物业规模与扩展 - 公司拥有422处物业，包含超过160,400个站点，较十年前的307处物业和111,000个站点显著增长[37] - 2020年公司收购了9处物业，包含2,772个站点，其中包括1个移动房屋社区、7个房车社区和1个码头[37] - 公司目前有126处物业具备扩展潜力，提供约5,600英亩的可开发土地[46] - 过去三年公司收购了32处物业、3个开发资产和12块土地，包含894英亩用于未来扩展[47] 市场潜力与趋势 - 公司估计北美市场有约50,000个移动房屋物业和8,000个房车物业，其中3,700个移动房屋物业和1,100个房车物业拥有200个或更多站点[38] - 2020年RV批发出货量同比增长6%至约43.04万辆，零售销售同比增长13.7%至47.22万辆[73] - 美国RV拥有量自2011年以来增长16%，达到900多万户，其中35-44岁年龄段的RV拥有率从2015年的18.4%增加到2018年的20.8%[69] - 预计到2025年，30-45岁消费者数量将达到7200万，比2015年增长13%[69] - 2020年新露营者使用RV作为主要露营住宿的比例比2015年增加9%[69] - 2018年美国制造房屋占单户住宅单元的8.4%，平均面积为1438平方英尺[71] - 2018年美国第二套和度假屋数量为750万套，占住房总量的5.5%[71] - 2020年65岁及以上购房者中22%拥有多套房产，39%的第二套房产购买者选择度假区[71] - 2010-2018年制造房屋出货量逐年增长，2019年略有下降，2020年出货量为9.44万辆[72] 融资与财务策略 - 公司计划通过未分配运营资金、发行股权证券、出售投资、借款和发行债务证券等方式为收购提供资金[40] - 公司长期债务的公平价值受市场利率变化影响，利率每上升1.0%，总未偿还担保债务的公平价值将减少约2.958亿美元[350] - 利率每下降1.0%，总未偿还债务的公平价值将增加约3.368亿美元[350] - 公司28.1%的未偿还债务为完全摊销债务，进一步降低了利率上升带来的风险[350] - 公司主要通过固定利率借款来管理利率风险，部分情况下使用可变利率借款[349] 可持续发展与风险管理 - 公司致力于可持续发展，包括使用可再生能源、投资智能技术和基础设施以减少环境影响[55] - 公司预计未来将面临与COVID-19大流行相关的风险，包括疫情持续时间、健康影响和经济影响[352] - 公司预计未来将面临与数据管理系统相关的风险，包括数据泄露的可能性[352] 租赁与会员模式 - 公司拥有14,991个站点的长期租赁合同，部分租赁合同租金根据消费者价格指数（CPI）调整[58] - 公司在佛罗里达州的移动房屋社区租赁需提供经监管机构批准的招股说明书，其中可能包含租金上涨限制[59] - RV营地会员订阅模式允许会员每年支付费用后连续使用14天，并可升级会员资格以增加使用权[62] 保险与风险管理 - 公司RV和MH物业的财产保险计划每起事故的损失限额为1亿美元，加州地震的累计损失限额为2500万美元[64] 未来展望 - 公司预计未来租赁率和入住率将保持历史水平或有所增加[352] - 公司预计未来将继续吸引和保留客户，特别是在会员订阅的续订和升级方面[352] - 公司预计未来收购的整合和表现将符合预期[352] - 公司预计未来融资或再融资将获得有利条件[352]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度公司核心NOI增长3.6%，全年核心NOI增长2.9%，全年归一化FFO每股增长3.9% [18] - 2020年公司MH（移动房屋）组合的入住率增加了293个站点，全年租金收入增长4.6% [6] - 2020年公司RV（房车）业务的核心临时收入增长了15%，全年RV季节性收入下降了3.7%，临时收入下降了8% [8][19] - 2020年公司会员业务的净贡献比2019年增加了290万美元，增长了5.3%，会费收入增长了4% [20] - 2020年公司核心物业运营维护和房地产税增加了5%，其中包括510万美元的未计划支出，主要与飓风清理和COVID-19相关费用有关 [22] - 2021年公司预计归一化FFO为4.45亿美元，每股2.31美元，核心NOI增长率预计在3.3%至4.3%之间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - MH业务：2020年公司MH组合的入住率增加了293个站点，全年租金收入增长4.6%，预计2021年MH租金收入增长4.2% [6][26] - RV业务：2020年RV业务的核心临时收入增长了15%，全年RV季节性收入下降了3.7%，临时收入下降了8%，预计2021年RV年租金增长4.5% [8][19][26] - 会员业务：2020年公司会员业务的净贡献比2019年增加了290万美元，增长了5.3%，会费收入增长了4%，升级销售增长了15% [20][9] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大市场：由于边境关闭，加拿大客户的访问量大幅减少，预计2021年第一季度季节性RV收入将减少1000万美元，其中50%是由于加拿大客户决定不访问 [27][35] - 美国市场：美国国内客户因旅行指南和疫苗分发的不确定性，减少了冬季在南部度假胜地的停留，导致RV季节性收入下降 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过虚拟看房和在线营销策略，成功吸引了更多潜在客户，2020年第四季度网站访问量增加了3倍 [7] - 公司通过收购增加了2100个RV站点、508个MH站点和500个码头泊位，进一步扩展了业务版图 [14] - 公司计划在2021年继续执行增值交易，并预计在2021年交付1000至1100个扩展站点 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为，尽管2020年是充满挑战的一年，但公司业务表现出了韧性，预计2021年将继续增长 [5][12] - 公司预计2021年第一季度季节性RV收入将受到COVID-19相关旅行限制的影响，但随着疫苗分发和旅行限制的解除，预计需求将逐步恢复 [27][35] - 公司对未来持乐观态度，预计2021年归一化FFO每股增长6.4%，并计划增加股息 [12][15] 其他重要信息 - 公司2020年推出了在线入住和短信沟通服务，减少了客户与员工的直接接触，提升了客户满意度 [10][11] - 公司2021年股息政策为每股1.45美元，较上年增长6% [15] - 公司预计2021年将有超过9000万美元的自由现金流，用于资本支出和债务偿还 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度RV季节性收入下降的原因 - 回答：第一季度RV季节性收入下降的主要原因是加拿大边境关闭和美国国内客户因旅行指南和疫苗分发的不确定性而减少旅行 [35] 问题2: 2021年剩余时间的RV季节性收入预测 - 回答：公司预计2021年剩余时间的RV季节性收入将恢复到更正常的环境，但具体预测尚不明确 [37] 问题3: Thousand Trails会员收入增长但会员数量下降的原因 - 回答：会员数量下降主要是由于部分老会员在疫情期间未使用产品而选择退出，但升级销售的增加抵消了这一影响 [39][40] 问题4: 物业运营费用增长的原因 - 回答：2020年物业运营费用增长主要由于飓风清理、COVID-19相关费用以及工资和保险费用的增加 [42][43] 问题5: 码头收购的详细信息 - 回答：公司收购了位于佛罗里达州Dunedin的码头，拥有近500个泊位，与现有码头形成互补 [45] 问题6: 2021年收购计划 - 回答：公司对2021年的收购计划持乐观态度，预计将继续执行增值交易 [47][48] 问题7: 2022年季节性RV预订情况 - 回答：2022年第一季度季节性RV预订量是去年同期的4倍，显示出强劲的需求 [52][53] 问题8: 新房屋销售价格趋势 - 回答：新房屋销售价格保持稳定，公司将在有机会时提高价格，特别是在高端资产中 [62][63] 问题9: 2021年扩展站点计划 - 回答：公司预计2021年将交付1000至1100个扩展站点，主要集中在RV业务 [64] 问题10: 收购资产的资本化率 - 回答：收购资产的平均资本化率为4%，其中MH资产的资本化率较低，RV和码头资产的资本化率较高 [66]

