公司基本信息 - 中梁控股集团有限公司在香港联交所主板上市，股份代号为2772.HK[4][5] - 公司主要在中国从事房地产开发业务，总部设于上海，土地储备遍布中国五大核心经济区域都市圈[4][5][6] - 公司核数师为中汇安达会计师事务所有限公司，法律顾为盛德律师事务所[10][11] - 公司注册办事处位于开曼群岛，中国总部位于上海，香港主要营业地点位于上环[10][11][12] - 公司开曼群岛主要股份过户登记处为Walkers Corporate Limited，香港股份过户登记处为香港中央证券登记有限公司[14][15] - 公司境内主要往来银行包括中国农业银行等7家，境外包括中国银行（香港）等3家[15][16] - 公司网址为www.zldcgroup.com[16] - 公司于2019年7月16日在联交所主板上市[19][20] 公司人事变动 - 杨德业于2024年6月20日获委任为执行董事，胡辉于2024年12月31日获委任为执行董事，游思嘉于2024年6月20日退任执行董事[8] - 张思勤于2024年6月20日获委任为公司秘书，杨德业于2024年6月20日辞任公司秘书[10] 财务数据关键指标变化 - 公司2024年确认收入为人民币396.8亿元，同比减少40.4%[31][32] - 公司2024年录得公司拥有人应占亏损约人民币24.3亿元，去年为约人民币42.5亿元[31][32] - 董事会决定不就2024年度宣派末期股息[30][32] - 2024年物业销售收入394.57318亿元，较2023年的664.66526亿元减少40.6%，已确认总面积375.6818万平方米，较2023年的648.9508万平方米减少42.1%，平均售价为10503元/平方米，2023年为10242元/平方米[85][86][87] - 2024年其他服务收入2.07685亿元，较2023年的1.34402亿元增加54.5%；租金收入0.16868亿元，较2023年的0.14152亿元增加19.2%；总收入396.81871亿元，较2023年的666.1508亿元减少40.4%[85] - 2024年销售成本387.749亿元，较2023年的634.305亿元减少38.9%，在建及待售物业减值亏损净额4.213亿元，2023年为23.617亿元[90][95] - 2024年毛利9.069亿元，较2023年的31.846亿元减少71.5%，毛利率从2023年的4.8%降至2024年的2.3%[91][96][97] - 2024年其他收入及收益99.84亿元，较2023年的9.55亿元增加945.4%，主要源于境外债务重组、衍生金融工具公允价值变动及提前终止优先票据确认收益[92][98] - 2024年销售及分销开支3.91亿元，较2023年减少56.4%，主要因房地产市场疲软，营销活动放缓及促销预算减少[93][99] - 2024年行政开支7.818亿元，较2023年减少37.6%，主要因节省员工成本和管理咨询费[94][100] - 2024年其他开支13.939亿元，较2023年的8.908亿元增加，主要因出售附属公司等亏损及汇兑亏损；其他净亏损3.095亿元，较2023年的5.226亿元减少，主要因金融资产减值亏损减少[101][105][106] - 2024年融资收入2900万元，较2023年减少58.0%；融资成本6.444亿元，较2023年增加107.5%，已摊销及资本化融资成本总额20.514亿元，较2023年增加0.8%[102][103][107][108] - 2024年应占合营企业亏损1.623亿元，2023年为盈利5.995亿元；应占联营公司利润3.605亿元，2023年为3.226亿元[104][109][110] - 截至2024年12月31日，公司应占合营企业及联营公司利润约为1.982亿元，同比减少约78.5%[112][117] - 2024年公司税前利润约为13.88亿元，而2023年税前亏损约为3.981亿元[113][118] - 公司所得税开支从2023年的约33.169亿元减少约55.2%至2024年的约14.866亿元[114][119] - 公司年内净亏损（扣除非控股权益前）从2023年的约29.188亿元减少约1.5%至2024年的约28.746亿元；公司拥有人应占年内亏损从2023年的约42.457亿元减少约42.8%至2024年的约24.274亿元[115][119] - 2024年12月31日，公司流动资产净额约为149.184亿元，2023年12月31日约为63.607亿元；流动资产总额从2023年的约1574.918亿元减少约25.7%至2024年的约1169.412亿元；流动负债总额从2023年的约1511.311亿元减少约32.5%至2024年的约1020.228亿元[121][125] - 2024年12月31日，公司现金及银行结余（包括受限制现金及已抵押存款）共约为57.405亿元，较2023年底减少约46.2%[122][126] - 2024年12月31日，公司剔除预收账款后的资产负债率约为81.3%，净负债比率约为74.9%，非限制现金与即期借贷比率约为0.41[123][127] - 2024年12月31日，公司未偿还债务总额为约202.507亿元，2023年12月31日约为211.658亿元，其中银行及其他借款约为111.622亿元（2023年约为146.016亿元）、优先票据约为86.594亿元（2023年约为65.642亿元）、可换股债券约为4.291亿元（2023年无）[124][128] - 2024年12月31日债务总额为202.50742亿元，2023年为211.65848亿元，同比下降4.32%[130][132][134] - 2024年即期债务总额为86.09387亿元，2023年为180.50495亿元，同比下降52.30%；非即期债务总额为116.41355亿元，2023年为31.15353亿元，同比增长273.68%[130] - 2024年有抵押债务为187.66762亿元，2023年为103.48638亿元，同比增长81.34%；无抵押债务为14.8398亿元，2023年为108.1721亿元，同比下降86.28%[130] - 2024年固定利率债务为175.1819亿元，2023年为192.71737亿元，同比下降9.09%；浮动利率债务为27.32552亿元，2023年为18.94111亿元，同比增长44.27%[132] - 2024年以人民币计值债务为108.69837亿元，2023年为128.20303亿元，同比下降15.21%；以美元计值债务为93.80905亿元，2023年为83.45545亿元，同比增长12.41%[132] - 2024年须于一年或按要求偿还的银行贷款为37.41639亿元，2023年为47.05314亿元，同比下降20.48%；须于第二年偿还的为15.81051亿元，2023年为8.02309亿元，同比增长97.06%[134] - 2024年须于一年或按要求偿还的其他借款为39.86013亿元，2023年为67.80935亿元，同比下降41.22%；须于第二年偿还的为11.72219亿元，2023年为11.54604亿元，同比增长1.53%[134] - 2024年须于一年内偿还的优先票据为4.52598亿元，2023年为65.64246亿元，同比下降93.10%；须于第二年偿还的为9.05196亿元，2023年无[134] - 2024年借款以约389.739亿元资产作抵押，2023年为约523.422亿元，同比下降25.54%[136][139] - 2024年12月31日，公司向银行提供的未解除按揭担保总额约为175.166亿元，2023年12月31日约为173.92亿元[145][151] - 2024年12月31日，公司为合营企业及联营公司提供最多约46.449亿元的银行及其他借款担保，2023年12月31日约为63.522亿元[147][153] - 2024年12月31日，公司已订约但尚未拨备的物业发展开支、收购土地使用权及应付合营企业及联营公司注资约为138.402亿元，2023年12月31日约为193.627亿元[155][156] - 2024年12月31日，公司聘请全职雇员2150名，2023年12月31日为3145名[160][162] - 截至2024年12月31日止年度，公司确认为费用的员工成本约为5.974亿元，2023年12月31日约为8.948亿元[160][162] 业务线数据关键指标变化 - 公司2024年实现全年合约销售额约人民币179.3亿元，同比减少约47.5%[37] - 2024年公司（连同其合营企业及联营公司）完成交付约8万套物业单位，按交付套数排名中国房地产开发商第13位[38] - 2024年公司未收购任何土地，截至2024年12月31日，公司连同其合营企业及联营公司的土地储备总建筑面积约为2190万平方米[39] - 2024年公司（含合营企业及联营公司）合约销售额约179.3亿元，同比下降约47.5%[42][61][63] - 2024年公司合约销售面积约168万平方米，同比下降约49.1%[61][63] - 2024年公司合约销售平均售价约为每平方米10700元[62][63] - 2024年公司（含合营及关联公司）完成约80000个物业单位交付，在交付数量上位列中国房地产开发商第13名[44] - 截至2024年12月31日，公司（含合营企业及联营公司）土地储备总建筑面积约2190万平方米，覆盖中国五个核心经济区域[45] - 2024年公司合约销售额为179.30252亿元，其中长三角占比40.6%，中西部占比26.4%，环渤海占比18.0%，海峡西岸占比8.1%，珠三角占比6.9%[66] - 按城市等级划分，2024年二线城市合约销售额84.12188亿元，占比46.9%；三线城市69.22291亿元，占比38.6%；四线城市25.95773亿元，占比14.5%[69] - 2024年12月31日，公司持作出售的已完工物业约为170.499亿元，2023年12月31日约为264.401亿元[70] - 2024年12月31日，公司在建物业约为418.549亿元，2023年12月31日约为692.833亿元[71] - 截至2024年12月31日，公司土地储备总量约为2190万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约610万平方米，在建物业或用作未来开发物业占约1580万平方米[72] - 按省份及直辖市划分，2024年12月31日江苏土地储备266.2121万平方米，占比12.2%；安徽255.2676万平方米，占比11.7%；湖南190.5198万平方米，占比8.7%；山东171.3059万平方米，占比7.8%；河南142.8343万平方米，占比6.5%；其他1162.3941万平方米，占比53.1%[81] - 按地区划分，2024年12月31日长三角土地储备583.3087万平方米，占比26.7%；中西部1057.2836万平方米，占比48.3%；环渤海304.5752万平方米，占比13.9%；海峡西岸112.5251万平方米，占比5.1%；珠三角130.8412万平方米，占比6.0%[81] - 截至2024年12月31日止年度，公司没有新增土地[72] - 2024年公司收入来自物业销售、其他服务及物业租赁租金收入，主要来自中国物业销售[84] - 2024年公司合约销售建筑面积为168.0337万平方米，平均售价为10671元/平方米[66] 公司未来策略 - 公司将在2025年强调财务安全，保持经营流动性、稳定债务、控制风险等以应对行业挑战[54][56] - 公司将探索产生现金流方式改善流动性和清偿债务，如与银行沟通获贷款、寻求替代融资、加快物业销售等[

