公司物业资产情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有或持有413处房产组合，包含156,081个场地，分布在美国33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[101] - 截至2018年1月1日，公司总站点数为151,323个，2018 - 2019年有多项物业收购，如Kingswood 229个站点、Serendipity 425个站点等[126] - 截至2019年9月30日，公司核心MH社区有3986套已出租房屋，其中294套通过ECHO JV出租[120] - 截至2019年9月30日，公司房地产总投资从2018年12月31日的52.735亿美元增加约4.043亿美元至56.778亿美元，主要由于新收购和资本支出[121] - 核心投资组合由自2018年1月1日起拥有和运营的物业组成，非核心投资组合包括2018年和2019年未全部拥有和运营的物业[132] 公司盈利情况 - 2019年第三季度，普通股股东可获得的净利润为6450万美元，每股摊薄收益0.35美元，较2018年同期增加840万美元和0.04美元；前九个月净利润为2.242亿美元，每股摊薄收益1.24美元，较2018年同期增加6180万美元和0.33美元[111] - 2019年第三季度，归属于普通股股东的净收入为64,461千美元，2018年同期为56,070千美元；2019年前九个月为224,171千美元，2018年同期为162,429千美元[139] - 2019年物业运营总收入较2018年增加500万美元，增幅4.1%，主要源于核心投资组合增长[142] - 2019年核心投资组合社区基础租金收入较2018年增加690万美元，增幅5.4%，其中费率增长贡献4.7%，入住率增长贡献0.7%[143] - 2019年核心投资组合度假村基础租金收入较2018年增加280万美元，增幅4.5%，主要因租金率提高[145] - 2019年新屋销售总收入686.4万美元，较2018年减少18.4万美元，降幅2.6%[149] - 2019年新屋销售毛利润36.5万美元，较2018年增加26.3万美元，增幅257.8%[149] - 2019年二手房销售总收入157.4万美元，较2018年减少71.7万美元，降幅31.3%[149] - 2019年二手房销售亏损36.1万美元，较2018年减少14.4万美元，减幅28.5%[149] - 2019年房屋销售及其他业务收入110.4万美元，较2018年亏损14.2万美元增加124.6万美元，增幅877.5%[149] - 2019年其他收入和费用净额为-6388.9万美元，较2018年的-6340.5万美元下降0.8%，主要因折旧和摊销及其他费用增加，部分被其他投资净收入增加抵消[155] - 2019年非合并合资企业权益收入较2018年增加270万美元，因非合并合资企业分配收入增加[156] - 2019年前九个月，公司物业运营收入为3.8439亿美元，较2018年的3.62738亿美元增长6.0%，主要因核心投资组合增加1640万美元（4.7%）和非核心投资组合增加530万美元[158][160] - 2019年前九个月，核心投资组合社区基础租金收入为3.97201亿美元，较2018年的3.77558亿美元增长5.2%，平均每月每个场地基础租金收入从2018年的约636美元增至2019年的约665美元，平均入住率从2018年的94.9%增至2019年的95.3%[160][161] - 2019年前九个月，核心投资组合度假村基础租金收入为1.87642亿美元，较2018年的1.79916亿美元增长4.3%，主要因租金率提高[160][163] - 2019年新屋销售总收入1.75亿美元，较2018年减少315.1万美元，降幅15.3%；二手房销售总收入524.6万美元，较2018年减少86.4万美元，降幅14.1%[166] - 2019年房屋销售及其他业务收入为85.4万美元，2018年亏损96.4万美元，增长188.6%[166] - 2019年移动房屋租赁业务收入3427.9万美元，较2018年增加130.9万美元，增幅4.0%[169] - 2019年其他收入和费用净额为-2.08亿美元，较2018年增加1590万美元，增幅8.2%[172] - 2019年1月23日，公司出售位于印第安纳州和密歇根州的五个全年龄段移动房屋社区，售价8970万美元，确认收益5250万美元[173] 公司资金分配与运营资金情况 - 2019年第三季度，可供普通股和运营合伙单位持有人分配的资金从运营活动产生的资金（FFO）为1.086亿美元，每股摊薄收益0.56美元，较2018年同期增加1090万美元和0.05美元；前九个月为3.064亿美元，每股摊薄收益1.60美元，较2018年同期增加2490万美元和0.12美元[112] - 2019年第三季度，可供普通股和OP单位持有人分配的FFO为108,599千美元，2018年同期为97,716千美元；2019年前九个月为306,433千美元，2018年同期为281,532千美元[139] - 2019年第三季度，可供普通股和OP单位持有人分配的Normalized FFO为102,743千美元，2018年同期为93,883千美元；2019年前九个月为302,313千美元，2018年同期为275,607千美元[139] 核心投资组合运营情况 - 2019年第三季度，核心投资组合物业运营收入（不包括递延项目）同比增长4.8%，物业运营费用（不包括递延项目和物业管理）同比增长4.4%，物业运营收入（不包括递延项目和物业管理）同比增长5.1%；前九个月，核心投资组合物业运营收入（不包括递延项目）同比增长4.6%，物业运营费用（不包括递延项目和物业管理）同比增长3.8%，物业运营收入（不包括递延项目和物业管理）同比增长5.1%[115] - 2019年第三季度，核心投资组合平均入住率为95.4%，与2019年第二季度持平，高于2018年同期的95.0%；截至2019年9月30日，核心投资组合入住场地增加58个，其中房主入住场地增加85个[116] - 2019年第三季度，核心投资组合RV租赁收入同比增长4.5%，年度、季节性和临时租赁收入分别增长6.2%、3.9%和1.8%；前九个月，核心投资组合RV租赁收入同比增长4.3%，年度、季节性和临时租赁收入分别增长6.1%、3.2%和0.5%[117] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别售出约5900张和16200张Thousand Trails露营通行证，较2018年同期分别增长9.5%和12.4%；2019年第三季度和前九个月，分别售出859份和2242份会员升级套餐，较2018年同期分别增长10.0%和12.8%[118] - 2019年第三季度，公司完成128笔新房屋销售，低于2018年同期的141笔；前九个月完成336笔新房屋销售，低于2018年同期的417笔[119] - 2019年第三季度和前九个月，核心投资组合租赁业务净折旧后收入分别为730万美元和2250万美元，高于2018年同期的670万美元和2140万美元[120] - 2019年核心投资组合平均每月每站点基础租金收入从2018年约640美元增至约671美元，平均入住率从95.0%增至95.4%[143] - 2019年核心投资组合物业运营费用（不含递延费用和物业管理费）较2018年增加440万美元，增幅4.4%，主要因物业运营和维护费用及物业税增加[147] - 2019年前九个月，核心投资组合租赁房屋运营和维护费用为406.6万美元，较2018年的466.8万美元下降12.9%[160] - 2019年前九个月，核心投资组合销售和营销费用为1168.8万美元，较2018年的968.5万美元增长20.7%[160] - 2019年核心投资组合物业运营费用（不包括递延费用和物业管理）增加1100万美元，增幅3.8%[164] 公司租赁业务情况 - 2019年第三季度，公司租赁业务收入1.1646亿美元，较2018年的1.0818亿美元增长7.7%，折旧后租赁业务净收入732.4万美元，较2018年的673.7万美元增长8.7%[152] - 2019年第三季度，新制造房屋租赁单元总投资2.16185亿美元，较2018年的1.46982亿美元增长47.1%；使用过的制造房屋租赁单元总投资2337.1万美元，较2018年的3212.1万美元下降27.2%[152] - 2019年第三季度末，新租赁房屋占用数量为3073套，较2018年的2622套增长17.2%；使用过的租赁房屋占用数量为913套，较2018年的1323套下降31.0%[152] - 2019年新移动房屋租赁单元总投资2.16亿美元，较2018年增加6920.3万美元，增幅47.1%；二手移动房屋租赁单元总投资2337.1万美元，较2018年减少875万美元，降幅27.2%[169] 公司财务指标相关 - 公司使用非GAAP财务指标评估业务，包括物业运营收入、核心投资组合收入、FFO、Normalized FFO和扣除折旧后的租赁运营收入等[127] - FFO定义为按照GAAP计算的净收入，排除物业销售损益、房地产折旧和摊销、减值费用等；Normalized FFO为FFO排除提前债务清偿损益等非运营收支项目[133][134] - 扣除折旧后的租赁运营收入用于评估公司房屋租赁计划的运营结果，为投资者提供更全面的信息[136] 公司资金与债务情况 - 截至2019年9月30日，公司的ATM股权发行计划还有1.407亿美元的普通股可供发行[177] - 截至2019年9月30日，公司的循环信贷额度剩余借款能力为2.8亿美元，可根据条件增加2亿美元[181] - 公司预计2020年约有4860万美元的预定债务到期（不包括2020年及以后到期债务的预定本金还款）[183] 