物业组合与分布 - 公司拥有或持有413处物业，包含157,278个独立开发区域，分布在33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[95] - 截至2020年9月30日，公司物业类型分布为：MH站点72,500个，年度RV站点29,900个，季节性RV站点10,200个，临时RV站点14,100个，码头泊位2,300个，会员站点24,600个，合资物业3,600个[100] - 公司通过收购和扩展新增了773个站点，截至2020年9月30日，总站点数达到157,300个[124] 财务表现 - 2020年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为5060万美元，同比下降1390万美元，降幅为0.07美元/稀释后普通股[112] - 2020年第三季度，公司普通股和OP单位持有者可获得的FFO为9580万美元，同比下降1280万美元，降幅为0.06美元/稀释后普通股[113] - 2020年第三季度，公司普通股和OP单位持有者可获得的标准化FFO为1.055亿美元，同比增长280万美元，增幅为0.02美元/稀释后普通股[114] - 2020年前九个月公司归属于普通股股东的净收入为1.636亿美元，同比下降27.0%[136] - 2020年前九个月公司调整后FFO（运营资金）为3.098亿美元，同比增长2.5%[136] - 2020年公司核心投资组合的MH基础租金收入增加了1880万美元，同比增长4.6%，主要得益于租金上涨4.1%和入住率增长0.5%[156] - 2020年公司核心投资组合的RV和码头基础租金收入增加了170万美元，同比增长0.9%，主要由于年度和季节性收入增加，但部分被COVID-19导致的临时关闭和预订减少所抵消[158] - 2020年公司核心投资组合的公用事业和其他收入增加了230万美元，同比增长3.3%，主要由于佛罗里达州房地产税增加和公用事业收入增加[159] - 2020年公司核心投资组合的物业运营费用（不包括递延和物业管理）增加了1560万美元，同比增长5.0%，主要由于公用事业费用和房地产税增加[160] - 2020年公司核心投资组合的平均月租金从2019年的665美元增加到692美元，平均入住率从95.1%增加到95.2%[156] - 2020年公司核心投资组合的物业运营收入（不包括递延和物业管理）增加了1180万美元，同比增长2.7%[154] - 2020年公司核心投资组合的租赁房屋收入增加了128万美元，同比增长11.7%[154] - 2020年公司核心投资组合的年度会员订阅收入增加了139万美元，同比增长3.7%[154] - 2020年公司核心投资组合的会员升级销售增加了191万美元，同比增长13.1%[154] - 2020年公司核心投资组合的销售和营销费用增加了162万美元，同比增长13.9%[154] - 2020年公司租赁业务收入在2020年前九个月达到35,679千美元，同比增长4.0%[166] - 2020年公司租赁业务净收入在2020年前九个月为23,157千美元，同比增长3.1%[166] - 2020年公司新制造房屋租赁单元的总投资在2020年前九个月为231,192千美元，同比增长4.8%[166] - 2020年公司其他收入和费用净额在2020年前九个月为-228,812千美元，同比增加20,580千美元，主要由于早期债务退休成本增加[167] - 2020年公司2020年前九个月净现金流入为85,358千美元，相比2019年同期的净现金流出26,588千美元有显著改善[182] - 2020年公司2020年前九个月资本改善总支出为155,061千美元，相比2019年同期的189,788千美元有所减少[185] - 2020年公司2020年前九个月新房屋投资为42,934千美元，相比2019年同期的108,845千美元大幅减少[185] - 2020年公司2020年前九个月运营活动产生的净现金流入为360,868千美元，同比增长11,520千美元[183] - 2020年公司2020年前九个月投资活动使用的净现金为161,529千美元，相比2019年同期的276,898千美元减少115,369千美元[184] - 2020年公司2020年前九个月融资活动使用的净现金为113,981千美元，相比2019年同期的99,038千美元增加14,943千美元[182] - 2020年公司融资活动净现金使用量从2019年9月30日的9900万美元增加到2020年9月30日的1.14亿美元，增加了1490万美元[186] 租赁与销售表现 - 2020年第三季度，公司核心组合的临时RV租赁收入为2440万美元，同比增长170万美元，增幅7.3%[108] - 2020年第三季度，Thousand Trail Camping会员销售额同比增长24%，RV经销商激活量同比增长15%，会员升级销售额增长20%，售出超过1000个会员升级[109] - 2020年第三季度，公司核心组合物业运营收入（不包括递延收入）同比增长4.9%，物业运营支出（不包括递延收入和物业管理）同比增长9.1%，物业运营收入（不包括递延收入和物业管理）同比增长1.8%[115] - 公司核心投资组合中的制造房屋社区平均入住率为95.3%，较上一季度的95.2%和去年同期的95.1%有所提升[117] - 公司核心投资组合的制造房屋租赁收入在2020年第三季度同比增长3.8%，九个月累计增长4.1%[117] - 公司核心投资组合的房车租赁收入在2020年第三季度同比增长5.2%，九个月累计增长0.9%[118] - 公司Thousand Trails会员订阅收入在2020年第三季度同比增长2.2%，会员升级销售额同比增长20.1%[119] - 公司在2020年第三季度售出183套新房，较去年同期的128套有所增加[120] - 公司核心投资组合的租赁运营收入（扣除折旧）在2020年第三季度为760万美元，较去年同期的730万美元有所增长[121] - 2020年核心投资组合的房车基础租金收入增加了350万美元，同比增长5.2%，主要由于年度租金收入增长和临时收入增加，临时收入同比增长7.3%[143] - 2020年核心投资组合的公用事业和其他收入增加了150万美元，同比增长6.5%，主要由于保险赔偿收入增加190万美元[144] - 2020年核心投资组合的物业运营费用增加了990万美元，同比增长9.1%，主要由于物业运营和维护费用增加810万美元[145] - 2020年新房销售总收入为1192.9万美元，同比增长73.8%，新房销售成本为1139.8万美元，同比增长75.4%[147] - 2020年新房销售毛利润为53.1万美元，同比增长45.5%，而二手房销售总收入为114.1万美元，同比下降27.5%[147] - 2020年新房销售量为183套，同比增长43.0%，而二手房销售量为120套，同比下降39.4%[147] - 2020年租赁运营收入为1203.2万美元，同比增长3.1%，租赁房屋运营和维护费用为171.1万美元，同比增长6.7%[149] - 2020年新房租赁单元的投资总额为2.31192亿美元，同比增长4.8%，而二手房租赁单元的投资总额为1629.9万美元，同比下降30.5%[149] - 2020年其他收入和费用净额为8065.2万美元，同比增加1676.3万美元，主要由于早期债务退休成本和折旧及摊销费用增加[151] - 2020年未合并合资企业的权益收入减少了260万美元，主要由于公司在2019年第三季度收购了Loggerhead合资企业的剩余权益[152] 市场与需求预测 - 公司预计到2030年，每天约有10,000名婴儿潮一代达到65岁，55岁及以上人口预计从2020年到2035年增长18%，这将推动MH和RV社区的需求[97] - 公司预计未来十年，第二套住房销售将继续保持高水平，MH和RV社区将继续提供可行的第二套住房替代方案[97] 风险与挑战 - 公司预计未来将面临与COVID-19大流行相关的风险，包括疫情持续时间、对居民和员工健康的影响、经济影响以及政府应对措施的影响[202] - 公司预计未来将继续面临与房地产市场和客户保留相关的风险，包括租金率和入住率的维持[201] - 公司预计未来将面临与利率变化和融资条件相关的风险[201] - 公司预计未来将面临与数据管理系统安全漏洞相关的风险[201] 法律与诉讼 - 公司已向加利福尼亚州圣克拉拉县高等法院提起诉讼，要求法院确认公司在2022年8月31日地面租赁到期时无需将Westwinds物业清空[194] - 