文章核心观点 - 住宅房地产投资信托基金和股权信托行业面临经济不确定性、劳动力市场拖累和供应过剩等挑战，但也受益于健康的租赁需求，部分公司如Equity Residential、Essex Property Trust和UMH Properties具有投资价值 [1][2] 行业概况 - 该行业包括拥有、开发和管理各类住宅物业的公司，通过向租户出租空间创收，学生住房需求与教育机构入学率增长密切相关，部分公司会专注特定地区或住房类型 [3] 行业未来影响因素 经济不确定性和劳动力市场拖累 - 2025年初就业增长大幅放缓，联邦裁员和新关税对劳动力市场造成额外拖累，影响消费者信心和金融稳定，进而影响住宅房地产需求 [4] - 尽管通胀得到控制，但关税及其下游影响可能挑战投资者情绪和租户支付能力 [5] 新公寓单元供应过剩 - 美国多户住宅市场存在地区差异，部分地区尤其是阳光地带城市面临单元供应过剩问题，对租金价格造成下行压力，运营商短期内关注维持入住率以保持现金流 [6] - 新开发速度虽在放缓，但许多市场在过渡期间仍受近中期供应失衡影响，限制租金增长 [7] 健康的租赁需求 - 美国住宅房地产市场基本面强劲，创纪录的需求推动入住率和租金增长，有利的人口趋势将继续推动家庭形成，高房价和高抵押贷款利率使租房成为更可行选择 [8][9] 行业排名与前景 - 该行业在约250个Zacks行业中排名第158，处于后36%，近期前景不佳，分析师对其增长潜力信心下降，过去一年2025年和2026年的每股运营资金（FFO）估计分别下调4.8%和4.5% [10][12] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年该行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业回报率为8%，标准普尔500指数涨幅为8.1%，金融板块涨幅为15.8% [14] 行业估值 - 基于未来12个月的价格与FFO比率，行业当前估值为16.35倍，低于标准普尔500指数的19.88倍，但高于金融板块的15.30倍，过去五年行业估值最高为26.19倍，最低为13.61倍，中位数为17.69倍 [17][26] 推荐的3家住宅房地产投资信托公司 Equity Residential - 公司在城市和高密度郊区市场有优势，高房价将维持租户需求，向郊区市场多元化发展，注重技术和组织能力提升，资产负债表健康，截至2024年12月31日流动性近19.5亿美元，2024年第四季度无抵押净营业收入占比89.7%，评级为A，当前Zacks排名为3（持有），2025年和2026年FFO每股共识估计分别为3.97美元和4.18美元，同比增长2.06%和5.28%，过去一年股价上涨10.9% [20][22][23] Essex Property Trust - 公司在西海岸市场有强大物业基础，受益于健康的住宅单元需求，该地区就业和收入增长快，租金相对可承受，未来租金有增长潜力，公司依靠技术和规模提升运营效率，资产负债表健康，当前Zacks排名为3，2025年和2026年FFO每股共识估计分别为15.99美元和16.48美元，同比增长2.50%和3.05%，过去一年股价上涨17.5% [25][27][29] UMH Properties, Inc. - 公司拥有和运营141个预制房屋社区，约26,500个已开发宅基地，能提供性价比高的房屋，预计将受益于购房与租房差距扩大和高抵押贷款利率，2025年第一季度入住率上升，租赁房屋入住率达94.7%，公司宣布季度普通股股息提高4.7%，连续五年提高股息，当前Zacks排名为3，2025年和2026年FFO每股共识估计分别上调至1.00美元和1.08美元，同比增长7.53%和8.66%，过去一年股价上涨12.3% [31][33][35]

文章核心观点 - Equity Residential股价上一交易日上涨8.2%，或因特朗普宣布暂停关税，其FFO预估下调，需关注后续走势；UDR上一交易日上涨7.8%，EPS预估有变化 [1][3][4] 股价表现 - Equity Residential上一交易日股价收涨8.2%，报66.86美元，过去四周下跌11.4% [1] - UDR上一交易日股价收涨7.8%，报41.07美元，过去一个月回报率为 -13% [3] 财务预期 - Equity Residential预计即将发布的报告中季度运营资金（FFO）为每股0.93美元，与去年同期持平，营收预计为7.6682亿美元，同比增长4.9% [2] - UDR即将发布的报告中，过去一个月共识每股收益（EPS）预估变化 -0.4%至0.61美元，与去年同期持平 [4] 预估修订 - Equity Residential近30天季度FFO每股共识预估微降至当前水平 [3] 股票评级 - Equity Residential和UDR目前均为Zacks Rank 3（持有） [3][4] 行业信息 - 两家公司均属于Zacks REIT和Equity Trust - Residential行业 [3]