公司现金流情况 - 2019年前9个月经营活动提供的净现金为3.493亿美元，较2018年同期的3.248亿美元增加2460万美元[186][187] - 2019年前9个月投资活动使用的净现金为2.769亿美元，较2018年同期的2.435亿美元增加[186][188] - 2019年前9个月融资活动使用的净现金为9900万美元，2018年同期为470万美元[186][190] - 2019年前9个月现金及受限现金净减少265.88万美元，2018年同期净增加858.65万美元[186] - 经营活动净现金增加主要因物业运营收入增加2170万美元和租金及其他客户预付款和保证金增加260万美元[187] - 投资活动净现金增加主要因资本改进增加6140万美元和房地产收购增加4450万美元[188] - 2019年前9个月资本改进总额为1.89788亿美元，2018年同期为1.28436亿美元[189] - 融资活动现金使用增加主要因债务偿还和分配支付分别增加7110万美元和2010万美元[190] 公司其他情况 - 截至2019年9月30日，公司无表外安排[193] - 2019年前9个月公司关键会计政策和估计无重大变化[194]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为1.027亿美元，即每股0.53美元，好于预期 [17] - 年初至今，归一化FFO为每股1.58美元，较2018年增长8.4% [26] - 第四季度归一化FFO指引中点约为9860万美元，即每股0.51美元 [27] - 2019年全年归一化FFO指引中点约为4.01亿美元，即每股2.09美元，增长率为7.9% [29] - 2020年全年归一化FFO初步指引中点约为4.264亿美元，即每股2.22美元，较2019年增长6.1% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - 到10月底，已通知50%的居民租金上调，预计MH收入增长4.4% [10] - 核心基础租金收入同比增长5.4%，其中4.7%来自租金率，70个基点来自入住率 [19] RV业务 - 年初至今，RV收入（包括Thousand Trails）增长5.6%，年度收入增长6.1%（5.2%为租金率，90个基点为入住率），Thousand Trails组合收入因会费收入和升级而增加，销售额增长12%，升级增长13% [8] - 本季度核心RV收入符合指引，年度和季节性收入分别增长6.2%和3.9%，临时需求强劲，临时度假村收入和会员订阅量均有增长，但部分RV地点表现未达预期，临时收入低于指引 [19][20][21] - 预计2020年核心RV度假村业务增长5.1%，年度收入预计占总RV收入的60%以上，增长5.3%，季节性收入预计增长4.6%，临时收入预计增长4.8% [31] 会员业务 - 本季度会员订阅和升级销售收入高于指引，售出5900份Thousand Trails露营通行证会员资格，年初至今露营通行证销量较去年增长12%，升级销售数量为859个，平均价格约为6700美元 [22] - 预计2019年会员业务总收入为1.113亿美元，较2018年增长7.5%，2020年预计销售和激活42700份Thousand Trails露营通行证，增长4.7%，会员升级数量预计超过3000个，平均价格约为6500美元 [28][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 在线交易活动持续升级，本季度通过网站预订的RV收入增长19%，在线露营通行证销售增长25% [7] - 夏季营销活动使粉丝和关注者增加到超过62.5万，这些关注者正在转化为忠实客户 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于长期价值创造，通过运营产生的自由现金流把握机会，维持财务灵活性 [12][14] - 管理层建议2020年股息增加12%至每股1.37美元，过去五年股息已增长83%，但需董事会批准 [15] - 公司计划为码头业务建立有担保的贷款关系，借鉴进入RV业务时的经验，扩大贷款网络 [42] - 对于有长期现金流且位于理想位置的码头，公司会继续收购，但目前码头业务规模较小，占总投资不到2亿美元 [40][57] - 公司关注资源保护，努力将公用事业成本分摊给租户，并在RV社区推进相关工作 [64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司产品需求旺盛，人口趋势有利，婴儿潮一代迁至关键州，多代客户数量增加，千禧一代和X世代占RV买家的一半以上，有助于填充未来长期客户管道 [11] - 公司预计2020年核心NOI增长约5.3%，但季节性和临时收入的可见性有限，将根据预订趋势持续更新指引 [30][33] - 尽管RV行业出货量预计下降，但公司RV业务主要由长期客户组成，新RV客户占总收入约5%，现有RV客户数量健康，场地与RV的比例对业务有利 [89][90][91] 其他重要信息 - 完成Loggerhead Marina收购后，其他收入因合资企业投资的优先股分红而高于预期，本季度还结清了飓风Irma保险索赔的剩余部分，确认了约590万美元的收入 [18] - 本季度核心物业运营、维护和房地产税费用高于预测，部分原因是公用事业系统维修、相关用水和电费增加，以及约50万美元的风暴相关费用 [23][24] - 2019年无债务到期，2020年下半年约有4900万美元的有担保债务到期，当前有担保债务条款为10年期，票面利率在3.5% - 4.25%之间，贷款价值比为60% - 75%，债务偿付覆盖率为1.35 - 1.5倍 [36] - 公司利息覆盖率为4.8倍，信贷额度有2.8亿美元可用，还有2亿美元的额外额度 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购码头合资企业合作伙伴权益的决策原因及NOI表现 - 公司过去两年参与了包含Loggerhead组合的合资企业，看到这些顶级物业的表现后，决定接手100%所有权，该合资企业包括佛罗里达州的11个沿海码头，年现金流高，约80%的收入来自年度场地租金，自2017年以来，NOI每年增长约5% [38][39] 问题2: 是否有机会收购更多码头，码头业务的潜在规模 - 美国约有4500个码头，其中500个可视为机构级，有三个大型所有者占码头业务总收入不到5%，市场高度分散，公司会收购有长期现金流且位于理想位置的码头 [40] 问题3: 码头合资企业债务的利率，是否计划再融资 - 债务在收购时已还清，公司使用了信贷额度，计划为码头业务建立有担保的贷款关系，借鉴进入RV业务时的经验，扩大贷款网络 [42] 问题4: 目前为码头资产融资的利率与MH或RV相比如何 - 目前难以确定具体利率，当前相关利率在3.5% - 4.25%之间，具体定价还需进一步探讨 [44] 问题5: MH入住率还有多少提升空间 - 54%的物业目前入住率在98% - 100%，且这些物业已维持该水平10多年，另一半空置物业中有一半在佛罗里达州，需求良好，公司认为46%的物业有机会将入住率提高到98%甚至更高 [45][46] 问题6: 今年和2020年预计通过扩建增加多少场地 - 2019年约增加1000个场地，2020年预计增加1000 - 1200个场地 [46] 问题7: MH租金增长的原因及2020年指引中租金增长回归4%的原因 - MH租金增长得益于与业主协会沟通，了解他们对物业活动和设施升级的需求，并分享市场调查结果，同时合理分配资本支出，2020年租金增长回归4%可能是因为之前的增长部分源于上述沟通、周转率提高等因素，未来这些因素的影响不确定 [48][49][50] 问题8: 码头业务增长时是否有会计细节或独特挑战 - 码头业务与RV业务类似，有非合格收入流，如燃料销售，公司会关注这些情况，在债务承销方面，会向贷款人强调码头业务的长期收入流，与发展RV业务时类似，公司对高临时性且有大量附属收入的码头不感兴趣 [52][53][54] 问题9: 码头是否能利用机构债务，未来是否有机会转向无担保债务 - 码头不能利用机构债务，目前码头业务规模较小，公司将努力发展相关关系，探索机会，未来会提供进展更新 [56][57] 问题10: 目前在码头业务上的成本基础 - 最初投资3500万美元，加上后续支出和债务，总计包括最初的3500万美元、4900万美元和7200万美元的债务 [58] 问题11: 码头业务的内部收益率和进入收益率 - 码头业务的优先股收益率为7%，交易的资本化率为6% [59] 问题12: 如果码头业务增长，是否会单独披露收入、费用和NOI - 公司会像披露RV业务一样，按年度、季节性和临时性披露码头业务的收入流 [60] 问题13: 码头NOI增长中，租金率和入住率的贡献各是多少 - 租金率和入住率的贡献大致各占一半，即每年约2.5%的租金率增长 [62] 问题14: 维修和保养费用高于预期的原因及未来是否会正常化 - 费用增加是由于本季度水系统维修、相关公用事业费用、电费增加以及约50万美元的风暴活动费用，第四季度指引已根据第三季度公用事业费用情况进行调整 [63][64] 问题15: 是否有能力将公用事业成本转嫁给租户 - 公司一直在努力将公用事业成本分摊给租户，特别是在RV社区，同时也关注资源保护，向居民宣传节约资源 [64][65] 问题16: 明年房地产税费用增长情况及哪些州可能有意外增长 - 预计今年核心房地产税将实现个位数中期增长，佛罗里达州部分县的房地产税通知显示有潜在增长，公司已对其中一个县的大幅增长提议发起上诉，最终结果待定，全国范围内，房地产税增长一般不超过个位数中期水平 [69][70][71] 问题17: 2020年房地产税增长接近5%，2019年是否类似 - 