公司于2020年1月29日提交了修订后的诉状，继续寻求法院确认其在Westwinds物业上的权利[194] - 公司认为Nicholsons的要求违反了加利福尼亚州和圣何塞市的法律，并且与地面租赁的条款和条件相冲突[193] 其他 - Westwinds和Nicholson Plaza在2019年12月31日结束的年度中产生了约580万美元的净营业收入[190] - 公司于2020年9月30日没有表外安排[199]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司报告每股标准化FFO为0.55美元 由于再融资活动 公司产生了约970万美元的提前债务偿还成本 这些成本已加回FFO计算中 [13] - 核心MH租金增长4.3% 其中约3.8%来自租金增长 50个基点来自入住率提升 自12月以来 公司增加了196个站点 所有者增加了270个 租户减少了74个 [13] - 核心RV度假村基础租金收入第三季度增长5.2% 年初至今增长90个基点 年度租金自疫情开始以来持续增长 第三季度和年初至今分别增长5.2%和5.8% [13] - 核心RV临时业务第三季度增长7.3% 会员费收入同比增长2% 第三季度售出约7400个Thousand Trails露营通行证会员 同比增长24% [14] - 核心公用事业和其他收入比2019年第三季度增长约6.5% 主要原因是与飓风Hanna和Isaias相关的保险赔偿收入 [15] - 年初至今 核心物业运营收入增长3.7% 核心物业运营费用增长5% 核心NOI在物业管理费用前增长2.7% [16] - 第三季度非核心投资组合（包括码头资产）产生的物业运营收入为410万美元 物业管理和公司G&A费用为2420万美元 年初至今为7550万美元 [16] - 第三季度利息和相关贷款成本摊销费用为2520万美元 年初至今为7750万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - MH社区表现出韧性 新房屋销售同比增长42% 主要集中在佛罗里达州 亚利桑那州和明尼苏达州 居住申请同比增长25% [6] - RV公园需求增加 数字渠道的RV收入增长121% 在线露营通行证销售增长56% 临时预订转向数字化 近60%的临时预订在线完成 去年为43% [7] - 通过Thousand Trails首选RV经销商计划激活了6400个试用会员 同比增长15% [8] - 吸引年轻客户 18至24岁客户的在线收入同比增长超过300% 25至35岁客户增长超过140% [9] - 76个RV度假村获得TripAdvisor旅行者选择奖 15个公园连续5年获得名人堂奖 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - MH社区租金增长预期为4% 核心MH收入预计增长4% [9] - RV年度租金预计2021年增长4% 这两项占公司总收入的70%以上 [9] - 季节性临时收入受旅行限制影响 需要更多可见性 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成2021年预算 预计核心MH和RV年度租金增长4% [17] - 公司关闭了3.869亿美元的Fannie Mae担保信贷 加权平均利率为2.55% 加权平均期限为13.4年 用于偿还2亿美元的无担保定期贷款和2021年到期的担保债务 [18] - 公司现金余额超过5000万美元 未使用的无担保信贷额度为3.5亿美元 ATM计划下还有2亿美元容量 2022年2月前没有到期的债务 [19] - 公司利息覆盖率为4.9倍 债务与调整后EBITDAre的比率为5倍 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2021年核心MH和RV年度租金增长4% [17] - 公司预计在1月电话会议前提供2021年业绩更新和指导 [17] - 公司强调资产负债表灵活性 认为有多个资本来源 [19] 其他重要信息 - 公司预计2021年年度股息将在2021年预算完成后向董事会提出建议 [10] - 公司平均债务期限为13年 是REIT行业平均水平的两倍以上 [10] - 公司强调长期价值创造 团队在服务和满足客户期望方面做得很好 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新收购的RV开发物业 - 公司关闭了两个新的RV开发项目 一个位于弗吉尼亚州 另一个位于佛罗里达州 预计稳定后的收益率为6% 稳定时间为2至3年 [21][22][24] 问题: 加拿大旅行限制对季节性临时RV业务的影响 - 2019年加拿大客户贡献了2700万美元的RV收入 其中50%来自年度客户 98%的年度客户在南部有房车或公园模型 季节性临时收入在第四季度为180万美元 第一季度为540万美元 公司正在监控边境规定 [25][26] 问题: 11月和12月的临时季节性预订趋势 - 10月季节性预订不多 但临时需求强劲 北部和东北部表现良好 10月增长超过20% [29][30] 问题: 飓风相关的一次性成本和保险赔偿 - 第三季度飓风相关费用为280万美元 总损失预计为900万美元 公司预计大部分费用将通过保险赔偿 [32] 问题: 坏账费用 - 公司坏账费用保持稳定 历史逾期率约为50个基点 每月未收租金在2%至3%之间 90至120天后逾期率降至50个基点 [33] 问题: RV收购的定价和资本化率 - 两个RV物业的初始资本化率为4.5%至5% 预计通过管理提高收益率 [36] 问题: 码头业务的增长前景 - 码头行业高度分散 公司将继续寻找高质量 位置优越的资产 2017年收购的码头资产初始收益率为6% 表现良好 [37][38] 问题: 加拿大边境关闭的最坏情况 - 公司难以准确估计加拿大边境关闭对季节性临时收入的影响 但看到美国国内对佛罗里达州的兴趣增加 [40][41] 问题: RV年度租金增长4%的背景 - RV年度租金增长4%的过程与往年相似 公司暂停了滞纳金和驱逐 并为北部物业的年度客户提供了一些信用 但整体需求稳定 [42][43] 问题: RV年度租金增长的市场差异 - 佛罗里达州 加利福尼亚州和亚利桑那州是最强劲的市场 北部地区需求一致 南德克萨斯州和亚利桑那州尤马市场的租金增长较为温和 [45] 问题: 开发项目的风险偏好 - 公司一直在寻找与现有物业相邻的土地 两个新的RV开发项目是近期机会 预计收益率为高个位数 [47][48][51] 问题: 加州海岸RV公园的租金控制 - 目前加州海岸的RV公园没有租金控制 [52]

物业组合与运营 - 公司拥有或持有413处物业，包含156,713个开发区域，主要分布在33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[92] - 2020年6月30日，公司房地产总投资增加8530万美元，达到58.283亿美元，主要由于资本改善[121] - 2020年6月30日，公司总站点数达到156,700个，较2019年1月1日的155,400个有所增加[123] - 2020年第二季度公司总投资组合的物业运营收入为2.47亿美元，同比增长2.6%，其中核心投资组合收入为2.407亿美元，同比增长0.6%[138] - 2020年第二季度公司总投资组合的物业运营利润为1.224亿美元，同比增长3.1%，其中核心投资组合利润为1.194亿美元，同比增长1.1%[138] - 2020年公司总物业运营收入增加1200万美元，同比增长4.7%，其中核心投资组合贡献710万美元，非核心投资组合贡献490万美元[155] 租金与收入 - 2020年第二季度公司核心投资组合的MH基础租金收入为1.425亿美元，同比增长4.6%，主要由于租金上涨4.1%和入住率增长0.5%[138] - 2020年第二季度公司核心投资组合的平均月租金从2019年的665美元增长至693美元，平均入住率从95.1%提升至95.2%[141] - 2020年公司核心投资组合的MH基础租金收入增加1288.1万美元，同比增长4.8%，主要得益于租金上涨4.3%和入住率增长0.5%[156] - 2020年公司核心投资组合的平均月租金从2019年的662美元增长至690美元，入住率从95.0%提升至95.2%[156] 房车与码头业务 - 截至2020年6月30日，公司核心组合的临时房车租赁收入为730万美元，较2019年同期的1390万美元下降[105] - 2020年6月30日季度，核心投资组合的房车租赁收入同比下降8.8%，年度租赁收入增长4.7%，季节性租赁收入下降8.9%，临时租赁收入下降47.7%[117] - 