公司总资产情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为70.42亿美元和68.29亿美元[14] - 截至2020年9月30日，公司总资产为7042129千美元，较2019年12月31日的6828739千美元增长约3.12%[21] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司合并资产分别为70.42129亿美元和68.28739亿美元[90] 租金及其他物业收入情况 - 2020年第三季度和2019年同期，租金及其他物业收入分别为2.15亿美元和2.30亿美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，租金及其他物业收入分别为6.59亿美元和6.84亿美元[16] - 2020年前三季度，公司租金及其他物业收入为658815千美元，较2019年同期的684262千美元下降约3.72%[22] - 2020年前九个月和2019年同期，公司总租赁收入分别为6.57362亿美元和6.82173亿美元[41] - 2020年第三季度，同店板块租金及其他物业收入为1.71033亿美元，重建与开发板块为1249.8万美元，收购及其他房地产板块为1731.1万美元[85] - 2020年前九个月，同店板块租金及其他物业收入为5.34395亿美元，重建与开发板块为3600.1万美元，收购及其他房地产板块为5348.5万美元[88] 总运营费用情况 - 2020年第三季度和2019年同期，总运营费用分别为2.02亿美元和1.91亿美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，总运营费用分别为5.77亿美元和5.64亿美元[16] - 2020年前三季度，公司总运营费用为577444千美元，较2019年同期的564117千美元增长约2.36%[22] 净亏损/收入情况 - 2020年第三季度和2019年同期，净亏损/收入分别为 - 2482万美元和397万美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，净亏损/收入分别为2737万美元和3.65亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于Aimco普通股股东的净亏损/收入分别为 - 2505万美元和200万美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，归属于Aimco普通股股东的净亏损/收入分别为2085万美元和3.33亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于Aimco的综合亏损/收入分别为 - 2524万美元和160万美元[17] - 2020年前九个月净收入为27366000美元，2019年同期为365261000美元[20] - 2020年前三季度，公司净（亏损）收入为27366千美元，较2019年同期的365261千美元下降约92.51%[22] - 2020年前三季度，公司综合（亏损）收入为26708千美元，较2019年同期的364936千美元下降约92.68%[23] - 2019年前三季度，公司净收入为35946.1万美元[25] - 2020年前三季度，公司净收入为2229.8万美元[25] - 2020年前九个月净收入为2736.6万美元，2019年同期为3.65261亿美元[26] 普通股发行数量与总权益情况 - 2019年6月30日，公司普通股发行数量为148,827千股，总权益为1,842,866千美元[18] - 2019年9 - 12月，Aimco运营合伙企业单位赎回使总权益减少826千美元[18] - 2019年9 - 12月，股份薪酬成本摊销使总权益增加1,958千美元[18] - 2019年9月30日，公司普通股发行数量为148,885千股，总权益为1,786,074千美元[18] - 2020年6月30日，公司普通股发行数量为148,865千股，总权益为1,774,236千美元[18] - 2020年9 - 12月，Aimco运营合伙企业单位赎回使总权益减少484千美元[18] - 2020年9 - 12月，股份薪酬成本摊销使总权益增加1,954千美元[18] - 2020年9 - 12月，合并实体所有权变更使总权益增加447,688千美元[18] - 2020年9 - 12月，公司净亏损使总权益减少26,379千美元[18] - 2020年9月30日，公司普通股发行数量为148,866千股，总权益为2,136,797千美元[18] - 2020年9月30日公司总权益为2136797000美元，2019年同期为1786074000美元[19] 现金流量情况 - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为265876000美元，2019年同期为278748000美元[20] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为355969000美元，2019年同期为16005000美元[20] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为180882000美元，2019年同期使用242113000美元[20] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加90789000美元，2019年同期增加20630000美元[20] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为268491000美元，2019年同期为93225000美元[20] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为2.65876亿美元，2019年同期为2.78748亿美元[26] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为3.55969亿美元，2019年同期为1600.5万美元[26] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为1.80882亿美元，2019年同期使用的净现金为2.42113亿美元[26] 其他财务指标情况 - 2020年前九个月折旧和摊销为296414000美元，2019年同期为283027000美元[20] - 2020年前九个月房地产处置收益为47204000美元，2019年同期为356929000美元[20] - 2020年前九个月非追索权物业债务所得款项为608756000美元，2019年同期为667965000美元[20] - 2020年前三季度，公司利息收入为10407千美元，较2019年同期的8615千美元增长约20.80%[22] - 2020年前三季度，公司利息费用为140657千美元，较2019年同期的122961千美元增长约14.39%[22] - 2020年前三季度，公司处置房地产收益为47204千美元，较2019年同期的356929千美元下降约86.77%[22] - 2020年前三季度，公司夹层投资净收入为20553千美元，2019年同期无此项收入[22] - 2020年前三季度，公司税前（亏损）收入为19507千美元，较2019年同期的363319千美元下降约94.63%[22] 合伙人资本余额情况 - 2019年6月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为176321.8万美元，有限合伙人资本余额为8236.6万美元[24] - 2019年9月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为170545.9万美元，有限合伙人资本余额为7911.5万美元[24] - 2020年6月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为169801.2万美元，有限合伙人资本余额为7941.4万美元[24] - 2020年9月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为212139.1万美元，有限合伙人资本余额为7561.8万美元[24] - 2019年第三季度，Aimco运营合伙企业单位赎回导致合伙人资本减少82.6万美元[24] - 2020年第三季度，Aimco运营合伙企业单位赎回导致合伙人资本减少48.4万美元[24] 向普通合伙人分配情况 - 2019年前三季度，向普通合伙人分配金额为19340.6万美元[25] - 2020年前三季度，向普通合伙人分配金额为19273.4万美元[25] 公司业务板块情况 - 公司有三个业务板块：同店、重建与开发、收购及其他房地产[80] - 截至2020年9月30日，同店板块有93个公寓社区共27610套公寓，重建与开发板块有8个社区共2521套公寓，收购及其他房地产板块有20个社区共2670套公寓和1座办公楼[83] 公司业务运营情况 - 2020年9月14日，公司宣布业务分拆计划，预计拆分后两个实体分别占90%和10%的估计公允价值[31] - 2020年9月14日，公司宣布业务分拆计划，90%估值的实体为Apartment Income REIT，10%估值的为新Aimco[107] - 2020年9月8日成立合资企业，拥有12个多户公寓社区共4051套住房，估值24亿美元，公司保留61%所有权[47] - 2020年8月25日收购Hamilton on the Bay，购买价格8960万美元，总对价9210.6万美元[50] - 2020年和2019年前九个月分别出售1个和8个公寓社区，分别获利4720万美元和3.569亿美元[50] - 截至2020年9月30日，将一个266套住房的社区归类为待售，预计总收益约1.26亿美元[51] - 2020年4月20日获得3.5亿美元定期贷款，利率为30天LIBOR加1.85%，有50个基点的LIBOR下限[52] - 2020年第三季度向IQHQ承诺投资5000万美元，并获得合作权利[53] - 截至2020年9月30日，资本活动承诺总额约1.84亿美元，预计大部分在未来12个月内发生[54] 公司环境负债情况 - 公司与EPA就印第安纳州一处前公寓社区地下水污染问题进行讨论，不认为会产生重大不利影响[58] - 公司对太浩湖一处房产有或有环境负债，虽法院撤销对公司的命令，但仍有民事诉讼待决，不认为会产生重大不利影响[59] 普通股股东收益情况 - 