财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度新签合同增加21%,达到2,197套,其中Smart Series系列占55% [7] - 公司第二季度交付1,990套房,毛利率为25.5%,较上年同期下降180个基点,但较第一季度上升200个基点 [13] - 公司第二季度营收下降3%,平均销售价格为49.3万美元,较上年同期增加3% [13] - 公司第二季度税前利润为1.55亿美元,占收入的15.3% [7] - 公司第二季度EBITDA为1.64亿美元,较上年同期下降16% [14] - 公司第二季度每股收益为4.12美元,较上年同期下降14% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司Smart Series系列销售占比约55%,与上年同期基本持平 [7] - 公司抵押贷款业务第二季度实现税前利润1,120万美元,较上年同期增长29% [16] - 公司抵押贷款业务平均贷款金额增加至40.2万美元,较上年同期增加4.7% [17] - 公司抵押贷款业务贷款量下降5%,但贷款销量增加4% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度新开15个社区,关闭20个社区,预计2023年底社区数量将达到225个 [12] - 公司在北部地区拥有100个社区,在南部地区拥有95个社区 [12] - 公司在田纳西州纳什维尔和佛罗里达州福特迈尔斯-那不勒斯地区正在进行扩张,未来几年将成为公司重要增长引擎 [61][62] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司未来5年内可能会进入1-2个新市场,但主要通过在现有市场深耕扩张,目标未来几年实现年交付12,000-14,000套房 [62][63] - 公司未来将继续加大数字营销投入,这已经成为公司业务的重要组成部分 [72][73] - 公司认为行业整体库存水平较低,且大部分房主的贷款利率较低,这将为行业带来持续的强劲需求 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对第二季度业绩表现感到非常满意,尽管面临利率上升和经济环境不确定性,但新签合同、交付量、利润率和收益均表现出色 [6] - 公司管理层认为,公司目前处于有史以来最佳的财务状况,对未来保持信心,有望再创佳绩 [10] - 公司管理层表示,尽管未来成本走势难以预测,但目前供应链问题已大幅改善,仍会保持一定的成本预留 [45][47] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alex Barron 提问** 询问公司二季度毛利率环比大幅改善的原因 [25] **Robert Schottenstein 回答** 公司产品定位优秀,受到市场欢迎,加上公司在各细分市场的定价策略灵活,使得毛利率维持在较高水平 [26][27][28] 问题2 **Jesse Lederman 提问** 询问公司下半年毛利率是否会有所下降 [49] **Phillip Creek 回答** 公司下半年毛利率走势难以准确预测,但公司将继续努力保持较高的毛利水平 [50] 问题3 **Jay McCanless 提问** 询问公司是否有计划进一步提高Smart Series系列销售占比 [57][58] **Robert Schottenstein 回答** Smart Series系列目前占公司销售的50%-60%左右,未来可能略有上升,但预计会维持在这一水平 [58]

公司历史销售情况 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过14.56万套房屋[102] 市场利率与新合同数量变化 - 2023年第一季度，30年期固定抵押贷款平均利率约为7%，新合同数量下降14%[108][109] 整体财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度与2022年同期相比，收入增长16%至10.0亿美元，房屋交付均价增长6%至48.6万美元，交付房屋数量增长10%至2007套，税前收入增长11%至1.36亿美元，净利润增长12%至1.031亿美元，股东权益达21.8亿美元创历史新高[111] - 2023年第一季度税前收入从2022年同期的1.223亿美元增长11%至1.36亿美元，净利润达1.031亿美元（摊薄后每股3.64美元），2022年同期为9180万美元（摊薄后每股3.16美元）；2023年第一季度有效税率为24.2%，2022年为24.9%[113] - 2023年第一季度总营收达10.0亿美元创纪录，其中房屋交付收入9.749亿美元，土地销售收入30万美元，金融服务业务收入2530万美元；房屋交付收入增长17%，土地销售收入减少320万美元，金融服务业务收入增长5%[114] - 2023年第一季度总毛利率较2022年同期增加2150万美元，房屋建造业务毛利率增加2030万美元，金融服务业务毛利率增加120万美元；房屋交付毛利率下降110个基点至21.5%，土地销售毛利率下降100万美元[115] - 2023年第一季度销售、一般和行政费用增加980万美元，占收入的百分比从2022年第一季度的10.5%降至10.0%；销售费用增加760万美元，占收入百分比升至4.9%；一般和行政费用增加220万美元，占收入百分比从5.7%降至5.1%[117] - 2023年前三个月总营收为10.0053亿美元，较2022年同期的8.60811亿美元增长16.23%[128] - 2023年3月31日总资产为37.6237亿美元，较2022年12月31日的37.14923亿美元增长1.27%[129] - 2023年前三个月总交付房屋2007套，较2022年同期的1823套增长10.09%[130] - 2023年前三个月总新签合同2171份，较2022年同期的2514份下降13.64%[130] - 2023年3月31日总积压房屋3301套，较2022年同期的5526套下降40.27%[130] - 2023年前三个月房屋平均售价为48.6万美元，较2022年同期的45.7万美元增长6.35%[130] - 2023年总取消率为12.8%，较2022年同期的7.2%有所上升[133] - 销售、一般和行政费用从2022年第一季度的3760万美元增至2023年第一季度的4520万美元，占收入的百分比从7.8%降至7.6%[142] - 2023年第一季度公司利息收入从2022年同期的利息支出70万美元变为利息收入140万美元，加权平均借款从8.022亿美元降至7.505亿美元[148] - 2023年第一季度公司整体有效税率为24.2%，低于2022年同期的24.9%[149] - 截至2023年3月31日，公司拥有现金、现金等价物和受限现金5.426亿美元，其中无限制现金和现金等价物5.412亿美元，较2022年12月31日增加2.306亿美元[151] - 2023年第一季度公司经营活动产生现金2.515亿美元，高于2022年同期的6930万美元；投资活动使用现金480万美元，低于2022年同期的660万美元；融资活动使用现金1570万美元，低于2022年同期的8050万美元[158][160][161] - 截至2023年3月31日，公司及子公司担保人合并现金为5.11598亿美元，总资产为34.57031亿美元，总负债为13.27614亿美元，股东权益为21.29417亿美元[186] - 2023年第一季度，公司加权平均借款余额为7.505亿美元，加权平均利率为5.26%；2022年同期分别为8.022亿美元和4.72%[186] - 2023年第一季度，公司收入为9.7525亿美元，土地和房屋成本为7.65904亿美元，销售、一般和行政费用为8942.6万美元，税前收入为1.23636亿美元，净利润为9301.2万美元[186] 社区相关数据变化 - 2023年第一季度公司每个社区的销售吸纳速度降至每月3.7套，而2022年同期为每月4.8套；计划2023年社区数量增加约15%[112] - 2023年第一季度公司新开19个社区，关闭15个社区，第一季度末有200个活跃社区，预计到2023年底社区数量增长约15%[125] 土地相关数据变化 - 