文章核心观点 - 公司凭借优质多元化的投资组合有望获益，但部分市场住宅租赁单元供应增加及高利息支出是关键问题 [1] 公司利好因素 - 2025年3月20日公司宣布年化股息提高2.6%，2025年第一季度每股派息69.25美分，高于上一季度的67.50美分 [2] - 此次股息上调体现公司通过运营平台和优质投资组合产生稳定现金流的能力，过去五年公司三次提高股息，派息增长3.15% [3] - 公司瞄准富裕租户偏好的地区，考虑混合工作环境和租户迁移趋势，在成熟市场郊区及新市场进行物业收购和开发 [4] - 由于购房成本高，租户转房主困难，租房成为可行选择，公司预计2025年同店总收入同比增长2.25%-3.25%，预计增长3% [5] - 公司对投资组合进行重新定位，2024年收购18处含5373个公寓单元、价值约16亿美元的物业，出售13处含2598个公寓单元、价值9.756亿美元的物业，有望推动长期增长 [6] - 公司依靠技术和组织能力提升运营平台效率，预计2025年同店净营业收入同比增长2.5% [7] - 公司资产负债表健康，流动性充足，债务到期安排合理，2024年底净债务与正常化EBITDAre比率为4.38倍，无抵押净营业收入占比89.7%，A评级使其能以优惠利率进入债务市场 [8] 公司不利因素 - 公司运营的多个市场新交付量居高不下，吸引租户困难，影响租金增长势头 [9] - 尽管美联储近期宣布降息，但利率仍较高，公司债务负担重，2024年底总债务达58亿美元，2024年第四季度利息支出增长4.8%至4960万美元 [10] - 过去三个月公司股价上涨0.1%，表现逊于行业3.6%的涨幅，分析师对其持悲观态度，过去一个月2025年运营资金预测小幅下调至每股3.98美元 [11] 行业相关 - 住宅REIT行业中Modiv Industrial（MDV）和Elme Communities（ELME）排名较好，MDV为强烈买入评级，ELME为买入评级 [12] - Modiv Industrial 2025年运营资金每股共识预测为1.36美元，同比增长1.5% [12] - Elme Communities 2025年运营资金每股共识预测为95美分，同比增长1.1% [13]

文章核心观点 - 公司宣布股息上调，具备良好发展态势和财务状况，但股价表现不佳，同时推荐了其他排名较好的住宅REIT股 [1][3][5][6] 股息情况 - 公司宣布年化股息上调2.6%，2025年第一季度每股派息69.25美分，高于上一季度的67.50美分，新股息将于4月17日支付给3月31日登记在册的股东，按上调后比率年化股息为每股2.77美元，基于3月21日收盘价年化收益率为3.95% [1] - 此次上调前，公司在过去五年中三次提高股息，同期派息增长3.15% [2] 股东大会 - 公司年度股东大会将于2025年6月26日举行 [2] 公司优势 - 公司通过郊区市场的投资组合多元化受益，租户基础富裕，近期公寓需求健康推动入住率上升 [3] - 公司战略收购、开发项目和注重技术推动利润率扩张 [3] - 截至2024年12月31日公司资产负债表健康，流动性近19.5亿美元，2024年第四季度无抵押净营业收入占总净营业收入的89.7%，A评级资产负债表使其能以优惠利率进入债务市场，财务灵活且无抵押资产多，能履行未来义务并实现增长 [4] 股价表现 - 过去三个月公司股价下跌1.8%，而行业增长2.9% [5] 其他推荐股票 - 住宅REIT行业中排名较好的股票有Modiv Industrial和Elme Communities [6] - Modiv 2025年每股FFO共识预期为1.36美元，同比增长1.5%，目前Zacks排名为1（强力买入） [6] - Elme全年每股FFO共识预期为95美分，较上年同期增长1.1%，目前Zacks排名为2（买入） [8]

公司所有权与股权结构 - 截至2024年12月31日，公司拥有ERPOP约97.0%的所有权权益[28] - 截至2025年2月6日，公司普通股记录持有人约1,630人，流通股379,705,225股；运营合伙企业单位记录持有人约450人，流通单位391,519,896个[161] - 2024年第四季度，公司发行19,181股普通股，以换取ERPOP各有限合伙人持有的19,181个OP单位[162] 公司员工情况 - 公司员工约2500人，是公司持续成功的驱动力[48] - 公司超60%的员工具有不同种族背景[51] - 2024年员工敬业度得分好感率为77.4%，包容指数得分好感率为84.4%[56] - 公司为员工承担100%的预防性医疗保健费用[56] - 公司为员工提供每年每个问题5次免费咨询服务[56] - 公司提供包括401(k)匹配、保险、租金折扣等财务福利[60] 公司业务布局与战略 - 公司专注于美国波士顿、纽约等城市的优质租赁公寓物业，在丹佛、亚特兰大等城市的业务正在扩张[32] - 公司长期战略是投资公寓物业，通过平衡当前现金流和长期资本增值来实现持续且卓越的风险调整后总回报[36] - 