2020年第三季度和前九个月，Aimco普通股股东基本和摊薄净亏损分别为2504.6万美元和盈利2084.5万美元，2019年同期分别为盈利200.3万美元和3.32805亿美元；每股基本和摊薄收益分别为 - 0.17美元和0.14美元，2019年同期分别为0.01美元和2.26美元[65] 股息和分配支付情况 - 2020年第三季度和前九个月股息和分配支付分别为0.41美元和1.23美元，2019年同期分别为0.39美元和2.80美元，2019年第一季度董事会授权特别股息和特别分配2.02美元[66][67] - 2019年第一季度特别股息和分配中，Aimco现金6710万美元、普通股450万股、现金代替零碎股份0.4万美元；Aimco运营合伙企业现金7270万美元、普通合伙单位480万个、现金代替零碎单位0.4万美元[67] - 2019年第一季度进行反向股票拆分，每1.03119股普通股和普通合伙单位合并为一股或一个单位[67] - 2020年10月21日，董事会宣布8.20美元特别股息，含0.82美元现金股息和7.38美元股票股息，11月30日支付[92] - 2020年10月21日，董事会宣布8.20美元特别股息，包括0.82美元现金股息和7.38美元股票股息[154][155] 公司投资情况 - 截至2020年9月30日，公司对证券化信托的投资摊余成本为9530万美元，2019年12月31日为9000万美元，投资面值为1.009亿美元，剩余预期期限约0.8年[68] - 2020年前九个月，公司支付1210万美元前期溢价获得利率互换期权，执行价格1.68%，上限2.78%[70] - 截至2020年9月30日，AFS债务证券公允价值9887.4万美元，利率期权公允价值1002.6万美元[72] 非追索权物业债务情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，非追索权物业债务账面价值分别为40.79251亿美元和42.51339亿美元，公允价值分别为42.06702亿美元和42.9863亿美元[74] 可变利益实体（VIE）情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业合并的可变利益实体（VIE）中，有公寓社区权益的VIE均为6个，拥有的公寓社区分别为17个和6个，公寓住宅分别为5409套和2056套[76] - 公司合并Aimco运营合伙企业这一VIE，运营合伙企业合并其为主要受益人的所有VIE，VIE资产先用于清偿自身负债，债权人对运营合伙企业无追索权[74][76] 其他资产情况 - 截至2020年9月30日，净房地产资产为14.2482亿美元，较2019年12月31日的5.01272亿美元大幅增长[77] -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.63美元，同比增长5%；调整后每股可分配运营资金（AFFO）为0.55美元，同比增长8% [24] - 第二季度住宅净租金收入增长1.1%，同店收入下降1.1%，同店净营业收入下降1.4% [14] - 可控运营费用下降6.3%，总费用下降40个基点 [14] - 第二季度和7月均确认98.4%的住宅收入，将1.6%视为坏账 [26] - 董事会宣布2020年第二季度每股现金股息为0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第二季度平均每日入住率为95.5%，较去年下降140个基点；7月平均每日入住率为93.8% [14][16] - 第二季度新租费率下降2.4%，续租费率上涨5.1%，综合租费率上涨1.8%，较2019年低200个基点；7月新租费率下降5.6%，续租费率上涨3.4%，综合租费率下降1.1% [14][16] - 第二季度客户满意度为4.3星（满分5星），租户周转率降至40%，较去年改善500个基点 [15] 重建业务 - 博尔德的Parc Mosaic已出租84%，有望年底前达到稳定入住率 [19] - 红木城的707 Leahy已交付43套住房，77%已出租，预计今年秋季交付剩余住房，明年年初入住率稳定 [19] - 安舒茨医疗园区的Fremont已交付86套住房，约一半已出租，预计年底完成剩余单元，2021年完成租赁 [19] - 伊利诺伊州埃尔姆赫斯特的联排别墅项目已交付23套住房，超过90%已出租，预计今年第四季度完工 [19] - 剑桥的Prism和火烈鸟北塔计划明年年中交付，完成这些长期重建项目的成本约为1.5亿美元，占公司最新公布的总市值的1% [20] - 预计到年底在短期重建项目和物业升级上投资约2500万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月租赁量同比增长20%，除洛杉矶和迈阿密外，华盛顿特区、波士顿、丹佛和圣地亚哥等市场综合租费率呈正增长 [8][16] - 7月收款率处于90%以上高位，与近几个月一致 [16] - 不同市场表现差异较大，圣地亚哥入住率达97%以上，受影响较小；洛杉矶和迈阿密压力较大 [16][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过长期项目的租赁和约3.5亿美元的物业销售，将杠杆率降至7倍以下，目前约一半物业已完成出售或签订合同 [23] - 公司注重客户选择和满意度，通过数据优化业务，避免一刀切的解决方案和短期修复措施 [13] - 公司将根据市场需求和租金实现情况，有节奏地推进短期重建项目和物业升级 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度经济收缩是美国历史上最突然、最严重的，但公司业务具有韧性，正在从疫情和经济封锁的冲击中恢复 [7] - 尽管面临需求中断、失业率上升和监管环境不可预测等挑战，但公司对未来仍持乐观态度，居民继续支付租金，7月租赁量超过去年，周转率保持低位，费用控制良好 [14] - 公司对团队应对当前困难的能力充满信心，预计未来几个月将继续应对挑战，但相信随着时间推移，业务将逐渐改善 [16][42] - 公司认为当前市场不确定性增加，但看好公司高质量、多元化的投资组合，以及稳健的资产负债表和团队的能力 [10][11] 其他重要信息 - 公司完成了5月电话会议中讨论的融资活动，通过关闭6.89亿美元的固定利率物业贷款，获得3.7亿美元的收益，降低了加权平均利率，解决了2020年的到期债务问题，增加了流动性并降低了再融资风险 [22] - 公司资产负债表安全灵活，目前拥有超过10亿美元的现金和承诺信贷 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在租金和入住率方面优先考虑哪个以实现收入最大化 - 公司认为应综合考虑入住率、租金率和周转率，以实现总贡献和利润率的最大化，且不同市场会采取不同策略 [30] 问题2: 1.6%的坏账在产品类型或地理位置上是否异常高，以及对租户信用的可收回性的看法 - 公司根据过去的收款历史和租户信用状况进行分析，认为目前的处理方式是合适的，预计随着时间推移，大部分租金将被收回。洛杉矶和迈阿密的压力较大，而北加州和丹佛的收款情况较好 [32][33] 问题3: 7月需求回升的原因，是否存在市场或定价差异 - 需求回升部分是由于被压抑的需求释放，也是租赁旺季的正常现象，且表现普遍较好。郊区投资组合表现强于城市资产，但城市市场也有改善迹象 [36][37] 问题4: 在物业销售方面需要多激进，对资本化率的看法 - 市场需求旺盛，公司会选择性出售物业以实现良好的价格。低利率抵消了经济动荡的影响，预计资本化率将保持稳定 [39][40] 问题5: 公司是否有目标平均投资组合入住率，若需求或流量放缓，是否会让入住率下滑或进一步降低租金 - 公司注重长期总贡献利润率，目前实际入住率为93.8%，加上未完成的675份租约，相当于入住率在96%左右。公司不会为了追求短期高入住率而牺牲租户质量，相信当前决策将在未来12 - 24个月内带来收益 [42] 问题6: 如何从上个季度的7.5亿美元物业销售目标调整到本季度的3.5亿美元，以及是否假设在重建管道上没有额外资金或未来没有新项目 - 上个季度的7.5亿美元更多是对资本支出减少后销售规模变化的举例，而非目标。公司对当前杠杆水平感到舒适，将采取谨慎和有纪律的方式降低杠杆率至7倍 [44][47] 问题7: 公司是否看到租户从城市向郊区迁移的情况，是否有积极应对措施 - 公司长期以来有“海岸到海岸”计划，帮助租户在不同地区或城市与郊区之间转换。此外，公司会与每个租户单独沟通，了解其情况并提供帮助 [50][52] 问题8: 第二季度是否是低谷期，COVID - 19的地理影响是否导致市场情况变化 - 目前情况动态变化，难以确定是否是低谷期。不同市场受疫情和当地法规影响不同，公司预计未来仍会面临挑战，但也看到一些市场的改善迹象 [55][56] 问题9: Parkmerced第二季度的运营表现与承保情况相比如何，与第一季度相比是否有变化，第二季度是否有现金收入，何时预计恢复现金支付 - 公司作为债权人，不便评论其运营情况，但认为该物业有价值且公司债权安全。第二季度租金全部为应计，由于未来不确定性，无法确定何时恢复现金支付 [58][60][61] 问题10: 公司在未来几个月“艰难前行”的策略是否意味着保持入住率但放弃有效租金 - 公司不害怕当前的入住率，会在市场压力下平衡各种因素，确保在旺季结束后处于有利地位，不会为了追求高入住率而牺牲长期租金收益 [63] 问题11: 哪些市场在未来几个月没有低谷可见性，哪些市场仍处于恶化初期，湾区和洛杉矶是否有底部 - 湾区半岛地区情况不明，东湾和圣何塞有优势；洛杉矶中威尔希尔地区可能已触底，但仍需努力；费城情况在改善；圣地亚哥、波士顿和华盛顿特区表现强劲 [65] 问题12: 公司如何应对加州即将到来的选举和相关游说工作 - 针对加州提案21，一个大型联盟正在动员资金和开展工作。公司认为此次情况较好，因为之前提案10被否决，且有租金控制法案提供一定保护，有超过100个团体支持反对提案21 [68] 问题13: 波士顿市场成功的原因 - 公司在波士顿的郊区投资组合表现出色，尽管城市地区也面临压力，但郊区业务发挥了优势 [70] 问题14: 本季度同店收入在顶级和底部市场之间的差距是否会在短期内扩大，西雅图投资组合的定位和表现较好的原因 - 公司无法预测差距是否会扩大，但看到郊区市场在入住率和租金率方面表现更强劲，且情况会因市场和环境而异。西雅图投资组合仅涉及两栋建筑，贡献较小 [73] 问题15: 公司是否按A、B、C价格披露租金收款情况 - 公司未披露相关信息，但指出租金收款在当地政府出台鼓励租户不支付租金规定的地区最为困难 [75] 问题16: 关于Brickell项目是否有新的想法或信息 - 过去100天公司事务繁忙，尚未在Brickell项目上投入太多时间，暂无新进展 [77] 问题17: 开发和重建项目的租赁情况，以及何时能达到每年3000万美元的净营业收入贡献 - 项目整体表现符合预期，部分项目领先，部分滞后。