2019年房地产税增长情况类似，若佛罗里达州房地产税增加，部分物业有机会将增加的税款转嫁给租户 [75] 问题18: Jensen's组合是否符合公司的质量和地理标准 - 公司对Jensen's组合进行了评估，但未进行收购 [76] 问题19: 未来12个月是否会有数亿美元规模的大型组合交易 - 难以预测，市场上有此类组合，但不确定是否会交易 [77] 问题20: 零散的夫妻店市场是否有更多卖家愿意出售的领先指标 - 难以判断，卖家决策通常是个案，受个人因素影响，如原本计划将业务传给子女但未成功，或健康问题等 [78] 问题21: 2020年场地扩张至1200个的速度是否会持续 - 未来几年场地扩张可能在1200 - 1500个左右，公司会考虑三到五年的规划 [80] 问题22: 如何评估码头业务的气候变化和水位上升风险 - 公司会参考过去情况，了解所购码头对气候变化和水位影响的看法，同时考虑码头是沿海还是湖泊码头，以及收入是来自年度还是临时客户 [84] 问题23: 是否会购买码头周边的房地产 - 若有机会购买码头周边的高地，公司会感兴趣，同时也会考虑靠近社区的码头，这对客户和管理团队都有帮助 [86] 问题24: RV行业出货量下降对公司业务的影响 - 今年RV行业出货量预计下降17%至40万辆，但从历史数据看，2009 - 2017年出货量逐年增加，目前数量仍处于历史高位，公司RV业务主要由长期客户组成，新RV客户占总收入约5%，现有RV客户数量健康，场地与RV的比例对业务有利 [89][90][91] 问题25: 租金管制对公司业务的影响 - 公司有23处物业受租金管制，主要在加利福尼亚州，公司一直反对租金管制，过去20年在一些案件中获胜，在租金管制环境下仍能实现健康增长，除严格的租金管制外，一些州对租金上涨有规定，如佛罗里达州，公司会与业主协会合作，争取合理的租金上涨，租金管制会使经济利益从房东转移到租户，但不会使整体住房更实惠，公司会密切关注各州活动，并与行业协会合作 [93][94][96]

物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有或持有413处物业，包含155,973个场地，分布在美国33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[102] - 2018年1月1日总站点数为151,323个，2018年新增419个，2019年新增373个，截至2019年6月30日总站点数为155,973个[128][129] - 截至2019年6月30日，公司房地产总投资增至54.369亿美元，较2018年12月31日增加约1.634亿美元[126] - 核心投资组合包括自2018年1月1日起拥有和运营的物业，非核心投资组合包括2018年和2019年未全部拥有和运营的物业[133] - 2019年1月23日，公司出售五处物业，获得8970万美元，确认收益5250万美元[173] 财务盈利指标 - 2019年第二季度，归属于普通股股东的净利润增至4640万美元，2019年上半年增至1.597亿美元[115] - 2019年第二季度，可供普通股和运营合伙单位持有人分配的资金增至8980万美元，2019年上半年增至1.978亿美元[116] - 2019年第二季度，经调整的可供普通股和运营合伙单位持有人分配的资金增至9190万美元，2019年上半年增至1.996亿美元[117] - 2019年第二季度归属普通股股东的净收入为46,401千美元，2018年同期为46,137千美元；2019年上半年为159,710千美元，2018年同期为106,359千美元[138] - 2019年第二季度物业运营收入为118,802千美元，2018年同期为113,830千美元；2019年上半年为256,947千美元，2018年同期为240,319千美元[138] - 2019年第二季度可供普通股和OP单位持有人分配的FFO为89,817千美元，2018年同期为85,632千美元；2019年上半年为197,834千美元，2018年同期为183,816千美元[138] - 2019年第二季度可供普通股和OP单位持有人分配的Normalized FFO为91,902千美元，2018年同期为83,826千美元；2019年上半年为199,570千美元，2018年同期为181,724千美元[138] - 2019年物业运营总收入较2018年增加500万美元，增幅4.4%，核心投资组合增加480万美元，非核心投资组合增加20万美元[142] - 2019年核心投资组合社区基础租金收入较2018年增加650万美元，增幅5.2%，平均每月每站点基础租金收入从约636美元增至约665美元，平均入住率从94.9%增至95.4%[142][143] - 2019年核心投资组合度假村基础租金收入较2018年增加220万美元，增幅4.1%，主要因租金上涨[142][145] - 2019年核心投资组合物业运营费用（不包括递延费用和物业管理费）较2018年增加430万美元，增幅4.5%，主要因物业运营和维护费用增加220万美元以及物业税增加140万美元[147] - 2019年新屋销售总收入606.4万美元，较2018年减少79.5万美元，降幅11.6%；成本为598.4万美元，较2018年增加81.6万美元，增幅12.0%；毛利润8万美元，较2018年增加2.1万美元，增幅35.6%[149] - 2019年二手房销售总收入176.1万美元，较2018年减少48.5万美元，降幅21.6%；成本为218万美元，较2018年增加65.2万美元，增幅23.0%；亏损41.9万美元，较2018年减少16.7万美元，减幅28.5%[149] - 2019年代销转售及附属服务净收入87.2万美元，较2018年增加25.5万美元，增幅41.3%[149] - 2019年房屋销售及其他业务亏损56.9万美元，较2018年减少31.4万美元，减幅35.6%[149] - 2019年租赁运营收入为1.014亿美元，较2018年的9549万美元增长6.2%[152] - 2019年新制造房屋租赁单元总投资为1.91975亿美元，较2018年的1.35886亿美元增长41.3%[152] - 2019年期末新租赁房屋占用数量为3006套，较2018年的2547套增长18.0%[152] - 2019年其他收入和费用净额为 - 7237.4万美元，较2018年的 - 6539.1万美元增长10.7%[155] - 2019年物业运营收入为2.56947亿美元，较2018年的2.40319亿美元增长6.9%[158] - 2019年核心投资组合社区基础租金收入为2.63444亿美元，较2018年的2.50669亿美元增长5.1%[158] - 2019年核心投资组合度假村基础租金收入为7121万美元，较2018年的6506万美元增长9.5%[158] - 2019年核心投资组合平均每月每个场地基础租金收入从2018年的约633美元增至约662美元[159] - 2019年核心投资组合平均入住率从2018年同期的94.9%增至95.3%[159] - 2019年核心投资组合度假村基础租金收入较2018年增长4200万美元，主要受租金上涨推动[161] - 2019年度假村基础租金收入为1.33165亿美元，较2018年的1.19485亿美元增长11.4%[162] - 2019年核心投资组合物业运营费用增加660万美元，增幅3.5%，主要因物业运营维护费用和物业税增加[163] - 2019年新房销售总收入为1062.8万美元，较2018年的1359.5万美元下降21.8%[165] - 2019年房屋销售及其他业务亏损25万美元，较2018年的82.2万美元减少69.6%[165] - 2019年移动房屋租赁运营收入为2263.3万美元，较2018年的2215.2万美元增长2.2%[168] - 2019年其他收入和费用净额为-1.44343亿美元，较2018年的-1.28959亿美元增加11.9%[171] 业务运营数据 - 2019年第二季度和上半年，核心投资组合物业运营收入分别增长4.9%和4.4%，物业运营费用分别增长4.5%和3.5%[118] - 2019年第二季度，核心投资组合平均入住率为95.4%，社区基本租金增长4.5%[119] - 2019年第二季度和上半年，核心投资组合RV租赁收入分别增长4.1%和4.2%[120] - 2019年第二季度，公司售出约6600张千径露营通行证，上半年售出10200张，分别增长13.2%和14.2%[123] - 2019年第二季度和上半年，新房销售分别为117套和208套，低于去年同期[124] - 2019年新房销售总量237套，较2018年减少16套，降幅6.3%；二手房销售18套，较2018年减少7套，降幅28.0%；代销房屋转售210套，较2018年减少87套，降幅29.3%[149] - 2019年房屋销售及其他业务亏损减少，主要因二手房销售亏损减少和附属服务净收入增加[149] 财务指标定义 - 公司使用物业运营收入、核心投资组合物业运营收入、FFO、Normalized FFO和扣除折旧后的租赁运营收入等非GAAP财务指标评估业务[130][132][134][135][138] - FFO定义为GAAP净收入，排除房地产销售损益、折旧和摊销、减值费用等，并调整反映非合并合资企业的FFO份额[134] - Normalized FFO定义为FFO排除提前债务清偿损益和其他杂项不可比项目[135] - 扣除折旧后的租赁运营收入用于评估房屋租赁计划的运营结果，为投资者提供更全面的信息[138] 股权情况 - 截至2019年6月30日，公司有1.407亿美元的普通股可供发行[176] - 截至2019年6月30日，公司有3.09亿股授权但未发行的普通股和1000万股授权但未发行的优先股[177] 风险管理与资金安排 - 公司利用利率互换增加利息费用稳定性，管理利率变动风险[179] - 