半年净利润为309.1万美元，2020年同期为486.7万美元[9] - 2021年第二季度综合亏损为351.8万美元，2020年同期综合收入为5940万美元[9] - 2021年上半年综合收入为3721.5万美元，2020年同期综合亏损为7443.6万美元[9] - 截至2021年6月30日，普通股数量为88419千股，2020年同期为86265千股[11] - 截至2021年6月30日，额外实收资本为1730686千美元，2020年同期为1693006千美元[11] - 截至2021年6月30日，累计其他综合损失为47909千美元，2020年同期为90209千美元[11] - 截至2021年6月30日，总普通股股东权益为1498691千美元，2020年同期为1455592千美元[11] - 截至2021年6月30日，非控股股东权益为617659千美元，2020年同期为637739千美元[11] - 截至2021年6月30日，总权益为2116350千美元，2020年同期为2093331千美元[11] - 2021年1月1日至6月30日，普通股数量从86,269增至88,419，总权益从2,048,553千美元增至2,116,350千美元[14] - 2020年1月1日至6月30日，普通股数量从87,050减至86,265，总权益从2,186,965千美元减至2,093,331千美元[14] - 2021年上半年净现金提供的经营活动为51,033千美元，2020年为59,060千美元[16] - 2021年上半年净现金提供的投资活动为30,947千美元，2020年使用87,243千美元[16] - 2021年上半年净现金使用的融资活动为66,165千美元，2020年提供46,520千美元[16] - 2021年上半年现金和受限现金增加15,815千美元，2020年增加18,337千美元[16] - 2021年上半年支付利息净额20,666千美元，2020年为26,558千美元[17] - 2021年上半年支付所得税净额344千美元，2020年为219千美元[17] - 2021年7月15日宣布并应支付的分配为14,314千美元，2020年为123千美元[17] - 2021年上半年和2020年，公司分别确认与限制性股票和单位相关的普通股和普通运营合伙单位薪酬费用470万美元和420万美元；2020年全年为840万美元[104][105] - 2021年上半年，公司通过ATM计划出售2,071,991股普通股，获得4630万美元毛收益和4570万美元净收益，ATM计划剩余可用额度约1.239亿美元[106] - 2021年3月15日和5月5日，公司分别宣布每股0.15美元的股息，2020年第二季度至第四季度暂停普通股和普通单位分红，优先股每季度支付0.1万美元分红[108] - 2021年上半年和2020年全年，公司分别向员工发行635,976和396,149个LTIP单位，以及11,244和13,766个受限股单位[140] - 2021年和2020年绩效股估值假设包括波动率48.0%和21.0%，无风险利率0.2%和1.4%[143] - 2021年上半年和2020年全年，受限股单位和LTIP单位授予日总价值分别为1260万美元和1040万美元[144] - 2021年上半年，公司向受托人发行30,321个LTIP单位和30,592股受限股[145] - 2021年和2020年上半年，员工通过员工股票购买计划分别购买4,651和1,604股普通股[150] - 2021年第二季度，归属阿卡迪亚的净收入为391.8万美元，2020年同期为1941万美元；2021年前六个月归属阿卡迪亚的净收入为908万美元，2020年同期为1099.6万美元[156] - 2021年第二季度，持续经营业务基本和摊薄后每股收益为0.04美元，2020年同期为0.22美元；2021年前六个月持续经营业务基本和摊薄后每股收益为0.10美元，2020年同期为0.12美元[156] - 截至2021年6月30日，公司总资产为40.89612亿美元，较2020年12月31日的41.86882亿美元下降2.32%[7] - 截至2021年6月30日，公司总负债为19.73262亿美元，较2020年12月31日的21.38329亿美元下降7.71%[7] - 2021年第二季度，公司总营收为7.466亿美元，较2020年同期的6.3773亿美元增长17.07%[8] - 2021年上半年，公司总营收为14.4054亿美元，较2020年同期的13.5193亿美元增长6.55%[8] - 2021年第二季度，公司净利润为123.1万美元，较2020年同期的6490.6万美元下降98.10%[8] - 2021年上半年，公司净利润为309.1万美元，较2020年同期的486.7万美元下降36.49%[8] - 2021年第二季度，归属于阿卡迪亚的净利润为391.8万美元，较2020年同期的1941万美元下降79.81%[8] - 2021年上半年，归属于阿卡迪亚的净利润为908万美元，较2020年同期的1099.6万美元下降17.42%[8] - 2021年第二季度，基本和摊薄后每股收益为0.04美元，较2020年同期的0.22美元下降81.82%[8] - 2021年上半年，基本和摊薄后每股收益为0.10美元，较2020年同期的0.12美元下降16.67%[8] - 2021年4月1日至6月30日，普通股数量从86,302千股增加到88,419千股，增幅约2.45%[11] - 2021年4月1日至6月30日，额外实收资本从1,683,552千美元增加到1,730,686千美元，增幅约2.79%[11] - 2021年4月1日至6月30日，累计其他综合损失从41,962千美元增加到47,909千美元，增幅约14.17%[11] - 2021年4月1日至6月30日，总普通股股东权益从1,466,847千美元增加到1,498,691千美元，增幅约2.17%[11] - 2020年4月1日至6月30日，普通股数量从85,990千股增加到86,265千股，增幅约0.32%[11] - 2020年4月1日至6月30日，额外实收资本从1,686,794千美元增加到1,693,006千美元，增幅约0.37%[11] - 2020年4月1日至6月30日，累计其他综合损失从85,715千美元增加到90,209千美元，增幅约5.24%[11] - 2020年4月1日至6月30日，总普通股股东权益从1,434,464千美元增加到1,455,592千美元，增幅约1.47%[11] - 2021年上半年，宣布的股息/分配为26,208千美元，每股0.30美元[14] - 2020年上半年，宣布的股息/分配为24,937千美元，每股0.29美元[14] - 2021年上半年净收入为309.1万美元，2020年同期为486.7万美元[16] - 2021年上半年折旧和摊销为6273.5万美元，2020年同期为6717万美元[16] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制约95%的运营合伙企业[19] - 