文章核心观点 - 公寓投资管理公司（Aimco）计划于2024年11月7日美股收盘后公布2024年第三季度财报 [1] 公司信息 - 公司是一家多元化房地产公司，主要专注于增值和机会型投资，目标是美国多户住宅领域 [2] - 公司使命是通过人力资本提升房地产投资成果，为投资者、团队成员和运营所在社区创造巨大价值 [2] - 公司在纽约证券交易所的交易代码为AIV，更多信息可访问其网站www.aimco.com [2]

文章核心观点 公司宣布以2.04亿美元出售佛罗里达州迈阿密Edgewater社区两处房地产投资权益，交易预计年底完成，届时将偿还约1.1亿美元相关债务并于2025年第一季度向股东返还约9000万美元资本，同时继续推进Brickell Assemblage销售进程 [1][2] 分组1：资产出售情况 - 公司达成协议以2.04亿美元出售佛罗里达州迈阿密Edgewater社区两处房地产投资权益，包括276单元海滨公寓楼The Hamilton及3333 Biscayne Boulevard 2.8英亩开发地块合伙权益 [1] - The Hamilton于2023年秋季完成重大重建和招租，已签订1.9亿美元合同且买家定金不可退还；3333 Biscayne Boulevard地块合资伙伴同意以6650万美元总价或公司所占份额1380万美元收购公司权益 [2] - 全现金交易预计2024年底完成 [2] 分组2：交易影响 - 交易完成后公司计划偿还约1.1亿美元相关债务，当前平均利率8.6% [2] - 公司预计2025年第一季度向股东返还约9000万美元资本 [2] 分组3：其他销售进程 - 公司继续推进Brickell Assemblage销售进程，包括佛罗里达州迈阿密1001和1111 Brickell Bay Drive，在达成最终协议且买家定金不可退还前不打算发表评论或提供更多信息 [2] 分组4：公司介绍 - 公司是多元化房地产公司，主要专注美国多户住宅领域增值和机会型投资，使命是通过人力资本提升房地产投资成果，为投资者、团队成员和所在社区创造重大价值，在纽约证券交易所交易代码为AIV [4]

资产负债表 - 公司总资产为20.57亿美元[18,41] - 总负债为15.64亿美元[19,42] - 总权益为4.20亿美元[21] - 2024年6月30日发行在外的普通股为1.37亿股[20,21] - 非追索性房地产债务净额为84.52亿美元[42] - 非追索性建筑贷款净额为36.61亿美元[42] - 可赎回非控股权益为17.48亿美元[43] - 总负债和合伙人资本为2,057,114千美元[46] 收益表 - 2024年上半年总收入为1.01亿美元，同比增长12.7%[23] - 2024年上半年总运营费用为1.01亿美元，同比增长18.1%[24] - 2024年上半年净亏损为7,071.2万美元[25] - 每股基本和稀释净亏损分别为0.50美元和0.50美元[26] - 净亏损为7.05亿美元[37] - 股票回购支出为3.10亿美元[37] - 股权激励费用为3846万美元[37] - 来自合并房地产合伙企业的出资为679万美元[37] - 向合并房地产合伙企业的分配为837万美元[37] - 公司2024年上半年净亏损6,829.9万美元[60] - 公司的合并税前亏损分别为530万美元和1190万美元[89] - 公司在2024年第二季度和上半年分别确认了220万美元和490万美元的所得税收益[90,91] 现金流量表 - 2024年上半年经营活动产生的现金流为-2.89亿美元[未提取] - 2024年上半年投资活动产生的现金流为-6,200万美元[未提取] - 2024年上半年经营活动产生的现金流入2,971.8万美元[60] - 2024年上半年投资活动产生的现金流出7,744.1万美元[60] - 2024年上半年融资活动产生的现金流入1,785.4万美元[60] 投资组合 - 公司持有一项价值5,970万美元的IQHQ投资[83] - 公司持有一项价值0美元的Mezzanine Investment[80] - 公司在2023年6月出售了Mezzanine Investment的20%权益获得3,350万美元[81] - 公司采用计量替代法对IQHQ的投资进行会计处理[84] - 公司在2024年6月30日对IQHQ的投资进行减值测试,并确认了4700万美元的减值损失[85] - 截至2024年6月30日,IQHQ投资的账面价值为1271.4万美元[86] - 公司持有6.274亿美元名义价值的利率上限合约，截至2024年6月30日的公允价值为3.7百万美元[111][112] - 