公司预计未来十二个月通过可用现金和经营活动净现金满足短期流动性需求，LOC借款能力为4亿美元，可增加2亿美元[180] - 公司LOC安排在2021年后LIBOR预计停用前到期，2亿美元定期贷款定于2023年4月到期，超90%当前债务有担保不受LIBOR影响[181] - 公司预计通过长期抵押和无抵押借款等满足长期流动性需求，2019年无债务到期，2020年约4890万美元预定债务到期[182] 现金流量情况 - 2019年上半年经营活动提供的净现金增加1470万美元至2.447亿美元，主要因物业运营收入增加和租金等提前收款增加[187] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为7590万美元，较2018年减少，主要因出售物业所得和合资企业资本分配[188] - 2019年上半年融资活动使用的净现金增加5810万美元至1.473亿美元，主要因债务偿还和分配支付增加[189] 资本改进情况 - 2019年上半年资本改进总额为1.21444亿美元，高于2018年的8137.7万美元[192] 其他情况 - 截至2019年6月30日，公司无资产负债表外安排[193] - 季报包含前瞻性陈述，受成本控制、房地产市场、客户保留等多种风险和不确定性影响[195] - 自2018年12月31日以来，市场风险分析的假设和结果无重大变化[198]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化每股FFO为0.96美元，每股FFO为0.94美元，正常化每股FFO比指引中点高0.04美元 [11] - FFO包含约每股0.02美元与提前债务偿还相关的费用 [12] - 核心物业运营收入第二季度增长4.9%，核心物业运营费用增长4.5%，核心NOI在物业管前增长5.2% [18] - 公司将2019年全年正常化每股FFO指引提高0.02美元，范围变为4.12 - 4.22美元 [23] - 第三季度正常化FFO指引中点约为1.022亿美元，每股范围为1.03 - 1.09美元，预计第三季度贡献全年正常化FFO约25% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - 年初至今，MH收入占总收入70%，增长率为5.1%，由4.5%的费率和60个基点的入住率构成 [7] - 第二季度核心MH租金增长5.2%，约由4.5%的费率增长和70个基点的入住率增长构成 [12] - 预计2019年剩余时间社区租金收入为2.674亿美元，增长率为5% [24] RV业务 - 年初至今，RV收入（包括Thousand Trails）增长4.7%，Thousand Trails年收入增长6.1%，由5.1%的费率和1%的入住率构成 [8] - 第二季度核心RV度假村租赁收入增长4.1%，年度和季节性收入分别增长6%和4%，年度费率增长5.2%，入住率增长约80个基点 [12] - 预计2019年剩余时间核心RV收入为1.214亿美元，比2018年下半年增长4.6%，预计全年超过40%的临时收入将在第三季度实现 [25] 会员业务 - 第二季度会员费收入同比增长5.8%，本季度销售约6600份Thousand Trails露营通行证会员资格，年初至今销售约10200份，比2018年前六个月增长14% [14][15] - 第二季度会员升级销售净贡献高于预期，本季度销售近750份升级产品，平均价格约6700美元 [16] - 预计会员费收入比2018年增加110万美元，即4.7%，会员升级销售净贡献预计全年近210万美元，比2018年增加近25% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度中西部和东北部部分地区暴雨和低温天气影响了临时住宿业务，大部分临时业务指引未达预期发生在6月 [14] - 公司79处房产获得2019年TripAdvisor卓越证书，表明RV公园客人满意度较高 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司关注客户反馈以改善客人体验，提供会员产品补充以满足客户需求，推动销售增长 [9][15] - 公司在收购方面保持谨慎态度，根据市场情况和价格进行决策，同时利用ATM筹集资金并提前偿还高息债务 [32][64] - 行业内RV出货量同比下降，但公司业务受影响较小，因其主要关注900万已有的RV用户群体 [50][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 客户对居住在公司社区的需求持续高涨，市场表现强劲，居民满意度较高 [5] - 公司预计第三季度业务表现良好，前提是不受恶劣天气影响，对全年业务增长持乐观态度 [26][57] 其他重要信息 - 公司有23处房产受加州租金管制，公司积极反对相关条例，在佛罗里达州按招股说明书运营，与业主协会合作确定合理租金增长 [47][48] - 公司核心物业运营和租赁房屋费用全年预计增长2.6%，核心物业运营收入预计增长3.7%，核心物业NOI预计增长5% [28] - 非核心物业预计2019年剩余时间贡献约900万美元物业运营收入，全年预计贡献2090万美元 [29] - 物业管和公司一般及行政费用预计2019年剩余时间为4510万美元，全年为9230万美元 [30] - 其他收入和费用项目预计2019年剩余时间约为660万美元，全年约为1670万美元，下半年融资成本预计为5050万美元 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何多次提高RV收入指引，对2019年全年4.4%的新指引是否有信心 - 公司在各业务板块都看到了持续的需求，特别是年度业务，费率增长5.2%，入住率增长80个基点，是业务的关键驱动力 [35] - 本季度临时业务受天气影响未达预期，但整体需求状况良好，对未来业务发展有信心 [36] 问题: RV增长从5.2%降至4.4%，80个基点的差距是否主要由天气导致 - 差距是天气和会员费或订阅收入支出共同作用的结果 [38] 问题: 如何看待当前资本结构以优化未来杠杆水平 - 本季度提前偿还的债务规模较小，对杠杆指标影响不大，公司注重灵活性，以便在机会出现时能够从不同渠道获取资本 [39] 问题: Thousand Trails会员业务是否在蚕食临时业务增长，原因是什么 - 这是由于在线销售增加，部分原本打算成为临时客户的人选择成为会员，从而增加了会员业务收入 [41] 问题: 会员是否会像临时客户一样转化为年度和季节性客户，Thousand Trails业务与典型RV业务的盈利能力如何 - 可以看到会员向年度客户的转化，也有临时客户转化为季节性客户再转化为年度客户的情况，且这种转化活动在增加 [42][43] - Thousand Trails业务的盈利能力与整体RV业务相似 [44] 问题: 低收入消费者受租金上涨压力对公司及其客户有多大影响 - 公司通过市场调查来决定租金涨幅，与当地市场情况保持一致，目前未看到情况有变化 [45][46] 问题: 公司市场是否有租金管制讨论或担忧增加 - 公司有23处房产受加州租金管制，公司已积极反对相关条例20多年，在佛罗里达州按招股说明书运营，与业主协会合作确定合理租金增长 [47][48] 问题: RV出货量下降但公司业务受影响较小，过去行业低迷时是否有时间滞后效应 - RV出货量下降部分是由于天气和库存过剩，公司业务主要关注已有RV用户群体，过去行业低迷时未受影响，预计现在也不会 [51][52] 问题: 本季度小收购的定价和资本化率情况 - 公司在4月收购一处455个站点的房产，交易与以往类似，卖家此前曾向公司出售资产，该房产有内部扩展站点，卖家还在开发相邻站点，完成后公司将购买 [53][54] 问题: 7月4日假期业务情况，以及夏季剩余时间的预订进度和收入与去年相比如何 - 7月4日假期业务趋势良好，反映在季度指引中，公司在RV平台各业务板块都看到了持续需求，预计若无天气影响，本季度业务表现良好 [56][57] 问题: 第二季度的清理成本或错过的收入是否可由保险报销 - 这些是特定房产事件，未造成重大财产损失，主要是不利天气条件导致游客减少，损失收入方面，公司开展活动鼓励客户重新预订 [58][59] 问题: 租户是否愿意为房产升级和新设施支付租金上涨费用 - 公司与业主协会合作，了解居民需求，确保租金上涨和设施改善符合居民利益，目前未看到租户的抵制 [61][62] 问题: 近期股价上涨是否改变公司今年剩余时间的收购意愿 - 公司仍有处于不同阶段的收购项目，股价是考虑因素之一，但公司在收购决策上保持谨慎态度，根据市场情况和价格进行决策 [64] 问题: 公司是否在更多交易上出价或出价更激进 - 公司出价的交易数量大致相同，会根据季度和业务类型有所变化，公司在承保方面保持一贯的严谨态度 [65] 问题: 从对佛罗里达州政治的监测来看，招股说明书制度是否有加强有利于租户的变化 - 公司未听到相关传闻，招股说明书制度对公司和居民都有利，公司在与业主协会沟通时会重点关注 [66] 问题: 新房屋和旧房屋租赁的经济差异，以及公司对租赁业务的看法 - 与去年同期相比，租赁池基本持平，约4000个，新租赁增加约460个，旧租赁减少约460个，这是由于公司注重减少旧房屋库存，增加新房屋库存，并通过租赁转化来管理整体租赁负荷 [70][71] 问题: 新房屋和旧房屋的租赁时长是否有差异，与去年相比如何 - 未看到租赁时长的变化，通常为两到三年，部分转化案例的时长在18个月到36个月之间，具体取决于社区和客户行为 [73] 问题: 升级销售增长的潜在因素是什么，实现增长的成本如何，净影响如何 - 升级产品围绕客户如何扩大房产使用、延长使用时间、更方便预订等方面进行包装，吸引客户购买 [75] - 过去几年客户选择更多便利设施和附加功能，升级产品价格持续上涨，预计全年会员升级销售净贡献约200万美元，升级销售总额约1750万美元 [76] 问题: MH和RV业务的平均运营利润率是多少，未来几年运营举措还有多少提升空间 - MH业务运营利润率在65% - 70%之间，取决于房产位置和租金水平 [78] - RV业务中，高度依赖年度客户的房产运营利润率与MH业务相似，高度依赖临时客户的房产运营利润率可能低至35% [79] - 对于临时客户，公司采取措施延长其停留时间，如引入小屋或公园模型住房，将客户转化为年度客户，以提高长期收入和稳定性，减少可变费用 [80][82]