截至2021年6月30日，公司核心投资组合拥有130处房产，机会基金拥有50处房产[19] - 运营合伙企业在基金和Mervyns II获得收益后，剩余现金流分配比例为20%[20] - 基金II和Mervyns II运营合伙企业资本份额为28.33%，截至2021年6月30日资本调用为37340万美元，总分配为16980万美元[21] - 基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，截至2021年6月30日资本调用为44810万美元，总分配为56880万美元[21] - 基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，截至2021年6月30日资本调用为48810万美元，总分配为19310万美元[21] - 基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，截至2021年6月30日资本调用为21710万美元，总分配为3690万美元[21] - 2020年8月，Mervyns II向投资者进行1570万美元可召回分配，公司份额为450万美元；2021年上半年召回380万美元，公司份额为110万美元[21] - 截至2021年6月30日，公司有三个可报告运营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[22] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司合并房地产净资产分别为3418792000美元和3507488000美元[36] - 2020年公司收购和转换房地产投资总价为172152000美元，其中核心项目158143000美元，基金IV项目14009000美元，资本化收购成本1300000美元[37] - 2021年上半年和2020年公司处置房地产投资总价分别为66325000美元和22413000美元[39] - 2021年上半年和2020年公司处置房地产相关的租金收入分别为3570000美元和5468000美元，税前收入分别为5908000美元和249000美元[40] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司房地产开发项目账面价值分别为217620000美元和247349000美元[41] - 2021年上半年公司核心项目资本化成本为1222000美元，基金II为984000美元，基金III为546000美元，基金IV为2094000美元[41] - 2020年公司核心项目资本化成本为3012000美元，基金II为3612000美元，基金III为70000美元，基金IV为1368000美元[41] - 2020年公司将33800000美元应收票据转换为基金II建设改进，基金IV两个开发项目确认减值费用16500000美元[41][44] - 2021年上半年公司将核心项目City Center部分、基金IV项目Paramus剩余部分投入使用，处置基金IV项目110 University Place相关建筑改进[43] - 2020年公司将基金III项目Cortlandt Crossing部分、基金IV项目146 Geary Street部分投入使用，基金II的City Point Phase II部分进入开发阶段[44] - 2021年6月30日应收票据净额为1.1728亿美元，2020年12月31日为1.0145亿美元[46] - 2021年4月20日，公司发行1600万美元核心投资组合票据，利率9%，2022年10月20日到期[47] -

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心现金收款率达92%，4月已收超90%租金，未支付的8%租金已全额预留，主要来自受疫情影响的健身房、剧院和餐厅，占比约5% [21][22] - 第一季度每股收益0.25美元超预期，季度信贷损失较上季度下降约40%，未含疫情相关噪音或一次性项目 [25] - 预计第二季度核心和基金净营业收入与第一季度基本持平，基金费用运行率略有下降 [26] - 上调2021年指导区间至0.01 - 1.14美元，对下半年每股运营资金增加0.01 - 0.03美元更乐观 [27] - 持有艾伯森股份约有2000万美元潜在收益，代表超0.20美元的运营资金，但出售时间不确定 [28] - 预计2022 - 2023年恢复到疫情前净营业收入水平，之后实现中到高个位数核心净营业收入增长，未来三到四年预计产生超2500万美元增量核心净营业收入，增长20% [29][31] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 租赁管道已超1000万美元，超500万美元已转化为签约租约，预计2021年下半年约150万美元净营业收入，高于上次指导的80万美元 [12][33] - 2021 - 2022年约15%的平均基本租金到期，约1800万美元，65%在街道和城市资产，35%在郊区投资组合，预计约一半不续约，正与潜在租户洽谈 [34][35] - 预计街道租约到期时现金利差为15% [35] 基金业务 基金V - 获投资者支持将投资期延长至2022年8月，已分配约60%的5.2亿美元资本承诺 [37] - 自2020年9月以来，现有投资组合现金收款率约90%，实现稳定的中两位数杠杆回报 [38] - 自2020年3月以来，已签订年基本租金310万美元的租约，另有150万美元年基本租金正在洽谈，占基金年基本租金约8.5% [39] - 约有2亿美元股权可投资，杠杆后购买力达6亿美元，有1亿美元收购管道 [39] 基金II和城市点 - 布鲁克林购物中心客流量稳步增加，上月是疫情以来最繁忙的一个月，较2月增长27%，目前客流量约为疫情前高峰的一半 [41] - 前世纪21空间有传统零售和商业租户的强烈兴趣，Decal Market Hall室内餐饮销售额周环比强劲，有26家供应商营业，7家在潜在租赁管道中，预计今年夏天全面开放 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区租赁领先，3月31日实际与租赁入住率差距达150个基点，纽约都会区组合差距近600个基点，且大部分在本季度出现 [32] - 部分街道市场3月销售额同比增长60%，环比增长近100% [85][86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 零售需求改善，租赁活动加速，从郊区和必需品业务扩展到街道零售和可自由支配业务，公司租赁团队活动超疫情前 [7] - 资本和投资市场逐步重建，零售房地产在私人市场仍不受青睐，但公司凭借留存收益和健康资产负债表，准备抓住投资机会，特别是在门户市场 [17][18] - 基金V专注收购不受青睐的郊区购物中心，未来可能增加增值机会，同时考虑收获基金III和IV的物业 [38][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求持续改善，租赁活动加速，市场复苏趋势更持久，公司独特位置的投资组合将更具吸引力 [7][8][20] - 尽管疫情影响仍在，但租户正为经济重启做准备，未来几年消费和利润率有望超疫情前水平 [9] - 公司对2021年核心净营业收入预期更有信心，对2021年后的增长轨迹更有把握 [29] 其他重要信息 - 第一季度产生超4000万美元现金，主要来自运营现金流和战略核心资产处置，债务季度环比减少近5% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 郊区购物中心和街道零售组合未来几年的增长差异 - 郊区中心长期租约合同增长少，街道组合合同增长高，长期来看，需求大的街道增长更快，但目前仍处于复苏早期 [44][45][46] 问题2: 投资主要针对基金V还是核心业务，核心业务投资如何在街道、城市和郊区购物中心分配 - 大部分投资指基金V，未来会有更多增值机会，核心业务开始出现机会，但仍需观察 [47][48][49] 问题3: 基金V是否会全额部署剩余5亿美元股权资本，是否主要是高收益投资 - 有信心在1.5年内全额部署，主要是高收益资产，也会探索增值机会 [51][52] 问题4: 新租约利差在街道和郊区的差异，Soho租金水平及市场租金是否稳定 - 街道到期租约预计利差15%，租金在2022 - 2023年有望达到或超过疫情前预期，目前多租户竞争同一位置，租金趋势积极 [54][55][56] 问题5: 街道和城市投资机会是否成熟，是否考虑纽约其他地区，政府领导对纽约和旧金山市场的影响 - 部分市场反弹更快，需综合考虑多种因素，政治领导对城市复苏很重要，需密切关注 [58][59][60] 问题6: 纽约都会区新签约租户类型与空置租户的异同 - 新租户包括年轻有趣的概念品牌、奢侈品零售商和表现良好的零售商，公司房地产适合这些租户 [62][63][64] 问题7: 奢侈品零售商疫情后对街道零售的布局策略 - 奢侈品租户借此机会升级和扩展位置，注重渠道转变和合作，未来会有令人兴奋的变化 [65][66] 问题8: 本季度家得宝资产处置情况，包括资本化率、买家类型和后续是否还有处置计划 - 家得宝是长期租约，无增长潜力，以4%的资本化率卖给了低成本资本和低回报预期的私人买家，公司会根据资产情况评估处置计划 [67][68] 问题9: 基金V目标投资类型，剩余5亿美元投资管道是否仍与东海岸不受青睐的购物中心一致 - 市场情况变化带来交易机会，基金V投资范围广泛，不仅限于现金流项目，还会捕捉租赁机会 [70][71][72] 问题10: 交易流量增加时，郊区和街道投资组合的资本化率变化 - 资本化率暂无明显变化，主要关注卖家对稳定净营业收入的预期和实现成本，预计资产清理后资本化率会下降 [74][75] 问题11: 纽约都会区零售市场看法与公司租赁结果差异的原因 - 市场空缺不会立即消失，但租户有长远眼光，先进入者可获得有吸引力的租金和高销售额，不同区域复苏时间不同 [77][78][79] 问题12: 高空置率下如何赢得租约 - 为今年夏天开业的租户提供有吸引力的首年租金，租户销售表现良好，后续会支付更高租金，公司有现金流支持，未来租赁增长可期 [80][81] 问题13: 可自由支配零售商销售趋势与核心业务的比较 - 3月部分市场可自由支配销售结果令人印象深刻，部分强于疫情前，可能是由于 pent - up 需求，也受GDP和消费者储蓄率等因素影响 [83][84] 问题14: 是否会提前恢复到2019年净营业收入水平 - 公司正朝着2022年末 - 2023年初的目标前进，目前趋势提前，但仍需观察 [87][88]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收6939.4万美元，2020年同期为7142万美元[10] - 2021年第一季度总运营费用6532.5万美元，2020年同期为11776.3万美元[10] - 2021年第一季度运营收入868.1万美元，2020年同期运营亏损4634.3万美元[10] - 2021年第一季度持续经营业务税前收入201万美元，2020年同期亏损6099.1万美元[10] - 2021年第一季度净利润186万美元，2020年同期亏损6003.9万美元[10] - 2021年第一季度归属于阿卡迪亚的净利润516.2万美元，2020年同期亏损841.4万美元[10] - 2021年第一季度基本和摊薄每股收益0.06美元，2020年同期每股亏损0.10美元[10] - 2021年第一季度综合收入4073.3万美元，2020年同期综合亏损13383.6万美元[12] - 2021年第一季度归属于阿卡迪亚的综合收入3809.1万美元，2020年同期综合亏损6295.4万美元[12] - 2021年3月31日公司普通股股东权益总额为1466847000美元，2020年同期为1434464000美元[15] - 2021年第一季度净现金由经营活动提供30934000美元，2020年同期为27978000美元[17] - 2021年第一季度净现金由投资活动提供11492000美元，2020年同期使用90728000美元[17] - 2021年第一季度净现金由融资活动使用45203000美元，2020年同期提供70356000美元[17] - 2021年第一季度支付利息现金净额为11824000美元，2020年同期为14156000美元[18] - 2021年第一季度支付所得税现金净额为100000美元，2020年同期为219000美元[18] - 2021年第一季度经营租赁使用权资产修改以交换经营租赁负债为412000美元，2020年同期无此项目[18] - 2021年4月15日宣布并应支付的分配额为13993000美元，2020年同期为26816000美元[18] - 2021年1月1日至3月31日普通股数量从86269000股增加到86302000股，2020年同期从87050000股减少到85990000股[15] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为17.20743亿美元和17.70054亿美元，总债务分别为17.15055亿美元和17.63839亿美元[84] - 2021年3月31日和2020年12月31日，无担保应付票据总可用额度分别为1.278亿美元和1.287亿美元[92] - 2021年3月31日和2020年12月31日，核心定期贷款未偿还余额均为3.5亿美元[92] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司2.5亿美元核心循环信贷工具下可用额度分别为1.366亿美元和1.011亿美元[93] - 截至2021年3月31日，公司合并债务的预定本金还款（不考虑可用展期选项）2021年为36583.8万美元，2022年为53561.2万美元等，总计17.15055亿美元[94] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司对阿尔伯森公司的投资公允价值分别为7852.6万美元和7239.1万美元[103] - 