预计达到稳定净营业收入目标可能需要更长时间，但公司对整体价值创造有信心。Parc Mosaic预计年底前完成租赁，埃尔姆赫斯特项目租赁情况良好，其他项目处于不同交付阶段 [80][81]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为71.21147亿美元，较2019年12月31日的68.28739亿美元增长4.28%[13][19][79] - 截至2020年6月30日，公司总负债为52.4597亿美元，较2019年12月31日的48.66164亿美元增长7.80%[13] - 2020年第二季度，公司净收入为4320.4万美元，较2019年同期的6999.6万美元下降38.27%[14][20] - 2020年上半年，公司净收入为5218.1万美元，较2019年同期的3.61291亿美元下降85.56%[14][20][24] - 2020年第二季度，公司综合收入为4284.9万美元，较2019年同期的7001.2万美元下降38.79%[21] - 2020年上半年，公司综合收入为5176.6万美元，较2019年同期的3.61368亿美元下降85.67%[21] - 2020年上半年折旧和摊销为198165千美元，2019年上半年为185489千美元[18] - 2020年上半年处置房地产收益为47204千美元，2019年上半年为355783千美元[18] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为184357千美元，2019年上半年为170039千美元[18][24] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为160070千美元，2019年上半年提供的净现金为197525千美元[18][24] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为240519千美元，2019年上半年使用的净现金为374252千美元[18][24] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加264806千美元，2019年上半年净减少6688千美元[18] - 2020年初现金、现金等价物和受限现金为177702千美元，年末为442508千美元；2019年初为72595千美元，年末为65907千美元[18] - 2020年上半年回购普通股10004千美元，2019年上半年为20682千美元[17][18] - 2019年6月30日公司总权益为1842866千美元，2020年6月30日为1774236千美元[16][17] - 2020年上半年净收入为52181千美元，2019年上半年为361291千美元[18] - 2020年上半年净收入为48677千美元，较2019年上半年减少308747千美元，降幅约86.38%[23] - 2019年上半年向普通股持有人分配125514千美元，2020年上半年分配128357千美元，较2019年增加2843千美元，增幅约2.26%[23] - 2020年第二季度和上半年，基本和摊薄后归属于公司普通股股东的净利润分别为3921.2万美元和4589.1万美元；2019年同期分别为5923.4万美元和3.30802亿美元[59] - 2020年第二季度和上半年，基本和摊薄后归属于运营合伙企业普通单位持有人的净利润分别为4131.9万美元和4836.6万美元；2019年同期分别为6281.7万美元和3.49456亿美元[59] - 2020年第二季度和上半年，每股和每单位股息及分配分别为0.41美元和0.82美元；2019年同期分别为0.39美元和2.41美元，其中2019年的2.41美元包含特别股息和特别分配2.02美元[60] - 2020年第二季度，公司利息费用为4880.2万美元，较2019年同期的3954.1万美元增长23.42%[20] - 2020年上半年，公司利息费用为9013.8万美元，较2019年同期的8095万美元增长11.35%[20] - 2020年上半年租金和其他物业收入为4.4336亿美元，2019年同期为4.54435亿美元[77] - 2020年上半年物业运营总费用为3.75758亿美元，2019年同期为3.72917亿美元[77] - 2020年上半年税前收入为46069美元，2019年同期为362445美元[77] - 2020年上半年资本增加额为1.79124亿美元，2019年同期为1.77802亿美元[80] - 2020年第二季度和上半年，净营业收入较2019年分别减少400万美元和1170万美元，原因是2020年和2019年出售了公寓社区[157] - 2020年第二季度和上半年，折旧与摊销费用较2019年分别增加580万美元（增幅6.3%）和1270万美元（增幅6.8%）[158] - 2020年第二季度和上半年，一般及行政费用较2019年分别减少180万美元（降幅15.7%）和150万美元（降幅7.1%）[159] - 2020年上半年，其他费用净额较2019年减少290万美元，降幅32.8%[160] - 2020年上半年，利息收入较2019年增加160万美元，增幅27.2%；第二季度和上半年，利息费用较2019年分别增加930万美元（增幅23.4%）和920万美元（增幅11.4%）[162][163] - 2020年第二季度和上半年，公司分别确认所得税收益290万美元和610万美元，而2019年同期分别为180万美元和所得税费用120万美元[170][171] - 2020年Q2和H1，公司Nareit FFO分别为84774千美元和184370千美元，Pro forma FFO分别为93341千美元和193572千美元，AFFO分别为81938千美元和170564千美元[187] - 2019年Q2和H1，公司Nareit FFO分别为83485千美元和172045千美元，Pro forma FFO分别为88578千美元和179475千美元，AFFO分别为75444千美元和156630千美元[187] - 2020年Q2和H1，公司Nareit FFO每股摊薄收益分别为0.57美元和1.24美元，Pro forma FFO每股摊薄收益分别为0.63美元和1.30美元，AFFO每股摊薄收益分别为0.55美元和1.15美元[187] - 2019年Q2和H1，公司Nareit FFO每股摊薄收益分别为0.56美元和1.17美元，Pro forma FFO每股摊薄收益分别为0.60美元和1.21美元，AFFO每股摊薄收益分别为0.51美元和1.06美元[187] - 截至2020年6月30日，公司总负债为4892183千美元，调整后比例债务为4383163千美元，净杠杆为4484104千美元[194] - 2020年第二季度净利润为43204000美元，EBITDAre为139790000美元，调整后EBITDAre为139202000美元，年化调整后EBITDAre为556808000美元[196] - 2020年第二季度利息费用为48802000美元，调整后利息费用为39965000美元，调整后利息费用和优先股股息为41824000美元，年化调整后利息费用为159860000美元，年化调整后利息费用和优先股股息为167296000美元[199] - 截至2020年6月30日，公司可用流动性约为12亿美元，包括3.984亿美元现金及现金等价物、3000万美元受限现金和7.935亿美元循环信贷额度[201] - 截至2020年6月30日，公司非追索权物业债务总额为45.65673亿美元，其中1年内到期1.23707亿美元，2 - 3年到期8.73971亿美元，4 - 5年到期5.77229亿美元，5年以上到期29.90766亿美元[204] - 2020年上半年，公司新增物业债务6.088亿美元，7月再融资7990万美元，融资产生增量收益3.706亿美元[205] - 2020年3月31日至6月30日，净杠杆与调整后EBITDAre的比率从7.7x增至8.1x，主要因季度调整后EBITDAre减少610万美元[124] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司租金及其他物业收入为2.18808亿美元，较2019年同期的2.242亿美元下降2.41%[14][20] - 2020年上半年，公司租金及其他物业收入为4.4336亿美元，较2019年同期的4.54435亿美元下降2.43%[14][20] - 2020年第二季度，同店业务板块租金及其他物业收入为180,779千美元，物业运营费用为48,720千美元，物业净运营收入为132,059千美元[74] - 2019年第二季度，同店业务板块租金及其他物业收入为182,816千美元，物业运营费用为48,893千美元，物业净运营收入为133,923千美元[75] - 2020年第二季度，重建与开发板块租金及其他物业收入为11,589千美元，物业运营费用为4,912千美元，物业净运营收入为6,677千美元[74] - 2019年第二季度，重建与开发板块租金及其他物业收入为12,695千美元，物业运营费用为4,990千美元，物业净运营收入为7,705千美元[75] - 2020年第二季度，收购与其他房地产板块租金及其他物业收入为17,415千美元，物业运营费用为6,485千美元，物业净运营收入为10,930千美元[74] - 2019年第二季度，收购与其他房地产板块租金及其他物业收入为14,097千美元，物业运营费用为5,431千美元，物业净运营收入为8,666千美元[75] - 2020年第二季度和2019年第二季度，合并后税前收入分别为40,325千美元和68,169千美元[74][75] - 2020年第二季度，同店续约租金增长5.1%，新租约租金下降2.4%，加权平均增长1.8% [103] - 2020年第二季度，同店可控运营费用较2019年同期下降6.3% [105] - 2020年第二季度，公司平均每套公寓月收入为2254美元，较2019年同期增长约2% [117] - 2020年第二季度，与2019年相比，同店物业净营业收入减少190万美元，即1.4%[148] - 2020年第二季度，重建与开发业务的物业净营业收入减少100万美元，降幅13.3%；收购与其他房地产业务的物业净营业收入增加230万美元，增幅26.1%[149][150] - 2020年上半年，同店物业净营业收入增加470万美元，增幅1.8%；重建与开发业务的物业净营业收入减少260万美元，降幅15.6%；收购与其他房地产业务的物业净营业收入增加550万美元，增幅30.9%[154][155][156] 公司股票相关数据变化 - 2019年3月31日，公司优先股发行数量为5,000股，赎回5,000股，股票金额为125,000千美元，赎回125,000千美元[16] - 