经营业绩 - 上半年实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%[9] - 毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点[9] - 权益持有人应佔盈利约为人民幣18.3亿元，同比下降15.9%[9] - 核心净利润约为人民幣17.4亿元，同比下降18.8%[9] - 已售未入账销售金额为人民幣1,909.1亿元，较年初下降4.2%[9] - 董事会决议宣派中期股息每股0.189港元[9] 销售情况 - 上半年合同销售金额约为人民幣554.0亿元，同比下降33.8%[10] - 在行业合约销售额排名上升至第9位[10] - 继续保持在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位[10] 区域经营情况 - 本集團在大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區聚焦深耕一線城市和重點二線城市[11] - 上半年本集團在大灣區、廣州、華東地區、中西部地區和北方地區實現合同銷售金額分別約為261.1億元、230.5億元、128.8億元、89.4億元和74.7億元[11] 土地储备 - 本集團通過「6+1」多元化增儲模式在北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地,總建築面積約172萬平方米[12] - 截至六月三十日,本集團擁有總土地儲備約2,503萬平方米,94%分佈在一線城市和二線城市[12] - 本集團在大灣區和廣州分別擁有土地儲備1,032萬平方米和919萬平方米,約佔本集團總土地儲備的41.2%和36.7%[12] 商业物业 - 本集團直接持有的商業物業上半年實現租賃收入約2.97億元,同比上升41.3%[13] - 本集團於二○二四年六月三十日持有38.88%單位權益的越秀房產基金實現營業收入約10.34億元,同比下降2.5%[13] 其他业务 - 本集團於二○二四年六月三十日持股66.95%的越秀服務集團有限公司上半年實現營收約19.6億元,同比上升29.7%[14] - 本集團的康養業務可經營床位數7,705張,入住率保持基本穩定[14] 财务状况 - 本集團的現金及現金等價物、定期存款、監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約481.4億元,較年初上升4.4%[16] ESG管理 - 公司ESG管理架构和运行机制持续优化提升，发布ESG报告连续14年，首次聘请第三方机构出具独立鉴证报告[17] - 公司双碳目标和双碳行动方案正式实施，公建项目2030年碳排放强度降低44%，住宅项目降低23%[17] - 公司成功发行首笔绿色点心债券,募集16.9亿元人民币,期限3年,票面利率4.10%[17] - 公司ESG管理系统新增"个人碳足迹"、"ESG信息动态"和"低碳项目管理"等功能[17] 未来展望 - 预计下半年房地产市场将在波动中进一步企稳,政府将推出支持房地产市场健康发展的"组合拳"[18] - 公司将聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险,全力完成全年销售及各项经营目标[19] - 公司将继续坚持"精准投资"和"以销定投"的稳健投资策略,优化资源配置,聚焦一线城市和优质二线城市[20] - 公司将继续推进"商住并举"发展战略,提升商业项目的招商和运营能力,打造新的业绩增长极[21] - 公司将贯彻精益管理理念,全面推进"四好"企业建设,加快构建产品力和服务力为目标的系统能力[22] - 公司将继续保持"三道红线"和投资级指标要求,加强资金流动性风险管理,有效控制有息负债规模[23]

报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 合同销售同比下降,但持续巩固大湾区领先地位。2024年上半年,公司录得合同销售金额约为人民币554.0亿元,同比-33.8%,但在大湾区、华东、中西部和北方地区分别实现合同销售金额约为人民261.1亿元、人民币128.8亿元、人民币89.4亿元和人民币74.7亿元,分别占公司合同销售金额的47.1%、23.2%、16.2%和13.5%。[2] 2. "商住并举"战略深化,加强地产房托双平台互动。