合约销售数据 - 2024年合约销售金额为179.3亿元，按年减少约47.5%[3] - 2024年集团合约销售额约179.3亿元，按年减少约47.5%，合约销售面积约168万平方米，按年下降约49.1%[40][47] - 2024年合约销售均价为每平方米约10700元[48] 总收入数据 - 2024年总收入为397亿元，按年减少约40.4%[3] - 2024年来自客户合约的收入为人民币396.65003亿元，2023年为人民币666.00928亿元[23] - 2024年集团确认收入396.8亿元，按年减少40.4%[38] - 2024年集团收入约396.82亿元，较2023年的666.15亿元减少40.4%[52] 利润与亏损数据 - 2024年拥有人应占净亏损为24亿元，去年为42亿元[3] - 2024年毛利为9.0694亿元，2023年为31.84625亿元[4] - 2024年税前亏损为13.88029亿元，2023年为盈利3.981亿元[4] - 截至2024年12月31日止年度，集团亏损净额为人民币28.7462亿元[17] - 2024年母公司普通权益持有人应占亏损用于计算每股基本盈利为(2,427,358)千元，2023年为(4,245,658)千元[31] - 2024年集团拥有人应占亏损约24.3亿元，去年为42.5亿元[38] - 2024年毛利约9.07亿元，较2023年的31.85亿元减少71.5%，毛利率由4.8%降至2.3%[55] - 2024年税前亏损约138.8亿元，去年税前利润约39.81亿元，年内净亏损（扣除非控股权益前）约287.46亿元，较去年减少1.5%，公司拥有人应占年内亏损约242.74亿元，较去年减少42.8%[64][66] 债务数据 - 2024年有息债务总额减少至203亿元[3] - 2024年12月31日，集团计息银行及其他借款、优先票据及可换股债券主债务总额为人民币202.50742亿元，其中人民币86.09387亿元将在未来12个月内到期偿还[17] - 2024年3月20日，公司境外债务计划生效，注销违约优先票据本金人民币65.64246亿元、利息人民币8.34295亿元，其他违约境外债务本金人民币17.81299亿元、利息人民币4.79258亿元[18] - 2024年末集团有息负债总额约202.5亿元，其中境内108.7亿元，境外93.8亿元[43] - 2024年3月公司完成境外债务重组，缓解境外债务压力[44] - 2024年12月31日集团未偿还债务总额约为202.507亿元，2023年12月31日约为211.658亿元[71] - 2024年12月31日集团即期债务总额为86.09387亿元，2023年为180.50495亿元；非即期债务总额为116.41355亿元，2023年为31.15353亿元[72] - 2024年按固定利率的债务为175.1819亿元，按浮动利率的债务为27.32552亿元；2023年分别为192.71737亿元和18.94111亿元[73] - 2024年以人民币计值的债务为108.69837亿元，以美元计值的债务为93.80905亿元；2023年分别为128.20303亿元和83.45545亿元[73] - 2024年须于一年或按要求偿还的银行贷款为37.41639亿元，第二年偿还的为15.81051亿元，第三至五年偿还的为1.899亿元；2023年分别为47.05314亿元、8.02309亿元和8.4989亿元[73] - 2024年须于一年或按要求偿还的其他借款为39.86013亿元，第二年偿还的为11.72219亿元，第三至五年偿还的为4.9143亿元；2023年分别为67.80935亿元、11.54604亿元和3.0855亿元[73] - 2024年12月31日集团借款以约389.739亿元的资产作抵押，2023年12月31日约为523.422亿元[75] - 2024年12月31日，集团未解除按揭担保总额约为人民币17,516.6百万元，2023年12月31日约为人民币17,392.0百万元[78] - 2024年12月31日，集团为合营企业及联营公司提供最多人民币4,644.9百万元的银行及其他借款担保，2023年12月31日约为人民币6,352.2百万元[79] - 2024年12月31日，集团已订约但尚未拨备的物业发展开支、收购土地使用权及应付合营企业及联营公司注资约为人民币13,840.2百万元，2023年12月31日约为人民币19,362.7百万元[81] 资产数据 - 2024年非流动资产总值为162.35233亿元，2023年为232.76188亿元[8] - 2024年流动资产总值为1169.41226亿元，2023年为1574.91817亿元[8] - 2024年资产净值为193.81003亿元，2023年为263.9899亿元[9] - 2024年12月31日集团流动资产净额约为149.184亿元，2023年12月31日约为63.607亿元；流动资产总额由2023年的约1574.918亿元减少约25.7%至2024年的约1169.412亿元；流动负债总额由2023年的约1511.311亿元减少约32.5%至2024年的约1020.228亿元[68] - 2024年12月31日集团现金及银行结余约为57.405亿元，2023年12月31日约为106.625亿元，较2023年底减少约46.2%[69] - 2024年12月31日集团剔除应收账款后的资产负债率约为81.3%，净负债率约为74.9%，非限制现金与即期借贷比率约为0.41[70] - 2024年末集团持作出售的已完工物业约170.499亿元，2023年末约264.401亿元[49] - 2024年末在建物业约418.55亿元，较2023年末的692.83亿元下降[50] 各业务线收入数据 - 2024年物业租赁收益为人民币1.6868亿元，2023年为人民币1.4152亿元[23] - 2024年物业销售收入为人民币394.57318亿元，2023年为人民币664.66526亿元[23] - 2024年其他服务收入为人民币2.07685亿元，2023年为人民币1.34402亿元[23] - 2024年物业销售、其他服务、租金收入分别为394.57亿元、2.08亿元、0.17亿元，变动幅度为-40.6%、+54.5%、+19.2%[52] - 2024年已确认物业销售收入约394.57亿元，同比减少40.6%，确认总面积375.68万平方米，同比减少42.1%，平均售价为10503元/平方米，去年为10242元/平方米[53] 成本与费用数据 - 2024年融资成本总计644,374千元，2023年为310,492千元[24] - 2024年已售物业成本为38,304,612千元，2023年为61,036,997千元[25] - 2024年中国企业所得税即期税项为610,887千元，2023年为1,370,188千元[28] - 2024年中国土地增值税即期税项为198,879千元，2023年为956,517千元[28] - 2024年年内税项支出总额为1,486,591千元，2023年为3,316,886千元[28] - 2024年合营企业应占税项为税项抵免40,564,000元，2023年为税项支出199,843,000元[28] - 2024年销售成本约387.75亿元，较2023年的634.31亿元减少38.9%，在建及完工物业减值亏损净额约4.21亿元，去年约23.62亿元[54] - 2024年销售及分销开支约3.91亿元，较去年减少56.4%，行政开支约7.82亿元，较去年减少37.6%[57][58] - 2024年融资成本约64.44亿元，较去年增加107.5%，已支销及资本化融资成本总额约205.14亿元，较去年增加0.8%[62] 其他收入与收益数据 - 2024年其他收入及收益总额为998,402千元，2023年为95,503千元[24] - 2024年其他收入及收益约99.84亿元，较2023年的9.55亿元增加945.4%[56] 交付与土地储备数据 - 2024年集团连同合营及联营公司完成交付约8万套物业单位，按交付套数排名中国房地产开发商第13位[41] - 2024年末集团连同合营及联营公司土地储备总建筑面积约2190万平方米[42] - 2024年末土地储备总量约2190万平方米，其中可供销售或出租的已完工物业约610万平方米，在建或用作未来开发物业约1580万平方米[51] 贸易款项数据 - 2024年贸易应收款项为11,893千元，2023年为7,857千元[33] - 2024年末贸易应付款项及应付票据230.86亿元，较2023年的256.14亿元有所减少[34] - 2024年末公司附属公司开具的商业承兑汇票约2.05414亿元逾期未付，2023年为1.93166亿元[34] 财务准则与审计相关 - 集团已采纳自2024年1月1日起生效的新订国际财务报告准则会计准则及其修订，未导致重大变动[22] - 