2023年前三个月，公司土地收购投资4560万美元，土地开发投资9240万美元；2023年第一季度末控制约4.07万宗地块，较2022年第一季度末减少11%[123][124] - 2023年第一季度公司交付2007套房屋，开工1558套房屋，季度末在建房屋4100套；土地购买支出4560万美元，土地开发支出9240万美元[155] 各地区房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2023年第一季度北部地区房屋建筑收入增长8%，达到3.827亿美元[134] - 2023年第一季度南部地区房屋建筑收入增长23%，达到5.925亿美元[139] - 2023年第一季度南部地区新合同数量增长1%，从1324份增至1343份；积压房屋数量减少31%，从3206套降至2214套；积压房屋平均售价从51.3万美元增至52.6万美元[143] 金融服务业务数据关键指标变化 - 2023年第一季度金融服务贷款发放价值为4.94461亿美元，较2022年同期的4.7978亿美元增长3.06%[130] - 金融服务业务收入从2022年第一季度的2410万美元增至2023年第一季度的2530万美元，增幅5%；贷款发放数量减少1%，从1271笔降至1258笔；平均贷款金额从37.7万美元增至39.3万美元[144] 公司债务与信贷相关情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司住宅建筑债务与资本比率分别为24%和25%[164] - 信贷安排下的循环信贷额度为2.5亿美元，公司需维持有形资产净值最低13.635亿美元、杠杆比率不超过60%、利息覆盖率最低1.5:1等条件，截至2023年3月31日，公司均符合要求[169][171] - MIF抵押贷款仓储协议最高借款额度为2亿美元，在特定时期分别提高至2.75亿美元和3亿美元，截至2023年3月31日，借款余额为1.795亿美元，且符合所有契约规定[172][173][176] - MIF抵押贷款回购安排最高借款额度为9000万美元，截至2023年3月31日，借款余额为4410万美元，且符合所有财务契约规定[176][177] - 公司发行了3亿美元2030年到期的3.95%优先票据和4亿美元2028年到期的4.95%优先票据，截至2023年3月31日，均符合契约规定[178][179][180] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，信贷安排下无未偿还借款，预计2023年剩余时间也不会借款[187] - 截至2023年3月31日，信贷安排下已发行并未偿还的信用证金额为7360万美元，第一季度日均未偿还金额为8330万美元，最高未偿还金额为9490万美元[188] - 截至2023年3月31日，MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为1.795亿美元，第一季度日均未偿还金额为2000万美元，最高未偿还金额为2.009亿美元[189] - 截至2023年3月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款回购安排下的未偿余额为4410万美元，本季度平均每日未偿金额为3050万美元，最高未偿金额为4710万美元[190] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷安排下允许的借款额度最高为9.4亿美元[194] 市场通胀与利率情况 - 2023年3月美国通胀率约为5%，低于2022年12月的6.5%和2022年6月的9.1% [192] - 2021年12月至2022年底，抵押贷款利率从约3%升至约6.5%，2023年3月进一步升至约7% [193] 未承诺利率锁定承诺与远期销售抵押支持证券情况 - 2023年3月31日，未承诺利率锁定承诺（IRLCs）的名义金额为250065000美元，低于2022年12月31日的262529000美元[199] - 2023年3月31日，与未承诺IRLCs相关的远期销售抵押支持证券（FMBSs）名义金额为259000000美元，低于2022年12月31日的341088000美元[199] 抵押贷款待售与债务公允价值情况 - 2023年第一季度，抵押贷款待售的收益为397.5万美元，而2022年同期亏损595.6万美元[199] - 截至2023年3月31日，固定利率抵押贷款待售的预期现金流为2.33446亿美元，公允价值为2.26629亿美元，加权平均利率为5.69% [200] - 截至2023年3月31日，长期固定利率债务的预期现金流为7亿美元，公允价值为6.25亿美元，加权平均利率为4.52% [200] - 截至2023年3月31日，短期可变利率债务的预期现金流为2.23618亿美元，公允价值为2.23618亿美元，加权平均利率为6.73% [200] 股票回购情况 - 截至2023年3月31日，公司根据2021年股票回购计划还可回购9310万美元的流通普通股[162]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度税前收入增长11%，达到创纪录的1.36亿美元；净收入增长12%，达到创纪录的1.03亿美元；收入增长16%，达到创纪录的10亿美元 [17] - 第一季度毛利率为23.5%，同比下降130个基点；税前利润率同比下降60个基点至13.6% [4][43] - 第一季度SG&A费用率改善50个基点至10%，创第一季度纪录 [43] - 第一季度EBITDA为1.47亿美元，去年同期为1.35亿美元；摊薄后每股收益从去年的3.16美元增至3.64美元，增长15% [24] - 截至第一季度末，现金余额为5.43亿美元，无循环信贷额度借款；债务资本比率从去年的29%降至24%，净债务资本比率为6% [21] - 截至第一季度末，公司拥有22亿美元的股权，创历史新高，每股账面价值为79美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第一季度售出2171套房屋，较去年下降14%；交付2007套房屋，交付量增长10% [5][23] - 第一季度平均成交价格为48.6万美元，创第一季度纪录，较去年同期增长6% [23] - 积压订单平均销售价格为52.2万美元，创第一季度纪录，高于去年的50.5万美元 [10] - 第一季度新合同在1月、2月和3月分别下降18%、18%和6%；取消率为13% [48] - 第一季度54%的销售是首次购房者，58%是库存房屋 [48] 抵押贷款业务 - 第一季度81%的贷款为常规贷款，19%为FHA或VA贷款，去年同期分别为77%和23% [26] - 2023年第一季度平均抵押贷款金额增至39.3万美元，去年为37.7万美元；贷款发起量降至1258笔，较去年下降1%，贷款销售量下降7% [26] - 第一季度抵押贷款业务占公司业务的78%，去年为82% [27] - 第一季度抵押贷款和产权业务税前收入为1260万美元，去年同期为1310万美元；收入增长5%至2530万美元 [51] - 第一季度首笔抵押贷款的平均贷款价值比为83%，略低于去年 [51] - 借款人平均首付超过17%，M/I Financial发起的抵押贷款平均信用评分为746，去年同期为747 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，北部地区销售额下降30%，南部地区销售额增长1%；南部地区交付量增长14%，北部地区交付量增长5% [19][20] - 佛罗里达州、夏洛特和罗利市场需求稳定；德克萨斯州除奥斯汀外表现稳定，奥斯汀市场去年火热，2023年至今波动较大 [6] - 中西部地区情况不一，哥伦布和芝加哥需求稳定、销售表现良好，印第安纳波利斯和明尼阿波利斯面临一定挑战 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为住房行业将受益于家庭形成增加、人口趋势有利、住房供应不足和库存水平低等基本面因素 [3] - 公司拥有强大的土地储备，拥有约2.4万套地块，控制约4.1万套地块，较去年增长11%，约为五年的供应量 [7] - 公司计划在2023年开设多个新社区，预计社区数量比2022年增加15% [44] - 公司在土地业务上寻找交易机会，推动有条件的部门以健康、可控的方式增长 [74][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境不确定、住房条件与去年不同、购房者面临更高利率，但公司第一季度业绩强劲，对业务前景充满信心 [2] - 自1月1日以来，新房需求比预期强劲，显示出消费者的实力和韧性 [16] - 4月销售情况与3月一致，公司看到买家需求和流量的优势，社区和线上流量稳定且质量高 [5] - 公司认为住房行业被市场低估，未来10年住房行业前景良好 [37] - 第二和第三季度交付量可能低于第一季度，但由于需求和周期时间的改善，预计仍能实现不错的交付量，希望第四季度交付量回升 [39][41] 其他重要信息 - 第一季度土地购买支出4600万美元，土地开发支出9200万美元，总计1.38亿美元 [55] - 截至季度末，公司拥有432套已完工库存房屋和1551套总库存房屋，去年同期分别为75套和1224套 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司各地的定价能力如何，能量化提高价格或减少激励措施的社区比例吗？ - 公司超过200个社区中，不到10%的社区存在限制销售情况，原因是交付和供应链问题以及成本保护，而非土地和地块供应不足；通胀压力仍存在不确定性 [34] - 多数市场需求良好，新社区表现令人满意；预计约5% - 10%的社区可能在提高价格 [36][61] 问题2: 第一季度交付量增长，后续交付节奏如何，库存房供应情况怎样？ - 第一季度交付量强于预期，目前正在增加开工量；第二和第三季度交付量可能低于第一季度，但由于需求和周期时间的改善，预计仍能实现不错的交付量，希望第四季度交付量回升 [39][41] - 截至3月31日，房屋在建数量比去年少1600套，有400套左右已完工库存房，公司正努力销售和交付这些房屋 [41] 问题3: 限制销售是否意味着担心未来土地和地块供应，什么情况下会更积极地进入土地市场？ - 限制销售仅在少数社区，是为避免过度扩张；公司对第一季度利润率满意，部分折扣是为促进销售 [57][58] - 市场逐渐稳定，买家适应了5% - 6%的利率；多数市场表现良好，如达拉斯、休斯顿等 [57][59] 问题4: 是否在某些市场提高了价格？ - 可能有少数社区在提高价格，预计比例在5% - 10%；新社区开业时无需考虑积压订单，可按目标利润率定价 [61] 问题5: 不同类型房屋的交付时间如何？ - 休斯顿和圣安东尼奥的Smart Series类型房屋，6月或7月开工仍有可能在今年交付；一些大型房屋可能需要在4月或5月开工 [69] 问题6: 本季度Smart Series销售占比是多少？ - Smart Series销售占比持续上升，去年同期为43% - 44%，目前为53% - 54%，是公司业务的重要组成部分 [70] 问题7: 目前现房和期房的毛利率差异是多少？ - 最近几个季度，现房毛利率比期房低约200个基点，但该差异会有所波动 [75] 问题8: 积压订单中现房比例是否仍为58%，能否保持相同的毛利率？ - 难以预测积压订单中现房的毛利率和平均销售价格；公司对现房库存水平有信心，正努力处理现房库存 [76] 问题9: 第一季度毛利率好于预期，原本预期是多少？ - 原本预计毛利率可能降至21% - 22%，实际第一季度毛利率为23.5%，好于预期 [87][88] 问题10: 是否会重新积极参与土地市场？ - 公司从未退出土地市场，一直在寻找交易机会，未来可能会比六个月前预期的更积极地发展公司 [92]

公司历史销售情况 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过143,400套房屋[179] 2022年第四季度损失情况 - 2022年第四季度，公司记录了总计1840万美元的损失，其中包括1020万美元不再打算购买土地的定金注销和820万美元的资产减值费用[194][203] 2022年房屋销售数量及吸纳速度变化 - 2022年，公司新合同和交付房屋数量分别较2021年下降27%和3%[200] - 2022年公司每个社区的房屋销售吸纳速度降至每月3.1套，2021年为每月4.1套[200] 2022年销售社区数量变化 - 2022年末，公司销售社区的平均数量从2021年末的175个增加到196个[200] 2022年公司财务关键指标增长情况 - 截至2022年12月31日，公司收入增长10%，达到41亿美元[201] - 截至2022年12月31日，公司税前收入增长25%，达到6.352亿美元[201] - 截至2022年12月31日，公司净收入增长24%，达到4.907亿美元[201] 2022年1月房屋销售情况 - 2023年1月，公司售出约630套房屋，较2022年1月减少18%，较2022年下半年月均销量环比增长约60%[202] 2022年所得税前及净收入调整情况 - 2022年公司所得税前收入从2021年的5.091亿美元增长25%至6.352亿美元，调整后所得税前收入从2021年的5.182亿美元增长26%至6.536亿美元[204] - 2022年公司净收入为4.907亿美元，调整后净收入从2021年的4.039亿美元增长25%至5.046亿美元，有效税率从2021年的22.1%升至2022年的22.8%[205] 2022年公司各业务收入情况 - 2022年公司总营收达41.3亿美元创纪录，其中房屋交付收入40.1亿美元，土地销售收入3480万美元，金融服务业务收入8620万美元，房屋交付收入较2021年增长10%[206] - 2022年土地销售收入较2021年增加2140万美元，金融服务业务收入下降16%至8620万美元[207] 2022年公司毛利率情况 - 2022年公司总毛利率较2021年增加1.35亿美元，房屋交付毛利率提高1.423亿美元，住房毛利率百分比从2021年的22.1%提升至23.6%[208][209] 2022年销售、一般和行政费用情况 - 2022年销售、一般和行政费用增加1580万美元，占收入百分比从2021年的10.4%降至9.8%，其中销售费用减少700万美元，占比从5.3%降至4.6%[211] 2022年公司土地相关情况 - 2022年公司投资3.411亿美元用于土地收购，4.962亿美元用于土地开发，年末控制约42100块土地，较2021年末减少4%[217][219] 2022年公司社区数量变化及预期 - 2022年公司新开101个社区，关闭80个社区，年末共有196个社区，预计到2023年底社区数量增长约15%至225个[210][219][220] 公司业务板块情况 - 公司报告可报告的业务板块为北部房屋建造、南部房屋建造和金融服务业务[224] 2022年各业务板块收入情况 - 2022年北部房屋建造业务收入17.14236亿美元，南部房屋建造业务收入23.30962亿美元，金融服务业务收入8619.5万美元[226] 2022年末公司总资产情况 - 2022年末公司总资产为37.14923亿美元，较2021年末的32.39853亿美元增长14.66%[231] 2022年总建房区域业务数据 - 2022年总建房区域交付房屋8366套，新合同净数6668份，期末积压3137套[232] 2022年金融服务业务贷款情况 - 2022年金融服务贷款发放数量为5374笔，发放贷款价值20.69615亿美元，收入8619.5万美元[235] 2022年公司取消率情况 - 2022年公司总取消率为14.3%，北方地区为11.7%，南方地区为16.1%[237] 2022年调整后住房毛利率情况 - 2022年调整后住房毛利率为24.0%，调整前为23.6%[239] 2022年北方地区建房业务情况 - 2022年北方地区建房收入从2021年的16.0亿美元增至17.1亿美元，增长7%[242] - 2022年北方地区运营收入从2021年的2.12亿美元增至2.175亿美元，增长550万美元[243] - 2022年北方地区住房毛利率从2021年的20.8%降至19.5%，下降130个基点[243] - 2022年北方地区土地销售毛利率较上一年下降90万美元[243] - 2022年北方地区交付房屋数量减少11套，平均销售价格增长8%（每套增长3.5万美元）[242] - 2022年北方地区新合同减少25%，从2021年的3667份降至2747份，积压订单减少44%，从1890套降至1056套[245] 2022年北方地区销售、一般和行政费用情况 - 2022年销售、一般和行政费用从2021年的1.196亿美元降至1.168亿美元，占收入的百分比从7.5%降至6.8%[244] 