2021年3月31日和2020年12月31日，衍生金融工具公允价值分别为5608.3万美元和9013.9万美元[103] - 2021年一季度累计其他综合损失从年初的7489.1万美元降至3月31日的4196.2万美元[124] - 2021年1月1日非控股权益总额为607,239千美元，3月31日为617,522千美元；2020年1月1日为644,657千美元，3月31日为577,096千美元[126] - 2021年第一季度，公司宣布每普通股OP单位分配0.15美元，2020年为0.29美元[126] - 2021年第一季度，公司可变租赁收入为1480万美元，2020年为1460万美元[131] - 截至2021年3月31日，应收租金准备金期初余额为45,408千美元，期末余额为47,953千美元[132] - 2021年第一季度，公司总租赁成本为270.8万美元，2020年为291.7万美元[136] - 2021 - 2025年及以后最低租赁收入分别为149,226美元、198,269美元、177,885美元、152,363美元、122,715美元和503,880美元，总计1,304,338美元[139] - 2021年第一季度，公司收入总计69,394美元，净收入为1,860美元，归属于阿卡迪亚的净收入为5,162美元[148] - 公司房地产成本总计4,078,053美元，总资产为4,153,682美元，开发和物业改善成本支出5,425美元[148] - 公司总收入为7.142亿美元，其中核心投资组合收入3.9933亿美元，基金收入3.1487亿美元[149] - 公司净亏损6.0039亿美元，归属于阿卡迪亚的净亏损为8414万美元[149] - 截至2021年3月31日，公司房地产成本为40.82116亿美元，总资产为43.05138亿美元[149] - 2021年第一季度归属阿卡迪亚的净收入为516.2万美元，2020年同期净亏损为841.4万美元[166] - 2021年第一季度持续经营业务的基本和摊薄每股收益为0.06美元，2020年同期为亏损0.10美元[166] - 2021年第一季度，因新冠疫情公司按比例承担费用370万美元，上年同期为1670万美元[174] 公司业务结构及物业相关情况 - 公司是一家完全整合的权益型房地产投资信托公司，专注于美国零售物业的所有权、收购、开发和管理[20] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别控制运营合伙企业约94%和95%的权益[21] - 截至2021年3月31日，公司核心投资组合中有130处物业，机会基金中有56处物业[21] - 基金和Mervyns II的剩余现金流分配比例为运营合伙企业20%，其他合伙人或成员80%[22] - 基金II和Mervyns II运营合伙企业资本份额为28.33%，已出资3.726亿美元，未出资承诺1270万美元，权益持有比例28.33%，优先回报率8%，截至2021年3月31日总分配额1.698亿美元[23] - 基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，已出资4.481亿美元，权益持有190万美元，权益持有比例24.54%，优先回报率6%，截至2021年3月31日总分配额5.688亿美元[23] - 基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，已出资4.813亿美元，权益持有4870万美元，权益持有比例23.12%，优先回报率6%，截至2021年3月31日总分配额1.931亿美元[23] - 基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，已出资2.171亿美元，权益持有3.029亿美元，权益持有比例20.10%，优先回报率6%，截至2021年3月31日总分配额3150万美元[23] - 2020年8月，Mervyn's II向投资者进行了1570万美元可召回分配，公司分得450万美元；2021年第一季度，Mervyn's II召回了300万美元[25] - 截至2021年3月31日，公司有三个可报告运营部门：核心投资组合、基金和结构化融资[26] - 截至2021年3月，公司合并房地产净额为34.72369亿美元，2020年12月31日为35.07488亿美元[40] - 2020年公司收购和转换的零售物业及其他房地产投资总价为172,152千美元，其中核心项目158,143千美元，基金IV项目14,009千美元[41] - 2020年公司资本化收购成本为130万美元，且未承担任何债务[41] - 2020年收购物业的购买价格分配中，土地25,440千美元，建筑物及改良123,459千美元等，净收购资产为172,152千美元[43] - 2021年第一季度公司处置物业售价为16,400千美元，收益4,612千美元；2020年处置物业售价为22,413千美元，收益683千美元[44] - 截至2021年3月31日的三个月和2020年全年，公司出售物业的总租金收入分别为82千美元和870千美元，税前收入分别为4,605千美元和54千美元[47] - 截至2021年3月31日，公司房地产开发项目的账面价值为234,338千美元；截至2020年12月31日为247,349千美元[48] - 2021年第一季度，公司将部分核心项目City Center和基金项目Paramus投入使用[49] - 2020年，公司将部分基金III物业Cortlandt Crossing等投入使用，非现金转换应收票据3380万美元，确认减值费用1650万美元[51] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应收票据净额分别为101,410千美元和101,450千美元[53] - 核心投资组合应收票据利率为2.65% - 9.00%，基金III应收票据利率为18.00%[53] - 2021年3月31日，一笔总计2160万美元（含应计利息）的核心投资组合票据处于违约状态，2020年7月1日到期的一笔1000万美元的Fund III应收票据未偿还[55] - 2021年3月31日，非抵押依赖贷款总摊余成本7920万美元（含应计利息670万美元），已记录信用损失拨备总计70万美元[59] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对非合并关联方的投资和预付款分别为256332千美元和249807千美元[62] - 2019年8月8日至2021年3月31日，公司对Fifth Wall Ventures Retail Fund, L.P.