2020年第二季度公司RV和码头基础租金收入为6010万美元，同比下降1.5%，其中核心投资组合收入为5430万美元，同比下降8.8%[138] - 2020年RV和码头基础租金收入减少179.4万美元，同比下降1.4%，主要由于COVID-19导致的临时关闭和预订减少[160] 会员与销售 - 2020年6月，Thousand Trail Camping会员销售额较2019年6月增长超过一倍，7月前17天同比增长23%[106] - 2020年6月30日季度，年度会员订阅收入同比增长3.0%，但会员销售数量同比下降11.8%，6月份销售数量同比增长43%[118] - 2020年第二季度公司会员升级销售当期收入为504.8万美元，与2019年同期基本持平，仅增长0.1%[138] - 2020年第二季度公司会员升级销售预付款和会员销售佣金净额为218.5万美元，同比下降13.4%[138] - 2020年公司核心投资组合的年度会员订阅收入增加113.1万美元，同比增长4.5%[154] - 2020年公司核心投资组合的会员升级销售增加101.2万美元，同比增长11.4%[154] 新房与二手房销售 - 2020年6月30日季度，公司关闭了133套新房销售，较2019年同期的117套有所增加[119] - 2020年新房销售总收入为755.2万美元，同比增长24.5%，而新房销售成本为738.2万美元，同比增长23.4%[146] - 2020年新房销售毛利润为17万美元，同比增长112.5%，而二手房销售亏损为15.4万美元，同比减少63.2%[146] - 2020年新房销售量为133套，同比增长13.7%，而二手房销售量为136套，同比下降35.2%[146] - 2020年新房销售总收入增加630.6万美元，同比增长59.3%，但新房销售毛利率仅为6.0%[165] 租赁业务 - 截至2020年6月30日，核心投资组合中有3,923套出租房屋，包括通过ECHO合资企业出租的283套房屋[120] - 2020年租赁运营收入为1190.4万美元，同比增长4.1%，主要由于新增租赁单位数量增加[148] - 2020年租赁运营净收入为794万美元，同比增长5.0%，主要由于租赁运营收入增加[148] - 2020年新增制造房屋租赁单位的总投资为2.338亿美元，同比增长19.4%，而二手制造房屋租赁单位的总投资为1745.4万美元，同比下降30.5%[148] - 公司2020年上半年租赁业务收入为2364.7万美元，同比增长4.4%[168] - 2020年上半年新制造房屋租赁单元的总投资为2.338亿美元，同比增长19.4%[168] - 公司2020年上半年新租赁房屋的净投资为1.962亿美元，同比增长14.1%[168] - 公司2020年上半年已占用新租赁房屋数量为3291套，同比增长9.3%[168] - 公司2020年上半年已占用二手租赁房屋数量为632套，同比下降37.3%[168] 财务表现 - 2020年第二季度，公司普通股股东可获得的净收入为4620万美元，较2019年同期的4640万美元略有下降[110] - 2020年第二季度公司FFO（运营资金）为2.018亿美元，同比增长2.0%，调整后的FFO为2.043亿美元，同比增长2.4%[135] - 2020年上半年折旧和摊销费用为7735.6万美元，同比增长2.1%[170] - 公司2020年上半年净现金流入为9113.3万美元，较2019年同期增加6949.7万美元[185] - 公司2020年上半年资本支出为1.031亿美元，较2019年同期减少1829.7万美元[188] - 公司2020年上半年运营活动产生的净现金流为2.387亿美元，较2019年同期减少594万美元[186] - 公司2020年上半年投资活动使用的净现金流为1.058亿美元，较2019年同期增加2992.3万美元[187] - 公司融资活动净现金使用量从2019年同期的1.473亿美元减少至2020年上半年的4180万美元，减少了1.055亿美元[190] 物业收购与开发 - 公司目前正在参与多个物业收购的谈判，以符合其收购标准[93] - 公司预计未来十年，婴儿潮一代对房车和制造房屋社区的需求将持续强劲，预计55岁以上人口将从2020年到2035年增长18%[94] - 公司通过销售和租赁制造房屋及小屋产生收入，并认为租赁空置房屋是未来转化为购房者的机会[98] 法律与政策 - Westwinds和Nicholson Plaza在2019年产生了约580万美元的净营业收入[192] - Westwinds的地面租约将于2022年8月31日到期，且不包含续约选项[192] - 公司已向加利福尼亚州圣克拉拉县高等法院提起诉讼，要求法院确认公司在租约到期时无需将物业清空[196] - 圣何塞市议会于2020年3月10日批准将所有58个移动房屋社区（包括Westwinds）重新规划为移动房屋公园[199] 风险与不确定性 - 公司面临与COVID-19大流行相关的风险，包括疫情持续时间、对居民和员工健康的影响以及政府应对措施的影响[203] - 公司强调其前瞻性声明基于管理层当前的预期和信念，但存在不确定性[205] - 公司自2019年12月31日以来在市场风险方面的假设和结果没有重大变化[207] 会计与财务报告 - 公司截至2020年6月30日没有表外安排[200] - 公司2020年上半年没有对其关键会计政策和估计进行重大更改[201] 其他收入与费用 - 2020年其他收入和费用净额增加了64.2万美元，主要由于一般和行政费用以及折旧和摊销增加[150] - 2020年公司核心投资组合的公用事业和其他收入增加78.2万美元，同比增长1.7%，主要由于佛罗里达州房地产税增加[161] - 2020年公司核心投资组合的物业运营费用增加566.4万美元，同比增长2.8%，主要由于物业维护费用增加341.3万美元和房地产税增加151.1万美元[162] - 2020年公司核心投资组合的销售和营销费用增加63.1万美元，同比增长8.3%[154]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度公司报告了每股0.47美元的标准化FFO（Funds From Operations），并因COVID-19相关支出增加了140万美元的非经常性费用 [13] - 核心MH（Manufactured Housing）租金增长4.6%，其中4.1%来自租金增长，50个基点来自入住率提升 [13] - 核心RV度假村年度客户的基础租金收入在第二季度增长了4.7%，年初至今增长了6.1% [14] - 核心RV度假村的季节性客户基础租金收入年初至今增长了3.7%，而临时客户的基础租金收入下降了47.7% [14] - 会员费收入同比增长3% [14] - 核心公用事业和其他收入比2019年第二季度减少了约40万美元 [16] - 核心物业运营费用与2019年第二季度持平，但排除了100万美元的COVID-19相关费用后，实际下降了90个基点 [17] - 第二季度核心物业运营收入增长了60个基点，核心物业运营费用增长了10个基点，导致核心NOI（Net Operating Income）增长了1% [18] - 非核心投资组合的物业运营收入为300万美元 [19] - 第二季度物业管理和公司G&A费用为2540万美元，年初至今为5130万美元 [20] - 利息和相关贷款成本摊销费用为2620万美元，年初至今为5320万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - MH业务方面，新房屋销售量增长了14%，平均购买价格上涨了10%，MH物业的入住率为95% [7] - RV业务方面，80%的收入来自长期客户，20%来自临时客户 [8] - RV年度客户的基础租金收入在第二季度增长了4.7% [9] - 6月份RV预订活动和收入显著增加 [10] - 第二季度销售了约5800个Thousand Trails露营通行证会员，同比下降12%，但6月份销售量大增43% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大的RV业务受到COVID-19影响，尤其是临时客户的收入大幅下降 [9][14] - 加拿大客户占公司总收入的7%，其中大部分收入来自佛罗里达、亚利桑那和德克萨斯 [37] - 6月份在线露营通行证销售增长了100%，RV经销商计划的潜在客户增加了71%，激活量增加了20% [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购策略扩展RV度假村业务，重点关注年度和季节性收入流 [8] - 公司强调资产负债表灵活性，拥有5000万美元的现金余额和3.5亿美元的未使用信贷额度 [25] - 公司对高年龄段的MH资产表现出兴趣，但对全年龄段MH资产不感兴趣 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务前景感到乐观，尽管COVID-19带来了不确定性，但MH和RV年度收入表现良好 [28][29] - 公司认为季节性收入和临时收入的不确定性是推迟发布全年指引的主要原因 [29] - 公司预计未来几个月RV预订活动将继续增加，尽管存在一些取消 [44] 其他重要信息 - 公司为受COVID-19影响的居民提供了租金延期计划，帮助了540名居民，延期了约50万美元的租金 [22] - 公司暂停了7月份的滞纳金，整体租金收取率保持在99% [23] - 公司预计未来12个月内没有债务到期，债务与调整后EBITDA的比率为5倍 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 为什么公司没有重新发布全年指引？ - 公司认为由于COVID-19带来的监管和健康环境的不确定性，推迟发布全年指引是谨慎的做法 [27][28] - 季节性收入和临时收入的不确定性是推迟发布指引的主要原因 [29] 问题: 失业救济金到期和政府刺激计划是否影响了公司的决策？ - 公司表示失业救济金和政府刺激计划不是影响决策的主要因素，季节性收入和临时收入的不确定性才是主要原因 [31] 问题: 公司是否恢复了MH租金的上涨通知？ - 公司在6月份恢复了MH租金的上涨通知，并在6月底完成了相关通知的补发 [32] 问题: 公司在佛罗里达、亚利桑那和加州的物业是否受到COVID-19的影响？ - 目前这些地区的物业处于淡季，尚未受到显著影响，但公司正在关注未来几个月的季节性预订情况 [33] 问题: 公司在收购市场看到了哪些机会？ - 公司正在对一些交易进行尽职调查，预计未来几个月会有一些交易完成，主要集中在RV和MH资产 [34][35] 问题: 美加边境关闭是否会影响季节性RV需求？ - 公司表示大部分加拿大客户的RV已经在美国南部，因此边境关闭对年度客户的影响较小，但季节性客户的需求存在不确定性 [37][38] 问题: 7月份RV预订趋势如何？ - 7月份的预订趋势与去年同期持平，6月份在线露营通行证销售增长了100%，RV经销商计划的潜在客户增加了71% [40][41] 问题: 公司是否看到RV预订的提前指标？ - 公司在过去几周看到了显著的预订增长，尽管存在一些取消，但整体需求强劲 [43][44] 问题: COVID-19相关费用是否会在第三季度继续？ - 公司表示140万美元的COVID-19相关费用是非经常性的，未来的清洁和供应费用将取决于物业的运营情况 [45][46] 问题: 公司是否披露了增加的供应费用？ - 公司未单独披露增加的供应费用，但表示这些费用在季度内约为几十万美元 [48] 问题: 租金上涨是否会导致第三季度租金增长超预期？ - 公司表示租金上涨不会导致第三季度租金增长超预期，预计影响约为10个基点 [49] 问题: 未开放的设施是否会影响定价或退款？ - 公司表示未开放的设施不会影响MH物业的租金，RV物业的退款主要与物业关闭有关 [51][53] 问题: 公司在RV收购市场看到了哪些机会？ - 公司认为大多数RV物业所有者已经度过了COVID-19的冲击，未来的收购机会更多是出于个人意愿而非疫情影响 [54] 问题: 地方政府是否会对物业税采取更严厉的措施？ - 公司表示目前没有看到地方政府对物业税采取更严厉措施的迹象，尽管存在一些讨论 [56][57]

物业组合与运营 - 公司拥有或持有413处物业，包含156,655个独立开发区域，主要分布在33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[87] - 截至2020年3月31日，公司核心组合的MH社区平均入住率为95.1%，较2019年同期增长0.1个百分点[110] - 截至2020年3月31日，公司核心移动房屋社区共有3913套出租房屋，其中286套通过ECHO合资企业出租[114] - 截至2020年3月31日，公司总站点数从2019年1月1日的155,400个增加到156,700个[117] - 公司核心投资组合的MH基础租金收入在2020年增加了660万美元，同比增长4.9%，主要由于租金上涨4.4%和入住率增长0.5%[137] - 公司核心投资组合的RV基础租金收入在2020年增加了350万美元，同比增长4.8%，主要由于年度和季节性租金收入增加，但受COVID-19影响，临时收入有所下降[139] - 公司核心投资组合的物业运营收入在2020年增加了789万美元，同比增长5.2%，主要由于MH和RV基础租金收入增加，部分被物业运营费用增加所抵消[136] - 公司核心投资组合的物业运营费用在2020年增加了560万美元，同比增长5.8%，主要由于物业维护费用增加420万美元和物业税增加70万美元[140] - 公司2020年总物业运营收入增加了840万美元，同比增长6.1%，其中核心投资组合贡献了580万美元，非核心投资组合贡献了260万美元[136] - 公司2020年核心投资组合的平均月租金收入从2019年的659美元增加到688美元，平均入住率从95.0%增加到95.1%[137] 财务表现 - 2020年第一季度，公司核心组合的物业运营收入（不包括递延）同比增长5.4%，物业运营支出（不包括递延和物业管理）同比增长5.8%[109] - 2020年第一季度，公司核心组合的MH租金收入同比增长4.4%[110] - 2020年第一季度，公司核心组合的RV临时收入为1110万美元，较2019年同期下降7.5%[99] - 核心投资组合的房车租赁收入在2020年第一季度同比增长4.8%[111] - 2020年第一季度，年度和季节性收入分别增长7.4%和7.0%，而临时收入下降7.6%，主要受COVID-19影响[111] - 2020年第一季度，公司售出约3200个Thousand Trail Camping会员资格和700个会员升级，会员订阅和升级收入分别增长6.1%和26.2%[112] - 2020年第一季度，公司通过房车经销商计划激活了约5000个Thousand Trail Camping会员资格[112] - 2020年第一季度，公司售出155套新房，较2019年同期的91套增长显著[113] - 2020年第一季度，公司房地产总投资增加3830万美元，达到57.813亿美元，主要由于资本改善[115] - 2020年第一季度，公司核心投资组合的租赁运营收入（扣除折旧）为760万美元，与2019年同期持平[114] - 公司2020年新房销售总收入为938万美元，同比增长105.6%，但新房销售成本为928万美元，导致新房销售毛利润仅为9.5万美元[141] - 公司2020年二手房销售总收入为192.7万美元，同比增长0.8%，但二手房销售成本为262.4万美元，导致二手房销售亏损69.7万美元[141] - 公司2020年会员升级销售总额为484.3万美元，同比增长26.2%，会员升级销售的前期付款和佣金净额为232.6万美元，同比增长47.2%[136] - 公司2020年第一季度租赁业务收入为1.174亿美元，同比增长4.8%[143] - 新制造房屋租赁单元的投资总额为2.337亿美元，同比增长33.8%[143] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为3902万美元，同比增长2.8%[146] - 公司2020年第一季度净现金流入为1.309亿美元，同比增长2.8%[161] - 公司2020年第一季度资本改进总额为4896万美元，同比下降6.6%[163] - 公司2020年第一季度新租赁房屋的净投资为1.973亿美元，同比增长30.1%[143] - 公司2020年第一季度用于投资活动的净现金流出为5016万美元，同比增加6327万美元[162] - 公司2020年第一季度租赁业务净收入为7599万美元，同比增长0.1%[143] - 公司2020年第一季度租赁房屋的折旧费用为2804万美元，同比增长15.2%[143] - 公司2020年第一季度租赁房屋的运营和维护费用为1340万美元，同比增长13.4%[143] - 