公司持有2.149百万美元的股票投资和2.959百万美元的房地产技术基金投资[113][114][115] - 公司对IQHQ的被动股权投资计提了4700万美元的非现金减值[117][118][119] - 公司非追索性房地产债务和非追索性建筑贷款的公允价值分别为7.931亿美元和3.716亿美元[120][121] 业务分部 - 公司有三个业务分部：开发和改建、运营和其他[138] - 开发和改建分部包括正在建设或尚未达到稳定运营的租赁社区以及待开发的土地[139] - 运营分部包括21个已达到稳定运营的公寓社区，共5600套公寓单元[140] - 其他分部包括公司目前拥有但不属于开发和改建或运营分部的物业，包括1001 Brickell Bay Drive办公楼和The Benson Hotel酒店[142] - 公司根据现金流、建设进度和实际与预算结果评估开发和改建分部的物业表现，根据按比例计算的物业净经营收益评估运营分部的经营表现[143][144] 财务管理 - 公司维持充足的流动性和安全的财务杠杆水平,适当利用非追索性贷款和合资股权融资[184][186] - 公司维持充足的流动性,截至2024年6月30日拥有2.594亿美元的可用流动资金[195] - 公司采取资本再部署策略,包括谨慎地回收资本、将权益重新配置至收益更高的投资以及在适当时候向股东返还资本[173][174] 经营表现 - 2024年第二季度和上半年,公司运营分部的收入和净运营收入同比分别增长4.6%和5.0%,平均每套公寓月租金同比分别增长101美元和111美元[188] - 公司在Strathmore Square、Oak Shore等开发项目建设进展顺利,Upton Place项目已基本完工并提前租出193套单元[188] - 2024年第二季度和上半年,公司普通股东每股净亏损分别为0.43美元和0.50美元,主要由于被动股权投资IQHQ的非现金减值所致[188] - 公司经营分部的净营业收入同比增长4.1%至2650万美元,主要由于平均每套公寓月租收入增加101美元至2392美元,平均每日入住率上升10个基点至96.3%[203] - 公司开发和改建分部的净营业收入同比增长8.4%至234.5万美元,主要由于The Hamilton项目公寓出租率上升和Upton Place项目的交付及初步出租[203] - 公司其他分部的净营业收入同比增长100%至174.4万美元,主要由于Benson酒店在2023年第二季度开始运营[203] 公司概况 - 公司拥有一个多元化的稳定公寓社区组合,位于美国8个主要市场,平均租金与当地市场平均水平相符[189] - 开发和改建项目正按计划进行,包括华盛顿特区上北区的Upton Place项目和马里兰州贝塞斯达的Strathmore Square项目[191,192] - 公司在第二季度投资330万美元用于南佛罗里达和科罗拉多州奥

财务表现 - 第二季度收入、费用和净运营收入(NOI)同比增长分别为4.6%、5.7%和4.1%[6] - 平均每套公寓房的月收入增长4.4%至2,392美元[6,14] - 预计全年收入增长3.25%-3.75%,费用增长6.00%-7.50%,NOI增长1.50%-2.75%[27,28] 运营数据 - 续租率为65.8%,新租客的年均家庭收入为12.6万美元,租金收入占比20.0%[14] - 公司拥有6,951套公寓单元[56] - 公司在2024年第二季度的平均出租率为96.3%,平均每套公寓收入为2,390美元[74] - 公司在2024年第二季度的净营业收入增长4.1%,净营业收入率为68.6%[74] - 2Q 2024年平均出租率为96.3%，较1Q 2024年的97.9%有所下降[75] - 2Q 2024年平均每套公寓收入为2,000美元，较1Q 2024年的2,348美元有所下降[75] - 2Q 2024年YTD平均出租率为97.1%，与上年同期持平[76] - 2Q 2024年YTD平均每套公寓收入为2,370美元，较上年同期的2,259美元有所上升[76] 开发项目 - 开发项目进展顺利,已交付600多套新公寓并签约250多套[9] - 管道规模总建筑面积为950万-1,330万平方英尺,公寓单元为4,358-5,972个,商业面积为120万-170万平方英尺[5] - 规划成本为0.8-1.5亿美元[5] - 公司正在进行多个开发和改建项目[63] - 公司开发项目总计933个单元，总建筑面积114,053平方英尺[65] - 公司正在进行的开发项目的预计直接成本为5.799亿美元[67] - 公司正在进行稳定期的开发项目的预计直接成本为6,830万美元[67] - 公司开发项目的总预计直接成本为6.482亿美元[67] - 