公司认为Z世代约7000万人，千禧一代约7200万人，婴儿潮一代超6800万人是租赁住房的重要需求来源[39][40] - 公司试图平衡入住率和租金率以实现收入最大化，同时严格控制成本以产生最高现金流[42] - 公司在部署和投资物业技术方面处于领先地位，以更好地服务客户和提高运营效率[43] - 公司将企业责任融入业务各方面，致力于减少环境影响和管理气候风险[44] - 公司的可持续发展计划通过优化资本投资和技术来管理环境影响和公用事业成本[45] - 公司通过增加扩张市场和减少对部分成熟市场低回报资产的敞口来优化资本配置[40] 公司面临的风险 - 公司投资房地产面临地理集中、竞争、短期租赁、资产流动性等风险[63][64][65][67][68] - 公司新收购、开发和翻新的物业可能无法达到预期表现[70] - 公司进入新市场可能面临评估市场、寻找机会、招聘人员和适应法规等风险[72] - 公司开发项目面临建设成本增加、许可证获取困难等风险[73] - 公司通过合资企业进行房地产活动面临连带责任、利益冲突等风险[74][75] - 非住宅租赁期限一般为五到十年，租户多为本地小企业，续租或出租新空间可能面临租金低于预期、空间无法出租等风险[78] - 2023年因Rite Aid破产，公司对租户直线租金应收账款进行了非现金冲销[78] - 金融市场的混乱可能导致债务融资成本增加或无法获得融资，影响公司的收购和处置活动，还可能导致公司证券价格下跌[82][84] - 股票市场的波动会使公司普通股市场价格不稳定，大量股票出售、纳入或排除在股票指数、发行额外普通股以及高利率都会导致股价下跌[85] - 利率上升会增加公司的利息支出和再融资成本，还会提高资本化率，导致公司资产估值下降[87] - 公司可能无法有效对冲利率变化，利率对冲合约结算可能产生重大费用，且交易对手可能违约[88] - 公司现金流可能不足以偿还现有债务，再融资时条件可能不利，若债务有担保，抵押持有人可能对房产进行止赎[89] - 信用评级大幅下调会增加借款成本，影响公司借贷能力，可能导致失去商业票据市场准入资格并需提供现金抵押或信用证[90][91] - 公司信用协议中的财务契约可能限制业务运营灵活性，违反契约可能导致债务违约和交叉违约[92] - 租金控制、稳定法规和驱逐限制等政策可能限制公司提高租金、收取费用和追讨租金的能力，对运营和房产价值产生不利影响[96] - 疫情等健康危机可能扰乱公司业务，影响经营、财务状况和流动性[114] - 严重通货膨胀可能增加公司运营成本，降低利润率，影响资产交易[115] - 网络安全事件可能导致公司运营中断、信息泄露、声誉受损，影响财务结果[116] 公司税务相关规定 - 公司需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT资格，否则将面临企业所得税和4%的消费税[102][108] - 处置待售资产的收益需缴纳100%的税，若被IRS认定为禁止交易，公司需缴纳100%的惩罚性税[105] - 为维持REIT资格，公司任何单一股东的持股不得超过已发行普通股或优先股数量或价值的5%[109] - 马里兰州法律禁止公司与拥有10%或以上投票权的股东进行“业务合并”，禁令持续5年[112][113] - 公司发行选择性股票股息时，现金部分不得少于总股息的20%[111] - 公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳美国联邦所得税，并在四年内失去REIT资格[103] - 公司子公司REIT若不符合要求，将按普通公司征税，影响公司REIT地位[104] 公司房产情况 - 截至2024年12月31日，公司直接或间接拥有311处房产，分布在10个州和哥伦比亚特区，包含84,249套公寓单元[145] - 花园式房产95处，有26,087套公寓单元，平均每套275个单元；中/高层房产216处，有58,162套公寓单元，平均每套269个单元[145] - 完全拥有的房产295处，有80,331套公寓单元；部分拥有的合并房产12处，有2,656套公寓单元；部分拥有的非合并房产4处，有1,262套公寓单元[146] - 洛杉矶房产58处，有14,733套公寓单元，稳定净营业收入占比16.7%，平均租金2,942美元[147] - 华盛顿特区房产43处，有13,846套公寓单元，稳定净营业收入占比15.1%，平均租金2,788美元[147] - 旧金山房产40处，有11,315套公寓单元，稳定净营业收入占比14.8%，平均租金3,351美元[147] - 纽约房产34处，有8,536套公寓单元，稳定净营业收入占比14.1%，平均租金4,690美元[147] - 波士顿房产27处，有7,237套公寓单元，稳定净营业收入占比11.3%，平均租金3,643美元[147] - 西雅图房产42处，有8,854套公寓单元，稳定净营业收入占比9.9%，平均租金2,636美元[147] - 