累计投资290万美元，2020年第四季度减值40万美元，2021年3月31日投资余额为250万美元[63][65] - 2020年，Mervyns II从对Albertsons的投资中实现收益2320万美元，2021年第一季度实现收益40万美元，2020年和2021年第一季度分别记录未实现持有收益750万美元和610万美元[66] - 2020年5月26日，Fund IV以130万美元收购Broughton Street Portfolio中BSP II的第三方股权[67] - 2021年和2020年第一季度，公司从非合并合伙企业获得各项费用收入均为10万美元，分别支付给合资企业非关联方费用40万美元和100万美元[68][69] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司非合并联营企业总资产分别为632,527千美元和640,483千美元[72] - 2021年和2020年，公司非合并联营企业总收入分别为17,281千美元和19,496千美元，净收入分别为645千美元和1,301千美元[73] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，其他资产净额分别为162,596千美元和173,809千美元，应付账款和其他负债分别为237,058千美元和269,911千美元[75] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，可摊销无形资产资产净值分别为91,371千美元和100,732千美元，可摊销无形资产负债净值分别为 - 71,023千美元和 - 76,434千美元[78] - 2020年，公司收购了2100万美元的在位租赁无形资产、200万美元的高于市场租金和460万美元的低于市场租金，加权平均使用寿命分别为4.9年、5.8年和20.2年[80] - 截至2021年3月31日，2021年剩余时间租赁收入增加4,923千美元，摊销增加 - 17,375千美元，租金费用减少44千美元，净费用为 - 12,408千美元[82] - 2022 - 2025年租赁收入分别增加5,944千美元、5,476千美元、5,126千美元、4,459千美元，摊销分别增加 - 17,869千美元、 - 13,239千美元、 - 9,297千美元、 - 6,939千美元，租金费用均减少58千美元[82] - 此后租赁收入增加40,720千美元，摊销增加 - 22,724千美元，租金费用减少171千美元，净收入为18,167千美元[82] - 截至2021年3月31日，租赁无形资产和负债的总摊销使租赁收入增加66,648千美元，摊销增加 - 87,443千美元，租金费用减少4

运营合伙企业控制情况 - 截至2020年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制95%的运营合伙企业[8] - 截至2020年12月31日，信托作为唯一普通合伙人控制运营合伙企业95%的权益[8] 基金情况 - 公司已推出五只基金，包括已清算的基金I和涉及运营公司投资的基金II等[12] - 公司已推出五只基金，包括已在2015年清算的基金I，因控制权水平，公司将这些基金合并进行财务报告[12] 现金流分配 - 基金和RCP风险投资的现金流在达到优先回报和资本返还后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[13] - 基金和零售商控制物业风险投资（RCP Venture）的现金流按比例分配给各自的合作伙伴和成员，直至达到一定累计回报和资本返还，之后剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给合作伙伴或成员[13] 股份回购计划 - 公司股份回购计划授权管理层可回购至多2亿美元的流通普通股，2020年和2018年分别回购1219065股和2294235股，花费2240万美元和5510万美元，截至2020年12月31日，还可回购约1.226亿美元[16] - 公司维持一项股票回购计划，授权管理层酌情回购至多2亿美元的流通普通股，2020年和2018年分别回购1219065股和2294235股，花费2240万美元和5510万美元，截至2020年12月31日，管理层还可回购约1.226亿美元[16] 股权发行计划 - 2019年，公司通过ATM计划发行5164055股普通股，获得总收益1.477亿美元，2020年和2018年未进行此类发行[17] - 公司维持一项市价发行（ATM）股权发行计划，2019年通过该计划发行5164055股普通股，获得总收益1.477亿美元，2020年和2018年未进行此类发行[17] 核心投资组合收购 - 2020年，公司在核心投资组合中收购两个合并物业，总计1920万美元[23] - 2020年公司在核心投资组合中收购两个合并物业，总价1920万美元[23] 结构化融资部门业务 - 2020年结构化融资部门提供融资5900万美元，将3870万美元应收票据转换为房地产企业非控股权益，年末核心投资组合投资额为9680万美元[24] - 2020年公司在结构化融资部门提供总额5900万美元的融资，并将3870万美元的应收票据转换为房地产企业的非控股权益[24] 基金IV业务 - 2020年基金IV以130万美元收购两家物业的合资伙伴权益并进行合并[25] - 2020年基金IV收购两个物业的合作伙伴权益，总价130万美元[25] - 2020年基金IV出售物业和地块共获1570万美元，基金III的一处物业获市政当局630万美元的物业改善成本补偿[26] - 2020年基金IV出售一处物业和一块土地，总价1570万美元，基金III的一处物业从市政当局获得630万美元的物业改善成本补偿[26] 投资收益 - 2020年Mervyns II清算部分投资，公司在阿尔伯森公司的投资实现收益2710万美元[27] - 2020年Mervyns II清算部分对Albertsons的投资，公司获得2710万美元收益[27] 基金II业务 - 2020年基金II将3380万美元贷款（含应计利息）转换为房地产增量投资[28] - 2020年基金II将3380万美元的贷款转换为房地产的增量投资[28] 员工数量及分布 - 截至2020年12月31日，公司有120名员工，其中94人位于行政办公室，26人位于区域物业管理办公室，2020年员工总离职率约为7%[35] - 截至2020年12月31日，公司有120名员工，其中94人位于行政办公室，26人位于区域物业管理办公室，2020年总离职率约为7%[35] 员工构成 - 截至2020年12月31日，女性员工占比56%，管理层职位占比30%，董事会占比25%；代表性不足的少数族裔员工占比25%，管理层职位占比21%[36] - 截至2020年12月31日，女性占公司员工的56%，管理层职位的30%，董事会的25%；代表性不足的少数族裔占员工的25%，管理层职位的21%[36] 员工满意度 - 2020年员工满意度调查响应率为91%，总体满意度得分为90%，员工敬业度得分为85%[39] - 2020年公司员工满意度调查的响应率为91%，总体满意度得分为90%，员工敬业度得分为85%[39] 员工发展计划 - 2020年有16名员工参加高潜力领导力发展计划[41] - 2020年有16名员工参加公司的高潜力领导力发展计划[41] 物业风险 - 