公司开发项目的预计稳定期NOI为4,410万美元[68] 资产负债情况 - 公司总资产为20.89亿美元[49] - 总权益为4.2亿美元[49] - 非经常性收益损失为1.57亿美元[50] - 调整后EBITDA为7,129万美元[50] - 非追索性债务总额为12.03亿美元[52] - 公司持有现金和受限现金为1.09亿美元[52] - 公司二季度资本支出为8,265.5万美元[61] - 公司持有Parkmerced公寓的272.5百万美元的次级贷款,截至2024年6月30日的合同余额为4.284亿美元,已计提减值[91] - 公司在2023年6月出售了该次级贷款的20%非控股权益,获得3.35亿美元,并同时套现了相关利率期权5400万美元[91] 其他 - 公司回购了300万股普通股,平均价格为8.02美元/股[12,23] - 公司在东南佛罗里达地区和华盛顿特区等地拥有多个大型开发项目[71] - 公司在科罗拉多州前沿地区也有多个大型开发项目[71] - 公司正在营销出售Brickell Assemblage项目[70] - 公司在2024年2月出售了一处小型40套公寓的大部分权益[79] - 公司使用管理层认为合适的方法估算资产组合的价值,计算净资产价值(NAV)[92] - 物业净运营收益(NOI)不包括物业管理收入、意外损失、物业管理费用、折旧和利息费用[98] - 公司将其房地产资产分为开发和改建(自有、租赁和土地)、稳定运营、其他房地产和待售资产等类别[108-112]

DENVER, Aug. 7, 2024  /PRNewswire/ -- Apartment Investment and Management Company ("Aimco") (NYSE: AIV) announced today second quarter results for 2024, updated guidance, and provided highlights on recent and planned activities.Financial Results and HighlightsAimco's net loss attributable to common stockholders per share, on a fully dilutive basis, was $(0.43) for the quarter ended June 30, 2024, due primarily to a non-cash impairment charge related to its passive equity investment in IQHQ.Second quarter 20 ...

文章核心观点 - 公寓投资管理公司（Aimco）计划于2024年8月7日周三股市收盘后公布2024年第二季度业绩 [1] 公司信息 - 公司是一家多元化房地产公司，主要专注于增值和机会型投资，目标是美国多户住宅领域 [2] - 公司使命是通过人力资本提升房地产投资成果，为投资者、团队成员和运营所在社区创造巨大价值 [2] - 公司在纽约证券交易所以AIV为代码进行交易，更多信息可访问其网站www.aimco.com [2]

文章核心观点 - 公寓房地产投资信托基金（REITs）在2024年第一季度盈利表现出色，尽管行业正面临新供应浪潮，但需求驱动因素使行业能够较好地吸收新供应，预计2025年末后公寓行业租金有望增长、入住率提升，当前行业估值较低存在投资机会 [2][23] 供应情况 供应浪潮的起因与规模 - 2022年宏观因素推动房地产建设繁荣，单户住宅许可和开工量接近120万套，多户住宅许可超60万套、开工超50万套 [2] 供应浪潮的时间节点 - 2022年的建设热潮成果主要在2024年和2025年初交付，2025年后供应将减少 [4][6] 不同地区供应变化 - 各主要都市统计区（MSAs）新许可均下降，如休斯顿新许可截至2024年4月下降52% [6] 供应展望总结 - 2025年年中前交付量高，2025年后交付量低，新公寓交付时的促销定价会威胁现有公寓租金和入住率 [8] 需求驱动因素 家庭形成与租房需求 - 就业强劲推动家庭形成，新组建家庭通常先租公寓，同时因多种因素租房者转为购房者的流失率低 [9] 购房成本高 - 房价达历史新高，房贷利率超7%，购房总成本（含利息、税费）处于历史高位 [9][10][13] 建房成本高 - 虽木材成本相对较低，但劳动力和融资成本使建房仍昂贵，单户住宅建设自2022年利率飙升后大幅下降 [15][17][19] 储蓄率低 - 个人储蓄率低，难以支付购房首付，使租房需求在较长时间内保持高位 [22] 供需平衡情况 