物业资产情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有或持有411处物业组合，包含154,742个场地，分布在美国33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[85] - 截至2019年3月31日，公司房地产总投资从2018年12月31日的52.735亿美元增加约7040万美元至53.439亿美元[106] 盈利与收益情况 - 2019年第一季度，归属于普通股股东的净利润为1.133亿美元，较2018年同期的6020万美元增加5310万美元，摊薄后每股收益为1.26美元[95] - 2019年第一季度，可供普通股和运营合伙单位持有人分配的资金从2018年同期的9820万美元增加980万美元至1.08亿美元，摊薄后每股增加0.09美元至1.13美元[96] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.13309亿美元，2018年同期为6022.2万美元[120] - 2019年第一季度可用于普通股和OP单位持有人的FFO为1.08018亿美元，2018年同期为9818.5万美元；Normalized FFO为1.07669亿美元，2018年同期为9789.9万美元[120] 核心投资组合运营情况 - 2019年第一季度，核心投资组合中剔除递延项目后的物业运营收入增长4.0%，剔除递延和物业管理后的物业运营费用增长2.6%，剔除递延和物业管理后的物业运营收入增长4.9% [98] - 2019年第一季度，核心投资组合平均入住率为95.3%，高于2018年12月31日的95.1%和2018年3月31日的94.8% [99] - 2019年第一季度，核心投资组合中房车租赁收入较2018年同期增长4.2%，年度和季节性租赁收入分别增长6.1%和2.8%，临时租赁收入持平[100] - 2019年核心投资组合社区基础租金收入为1.31038亿美元，较2018年增长5.0%；总投资组合为1.35282亿美元，较2018年增长6.7%[123] - 2019年核心投资组合租赁房屋收入为3490万美元，较2018年增长8.0%；总投资组合为3584万美元，较2018年增长2.0%[123] - 2019年核心投资组合度假村基础租金收入为6593.4万美元，较2018年增长4.2%；总投资组合为7216.8万美元，较2018年增长12.3%[123] - 2019年核心投资组合使用权年度付款为1231万美元，较2018年增长6.9%；总投资组合为1231.6万美元，较2018年增长6.9%[123] - 2019年核心投资组合公用事业及其他收入为2261.7万美元，较2018年下降6.0%；总投资组合为2375.1万美元，较2018年下降6.9%[123] - 2019年核心投资组合社区基础租金收入增加620万美元，涨幅5.0%，平均每月每站点基础租金收入从约631美元增至约659美元，平均入住率从94.8%增至95.3%[124] - 2019年核心投资组合度假村基础租金收入增加260万美元，涨幅4.2%，主要受租金上涨推动[125] - 2019年核心投资组合物业运营费用（不包括递延费用和物业管理）增加230万美元，涨幅2.6%，主要因房产税、保险费用和物业工资增加[127] 销售业务情况 - 2019年第一季度，公司售出约3600张千径露营通行证，较2018年同期增长16.1%，升级会员634人，较2018年同期增长9.1% [101] - 2019年第一季度，通过数字渠道的核心房车租赁总收入较2018年同期增长31.6%，在线露营通行证销售额增长33.1% [103] - 2019年第一季度，公司完成91笔新房屋销售，低于2018年同期的130笔[104] - 2019年新房销售总收入456.4万美元，较2018年减少32.2%，二手房销售总收入191.1万美元，较2018年增加21.5%，房屋销售业务及其他收入从2018年的6.1万美元增至2019年的31.9万美元，涨幅423.0%[128] - 2019年移动房屋租赁业务收入1121.1万美元，较2018年增加1.1%，扣除折旧后租赁业务收入761.6万美元，较2018年增加3.3%，主要因新出租单元入住数量增加[131][132] 资产交易情况 - 2019年第一季度，公司出售位于印第安纳州和密歇根州的五个全年龄段移动房屋社区，获得8970万美元，确认收益5250万美元[135] - 2019年4月10日，公司完成对位于宾夕法尼亚州葛底斯堡的Round Top RV露营地的收购，收购价格约1240万美元[137] 股权与融资情况 - 公司的市价增发（ATM）股权发行计划允许出售总发行价高达2亿美元的普通股，截至2019年3月31日，全部额度仍可用于发行[139] - 公司有大约1.1亿股已授权但未发行的普通股和1000万股已授权但未发行的优先股可用于出售，以提供流动性[140] - 公司预计未来十二个月通过可用现金和经营活动净现金满足短期流动性需求，LOC借款能力为4亿美元，可增加2亿美元[143] - 公司预计通过长期抵押和无抵押借款、发行债务或股权证券满足长期流动性需求，2019年无到期债务，2020年约1.163亿美元债务到期[144] 现金流情况 - 2019年第一季度经营活动净现金为1.281亿美元，较2018年同期增加640万美元[148] - 2019年第一季度投资活动净现金为1310万美元，2018年同期使用5090万美元[149] - 2019年第一季度融资活动净现金使用6600万美元，2018年同期为2500万美元[150] 资本改进情况 - 2019年第一季度资本改进总额为5244.1万美元，2018年同期为3131.6万美元[153] 资产负债表外安排情况 - 截至2019年3月31日，公司无资产负债表外安排[154] 风险相关情况 - 公司财报包含前瞻性陈述，受成本控制、市场条件、客户保留等多种风险影响[156] - 公司对市场风险的假设和结果自2018年12月31日以来无重大变化[159] 其他收入与费用情况 - 2019年其他收入和费用净额较2018年增加840万美元，主要因折旧和摊销、一般及行政成本以及利息和相关摊销增加[134] 物业运营收入增长原因 - 2019年总投资组合物业运营收入较2018年增加1170万美元，增幅9.2%，其中核心投资组合增加650万美元，增幅5.3%，非核心投资组合增加510万美元[123] - 核心投资组合物业运营收入增加主要由于社区基础租金收入和度假村基础租金收入增加[123] - 非核心投资组合物业运营收入增加主要由于2018年完成的收购项目以及Fiesta Key和Sunshine Key RV社区的物业运营收入[123]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，归一化FFO比指引高约120万美元，原因是核心和非核心物业运营收入表现超预期 [14] - 核心MH租金增长5%，其中包括4.4%的费率增长和约60个基点的入住率提升带来的增长 [14] - 第一季度会员会费收入和升级销售净贡献高于指引，会费收入增长6.9%，付费会员数量增加3% [15] - 第一季度核心物业运营收入增长4%，核心物业运营费用增长2.6%，核心NOI在物业管前增长4.9% [17] - 2019年归一化FFO指引为3.969亿美元，较之前指引高约300万美元，预计每股归一化FFO为4.15美元 [20] - 预计全年核心NOI在物业管理前增长4.6%，每股归一化FFO增长7.1% [20] - 预计第二季度归一化FFO约为8820万美元，每股在0.89 - 0.95美元之间，预计贡献全年归一化FFO的22% [22] - 预计全年核心社区基础租金收入增长4.8%，核心RV收入增长4.8% [28] - 预计第二和第三季度临时收入合计3610万美元，较2018年增长4.9%，预计第三季度贡献全年临时收入的42% [29] - 预计2019年会员会费和会员销售净贡献总收入为5240万美元，较2018年增长4% [29] - 预计全年核心物业运营收入增长3.7%，费用增长2.5%，核心物业NOI增长4.6% [32] - 预计全年非核心物业运营收入贡献近2100万美元 [32] - 全年物业管理和公司一般及行政费用指引为9030万美元 [33] - 预计全年其他收入和费用为1680万美元 [33] - 2019年利息和摊销费用预计约为1.061亿美元 [34] - 2019年每股归一化FFO估计中值为4.15美元，预计平均股数为9570万股 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - MH组合入住率增加78个站点，房主增加64人，整体入住率达95%，超50%社区入住率达98%以上 [6] - 本季度新房屋销售91套，较去年下降，原因是社区趋于饱和 [7] - 新房屋和二手房屋转化率持续上升，本季度转化率为35% [7] RV业务 - RV年度和季节性收入符合预期，临时收入与去年持平，主要因部分物业受天气影响关闭 [7] - 第二季度预计核心度假村租赁收入5670万美元，占全年核心RV收入的23%，预计较去年增长5.1% [24] - 