2019年6月30日，公司普通股发行数量为148,827股，股票金额为1,488千美元[16] - 2020年3月31日，公司普通股发行数量为148,700股，股票金额为1,487千美元[16] - 2020年6月30日，公司普通股发行数量为148,865股，股票金额为1,489千美元[16] 公司资本活动相关 - 2019年第一季度赎回优先单位125000千美元[22] - 2019年第一季度发行Aimco运营合伙单位3034千美元[22] - 2020年第一季度赎回Aimco运营合伙单位286千美元[22] - 2019年3月31日，公司总合伙人资本为1960272千美元，其中优先单位125000千美元[22] - 2019年6月30日，公司总合伙人资本为1842866千美元，较3月31日减少117406千美元，降幅约5.99%[22] - 2020年3月31日，公司总合伙人资本为1795548千美元，较2019年6月30日减少47318千美元，降幅约2.57%[22] - 2020年6月30日，公司总合伙人资本为1774236千美元，较3月31日减少21312千美元，降幅约1.19%[22] - 截至2020年6月30日，公司资本活动相关承诺总计约1.79亿美元，预计大部分将在未来12个月产生[48] 公司社区业务相关 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括125个公寓社区，共32938套公寓，平均所有权约为99%[28][102] - 2020年上半年出售1个含219套公寓的社区，处置收益4720万美元[45] - 2019年第一季度出售1个含399套公寓的社区，处置收益6430万美元；上半年出售8个含2605套公寓的社区，处置收益3.558亿美元[46

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入增长5%，运营利润率为74%，较去年第一季度提高100个基点 [18] - 第一季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.60美元，与年初指引中点持平，同比增长9% [32] - 第一季度运营资金（FFO）为每股0.67美元，比指引中点高出0.01美元，同比增长10% [32] - 董事会宣布2020年3月31日季度的现金股息为每股0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [32] - 4月住宅坏账约为67万美元，约占住宅收入的1%，较原方法增加2.7万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第一季度基于1.3万份调查，客户满意度为4.3星（满分5星），租户周转率降至42%，同比改善160个基点 [17] - 第一季度平均每日入住率达97.6%，创历史新高，较2019年提高60个基点 [18] - 第一季度新租租金上涨1.7%，续租租金上涨5.8%，综合租金上涨3.6%，较2019年提高50个基点 [18] - 第一季度坏账费用为32个基点，收入同比增长3.5% [18] - 第一季度可控运营费用下降3.5%，总费用下降40个基点 [18] - 4月租户周转率降至41.1%，平均每日入住率为96.6%，较去年低40个基点，但高于2018年4月20个基点 [19] - 4月新租租金上涨90个基点，续租租金上涨6%，综合租金上涨4.2%，较去年提高50个基点 [19] - 4月坏账升至约100个基点，当月收取96%的住宅账单，另有3%基于保证金和租户信用评分计提 [20] 再开发业务 - 2020年预计资本支出减少45%，即1.5亿美元 [23] - 5个长期再开发和开发项目正在进行中，总成本为2.1亿美元，预计稳定后将增加约3000万美元的净营业收入 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重客户选择和满意度，控制物业成本，优先选择短周期再开发项目，保持投资组合多元化，采用长期无追索权杠杆 [8] - 未来将继续满足客户需求，完成5个长期项目，预计增加约3000万美元的年度净营业收入或每股0.18美元 [14] - 继续将资本重新分配到尊重产权、经济活跃的市场和具有运营优势的物业 [14] - 积累充足流动性，通过租赁和物业销售调整杠杆，预计物业价格与6个月前相比上下浮动约5% [14] - 行业面临新客户谨慎、新租赁竞争激烈的挑战，尤其是在租赁期 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境面临诸多挑战，数百万新增失业，超过四分之一的经济活动停滞，经济受损程度堪比甚至超过大萧条 [13] - 新客户将谨慎，新租赁竞争激烈，尤其是在租赁期，租金设定和收取的法治问题令人担忧 [13] - 尽管面临挑战，但公司4月在客户满意度、租金、租金增长率和物业成本控制方面表现良好，对未来仍持乐观态度 [12][16] 其他重要信息 - 公司成立跨职能委员会，确保团队安全，继续租赁公寓和履行服务请求 [9] - 公司增加物业清洁，减少感染机会，限制与租户的面对面互动，支持居家租户 [10] - 公司利用技术和人工智能适应社交距离和居家要求，增加现金和信贷储备，减少资本支出 [11] - 公司对所有重大资产进行减值审查，核销290万美元的直线租金和220万美元的递延经纪佣金 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来入住率何时触底 - 难以确定入住率触底时间，公司希望入住率从当前水平上升，但受市场竞争和经济状况影响 [35] - 自4月第一周以来，租赁活动和流量每周都在增加，上周已超过3月15日的水平，需求可能已触底 [36] 问题2: 是否仍致力于出售9 - 10亿美元的物业 - 原计划出售9.5亿美元物业的目标因资本支出减少而调整至约7.5亿美元 [39] - 公司有充足的流动性，不急于出售物业，将根据市场情况在年内稳步推进 [39] 问题3: Parkmerced项目的付款合同条款、2020年利息收入现金收取假设以及AFFO调整情况 - 该项目是参与旧金山最大住宅开发的机会，借款人经验丰富，公司对收款有信心，预计未来5年获得回报，未支付但应计的余额将在5年后以现金支付 [42][43] - 会计处理上，根据贷款条款，应计利息按可收回性评估，公司积极确保不确认无法全额收回的资产 [44] - AFFO作为盈利能力指标，不调整GAAP与现金之间的差异，但在现金来源和使用中会进行调整 [46] 问题4: 近期续约和新租租金情况 - 4月续约租金为6%，预计5月和6月在4% - 5%之间，新租租金4月约4% - 5% [50] - 5月租金仍面临压力，目前判断还为时过早 [52] 问题5: Parkmerced项目第一季度现金利息收入情况 - 公司第一季度收到60万美元现金租金，基于物业运营情况，与承保情况基本一致 [54] - 贷款应根据可用现金支付，已支付的金额符合现金流情况，应计利息为680万美元 [56] 问题6: Parkmerced项目从战略角度的合理性和未来的舒适度 - 该项目是投资多元化资产的绝佳机会，预计获得10%的回报，并有机会以名义价格拥有30%的业务 [60] 问题7: 运营费用的变化情况 - 运营费用有增有减，如清洁费用增加，周转成本减少，公司将努力控制运营费用 [64][65] 问题8: 回顾全球金融危机，租金拖欠的最终回收率和坏账峰值，以及当前租金支付问题的规模和地区 - 4月收取96%的租金，确认1%的坏账费用，预计3%的未收租金部分将在后续收回 [67] - 与全球金融危机相比，情况不同，当前因地方规定部分租户不支付租金，公司可能会有较高的应收账款余额，但租户信用良好，预计坏账率为1%，金融危机时坏账率峰值略高于100个基点 [68][69] - 洛杉矶的租金拖欠率约为10%，公司在西雅图和纽约的业务影响不大，主要问题集中在加利福尼亚州，尤其是南加州 [71][72] 问题9: 公司投资决策的过程以及Parkmerced项目的投资决策依据 - 公司有内部和外部投资委员会，投资决策经过严格评估 [75] - 与20%收益率的项目相比，公司更看重Parkmerced项目未来以名义价格拥有30%业务的选择权 [75] 问题10: 内部投资委员会和董事会投资委员会的主席是谁 - 内部投资委员会主席是John Bezzant，董事会投资委员会主席是Mike Stein [76] 问题11: 公司过去是否大力推动自助导览和虚拟游览技术，以及这些技术在租赁过程中的应用和发展情况 - 公司8年前就开始实施自助导览，过去几年重点放在预租赁活动上 [78] - 公司利用现有技术，如智能锁和钥匙系统，结合FaceTime等方式进行虚拟游览，以适应疫情期间的租赁需求 [79] 问题12: 在当前环境下提高租金对租户满意度的影响，以及与同行零租金增长政策的比较 - 公司不采用一刀切的定价方式，会根据物业位置、租户行业和收入情况等因素进行个别定价 [81][82] - 对于受疫情影响较大的行业租户，可能会保持租金不变；对于收入不受影响的租户，适当提高租金不会引起反感 [82] 问题13: 利用REIT资产负债表借款的人是否有机会成为Aimco的长期租户 - 公司认为这种行为不道德，不会容忍，但在某些州可能受立法限制 [84][85] 问题14: 不同资产类别在租金收取方面是否存在差异 - 医疗、技术、工程和会计等行业的租户受影响较小，自雇人士、娱乐和酒店行业的租户压力较大，这些受影响的租户占比10%，反映在96%的租金收取率中 [87] - 资产类别（A类和B类）不是租金收取的主要影响因素，关键在于租户所在的行业 [88] 问题15: 是否对Parkmerced贷款进行了减值处理，以及项目第一季度的现金流情况 - 公司认为正确的会计处理是根据可收回性按时间分摊确认收入，该项目有3亿美元的股权作为担保，公司对此感到放心 [91] - 目前判断项目第一季度的物业表现还为时过早，项目关闭时间较短，且公司有一定的审查和批准权 [93] 问题16: 作为债权人，公司在项目建设和租赁增长方面是否有里程碑或限制，以控制资金支出 - 公司是贷款人，不是运营商，项目第一季度的表现符合98%的承保预期，没有意外的资本支出 [96] - 项目的超额现金流将用于偿还公司债务 [97] 问题17: Parc Mosaic项目的租金情况和租赁环境挑战 - 该项目租金符合计划，随着天气转暖和租赁旺季的到来，以及近期租赁活动的增加，公司对完成项目租赁持乐观态度 [99] - 大学秋季是否开学是一个不确定因素，可能会影响整体市场，但对Parc Mosaic项目影响较小，因为其目标客户为高收入、年长人群 [100] 问题18: Parkmerced项目第一阶段开发的推迟情况，以及公司参与的第二至九阶段最早何时开工 - 目前确定第二阶段开工时间过于乐观，需要先完成第一阶段并克服当前的干扰 [103] - 第一阶段分为1a和1b两个子阶段，1a正在进行定价，预计未来45 - 60天有结果，1b处于早期设计阶段 [103] - 如果1a在6月底定价并于明年初开工，至少需要2 - 3年才能建成，1b将随后跟进，第二阶段可能在5年左右开始 [103] 问题19: 如果经济再次陷入困境，公司对Parkmerced项目的补救措施是什么 - 公司将根据具体情况做出决策，目前借款人按时还款，未出现违约或特殊服务情况 [105] - 作为夹层贷款人，公司的主要补救措施是统一商法典（UCC）止赎，可在最坏情况下获得资产的有效所有权 [105]