需求吸收供应 - 公寓净吸收量强，2024年第一季度空置率6.6%，租金基本持平，需求因素可能比新供应持续时间长 [22][23] 未来展望 - 2025年中后期供应增长下降，预计2025年末后公寓租金增长、入住率达95%以上 [23] 估值与投资机会 行业估值 - 供应带来的悲观情绪使行业估值倍数较低，多数优质REITs在14 - 16倍区间 [24][25] 不同地区REITs分析 - 西海岸需求弱但REITs估值高，不建议购买；中西部需求适度增长、供应少，Centerspace（CSR）有机会；阳光地带供应和需求均高，Camden（CPT）和NexPoint（NXRT）2024 - 2025年初有困难但长期看好 [25][26] 总结 - 新供应是公寓行业短期风险，需求驱动因素更持久，当前租房比购房更实惠 [27]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为21.19891亿美元，较2023年12月31日的20.89475亿美元增长1.45%[18] - 截至2024年3月31日，公司总负债为15.41313亿美元，较2023年12月31日的14.97865亿美元增长2.90%[19] - 截至2024年3月31日，公司普通股发行及流通股数为1.40210798亿股，较2023年12月31日的1.40576102亿股减少0.26%[19] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，应计资本支出分别为3980万美元和4380万美元[25] - 截至2024年3月31日，总资产为21.19891亿美元，2023年12月31日为20.89475亿美元[28] - 截至2024年3月31日，总负债为15.41313亿美元，2023年12月31日为14.97865亿美元[28] - 截至2024年3月31日，合伙人资本总额为4.0542亿美元，2023年12月31日为4.19978亿美元[28][31] - 截至2024年3月31日和2023年3月31日，应计资本支出分别为3980万美元和4380万美元[33] - 截至2024年3月31日，其他资产净额为122,976,000美元，2023年12月31日为121,461,000美元[61] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司股票投资分别为240万美元和290万美元，房地产科技基金投资分别为280万美元和250万美元[75] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，合并可变利益实体（VIE）数量均为5个，非合并VIE数量均为8个；2024年3月31日净房地产资产为505,287千美元，高于2023年12月31日的466,719千美元[83] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，融资租赁加权平均剩余期限分别为93.1年和93.4年，加权平均折现率均为6.1%[85] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，经营租赁加权平均剩余期限分别为4.9年和5.2年，加权平均折现率分别为3.4%和3.3%[87] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，经营租赁使用权资产分别为5.8百万美元和6.2百万美元，经营租赁负债分别为10.9百万美元和11.5百万美元[88] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司净房地产分别为16.61298亿美元和16.33821亿美元，非追索权房地产债务和建筑贷款净额分别为11.82003亿美元和11.47741亿美元[98] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，开发与再开发部门使用权租赁资产分别为1.087亿美元和1.09亿美元，租赁负债分别为1.193亿美元和1.187亿美元[99] - 截至2024年3月31日，公司可动用流动性为2.904亿美元，其中现金1.218亿美元，受限现金1860万美元，循环信贷额度可借款1.5亿美元[133] - 截至2024年3月31日，公司可用流动性为2.904亿美元，包括1.218亿美元现金及现金等价物、1860万美元受限现金和1.5亿美元循环有担保信贷安排可用借款额度[163][166] - 