已建立市场房产267处，有70,888套公寓单元，稳定净营业收入占比90.3%，平均租金3,232美元；扩张市场房产44处，有13,361套公寓单元，稳定净营业收入占比9.7%，平均租金2,105美元[147] - 截至2024年12月31日，同店物业有281处，公寓单元75,299个；非同一商店物业30处，公寓单元8,950个；总物业311处，公寓单元84,249个[148] - 2021年收购（2022年才稳定）增加1处物业、421个公寓单元，2022年收购增加1处物业、172个公寓单元，2024年处置减少13处物业、2598个公寓单元[148] - 租赁物业稳定化增加4处物业、986个公寓单元，其他情况增加21个公寓单元[148] - 2024年收购非同一商店物业18处，涉及公寓单元5,373个；2023年收购4处，涉及公寓单元1,183个[148] - 从同店移除的物业有2处，涉及公寓单元819个；尚未稳定的租赁物业有5处，涉及公寓单元1,574个[148] - 2023年收购2处合并租赁物业（577个单元，1.89734亿美元，资本化率5.1%）、2处未稳定合并租赁物业（606个单元，1.766亿美元，资本化率5.9%）；处置11处合并租赁物业（912个单元，3.79893亿美元，收益率 -5.5%）[170] - 2024年收购16处合并租赁物业（4986个单元，14.3825亿美元，资本化率5.1%）、2处未稳定合并租赁物业（387个单元，1.53845亿美元，资本化率5.5%）；处置13处合并租赁物业（2598个单元，9.75641亿美元，收益率 -5.4%）[170] - 2023年公司以460万美元收购旧金山一处200单元公寓物业合资伙伴10.0%的权益，支付370万美元现金，ERPOP发行90万美元3.00%的Q系列优先股；偿还6470万美元抵押贷款债务[172] - 2024年公司以310万美元现金收购华盛顿特区一处312单元公寓物业合资伙伴8.0%的权益；2023年偿还6790万美元合资建设抵押贷款债务[172] - 2023年公司稳定一处旧金山200单元合并公寓物业，开发成本约1.164亿美元；完成一处华盛顿特区312单元合并公寓物业建设，开发成本约1.08亿美元；花费约7820万美元用于合并开发项目[176] - 2024年公司开始建设波士顿一处440单元部分拥有的合并公寓物业，预计开发成本约2.322亿美元；稳定一处华盛顿特区312单元部分拥有的合并公寓物业，开发成本约1.06亿美元；花费约1.298亿美元用于合并开发项目[176] - 2023年公司在波士顿和西雅图市场开展两个非合并合资开发项目，总投资约490万美元；花费约4280万美元用于非合并开发项目[176] - 2024年公司完成丹佛和达拉斯/沃思堡（3处）市场4处非合并公寓物业建设，共1262个单元，开发成本约3.38亿美元；花费约1.038亿美元用于非合并开发项目；两个非合并合资项目预计开发成本3.072亿美元，公司总投资约9090万美元[176] - 截至2024年12月31日，开发项目总预算成本为13.15911亿美元，账面价值为9.74599亿美元，涉及公寓单元3,286个[152] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年摊薄后每股/单位收益为2.20美元，2024年为2.72美元[177] - 2024年净收入为10.70975亿美元，较2023年的8.68488亿美元增加2.02487亿美元，增幅23.3%；总NOI为20.18282亿美元，较2023年的19.47275亿美元增加7100.7万美元，增幅3.6%[179] - 2024年非并表实体投资损失增加，同店运营费用增加1120万美元、340万美元、330万美元、340万美元和230万美元，分别归因于房地产税、其他现场运营费用、保险、公用事业和维修维护[190] - 2024和2023年公司拥有并稳定运营的75299套公寓推动运营结果，总同店NOI增加主要源于同店物业NOI提高[192][190] - 2024年公司运营业务表现良好，东海岸市场表现最佳，西雅图改善，南加州市场需求好但价格敏感度高[195] - 公司有近20亿美元可用流动性，资产负债表强劲，短期债务到期少，信贷指标良好，有充足资本市场渠道[198] - 2024年经营活动现金流为15.73607亿美元，较2023年增加约4080万美元，投资活动现金流为 - 11.76484亿美元，融资活动现金流为 - 3.76952亿美元[199][200] - 2024年房地产资本支出总计3.01434亿美元，包括建筑改善1.35296亿美元、翻新支出1.11293亿美元和置换5484.5万美元[202] - 2024年收购18处合并租赁物业约16亿美元，处置13处合并租赁物业获净收益约9.604亿美元[203] - 公司有25亿美元无担保循环信贷安排，可额外增加7.5亿美元借款，还有最高15亿美元（2024年12月18日起从10亿美元提高）的无担保商业票据计划[206][207] - 