债务相关数据变化 - 非追索权物业债务净额为42.09亿美元，较之前的42.31亿美元略有下降[13] - 循环信贷安排借款为5.94亿美元，较之前的2.75亿美元大幅增加[13] - 截至2020年3月31日，公司非追索权物业债务净额为4208687千美元，较2019年12月31日的4230590千美元下降约0.52%[20] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无追索权物业债务账面价值分别为42.2844亿美元和42.51339亿美元，公允价值分别为41.66396亿美元和42.9863亿美元[65] - 截至2020年3月31日，非追索权物业债务付款情况为：1年以内4228440千美元，2 - 3年148329千美元，4 - 5年1021230千美元，5年以上（2025年及以后）673617千美元，总计2385264千美元[200] - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排下的未偿借款为5.938亿美元，约占总杠杆的12.1%[203] - 截至2020年3月31日，公司未偿优先OP单位约占总杠杆的2.0%[204] 收入相关数据变化 - 2020年第一季度租金及其他物业收入为2.25亿美元，较2019年同期的2.30亿美元有所下降[16] - 2020年第一季度净收入为8977万美元，较2019年同期的2.91亿美元大幅减少[16] - 2020年第一季度归属于Aimco普通股股东的净收入为6679万美元，较2019年同期的2.72亿美元大幅下降[16] - 2020年第一季度综合收入为8917万美元，较2019年同期的2.91亿美元大幅减少[17] - 2020年第一季度，公司租金及其他物业收入为224552千美元，较2019年同期的230235千美元下降约2.47%[21] - 2020年第一季度，公司净收入为8977千美元，较2019年同期的291295千美元下降约96.92%[21] - 2020年第一季度，归属于Aimco运营合伙企业普通单位持有人的净收入为7047千美元，较2019年同期的286639千美元下降约97.54%[21] - 2020年第一季度，归属于Aimco运营合伙企业的综合收入为8899千美元，较2019年同期的291265千美元下降约96.95%[22] - 2020年第一季度净收入为897.7万美元，2019年同期为2.91295亿美元[24] - 2020年第一季度和2019年第一季度总租赁收入分别为2.27031亿美元和2.29725亿美元[38] - 2020年3月31日和2019年3月31日止三个月，公司基本和摊薄每股收益分别为0.04美元和1.88美元，基本和摊薄每单位收益均为0.04美元和1.88美元[58] - 2020年第一季度租金及其他物业收入为224,552美元，2019年同期为230,235美元，同比下降2.47%[72][73] - 2020年第一季度税前收入为5,744美元，2019年同期为294,276美元，同比下降98.05%[72][73] - 4月住宅收入约6900万美元，确认99%，其中96%为现金收入，3%为应计收入；住宅坏账费用约为收入的1%，即67万美元，比原方法增加27万美元[99][100] - 约250万美元（3.5%）的月收入来自商业租户，4月从办公租户收取90%到期款项，从其他商业用户收取30%租金[101] - 2020年第一季度，公司平均每套公寓收入为2280美元，较2019年同期增长5%，主要得益于同店收入增长、再开发公寓的租赁和低收益社区的出售[125] - 2020年第一季度，摊薄后归属于普通股股东的每股净收入较2019年减少1.84美元，主要因处置收益降低；每股调整后基金营运资金较2019年增加0.05美元，主要因同店物业净营业收入增加0.05美元[143] - 2020年第一季度，同店板块租金和其他物业收入为1.87956亿美元，同比增加643.3万美元，增幅3.5%；物业运营费用为4878.2万美元，同比减少20.8万美元，降幅0.4%；物业净运营收入为1.39174亿美元，同比增加664.1万美元，增幅5.0%[153] - 2020年第一季度，再开发和开发板块物业净运营收入为722.6万美元，同比减少153.1万美元，降幅17.5%[153] - 2020年第一季度，收购板块物业净运营收入为48.3万美元，2019年同期为亏损12.7万美元[153] - 2020年第一季度，其他房地产板块物业净运营收入为1170.1万美元，同比增加257.9万美元，增幅28.3%[153] - 2020年归属Aimco普通股股东的净收入为6679000美元，2019年为271568000美元；2020年Nareit FFO为99596000美元，2019年为88560000美元；2020年Pro forma FFO为100231000美元，2019年为90892000美元；2020年AFFO为88626000美元，2019年为81181000美元[179] - 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，Aimco摊薄后每股净收入分别为0.04美元和1.88美元；摊薄后每股Nareit FFO分别为0.67美元和0.61美元；摊薄后每股Pro forma FFO分别为0.67美元和0.61美元；摊薄后每股AFFO分别为0.60美元和0.55美元[180] - 截至2020年3月31日的三个月，净收入为8977000美元，调整后EBITDAre为145627000美元，年化调整后EBITDAre为582508000美元[191] 现金流相关数据变化 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为7741.6万美元，较2019年同期的8161.7万美元略有下降[19] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为9801.4万美元，较2019年同期的提供2.52亿美元有较大变化[19] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为2.18亿美元，较2019年同期使用的2.08亿美元有较大变化[19] - 截至2020年第一季度末，现金、现金等价物和受限现金为3.75亿美元，较期初的1.78亿美元有所增加[19] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金为7740万美元，较2019年减少420万美元[209] - 2020年第一季度，投资活动使用的净现金为9800万美元[210] 资产相关数据变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为7048245千美元，较2019年12月31日的6828739千美元增长约3.21%[20] - 截至2020年3月31日，公司建筑物及改良资产为6967143千美元，较2019年12月31日的6868543千美元增长约1.43%[20] - 截至2020年3月31日，公司对证券化信托的投资摊余成本为9.17亿美元，面值为10.09亿美元，剩余预期期限约1.2年[62] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司AFS债务证券公允价值分别为9590.6万美元和9425.1万美元[64] - 截至2020年3月31日，公司总资产为7,048,245千美元，截至2019年12月31日为6,828,739千美元，增长3.21%[76] - 截至2020年3月31日，公司拥有124个公寓社区，32846套公寓，平均所有权约99%；同店日均入住率97.6%，比2019年同期高60个基点，净营业收入增长5.0%，净营业利润率74.0%，比2019年同期高100个基点[110][111] - 截至2020年3月31日，公司再开发和开发社区的总估计净投资为5.961亿美元，已投入3.827亿美元，预计在2020年及未来几年用低预测FCF内部收益率公寓社区的销售收益为剩余的2.134亿美元净投资提供资金[121] - 截至2020年3月31日，总负债为4802532000美元，调整后比例债务为4359334000美元，净杠杆为4460400000美元[189] - 截至2020年3月31日，公司持有未抵押社区，估计公允价值超过20亿美元[196] 运营指标相关数据变化 - 2020年第一季度，公司总运营费用为188890千美元，2019年同期为188821千美元，基本持平[21] - 2020年第一季度，公司加权平均流通普通股基本单位为156660千个，较2019年同期的152303千个增长约2.86%[21] - 2020年第一季度，公司加权平均流通普通股摊薄单位为157003千个，较2019年同期的152632千个增长约2.86%[21] - 2020年第一季度物业运营费用为188,890美元，2019年同期为188,821美元，同比增长0.04%[72][73] - 2020年第一季度资本增加额为93,884千美元，2019年同期为75,390千美元，增长24.53%[77] - 4月居民周转率降至41.1%，同比下降270个基点；日均入住率为96.6%，同比下降40个基点，但比2018年4月高20个基点；混合租赁费率增长4.2%，同比上升50个基点[97][98] - 2020年第一季度，折旧和摊销费用同比增加690万美元，增幅7.4%；其他费用净额同比减少350万美元，降幅68.0%；利息收入同比增加180万美元，增幅65.9%[157][158][159] - 2020年第一季度所得税收益为320万美元，2019年同期所得税费用为300万美元[166] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公寓社区的资本增加总额分别为9240万美元和7540万美元[210] 业务板块构成情况 - 公司有四个业务板块：同店、重建与开发、收购和其他房地产[65] - 