截至2024年3月31日，约90%的未偿还无追索权物业债务为固定利率，约10%为可变利率且均已对冲；无追索权债务加权平均合同利率为4.8%，含利率上限为4.6%，平均剩余到期期限为6.4年[168] - 截至2024年3月31日，公司有8130万美元可变利率物业层面债务和3.002亿美元可变利率建设贷款未偿还[178] - 截至2024年3月31日，公司持有的利率上限名义价值为6.274亿美元，购置成本为580万美元，估值为510万美元[179] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为1.404亿美元[179] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度，公司租金及其他物业收入为5020.3万美元，较2023年同期的4426.8万美元增长13.41%[21] - 2024年第一季度，公司总运营费用为4921.6万美元，较2023年同期的4217.8万美元增长16.68%[21] - 2024年第一季度，公司净亏损为719.6万美元，较2023年同期的575.3万美元亏损扩大25.08%[21] - 2024年第一季度，归属于公司的净亏损为1018.6万美元，较2023年同期的881.7万美元亏损扩大15.53%[21] - 2024年第一季度，公司基本每股亏损为0.07美元，与摊薄后每股亏损相同，2023年同期基本和摊薄后每股亏损均为0.06美元[21] - 2024年第一季度，公司非控股权益在合并房地产合伙企业的净亏损为356万美元，较2023年同期的327.4万美元亏损扩大8.73%[21] - 2024年第一季度，公司非控股权益在Aimco运营合伙企业的净收入为55.4万美元，较2023年同期的47.4万美元增长16.88%[21] - 2024年第一季度净亏损719.6万美元，2023年同期净亏损575.3万美元[25][30] - 2024年第一季度经营活动提供净现金2.1712亿美元，2023年同期为5599万美元[25] - 2024年第一季度投资活动使用净现金4.1089亿美元，2023年同期为6.3234亿美元[25] - 2024年第一季度融资活动提供净现金2.0513亿美元，2023年同期为1.6503亿美元[25] - 2024年第一季度租金及其他物业收入为5020.3万美元，2023年同期为4426.8万美元[30] - 2024年第一季度总运营费用为4921.6万美元，2023年同期为4217.8万美元[30] - 2024年第一季度净亏损7196美元，2023年同期净亏损5753美元[33] - 2024年第一季度折旧和摊销为19468美元，2023年同期为16271美元[33] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为21712美元，2023年同期为5599美元[33] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为41089美元，2023年同期为63234美元[33] - 2024年第一季度融资活动提供的净现金为20513美元，2023年同期为16503美元[33] - 2024年和2023年第一季度，OP单位持有人在Aimco Operating Partnership的加权平均经济所有权权益分别约为5.2%和5.1%[45] - 2024年第一季度，公司确认所得税收益270万美元，2023年同期为420万美元[57] - 2024年第一季度，公司合并应纳税净亏损为660万美元，2023年同期为490万美元[56] - 2024年第一季度，Aimco归属净亏损为10,186,000美元，Aimco运营合伙企业归属净亏损为10,740,000美元；基本和摊薄每股亏损均为0.07美元，基本和摊薄每单位亏损均为0.07美元[72] - 2024年第一季度总租赁收入为50,132千美元，其中固定租赁收入45,933千美元，可变租赁收入4,199千美元；2023年同期总租赁收入为44,166千美元，其中固定租赁收入41,005千美元，可变租赁收入3,161千美元[84] - 2024年第一季度，融资租赁摊销为0.2百万美元（扣除资本化金额），2023年同期为零；2024年第一季度资本化租赁成本0.9百万美元，2023年同期为2.1百万美元[86] - 2024年和2023年第一季度，经营租赁费用均为0.4百万美元[88] - 2024年和2023年第一季度，转租收入均为0.4百万美元[90] - 2024年第一季度，开发与重建、运营、其他业务板块的租赁及其他物业收入分别为4,672千美元、38,639千美元、4,764千美元；2023年同期分别为2,201千美元、36,672千美元、3,671千美元[96] - 