2022年南方地区房屋建筑业务情况 - 2022年南方地区房屋建筑收入增长14%，从2021年的20.5亿美元增至23.3亿美元，运营收入增长1.392亿美元，从3127万美元增至4519万美元[246] 2022年金融服务业务收入及运营收入情况 - 2022年金融服务收入减少1580万美元，降幅16%，从1.02亿美元降至8620万美元，运营收入减少1790万美元[249][250] 2022年交付房屋融资情况 - 2022年交付房屋中约78%通过M/I Financial融资，低于2021年的84%[251] 2022年公司企业销售、一般和行政费用情况 - 2022年公司企业销售、一般和行政费用增加770万美元，从6860万美元增至7630万美元[252] 2022年利息费用及借款情况 - 2022年利息费用增加10万美元，从220万美元增至230万美元，加权平均借款从7.167亿美元增至8.11亿美元[254] 2022年整体有效税率情况 - 2022年整体有效税率为22.8%，高于2021年的22.0%[256] 2022年末公司现金情况 - 截至2022年12月31日，公司有3.115亿美元现金、现金等价物和受限现金，其中3.106亿美元为不受限现金和现金等价物，较2021年增加7450万美元[260] 2022年公司房屋交付、开工及土地支出情况 - 2022年公司交付8366套房屋，开工7792套房屋，土地购买支出3.411亿美元，土地开发支出4.962亿美元[265] 2022年公司现金流量情况 - 2022年公司经营活动产生现金1.841亿美元，2021年使用现金1680万美元；投资活动使用现金2740万美元，较2021年减少2430万美元；融资活动使用现金8150万美元，2021年产生现金4410万美元[268][269][270] 2022年公司净收入及相关项目情况 - 2022年公司净收入4.907亿美元，出售抵押贷款收益超过贷款发放额3350万美元，其他负债增加3430万美元；库存增加3.487亿美元，应付账款和客户存款减少3070万美元[268] 2021年公司相关项目情况 - 2021年公司库存增加5.082亿美元，抵押贷款发放支出超过出售收益4390万美元；净收入3.969亿美元，应付账款、客户存款和其他负债增加1.217亿美元[268] 2022年公司股份回购情况 - 2022年公司回购120万股普通股，总价5530万美元，2021年股份回购计划授权额外回购9310万美元[271] 2022年末公司住宅建设债务与资本比率情况 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司住宅建设债务与资本比率分别为25%和30%[273] 2022年末公司信贷额度情况 - 截至2022年12月31日，公司信贷额度可用5.551亿美元，金融服务应付票据可用248.9万美元[275] 2022年公司信贷额度修订情况 - 2022年12月9日，公司修订信贷额度，承诺增加至6.5亿美元，到期日延至2026年12月9日，最大借款额度增至8亿美元，信用证子额度增至2.5亿美元[277] 2022年末MIF相关协议未偿还情况 - 截至2022年12月31日，MIF抵押贷款仓储协议未偿还2.009亿美元，MIF抵押贷款回购安排未偿还4490万美元[285][287] 公司优先票据发行情况 - 2021年8月23日，公司发行3亿美元2030年到期3.95%优先票据；2020年1月22日，发行4亿美元2028年到期4.95%优先票据[288][289] 2022年末公司优先票据未偿还本金情况 - 截至2022年12月31日，公司2030年优先票据未偿还本金3亿美元，2028年优先票据未偿还本金4亿美元[291] 2022年12月31日公司财务状况 - 2022年12月31日，公司现金2.69071亿美元，投资合资企业安排4590.7万美元，应收非担保子公司款项1577.2万美元，总资产33.79932亿美元，总负债13.59951亿美元，股东权益20.19981亿美元[298] 2022年公司全年财务数据 - 2022年全年，公司收入40.45198亿美元，土地和住房成本30.69199亿美元，销售、一般和行政费用3.63393亿美元，税前收入5.97126亿美元，净收入4.59059亿美元[298] 2022年和2021年公司借款及利率情况 - 2022年和2021年，公司加权平均未偿还借款分别为8.11亿美元和7.167亿美元，加权平均利率分别为4.96%和5.55%[298] 2022年和2021年信贷安排借款情况及2023年预期 - 2022年12月31日和2021年12月31日，信贷安排下无未偿还借款；2022年信贷安排下平均每日未偿还金额为900万美元，最高未偿还金额为8250万美元；2021年平均每日和最高未偿还金额均为零；预计2023年信贷安排下借款峰值不超过1亿美元[299] 2022年12月31日信贷安排信用证情况 - 2022年12月31日，信贷安排下已发行并未偿还的信用证为9490万美元，全年平均每日未偿还金额为9260万美元，最高未偿还金额为1.078亿美元[301] 2022年12月31日M/I Financial相关协议未偿还及平均情况 - 2022年12月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为2.009亿美元，全年平均每日未偿还金额为6040万美元，最高未偿还金额为2.009亿美元[302] - 2022年12月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款回购安排下未偿还金额为4490万美元，全年平均每日未偿还金额为4050万美元，最高未偿还金额为8040万美元[303] 2022年12月通货膨胀率及抵押贷款利率情况 - 2022年12月美国通货膨胀率为6.5%，低于6月的9.1%；2021年12月抵押贷款利率约为3%，2022年底升至约6.5%[305][306] 2022年12月31日未承诺利率锁定承诺及相关情况 - 2022年12月31日，未承诺利率锁定承诺（IRLCs）为2.62529亿美元，与未承诺IRLCs相关的远期销售抵押支持证券（FMBSs）为3.41088亿美元[313] 截至2022年12月31日公司债务预期现金流及利率情况 - 截至2022年12月31日，固定利率抵押贷款持有待售预期现金流为2.50216亿美元，加权平均利率为5.43%；长期固定利率债务预期现金流为7亿美元，加权平均利率为4.52%；短期可变利率债务预期现金流为2.45741亿美元，加权平均利率为6.18%[315]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年营收增长10%，达到创纪录的41亿美元；税前收入增长25%，达到创纪录的6.35亿美元；营业利润率提高160个基点，至15.4% [3] - 2022年第四季度和全年毛利率（不计减值费用）分别为24.1%和25.7%，同比分别提高90和140个基点 [9] - 2022年第四季度和全年SG&A费用占营收的比例分别为9.1%和9.8%，同比分别改善70和60个基点 [9] - 2022年有效税率为23%，高于前一年的22%；预计2023年有效税率约为24% [10] - 2022年第四季度摊薄后每股收益增长21%，至4.65美元/股；全年摊薄后每股收益增长30%，至17.24美元/股 [10] - 2022年全年EBITDA为7.05亿美元，同比增长24%；第四季度EBITDA为1.96亿美元，高于去年同期的1.55亿美元 [32] - 2022年经营活动产生的现金流为1.84亿美元，而2021年使用了1700万美元 [32] - 2022年第四季度利息费用为920万美元，低于去年同期的940万美元；全年利息费用为3800万美元，略高于去年的3900万美元 [77] - 2022年税前收入率为15.4%，高于去年的13.6%；净资产收益率保持在27%的较高水平 [77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，抵押和产权业务税前收入为970万美元，较2021年减少110万美元；营收为2260万美元，同比下降1% [11] - 2022年全年，抵押和产权业务税前收入为3930万美元，营收为8620万美元 [11] - 