截至2020年3月31日，同店板块含95个社区28095套公寓，重建与开发板块含6个社区2210套公寓，收购板块含2个社区（一个110套，一个在建136套），其他房地产板块含18个社区2289套公寓和一栋办公楼[70] - 公司有四个业务板块：同店、再开发与开发、收购和其他房地产[144] - 截至2020年3月31日，同店板块有95个公寓社区和28,095套公寓，较2019年12月31日净增4个社区和1,446套公寓[145] 特殊事项及政策相关 - 因COVID - 19对商业租户的影响，公司分别注销了290万美元的直线租金应收款和220万美元的递延租赁成本[38] - 2020年1月1日采用ASC 326标准，记录了与应收票据相关的估计信贷损失累计影响调整0.3万美元[41][42] - 2020年4月20日获得3.5亿美元定期贷款，贷款于2021年4月20日到期，有一年展期选项，当前利率为30天LIBOR加1.85%，有50个基点的LIBOR下限[43] - 2019年第一季度出售7个公寓社区，共2206套公寓，房地产处置收益为2.91473亿美元，2020年第一季度无出售[44] - 截至2020年3月31日，与资本活动相关的承诺总计约2.19亿美元，预计大部分将在未来12个月内发生[45] - 2019年第一季度特别股息含6710万美元现金、450万股普通股和40万美元现金替代零股，特别分配含7270万美元现金、480万个普通合伙单位和40万美元现金替代零股[59] - 2019年3月31日止三个月，董事会授权反向股票拆分，每1.03119股普通股和普通合伙单位合并为一股或一个单位[60] - 公司认为资产退休义务公允价值因结算时间和方式不确定难以合理估计，2020年3月31日可合理估计的资产退休义务对财务状况、经营成果和现金流无重大影响[52] - 公司主要财务目标是为股东提供可预测且有吸引力的回报，使用经济收入衡量长期总回报[89] - 公司关注房地产资产减值、夹层贷款投资减值和租金收入坏账估计，疫情或导致坏账增加和入住率降低[79] - 公司可能选择不遵循租赁修改会计处理与疫情相关的租赁优惠[80] - 公司面临房地产、运营、融资、保险、法律和监管等多种风险，疫情加剧了这些风险[83] - 公司当前和持续符合房地产投资信托资格取决于能否满足税法规定的各项要求[84] - 公司上市25年经济收入年复合增长率为14%[91] - 2020年初公司有6.5亿美元现金和承诺信贷，提取3亿美元循环信贷额度，减少1.5亿美元（近一半）预期资本支出，并增加7.2亿美元可用信贷[96] - 第一季度注销290万美元直线租金应收款和220万美元递延经纪佣金[103] - 公司减少45%（1.5亿美元）预期2020

业绩总结 - Aimco在过去25年的年复合总股东回报率为11.6%，高于MSCI美国REIT指数的10.2%和标准普尔500指数的9.9%[3] - Aimco预计2020年的经济收入约为8%至11%[3] - Aimco的同店净营业收入（NOI）在过去三年增长了3.9%，比同行平均水平高出70个基点[23] - Aimco预计未来五年同店NOI增长将高于同行平均水平，2019年的平均日入住率为97.1%[7] - Aimco计划在2020年实现约2700万美元的年度收益贡献，折合每股0.18美元[10] - Aimco的2020年每股净收入预期为$3.07至$3.59，2019年为$3.15[27] - Aimco的2020年每股FFO预期为$2.62至$2.72，2019年为$2.50[27] - Aimco的2020年每股AFFO预期为$2.34至$2.44，2019年为$2.20[27] 用户数据与费用 - Aimco的2020年同店收入增长指导中值为3.4%，费用增长为2.0%[23] - Aimco的运营成本控制在过去五年中同店COE增长为1.0%，低于同行平均水平110个基点[7] - 2020年同店收入变化预期为3.00%至3.80%，2019年为3.8%[27] - 2020年同店费用变化预期为1.60%至2.40%，2019年为2.4%[27] 未来展望与投资 - Aimco的财务杠杆目标为约6倍EBITDA[6] - 2020年资本投资预期为$250M至$300M，2019年为$230M[27] - 2020年预计物业处置金额为$900M至$1,000M，2019年为$696M[27] - 预计2020年每股NAV为$62至$64，2019年为$59[30] 其他信息 - Aimco在2019年完成的两项机会性投资均对收益产生了积极影响[10] - 2020年预计税收收益为$9M至$11M，2019年为$13M[27] - Aimco的资产组合中约60%分配给“收入”物业，35%分配给“增长”物业，5%为其他物业[20]

财务数据关键指标变化 - 过去五年公司经济收入复合年回报率达10%[24] - 可控运营费用过去12年的复合年增长率为 - 0.2%[31] - 公司目标是将债务和优先股权益与调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）的比率控制在7.0倍以下，调整后EBITDAre与调整后利息支出和优先股股息的比率大于2.5倍[41] - 截至2019年12月31日，公司上述比率分别为7.6倍和3.5倍，延迟约3亿美元销售使比率增加0.3倍，预计2020年底分别降至约6.4倍和6.5倍[42] 投资组合数据关键指标 - 截至2019年12月31日，公司投资组合包含124个公寓社区，共32,839套公寓，平均所有权约99%，约80%的投资组合价值来自同店社区[26] - 截至2019年12月31日，公司投资组合约一半分配给A级物业，另一半分配给B级和C+级物业[38] - 公司每年计划出售最多10%的投资组合，并将所得款项重新投资于增值用途[39] - 截至2019年12月31日，公司持有无抵押社区，估计公平市场价值约为24亿美元[44] 客户评分数据 - 2019年公司收到75,000份客户评分，平均分为4.3分（满分5分）[28] 公寓业务运营数据 - 公司公寓房屋周转率为43%，较2018年改善约150个基点[29] - 2019年公司在资本置换上每套公寓投资1,109美元，资本改善上每套投资374美元，资本增强上每套投资2,686美元，初始资本支出共2290万美元[33] - 过去五年公司在重建和开发上花费约10亿美元，目标是这些投资的自由现金流内部收益率达到约9% - 11%[34] 公司荣誉与团队情况 - 2019年，公司是科罗拉多州仅有的七家连续七年被评为“顶级工作场所”之一，也是湾区的顶级工作场所，还是唯一获得人才发展协会BEST奖的房地产公司[45] - 截至2019年12月31日，公司约有950名团队成员，其中约600人在公寓社区或共享服务中心工作，约50人由工会代表[57] 公司纳税情况 - 公司自1994年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，部分业务通过应税REIT子公司（TRS）开展，Aimco运营合伙企业为“穿透式”实体[48][50][51] - 公司自1994年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若继续符合条件，一般无需就当前分配给股东的应税收入缴纳美国联邦企业所得税[48][49] - 公司部分业务通过应税REIT子公司（TRS）开展，TRS需缴纳美国联邦企业所得税[50] - 艾马克运营合伙企业为“穿透式”实体，无需缴纳美国联邦所得税，但合伙人需就其可分配份额纳税，且该合伙企业在某些州需纳税[51] 法律风险与责任 - 公寓社区及其所有者受各种法律法规约束，环境相关法律可能使公司承担潜在责任和成本[52][53] - 公寓社区及其所有者受各类法律法规约束，法律变化可能导致意外支出，影响净收入和现金流，租金控制等法律可能减少租金收入或增加运营成本[52] - 公司可能因公寓社区存在的潜在危险材料承担环境责任和成本[53] 公司保险情况 - 公司主要保险类型为财产险、一般责任险和工伤赔偿险，认为保险足以应对各类风险，并建立相关管理程序[55] 公司报告获取情况 - 公司的10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当前报告及相关修正案可在公司网站免费获取[58]

财务数据和关键指标变化 - 2019年同店净营业收入（NOI）增长4.3%，比一年前的指引高出70个基点，全年调整后运营资金（AFFO）每股比年初指引中点高出0.03美元 [18] - 2019年第四季度AFFO增长12%，预计2020年AFFO在每股2.34 - 2.44美元之间，中点增长0.19美元或9% [18][19] - 2020年同店收入预计增长3% - 3.8%，同店费用预计增长1.6 - 2.4%，可控运营费用预计增长50个基点或更少 [20][21] - 2019年全年利润率为73.7%，较2018年提高40个基点，第四季度利润率为74.8% [11] - 董事会宣布2020年季度现金股息为每股0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第四季度客户满意度达4.3星（满分5星），租户周转率降至43.2%，同比改善150个基点 [9] - 平均每日入住率达97.4%，创公司新高，较2018年提高40个基点，第四季度从10月的97.1%加速至12月的97.9% [10] - 第四季度收入增长3.3%，新租约租金上涨70个基点，续租租金上涨5%，同店混合租约租金上涨2.4%，比2018年高30个基点 [10][12] - 2019年可控运营费用持平，第四季度因营销和周转成本降低但社区投资增加而上涨2.1%，全年总费用上涨2.4%，第四季度上涨4.4% [11] 重建和开发业务 - 2019年投资2.3亿美元用于重建和开发项目，同比增长30%，交付335套新房或翻新房屋，超80%已出租且租金高于预期 [15] - 2020年预计投资2.5 - 3亿美元用于重建和开发，创造约1亿美元股东价值，计划完成约500套房屋建设，稳定后年营收贡献1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度收入增长超4.5%的市场有丹佛、费城、华盛顿特区和波士顿；增长超1.5%的市场有圣地亚哥、洛杉矶、亚特兰大、湾区和迈阿密；利润率增长50个基点至1%的市场有纽约、芝加哥和西雅图 [10] - 2020年预计收入增长3.5% - 5%的市场有费城、西雅图、波士顿、华盛顿特区、圣地亚哥和迈阿密；增长2.5% - 3.5%的市场有亚特兰大、丹佛、洛杉矶和湾区；增长1.5% - 2.5%的市场有纽约和芝加哥 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续采用配对交易策略，将资本从低租金增长市场和低运营利润率且无增值再投资机会的物业重新分配到高增长市场，如迈阿密、丹佛、剑桥和旧金山 [14] - 寻求现有投资组合外的增值机会，通过卓越运营和价值创造型重建获取超额回报，新投资将通过出售低预测自由现金流内部收益率的社区以保持杠杆中性 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，对2020年及以后的前景充满信心，预计达到或超越去年秋季制定的2020年预测，并在2021年及以后实现进一步增长 [7] - 公司拥有世界级的物业运营、增值重建、房地产增值投资、长期低成本无追索权物业债务和高绩效团队等优势 [7] 其他重要信息 - 2019年7月出售资产管理业务对前三季度AFFO同比增长有影响，第四季度已消除该稀释效应 [18] - 2020年1月初步数据显示，混合租约租金上涨2.5%，新租约上涨1%，续租上涨5.6%，平均每日入住率达97.8%，比去年高80个基点 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售延迟的原因及当时所处阶段 - 公司有多个物业在市场上，为寻求最佳定价和最低资本成本，部分交易延迟，市场深度和流动性好，今年有望获得理想价格 [24] 问题2: 资产出售时间安排的假设 - 预计全年出售9.5亿美元物业，首批销售预计在第一季度末或第二季度初进行，后续将持续推进，待更多交易签订合同并支付定金后会提供更精确时间 [28] 问题3: 中心城和中威尔希尔市场的影响及何时体现 - 中威尔希尔项目位置较好，受新增供应影响较小；中心城费城自2016年以来新增供应水平持续下降，2020年预计为过去五年最低，公司该区域资产过往表现良好，2020年将是强劲市场之一 [31][32] 问题4: 东88街重建项目进展和产品情况 - 项目在积极推进中，是一个长期持有的高土地价值物业，时机合适时可释放价值，目前处于前期工作阶段，将是高密度开发项目，后续会公布细节 [34] 问题5: 同店指导范围扩大但中点不变的原因 - 公司历史做法是运营指标有100个基点左右的范围，盈利指标（FFO和AFFO）有0.1美元左右的范围，此次指导符合该惯例 [37] 问题6: 投资组合组合和资本增强指导下降是否影响范围扩大 - 2020年同店投资组合与初步展望一致；资本增强支出下降是因为2018 - 2019年在智能租金和相关智能技术上的大量投资已完成 [39] 问题7: 处置延迟的资产是否集中在单一市场及是否为上季度已签约资产 - 延迟处置的资产不在上季度签约范围内，分布在多个市场，无单一买家 [42] 问题8: 对Partner Set的夹层投资资金情况及第二阶段启动时间和限制 - 夹层投资于11月下旬一次性完成；第二阶段取决于第一阶段进展，目前正在重新招标第一阶段A和B的设计方案，预计后续将推进开发 [44] 问题9: 第四季度夹层投资收入年化未达预期的抵消项目 - 夹层投资收入反映了按10%合同利率应计的利息，减去了贷款发起时不可递延的某些成本 [46] 问题10: 2020年市场中哪些市场同店收入增长结果差异最大及驱动因素 - 从2019 - 2020年平均每日入住率提升来看，没有特定市场的变化或前景驱动差异 [49] 问题11: 考虑处置、开发和收购后A、B、C+投资组合组合变化 - 目前A类占比52 - 54%，略高于预期；重建项目常将A位置B租金的社区提升至A价格点，增加A类占比；未来希望增加B类占比，2020年出售资产将是各类别的混合，长期会降低A类占比 [51] 问题12: 10亿美元处置资产主要是B类和C类吗 - 处置资产是各类别的混合，具体比例取决于定价，公司对交易机会有信心 [53] 问题13: 短期内A类占比会超过60%吗 - 不会 [54] 问题14: 如何考虑Parkmerced项目的风险和回报及投资者担忧 - 公司认为该项目风险回报平衡，下行风险有限，基于评估和租金管制组合的现金流性质；旧金山6000个无租金管制的授权单元有巨大上行空间 [57] 问题15: 若五年后仍有现金流缺口是否有强制出售机制 - 贷款协议中有明确的强制出售权和止赎权，若五年到期未偿还贷款将产生多种后果 [61] 问题16: Brickell项目有何更新 - 运营资产表现超预期，暂无新进展，公司看好其选择权，有新情况会更新 [63] 问题17: 未来夹层投资成本计入节奏 - 2020年AFFO贡献为0.06美元，已扣除资金成本；未来预计能收取10%的票面利率（2.75亿美元），有少量可递延成本会略有抵消 [65][66] 问题18: 第四季度同店收入较第三季度下降的原因 - 同店收入环比持平，净租金收入季度环比增长1%，但交易收入（如搬出搬入费、申请费等）因租户留存率提高而减少，抵消了租金增长 [70] 问题19: 复杂交易是否会成为公司未来趋势 - 公司专注于现金、价值创造和选择权，在竞争激烈的市场中会寻找有额外选择权的交易；运营费用（除税收外）十多年来保持持平，公司文化和纪律确保不会偏离目标 [73][74] 问题20: Parkmerced项目初期入住率、租金达成情况及稳定收益率预期变化 - Parc Mosaic项目定价好于预期，市场就业增长快；目前三座楼交付，接近60%预租，超50%入住，第四座楼即将交付，租金符合或略高于预期，旺季表现有望更好；稳定收益率预计在5.5 - 6%，目前尚不确定 [77][78] 问题21: 其他开发项目预期收益率情况 - 开发项目早期收益率一般比市场资本化率高150 - 200个基点以上，不同市场有差异；整体项目预期自由现金流内部收益率在9% - 11% [80][81] 问题22: 债务到期日程中今年提前偿还未来年份债务的情况 - 指导假设中预计2021年到期的2.2亿美元债务可在2020年按面值偿还，其他提前偿还将根据与贷款人的沟通和净现值情况进行机会性操作 [84] 问题23: 洛杉矶地铁市场2020年收入增长预算 - 该市场收入增长预计在2.5% - 3.5%范围内 [86] 问题24: 洛杉矶市场需求、客流量和优惠活动情况 - 文图拉投资组合供应和担忧较少；中威尔希尔地区第四季度至1月入住率上升，需求充足，基本面良好 [88] 问题25: 如何降低公司风险以避免在市场低迷时落后于同行 - 公司对当前杠杆水平和降低杠杆目标有信心，业务运营自然会使杠杆降至中低5%水平；公司并非追求低贝塔，业务有低贝塔和增值机会并存的部分，如1001 Brickell项目稳定且有土地价值增值潜力 [90][92]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为6539178千美元，较2018年12月31日的6190004千美元增长5.64%[10] - 截至2019年9月30日，公司总负债为4651926千美元，较2018年12月31日的4325072千美元增长7.56%[10] - 2019年第三季度，公司总营收为229827千美元，较2018年同期的242481千美元下降5.22%[11] - 2019年前三季度，公司总营收为684262千美元，较2018年同期的740388千美元下降7.58%[11] - 2019年第三季度，公司净收入为3970千美元，较2018年同期的603917千美元下降99.34%[11] - 2019年前三季度，公司净收入为365261千美元，较2018年同期的706763千美元下降48.32%[11] - 2019年第三季度，归属于Aimco普通股股东的净收入为2003千美元，较2018年同期的567029千美元下降99.65%[11] - 2019年前三季度，归属于Aimco普通股股东的净收入为332805千美元，较2018年同期的651371千美元下降48.91%[11] - 2019年第三季度，归属于Aimco普通股每股基本净收入为0.01美元，较2018年同期的3.73美元下降99.73%[11] - 2019年前三季度，归属于Aimco普通股每股基本净收入为2.26美元，较2018年同期的4.29美元下降47.32%[11] - 2019年9月30日，公司无优先股发行，普通股发行数量为148,885，总权益为1,786,074千美元[13] - 2019年第三季度净收入为1,979千美元[13] - 2019年第三季度向普通股股东支付现金股息58,065千美元[13] - 2019年第三季度其他综合收益变动为 - 378千美元[13] - 2019年9月30日普通股发行数量为148,885股，股票金额为1,489千美元；2018年9月30日普通股发行数量为152,592股，股票金额为1,526千美元[14] - 2019年9月30日公司净收入为365,261千美元，2018年为706,763千美元[15] - 2019年折旧和摊销为283,027千美元，2018年为286,439千美元[15] - 2019年处置房地产和资产管理业务收益为 - 356,929千美元，2018年为 - 679,738千美元[15] - 2019年经营活动提供的净现金为278,748千美元，2018年为302,926千美元[15] - 2019年投资活动使用（提供）的净现金为 - 16,005千美元，2018年为239,122千美元[15] - 2019年融资活动使用的净现金为 - 242,113千美元，2018年为 - 580,290千美元[15] - 2019年现金、现金等价物和受限现金净增加20,630千美元，2018年净减少38,242千美元[15] - 2019年初现金、现金等价物和受限现金为72,595千美元，年末为93,225千美元；2018年初为142,541千美元，年末为104,299千美元[15] - 2019年赎回优先股金额为125,000千美元，回购普通股金额为20,682千美元[14][15] - 截至2019年9月30日，公司总资产为65.39178亿美元，较2018年12月31日的61.90004亿美元增长5.64%[16] - 截至2019年9月30日，公司总负债为46.51926亿美元，较2018年12月31日的43.25072亿美元增长7.56%[16] - 2019年第三季度，公司总营收为2.29827亿美元，较2018年同期的2.42481亿美元下降5.22%[17] - 2019年前三季度，公司总营收为6.84262亿美元，较2018年同期的7.40388亿美元下降7.58%[17] - 2019年第三季度，公司净收入为3970万美元，较2018年同期的6.03917亿美元下降93.42%[17] - 2019年前三季度，公司净收入为3.65261亿美元，较2018年同期的7.06763亿美元下降48.32%[17] - 2019年第三季度，公司综合收入为3568万美元，较2018年同期的6.05653亿美元下降94.11%[18] - 2019年前三季度，公司综合收入为3.64936亿美元，较2018年同期的7.08082亿美元下降48.46%[18] - 