2024年发行普通股获净收益2650万美元，支付股息约11亿美元，回购并注销普通股和优先股分别花费约3850万美元和2180万美元[207] - 截至2025年2月6日，无担保循环信贷安排可用额度为2.071562亿美元[208] - 2024年公司每季度股息/分红为每股/单位0.675美元，较2023年增长2.0%[209] - 2025年1月支付的股息/分红总额达2.635亿美元（不包括部分拥有物业的分配）[209] - 截至2024年12月31日，公司资产负债表上300亿美元房地产投资中，268亿美元（89.4%）为无抵押资产[210] - 截至2024年12月31日，公司总债务81.21745亿美元，其中有抵押债务16.3069亿美元（20.1%），无抵押债务64.91055亿美元（79.9%）[213] - 截至2024年12月31日，公司固定利率债务73.48475亿美元（90.5%），浮动利率债务7.7327亿美元（9.5%）[213] - 2025 - 2035+年公司债务到期情况中，2025年到期债务10.02595亿美元（12.2%），2035+年到期债务14.5705亿美元（17.8%）[214] - 基于2024年12月31日未偿还债务，未来五年公司每年预计产生利息约2.254亿美元，剩余总债务约23亿美元[217] - 截至2024年12月31日，公司总市值361.98435亿美元，总债务占比22.4%，总权益占比77.6%[221] - 截至2024年12月31日，运营合伙企业总市值361.98435亿美元，总债务占比22.4%，总权益占比77.6%[225] - EQR和ERPOP有一份2022年5月提交给美国证券交易委员会的有效通用暂搁注册声明，将于2025年5月到期[226] 公司入住率情况 - 2024年全年，公司同店实际入住率为96.2%，总投资组合实际入住率为96.0%[151] 公司诉讼应计费用情况 -

文章核心观点 介绍Equity Residential公司及个人投资理念和在Seeking Alpha的写作情况 [1] 公司相关 - Equity Residential是专注于住宅公寓楼的房地产投资信托基金，在美国各地拥有并运营公寓楼，其公寓位置可分为两类 [1] 个人投资理念 - 为不同目标设立不同投资组合，包括收益型、成长股和期权投资组合，不混合不同组合，相信资产、方法和投资理念的多元化 [1] - 是“只做多”投资者，不做空公司，会进行大量德尔塔中性期权交易，喜欢多种期权交易和策略 [1] 写作情况 - 在Seeking Alpha主要分析和撰写自己拥有或计划拥有的股票和基金相关内容，很少写没有拥有意向的股票或基金 [1] 分析师持仓情况 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对MSFT、GOOG、META、AMZN拥有实益多头头寸 [2]

投资组合 - 截至2024年12月31日，公司拥有84,249套公寓单元[3] - 公司在不同城市的投资组合中，各城市净营业收入（NOI）占比不同，如纽约占14%、西雅图占10%等，且城市和郊区的占比也有差异[4] 运营指标 - 2024年同店收入增长3.0%，费用增长2.9%，NOI增长3.1%；2024 Q4同店收入增长2.4%，费用增长4.3%，NOI增长1.6%[7][9] - 2025年公司给出同店收入增长指引为2.25% - 3.25%，费用增长指引为3.50% - 4.50%，NOI增长指引为1.4% - 3.0%[7][8] 财务指标 - 2024年每股收益（EPS）为2.72美元，每股运营资金（FFO）为3.76美元，每股正常化运营资金（NFFO）为3.89美元；2024 Q4 EPS为1.10美元，FFO为0.97美元，NFFO为1.00美元[7] - 2025年公司给出EPS指引为3.00 - 3.10美元，FFO指引为3.87 - 3.97美元，NFFO指引为3.90 - 4.00美元[7][8] 市场因素 - 美国住房长期供应不足，公司近期对供应过剩的阳光地带市场风险敞口较低[6] - 公司目标客户平均家庭收入为167,000美元，就业情况良好，更能抵御通胀压力[6] 发展趋势 - 2025年预计嵌入式增长为0.8%，租赁费率有望实现更高增长，创新举措将继续增加同店NOI[18] - 董事会已批准将公司年度股息提高至每股2.77美元，增幅为2.6%[8]