2024年上半年,公司商业物业总经营收入为人民币13.31亿元,同比+4.8%;租金收入为人民币2.97亿元,同比+41.3%;越秀房托实现经营收入人民币10.34亿元,同比-2.5%;越秀服务实现经营收入人民币19.6亿元,同比+29.7%,在管面积6667万平方米,管理规模稳步提升。[2] 3. 公司财务状况稳健,资产负债率、净借贷比率和现金短债比率等指标维持"绿档"。2024年上半年,公司剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍。[1] 财务数据分析 1. 2024年上半年,公司实现营业收入人民币353.4亿元,同比+10.1%;归母净利润人民币18.3亿元,同比-15.9%;毛利率为13.7%,同比-4.1个百分点。[1] 2. 2024年上半年,公司加权平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。[1] 3. 公司2024年EPS预测为人民币0.81元,给予公司24年8-10倍PE估值,对应市值区间为285-357亿港元,对应合理价值区间为每股7.09-8.86港元。[4]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 - 净利润受市场影响下降,但已售未结金额充足 [1] - 公司销售金额同比下滑,但在大湾区持续深耕 [1] - 公司通过多元化增储模式在一二线城市获取优质土储 [1] - 公司财务健康稳健,借贷成本进一步下降 [1] 营收及盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为839.70亿元/868.38亿元/920.75亿元,同比增长4.7%/3.4%/6.0% [1] - 预测2024-2026年归属母公司股东净利润分别为35.24亿元/41.03亿元/50.30亿元,同比增长10.6%/16.4%/22.6% [2] - 预测2024-2026年每股收益分别为0.88元/1.02元/1.25元,PE倍数为4X/4X/3X [2] 财务指标分析 - 公司2024年上半年"三道红线"指标保持全部"绿档",财务健康稳健 [1] - 公司2024年上半年平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,融资成本进一步下降 [1] - 公司2024年上半年毛利率为13.7%,同比下降4.1个百分点,可能系销售和营销成本同比上升所致 [1] - 公司2024年上半年资产负债率为68.3%,净负债比率为58.6%,偿债能力较强 [5] 土储及销售情况 - 公司2024年上半年在大湾区实现合同销售金额约261.1亿元,占比47.1% [1] - 公司2024年上半年新增土储172万平方米,其中66%通过多元化增储模式获取 [1] - 公司截至2024年上半年总土储面积2503万平方米,94%分布在一二线城市 [1]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 公司业绩分析 - 2024H1公司业绩受结转结构及减值计提有所下滑,主营业务收入353.4亿元(+10.1%),归母净利润18.3亿元(-15.9%),核心净利润17.4亿元(-18.8%),毛利率13.7%(-4.0pct),归母净利率5.2%(-1.6pct) [1] - 公司业绩下滑主要是低毛利率项目结转,以及继续计提资产减值10.7亿元 [1] - 公司已售未结金额1909亿元,充足的资源带动营收继续增长,同时也将一定程度对冲毛利率下行对业绩的影响,且随着低毛利率项目的逐步出清,公司业绩有望逐步企稳 [1] 公司财务状况 - 公司债券融资渠道畅通,财务稳健流动性无忧,有息负债规模1102.4亿元(+10.4%),加权平均融资成本3.57%(-0.41pct),资产负债率68.3%,净负债率58.6%,现金短债比1.53倍,三道红线维持绿档达标 [1] 公司销售情况 - 上半年销售有所承压,公司维持全年销售同比增长3.5%目标不变,下半年或加大推盘力度 [1] - 公司2024H1实现合同销售金额554.0亿元(-33.7%),全口径销售排名克而瑞百强房企第9位,同比前进3位,销售同比降幅略小于行业 [1] - 公司期末总土储2503万方,一二线城市占比约94%,在手可售资源约2700亿元,土储布局优异且可售充足是公司坚定目标的底气 [1] 公司拿地情况 - 上半年保持适度投资强度,通过"6+1"多元化增储模式新增12幅土地,总建筑面积172.2万方,其中通过多元化方式获取项目面积占比达66% [1] - 