预计年度费率增长近4.8%，前期入住率提升推动年度收入增长5.8% [24] - 预计季节性收入增长3%，临时收入增长4% [25] 会员业务 - Thousand Trails组合会员基础持续增长 [8] - 本季度销售约36万张千径露营通行证，较2018年第一季度增长16% [15] - 本季度升级会员634人，较去年第一季度增长9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前MH和RV资产的有担保融资条款LTV在60% - 75%之间，10年期资金利率在3.75% - 4.5%之间 [35] - 高质量年龄合格的MH能从所有贷款来源获得优惠条款，高年度入住率的RV资产可从CMBS贷款人和某些寿险公司获得融资，寿险公司仍提供15 - 25年到期的交易 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于改善客户体验，重视客户反馈和调查回复，利用在线评级工具收集反馈，过去三年反馈量增长86%，过去一年收到超14万份完整调查和评论 [9] - 客户越来越倾向于自助服务选项，本季度通过数字渠道的RV收入增长32%，活动通行证在线销售增长33% [10] - 公司去年大幅增加视频库，许多客户在在线参观社区和房屋后做出购买决策，全年移动设备收入增长68%，占临时收入的29% [10] - 自上次电话会议以来，公司以3500万美元购买三个RV公园，共1100个站点，将补充附近现有资产 [11] - 私募股权公司在收购方面的参与导致多年来出现了一些资本回报率压缩的情况 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售市场持续强劲，体现在整个投资组合中房主的转移情况 [6] - 2018年是有保险损失以来第四昂贵的一年，全球估计损失790亿美元，公司在4月1日的财产和意外险续保谈判中面临挑战，保费在2019年九个月的保险期内增加约240万美元 [21] - 公司预计业务受天气影响的地区在天气事件过去后将恢复正常 [39] 其他重要信息 - 会议中讨论的某些事项可能包含符合联邦证券法含义的前瞻性陈述，前瞻性陈述受一定经济风险和不确定性影响，公司无义务更新或补充因后续事件而变得不真实的陈述 [4] - 会议将讨论美国证券交易委员会法规G定义的非GAAP财务指标，这些非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的对账包含在公司的收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度临时RV收入的取消政策以及天气问题对物业的后续影响 - 取消政策通常允许将预订延期到其他时间段，以提供客户灵活性并维护良好客户关系 目前预计恶劣天气不会对业务产生后续影响，如威斯康星州洪水过后业务通常会恢复正常 [38][39] 问题2: 3月和4月收购的RV公园中年度、季节性和临时业务的占比以及收购的资本化率 - 年度业务占比约60% - 70%，资本化率为5.5%，每个站点约33000美元 [40] 问题3: 鉴于公司有机增长强劲且资本支出较低，对资本化率压缩至低于5%是否感到惊讶 - 此次收购能获得该资本化率是因为与卖家的长期关系以及物业位置，过去也有接近5%的回购情况 [42] 问题4: 从年度指导来看，Thousand Trails会员增长超过新会员注册量变化，是否预期未来会员保留率会提高 - 整体上，新会员注册量和客户保留率都在增加，公司通过在线销售会员模式取得成功，未来将投入更多时间和资源改善该渠道 [43][44] 问题5: 会员保留率提高和升级销售数量增加的原因是什么 - 升级销售增加部分归因于额外的销售渠道，如电话销售和网络推广 会员保留率高是因为客户在物业有积极体验，愿意继续续约 [45] 问题6: RV指导中同店收入增长率下调20个基点至4.8%，但称表现符合预期，如何解释这一情况 - 从整体来看，会员订阅模式收入在本季度有所增加，部分原本临时入住的客户选择购买会员，导致临时收入项目相对去年持平 [46] 问题7: 是否看到消费者对RV的需求减弱，除天气外是否有其他因素导致业务增长放缓 - 公司主要关注销售和出货量，但这些对公司影响不如天气大 公司业务主要由长期客户构成，除受天气影响地区外，未看到需求变化 如佛罗里达礁岛群的物业，尽管是非核心物业，但自2017年飓风后活动和收入显著增加 [49][50] 问题8: 全年同店NOI增长指导下调，是否仅因第一季度天气对收入和费用的影响 - 第一季度天气是影响因素之一，但全年还需考虑保险续保的影响 [51] 问题9: 本季度和第二季度收购的物业是否来自同一卖家，是否有税务优势的OP单位 - 均来自同一卖家，过去20年与该卖家有20 - 30笔物业收购交易 此次收购是现金交易，无税务优势的OP单位 [52][53][54] 问题10: 现有租金与市场租金情况，以及每季度资本化率的计算方式 - 现有租金基本与市场租金持平，物业有一定费用协同机会 资本化率是基于未来12个月预期计算 [55] 问题11: 收购社区周边可用土地情况及潜在增长机会 - 收购的物业周边无可用土地，物业内有小块可扩展区域 公司正在整个投资组合中处理与现有物业相邻土地的交易，并解决相关产权问题 [56] 问题12: 租户转化为房主的平均租赁时长以及35%转化率的构成 - 租户通常在租赁2 - 3年后转化为房主 35%的转化率中，25%是向现有ELS租户销售新房屋和二手房屋，如果包括整个投资组合的所有转化情况，如租户购买其他物业或房主换房等，转化率达到35% [57] 问题13: 收购的RV物业在二级市场的长期NOI增长预期与投资组合中最佳RV市场的增长预期差距 - 收购的物业位置增长适中，与佛罗里达、礁岛群、亚利桑那、加利福尼亚等地相比有差异，增长主要来自与周边现有物业协同运营 [60] 问题14: 适中增长的定义是否为通胀加1% - 适中增长略高于通胀 [61] 问题15: 2019年大型私募股权公司是否使公司在收购方面更困难 - 过去四五年私募股权公司参与度一直在增加，这导致了一些资本化率压缩情况 [61] 问题16: 今年年底或剩余时间物业税趋势是否符合年初预期，预期的2019年增长率是多少 - 物业税趋势符合预期，2019年预计为个位数中期增长率 [62]

公司物业与资产 - 公司拥有414处物业，包括155,447个站点，分布在33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[14] - 公司拥有超过90处湖泊、河流或海滨物业，以及超过120处位于美国海岸10英里内的物业[13] - 公司拥有约5,200英亩的可开发土地，分布在110处物业中[32] - 公司拥有约4,100名全职、兼职和季节性员工，专注于提供卓越的客户体验[17] - 公司拥有约400名全职企业及区域员工，协助管理物业[17] - 公司拥有100.0百万美元的每次事故损失限额，涵盖所有风险财产保险计划，包括命名风暴[39] - 公司拥有25百万美元的加利福尼亚地震总损失限额[39] - 公司拥有414处物业，包含155,447个站点，其中118处物业有债务负担[158] - 公司最大的两个物业Colony Cove和Viewpoint Resort分别占2018年总物业运营收入的2.0%[159] - 公司物业的年站点入住率在89.2%至100%之间，显示出高入住率[161] - 公司物业保险政策包括每次事故1亿美元的损失限额，加州地震的累计损失限额为2500万美元[146] - 公司物业保险政策的免赔额范围从50万美元到5%不等，大多数灾难性事件还有一次性50万美元的累计免赔额[146] - 公司物业提供多种设施，包括俱乐部会所、游泳池、洗衣设施、有线电视和互联网服务[157] - 公司物业的地理分布多样化，旨在减少区域经济影响[158] - 公司物业的年度站点入住率按市场加权平均计算[160] - 公司物业的年度站点入住率在佛罗里达州的部分物业达到100%[161] - 公司物业的年度站点入住率在佛罗里达州的部分物业达到93.3%至99.8%[161] - Lakewood Village的年度站点占用率为86.0%，总站点数为349个[162] - Miami Everglades的年度站点占用率为100.0%，总站点数为303个[162] - Holiday Village的年度站点占用率为87.7%，总站点数为301个[162] - Sunshine Holiday的年度站点占用率为100.0%，总站点数为349个[162] - The Meadows, FL的年度站点占用率为97.4%，总站点数为378个[162] - Breezy Hill RV的年度站点占用率为100.0%，总站点数为762个[162] - Highland Wood RV的年度站点占用率为100.0%，总站点数为148个[162] - Lighthouse Pointe的年度站点占用率为83.8%，总站点数为433个[162] - Pickwick的年度站点占用率为100.0%，总站点数为432个[162] - Rose Bay的年度站点占用率为100.0%，总站点数为303个[162] - 佛罗里达市场的总站点数为57,022个，年度站点数为47,596个，年度站点占用率为95.6%[165] - 佛罗里达市场的总开发面积为10,840英亩，可开发面积为535英亩[165] - 佛罗里达市场的Whispering Pines - Largo站点年度占用率为93.4%，总站点数为393个[164] - 佛罗里达市场的Fiesta Key站点年度占用率为100.0%，总站点数为324个，可开发面积为4英亩[164] - 佛罗里达市场的Buccaneer站点年度占用率为99.7%，总站点数为971个，可开发面积为39英亩[164] - 