2024年第一季度，公司税前亏损9,926千美元，2023年同期亏损9,949千美元[96] - 2024年第一季度，公司每股净亏损为0.07美元，2023年同期为0.06美元[129] - 2024年第一季度，运营部门收入为3860万美元，同比增长5.4%；净运营收入为2710万美元，同比增长6.5%[130] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销费用增加320万美元，增幅19.6%；一般和行政费用增加10万美元，增幅1.7%；利息收入增加60万美元，增幅28.7%；利息费用增加360万美元，增幅37.5%[145][146][147][148] - 2024年第一季度，公司利率期权未实现损失为20万美元，2023年同期为190万美元；已实现收益为190万美元，2023年同期为80万美元[149] - 2024年第一季度，公司股权投资未实现损失为30万美元，2023年同期为未实现收益10万美元[150] - 2024年第一季度，其他收入（费用）净额减少170万美元，降幅47.5%[151] - 2024年第一季度，公司需纳税的合并净亏损为660万美元，2023年同期为490万美元；所得税收益为270万美元，2023年同期为420万美元[154][155] - 2024年第一季度净亏损719.6万美元，2023年同期净亏损575.3万美元；2024年EBITDAre为2312.7万美元，2023年为1627万美元；2024年调整后EBITDAre为1796.4万美元，2023年为1390.1万美元[162] - 2024年第一季度经营活动提供净现金2170万美元，较2023年同期增加1610万美元[171] - 2024年第一季度投资活动使用净现金4110万美元，较2023年同期减少2210万美元[172] - 2024年第一季度融资活动提供净现金2050万美元，较2023年同期增加400万美元[173] 公司业务板块构成情况 - 截至2024年3月31日，开发与重建业务板块有10个租赁社区，其中3个在建；运营业务板块有21个住宅公寓社区，共5,600套公寓；其他业务板块包括1座办公楼和1家酒店[92][93][95] 公司项目进展情况 - 华盛顿特区西北区Upton Place项目已交付624套公寓，其中100套已出租或预租，租金高于承保水平；超过82%的10.5万平方英尺零售空间已出租，预计2024年第二季度完工[131] - 马里兰州贝塞斯达Strathmore Square项目一期建设按计划进行，将提供220套定制公寓，预计2024年下半年首次交付[131] 公司开发与再开发活动情况 - 截至2024年3月31日的三个月，公司有三个活跃的多户住宅开发和再开发项目处于不同建设和租赁阶段，未来增值机会管道约1300万平方英尺[126] - 截至2024年3月31日的三个月，公司在开发和再开发活动中投资4280万美元，而2023年同期为6480万美元[127] 公司目标与策略 - 公司主要目标是为股东提供卓越的风险调整后回报和加速增长，目前不打算支付定期季度现金股息，但可能会为房地产投资信托基金（REIT）税收目的或向股东返还部分利润而定期支付股息[110] - 公司财务目标是创造价值并产生卓越的资产层面风险调整后股权回报，通过投资期内部收益率（IRR）和项目层面投资资本倍数（MOIC）衡量，基于净资产价值（NAV）增长衡量更广泛的业绩[111] - 公司目标是平衡配置，包括投资“增值”和“机会型”多户住宅房地产，以及地理多元化的“核心”和“核心增强型”公寓社区组合，同时持有少量另类资产并计划逐步减少配置[112][113] - 公司拥有价值6亿美元的在建增值投资项目，约1300万平方英尺的潜在未来开发项目管道，以及全国性的稳定多户住宅房地产组合和少量间接被动投资[115] - 公司运营物业组合包括25个公寓社区（21个合并物业和4个非合并物业）和1个商业办公楼，平均租金与当地市场平均水平相符[118] - 公司预计通过非追索权房地产债务、非追索权建筑贷款、第三方股权和股权再循环为活动提供资金，计划限制使用有追索权杠杆，倾向于非追索权物业层面债务[121] 公司VIE相关情况 - 公司合并Aimco运营合伙企业这一可变利益实体（VIE），并通过其合并五个拥有房地产权益的VIE [80][81] - 公司有八个未合并VIE，最大损失风险限于其资产账面价值[82] 公司潜在稀释情况 - 截至2024年3月31日，可能在未来稀释基本每股收益或每单位收益的普通股和OP单位等价物分别为420万和840万，参与性证券为250万[69][70] 公司债务相关