截至2020年12月31日，公司不足5%的物业因靠近沿海地区面临更高的洪水或风灾风险[53] 公司业务目标 - 公司的主要业务目标是收购和管理商业零售物业，为股东提供现金分配并创造资本增值潜力[9] 核心投资组合运营策略 - 公司专注于拥有和运营核心投资组合，通过增值开发和重新招租活动创造价值，并通过收购高质量资产实现增长[9] 基金增长策略 - 公司通过与高质量机构投资者共同投资的基金实现额外增长，基金策略专注于机会性但有纪律的收购[9] 资本目标 - 公司的主要资本目标是通过保守的财务实践维持强大而灵活的资产负债表，确保有足够资金支持未来增长[15] 利率风险管理 - 公司管理利率风险的方式包括使用固定利率债务，以及在使用浮动利率债务时使用某些衍生工具，如伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）掉期协议和利率上限[15] 慈善和社区活动 - 公司开展多项慈善和社区活动，包括为一线工作者提供餐食、捐赠场地用于分发防护设备、向纽约公立医院捐款[60] 董事会选举 - 公司董事会成员每年重新选举，7名独立董事中有2名女性，连续两年获50/50 Women on Boards认可[62] 公司治理亮点 - 公司治理亮点包括放弃董事会自我分类条款、无股东权利计划、受托人年度选举等[63] 文件获取方式 - 公司所有提交给美国证券交易委员会的文件可在公司网站www.acadiarealty.com和美国证券交易委员会网站www.sec.gov免费获取，也可免费索取纸质版[65] 信息披露方式 - 公司使用网站投资者页面披露重大非公开信息，投资者应关注该页面及新闻稿、SEC文件等[66][67] 公司准则及政策 - 公司董事会通过适用于全体员工的商业行为和道德准则及举报人政策，相关文件可在网站投资者信息板块获取[68]

财务数据和关键指标变化 - 2020年三个季度公司账单收款率超86%，第三和第四季度收款率超90%，目前租金收款率稳定在90%以上 [20] - 第四季度调整后每股FFO为0.24美元，预计未来几个季度季度FFO在当前水平上下波动几美分，2021年FFO指导范围为0.98 - 1.14美元 [22] - 预计2021年上半年季度核心和基金NOI在3000 - 3500万美元的低端至中端区间，下半年季度NOI运行率将增加100 - 300万美元 [23][24] - 公司拥有约100万股Albertsons股票，按当前股价计算，出售后收益约1600万美元，预计未来18 - 24个月出售剩余股票 [25][26] - 预计基金费用暂时减少200 - 500万美元，2022年恢复正常水平 [26] - 若将基金V剩余40%资金按至今回报率投资，每年可增加0.05 - 0.06美元的FFO [26] - 预计初始股息为每股0.15美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 租赁管道从上次电话会议的约600万美元增长到超800万美元，已执行300万美元的租约，至少还有300万美元待执行，其余处于意向书阶段，70%的交易流在街道和城市地区 [8] - 预计2021年第一和第二季度实际入住率因郊区租约自然到期而略有下降，下半年开始上升 [23] - 目前实际入住率和租赁入住率差距超1%，预计街道和城市地区这一差距全年将扩大 [24] 基金业务（基金V） - 2020年物业层面实现约14%的杠杆收益率，包括递延租金 [33] - 租赁管道有32份租约，年基本租金（ABR）总计510万美元，其中20份租约和约260万美元的ABR已执行 [34] - 成功预租马里兰州弗雷德里克县广场95000平方英尺的Kmart 83%的面积，四份新租约的混合租金是Kmart租金的5倍多 [35] - 出售犹他州河谷家庭中心的两块土地，总销售收益1000万美元，利润约250 - 300万美元 [35] - 约有2亿美元可自由支配股权用于投资，杠杆基础上购买力约6亿美元 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道零售市场，零售商积极考察并租赁，租金接近疫情前水平，如格林威治和韦斯特波特，曼哈顿和芝加哥等高密度门户市场也有租赁活动 [9] - 净租赁零售市场仍强劲，新泽西州独立的家得宝物业交易价格处于峰值 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期不打算在核心业务进行收购，将机会性地变现资产，如出售新泽西州的家得宝物业 [17] - 期待利用重大收购机会，零售行业不受青睐，竞争减少，公司专业知识将有价值 [18] - 基金V将继续选择性收购不受青睐的郊区购物中心，同时关注深度困境和机会性投资 [32][36] - 行业面临向数字商务加速转型、美国零售过剩、部分业态功能过时等挑战，公司需适应这些变化 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽仍处于健康危机和经济逆风，但有积极迹象，如收款率稳定、租赁活动增加 [6] - 租户开始着眼疫情后经济重启，租赁管道增长快于预期，街道零售市场有复苏迹象 [7][8] - 消费者从衰退中恢复情况与以往不同，部分消费者储蓄率和可支配收入增强，零售商预计消费支出将转移 [14][15] - 资本市场正在缓慢重建，但仍需时间解决行业收款危机的余震，投资者寻求资产稳定成本、租金和租户表现稳定时间及长期增长率等方面的明确信息 [16][17] - 公司对实现多年NOI增长轨迹持谨慎乐观态度，预计2022年末至2023年初核心NOI恢复到疫情前水平并继续增长 [25][27] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [5] - 管理层提及的非GAAP财务指标，可在公司网站的收益新闻稿中查看与最直接可比GAAP财务指标的对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年FFO指导范围下限的假设是什么 - 季度运行率参考第三和第四季度，受现金会计基础影响，租户付款时间会产生噪音，上下波动几美分 [40] 问题2: 如何调和2021年FFO指导与恢复到每股1美元经常性AFFO目标的关系及时间线 - 第四季度接近目标，业务有季节性，第四季度资本支出较高，预计明年平均约0.25美元，不将本季度AFFO略低归因于资本支出作为运行率 [42] 问题3: 请描述基金V未来几个季度的投资机会、时间线、目标投资价值范围及愿意承担的风险 - 部分交易类似之前基金V交易，从当前现金流获取大部分回报；另一半愿意承担高风险机会，但需确保利益相关者得到回报，需看到租户需求改善和卖家预期合理，目前情况开始好转 [45][46][47] 问题4: 街道零售组合中签约租户情况，是新租户还是现有租户 - 是两者结合，奢侈品、数字原生品牌和其他品牌租户都有出现，他们希望利用独特店铺与客户建立联系，预计服务零售商也将出现 [49][50][51] 问题5: 一年后非必需零售商的入住成本比率是否会有显著变化 - 