2019年第三季度，归属于Aimco运营合伙企业普通股股东的净收入为2138万美元，较2018年同期的5.971亿美元下降96.42%[17] - 2019年前三季度，归属于Aimco运营合伙企业普通股股东的净收入为3.51594亿美元，较2018年同期的6.85323亿美元下降48.69%[17] - 2019年9个月净收入为365,261,000美元，2018年为706,763,000美元[21] - 2019年9个月经营活动提供的净现金为278,748,000美元，2018年为302,926,000美元[21] - 2019年9个月投资活动使用的净现金为16,005,000美元，2018年提供的净现金为239,122,000美元[21] - 2019年9个月融资活动使用的净现金为242,113,000美元，2018年为580,290,000美元[21] - 2019年9个月现金、现金等价物和受限现金净增加20,630,000美元，2018年净减少38,242,000美元[21] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为93,225,000美元，2018年为104,299,000美元[21] - 2019年9个月折旧和摊销为283,027,000美元，2018年为286,439,000美元[21] - 2019年9个月房地产处置和资产管理业务收益为356,929,000美元，2018年为679,738,000美元[21] - 2019年第三季度总营收为229,827千美元，2018年同期为242,481千美元，同比下降5.21%[76][77] - 2019年前九个月总营收为684,262千美元，2018年同期为740,388千美元，同比下降7.58%[79] - 2019年第三季度物业运营费用为77,430千美元，2018年同期为78,254千美元，同比下降1.05%[76][77] - 2019年前九个月物业运营费用为232,453千美元，2018年同期为232,572千美元，同比下降0.05%[79] - 2019年第三季度税前收入为874千美元，2018年同期为630,123千美元，同比下降99.86%[76][77] - 2019年前九个月税前收入为363,319千美元，2018年同期为694,146千美元，同比下降47.66%[79] - 截至2019年9月30日，总资产为6,539,178千美元，截至2018年12月31日为6,190,004千美元，增长5.64%[80] - 2019年前九个月资本增加额为303,741千美元，2018年同期为238,256千美元，增长27.49%[82] - 2019年第三季度末杠杆比率中，债务与调整后EBITDAre之比为7.3倍，债务和优先股权益与调整后EBITDAre之比为7.5倍，预计年底分别为6.8倍和7.0倍[125] - 截至2019年9月30日，公司现金及受限现金9320万美元，循环信贷额度可借款7.928亿美元[128] - 截至2019年9月30日，公司持有无抵押公寓社区，估计公允价值约24亿美元[129] - 2019年第三季度折旧与摊销增加110万美元，增幅1.2%；前三季度减少340万美元，降幅1.2%[160] - 2019年前三季度一般及行政费用减少290万美元，降幅7.7%，主要因人员成本时间安排[161] - 2019年第三季度和前三季度利息费用分别减少350万美元，降幅7.7%和2020万美元，降幅14.1%，主要因物业债务再融资和偿还[163] - 2019年第三季度公司所得税收益为310万美元，2018年同期所得税费用为2620万美元[169] - 2019年前九个月与2018年相比，所得税收益减少1070万美元[169] - 2019年第三季度归属于非控股股东的净亏损为10万美元，2018年同期净收入为180万美元[172] - 2019年前九个月和2018年，归属于合并房地产合伙企业非控股股东的净收入分别为10万美元和800万美元[173] - 2019年第三季度与2018年相比，归属于Aimco运营合伙企业非控股股东的净收入减少3010万美元[174] - 2019年前九个月与2018年相比，归属于Aimco运营合伙企业非控股股东的净收入减少1530万美元[174] - 2019年第三季度Nareit FFO摊薄后归属于公司普通股股东为9139.8万美元，2018年同期为1.15878亿美元；2019年前九个月为2.63443亿美元，2018年同期为3.02713亿美元[194] - 2019年第三季度Pro forma FFO摊薄后归属于公司普通股股东为9510.2万美元，2018年同期为9845.3万美元；2019年前九个月为2.74572亿美元，2018年同期为2.8704亿美元[194] - 2019年第三季度AFFO摊薄后归属于公司普通股股东为8366.8万美元，2018年同期为8855.5万美元；2019年前九个月为2.40299亿美元，2018年同期为2.57034亿美元[194] - 截至2019年9月30日，公司总负债为42.5471亿美元，调整后比例债务为40.80283亿美元，优先股权益为1.01178亿美元，比例债务和优先股权益合计为41.81461亿美元[201] - 2019年第三季度EBITDAre为1.39489亿美元，调整后EBITDAre为1.39034亿美元，年化调整后EBITDAre为5.56136亿美元[206] - 2019年第三季度净收入摊薄后每股归属于公司普通股股东为0.01美元，2018年同期为3.73美元；2019年前九个月为2.26美元，2018年同期为4.28美元[194] - 2019年第三季度FFO摊薄后每股为0.61美元，2018年同期为0.76美元；2019年前九个月为1.78美元，2018年同期为1.99美元[194] - 2019年第三季度Pro forma FFO摊薄后每股为0.64美元，2018年同期为0.63美元；2019年前九个月为1.85美元，2018年同期为1.83美元[194] - 2019年第三季度AFFO摊薄后每股为0.56美元，2018年同期为0.56美元；2019年前九个月为1.62美元，2018年同期为1.64美元[194] 公司股权及合伙人资本相关数据变化 - 2018年6月30日，公司优先股发行数量为5,000，普通股发行数量为152,592，总权益为1,654,785千美元[13] - 2018年9月30日，公司优先股发行数量为5,000，普通股发行数量为152,592，总权益为2,194,130千美元[13] - 2019年6月30日，公司无优先股发行，普通股发行数量为148,827，总权益为1,842,866千美元[13] - 2018年第三季度向普通股股东支付现金股息59,793千美元，向优先股股东支付2,148千美元[13] - 2018年6月30日，合伙人资本总额为1654785千美元，其中优先股单位125000千美元，普通合伙人及特殊有限合伙人1489941千美元，有限合伙人42828千美元[19] - 2018年第三季度，非Aimco合伙人持有的合伙单位赎回847千美元[19] - 2018年第三季度，股份支付摊销2260千美元[19] - 2018年第三季度，净收入为601983千美元[19] - 2018年9月30日，

业绩总结 - Aimco第三季度同店收入同比增长3.8%，净运营收入（NOI）增长4.1%[4] - 第三季度AFFO每股为0.56美元，Pro forma FFO每股为0.64美元，均超出指导区间中点0.02美元[4] - 2019年第三季度的总收入为221,887千美元，较2018年同期增长4.0%[43] - 2019年第三季度的净收入为3,970千美元，相较于2018年第三季度的603,917千美元下降了99.34%[37] - 2019年第三季度的每股净收入（基本和稀释）为0.01美元，较2018年第三季度的3.73美元下降了99.73%[37] 用户数据 - Aimco的第三季度平均每套公寓的收入为2262美元，同比增加6%[15] - Aimco的第三季度物业平均日入住率为96.8%，同比增长0.4%[9] - 2019年第三季度公寓收入为529,612千美元，同比增长4.0%[64] - 2019年第三季度，公寓的日均收入为2,208美元，同比增长3.2%[64] - 2019年9月30日的居民流失率为44.8%，比2018年同期下降40个基点[133] 未来展望 - Aimco预计2019年每股净收入为2.26美元，调整后FFO每股为1.85美元，AFFO每股为1.62美元[27] - Aimco年初至今已收购三处物业，预计加权平均自由现金流内部收益率约为9%[17] - Aimco的目标杠杆比率为比例债务和优先股权益对调整后EBITDAre低于7.0倍[22] - Aimco的预计初始入住率为3,850美元，预计稳定入住率为2,800美元[85] - Aimco在Elm Creek Townhomes的建设预计于2020年中完成，项目包括58个新建联排别墅[92] 新产品和新技术研发 - Aimco在第三季度投资了7100万美元用于物业的重建和开发[12] - Aimco的总估计重建投资为5.775亿美元，已完成的投资为2.642亿美元[85] - Aimco在Bay Parc Miami的净重建投资为2,830万美元，已完成的公寓数量为474个，出租率为88%[84] - Aimco的重建项目中，Parc Mosaic的第一栋建筑已于2019年8月交付，第二栋建筑在交付时已超过50%出租[92] - Aimco的占用稳定社区的NOI资本化率范围为4.40%至4.90%[88] 市场扩张和并购 - Aimco在2019年第三季度的收购活动中以1.57亿美元收购了1001 Brickell Bay Drive的95%权益[74] - Aimco年初至今已出售八处物业，净收益为4.18亿美元，用于收购、重建和开发等用途[18] - Aimco截至2019年9月30日持有的无负担公寓社区的估计公允市场价值约为24亿美元[24] - Aimco截至2019年9月30日的长期非追索物业债务为42.65亿美元，占总杠杆的98%[20] - Aimco的信用评级为BBB-，展望稳定[55] 负面信息 - Aimco的第三季度净收入每股为0.01美元，同比下降100%[6] - 2019年第三季度的净收入为3,970千美元，相较于2018年第三季度的603,917千美元下降了99.34%[37] - Aimco的Nareit FFO在2019年第三季度为91,398千美元，较2018年第三季度的115,878千美元下降约21%[40] - Aimco的AFFO在2019年第三季度为83,668千美元，较2018年第三季度的88,555千美元下降约5%[40] - Aimco的资本替换支出在2019年第四季度影响AFFO为每股0.06美元，全年为0.29美元[123]