佛罗里达市场的The Meadows at Countrywood站点年度占用率为104.5%，总站点数为737个，可开发面积为13英亩[164] - 加利福尼亚市场的Yosemite Lakes站点年度占用率为100.0%，总站点数为299个，可开发面积为30英亩[165] - 加利福尼亚市场的Lake of the Springs站点年度占用率为100.0%，总站点数为541个，可开发面积为507英亩[165] - 加利福尼亚市场的Soledad Canyon站点年度占用率为100.0%，总站点数为1,251个[165] - 加利福尼亚市场的Date Palm Country Club站点年度占用率为98.7%，总站点数为538个，可开发面积为3英亩[165] - 加州市场总面积为5,017英亩，可开发面积为710英亩，总站点数为13,681个，年度站点数为7,150个，年度站点占用率为98.0%[166] - 亚利桑那州市场总面积为2,061英亩，可开发面积为190英亩，总站点数为15,837个，年度站点数为11,873个，年度站点占用率为98.9%[167] - 科罗拉多州市场总面积为445英亩，可开发面积为7英亩，总站点数为3,446个，年度站点数为3,366个，年度站点占用率为98.9%[167] - 加州市场中的Oakzanita Springs RV站点年度占用率为100.0%，总站点数为146个，年度站点数为18个[166] - 亚利桑那州市场中的Mesa Spirit RV站点年度占用率为100.0%，总站点数为1,600个，年度站点数为746个[167] - 科罗拉多州市场中的Cimarron Village MH站点年度占用率为100.0%，总站点数为327个，年度站点数为327个[167] - 加州市场中的Rancho Mesa MH站点年度占用率为98.7%，总站点数为158个，年度站点数为158个[166] - 亚利桑那州市场中的Sunshine Valley MH站点年度占用率为96.3%，总站点数为381个，年度站点数为381个[167] - 科罗拉多州市场中的Pueblo Grande MH站点年度占用率为62.3%，总站点数为252个，年度站点数为252个[167] - 东北市场总面积为5,083英亩，可开发面积为845英亩，总站点数为19,417个，年度站点数为14,203个，年度站点占用率为97.3%[169] - 东北市场中，Waterford Estates的年度站点占用率最高，达到99.3%[168] - 东北市场中，Pine Ridge at Crestwood的年度站点占用率最低，为86.1%[168] - 东南市场中，Diamond Caverns Resort & Golf Club的可开发面积最大，为218英亩[169] - 东南市场中，Green Mountain Park的总面积最大，为1,077英亩[169] - 东南市场中，Bogue Pines的年度站点占用率最低，为76.0%[169] - 东北市场中，McNicol和Aspen Meadows的年度站点占用率均为100.0%[168] - 东南市场中，Hidden Cove的年度站点占用率为100.0%[169] - 东北市场中，Sturbridge的可开发面积为125英亩，年度站点占用率为100.0%[168] - 东南市场中，Natchez Trace的可开发面积为340英亩，年度站点占用率为100.0%[169] - 东南市场总面积为5,838英亩，可开发面积为1,091英亩，总站点数为9,210个，年度站点数为5,680个，年度站点占用率为99.2%[170] - 中西部市场总面积为4,426英亩，可开发面积为819英亩，总站点数为12,418个，年度站点数为9,694个，年度站点占用率为94.1%[171] - 内华达、犹他和爱达荷市场总面积为473英亩，可开发面积为1英亩，总站点数为3,288个，年度站点数为2,971个，年度站点占用率为86.5%[171] - 西北市场中的Cultus Lake（加拿大）站点总数为178个，年度站点数为52个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场中的Thousand Trails Bend站点总面积为289英亩，可开发面积为116英亩，总站点数为351个，年度站点数为55个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场中的Pacific City站点总面积为105英亩，可开发面积为50英亩，总站点数为307个，年度站点数为21个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场中的Mt. Hood站点总面积为115英亩，可开发面积为30英亩，总站点数为515个，年度站点数为102个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场中的Birch Bay站点总面积为31英亩，总站点数为246个，年度站点数为25个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场中的Mt. Vernon站点总面积为311英亩，总站点数为251个，年度站点数为30个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场中的Chehalis站点总面积为309英亩，总站点数为360个，年度站点数为22个，年度站点占用率为100.0%[171] - 西北市场总面积为2,503英亩，可开发面积为263英亩，总站点数为6,131个，年度站点数为1,474个，年度站点占用率为99.9%[172] - 德克萨斯市场总面积为2,648英亩，可开发面积为773英亩，总站点数为9,056个，年度站点数为3,691个，年度站点占用率为100.0%[172] - 所有市场总面积为39,334英亩，可开发面积为5,234英亩，总站点数为149,506个，年度站点数为107,698个，年度站点占用率为96.4%[172] 公司收购与开发 - 公司在2018年收购了8处物业，增加了约3,700个站点[24] - 公司计划继续收购物业，但新收购的物业可能无法达到预期表现，导致运营风险增加，包括整合成本高、融资困难、潜在负债等[64] - 公司2018年收购了8个MH和RV社区，总金额为2.517亿美元，并额外投资4900万美元用于开发活动[186] - 公司可能面临开发和扩展物业的风险，包括建设成本超支、租赁延迟、入住率和租金低于预期等[67] - 公司需要定期投入资本进行物业维护和翻新，但无法保证这些支出会带来更高的入住率或租金[68] 市场需求与趋势 - 婴儿潮一代对制造住房和房车社区的需求预计将持续超过供应，55岁及以上人口预计在未来15年内增长19%[43] - 2018年制造住房出货量增长3.98%至96,600套，房车批发出货量下降4.2%至483,700套[45] - 2018年房车零售销售增长3.6%至436,440辆，较2016年增长17.0%[48] - 制造住房的平均面积为1,426平方英尺，占单户住房单元的9.1%[44] - 2016年第二套住房销售占住宅交易的31%，即190万套，典型度假屋买家收入为89,900美元[44] - 2018年约33%的度假屋购买发生在海滩地区，21%在湖边，15%在农村地区[44] - 2010年至2018年制造住房出货量逐年增加，2018年达到96,600套[45] - 房车生活方式持续吸引消费者，预计随着婴儿潮一代进入房车拥有率最高的年龄段，房车销售将继续受益[48] - 公司预计到2030年，每天约有10,000名婴儿潮一代年满65岁，55岁及以上人口预计从2019年到2034年增长19%[189] 融资与财务 - 制造住房和房车购买者面临融资困难，融资来源较少且条件更为严格[48] - 2017年联邦住房金融局发布计划，要求房利美和房地美服务于制造住房市场，可能对客户获得动产融资产生积极影响[48] - 公司截至2018年12月31日的未偿还债务总额约为23.859亿美元，其中约1.17亿美元（4.9%）将于2020年到期[106] - 公司的债务与市值比率（总债务占总债务加普通股和OP单位市值的百分比）为20.4%[111] - 公司2018年通过ATM股权发行计划出售了861,141股普通股，用于收购活动[127] - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以保持REIT资格[130] - 公司股票所有权限制规定，任何单一股东不得持有超过5%的已发行资本股票[131] - 公司依赖外部资本来源，包括债务和股权融资，以满足资本需求和收购[129] - 公司面临LIBOR报告实践或确定方法变化的风险，可能影响融资成本和可用性[115] - 公司可能无法以有利条件获得抵押贷款或再融资到期抵押贷款，这可能影响财务状况[107] - 公司可能因资本和信贷市场的中断而面临融资条件恶化的风险[108] - 公司的高杠杆可能限制其获得额外融资的能力，增加业务或经济下滑时的脆弱性[111] - 公司2018年关闭了约3.578亿美元的融资，用于偿还2018年和2019年到期的债务[186] 风险与挑战 - 公司在佛罗里达州和加利福尼亚州等地的物业受到租金控制法规的限制[41] - 公司依赖第三方供应商的软件和计算机系统，任何中断都可能对业务运营产生负面影响[81] - 公司面临政府法规变化的风险，包括租金控制、职业安全与健康法案（OSHA）以及美国残疾人法案（ADA）等[84][87][88] - 自然灾害可能对公司物业价值和现金流产生负面影响，截至2018年12月31日，公司在33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省拥有414处物业[96] - 