公司审核委员会已审阅及讨论截至2024年12月31日止年度的年度业绩[88] - 公司外聘核数师不对集团综合财务报表发表意见，因无法获取足够适当审计证据[90] 证券与股息相关 - 截至2024年12月31日止年度，公司及其附属公司无购买、出售或赎回上市证券，且无库存股份[93] - 2025年1月，发行额外可换股债券使未偿还本金增至63,436,912美元[94] - 董事会不建议派付2024年度末期股息[95] 公司会议与信息披露 - 2025年股东周年大会于6月12日召开，6月9日至12日暂停股份过户登记，过户文件需于6月6日下午4时30分前提交[96] - 公司2024年年报将在联交所网站和公司网站刊载，应股东要求可寄发印刷本[98] 公司陈述与风险提示 - 公司公告含前瞻性陈述，实际业绩可能与陈述有重大差异[99] - 公司董事采取措施改善集团流动资金及财务状况，但存在多项不确定因素，审计无法获取充分适当凭证[92] - 若集团无法达成计划及措施，可能无法持续经营，需作调整且影响未反映在财报中[93] 公司基本信息 - 公告日期，董事会有八名董事，包括五名执行董事和三名独立非执行董事[97] - 股份面值为每股0.01港元，公司于2019年7月16日在联交所主板上市[101][103] 员工数据 - 2024年12月31日，集团全职雇员共2,150名，2023年12月31日为3,145名；2024年度员工成本约为人民币597.4百万元，2023年约为人民币894.8百万元[84]

公司概况 - 中梁控股集團有限公司在香港聯交所主板上市，股份代號為2772.HK[4] - 中梁主要在中國從事房地產開發業務，總部設於上海，根植於長三角，佈局全國[3] - 中梁的土地儲備遍佈中國五大核心經濟區域的都市圈，包括長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角[3] - 楊劍先生擔任董事長，陳紅亮先生和何劍先生擔任聯席總裁[6] - 公司設有審核委員會、薪酬委員會、提名委員會和環境、社會及管治委員會[6][7][9][10] - 公司秘書為張思勤先生，授權代表為楊德業先生和張思勤先生[12] - 公司的主要往來銀行包括中國農業銀行、中國光大銀行、中國民生銀行等境內銀行，以及中國銀行(香港)、中國建設銀行(亞洲)等境外銀行[13] 业绩表现 - 2024年上半年收入约為人民幣227.0億元，同比下降約21.3%[20] - 計入各項資產的減值虧損、投資物業估值的公平值虧損以及匯兌虧損，本集團錄得本公司擁有人應佔虧損約人民幣17.1億元[20] - 2024年上半年本集團實現合約銷售額約人民幣96.6億元，同比減少約54.1%[23] - 本集團完成交付超過30,000套物業單位，位列中國房地產開發商前12強[23] - 本集團的土地儲備總建築面積約為27.0百萬平方米，覆蓋全國五大核心經濟區[23] - 本集團有息負債總額約人民幣214億元，其中境內有息負債約為人民幣119億元[23] - 本集團現金及銀行結餘合計約為人民幣79億元[23] 市场环境 - 中國經濟持續修復，上半年國民生產總值增長5%[21] - 政府持續積極推動穩增長政策提振市場信心[21] - 全球政治經濟環境仍然複雜，長期維持高利息環境，增加經濟衰退風險[21] - 地緣政治衝突未止，同時出現不同形式的貿易爭端，使全球經濟添加不確定性[21] - 上半年政府推出一系列支持政策，包括扶持房企的專案融資「白名單」及不同城市的放鬆限購房措施[23] - 政府持續推出支持政策穩定市場，但購房者信心未足，市場需要更長時間恢復[28][29] - 政府提出持續推進房地產市場改革，加快建立租購並舉的住房制度等措施[29] 公司应对措施 - 本集團採取果斷措施應對挑戰，堅持發展戰略，強化管控和效率，降低經營成本[23] - 本集團積極與境內銀行和貸款機構進行貸款展期，相信境內貸款到期風險可控[23] - 本公司已獲得大多數計劃債權人批准根據重組支持協議對整體解決方案及該計劃的支持[26] - 整體解決方案緩解了本公司的境外債務壓力[26] - 公司將繼續強調財務安全，保持經營流動性、穩定債務、控制風險等措施[31] - 公司將加強組織架構和提高管理效率，以確保能夠應對行業挑戰[31] 股权结构 - 楊劍先生為本公司股份的主要股東，持有約76.77%的權益[91] - 楊劍先生的配偶持有本公司約1.62%的權益[91] - 陳紅亮先生及何劍先生分別持有本公司0.27%及0.04%的相關股份權益[91] - 公司于2024年6月30日已發行3,676,189,613股股份[1] - 梁中國際有限公司持有2,822,167,839股股份，占公司股權的76.77%[2] - 徐女士成立的全權信托持有59,414,060股股份，占公司股權的1.62%[3] 融资情况 - 公司發行了本金總額為12.79億美元的新優先票據[1] - 楊先生被視為擁有公司12.66億美元債權證的權益[1] - 公司於2024年3月20日發行總額為139,999,920美元的3.0%可轉換債券[102] - 可轉換債券的轉換價格可能會根據重置機制進行調整[102] - 截至2024年6月30日，已有總額為14,522,787美元的可轉換債券轉換為94,398,113股股份[103] - 中國建設銀行(亞洲)股份有限公司就2022年5月到期的8.5%優先票據向法院提交清盤呈請[108] - 法院於2024年3月25日撤銷針對本公司的清盤呈請[108] - 本公司境外債務整體解決方案已於2024年3月20日生效，所有未償還計劃債務均被註銷[109] - 本公司發行新優先票據及可換股債券,並簽署新私募貸款,延長最終到期日,減少現金利息[109] 其他 - 公司董事會議決不就截至2024年6月30日止六個月宣派中期股息[18] - 本集團在日常業務過程中可能不時被卷入訴訟及其他法律程序，但相信不會對業務、財務狀況或經營業績造成重大不利影響[65] - 本公司已採納企業管治守則並遵守其所有適用的守則條文[71][72] - 本公司已採納標準守則作為董事進行證券交易的指引，全體董事均已遵守[73] - 本公司於2019年6月19日採納購股權計劃，旨在為選定參與者提供獲取公司權益的機會並激勵其為公司及股東利益作出貢獻[74][75] - 本公司於2021年12月31日採納股份激勵計

整体财务关键指标变化 - 合约销售金额为人民币96.6亿元，按年减少约54.1%[1] - 总收入为人民币227.0亿元，按年减少约21.3%[1] - 拥有人应占净亏损为人民币17.089亿元，去年同期为净利润约人民币1860万元[1] - 2024年上半年毛利为人民币2.05227亿元，2023年同期为25.10214亿元[2] - 2024年上半年期内亏损为人民币19.57394亿元，2023年同期为利润4.43635亿元[2] - 母公司普通权益持有人应占基本每股亏损为人民币0.47元，2023年同期为0.01元[3] - 2024年上半年期内全面亏损总额为人民币19.6213亿元，2023年同期为收益4.21785亿元[4] - 2024年6月30日非流动资产总值为人民币184.93493亿元，2023年12月31日为232.76188亿元[5] - 2024年6月30日流动资产总值为人民币1302.79063亿元，2023年12月31日为1574.91817亿元[5] - 2024年6月30日流动负债总额为11.5518923亿元，较2023年12月31日的15.1131061亿元下降约23.57%[6] - 2024年6月30日流动资产净值为1.476014亿元，较2023年12月31日的0.6360756亿元增长约132.05%[6] - 2024年6月30日资产总值减流动负债为3.3253633亿元，较2023年12月31日的2.9636944亿元增长约12.20%[6] - 2024年6月30日非流动负债总额为1.3118105亿元，较2023年12月31日的0.3237954亿元增长约305.13%[6] - 2024年6月30日资产净值为2.0135528亿元，较2023年12月31日的2.639899亿元下降约23.72%[6] - 截至2024年6月30日止六个月，来自客户合约的收入为22,696,632千元，2023年同期为28,840,914千元[13] - 截至2024年6月30日止六个月，租金收入总额为4,527千元，2023年同期为9,883千元[13] - 2024年上半年境外债务重组收益429,948千元，衍生金融工具公平值收益净额69,022千元，2023年同期无此项收益[14] - 2024年上半年融资成本总计625,314千元，2023年同期为1,126,462千元[15] - 2024年上半年已售物业成本为22,211,770千元，2023年同期为25,828,180千元[16] - 截至2024年6月30日止六个月，即期税项中企业所得税为247,297千元，土地增值税为169,788千元；2023年同期企业所得税为727,997千元，土地增值税为494,763千元[19] - 2024年上半年期内税项支出总额为1,074,475千元，2023年同期为1,284,246千元[19] - 2024年上半年母公司普通股权益持有人应占亏损为1,708,904千元，2023年同期盈利为18,628千元[21] - 2024年已发行普通股加权平均数为3,605,726,697股，2023年为3,492,670,410股；2024年摊薄效应普通股加权平均数合计4,505,304,218股，2023年为3,194,715,865股[22] - 2024年6月30日贸易应收款项少于一年为9,000千元，2023年12月31日为7,857千元；2024年贸易应付及应付票据少于一年为10,089,470千元，超过一年为10,399,532千元，2023年分别为9,910,634千元和15,703,553千元[23] - 截至2024年6月30日止六个月，集团确认收入约227.0亿元，按年减少约21.3%；公司拥有人应占亏损约17.1亿元，去年同期利润约0.186亿元[25] - 2024年上半年集团合约销售额约96.6亿元，同比减少约54.1%[26] - 