文章核心观点 - 2月3日盘后交易时段Equity Residential（EQR）股价上涨2.9%，2024年第四季度业绩达标且发布2025年业绩指引 [1][2] 第四季度业绩情况 - 2024年第四季度经调整每股运营资金（FFO）为1.00美元，符合Zacks共识预期；租金收入7.668亿美元，超共识预期1.24% [1] - 全年经调整每股运营资金（FFO）为3.89美元，符合Zacks共识预期，高于上一年的3.78美元；租金收入29.8亿美元，增长3.7%，略超Zacks共识预期 [3] - 同店收入同比增长2.4%，同店费用上涨4.3%，同店净营业收入（NOI）同比增长1.6% [4] - 截至12月的季度平均租金同比增长2.2%至3147美元，同店组合的实际入住率提高30个基点至96.1% [4] - 同店住宅收入同比增长2.5%，费用增长4.2%，同店住宅NOI同比增长1.7% [5] - 同店住宅物业新租约变化下降4.3%，第四季度续约率为5%，混合租金率为1%，该组合实际入住率为96.1%，环比持平 [5] 投资组合活动 - 第四季度收购三处共795套房产，花费2.743亿美元；出售七处共1629套房产，收入6.101亿美元 [6] 资产负债表情况 - 2024年第四季度末现金及现金等价物为6230万美元，高于9月30日的2860万美元 [7] - 净债务与经调整EBITDAre之比为4.38倍，低于上一季度的4.56倍；无抵押NOI占总NOI的比例为89.7%，与上一季度持平 [7] 2025年业绩指引 - 预计全年经调整每股运营资金（FFO）在3.90 - 4.00美元之间，Zacks共识预期为4.02美元 [9] - 预计同店收入增长2.25 - 3.25%，费用增长3.5 - 4.5%，NOI增长1.4 - 3%，实际入住率预计为96.2% [9] - 预计第一季度经调整每股运营资金（FFO）在90 - 94美分之间，Zacks共识预期为96美分 [10] 其他信息 - 公司目前Zacks排名为3（持有） [11] - 其他住宅REITs如AvalonBay Communities、UDR Inc.和Mid - America Apartment Communities将于2月5日收盘后公布业绩 [12]

文章核心观点 - 房地产投资信托公司Equity Residential第四季度业绩强劲，展现出稳健运营基础，未来有增长预期但需关注利率和通胀影响 [1][2][10] 第四季度财报情况 - 2月3日发布第四季度财报，每股收益1.10美元，远超分析师共识的0.41美元，营收7.668亿美元，同比增长5.4%，高于7.56亿美元的预测 [2] - 每股收益同比增长34.1%，营收同比增长5.4%，正常化每股运营资金与去年持平，实际入住率为96.1%，较去年提升30个基点 [3] 公司业务概述与战略重点 - 是专注于多户住宅物业的房地产投资信托公司，战略聚焦波士顿、纽约等供需两旺的城市及郊区市场，以利用强劲租赁需求并降低经济波动风险 [4] - 管理团队注重投资新资产、处置旧资产以优化投资组合，2024年收购18处新物业，新增5373个租赁单元，成功关键在于保持高入住率、运营效率及租户满意度 [5] 第四季度显著进展 - 第四季度抵御经济逆风，多项财务指标表现出色，每股收益增长得益于成本管理和战略处置，营收增长得益于物业收购和稳定入住率 [6] - 重点在亚特兰大、丹佛等主要增长市场扩张，进行地理多元化布局，还参与达拉斯、丹佛等地的合资企业以扩大业务版图 [7] - 入住率稳定在96.1%，租户保留策略有效，虽在洛杉矶等供应过剩市场面临租赁压力，但应对得当 [8] - 被纳入道琼斯可持续发展指数，彰显其在环境、社会和治理方面的成就，在行业内更具优势 [9] 未来展望 - 预计2025年同店投资组合营收增长2.25% - 3.25%，每股收益在3.00 - 3.10美元之间，计划进行15亿美元的收购，资金将通过10亿美元的物业销售和潜在债务发行筹集 [10]

每股收益（EPS）相关数据 - 2024年第四季度每股收益（EPS）为1.10美元，较2023年同期的0.82美元增长34.1%；2024年全年EPS为2.72美元，较2023年的2.20美元增长23.6%[5] - 2025年全年EPS指引为3.00 - 3.10美元[10] - 2025年第一季度公司EPS指引为0.63 - 0.67美元[29] - 2024年第四季度实际EPS为1.10美元，2025年第一季度EPS指引中点为0.65美元[30] - 2024年摊薄后每股收益（EPS）为2.72美元，2023年为2.20美元；2024年第四季度为1.10美元，2023年第四季度为0.82美元；预计2025年第一季度为0.63 - 0.67美元，2025年为3.00 - 3.10美元[160] 运营资金（FFO）相关数据 - 2024年第四季度运营资金（FFO）每股0.97美元，较2023年同期的1.00美元下降3.0%；2024年全年FFO每股3.76美元，较2023年的3.75美元增长0.3%[5] - 2025年FFO每股指引为3.87 - 3.97美元[10] - 2025年第一季度FFO每股指引为0.89 - 0.93美元[29] - 2024年第四季度实际FFO为每股0.97美元，2025年第一季度FFO指引中点为每股0.91美元[30] - 2024年全年FFO为14.72767亿美元，2023年为14.67116亿美元；2024年第四季度FFO为3.79862亿美元，2023年为3.91942亿美元[39] 正常化FFO（NFFO）相关数据 - 