环境法规可能要求公司承担清理有害物质的费用，即使公司并非污染的直接责任人[99] - 油价上涨可能减少客户使用房车的时间，从而影响公司相关物业的收入[103] - 公司有13处物业受土地租赁协议约束，其中4处物业在2018年产生了570万美元的运营收入，这些租赁协议将在2023年前到期，公司计划续租但无法保证成功[71] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时出售物业以应对市场变化，导致财务压力增加[69] 财务表现与运营 - 公司2018年总收入为986,653千美元，同比增长6.6%[183] - 2018年核心投资组合的MH和RV收入分别增长4.6%和6.8%[186] - 公司2018年每股完全稀释后的标准化运营资金（Normalized FFO）为3.87美元，同比增长7.5%[186] - 公司2018年宣布的每股普通股股息为2.20美元，同比增长12.8%[186] - 公司2018年净收入增加了2270万美元，达到2.126亿美元，每股摊薄收益为2.38美元，相比2017年的1.899亿美元和2.17美元有所增长[202] - 公司2018年FFO（Funds from Operations）增加了4030万美元，达到3.72亿美元，每股摊薄收益为3.91美元，相比2017年的3.317亿美元和3.55美元有所增长[202] - 公司2018年Normalized FFO增加了3200万美元，达到3.679亿美元，每股摊薄收益为3.87美元，相比2017年的3.359亿美元和3.60美元有所增长[202] - 公司核心投资组合的物业运营收入（不包括递延收入）在2018年增长了4.8%，而物业运营支出（不包括递延收入和物业管理）增长了4.3%，导致物业运营收入（不包括递延收入和物业管理）增长了5.2%[204] - 公司核心投资组合的入住率在2018年12月31日达到95.1%，相比2017年12月31日的94.7%有所提升，增加了379个站点，其中房主入住率增加了555个站点[205] - 公司2018年通过数字渠道的房车收入增长了18%，在线销售的会员资格增长了45%[206] - 公司核心投资组合的房车收入在2018年增长了6.8%，其中年度、季节性和临时性收入分别增长了6.6%、7.8%和6.6%[207] - 公司2018年销售了约17,194个Thousand Trails Camping Pass（TTC），并激活了约20,334个房车经销商的TTC[208] - 公司社交媒体粉丝在2018年增长至约55万，推动了在线预订和销售活动的增长[206] - 公司通过房车经销商网络提供免费一年的TTC会员资格，作为客户获取工具[196] 股东与股息 - 公司在2018年12月1日至12月31日期间回购了31,294股股票，平均价格为每股96.23美元[179] - 公司普通股在纽约证券交易所上市，截至2018年12月31日，共有280名股东持有公司普通股[178] - 公司作为REIT，需每年分配至少90%的REIT应税收入以维持资格[179] - 公司董事会根据流动性需求、财务状况和运营结果等因素决定季度股息分配[180] - 公司历史财务数据已从历史财务报表中提取，需与财务报表和附注一起阅读[182] 市场与区域分析 - 佛罗里达市场的总站点数为57,022个，年度站点数为47,596个，年度站点占用率为95.6%[165] - 佛罗里达市场的总开发面积为10,840英亩，可开发面积为535英亩[165] - 佛罗里达市场的Whispering Pines - Largo站点年度占用率为93.4%，总站点数为393个[164] - 佛罗里达市场的Fiesta Key站点年度占用率为100.0%，总站点数为324个，可开发面积为4英亩[164] - 佛罗里达市场的Buccaneer站点年度占用率为99.7%，总站点数为971个，可开发面积为39英亩[164] - 佛罗里达市场的The Meadows at Countrywood站点年度占用率为104.5%，总站点数为737个，可开发面积为13英亩[164] - 加利福尼亚市场的Yosemite Lakes站点年度占用率为100.0%，总站点数为299个，可开发面积为30英亩[165] - 加利福尼亚市场的Lake of the Springs站点年度占用率为100.0%，总站点数为541个

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年核心NOI增长5.2% 核心基础租金收入增长4.6% 其中4%来自租金增长 60个基点来自入住率提升 [10] - 2018年全年标准化FFO每股为3.87美元 同比增长7.6% [10] - 2018年第四季度核心度假村基础租金收入同比增长6.2% 主要受季节性和年度收入增长的推动 [11] - 2018年第四季度核心收入增长4.5% 核心NOI增长6.3% [12] - 2018年全年非核心物业贡献1620万美元 [12] - 2019年全年标准化FFO预计为3.94亿美元 每股4.12美元 [14] - 2019年核心NOI预计增长4.8% 基础租金预计增长4.6% 其中4.2%来自租金增长 40个基点来自入住率提升 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年MH物业组合入住率增加379个站点 房主增加555个 全年租金增长4% [5] - 2018年RV度假村收入整体增长6.8% 80%的收入来自年度和季节性客户 [6] - 2018年第四季度RV数字渠道收入增长41% 露营通行证在线销售增长56% [7] - 2018年会员业务净贡献比2017年增加200万美元 增长4% 会费收入增长4.3% [11] - 2018年第四季度升级产品销售数量同比增长4.5% 平均销售价格同比增长5.6% [11] - 2019年核心度假村业务预计收入增长5% 年度收入预计增长5.4% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年第四季度MH物业组合入住率达到95.1% 创历史新高 [26] - 41%的物业入住率达到99%至100% [26] - 佛罗里达州占公司物业组合的一半 目前有1700个空置站点 [27] - 2018年第四季度RV度假村收入增长主要来自季节性和年度收入 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购和处置优化物业组合 2018年第四季度收购了1个MH社区和2个RV公园 2019年1月出售了5个中西部物业 [8][37] - 公司将继续通过数字渠道和社交媒体提升客户体验 2018年社交媒体粉丝增长至55万 [7] - 公司将继续通过升级产品和会员业务增加收入 [11][15] - 公司将继续通过优化融资结构降低融资成本 2018年加权平均债务期限从12年延长至13年 加权平均利率下降10个基点至4.45% [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年业务前景持乐观态度 预计收入增长将主要由现有居民和客户的租金增长推动 [6] - 公司预计2019年MH物业入住率将保持稳定 基础租金增长将主要由租金增长推动 [14] - 公司预计2019年RV度假村业务将继续保持强劲需求 [15] - 公司预计2019年会员业务将继续保持增长 [15] 其他重要信息 - 2018年第四季度核心物业运营 维护和房地产税同比增长1.5% 主要受风暴事件影响 [12] - 2018年第四季度物业管理和公司G&A费用为2420万美元 主要受结算成本和保险准备金增加影响 [13] - 2019年全年物业管理和公司费用预计为9100万美元 [18] - 2019年第一季度核心收入预计增长3.4% 核心NOI预计增长4.5% [19] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度收购的MH和RV物业的资本化率是多少 - 收购的MH和RV物业的资本化率均为5% [24] - 出售的中西部物业的资本化率为5.5%至6% [25] 问题: MH物业的入住率增长机会 - MH物业的入住率增长将继续由租金和入住率共同推动 目前41%的物业入住率达到99%至100% [26] - 佛罗里达州占公司物业组合的一半 目前有1700个空置站点 [27] 问题: 出售中西部物业对核心指引的影响 - 出售中西部物业对核心收入增长和NOI增长没有影响 [31] - 出售中西部物业导致2019年核心收入增长指引下调10个基点 [31] 问题: 年度度假村基础租金收入增长指引下调的原因 - 年度度假村基础租金收入增长指引下调40个基点至5.4% 主要受亚利桑那州尤马和南德克萨斯等次级市场季节性影响 [32] 问题: 非核心物业NOI增长的原因 - 非核心物业NOI增长主要受2018年早期收购的物业影响 [35] 问题: 出售中西部物业的原因 - 出售中西部物业是因为这些物业的入住率较低 且租赁房屋比例较高 [37] 问题: 2019年是否有其他处置计划 - 2019年没有其他处置计划 [38] 问题: 2019年全年费用增长指引的细分 - 2019年全年费用增长指引为1.5% 主要受风暴事件影响 [39] 问题: 出售的中西部物业的2018年收入增长率和入住率 - 出售的中西部物业的入住率为85%至86% 租赁房屋比例约为20% [40] 问题: 行业未来12至24个月的潜在风险 - 行业未来12至24个月的潜在风险包括房屋销售放缓和RV行业库存过剩 [43] - 公司计划通过增加租赁计划应对房屋销售放缓 [44] 问题: 中西部物业的买家 - 中西部物业的买家是YES! Communities [45]