截至2024年6月30日止六个月，集团合约销售额约96.6亿元，按年下降约54.1%；合约销售面积约91.8万平方米，按年下降约55.6%；平均售价为每平方米约10,500元[33] - 2024年6月30日，集团持作出售的已完工物业约为169.526亿元，2023年12月31日约为264.401亿元[34] - 2024年6月30日，集团在建物业约为558.835亿元，2023年12月31日约为692.833亿元[35] - 截至2024年6月30日止六个月，集团物业销售收入约225.478亿元，按年减少约21.7%；已确认总面积173.8391万平方米，按年减少约32.8%；平均售价为每平方米约12,971元[36][37] - 截至2024年6月30日止六个月，集团销售成本约224.959亿元，按年减少约14.6%；在建物业及持作出售的已完工物业确认的减值亏损约8.828亿元[38] - 截至2024年6月30日止六个月，集团毛利约2.052亿元，按年减少约91.8%；毛利率由8.7%下降至约0.9%[39] - 截至2024年6月30日止六个月，集团其他收入及收益约5.274亿元，按年增加约272.7%[40] - 截至2024年6月30日止六个月，集团销售及分销开支约2.457亿元，按年减少约54.8%；行政开支约3.004亿元，按年减少约38.2%[41][42] - 截至2024年6月30日止六个月，集团融资收入约1690万元，按年减少约59.5%[45] - 截至2024年6月30日止六个月，公司融资成本约为1.399亿元，按年减少约30.7%；已支销及资本化的融资成本总额约为6.253亿元，按年减少约44.5%[46] - 截至2024年6月30日止六个月，公司应占合营企业及联营公司利润约为6920万元，按年减少约91.2%[46] - 公司2024年上半年税前亏损约8.829亿元，而2023年同期为税前利润约17.279亿元[47] - 截至2024年6月30日止六个月，公司所得税开支约为10.745亿元，按年减少约16.3%[48] - 公司2024年上半年期内净亏损（扣除非控股权益前）约19.574亿元，而2023年同期为期内利润约4.436亿元；2024年上半年本公司拥有人应占净亏损约17.089亿元，而2023年同期为净盈利约1860万元[49] - 2024年6月30日，公司流动资产净额约为147.602亿元，较2023年12月31日的约63.607亿元有所增加；流动资产总额约为1302.791亿元，较2023年12月31日减少约17.3%；流动负债总额约为1155.189亿元，较2023年12月31日减少约23.6%[51] - 2024年6月30日，公司现金及银行结余约为78.653亿元，较2023年底减少约26.2%[52] - 2024年6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率约为80.6%，净负债率约为67.2%，非限制现金与即期借款比率约为0.61[53] - 2024年6月30日，公司未偿还债务总额约为214.055亿元，较2023年12月31日的约211.658亿元略有增加[54] - 2024年6月30日，公司即期债务总额约为83.933亿元，非即期债务总额约为130.122亿元[54][55] - 2024年6月30日须一年内或按要求偿还的应偿还可换股债券为804,675千元，2023年无此数据；2024年6月30日和2023年12月31日可换股债券分别为21,405,486千元和21,165,848千元[57] - 2024年6月30日和2023年12月31日集团借款抵押资产分别约为30,073.4百万元和52,342.2百万元[57] - 2024年6月30日和2023年12月31日集团未解除按揭担保总额分别约为11,228.2百万元和17,392.0百万元[60] - 2024年6月30日和2023年12月31日集团为合营企业及联营公司银行及其他借款担保额分别约为5,343.8百万元和6,352.2百万元[61] - 2024年6月30日和2023年12月31日集团已订约但未拨备的物业发展开支等约为16,792.6百万元和19,362.7百万元[63] - 截至2024年6月30日止六个月和2023年6月30日集团员工成本分别约为276.2百万元和437.8百万元[65] 债务相关情况 - 有息债务总额为人民币214.1亿元，净负债比率为67.2%[1] - 2024年6月30日集团计息银行及其他借款、优先票据及可换股债券为214.05486亿元，其中83.93281亿元将在未来12个月内到期偿还，现金及现金等价物为51.07899亿元[8] - 2024年6月30日计息银行及其他借款本金31.12975亿元未按预定还款日期偿还，触发2.40829亿元长期借款可按要求偿还[8] - 公司采取与债权人协商续期或延期、争取项目开发贷款、寻求替代融资等措施管理流动资金需求和改善财务状况[8] - 公司董事认为考虑相关计划和措施后，集团有足够营运资金履行到期财务承担，按持续经营基准编制中期财务资料适当[8] - 因房地产行业波动性和银行及债权人支持不确定性，公司管理层实现计划和措施存在重大不确定因素[9] - 截至2024年6月30日，集团有息负债总额约214亿元，其中境内119亿元，境外95亿元；现金及银行结余约79亿元[29] - 截至2024年6月30日，集团境内有息负债大多为有项目抵押的贷款，境内贷款到期后续期风险可控[30] - 公司境外债务重组方案于2024年3月20日生效，发行新优先票据、可换股债券和签订新私募贷款缓解境外债务压力[30] 税务相关情况 - 中国内地经营的附属公司须按25%的税率缴纳企业所得税，土地增值税按30%至60%的累进税率征收[17][18] 股息与证券交易情况 - 董事会不建议派付截至2024年6月30日止六个月之中期股息[20] - 截至2024年6月30日止六个月公司及附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券，2024年6月30日公司无库存股份[68] - 董事会决定不派付截至2024年6月30日止六个月中期股息[68] 业绩审核与公告情况 - 审核委员会已审阅集团截至2024年6月30日止六个月中期业绩[69] - 公司截至2024年6月30日止六個月的中期業績及公告已在聯交所和公司網站登載[71] 债券相关情况 - 2024年7月可換股債券轉換價調整為每股0.8港元，未償還本金額增至127,359,290美元[70] 公司基本信息 - 公司股份於2019年7月16日於聯交所主板上市[72] - 公司與計劃債權人根據香港法例第622章公司條例第674節進行境外債務重組安排計劃，該計劃根據2023年7月14日的重組支持協議擬定[73] - 公司是在開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司，股份代號為2772[73] 员工情况 - 2024年6月30日集团全职雇员有3,703名[65] 重大事项情况 - 截至2024年6月30日止六個月過後至公告日期，集團無對業績產生重大影響的重大事項[70] 董事会情况 - 公告日期董事會由四名執行董事和三名獨立非執行董事組成[71] 土地与物业交付情况 - 2024年上半年集团完成交付超30,000套物业单位，按交付物业套数计为中国房地产开发商前12强之一[27] - 2024年上半年集团没有新购买土地，6月30日土地储备总建筑面积约27.0百万平方米[28] - 截至2024年6月30日，集团土地储备总量约为2700万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约880万平方米，在建物业及用作进一步开发物业占约1820万平方米[35] 宏观经济情况 - 2024年上半年中国GDP增长5%，第二季比首季增速略有放缓[25]

合约销售情况 - 2023年合约销售金额约人民币341.3亿元，按年减少约48.3%[2] - 2023年集团合约销售额约341.3亿元，按年减少约48%，合约销售均价为每平方米约10300元[96] - 2023年集团合约销售面积约3302000平方米，按年下降约47.4%[104] - 2023年长三角合约销售额占比38.3%，中西部占比29.7%，环渤海占比15.9%，海峡西岸占比9.7%，珠三角占比6.4%[105] - 2023年合约销售均为每平方米约人民币10,300元[126] - 2023年不同区域合约销售额分别为13,651,701千元（占比40.0%）、15,155,271千元（占比44.4%）、5,322,241千元（占比15.6%），总计34,129,213千元[128] 总收入情况 - 2023年总收入约人民币666亿元，按年增加约69.4%[2] - 2023年来自客户合约的总收入为66,600,928千元，2022年为39,317,201千元[44] - 2023年集团确认收入约666.2亿元，按年增加约69.4%[77] - 公司2023年总收入66,615,080千元，较2022年的39,329,414千元增长69.4%[160] 净亏损情况 - 2023年拥有人应占净亏损约人民币42亿元，去年为约人民币13亿元[2] - 2023年母公司普通权益持有人应占每股亏损为人民币1.22元，2022年为人民币0.39元[6] - 2023年12月31日止年度集团亏损净额为人民币2,918,786,000元[32] - 2023年公司拥有人应占亏损约42.5亿元，去年为13.5亿元[77] - 2023年母公司普通权益持有人应占亏损4245658000元，2022年为1346384000元[87] 有息债务与净负债比率情况 - 2023年有息债务总额减少至约人民币212亿元，净负债比率为39.8%[2] - 2023年12月31日集团计息银行及其他借款以及优先票据总额为人民币21,165,848,000元，其中人民币18,050,495,000元将在未来12个月内到期偿还[32] - 集团计息银行及其他借款总额为人民币9,704,950,000元将在2023年12月31日起未来十二个月内到期偿还[33] - 2023年12月31日，集团有息负债总额约211.7亿元，现金及银行结余约106.6亿元[99] - 2023年12月31日，集团未偿还债务总额约为211.658亿元，2022年约为267.352亿元[156] - 