投拓继续聚焦核心城市,主要于上海、北京、广州、杭州、成都、合肥等高能级城市拿地 [1] 财务预测 - 预计公司2024/2025/2026年营收分别为867.8/927.0/992.7亿元,归母净利润分别为30.4/31.0/32.1亿元,对应EPS为0.76/0.77/0.80元/股,对应PE为4.9/4.8/4.7倍 [2]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [13] 报告的核心观点 - 业绩下滑低于市场预期,利润率有所下降,但未来结算确定性强 [10] - 销售规模有所下滑,但公司投资积极,多元拿地聚焦核心一二线城市 [11] - 公司现金充沛、绿档国企,融资成本新低 [12] 公司概况 - 公司为国资背景,广州地铁战略入股后实现"轨交+物业"新战略发展,资源禀赋优势明显 [13] - 公司六位一体、多元投资,TOD、城市运营拿地已崭露头角,深耕湾区核心城市,销售已破千亿规模 [13] 财务分析 - 2024H1公司实现营业收入353.4亿元,同比+10.1%;毛利48.5亿元,同比-15.0%;归母净利润18.3亿元,同比-15.9% [10] - 公司已售未入账销售金额1,909亿元,较23年末-4.2%,是23年地产结算收入的2.5倍,未来结算确定性强 [10] - 公司货币资金481.4亿元,较23年末+4.4%;总借贷1,102亿元,较23年末增长6%;资产负债率68.3%、净负债率58.6%,现金短债比1.53倍,稳居三道红线绿档 [12] - 公司整体平均融资成本3.57%,同比-41bps [12] 风险提示 - 房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期 [13]

报告评级 - 报告给予越秀地产"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 2024年上半年业绩符合预期,收入同比增长10.1%至353.4亿元人民币,其中房地产开发/房地产管理收入同比增长10.2%/45.2%至328.0/14.3亿元 [2] - 毛利率下滑4.1个百分点至13.7%,主要受开发毛利下降拖累,核心净利润同比下降18.8%至17.4亿元 [2] - 公司上半年合同销售同比下跌33.8%至554亿元,为全年销售目标1,470亿元的37.7%,但管理层表示8-10月销售有望明显改善 [4] - 公司财务状况稳健,现金水平环比上升约20亿元至481.4亿元,净负债比例维持稳定在约58.6% [5] - 公司平均融资成本同比下降41个基点至3.57%,预计下半年还有进一步下降空间 [5] 公司概况 - 越秀地产是一家专注于内地房地产开发的公司,主要业务包括房地产开发、房地产管理和房地产投资 [2][4] - 公司拥有2,503万平方米的土储,约40%布局于大湾区,44%/50%分布在一/二线城市 [4] - 公司上半年经营性现金流入61亿元,带动现金水平环比上升约20亿元至481.4亿元 [5] - 公司人民币贷款占比上升至82%,平均融资成本同比下降41个基点至3.57% [5]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [4] 报告核心观点 - 公司上半年业绩承压,营业收入增长10.1%,归母净利润下降15.9%,核心净利润下降18.8% [5] - 公司毛利率下滑4.1个百分点,但中期每股派息人民币0.173元,派息比例保持稳定 [5] - 公司深耕大湾区,上半年销售面积和销售金额分别下降24.0%和33.8%,但完成全年销售目标的37.7% [8] - 公司通过"6+1"多元化增储模式,新增12幅土地,总建筑面积约172万平方米,其中88%位于一线和重点二线城市 [8] - 公司财务稳健,资产负债率68.3%,净负债率58.6%,融资渠道畅通,上半年发行境内外债券共计38.9亿元 [9] 财务预测与估值 - 预计公司2024-2025年归母净利润分别为32/33亿元,每股收益0.79/0.82元,对应当前股价PE为4.2/4.0倍 [9] - 公司2022-2026年营业收入、净利润及每股收益预测 [10] - 公司2022-2026年主要财务指标预测,包括资产负债率、ROE、毛利率等 [10]