一段时间内是零售商市场，租金与销售额比率将降低，公司认为可以接受这些交易，未来会有增长 [54][55] 问题6: 第一季度入住率潜在下降幅度及原因 - 第一和第二季度有一些郊区租约自然到期，入住率百分比会下降，但因租金差异大，需结合实际情况看；未付款租户中约一半最终会离开，但不确定时间，从NOI角度看，已预留相关费用 [58][59] 问题7: 800万美元租赁管道中已执行交易的租赁价差范围 - 价差会因多种原因不同，公司将在交易执行后提供交易前后盈利能力和成本的信息，与过去情况相当 [61] 问题8: 街道和城市零售商的活动变化是否与疫苗宣布有关，新租约何时影响损益表 - 是多种因素综合作用，疫苗消息是第一步，零售商12月和1月态度明显改善；已执行的300万美元租约中，约80万美元今年下半年体现，其余2022年开始体现，街道物业从执行到开业时间短，可能快速增加 [64][68] 问题9: 基金V能否在2021年8月前完成投资，是否会延期 - 与有限合伙人有长期关系，有信心有时间完成剩余资金投资 [70] 问题10: 本季度将一些租户转为现金基础如何理解，未来季度是否会更多 - 是年末清理工作 [73] 问题11: 现金基础租户在第四季度和1月的收款情况 - 未付款租户在现金基础上，估计收款率比未付款比例高5% - 10%，具体百分比暂无 [75] 问题12: 公司租户未重新开业比例高于同行的原因 - 主要是地理原因，公司物业主要在大城市，经历更严重的关闭，租户重新开业较慢，但准备重新开业的租户将快速反弹 [78] 问题13: 2020年纽约苏荷区街道零售资产市场租金变化情况 - 难以判断，2020年和2021年租金处于过渡阶段，2022 - 2023年零售商态度乐观，预计租金有显著增长 [81][82] 问题14: 零售商将积极态度转化为更多签约的因素 - 季节变化，关注奢侈品和新兴零售商的聚集区域，公司专注于拥有必选位置 [85][86] 问题15: 租赁管道中租约性质与以往是否不同 - 与走出其他衰退不同，危机初期零售商多签短期租约，现在一些奢侈品零售商开始签长期租约，且愿意看到租金增长 [89][90]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度总营收为5.1281亿美元，2019年同期为7.3327亿美元；2020年前九个月总营收为18.6474亿美元，2019年同期为21.7543亿美元[10] - 2020年第三季度总运营费用为6.533亿美元，2019年同期为6.4118亿美元；2020年前九个月总运营费用为25.3109亿美元，2019年同期为18.7054亿美元[10] - 2020年第三季度运营亏损1.4025亿美元，2019年同期运营收入2.1265亿美元；2020年前九个月运营亏损6.6126亿美元，2019年同期运营收入4.4559亿美元[10] - 2020年第三季度持续经营业务税前亏损3.8215亿美元，2019年同期收入1.0243亿美元；2020年前九个月持续经营业务税前亏损3.4163亿美元，2019年同期收入0.8161亿美元[10] - 2020年第三季度净亏损3.8289亿美元，2019年同期净收入0.884亿美元；2020年前九个月净亏损3.3422亿美元，2019年同期净收入0.6539亿美元[10] - 2020年第三季度归属于阿卡迪亚的净亏损为0.903亿美元，2019年同期净收入1.0458亿美元；2020年前九个月归属于阿卡迪亚的净收入为0.1966亿美元，2019年同期为3.1735亿美元[10] - 2020年第三季度基本和摊薄后每股亏损0.1美元，2019年同期每股收益0.12美元；2020年前九个月基本和摊薄后每股收益0.02美元，2019年同期为0.38美元[10] - 2020年第三季度综合亏损3.1831亿美元，2019年同期综合亏损0.6836亿美元；2020年前九个月综合亏损10.6268亿美元，2019年同期综合亏损4.6182亿美元[12] - 2020年第三季度归属于非控股权益的综合亏损为2.7137亿美元，2019年同期为0.2726亿美元；2020年前九个月归属于非控股权益的综合亏损为5.3536亿美元，2019年同期为3.3263亿美元[12] - 2020年第三季度归属于阿卡迪亚的综合亏损为0.4694亿美元，2019年同期为0.411亿美元；2020年前九个月归属于阿卡迪亚的综合亏损为5.2732亿美元，2019年同期为1.2919亿美元[12] - 2020年7月1日，普通股数量为86,265千股，总权益为2,093,331千美元[13] - 2020年9月30日，普通股数量为86,266千股，总权益为2,052,100千美元[13] - 2019年7月1日，普通股数量为84,453千股，总权益为2,100,106千美元[13] - 2019年9月30日，普通股数量为86,644千股，总权益为2,229,523千美元[13] - 2020年第三季度员工和受托人股票补偿净额为2,413千美元[13] - 2019年第三季度员工和受托人股票补偿净额为1,916千美元[13] - 2020年第三季度非控股权益分配为 - 20,117千美元，贡献为8,427千美元[13] - 2019年第三季度非控股权益分配为 - 29,713千美元，贡献为129,438千美元[13] - 2020年第三季度综合（亏损）收入为 - 31,831千美元[13] - 2019年第三季度综合（亏损）收入为 - 6,836千美元[13] - 2020年1月1日至9月30日，公司普通股股东权益从1542308000美元变为1453230000美元，总权益从2186965000美元变为2052100000美元[15] - 2019年1月1日至9月30日，公司普通股股东权益从1459505000美元变为1519582000美元，总权益从2081947000美元变为2229523000美元[15] - 2020年前九个月净亏损33422000美元，2019年同期净利润6539000美元[17] - 2020年前九个月经营活动提供净现金81081000美元，2019年同期为95187000美元[17] - 2020年前九个月投资活动使用净现金92868000美元，2019年同期为359624000美元[17] - 2020年前九个月融资活动提供净现金11558000美元，2019年同期为290596000美元[17] - 2020年前九个月现金及受限现金减少229000美元，2019年同期增加26159000美元[17] - 2020年9月30日现金及受限现金期末余额为29781000美元，2019年同期为61007000美元[17] - 2020年宣布每股普通股/运营合伙单位股息0.29美元，2019年为0.84美元[15] - 2020年员工和受托人股票补偿净额为8551000美元，2019年为7361000美元[15] - 2020年前九个月，现金支付利息净额40470000美元，2019年为53586000美元；现金支付所得税净额282000美元，2019年为730000美元[19] - 