2020年第一季度融资活动净现金使用量为1270万美元，较2019年同期的6600万美元大幅减少，主要由于融资收益2.754亿美元，部分被1.6亿美元的信贷额度净还款和6180万美元的抵押贷款还款所抵消[164] 租金与入住率 - 截至2020年4月17日，公司收到96%的4月MH租金，较2019年同期下降1个百分点[100] - 截至2020年4月17日，公司收到96%的4月RV年度客户租金，较2019年同期下降2个百分点[100] - 公司已实施租金延期计划，允许受COVID-19影响的居民在三个月内分期支付4月租金[96] 市场需求与收购 - 公司预计未来十年，婴儿潮一代对MH和RV社区的需求将持续强劲，预计到2035年，55岁及以上人口将增长18%[89] - 公司正在积极寻求符合收购标准的物业，并处于多个物业收购谈判的不同阶段[88] 法律与诉讼 - Westwinds和Nicholson Plaza在2019年产生的净营业收入约为580万美元[167] - Westwinds的租约将于2022年8月31日到期，且不包含续约选项[167] - 公司已向加利福尼亚州圣克拉拉县高等法院提起诉讼，要求法院裁定公司在租约到期时无需将物业清空交付[171] - 2020年1月28日，Nicholsons提交了仲裁请求，要求公司作为Westwinds的“所有者和管理者”在租约到期时“根据租约和州及地方法律将物业清空交付”[172] - 2020年3月10日，圣何塞市议会批准将Westwinds的土地用途从“城市住宅”更改为“移动房屋公园”，这一变更要求市议会在任何用途变更前进一步修改总体规划[173] 会计与风险管理 - 截至2020年3月31日，公司没有表外安排[175] - 公司未在2020年第一季度对其关键会计政策和估计进行重大变更[176] - 公司面临与COVID-19大流行相关的风险，包括疫情持续时间、对居民和员工的健康影响、经济影响以及政府应对措施的影响[178] - 公司未在2020年第一季度对其市场风险假设或结果进行重大变更[181] 在线业务与会员 - 2020年第一季度，公司核心房车临时收入的38%通过网站预订，15%的新会员资格在线购买[112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NOI增长率为5.2% [8] - 第一季度核心MH租金收入增长4.9%，其中4.4%来自租金增长，约50个基点来自入住率提升 [23] - 第一季度RV年度收入增长7.4%，其中5.8%来自租金增长，1.6%来自入住率提升 [13] - 第一季度RV季节性收入增长7%，但4月季节性收入下降12% [16][33] - 第一季度RV临时收入下降7.6% [8] - 第一季度会员费收入增长6.1%，付费会员数量增长4.3% [25] - 第一季度核心物业运营收入增长5.4%，核心NOI增长5.2% [28] - 第一季度利息及相关摊销费用为2610万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - MH业务入住率为95%，其中不到6%为租户 [10][11] - 2019年33%的房屋销售来自租户转换 [11] - RV业务80%的收入来自长期客户（年度和季节性），20%来自临时客户 [12] - RV年度客户通常在社区扎根，拥有公园模型或度假小屋 [13] - RV季节性收入主要来自Sunbelt地区，70%的收入在11月至3月产生 [15] - RV临时业务占总收入不到6%，平均停留时间为3晚 [17] - 会员业务在疫情期间需求强劲，现金收入与去年同期相似 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 46个北部RV度假村的开放时间推迟至4月底 [14] - 4月MH租金收取率为96%，其中年龄限定物业的收取率最高为97%，租户收取率最低为91% [31] - 4月和5月RV年度续租收取率为61%，低于去年同期的71% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取了增加社交距离的措施，包括关闭公共区域设施和仅通过预约开放办公室 [9] - 公司暂停了4月的租金上涨通知，影响了约50个基点的预期租金增长率 [50][76] - 公司为受COVID-19影响的居民提供了租金延期计划 [11][52] - 公司完成了2.754亿美元的Fannie Mae贷款，利率为2.69%，用于偿还2020年到期的债务 [36] - 公司增加了1亿美元的信贷额度，目前可用现金余额为1.26亿美元 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对员工和客户的健康和安全采取了措施，并成功过渡到远程办公 [7] - 公司撤回了业绩指引，认为在当前的不可预测环境下提供展望更有意义 [19] - 公司认为RV业务的长期客户需求强劲，临时业务的恢复将取决于疫情后的旅行限制解除 [63] - 公司认为MH业务的居民基础稳定，租户转换率保持良好 [68] 其他重要信息 - 公司完成了财产和意外保险续保，保费增加了27%，导致全年保险费用增加110万美元 [34] - 公司预计RV业务的运营费用在恢复正常后将有所调整，特别是与临时业务相关的费用 [88][90] 问答环节所有提问和回答 问题: RV临时收入的季节性分布 - RV临时收入在5月（包括阵亡将士纪念日）占全年临时收入的三分之一 [43][44] 问题: 私人运营商是否面临压力 - 疫情期间公司与运营商进行了大量讨论，未来可能会有收购机会 [46] 问题: MH租金上涨通知的影响 - 4月暂停的租金上涨通知影响了约50个基点的预期租金增长率 [50][76] 问题: 租金延期计划的实施情况 - 租金延期计划主要针对MH业务，4月延期金额约为18万至20万美元 [52][53] 问题: RV度假村开放时间的决定 - RV度假村的开放时间主要取决于州和地方的居家令 [58][61] 问题: RV临时收入的下降原因 - RV临时收入下降主要是公司决定在3月中旬停止接受临时预订 [62] 问题: 会员业务的客户体验 - 会员业务在疫情期间表现良好，部分会员目前在公司物业中避难 [64] 问题: 房屋销售和租户转换情况 - 第一季度新房销售同比增长70%，租户转换率为27% [67][68] 问题: 租金延期的会计处理 - 租金延期金额较小，公司将在确定无法收回时调整收入 [71] 问题: 业务中断保险的覆盖范围 - 业务中断保险通常不涵盖疫情，但相关政策仍在讨论中 [74] 问题: RV年度续租收取率下降的原因 - RV年度续租收取率下降主要是由于度假村开放时间推迟，客户支付模式发生变化 [94][95]

物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有413处物业，包含156,513个场地，分布在美国33个州和加拿大不列颠哥伦比亚省[16] - 过去十年，公司物业数量从约304处、超110,500个场地增加到413处、超156,500个场地[27] - 2019年，公司收购4处RV社区物业，约1,614个场地，还完成对11个码头合资企业剩余权益的收购[27] - 过去五年，公司出售位于印第安纳州和密歇根州的5处不符合长期目标的全龄MH社区[27] - 约125处物业有潜在扩展场地，提供约5,300英亩可用土地[32] - 过去三年，公司收购26处物业和4块空地，含约194英亩用于未来扩展[33] - 公司约9,250个场地有长期租约，分布在15处物业[34] - 截至2019年12月31日，公司拥有或持有413处房产权益，其中佛罗里达有133处房产和11个码头，加利福尼亚有49处房产[103] - 截至2019年12月31日，公司拥有或持有413处物业组合，包含156,513个场地，其中116处物业有债务负担[163] - 截至2019年12月31日，公司407处全资拥有的物业包含152,914个场地[165] - 佛罗里达州部分物业年度场地入住率情况：谢伦村为100.0%，马车湾为91.4%，科奎纳十字路口为94.3%等[166] - 莱克兰港（Lakeland Harbor）截至2019年12月31日总场地数504个，年场地数504个，年场地入住率99.6%[168] - 莱克兰枢纽（Lakeland Junction）截至2019年12月31日总场地数193个，年场地数193个，年场地入住率100.0%[168] - 中佛罗里达湖（Mid - Florida Lakes）截至2019年12月31日总场地数1225个，年场地数1225个，年场地入住率89.5%[168] - 殖民地湾（Colony