投资评级和核心观点 - 维持"买入"评级[3] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3亿元,对应EPS为0.88、0.99、1.10元,当前股价对应PE估值分别为4.0、3.5、3.2倍[4] - 公司已售未入账金额充足,业绩企稳回升可期[4] 公司经营情况 - 2024上半年实现营收353.4亿元,同比+10.1%;实现归母净利润18.3亿元,同比-15.9%;毛利率13.7%,同比下降4.1pct[4] - 中期每股派息0.189港元,派息比率维持核心净利润的40%[4] - 上半年实现合同销售金额554.0亿元,同比-33.8%,克而瑞销售排名上升至第9,全年销售目标维持1470亿元不变[4] - 上半年通过"6+1"多元化增储平台新增12幅土地,总建面172万方,其中一线城市新增6宗土地[4] - 截至上半年末,公司拥有总土储2503万方,其中大湾区和广州占比分别为41.2%、36.7%,一二线城市占比达94%[4] 业务发展 - 上半年直接持有的商业实现租赁收入2.97亿元,同比+41.3%;持股38.88%的越秀房产基金收入10.34亿元,同比-2.5%;持股66.95%的越秀服务收入和归母净利润同比分别+29.7%、+12.1%[4] - 上半年三道红线维持绿档,加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.57%,期末平均融资成本3.47%[4]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司销售有韧性,拿地渠道畅通,预计未来业绩能实现增长 [5] - 考虑市场下行对毛利率的压力,调整公司未来3年归母净利润预测 [5] - 公司股票现价对应PE估值为4.4/4.0/3.7倍 [5] 公司经营情况总结 业绩情况 - 2024年上半年实现营业收入353.4亿元,同比增长10.1% [4] - 2024年上半年实现归母净利润18.3亿元,同比下降15.9% [4] - 毛利率下降4.1个百分点是导致净利润下滑的主要原因 [4] 销售情况 - 2024年上半年合同销售金额554亿元,同比下降34%,但仍居行业第9位 [4] - 在大湾区实现销售261亿元,占比47.1%,其中广州销售230.5亿元,占比41.6% [4] 拓展情况 - 2024年上半年通过"6+1"多元增储模式在7个城市新增12个项目,总建面172万方 [4] - 88%新增项目位于一线和重点二线省会城市,57%位于大湾区 [4] - 新增广州琶州南TOD二期项目,总建面58万方 [4] - 截至2024年上半年,公司总土储2503万方,分布于27个城市,一二线城市占比94%,大湾区占比41% [4] 财务状况 - 三道红线指标维持良好,资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.3%、58.6%和1.53倍 [4] - 新增发行境内公司债15亿元,境外人民币点心债23.9亿元,期内加权融资成本3.57%,同比下降41BP [4]

报告公司投资评级 - 公司股票投资评级为"推荐"[13] - 行业投资评级为"强于大市"[14] 报告的核心观点 经营业绩 - 2024年上半年公司实现收入353.4亿元,同比增长10.1%;归母净利润18.3亿元,同比下降15.9%[6] - 收入增长主要系销售规模增长,但毛利率下滑4.1个百分点和结算权益占比下滑导致利润下降[7] - 公司保持"以销定投"的投资定力,2024年上半年新增12宗土地,总建面172万平方米,新增土储88%位于一线和重点二线城市[7] 财务状况 - 公司"三道红线"指标保持"绿档",期末平均借贷成本3.57%,期末平均融资成本3.47%[7] - 公司灵活运用点心债等方式降低境外融资成本,2024年上半年发行境外人民币点心债23.9亿元,加权平均利率4.07%[7] 投资建议 - 公司作为大湾区地方国企,在行业下行期稳中求进,融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围,拿地力度行业前茅,有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率[7] - 维持公司2024-2026年EPS预测分别为0.79元、0.82元、0.86元,当前股价对应PE分别为4.4倍、4.3倍、4.1倍,维持"推荐"评级[7] 风险提示 - 公司毛利率存在下滑风险[7] - 拿地力度不及预期风险,若后续土拍规则调整或地市波动,公司扩充土储或将受阻,亦对未来销售规模增长产生制约[7] - 政策改善和楼市复苏不及预期的风险[7]