截至2020年9月30日，公司合并房地产净值为36.15729亿美元，2019年12月31日为36.09315亿美元[47] - 2020年前9个月公司收购和转换的零售物业总价为1.72152亿美元，2019年为3.24339亿美元[48] - 2020年前9个月和2019年，公司分别资本化收购成本130万美元和260万美元[48] - 2020年前9个月收购物业的购买价格分配中，土地为2.544亿美元，建筑物和改良为12.3459亿美元等；2019年土地为7.8263亿美元，建筑物和改良为22.1185亿美元等[51] - 2020年前9个月公司处置物业总售价为1.565亿美元，收益为50.9万美元；2019年处置物业总售价为10.9326亿美元，收益为3032.4万美元[52] - 2020年前9个月相关物业总租金收入为72.1万美元，2019年为897.2万美元；2020年前3个月租金收入为20.99万美元，2019年为2.099万美元[54] - 截至2020年9月30日，公司房地产开发项目总账面价值为2.68298亿美元，较年初的2.53402亿美元有所增加[55] - 截至2020年9月30日，公司应收票据净额为1.34798亿美元，2019年12月31日为1.14943亿美元[60] - 2020年前9个月，公司记录了40万美元的信贷损失准备金，因采用ASC 326准则；还记录了50万美元与新交易和近期市场波动相关的额外信贷损失准备金[61] - 截至2020年9月30日，公司对非合并关联方的投资和预付款为240,414千美元，2019年12月31日为305,097千美元[69] - 2020年第二季度，公司从对Albertsons的投资中实现约2320万美元收益，交易后保留约410万股（约1%权益），产生约6490万美元未实现收益，2020年第三季度记录790万美元未实现持有损失[85] - 截至2020年9月30日，公司从对Albertsons的投资中累计获得约1.1亿美元分红，公司在Mervyns II中拥有28.3%的有效所有权权益[87] - 2020年和2019年第三季度，公司从非合并合伙企业投资中获得的各项费用均为10万美元，2020年和2019年前九个月分别为30万美元和20万美元[88] - 2020年和2019年第三季度，公司向合资企业的非关联方支付费用分别为40万美元和30万美元，2020年和2019年前九个月分别为180万美元和100万美元[89] - 2020年9月30日，非合并联营公司总资产为6.47197亿美元，总负债和合伙人权益为6.47197亿美元，公司对非合并联营公司的投资和预付款净额为2.40414亿美元[90] - 2020年和2019年第三季度，非合并联营公司总收入分别为2134.8万美元和2231万美元，2020年和2019年前九个月分别为6451.7万美元和6502.3万美元[92] - 2020年9月30日，其他资产净额为1.8317亿美元，应付账款和其他负债为3.94111亿美元[93] - 2020年9月30日，可摊销无形资产资产净额为1.09488亿美元，可摊销无形资产负债净额为7934.3万美元[96] - 2020年前九个月，公司收购的在位租赁无形资产、高于市场租金和低于市场租金分别为2100万美元、200万美元和460万美元，加权平均使用寿命分别为4.9年、5.8年和20.2年[96] - 2019年，公司收购的在位租赁无形资产、高于市场租金和低于市场租金分别为3610万美元、60万美元和1040万美元，加权平均使用寿命分别为7.9年、6.7年和21.7年[97] - 截至2020年9月30日，收购租赁无形资产和承担负债的预定摊销中，净租赁收入增加74,234,000美元，摊销增加104,856,000美元，租金费用减少477,000美元，净费用收入为30,145,000美元[99] - 截至2020年9月30日，公司合并债务中，应付抵押总金额为1,159,688,000美元，应付无担保票据总金额为502,500,000美元，无担保信贷额度为127,400,000美元，总债务为1,796,275,000美元，总负债为1,789,588,000美元[101] - 2020年前九个月，公司将2亿美元基金II贷款到期日从2020年5月延至2022年5月，1.5亿美元基金V认购额度到期日从2020年5月延至2021年5月[105] - 2020年前九个月，公司修改一笔2380万美元基金IV抵押贷款条款，6月额外提取100万美元，7月额外提取90万美元[105] - 2020年第二季度，公司就两笔核心贷款和七笔基金贷款协商3个月抵押贷款利息支付延期，共计180万美元，截至9月30日已偿还70万美元[105] - 截至2020年9月30日，五笔总计1.777亿美元的基金抵押贷款未满足债务收益率和/或债务偿付覆盖率要求，公司份额为3620万美元[105] - 2020年4月，公司因出售Colonie Plaza偿还一笔1160万美元的基金IV抵押贷款，并进行了420万美元的预定本金还款[106] - 2019年获得新贷款总计2.589亿美元，加权平均利率为LIBOR + 1.70%[107] - 2019年对余额总计6900万美元的三笔抵押贷款进行再融资，新贷款总计7180万美元，加权平均利率为LIBOR + 1.86%[107] - 2020年3月31日Brandywine贷款据称余额增至4680万美元，最终法院判决金额为3320万美元[110] - 2019年第三季度公司确认与基金II新市场税收抵免交易相关收入500万美元[111] - 2020年9月30日和2019年12月31日，无担保应付票据总可用额度分别为1.573亿美元和1.525亿美元[112] - 2020年9月30日和2019年12月31日，公司核心循环信贷额度分别有1.121亿美元和1.736亿美元可用[115] - 截至2020年9月30日，公司合并债务的预定本金还款总额为17.96275亿美元[116] - 公司有可在2020 - 2023年延长的合并债务，金额分别为5670万美元、2.712亿美元、3.657亿美元和4150万美元[116] - 2020年9月30日，公司对Albertsons的投资为57,031美元[126] - 2020年9月30日和2019年12月31日，衍生金融工具负债分别为103,204美元和39,061美元[126] - 2020年3月受疫情影响，公司对部分基金资产计提减值，2020年减值费用总计51,549,000美元，公司份额为12,400,000美元；2019年减值费用总计1,721,000美元，公司份额为395,000美元[127][132] - 公司核心利率互换名义金额为572,476,000美元，执行利率低至1.24%，高至3.77%，2020年9月30日公允价值为 - 85,942,000美元，2019年12月31日为 - 33,294,000美元[133] - 基金II利率互换名义金额为18,872,000美元，执行利率为2.88%，2020年9月30日公允价值为 - 282,000美元，2019年12月31日为 - 139,000美元[133] - 基金II利率上限名义金额为45,000,00