2024年第四季度正常化FFO（NFFO）每股1.00美元，与2023年同期持平；2024年全年NFFO每股3.89美元，较2023年的3.78美元增长2.9%[5] - 2025年NFFO每股指引为3.90 - 4.00美元[10] - 2025年第一季度Normalized FFO每股指引为0.90 - 0.94美元[29] - 2024年第四季度实际Normalized FFO为每股1.00美元，2025年第一季度Normalized FFO指引中点为每股0.92美元，差异主要受住宅同店NOI等因素影响[31] - 2024年全年Normalized FFO为15.23219亿美元，2023年为14.80171亿美元；2024年第四季度Normalized FFO为3.92429亿美元，2023年为3.91019亿美元[39] - 2025年第一季度预计摊薄后Normalized FFO每股为0.90 - 0.94美元，全年为3.90 - 4.00美元[125] 同店业务数据 - 2024年全年同店收入增长3.0%，同店费用增长2.9%，同店净营业收入（NOI）增长3.1%；2025年同店收入预计增长2.25% - 3.25%[8] - 2025年全年同店运营业绩指引：实际入住率96.2%，收入变化2.25% - 3.25%，费用变化3.5% - 4.5%，NOI变化1.4% - 3.0%[10] - 2024年第四季度，同店收入为7.13789亿美元，较2023年第四季度的6.96874亿美元增长2.4%[53] - 2024年全年，同店收入为28.23418亿美元，较2023年的27.40193亿美元增长3%[57] - 2024年第四季度，同店NOI为4907.5万美元，较2023年第四季度的4829.69万美元增长1.6%[53] - 2024年全年，同店NOI为1.928941亿美元，较2023年的1.870558亿美元增长3.1%[57] - 2024年第四季度同店平均租金为3147美元，较2023年第四季度的3080美元增长2.2%[53] - 2024年第四季度同店住宅GAAP收入为6.88118亿美元，较2023年第四季度增长2.5%，较2024年第三季度增长0.4%[59] - 2024年第四季度同店住宅现金收入为6.87332亿美元，较2023年第四季度增长2.5%，较2024年第三季度增长0.4%[59] - 2024年第四季度同店净营业收入为4.88037亿美元，同店收入为7.10216亿美元，同店费用为2.22179亿美元[61] - 2024年第四季度同店住宅坏账净额为7565万美元，占同店住宅收入的1.1%[65] - 2024年第四季度与2023年第四季度相比，总同店平均租金率增长2.2%，实际入住率增长0.3%，租户周转率下降0.4%[68] - 2024年第四季度与第三季度相比，总同店平均租金率增长0.3%，实际入住率无变化，租户周转率下降4.3%[71] - 2024年总同店运营费用为894477000美元，较2023年的869635000美元增长2.9%[86] - 2024年第四季度总同店运营费用为223039000美元，较2023年第四季度的213905000美元增长4.3%[83] - 2024年总同店公寓单元为75299个，加权平均租金为3127美元，入住率为96.2%[75] - 2025年同店物业预计物理入住率为96.2%，收入变化2.25% - 3.25%，费用变化3.5% - 4.5%，NOI变化1.4% - 3.0%[125] - 2024年住宅同店租金收入为2,716,579千美元，2023年为2,638,467千美元；2024年第四季度为688,118千美元，2023年第四季度为671,373千美元[166] - 2024年非住宅同店租金收入为106,839千美元，2023年为101,726千美元；2024年第四季度为25,671千美元，2023年第四季度为25,501千美元[166] - 2024年住宅同店运营费用为864,592千美元，2023年为841,376千美元；2024年第四季度为215,431千美元，2023年第四季度为206,801千美元[166] - 2024年非住宅同店运营费用为29,885千美元，2023年为28,259千美元；2024年第四季度为7,608千美元，2023年第四季度为7,104千美元[166] 物业收购与处置数据 - 2024年第四季度，公司收购3处物业，含795个公寓单元，总价约2.743亿美元，加权平均收购资本化率5.2%；出售7处物业，含1629个公寓单元，总价约6.101亿美元，加权平均处置收益率5.2%[8][25] - 2024年，公司收购了18处综合租赁物业，总价16.81495亿美元，收购资本化率在5.1%-5.5%之间[48] - 2024年，公司处置了20处综合租赁物业，销售总价1.585782亿美元，收益率在 - 5.2%至 - 5.4%之间[46][48] - 2025年预计合并租赁收购15亿美元，合并租赁处置10亿美元，交易摊薄25个基点[10] - 2025年预计合并租赁收购15亿美元，合并租赁处置10亿美元[125] 