2022年第四季度，贷款发放量从1692笔降至1497笔，降幅为12%；贷款销售量下降4% [34] - 2022年第四季度，抵押业务占公司业务的比例为77%，低于2021年第四季度的83% [34] - 2022年第四季度，首套房贷款的贷款价值比为82%，与2021年第四季度持平 [79] - 2022年第四季度，79%的贷款为常规贷款，21%为FHA或VA贷款，而2021年同期分别为81%和19% [79] - 2022年第四季度，平均抵押贷款金额从2021年的36万美元增至39.2万美元 [79] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年，公司在达拉斯、坦帕、哥伦布、奥兰多、罗利和夏洛特等市场表现强劲 [5] - 2022年第四季度，南部地区交付量增长4%，达到1413套，占总交付量的59%；北部地区交付量增长2%，达到971套 [5][73] - 2022年全年，南部地区房屋交付量下降5%，北部地区持平 [73] - 2022年第四季度，南部地区新合同减少41%，北部地区减少48%；全年来看，南部地区新合同减少28%，北部地区减少25% [28] - 公司目前拥有约2.5万个单户住宅地块或地块等价物，其中32%位于北部地区，68%位于南部地区；此外，通过期权合同控制着另外1.71万个地块，总计约4.2万个地块，较去年减少4% [6] - 2022年底，社区数量从去年的175个增加到196个；第四季度新开25个社区，关闭7个；全年新开101个社区，高于2021年的72个；预计2023年底社区数量约为225个 [8][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期宣布进入佛罗里达州的迈尔斯堡/那不勒斯市场，以继续在佛罗里达西南海岸的增长 [29] - 公司拥有良好的土地储备和多元化的产品组合，注重运营效率的提升，如减少周期时间、加快房屋交付等 [17] - 公司将继续优化成本结构，根据市场需求调整产品策略，加大对Smart Series等经济适用房产品的推广 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升对新房和二手房需求产生了重大影响，但住房需求并未消失，潜在买家只是暂时观望 [71] - 2023年1月，公司销售和客流量明显改善，这是自去年4月以来最好的销售月份，尽管较去年同期下降18%，但较2022年下半年平均月销售额增长约60% [72] - 公司对2023年的业务发展感到兴奋，2022年新开的社区表现良好，2023年计划新开的社区将进一步增强业务实力 [74] 其他重要信息 - 2022年，公司在土地购买和开发上分别花费3.41亿美元和4.96亿美元，总计8.37亿美元，低于2021年的11亿美元 [81] - 2022年，公司购买了8000个地块，而2021年为1.7万个 [81] - 截至2022年12月31日，公司拥有6.25亿美元的生地和正在开发的土地，以及6.84亿美元的已完工未售出地块 [81] - 2023年1月，公司因年末积压订单减少，裁员8% [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 定价策略如何应对需求变化，价格是否企稳？ - 需求改善可能是由于部分买家适应了6% - 6.5%的利率水平，以及公司在部分社区选择性推广利率下调活动吸引了客流量 [39] - 公司预计今年利润率会下降，目前市场情况仍不确定，不同市场表现存在差异，1月销售情况良好，但较去年同期仍有下降 [39] 问题2: 如何应对需求企稳的情况，是否会继续调整价格以促进订单增长？ - 公司去年新开了约100个社区，其中一半在下半年市场困难时开业，目前没有大量积压订单，能够专注于推出合适的产品和规格，以达到有竞争力的价格点和合理的销售节奏与利润率 [40] 问题3: 未来公司在现房和期房销售比例上有何计划？ - 过去公司一直保持现房和期房的混合销售策略，在2021年和2022年初需求旺盛时，增加了现房比例以更好地管理交付和分包商问题 [41] - 预计今年现房销售比例将略高于50%，期房略低于50%，可能会有季度内的波动；利率下调活动主要适用于现房，因为这些利率只能用于快速成交的房屋 [41] 问题4: 2023年各市场的周期时间预计会有怎样的改善？ - 预计2023年几乎所有市场的周期时间都会比2022年有所改善，不同市场改善程度不同，预计平均改善2 - 3周，目标是回到疫情前水平；目前已在2022年底看到一些改善迹象 [45] 问题5: 如何确定合适的销售价格和销售节奏？ - 确定价格和节奏更多是一门艺术而非科学，公司平均希望每个社区达到2 - 3套的销售节奏，会根据市场情况和项目评估找到合适的价格点；今年公司在定价上可能会更积极一些 [52] 问题6: 增加现房销售比例是否是有意识的策略，未来是否会继续提高？ - 过去几年由于供应链问题，公司需要在3 - 4月前开工房屋以确保当年完工交付，因此增加了现房数量；目前周期时间略有改善，预计今年会进一步改善 [54] - 公司还开发了一些联排别墅社区，这类项目通常会有更多现房；Smart Series系列产品也会增加一些现房 [54] - 公司希望保持业务的多样性，满足不同客户的需求，目前增加现房销售是有益的，预计会继续保持每个社区7 - 8套现房的水平 [54] 问题7: 目前按订单建造房屋的完工时间与去年相比如何？ - 第四季度“砖石”成本整体下降了几个百分点，预计今年成本会有所下降，但木材价格下降的好处要到第二、三季度才能体现 [57] - 公司预计今年利润率会面临压力，但仍有望保持较好的利润率水平 [57] 问题8: 取消订单的房屋重新销售情况如何？ - 取消订单的房屋重新销售过程比较有序，公司会根据产品和价格点管理施工进度，确保房屋能在合适的时间完工交付 [58] - 每个分区情况不同，公司会在每个分区保留一定数量的可随时开工的现房，以应对销售增长的情况 [58] 问题9: 土地价格是否有下降，是否有机会以更好的价格重新考虑之前放弃的地块？ - 土地价格和条款因市场和子市场而异，市场困难时能看出哪些是真正的优质地块，非优质地块可能会有价格和条款上的松动 [59] - 公司土地储备充足，不需要大量购买土地，会关注市场情况，如果有合适的机会会积极参与；目前公司财务状况良好，债务水平低，现金充裕 [59] 问题10: Smart Series系列产品目前在订单或交付中的占比是多少，未来几年的目标是什么？ - 一年前Smart Series系列产品占比约为40%，最近一个季度提高到了50%左右 [61] - 预计今年该系列产品占比将稳定在50% - 55%，公司对这一占比感到满意；今年公司将推出一些新的Smart Series计划和社区，包括一些窄地块产品 [61]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2022 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to _____________________ Commission File Number 1-12434 M/I HOMES, INC. (Exact name of registrant as specified in it charter) Ohio 31-1210837 (State or oth ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收增长12%至10亿美元，税前收入增长43%至1.67亿美元，净利润增长45%至1.32亿美元，每股收益增长54%至4.67美元 [4] - 毛利率提高230个基点至26.8%，税前营业利润率提高270个基点至16.5%，SG&A间接费用比率改善40个基点至10.3%，本季度净资产收益率达27% [4] - 新合同7月下降40%、8月下降19%、9月下降35%，第三季度取消率为17% [14] - 第三季度交付2026套房屋，交付了39%的积压订单，去年同期为37% [15] - 第三季度开工1563套房屋，较去年同期下降30% [16] - 9月30日有5800套房屋在建，较去年同期的5300套增长10% [16] - 第三季度平均成交价格创历史新高，达48.7万美元，较去年同期的43万美元增长13% [17] - 积压订单平均销售价格为53.3万美元，也是历史新高，高于去年的47.1万美元 [17] - 第三季度新合同平均销售价格为51.8万美元 [17] - 第三季度毛利率为26.8%，同比上升230个基点，较第二季度下降50个基点 [18] - 第三季度SG&A费用占营收的10.3%，较去年的10.7%改善40个基点 [18] - 本季度利息支出为70万美元，利息发生额为900万美元 [19] - 第三季度EBITDA为1.79亿美元，去年同期为1.32亿美元 [19] - 第三季度有效税率为21%，去年同期为22% [19] - 本季度摊薄后每股收益从去年的3.03美元增至4.67美元，增长54% [20] - 每股账面价值为71美元，较去年增加18美元 [20] - 第三季度花费1500万美元回购股票，今年前九个月花费5500万美元回购120万股，当前回购授权下还有9300万美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第三季度售出1349套房屋，较2021年第三季度的1964套下降31% [6] - 第三季度交付量较去年下降1%，主要受飓风伊恩影响，约75套交付从第三季度末推迟到第四季度 [9] - 第三季度南方地区新合同减少26%，北方地区减少40%；南方地区交付量同比增长1%，北方地区同比下降3%；50%的交付来自南方地区，42%来自北方地区 [9] - 南方地区自有和可控地块数量较去年增加6%，北方地区增加10%；34%的自有和可控地块在北方地区，66%在南方地区 [10] 抵押贷款业务 - 抵押贷款和产权业务税前收入为790万美元，2021年第三季度为990万美元 [22] - 营收较去年下降3%至2010万美元，原因是贷款结清和出售量减少，且因购买业务竞争面临更低的定价利润率 [22] - 第三季度首笔抵押贷款平均贷款价值比为82%，与去年相同 [23] - 本季度结清的贷款中，79%为常规贷款，21%为FHA或VA贷款，2021年第三季度分别为81%和19% [23] - 本季度平均抵押贷款金额增至38.5万美元，去年为34.9万美元 [23] - 发起的贷款降至1263笔，较去年下降19%，贷款出售量下降1% [23] - 借款人平均首付超过18%，M/I Financial发起的抵押贷款平均信用评分为745 [24] - 第三季度抵押贷款业务占公司业务的76%，去年为85% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度末社区数量为178个，去年为176个，其中北方地区91个，南方地区87个 [14] - 本季度新开25个社区，关闭15个，预计2022年底约有195个社区 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去九个月公司从以增长为主的进攻性经营策略转变为防御性经营策略，重点是监控和控制费用、消耗和节约现金、维持低债务的强劲资产负债表、重新审视每笔土地交易 [6][7] - 公司在各市场的细分区域积极调整定价和提供激励措施以适应市场需求 [8] - 行业因抵押贷款利率前所未有的快速上升，需求显著回落，公司和整个行业都受到影响 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在很大不确定性，新房需求何时改善尚不清楚，但从长期来看，住房市场将受益于有利的人口趋势和住房供应不足等基本面因素 [12] - 公司凭借强劲的资产负债表、低债务水平、多样化的产品和地理位置优越的社区，有能力应对变化和不确定时期 [12] 其他重要信息 - 第三季度末现金余额为6800万美元，无担保循环信贷额度下无借款 [26] - 银行贷款将于2025年年中到期，公共债务将于2028年和2030年到期，利率低于5% [26] - 9月30日未售出土地投资为12亿美元，去年为9.9亿美元 [27] - 第三季度土地购买花费7500万美元，土地开发花费1.42亿美元，总计2.17亿美元 [27] - 9月30日拥有25000套未售出地块，可控地块达46000套 [27] - 拥有的25000套未售出地块中，约7000套已完工，7000套正在开发，11000套为生地 [28] - 对于控制但未拥有的21000套地块，风险资金总计7500万美元 [28] - 季度末有200套已完工库存房屋，总计1855套库存房屋，其中北方地区946套，南方地区909套；去年9月30日有62套已完工库存房屋，总计1042套库存房屋 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑基础价格降低和激励措施后，净定价环比下降多少？哪些市场或社区不需要激励措施，哪些需要最多激励措施？ - 奥斯汀市场压力最大，价格和利润率曾快速上升，现在库存增加；达拉斯市场表现较好 [32] - 定价受多种因素影响，是一门艺术而非科学，很难准确知道定价以满足需求；公司预计整体利润率将稳定在22%左右，但这不是指导意见 [33][34] - 此前主要通过降低样板房和可在30、60或90天内交房房屋的抵押贷款利率进行激励，8月效果较好，9月稍差；现在新社区需要降价，但不会影响积压订单 [35][36][37] - 有些社区能维持定价并获得较高利润率，而同一城市的其他社区可能需要大幅折扣 [37] 问题2: 新社区开盘价格与类似地区现有社区相比低多少？ - 第三季度成交均价为48.7万美元，新合同平均销售价格为51.8万美元，新社区表现较好；预计未来一年左右平均销售价格会下降，但这不是指导意见 [40] - 每个社区情况不同，公司会密切关注；重新评估土地交易时，可能会考虑将更实惠的Smart系列房屋投入特定社区 [41][43] - 对于平均价格约50万美元的房屋，预计未来12个月价格将下降2 - 5万美元，同时利润率也会下降 [44] 问题3: 是否有社区存在潜在减值风险？ - 有一些社区存在潜在减值风险，但不构成重大影响，只是土地持有量的极小部分 [45] - 第三季度取消了一些交易，若无法重新谈判或延期，可能会取消更多期权交易；即使取消所有交易，公司也有能力承担损失 [45][46] - 预计不会出现重大减值，与总土地持有量相比微不足道 [49]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended June 30, 2022 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____________ to _____________________ Commission File Number 1-12434 M/I HOMES, INC. (Exact name of registrant as specified in it charter) (State or other jurisdiction of in ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入达1.367亿美元创纪录，同比增长27%，摊薄后每股收益增长34%，净资产收益率提升至27% [6] - 营收增长8%至10亿美元创二季度纪录，毛利率提升220个基点至27.3%，SG&A比率改善70个基点至9.7%，税前利润率达17.5% [7] - 截至6月30日，积压销售价值增长9%至27亿美元，M/I金融服务部门税前收入870万美元 [7] - 新合同4月、5月、6月分别同比下降12%、15%、34% [19] - 二季度平均成交价格创历史新高47.7万美元，同比增长16%，积压平均销售价格从45.4万美元涨至51.9万美元，智能系列积压平均售价43万美元 [22] - 二季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）1.95亿美元，去年同期1.56亿美元 [23] - 二季度有效税率25%，去年同期24% [24] - 摊薄后每股收益从3.58美元增至4.79美元，增长34% [25] - 上半年回购86万股普通股，花费4000万美元，目前回购授权剩余1.08亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 二季度售出1820套房屋，较去年二季度的2267套下降20%，平均运营社区数量比去年少8% [9] - 二季度每月每个社区销售3.5套房屋，除去年外领先过去十年同期 [9] - 智能系列房屋销售占公司总销售约50%，去年为40%，且该系列社区销售速度、周期时间和毛利率表现更好 [10] 