每股净亏损情况 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的摊薄后每股净亏损为0.07美元，2023年同期为0.06美元[6] - 2024年第一季度摊薄后每股净亏损0.07美元，全年预测为每股亏损0.50 - 0.40美元[22] 稳定运营物业数据 - 2024年第一季度，稳定运营物业的收入、费用和净营业收入分别同比增长5.4%、2.8%和6.5%，每套公寓的月平均收入增长5.4%至2348美元[6] - 稳定投资组合在过去12个月产生的净营业收入为1.074亿美元，第一季度同比增长6.5%[8] - 2024年第一季度，稳定运营物业的收入为3860万美元，同比增长5.4%；费用为1150万美元，同比增长2.8%；净营业收入为2710万美元，同比增长6.5%[12] - 运营物业收入增长（不计公用事业报销）2024年第一季度为5.4%，全年预测为1.75% - 3.75%[22] - 运营物业运营费用增长（不计公用事业报销）2024年第一季度为2.8%，全年预测为6.00% - 8.00%[22] - 运营物业净运营收入增长2024年第一季度为6.5%，全年预测为 - 0.75% - 2.75%[22] - 2024年第一季度，公司稳定运营物业的年化净营业收入为10.85亿美元[54] - 2024年第一季度稳定运营调整后收入为3.8639亿美元，费用为1.1503亿美元 [70] - 2023年第一季度稳定运营调整后收入为3.6672亿美元，费用为1.1186亿美元 [70] 公司股份收购与回购 - 2024年第一季度，公司收购了90万股普通股，平均成本为每股7.49美元[6] - 自2022年初至2024年4月30日，公司已回购1060万股，平均成本为每股7.31美元[19] 开发项目情况 - 目前开发项目预计总直接成本为6.48亿美元，稳定后预计每年产生4400万美元的净营业收入[8] - 截至2024年3月31日，公司有三个活跃的多户开发项目，第一季度在开发和重建活动中投资4280万美元[14] - 截至期末处于入住稳定期项目的总直接成本2024年第一季度为6800万美元，全年预测为6.48亿美元[22] - 截至期末在建项目的总直接成本2024年第一季度为5.8亿美元，全年预测为0 - 2.5亿美元[22] - 公司对在建项目的直接资本投资累计4561万美元，剩余510万美元，预计开发组合的直接成本为6.482亿美元，稳定净营业收入预计为4410万美元[45] - 公司未来开发管道项目总面积38.52英亩，总建筑面积1326万平方英尺，多户住宅单元5972套，可租赁商业面积169.35万平方英尺[49] - Upton Place项目位于华盛顿特区，689套公寓已租赁或预租15%，商业面积105053平方英尺，预租82%，预计2023年第四季度初始入住，2025年第四季度稳定入住，2026年第四季度实现净营业收入稳定[43] 公司资金与债务情况 - 截至2024年3月31日，公司可动用资金为2.904亿美元，包括1.218亿美元现金、1860万美元受限现金，以及循环信贷额度下最高1.5亿美元的借款能力[17] - 截至2024年3月31日，公司净杠杆为10.38481亿美元，100%的债务为固定利率或有利率上限保护[18] - 固定利率应付贷款为7.75463亿美元，加权平均到期年限为7.0年，加权平均利率为4.25%[36] - 浮动利率应付贷款为8984.3万美元，加权平均到期年限为1.5年，加权平均利率为9.83%[36] - 2024年到期债务占比9.27%，加权平均利率为8.96%（上限6.67%）[36] - 2025年到期债务占比24.49%，加权平均利率为9.90%（上限8.34%）[36] - 截至2024年3月31日，非追索权物业债务净额为8.45671亿美元，较2023年12月31日的8.46298亿美元略有下降[33] - 截至2024年3月31日，公司总负债为15.41313亿美元，较2023年12月31日的14.97865亿美元增长2.90%[33] - 2024年第一季度，公司净负债方面，无追索权物业债务净额为85.23亿美元[55] - 2024年3月31日其他负债净额为1.877亿美元 [66] 成本与支出预测 - 2024年第一季度经常性资本支出为300万美元，全年预测为1100 - 1300万美元[22] - 2024年第一季度规划成本为80万美元，全年预测为800 - 1500万美元，此前预测为1200 - 1700万美元[22] - 2024年第一季度利息支出（资本化后净额）为1000万美元，全年预测为5200 - 5700万美元[22] 公司净亏损与盈利指标 - 2024年第一季度公司净亏损1.0186亿美元，2023年同期净亏损8817万美元[32] - 2024年第一季度净亏损719.6万美元，过去十二个月净亏损1587.46万美元[35] - 2024年第一季度EBITDAre为231.27万美元，过去十二个月EBITDAre亏损638.23万美元[35] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为179.64万美元，过去十二个月调整后EBITDAre为698.91万美元[35] 公司资产情况 - 截至2024年3月31日，公司总资产为21.19891亿美元，较2023年12月31日的20.89475亿美元增长1.46%[33] 公司投资组合构成 - 公司总投资组合有39处房产，6731套公寓，办公和零售面积425.7万平方英尺，酒店钥匙106把，开发用地24.8英亩[38] - 稳定运营物业有21处，包含5600套公寓，办公和零售面积27.1万平方英尺[38] - 其他房地产有2处，办公和零售面积295万平方英尺，酒店钥匙106把[38] - 开发和再开发 - 自有项目有3处，包含965套公寓，办公和零售面积103.6万平方英尺[38] - 开发和再开发 - 土地项目有6处，开发用地21.9英亩[38] 不同地区业务数据对比 - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司总收入从3.6672亿美元增长至3.8639亿美元，增幅5.4%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，波士顿公寓社区收入从1.5907亿美元增长至1.6888亿美元，增幅6.2%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，芝加哥净运营收入从6539万美元增长至7303万美元，增幅11.7%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，纽约市平均每套公寓收入从4444美元增长至4704美元，增幅6.3%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，东南佛罗里达公用事业费用从1592万美元增长至2009万美元，增幅26.2%[51] 公司资产出售情况 - 2024年2月，公司出售了南卡罗来纳州圣乔治别墅大部分合伙权益，剩余1%将于2025年第一季度处置[53] 公司权益情况 - 公司拥有约92.4%的Aimco OP普通合伙单位法定权益和94.8%的经济权益[59] 夹层贷款情况 - 夹层贷款初始投资2.75亿美元，2024年3月31日合同余额4.181亿美元，账面价值减至0 [63] - 2023年6月出售夹层贷款20%非控股权益，获3350万美元及400万美元期权费，期权已到期，还变现利率互换期权获5400万美元 [63] 合并报表房地产运营情况 - 2024年第一季度合并报表总房地产运营收入（调整前）为5.0203亿美元，费用为2.1199亿美元 [70] - 2023年第一季度合并报表总房地产运营收入（调整前）为4.4268亿美元，费用为1.7504亿美元 [70] 公用事业成本情况 - 约三分之二的公用事业成本由居民报销 [70] 公司投资组合分类 - 公司房地产投资组合按价格点、地理位置和机会进行多元化分类 [71] - 公司将合并投资组合分为开发与再开发（自有、土地、租赁）、稳定运营物业和其他房地产等类别 [71][72] 开发项目资金提供方式 - 公司预计用50% - 60%的贷款成本建设贷款、10% - 15%的公司股权及剩余的联合普通合伙人或有限合伙人股权为管道开发项目提供资金[48] 第一季度总资本增加情况 - 2024年第一季度总资本增加额为4587万美元，其中开发和再开发投入4275.9万美元[41] EBITDAre作用 - 公司认为EBITDAre有助于投资者、债权人和评级机构评估其举债和偿债能力[61]

文章核心观点 - 公寓投资管理公司（Aimco）计划于2024年5月8日市场收盘后公布2024年第一季度业绩 [1] 公司信息 - 公司是一家多元化房地产公司，主要专注于增值和机会型投资，目标是美国多户住宅领域 [2] - 公司使命是通过人力资本提升房地产投资成果，为投资者、团队成员和运营所在社区创造巨大价值 [2] - 公司在纽约证券交易所以AIV为代码进行交易 [1][2] - 公司财报将在其网站投资者关系板块（investors.aimco.com）发布 [1] - 更多公司信息可访问其网站www.aimco.com [2]