股息数据 - 公司董事会决定将2025年普通股年度股息提高2.6%至每股2.77美元[8] 实际入住率与租金率数据 - 2024年第四季度，实际入住率和综合租金率符合预期且符合季节性模式；2025年第一季度综合租金率预计在1.4% - 2.2%之间[24] - 2024年第四季度与2023年第四季度相比，洛杉矶市场平均租金率增长1.0%，实际入住率增长0.7%，租户周转率下降1.3%[68] - 2024年第四季度与第三季度相比，华盛顿特区市场平均租金率增长0.6%，实际入住率无变化，租户周转率下降6.1%[71] 开发项目数据 - 2024年公司在达拉斯/沃思堡和丹佛完成4个合资开发项目，含1262套公寓，总成本约3.38亿美元；在波士顿郊区和西雅图开工3个项目，含1079套公寓，预计总成本约5.394亿美元[27] - 总开发项目预算资本成本为13.15911亿美元，2024年Q4净营业收入（NOI）为296.7万美元[108] - 已完成但未稳定的非合并项目预算资本成本为3380.48万美元，2024年Q4 NOI为142.8万美元[108] - 在建的非合并项目预算资本成本为5930.7万美元，2024年Q4 NOI为159.1万美元[108] - 在建的合并项目预算资本成本为3847.93万美元，2024年Q4 NOI为 - 5.2万美元[108] 市场扩张数据 - 2024年公司为亚特兰大、达拉斯和丹佛扩张市场组合增加近20亿美元优质资产，资金来自旧资产出售和长期债务[28] 公司资产与负债数据 - 截至2024年12月31日，公司总资产为2.0834176亿美元，较2023年的2.0034564亿美元增长4%[41] - 截至2024年12月31日，公司总负债为9249.829万美元，较2023年的8456.188万美元增长9.4%[41] - 截至2024年12月31日，公司债务总额为8121745000美元，其中有担保债务占20.1%，无担保债务占79.9%[92] - 2024年公司固定利率债务为7348475000美元，占比90.5%；浮动利率债务为773270000美元，占比9.5%[92] - 2024年第四季度末，公司债务与调整后总资产比率为27.7%，低于60%上限，9月30日为28.4%[99] - 2024年第四季度末，公司有担保债务与调整后总资产比率为6.3%，低于40%上限，9月30日为6.3%[99] - 截至2024年12月31日，公司总债务81.21745亿美元，其中有担保债务16.3069亿美元占20.1%，无担保债务64.91055亿美元占79.9%[103] - 2024年12月31日，公司总债务为8121745美元，9月30日为8365645美元[117] - 截至2024年12月31日，无担保循环信贷安排可用额度为19.52067亿美元[137] - 2025年预计加权平均未偿债务为82 - 84亿美元，净利息费用3.135 - 3.195亿美元[125] 公司收入与净收入数据 - 2024年全年租金收入29.80108亿美元，2023年为28.73964亿美元；2024年第四季度租金收入7.66779亿美元，2023年为7.275亿美元[36] - 2024年全年净收入10.70975亿美元，2023年为8.68488亿美元；2024年第四季度净收入4.33871亿美元，2023年为3.22269亿美元[36] - 2024年全年净收入为1070975美元，2023年为959373美元[117] - 2024年净收入为1,070,975千美元，2023年为868,488千美元；2024年第四季度为433,871千美元，2023年第四季度为322,269千美元[164] - 2024年总租金收入为2,980,108千美元，2023年为2,873,964千美元；2024年第四季度为766,779千美元，2023年第四季度为727,500千美元[166] 应收账款与坏账数据 - 截至2024年12月31日，住宅应收账款余额为1.4453亿美元，净应收账款余额为4917万美元，直线法应收账款余额为8779万美元[63] - 2024年第四季度总同店住宅租赁优惠约为580万美元，直线法应收账款余额880万美元预计在2025年确认为租金收入减少[63] 新租约与续约率数据 - 2024年第四季度新租约整体变化率为 - 4.3%，续约率为5.0%，混合率为1.0%[79] 房地产税与资本化利息数据 - 2024年第四季度房地产税为92665000美元，较2023年第四季度增长3.4%；全年房地产税为368087000美元，较2023年增长3.1%[83][86] - 2024年公司资本化利息约为14500000美元，2023年约为12300000美元；2024年第四季度资本化利息约为3800000美元，2023年第四季度约为2700000美元[93] 商业票据数据 - 截至2024年12月31日，商业票据未偿还加权平均期限为13天，全年加权平均未偿还金额约为535700000美元[93] - 公司商业票据