Cove）截至2019年12月31日总场地数2206个，年场地数2206个，年场地入住率98.5%[168] - 海湾湖庄园（Bay Lake Estates）截至2019年12月31日总场地数228个，年场地数228个，年场地入住率99.6%[169] - 湖景村（Lake Village）截至2019年12月31日总场地数391个，年场地数391个，年场地入住率99.2%[169] - 皇家车夫（Royal Coachman）截至2019年12月31日总场地数546个，年场地数458个，年场地入住率100.0%[169] - 布克尼尔（Buccaneer）截至2019年12月31日总场地数971个，年场地数971个，年场地入住率99.3%[169] - 湖景球道（Lake Fairways）截至2019年12月31日总场地数896个，年场地数896个，年场地入住率99.9%[169] - 乡村林中空地（The Meadows at Countrywood）截至2019年12月31日总场地数737个，年场地数737个，年场地入住率104.2%[169] - 佛罗里达市场总面积10932英亩，可开发面积595英亩，截至2019年12月31日总场地数59537个，年场地数49485个，年场地入住率95.8%[170] - 加利福尼亚市场总面积5017英亩，可开发面积716英亩，截至2019年12月31日总场地数13681个，年场地数7139个，年场地入住率98.4%[171] - 和平河（佛罗里达）有72英亩，截至2019年12月31日总场地数454个，年场地数41个，年场地入住率100.0%[170] - 蒙特德尔拉戈（北加州）有54英亩，截至2019年12月31日总场地数310个，年场地数310个，年场地入住率99.0%[170] - 索莱达峡谷（南加州）有273英亩，截至2019年12月31日总场地数1251个，年场地数11个，年场地入住率100.0%[170] - 洛斯兰乔斯（南加州）有30英亩，截至2019年12月31日总场地数389个，年场地数389个，年场地入住率98.5%[171] - 阿帕奇东（亚利桑那）有17英亩，截至2019年12月31日总场地数123个，年场地数123个，年场地入住率100.0%[171] - 乡村度假房车公园（亚利桑那）有53英亩，截至2019年12月31日总场地数560个，年场地数303个，年场地入住率100.0%[171] - 阳光谷（亚利桑那）有55英亩，截至2019年12月31日总场地数381个，年场地数381个，年场地入住率99.0%[171] - 梅萨精神（亚利桑那）有90英亩，截至2019年12月31日总场地数1600个，年场地数765个，年场地入住率100.0%[171] - 亚利桑那州市场总面积2061英亩，可开发面积220英亩，截至2019年12月31日总场地数16363个，年场地数11952个，年场地入住率99.0%[172] - 科罗拉多州市场总面积445英亩，截至2019年12月31日总场地数3445个，年场地数3365个，年场地入住率97.5%[172] - 东北市场中，石gate庄园总面积114英亩，截至2019年12月31日总场地数372个，年场地入住率93.5%[173] - 东北市场中，沃特福德庄园总面积159英亩，可开发面积2英亩，截至2019年12月31日总场地数731个，年场地入住率99.5%[173] - 东北市场中，Gateway to Cape Cod总面积80英亩，可开发面积25英亩，截至2019年12月31日总场地数194个，年场地数67个，年场地入住率100.0%[173] - 东北市场中，斯特布里奇总面积223英亩，可开发面积125英亩，截至2019年12月31日总场地数155个，年场地数82个，年场地入住率100.0%[173] - 东北市场中，派恩赫斯特房车度假村总面积58英亩，截至2019年12月31日总场地数550个，年场地数467个，年场地入住率100.0%[173] - 东北市场中，松岭度假村总面积188英亩，截至2019年12月31日总场地数1035个，年场地入住率88.2%[173] - 东北市场中，布伦南海滩总面积201英亩，截至2019年12月31日总场地数1377个，年场地数1194个，年场地入住率100.0%[173] - 东北市场中，乔治湖施罗恩谷总面积151英亩，截至2019年12月31日总场地数151个，年场地数87个，年场地入住率100.0%[173] - 东北部市场总面积5224英亩，可开发面积832英亩，截至2019年12月31日总场地数20307个，年场地数14563个，年场地入住率97.4%[174] - 东南部市场总面积5996英亩，可开发面积1065英亩，截至2019年12月31日总场地数9740个，年场地数6107个，年场地入住率99.4%[175] - 绿蔷薇村总面积63英亩，截至2019年12月31日总场地数319个，年场地数319个，年场地入住率97.8%[174] - 太阳谷总面积86英亩，可开发面积3英亩，截至2019年12月31日总场地数265个，年场地数165个，年场地入住率100.0%[174] - 格林艾克尔斯总面积149英亩，截至2019年12月31日总场地数595个，年场地数595个，年场地入住率92.8%[174] - 葛底斯堡农场总面积124英亩，可开发面积62英亩，截至2019年12月31日总场地数265个，年场地数81个，年场地入住率100.0%[174] - 蒂莫西湖北部总面积93英亩，截至2019年12月31日总场地数323个，年场地数82个，年场地入住率100.0%[174] - 蒂莫西湖南部总面积65英亩，截至2019年12月31日总场地数327个，年场地数138个，年场地入住率100.0%[174] - 鼓手男孩总面积89英亩，截至2019年12月31日总场地数465个，年场地数194个，年场地入住率100.0%[174] - 圆顶山总面积52英亩，截至2019年12月31日总场地数391个，年场地数203个，年场地入住率100.0%[174] - 截至2019年12月31日，公司所有市场的总土地面积约为39,508英亩，可开发土地面积约为5,289英亩，总场地数量为152,914个，年度场地数量为109,314个，年度场地入住率为96.8%[176][177] 行业市场情况 - 据估计，北美有50,000处制造房屋物业和约8,000处RV物业，其中许多未由大型业主/运营商运营[27] - 2019年美国RV拥有量较2011年增长16%，较1980年增长64%，超900万户家庭拥有RV；预计55岁及以上人口未来15年增长18%；2025年30 - 45岁消费者预计达7200万，较2015年增长13%；2015 - 2018年35 - 44岁RV拥有率从18.4%增至20.8%，25 - 34岁从5.0%增至8.1% [45] - 2019年制造房屋发货量为94600套，较2018年的96600套下降2.1%；2019年RV批发发货量约406100套，较2018年下降16.0% [48] - 2019年RV零售销量约411813辆，较2018年的440994辆下降6.6%，较2017年的421436辆下降2.3% [50] - 2016年二手房销售占住宅交易的31%，即190万套；2018年度假购房者中33%在海滩地区购房，21%在湖边购房，15%在农村地区购房[45] 公司业务目标与运营 - 公司主要业务目标是通过有效管理物业为股东创造价值[22] - 公司预计制造住房和RV社区需求在近期将继续超过供应，主要需求来自婴儿潮一代、千禧一代和X世代[43] - 公司认为进入目标市场的新房产供应将受获取分区许可困难、开发周期长等因素限制[43] - 公司认为其房产因客户自有住房、社区氛围好、房屋转售不影响租金支付、移动房屋成本高等因素，能实现并维持稳定入住率[43] - 公司打算在现有物业所在或附近市场进行新的收购，也会考虑其他市场的物业收购[163] - 公司物业分布于美国和不列颠哥伦比亚省，认为地理多元化可使投资组合免受区域经济影响[163] - 公司物业提供多种公共区域设施和便利设施，历史上物业周转率低、入住率高[162] - 公司负责物业公共区域设施和便利设施的维护，并确保居民和客人遵守社区政策[162] 公司财务状况 - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务本金总额约为24.324亿美元，其中约4830万美元（2.1%）将于2020年到期，约1.689亿美元（7.4%）将于2021年到期[111] - 截至2019年12月31日，公司债务与市值资本化比率约为15.2%[116] - 2019年总营收10.37亿美元，较2018年的9.87亿美元增长约5.13%，净利润2.96亿美元[189] - 2019年核心投资组合中MH站点入住率增至95.7%，较2018年增加401个站点；制造房主数量增至62746人，较2018年增加387人[192] - 2019年核心投资组合中MH和RV租赁收入分别增长5.3%和4.5%，物业运营收入增长4.4%[192] - 2019年Thousand Trails会员数量增至约11.57万人，较2018年增长4.1%，年度会员订阅收入增长6.8%[192] - 2019年摊薄后每股正常运营资金为2.09美元，较2018年增长8.2%[192] - 2019年出售五处MH社区获得5250万美元收益，收购四处RV社区花费5830万美元[192] - 2019年通过ATM股权发行计划出售1010472股普通股，获得5930万美元总收益[192] - 2019年净收入为2.791亿美元，较2018年增加6650万美元，摊薄后每股收益为1.54美元，较2018年增加0.35美元[208] - 2019年FFO为4.06亿美元，较2018年增加3400万美元，摊薄后每股收益为2.11美元，较201