公司债务总额从2022年26,735,152千元降至2023年21,165,848千元[185] 境外债务解决方案情况 - 2023年境外债务整体解决方案于2024年3月20日正式生效[2] - 整体解决方案生效后，违约优先票据本金人民币6,564,246,000元及利息人民币834,295,000元、其他违约境外债务本金人民币1,781,299,000元及利息人民币479,258,000元被注销[33] - 2024年3月20日，集团境外债务重组生效，减轻境外债务压力[100] 毛利情况 - 2023年毛利为人民币31.84625亿元，2022年为人民币35.01695亿元[4] - 公司毛利从2022年约3,501.7百万元减少9.1%至2023年约3,184.6百万元，毛利率从8.9%降至4.8%[165][166] 资产情况 - 2023年非流动资产总值为人民币232.76188亿元，2022年为人民币260.82429亿元[10] - 2023年流动资产总值为人民币1574.91817亿元，2022年为人民币2117.3645亿元[10] - 资产总值减流动负债为29,636,944和40,828,742[21] - 2023年12月31日，集团在建物业约为人民币69,283.3百万元，2022年12月31日约为人民币112,418.8百万元[109] - 2023年12月31日，集团持作出售的已完工物业约为人民币26,440.1百万元，2022年12月31日约为人民币24,696.3百万元[131] - 2023年12月31日，集团流动资产净额约为60.3607亿元，2022年约为147.463亿元[154] - 公司2023年借款以约52,342.2百万元资产作抵押，2022年为约56,787.9百万元[188] - 2023年12月31日，集团拥有以美元及港元计值的现金及银行结余分别约为人民币0.4百万元及人民币10.6百万元[192] 负债情况 - 2023年流动负债总额为人民币1511.31061亿元，2022年为人民币1969.90137亿元[13] - 非流动负债总额为3,237,954和9,454,604[22] - 2023年12月31日部分计息银行及其他借款违约触发人民币533,475,000元长期借款需按要求偿还[32] - 2023年12月31日，公司附属公司开具的商业承兑汇票约193166000元逾期未付[92] - 2023年12月31日，集团有以美元计值的银行及其他借款约人民币1,781.3百万元[192] - 2023年12月31日，集团有以美元计值的优先票据约人民币6,564.2百万元[192] - 2023年12月31日，集团为合营企业及联营公司若干银行及其他借款提供最多人民币6,352.2百万元担保，2022年12月31日约为人民币7,152.1百万元[196] - 2023年12月31日，集团除已披露或然负债外，无其他重大未偿还贷款资本等或然负债[198] 权益情况 - 母公司拥有人应占权益中股本为31,450，储备为6,858,008和11,080,374[23] - 非控股权益为19,509,532和20,262,314[24] 现金及现金等价物情况 - 2023年12月31日集团现金及现金等价物为人民币7,238,809,000元[32] - 公司2023年现金及银行结余约10,662.5百万元，较2022年的16,586.0百万元减少35.7%[177] 各业务线收入情况 - 2023年物业销售收入为66,466,526千元，2022年为39,169,158千元；2023年其他服务收入为134,402千元，2022年为148,043千元[47] - 2023年计入报告期初之合约负债的物业销售已确认收入为55,333,292千元，2022年为34,159,660千元[48] - 2023年12月31日，预期一年内确认收入的剩余履约责任交易价格为37,475,350千元，一年后为66,380,349千元；2022年对应数据分别为59,236,583千元和93,139,417千元[52] - 2023年与提供服务相关的剩余履约责任总交易价格为254,184,000元，预期三年以上确认收入[52] - 2023年其他收入及收益总额为95,503千元，2022年为362,883千元[53] - 2023年物业销售产生的收入按年增加约69.7%至约人民币66,466.5百万元，已确认总面积按年增加约44.3%至6,489,508平方米，2023年已确认的平均售价为每平方米约人民币10,242元，去年为每平方米约人民币8,708元[115] - 2023年其他服务收入为人民币134,402千元，较2022年的148,043千元下降9.2%[115] - 2023年租金收入为人民币14,152千元，较2022年的12,213千元增长15.9%[115] - 2023年已确认物业销售收入总计66,466,526元，其中长三角占45.2%，中西部占35.2%，环渤海占10.8%，海峡西岸占6.1%，珠三角占2.7%[141][142] 融资成本情况 - 2023年融资成本总计310,492千元，2022年为397,178千元[56] - 集团融资收入按年减少约72.0%，2023年约为6910万元[147] - 2023年集团已支销及资本化的融资成本总额约为20.353亿元，按年减少约32.6%[148] - 公司融资成本按年减少21.8%至2023年约310.5百万元[172] 税项情况 - 2023年中国企业所得税为1370188千元，2022年为489884千元[60] - 2023年中国土地增值税为956517千元，2022年为452747千元[60] - 2023年年内税项支出总额为3316886千元，2022年为1386479千元[60] - 2023年应付中国企业所得税为2545340千元，2022年为1723220千元[63] - 2023年应付中国土地增值税为1466564千元，2022年为1139981千元[63] - 公司所得税开支从2022年约1,386.5百万元增加139.2%至2023年约3,316.9百万元[174] 贸易款项情况 - 2023年贸易应收款项为7857千元，2022年为7751千元[74] - 2023年贸易应付款项及应付票据为25614187千元，2022年为21019046千元[75] - 2023年贸易应收款项为7857000元，2022年为7751000元[89] 股息情况 - 董事会未建议派付2023年末期股息（2022年：无）[64] 物业交付情况 - 2023年集团完成交付超10万套物业单位[97] 土地储备情况 - 2023年12月31日，集团总土地储备约为2970万平方米[98] - 2023年12月31日，集团土地储备总量约为29.7百万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约5.9百万平方米，在建物业或用作未来开发物业占约23.8百万平方米[111] - 截至2023年12月31日，集团土地储备总量为29,705,990平方米，其中长三角占31.6%，中西部占42.0%，环渤海占16.0%，海峡西岸占5.9%，珠三角占4.5%[135][136] 新增地块与项目投资情况 - 截至2023年12月31日止年度，集团没有新增地块[110] - 因中国房地产市场持续不确定，集团2023年没有新增项目投资[120] 其他净亏损情况 - 2023年集团录得其他净亏损总额约5.226亿元，去年约为6.484亿元[146] 合营企业与联营公司利润情况 - 2023年集团应占合营企业利润约为5.995亿元，2022年约为5.189亿元[149] - 按合并基准计，2023年集团应占合营企业及联营公司利润约为9.221亿元，按年上升约6.4%[150] 税前利润情况 - 集团2023年税前利润约为3.981亿元，2022年税前亏损约为2.348亿元[151] 销售成本情况 - 公司销售成本从2022年约35,827.7百万元增加77.0%至2023年约63,430.5百万元[164] 销售及分销与行政开支情况 - 公司销售及分销开支按年减少45.4%至2023年约896.6百万元，行政开支按年减少21.6%至约1,252.8百万元[167][168]

公司概况 - 中梁控股集团有限公司是一家在香港联合交易所主板上市的房地产开发企业[3] - 中梁控股集团有限公司在中国五大核心经济区域拥有土地储备，覆盖137个城市[4] - 中梁控股集团有限公司的执行董事包括楊劍先生、陳紅亮先生、何劍先生和游思嘉先生[5] - 中梁控股集团有限公司的核数师是安永会计师事务所[6] 财务表现 - 2023年上半年，中梁集团确认收入为人民币288.5亿元，同比增长29%[16] - 中梁集团截至2023年6月30日止六个月净利润约为人民币0.19亿元，较去年同期的约人民币4.38亿元下降[17] - 2023年上半年，公司实现合同销售额约210.3亿人民币，同比下降46%[22] - 2023年上半年的合同平均售价约为每平方米人民币10,200元[22] - 2023年上半年，公司完成交付约50,000套物业单位[24] - 公司的有息负债总额已压缩至2023年6月30日的约231亿人民币[27] - 公司的现金及银行余额合计约为人民币144亿元[27] - 2023年上半年，公司合同销售额约为210.3亿元人民币，同比下降45.7%[35] - 合同销售面积约为2,065,037平方米，同比下降44.9%[35] 财务状况 - 公司的未偿还债务总额为约人民币23,109.0百万元，其中包括银行及其他借款、优先票据等[79] - 公司的固定利率债务总额为约人民币20,166,584千元，浮动利率债务总额为约人民币2,942,386千元[81] - 公司的流动资产净额约为人民币10,384.1百万元，较去年年底减少约7.8%[76] - 公司于2023年6月30日的现金及银行结余约为人民币14,396.9百万元，较去年年底减少约13.2%[78] 股份激励计划 - 股份激励计划的最大股份授予数量不得超过已发行股份总数的5%[126] - 股份激励计划的有效期为十年，自2021年12月31日起生效[132] - 股份激励计划的剩余年期约为8年4个月[133] - 股份激励计划项下可授出的总数为507,589,575股[135] 公司治理 - 公司已採納企業管治守則，並且在2023年6月30日止六个月内遵守了所有适用的守则条文[105] - 公司董事及高级管理人员未在截至2023年6月30日止六个月内授予任何购股权或奖励[135] - 公司向员工提供具竞争力的薪酬待遇，包括基本薪金、酌情花红、绩效工资、购股权和股份奖励[102]