金融服务业务（M/I Financial） - 二季度税前收入870万美元，为公司积极业绩做贡献 [7] 抵押贷款业务 - 二季度抵押贷款和产权业务税前收入870万美元，去年同期1800万美元，收入下降32%至1940万美元 [28] - 二季度首套房贷款平均贷款价值比82%，去年84%，80%为常规贷款，20%为联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务部（VA）贷款，去年分别为78%和22% [29] - 二季度平均抵押贷款金额增至38.4万美元，去年33.6万美元，贷款发放量降至1343笔，下降21%，贷款销售量下降16% [29] - 二季度借款人平均首付近18%，平均信用评分748，抵押贷款业务占公司业务77%，去年84% [30] 各个市场数据和关键指标变化 区域市场表现 - 二季度各部门表现强劲，达拉斯、明尼阿波利斯、坦帕、罗利、哥伦布和夏洛特贡献显著收入 [11] - 二季度南部地区（9个市场）新合同下降21%，北部地区（6个市场）下降18% [12] - 南部地区交付量下降13%，北部地区增长4%，53%交付来自南部，47%来自北部 [13] - 南部地区自有和可控地块增加12%，北部地区保持不变，32%自有和可控地块在北部，68%在南部 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划2022年剩余时间开设创纪录数量新社区，2023年继续增加社区数量 [14] - 公司目标是确保优质地块位置，任何时候土地储备不超过2 - 3年供应量，尽可能通过期权合同控制约一半或更多地块，优先购买成品地块而非承担开发风险 [42] - 鉴于市场变化，公司对即将完成的交易重新评估承销指标，根据实际情况调整交易决策 [43] - 公司在市场放缓时更谨慎控制各项费用、新招聘、土地开发和收购支出，等待市场稳定 [47] - 行业竞争方面，抵押贷款业务因竞争激烈，贷款定价利润率显著降低 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境方面，30年期抵押贷款利率快速上升、通胀压力和住房负担能力担忧导致需求和客流量下降，影响销售，但住房基本面依然稳固，房屋供应不足且长期人口结构有利 [8][16] - 公司状况方面，财务状况良好，资产负债表强劲，有能力应对市场变化和不确定性 [17][18] - 未来展望方面，短期内市场状况可能波动，但公司凭借资产负债表优势、低债务水平、创纪录积压订单、多样化产品和优质社区布局，有望度过困难时期，长期来看住房市场前景乐观 [16][18] 其他重要信息 - 截至二季度末，社区数量168个，去年同期175个，北部189个，南部79个，本季度新开20个，关闭28个，去年同期新开16个，关闭28个 [20] - 今年上半年新开51个新社区，去年同期37个，计划2022年底拥有约200个社区 [21] - 二季度开工2700套房屋，略低于去年同期，上半年开工5100套，截至6月30日，在建房屋6300套，去年同期5100套，增长24% [21] - 二季度周期时间与一季度持平，建筑成本略有上升 [22] - 截至6月30日，总房屋建筑库存2800万美元，较去年增加700万美元，未售土地投资11亿美元，去年8亿美元，其中7.75亿美元为生地和开发中土地，3.7亿美元为成品未售地块 [33] - 2022年二季度土地购买支出1.21亿美元，土地开发支出1.11亿美元，总计2.32亿美元，略低于去年同期 [34] - 截至6月30日，公司拥有25000个地块，控制48000个地块，目标保持2 - 3年土地供应量，季度末有91套完工库存房屋，1732套总库存房屋，北部899套，南部833套，去年同期分别为59套和869套 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：木材价格下降对毛利率的影响是否提前体现，还有其他因素导致二季度毛利率大幅提升吗？ - 公司刚开始看到木材价格下降对成交毛利率的影响，大部分房屋成交未反映木材价格大幅下降，未来将持续受益，但其他成本仍在上升，且销售中约一半为样板房，可能需采取利率锁定、补贴等激励措施，毛利率难以预测 [39][40] 问题2：是否对期权合同下的交易进行重新评估，如何考虑未来3 - 6个月的地块收购？ - 公司土地战略不变，目标是确保优质地块、控制土地储备量和通过期权合同控制地块，但会根据市场变化对即将完成的交易重新评估承销指标，确保交易合理可行，公司自经济大衰退后一直灵活管理土地，期权合同提供了应对市场变化的灵活性 [42][43][46] 问题3：购买的地块中成品地块比例是否有变化？ - 公司会根据市场情况谨慎决策，目前更注重控制成本和风险，在土地开发和收购上更加谨慎，具体成品地块比例未明确提及 [47] 问题4：7月销售情况如何，各市场销售速度是否一致？ - 各市场表现有差异，奥斯汀和坦帕市场压力较大，达拉斯市场依然强劲，7月销售情况更接近6月，市场季节性可能逐渐恢复，买家开始适应当前利率水平，公司会密切关注市场变化 [59][60][63] 问题5：在交易评估时，是否需要降低销售速度和价格假设？ - 需要降低销售速度、利润率假设，提高开发成本、应急费用和开发时间假设，且周期时间改善不大，公司会谨慎评估交易，确保只纳入必要且可执行的项目 [70] 问题6：供应链问题对周期时间的影响会如何变化？ - 房屋建设周期时间可能略有改善，因行业需求下降，但土地开发和审批环节周期时间受外部因素影响较大，如劳动力短缺和基础设施建设对资源的分流，不确定性较高 [74][75][77] 问题7：本季度与去年相比，激励措施情况如何，是否有实际降价等激励方式？ - 行业内未出现大规模降价竞争情况，公司主要为完成积压订单采取必要激励措施，如利率补贴或承担部分成交费用，目前激励措施占比约2% - 4%，但情况可能变化，公司会根据市场情况谨慎决策 [82][84][85] 问题8：如果是季节性放缓，劳动节后南方市场流量是否会回升？ - 历史上劳动节后南方市场季节性表现较好，若市场季节性恢复，有望看到流量回升，公司对新社区开业有信心，且买家对高利率的适应和住房供应短缺可能推动秋季市场回升，但仍需观察 [86][87][89] 问题9：过去12个月购买的土地能否获得合理回报？ - 公司认为可以获得合理回报，预计不会出现严重价格通缩和大量房屋止赎情况，当前购房者信用质量高，传统抵押贷款安全性好，土地虽可能无法达到17% - 18%的税前收入，但历史上8% - 12%的回报已很出色 [99][100][101] 问题10：新社区开发是否按较低回报进行评估？ - 公司会根据当前市场情况评估新土地收购，考虑销售速度、平均售价和利润率等因素，已放缓土地购买，更多资金用于土地开发，开发较小阶段以控制风险，整体对土地储备情况有信心 [103][104] 问题11：是否会更积极地用未用于土地购买的资金回购股票？ - 公司过去几个季度已更积极回购股票，未来会继续考虑，具体决策受多种因素影响 [106] 问题12：不购买土地且完成积压订单后，债务是否会下降，现金是否会增加？ - 现金变化受房屋成交数量、样板房销售、土地购买和开发等多种因素影响，公司无短期房屋建设债务，高级票据条件良好，会继续保持低杠杆并关注股票回购 [109][110] 问题13：二季度开工房屋数量及与去年对比，未来开工计划如何？ - 二季度开工2700套房屋，略低于去年同期，上半年开工5100套，6月30日在建房屋6300套，同比增长24%，公司会根据积压订单完成情况和销售速度谨慎管理开工计划 [113][114][116] 问题14：如果市场持续放缓，开工速度是否会类似？ - 难以预测，主要取决于积压订单完成情况和销售速度，公司首要任务是完成高利润积压订单，会综合考虑后决定开工量 [117][118] 问题15：土地价格是否下降，土地交易竞争是否减少？ - 多数子市场土地价格未上涨，竞争态势有所改变，不再急于按卖方条件达成交易，但目前未形成价格下降趋势，公司土地储备充足，会耐心、谨慎选择新土地项目，认为土地价格稳定是好事 [122][123][124] 问题16：在销售放缓和土地供应充足情况下，土地购买和股票回购的权衡如何？ - 公司认为当前股票回购更具吸引力，因股价低于账面价值且账面价值上升，而土地价格相对稳定，同时公司通过期权合同控制约一半地块，有更多决策灵活性 [126][127][128]