财务数据和关键指标变化 - 2019年正常化每股FFO增长8.2% [4] - 第四季度核心投资组合NOI符合指引，全年增长5% [11] - 第四季度正常化FFO为每股0.52美元，比指引高出1美分 [11] - 全年核心社区租赁收入增长5.3%，其中4.7%来自租金率，60个基点来自入住率 [12] - 第四季度核心度假村收入同比增长5.3%，全年年收入增长6%，其中约40个基点来自有扩建场地的物业入住率提升 [13] - 全年会员业务净贡献比2018年高410万美元，增长超8%，会费收入增长6.8%，主要因付费会员数量增加6.3% [14] - 第四季度核心物业运营维护和房地产税比指引高约200万美元，约一半来自佛罗里达州房地产税增加 [16] - 第四季度核心收入增长5.3%，核心NOI增长4.6%；全年核心收入增长4.7%，核心NOI增长5% [18] - 非核心物业第四季度贡献750万美元，全年贡献2420万美元 [18] - 2020年正常化FFO指引为4.267亿美元，即每股2.22美元，核心NOI预计增长约5.5% [19] - 2020年第一季度正常化FFO指引约为1.148亿美元，即每股0.60美元，核心预计实现收入增长5.4%、费用增长4.9%、NOI增长5.7% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 制造住房（MH）业务 - 2019年MH组合全年入住率增加401个场地，全年租金率增长4.7% [5] - 2019年核心入住率增加包括387位房主，年末租赁房屋占核心入住率的5.9% [12] - 2020年MH物业入住率持平，基本租金预计增长4.4%，其中4%来自租金率，40个基点来自入住率 [20] 房车度假村（RV）业务 - 2019年RV度假村包括千径（Thousand Trails）表现良好，收入总体增长6% [5] - 千径组合完成50周年，会员数量增加4000人，年收入增长7% [6] - 2020年第一季度核心RV业务预计增长6%，年度收入预计增长6.6% [25] 会员业务 - 2019年第四季度升级产品销量比上一年增加32%，平均销售价格比2018年第四季度高约6% [14] - 2020年会员业务净贡献预计为5730万美元，预计从会员订阅、年度季节性和临时住宿、升级销售及其他收入中获得1.186亿美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2007年智能手机技术出现以来，在线预订活动占所有临时RV预订的43% [9] - 2019年社交媒体粉丝基数增加到超过65万 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司评估每个市场以确定拟议的租金率增长，营销团队专注于消除客户的销售点障碍，通过自助服务提高转化率 [8][9] - 公司倾向将临时业务占比保持在较低水平，分散在多个物业，以吸引新客户并转化为长期客户 [34] - 行业资产定价方面，2019年公司完成约1.5亿美元交易，大致在5% - 5.5%的资本化率范围内，过去一年资本化率有所压缩但保持一致，行业交易多通过专业营销、招标和拍卖流程进行 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面强劲，人口和经济趋势为未来增长提供顺风，产品需求旺盛，年轻露营者数量增加将推动需求增长 [4][7] - 2020年指导反映了公司业务的优势，各市场调查支持租金率增长的观点 [8] 其他重要信息 - 公司有5000英亩毗邻物业的空置土地，有继续增长的空间 [55] - 2020年有4800万美元的有担保债务到期，年末4亿美元信贷额度中有1.6亿美元未偿还，ATM计划有1.4亿美元可用流动性，加权平均有担保债务到期期限超过13年，债务与调整后EBITDA比率约为4.8倍，利息覆盖率为4.9倍 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度交易安静的原因是交易完成时间还是管道规模问题？ - 公司第四季度未完成新社区收购，但收购团队积极参与交易，与卖家积极讨论，有处于不同收购阶段的物业，产品类型受关注，但本季度未完成交易 [28] 问题2: 码头业务是否有增加投资机会及公司意向？ - 公司收购的Loggerhead组合运营符合预期，80%收入来自年度现金流，入住率高，有机会但会关注符合收购标准、类似Loggerhead组合的资产 [29] 问题3: 临时RV收入增长速度的变化是战略调整还是经济因素导致的正常化？ - 临时业务可见性有限，第一季度占比约20%，冬季季节性需求增加导致第一季度临时增长预期降低，约65%的临时收入在第二和第三季度，公司战略上倾向将临时业务占比保持在较低水平以吸引长期客户 [33][34] 问题4: 第一季度经常性资本支出同比大幅增加的原因及是否会持续？ - 2019年经常性资本支出为5200万美元，团队专注于节能，投资基础设施改善，有望降低能源使用和资源消耗及未来公用事业费用 [35] 问题5: 对费用增长预测低于3%的信心来源及是否有向客户转嫁成本？ - 公司在去年秋季提供指导时没有全年实际结果，虽费用增长率下降但预算中整体费用预期增加，2.9%的增长预期与10年平均核心费用增长率相同，该增长率包含风暴恢复成本、公用事业和工资压力的波动 [38] 问题6: 资产定价情况如何？ - 2019年公司完成约1.5亿美元交易，大致在5% - 5.5%的资本化率范围内，过去一年资本化率有所压缩但保持一致，行业交易多通过专业营销、招标和拍卖流程进行 [39] 问题7: 2020年保险费增加的基本假设是多少？ - 公司假设保险费有中两位数的增长，去年增长接近20%，目前处于讨论早期，可视性不佳，将在4月讨论第一季度结果的电话会议上更新 [42][43] 问题8: 年末场地数量中年度客户减少、临时客户增加的原因是什么？ - 这是公司每年调整数据的结果，反映了整个投资组合的混合变化，不反映战略问题 [44] 问题9: 去年出售印第安纳州和密歇根州五个全年龄段社区的原因是什么？ - 这些是全年龄段物业，与年龄限制物业情况不同，公司分析当地情况后认为是出售的好时机，同时进行了一项约1亿美元的处置和收购交易，认为收购的物业有更大增长空间，且这些物业处于债务池窗口刚打开的阶段 [46][47] 问题10: 保险公司在物业保险覆盖范围和类型方面是否有系统性变化？ - 保险公司熟悉公司投资组合和过往风暴情况，除了保费增加外，没有退出迹象，对公司资产类别理解加深，这是积极的 [51] 问题11: 2019年扩张场地交付情况及2020年预期如何？ - 2019年交付约1000个场地，包括6个项目，大致在MH和RV之间平分，1月前几周另有两个超过200个场地的项目上线；2020年预计有10 - 12个项目，交付1100 - 1200个场地，略偏向MH [54] 问题12: 2020年扩张场地对收入增长的贡献是多少？ - 2020年扩张场地对核心NOI的贡献约为40个基点，其中约20个基点来自核心业务，对同店和核心业务都有贡献 [57][58] 问题13: 2020年收购活动的预期规模和组合如何？ - 无法确定2020年收购活动的最终情况，预计RV和MH业务占比均衡，如有类似现有资产的码头交易或投资组合也会感兴趣，但更倾向于RV和MH [59]