财务业绩 - 2023年上半年公司拥有人应占净利润约0.18亿元，去年同期约4.38亿元；经调整净利润约12.2亿元，去年同期约12.9亿元[22] - 2023年上半年来自客户合约的收入为288.41亿元，2022年同期为223.36亿元；租金收入总额为988.3万元，2022年同期为690.3万元[12] - 2023年上半年期内利润为4.44亿元，2022年同期为8.59亿元；期内基本及摊薄利润分别为0.01元和0.12元[3][4] - 截至2023年6月30日止六个月，母公司普通权益持有人应占利润为18,628千元，2022年同期为438,335千元[42] - 截至2023年6月30日止六个月，集团销售及分销开支按年减少约40.3%至约人民币543.7百万元[64] - 截至2023年6月30日止六个月，集团融资收入按年减少约47.4%至约人民币41.7百万元[66] - 截至2023年6月30日止六个月，集团所得税开支按年增加约33.4%至约人民币1,284.2百万元[68] - 截至2023年6月30日止六个月，集团其他收入及收益约1.415亿元，按年减少约66.0%[92] - 截至2023年6月30日止六个月，集团行政开支约4.861亿元，按年减少约51.0%[93] - 截至2023年6月30日止六个月，集团其他净亏损总额约4400万元，去年约1.702亿元[94] - 截至2023年6月30日止六个月，集团融资成本约2.019亿元，按年减少约7.0%[95] - 截至2023年6月30日止六个月，集团应占联营公司利润约9320万元，去年约950万元[96] - 截至2023年6月30日止六个月，集团税前利润约17.279亿元，按年减少约5.1%[97] - 合约销售金额为人民币210.3亿元，按年减少约45.7%[151] - 总收入为人民币289亿元，按年增加约29.1%[151] - 拥有人应占净利润为人民币1860万元，按年减少约95.8%[151] - 拥有人应占经调整净利润为人民币12.2亿元[151] - 截至2023年6月30日止六个月，公司收入为28,850,797千元，毛利为2,510,214千元，期内利润为443,635千元；2022年同期收入为22,343,341千元，毛利为3,774,773千元，期内利润为858,676千元[152] - 截至2023年6月30日止六个月，集团合约销售额约210.3亿元，按年下降约45.7%；合约销售面积约2,065,037平方米，按年下降约44.9%[184] - 2023年上半年，银行及其他借款、优先票据及资产担保证券所得款项利息收入合约产生的利息开支为10.77447亿元，2022年为13.01949亿元[169] - 2023年上半年，并非按公平值计入损益的金融负债利息开支总额减资本化利息后为2.01876亿元，2022年为2.1701亿元[169] - 截至2023年6月30日六个月，来自客户合约的总收入为28,840,914千元，2022年同期为22,336,438千元[198] - 2023年物业销售为28,781,947千元，2022年为22,145,271千元[198] - 2023年其他服务收入为58,967千元，2022年为191,167千元[198] - 2023年财务担保合约的拨备变动为96,353千元，2022年为52,179千元[198] - 2023年没收按金为30,186千元，2022年为6,359千元[198] - 2023年政府补助为4,870千元，2022年为3,424千元[198] - 2023年出售附属公司收益为820千元，2022年为256,437千元[198] - 2023年其他收入及收益为141,514千元，2022年为416,510千元[198] - 截至2023年6月30日，融资成本相关数据有25,514,002千元等，2022年对应数据有18,199,932千元等[200] 债务情况 - 2023年上半年期内税项支出总额为12.84亿元，2022年同期为9.63亿元，其中企业所得税分别为7.28亿元和3.43亿元，土地增值税分别为4.95亿元和2.24亿元，递延税项分别为0.61亿元和3.96亿元[40] - 截至2023年6月30日，集团有息负债总额约为人民币231亿元，现金及银行结余约为人民币144亿元[48] - 2023年6月30日，集团剔除预收账款后的资产负债率约为74.0%，净负债比率约为27.6%，非限制现金与即期借贷比率约为0.66[70] - 截至2023年6月30日，集团债务总额231.09亿元，2022年12月31日为267.35亿元[102] - 有息债务总额减少至人民币231.1亿元，净负债比率为27.6%[151] - 2023年6月30日，集团总债务中以人民币计值为145.9481亿元，以美元计值为85.1416亿元[127] - 2023年6月30日，集团向银行提供的未解除担保总额为人民币288.474亿元[132] - 2023年6月30日，集团为合营企业及联营公司提供最多约人民币63.595亿元的借款担保[133] - 2023年6月30日，集团已订约但尚未拨备的物业发展开支等约人民币248.362亿元[134] - 2023年6月30日，集团计息银行及其他借款及优先票据为231.0897亿元，其中186.15798亿元将在未来12个月内到期偿还，现金及现金等价物为122.95191亿元[193] - 2023年6月30日，集团未能偿还到期优先票据本息合计35.85155亿元及若干优先票据利息合计3.72781亿元，计息银行及其他借款本金合计39.85923亿元未按时偿还[193] - 2023年6月30日，部分长期计息银行及其他借款7873.9万元因未按时还款变得可按要求偿还[193] 资金管理与应对措施 - 公司董事认为自报告期末起12个月公司流动资金风险面临阶段性挑战[7] - 公司正在积极审视债务结构、寻找融资机会，与多家金融机构磋商获取新贷款[8] - 自2021年年中以来，公司采取措施稳住现金流，加快销售和现金回款、节省成本、减少买地、控制有息负债[25] - 公司继续物色合适买家，讨论出售若干物业开发项目股权以筹集资金[33] - 公司加强施工和承包商管理，严格控制交付流程，降低交付风险，力保平稳交付[24] - 公司持续监察资本开支，平衡并释放现金资源支持营运，加强对各种营运开支的成本控制[163] - 集团正实施策略增加物业销售等收入，加大力度收回款项，以产生正向经营现金流量[194] 股息分配 - 董事会不建议派付2023年上半年中期股息[16] - 公司董事会决定不就截至2023年6月30日止六个月宣派中期股息[176] 物业情况 - 2023年6月30日，集团持作出售的已完工物业约为人民币30,513.3百万元，2022年12月31日约为人民币24,696.3百万元[54] - 2023年6月30日，集团在建物业约为人民币93,234.4百万元，2022年12月31日约为人民币112,418.8百万元[55] - 2023年6月30日，集团土地储备总量约为36.6百万平方米[56] - 截至2023年6月30日，集团土地储备总量3663.82万平方米，二线城市占比32.3%，三线城市占比49.5%，四线城市占比18.2%[86] - 2023年上半年合约销售金额210.33亿元，长三角占比38.0%，中西部占比29.6%，环渤海占比16.4%，海峡西岸占比11.1%，珠三角占比4.9%[81] - 2023年上半年集团完成交付约50,000套物业单位[179] 市场环境与不确定性 - 上半年中国房地产市场整体表现先扬后抑，市场信心不足、预期不稳，民营房企融资难、销售难问题依然存在[75] - 因中国房地产行业的波动性及持续可取得银行及集团债权人支持的不确定性，公司管理层未来能否实现计划及措施存在重大不确定因素[164] 会计准则影响 - 国际会计准则第8号的修订对公司财务状况或表现无影响，公司已对2023年1月1日或之后作出的会计政策变更及会计估计变更作出修订[166] - 国际会计准则第12号的修订对公司无影响，公司已追溯应用有关修订，且公司不属于第二支柱模型规则的范围内[167] 持续经营判断 - 董事认为按持续经营基准编制集团截至2023年6月30日止六个月中期简明综合财务资料属适当[194] 重大事项 - 截至2023年8月11日，同意重组支持协议的债权人约占公司计划债务的71%，公司将在下半年促进境外债务整体解决方案实施[78] - 截至2023年6月30日止六个月，集团无重大投资、收购及出售事项，也无授权其他重大投资或添置资本资产计划[135] 资产情况 - 2023年6月30日，公司流动负债总额为184,885,474千元，较2022年12月31日的196,990,137千元有所下降；流动资产净额为10,384,121千元，较2022年12月31日的14,746,313千元有所下降[155] - 2023年6月30日，公司非流动负债总额为4,920,471千元，较2022年12月31日的9,454,604千元有所下降；净资产为31,615,327千元，较2022年12月31日的31,374,138千元略有上升[155] - 2023年6月30日，公司非流动资产总值为26,151,677千元，较2022年12月31日的26,082,429千元略有上升；流动资产总值为195,269,595千元，较2022年12月31日的211,736,450千元有所下降[161]