公司业务历史与规划 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过139,200套单户住宅[122] - 预计2022年将开设创纪录数量的新社区，到年底社区数量将增长约15%，超过200个[140] 整体业务关键指标变化 - 2022年第一季度新合同数量较2021年第一季度下降19%，平均销售社区数量从195个降至176个[130] - 2022年第一季度房屋交付量较2021年第一季度下降10%，但积压房屋数量创历史新高，积压销售价值达28亿美元[130] - 2022年第一季度公司整体每个社区的销售吸纳率降至每月4.8套，而2021年第一季度为每月5.3套[131] - 2022年第一季度所得税前收入较2021年第一季度增长11%，从1.103亿美元增至1.223亿美元[132] - 2022年第一季度净收入达9180万美元，较2021年第一季度增长8%，摊薄后每股收益为3.16美元[132] - 2022年第一季度总营收达8.608亿美元，其中房屋交付收入8.332亿美元，土地销售收入350万美元，金融服务业务收入2410万美元[133] - 2022年第一季度总毛利率较2021年第一季度增加1090万美元，房屋建筑业务毛利率提高1650万美元，金融服务业务毛利率下降560万美元[134] - 2022年第一季度总营收8.60811亿美元，较2021年的8.28776亿美元增长3.9%[143] - 2022年3月31日总资产为33.06511亿美元，较2021年12月31日的32.39853亿美元增长2.06%[145] - 2022年第一季度公司交付1823套房屋，开工2384套房屋，土地购买支出9390万美元，土地开发支出1.007亿美元[172] - 2022年第一季度公司经营活动产生现金6930万美元，2021年同期为7520万美元[175] - 2022年第一季度，公司收入为8.367亿美元，土地和住房成本为6.47702亿美元，销售、一般和行政费用为7968.5万美元，税前收入为1.0952亿美元，净利润为8179.9万美元[206] - 2022年第一季度，公司金融工具相关资产和负债总收益为50万美元，2021年同期为20.2万美元[220] 地区业务关键指标变化 - 2022年第一季度北方地区房屋交付数量760套，较2021年的801套减少5%；南方地区1063套，较2021年的1218套减少12.7%[148] - 2022年第一季度北方地区新合同数量1190份，较2021年的1306份减少9%；南方地区1324份，较2021年的1803份减少26.6%[148] - 2022年第一季度北方地区房屋交付均价46.6万美元，较2021年的41.5万美元增长12%；南方地区45.1万美元，较2021年的38.2万美元增长18.1%[148] - 2022年第一季度北方地区积压房屋总销售价值11.44989亿美元，较2021年的10.48764亿美元增长9.2%；南方地区16.43245亿美元，较2021年的13.25064亿美元增长24%[148] - 2022年第一季度北方地区取消率6.7%，较2021年的6.3%上升0.4个百分点；南方地区7.7%，较2021年的7.9%下降0.2个百分点[152] - 2022年第一季度北方地区房屋建造收入3.538亿美元，较2021年的3.33亿美元增长6%；运营收入4.02亿美元，较2021年的3.9亿美元增长3.1%[154] - 2022年第一季度南部地区房屋建筑收入从4.661亿美元增至4.829亿美元，增幅4% [158] - 2022年第一季度南部地区新合同数量从1803份降至1324份，降幅27% [160] 金融服务业务关键指标变化 - 2022年第一季度金融服务贷款发放数量1271笔，较2021年的1575笔减少19.3%；贷款发放价值4.7978亿美元，较2021年的5.15877亿美元减少7%[149] - 2022年第一季度金融服务收入从2960万美元降至2410万美元，降幅19% [161] 费用与税率指标变化 - 2022年第一季度销售、一般和行政费用从3980万美元降至3760万美元，占收入百分比从8.5%降至7.8% [159] - 2022年第一季度公司利息费用从120万美元降至70万美元，加权平均借款利率从5.72%降至4.72% [166] - 2022年第一季度公司所得税有效税率为24.9%，2021年同期为23.0% [167] - 2022年和2021年第一季度，公司加权平均借款分别为8.022亿美元和7.079亿美元，加权平均利率分别为4.72%和5.72%[206] 资金与负债情况 - 2022年3月31日公司现金、现金等价物和受限现金为2.186亿美元，其中无限制现金和现金等价物为2.177亿美元，较2021年12月31日减少1830万美元[168] - 截至2022年3月31日，房屋建筑业务应付票据可用金额为4.75943亿美元，金融服务业务应付票据可用金额为185.3万美元[182] - 信贷安排总承诺金额为5.5亿美元，可增加至7亿美元，到期日为2025年7月18日，借款利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加175个基点[184] - 截至2022年3月31日，公司需维持合并有形净资产最低为11.283亿美元，实际为16.206亿美元；杠杆率不超过60%，实际为25%；利息覆盖率至少为1.5:1，实际为18:1 [185][188] - MIF抵押贷款仓储协议最高借款额度为1.75亿美元，在特定时期提高至2.1亿美元和2.35亿美元，到期日为2022年5月27日，借款利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加190个基点[189] - 截至2022年3月31日，MIF抵押贷款仓储协议下有1.398亿美元未偿还，杠杆率要求不超过10:1，实际为6.2:1；流动性要求至少为700万美元，实际为3630万美元[192] - MIF抵押贷款回购安排最高借款额度为9000万美元，到期日为2022年10月24日，借款利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加175或200个基点[192][193] - 截至2022年3月31日，MIF抵押贷款回购安排下有6390万美元未偿还[194] - 2021年8月23日，公司发行3亿美元2030年到期的3.95%优先票据；2020年1月22日，发行4亿美元2028年到期的4.95%优先票据[195][196] - 截至2022年3月31日，公司2030年优先票据和2028年优先票据分别有3亿美元和4亿美元未偿还[198] - 2030年优先票据和2028年优先票据由公司子公司担保，但从事特定金融业务、非100%控股及指定为不受限制的子公司除外[199] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为30.12607亿美元和28.97385亿美元，总负债分别为13.6067亿美元和13.20337亿美元，股东权益分别为16.51937亿美元和15.77048亿美元[205] - 2022年3月31日，信用额度下已发行并未偿还的信用证为7410万美元，第一季度平均每日未偿还信用证金额为8000万美元，最高未偿还金额为8800万美元[208] - 2022年3月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为1.398亿美元，第一季度平均每日未偿还金额为6160万美元，最高未偿还金额为1.968亿美元[209][210] - 2022年3月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款回购设施下未偿还金额为6390万美元，第一季度平均每日未偿还金额为3700万美元，最高未偿还金额为6970万美元[211] - 截至2022年3月31日，公司循环信贷设施允许借款最高达8.15亿美元[215] 其他信息 - 公司房屋建造业务和金融服务业务存在季节性，下半年房屋交付量通常大幅增加[153] - 2022年3月31日积压订单平均销售价格升至49.4万美元，2021年同期为45.2万美元[157] - 2019年6月，公司向美国证券交易委员会提交了4亿美元的通用暂搁注册声明，将于2022年6月到期[212] - 2022年3月，美国年通货膨胀率达到8.5%，为四十年来最高[213]