公司概况 - 中梁控股集团有限公司是一家在香港联交所主板上市的房地产开发企业[3] - 中梁被评为中国房地产开发商30强[4] - 中梁的土地储备覆盖中国五大核心经济区域的137个城市[5] - 中梁的董事会成员包括执行董事和独立非执行董事[6] - 中梁的授权代表包括游思嘉先生和楊德業先生[7] - 中梁的审计师是安永会计师事务所[8] - 中梁的主要往来银行包括中国工商银行、上海浦东发展银行等[9] - 中梁的股份代号是2772[10] 财务表现 - 2022年截至12月31日止年度，公司确认收入为人民币393.3亿元，按年减少48%[16] - 公司截至2022年12月31日止年度录得本公司擁有人應佔虧損约人民币13.5亿元[16] - 公司2022年市场回顾显示，全球经济进入高通胀、高利率、低增长阶段，中国经济增速已连续3年低于预期水平[17] - 2022年，公司实现全年合同销售额约660.5亿人民币，同比减少约62%，但仍稳居行业前列[22] - 2022年合同销售均价为每平方米约10,500元，较去年下降至每平方米约12,000元[22] - 公司完成交付约70,000套物业单元[24] - 公司总土地储备约40.9百万平方米，覆盖全国五大经济区，未来数年发展有足够支持[26] - 公司有息负债总额从2021年底的约402亿人民币大幅压缩至2022年底的约267亿人民币[28] 销售情况 - 2022年，中梁控股集团合约销售额约为660.5亿人民币，同比下降61.6%[38] - 2022年，中梁控股集团合约销售面积约为6,271,000平方米，同比下降56.1%[38] - 2022年，中梁控股集团合约销售均价为每平方米约人民币10,500元[39] 资产负债情况 - 2022年12月31日，中梁控股集团持作出售的已完工物业约为人民币24,696.3百万元，较2021年底增长[48] - 中梁控股集团在建物业约为人民币112,418.8百万元，较去年同期下降[51] - 中梁控股集团的土地储备总量约为40.9百万平方米，其中可供销售/出租的已完工物业约占4.7百万平方米，而在建物业或用作未来开发物业约占36.2百万平方米[53] 主要财务数据 - 中梁控股集团2022年收入主要来自中国物业销售，总收入为393.29亿元人民币，同比下降48.3%[57] - 中梁控股集团2022年已确认物业销售收入约391.69亿元人民币，已确认总建筑面积为449.82万平方米，已确认平均售价为每平方米约8708元[57] - 中梁控股集团2022年土地储备总量为4093.47万平方米，其中长三角、中西部、环渤海、海峡西岸和珠三角地区占比较高[54][55] 风险管理 - 贵公司董事已采取措施改善流动资金及财务状况，包括委任财务及法律顾问协助境外债务整体解决方案[137] - 贵公司管理层已制定多项计划和措施改善流动资金及财务状况，包括加速物业销售和控制成本[139] - 贵公司已优化业务部门管理结构，集中销售资源于重点地区，并实施销售激励政策以加速物业销售[140]

经营业绩 - 2022年全年合约销售额为660.5亿元，按年减少约61.6%[2] - 2022年全年总收入为393.3亿元，按年减少约48.3%[2] - 2022年拥有人应占净亏损为13.5亿元，去年为净盈利27.0亿元；经调整后净盈利为12.0亿元[2] - 2022年母公司普通权益持有人应占每股亏损0.39元，2021年为盈利0.75元[16] - 2022年度公司持续经营业务净亏损16.21亿元[26] - 2022年末分配至剩余履约责任的交易价格金额为15.24亿元，较2021年的16.19亿元有所下降[43] - 一年内预期确认收入的金额为5.92亿元，较2021年的6.83亿元有所下降[43] - 一年后预期确认收入的金额为9.31亿元，较2021年的9.37亿元略有下降[43] - 2022年来自客户合约的总收入为39317201千元人民币，2021年为76096440千元人民币[52][54] - 2022年其他收入及收益为362883千元人民币，2021年为959088千元人民币[56] - 2022年融资成本为397178千元人民币，2021年为647461千元人民币[57] - 2022年公司收入为393.29414亿元，2021年为761.1416亿元；2022年毛利为35.01695亿元，2021年为130.32506亿元；2022年税前亏损2.3476亿元，2021年税前利润76.24121亿元；2022年年内亏损16.21239亿元，2021年年内利润47.56088亿元[70] - 2022年已售物业成本为335.19437亿元，2021年为626.46725亿元；2022年已提供服务成本为5348.3万元，2021年为1.88235亿元[62] - 2022年公司实现全年合约销售额约660.5亿元，按年减少约62%，合约销售均价为每平方米约10500元，去年为每平方米约12000元[79] - 2022年换算海外业务产生之汇兑差额为 - 6003.1万元，2021年为2529.7万元[72] - 2022年母公司拥有人应占亏损14.06415亿元，2021年应占利润27.27864亿元；非控股权益2022年应占亏损2.74855亿元，2021年应占利润20.53521亿元[73] - 截至2022年12月31日，合约销售额约660.5亿元，按年下降约61.6%；合约销售面积约627.1万平方米，同比下降约56.1%[87] - 2022年物业销售收入391.69158亿元，较2021年下降48.1%；其他服务收入1.48043亿元，较2021年下降73.7%；租金收入0.12213亿元，较2021年下降31.1%[107] - 销售成本由2021年约630.817亿元减少约43.2%至2022年约358.277亿元[111] - 2022年在建物业及持作出售的已完工物业确认的减值亏损净额约12.436亿元，2021年约为7.228亿元[111] - 其他收入及收益由2021年约9.591亿元减少约62.2%至2022年约3.629亿元[113] - 2022年产生其他开支约9.273亿元，2021年约为1.534亿元，增加主要因确认汇兑亏损[115] - 融资成本按年减少约38.7%至2022年的约人民币39720万元[116] - 2022年应占合营企业利润约人民币51890万元，2021年约为人民币44870万元[117] - 2022年应占合营企业及联营公司利润约为人民币86700万元，按年上升约12.5%[118] - 2022年净亏损（扣除非控股权益前）约人民币162120万元，2021年净利润约人民币475610万元[120] - 毛利率由2021年的17.1%下降至2022年的8.9%[132] - 行政开支按年减少约54.8%至2022年的约人民币159730万元[133] - 融资收入按年减少约33.6%至2022年的约人民币24680万元[135] - 2022年税前亏损约人民币23480万元，2021年税前利润约人民币762410万元[136] - 所得税开支由2021年的约人民币286800万元减少约51.7%至2022年的约人民币138650万元[137] - 2022年公司录得净亏损16.21239亿元人民币，2022年12月31日，计息银行及其他借款以及优先票据总额为267.35152亿元人民币，其中178.42942亿元将在未来12个月内到期偿还，现金及现金等价物为146.03726亿元人民币[196] 财务状况 - 2022年有息债务总额减至267.4亿元，净负债比率为32.3%[2] - 2022年非流动资产总值为260.82429亿元，2021年为287.59218亿元[11] - 2022年流动资产总值为2117.3645亿元，2021年为2384.18788亿元[11] - 2022年流动负债总额为1969.90137亿元，2021年为2104.71158亿元[13] - 2022年非流动负债总额为94.54604亿元，2021年为212.23986亿元[13] - 2022年资产净值为313.74138亿元，2021年为354.82862亿元[13] - 2022年末计息银行及其他借款和优先票据总额267.35亿元，其中178.43亿元将在未来12个月内到期偿还，现金及现金等价物为146.04亿元[26] - 2022年末公司未能偿还到期优先票据本息2.10亿元及若干优先票据利息3.44亿元，计息银行及其他借款本金27.01亿元未按时偿还[26] - 2022年底未偿还债务总额为约人民币2673520万元，净负债比率约为32.3%；2021年底分别约为人民币4018140万元和约35.4%[140] - 2022年12月31日集团借款以约567.879亿元资产作抵押，2021年为682.483亿元[147] - 2022年12月31日集团拥有美元及港元现金及银行结余分别约180万元和360万元，美元银行及其他借款约17.516亿元，美元优先票据约65.018亿元[150] - 2022年12月31日集团向银行提供的未解除按揭担保总额为326.084亿元，2021年为619.468亿元[159] - 2022年12月31日集团为合营企业等提供最多71.521亿元借款担保，2021年为161.469亿元[162] - 2022年12月31日集团无其他重大未偿还债务、或然负债等资产负债表外承担及安排[172] - 2021年12月31日，2022年1月到期的7.5%优先票据本金总额1.8119亿美元未偿还[180] - 截至2022年12月31日，公司购回2022年1月票据累计本金总额6149.6万美元，注销6539.6万美元，注销后仍有1.15794亿美元未偿还，2022年1月31日公司悉数赎回[181] - 2022年5月17日，已回购的2022年5月票据及2022年7月票据累计本金总额分别达1020万美元及1050万美元被注销[182] - 2022年12月31日，公司未能偿还2022年5月及2022年7月到期的优先票据本息2.09736亿元人民币及若干优先票据利息3.43867亿元人民币，计息银行及其他借款本金27.00636亿元未于预定还款日期偿还，触发部分长期计息银行及其他借款1.89959亿元变得可按要求偿还[196] - 2022年5月到期的优先票据的受托人于2022年11月21日针对公司提出清盘呈请[196] - 2022年5月18日及6月16日，公司完成2022年5月票据及2022年7月票据的交换要约，共2.71147亿美元的2022年5月票据及4.26926亿美元的2022年7月票据有效提交作交换并获接纳，已注销，公司发行本金总额2.24224517亿美元的2023年4月到期的8.75%优先票据及本金总额4.73848483亿美元的2023年12月到期的9.75%优先票据[199] - 2022年12月31日，2022年5月票据及2022年7月票据的未偿还本金总额分别为1865.3万美元及1257.4万美元，未能于到期时支付本金构成违约事件[200] 业务运营 - 2022年12月31日，在建物业约为1124.188亿元，2021年12月31日约为1320.087亿元[93] - 2022年12月31日，土地储备总量约为4090万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约470万平方米，在建或用作未来开发物业占约3620万平方米[94] - 2022年公司没有新增地块[103] 应对措施 - 公司已委任财务及法律顾问协助解决境外债务，积极与债务持有人协商借款续期或延期偿还[34] - 公司将继续与银行沟通争取项目开发贷款，制定加快物业销售的业务策略计划[34] - 公司将继续寻找机会出售项目开发公司股权以产生额外现金流入[34] - 集团采取措施加快收回未付销售收入并有效控制成本及费用[47][48] - 集团成功完成境外债务的整体解决方案，与现有债务持有人就银行及其他借款的续期或延期偿还进行协商，在需要时获得额外新资金来源[48] - 2022年11月14日公司决定暂停支付境外债务本金和利息，寻求整体解决方案[82] 税务信息 - 集团在中国内地经营的附属公司须按25%的税率缴纳中国企业所得税[59] 准则应用 - 集团前瞻性地将相关修订适用于2022年1月1日或之后发生的业务合并，对财务状况及表现无影响[50] - 集团对2021年1月1日或之后可供使用的物业、厂房及设备项目追溯应用修订，对财务状况或表现无影响[50] - 集团于2022年1月1日起前瞻性应用国际财务报告准则第9号金融工具修订，对财务状况或表现无重大影响[51] 股息政策 - 公司董事会决定不就截至2022年12月31日止年度宣派末期股息[75] 人员情况 - 2022年12月31日集团聘有4419名全职雇员，2021年为10317名；2022年员工成本为13.998亿元，2021年为20.652亿元[166] 公司治理 - 公司采纳标准守则作为董事证券交易行为守则，2022年各董事均遵守适用守则条文[168] - 公司根据相关规则成立审核委员会，截至公告日有三名成员，主席为欧阳宝丰[169] 审计情况 - 集团核数师安永会计师事务所确认公告所载2022年度相关报表数字与综合财务报表一致，但未作保证[170][177] 投资与收购 - 2022年度集团无重大投资、收购、出售事项及添置资本资产计划[173] 剩余履约责任 - 2022年12月31日，分配至与提供服务相关的剩余履约责任的总交易价格金额为人民币589685000元，预期将在三年以上确认为收入[61]

公司概况 - 公司在香港联交所主板上市，股份代号2772.HK，主要在中国从事房地产开发业务，总部设于上海[7][9] - 公司于2019 - 2021年连续获评为中国房地产开发商20强[8][9] 业务布局 - 截至2022年6月30日，公司在五大战略性经济区域25个省份及直辖市的150个城市建立业务据点[8][10] - 截至2022年6月30日，公司附属公司、合营企业及联营公司拥有475个处于不同开发阶段的房地产项目[8][10] 土地储备 - 截至2022年6月30日，公司拥有总土地储备建筑面积达约5110万平方米[8][10] - 截至2022年6月30日，公司连同合营及联营公司总土地储备约为5110万平方米[47][49] - 2022年6月30日，公司土地储备总量约为5110万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业约710万平方米，在建物业及用作进一步开发物业约4400万平方米[100] - 长三角地区项目数110个，土地储备1032.0932万平方米，占比20.2%[105] - 中西部地区项目数120个，土地储备1211.9607万平方米，占比23.6%[105] - 环渤海地区项目数44个，土地储备486.3879万平方米，占比9.6%[105] - 海峡西岸地区项目数40个，土地储备200.01万平方米，占比3.9%[105] - 珠三角地区项目数13个，土地储备89.7177万平方米，占比1.8%[105] - 各地区项目小计，项目数327个，土地储备3020.1695万平方米，占比59.1%[105] - 公司土地储备项目总数475个，总建筑面积51,092,579平方米[160][161] - 按城市级别划分，二线、三线、四线城市土地储备占比分别为33.1%、49.9%、17.0%[160] - 按地区划分，长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角土地储备占比分别为39.6%、34.0%、14.0%、8.1%、4.3%[161] 股息政策 - 公司不就截至2022年6月30日止六个月宣派中期股息，因要保留现金维持流动资金[36] 财务业绩 - 截至2022年6月30日止六个月，公司已确认收入为人民币223.433亿元，按年减少32.1%[37][38] - 截至2022年6月30日止六个月，公司净利润总额为人民币8.587亿元，按年减少66.7%[37][38] - 截至2022年6月30日止六个月，公司拥有人应占核心净利润为人民币5.462亿元，按年减少63.5%[37][38] - 2022年上半年公司总收入22,343,341千元，较2021年同期减少32.1%[169] - 2022年上半年物业销售收入22,145,271千元，较2021年同期减少32.1%[169] - 2022年上半年其他服务收入191,167千元，较2021年同期减少27.9%[169] - 2022年上半年租金收入6,903千元，较2021年同期增加2.8%[169] - 2022年上半年已确认物业销售总面积2,445,254平方米，较2021年同期减少33.8%[172][173] - 2022年上半年已确认物业平均售价为每平方米9,056元，较2021年同期增加2.6%[172][173] - 截至2022年6月30日止六个月，公司总收入为221.45271亿元，其中长三角地区收入119.73111亿元，占比54.1% [175] - 2022年上半年已确认建筑面积244.5254万平方米，平均售价9056元/平方米 [175] - 公司销售成本按年减少约28.8%，至2022年6月30日止六个月约为185.686亿元 [187][189] - 公司毛利按年减少约44.7%，至2022年6月30日止六个月约为37.748亿元 [188][190] - 公司毛利率由2021年同期的20.8%降至2022年的约16.9% [193] - 公司其他收入及收益按年增加约203.1%，至2022年6月30日止六个月约为4.165亿元 [193] - 公司销售及分销开支按年减少约33.9%，至2022年6月30日止六个月约为9.11亿元 [193] - 公司行政开支按年减少约39.4%，至2022年6月30日止六个月约为9.919亿元 [193] - 公司融资收入按年减少约59.2%，至2022年6月30日止六个月约为0.793亿元 [193] - 公司融资成本按年上升约4.6%，至2022年6月30日止六个月约为2.17亿元 [193] - 截至2022年6月30日止六个月，公司已支销及资本化的融资成本总额约为人民币21.602亿元，按年减少约17.5%[197] - 2022年6月30日，公司加权平均债务成本约9.2%，2021年12月31日约为9.0%[197] - 截至2022年6月30日止六个月，公司应占合营企业利润约为人民币2.436亿元，2021年同期约为人民币3.471亿元[197] - 截至2022年6月30日止六个月，公司应占联营公司利润约为人民币950万元，2021年同期约为人民币1.546亿元[197] - 按合并基准计，截至2022年6月30日止六个月，公司应占合营企业及联营公司利润约为人民币2.531亿元，按年减少约49.5%[197] - 公司税前利润按年减少约57.4%，至截至2022年6月30日止六个月的约人民币18.217亿元[197] - 公司所得税开支按年减少约43.2%，至截至2022年6月30日止六个月的约人民币9.63亿元[197] 合约销售情况 - 2022年上半年公司合约销售额约387亿元，同比下降约59.3%[46] - 2022年上半年合约平均售价约为10,330元每平方米，去年同期约为12,600元每平方米[46] - 2022年上半年完成交付物业单位总建筑面积约245万平方米[46] - 2022年上半年公司合约销售金额约387亿元，按年下降约59.3%[65][67] - 2022年上半年公司合约销售面积约374.8万平方米，同比下降约50.3%[65][67] - 2022年上半年公司合约销售均价为每平方米约10330元[66][68] - 按地区划分，长三角合约销售金额181.19亿元，占比46.8%[70] - 按城市等级划分，二线城市合约销售金额134.96亿元，占比34.9%[92] - 按城市等级划分，三线城市合约销售金额200.69亿元，占比51.8%[92] 债务管理 - 截至2022年6月30日，公司有息债务总额约为307亿元，较2021年12月31日下降23.5%，净负债率约为24.4%[47] - 2022年1月，公司偿还或回购原发行规模为2.5亿美元2022年1月到期的美元优先票据[48] - 2022年5月及6月，公司完成两轮换股要约，累计交换率达97%[48] - 公司有效延长原于2022年5月、7月和8月到期本金总额约8.7亿美元优先票据的到期日至2023年[48] 经营策略与展望 - 公司对2022年下半年行业前景持谨慎态度[54][55] - 公司首要经营目标是保持经营流动性、去杠杆和稳定债务[54][55] - 公司主要经营方针是提高效率、控制风险、节约成本[54][55] - 公司将继续强调财务安全，加强组织结构和管理效率[54][55] 物业情况 - 2022年6月30日，公司持作出售的已完工物业约为227.678亿元，较2021年12月31日增加约7.0%[100] - 2022年6月30日，公司在建物业约为1216.651亿元，较2021年12月31日减少约7.8%[100] - 截至2022年6月30日止六个月内，公司没有新增地块[100]