各位投资者分析师和媒体朋友们上午好欢迎大家参加粤海之地控股有限公司2021全年业绩发布会出于疫情防控方面的考虑本次业绩发布会以线上形式进行非常感谢大家在特殊时期对粤海之地的大力支持
粤海置地控股有限公司是广东省国有企业广东粤海控股集团有限公司下属企业是粤海控股集团旗下专注于房地产业开发及投资的重要业务单元今天出席业绩发布会的公司管理层有董事会副主席兼执行董事邝虎先生
执行董事兼董事总经理李永刚先生执行董事兼财务总监焦丽先生副总经理陈年红先生副总经理梅青军先生
今天的会议主要分为两个环节第一个环节由焦力先生就公司2021年全年业绩表现及未来计划等进行介绍第二个环节将是问答环节网络餐会的投资者分析师及媒体朋友现在即可在餐会页面的互动栏目提交文字提问主持人将在问答环节代为转述
现在有请焦力先生开始介绍大家好首先由我简要报告一下2021年我们粤海置地的全年业绩的情况
先说财务部分2021年公司各项工作计划按计划推进各项目多错并举因盘失策加快去化公司销售增长强劲整体向好收入及利润贡献大幅增加取得了比较好的业绩2021年公司实现营收超过60亿港币下面的货币单位如果没有特别说都是指港币
比去年增幅约50%毛利接近35亿比上年同期增长约两倍归属于本公司持有者屹立为14.02亿比2020年同期的16.82亿减少16.65%
那么账面利润的下降主要是因为投资性物业公允价值变动所致主要是深圳粤海城项目的南部土地的投资物业因为在2021年首次采用公允价值核算评估大幅增值2022年增值幅度相对比较小
剔除供应价值变动及相关税项影响之后的核心利润2022年大约是11个亿较2020年大幅增长4倍2021年公司加快发展步伐总资产规模大幅增加总资产在2021年底是463亿元每股净资产接近5元每股
总资产每股净资产较2020年末增幅分别为122% 23.3%为了满足公司业务发展的资金需求公司积极抽搓项目的融资2021年负债的比例大约是183%比2020年有较大的上升
但是公司的主要负债是股东或者是系内借款外部有息负债的水平相对不高总体融资成本处于可控水平未来将进一步加强引起战略合作拓宽融资渠道保证公司发展资金通过精细化经营加快存量项目资金回笼实现稳健扩张
在销售方面公司旗下已经竣工的项目里面深圳的粤海城西北土地项目还有大约20%的面积没有交付广州的石桂府宝华轩如荫居项目住宅已经100%的交付剩下还有石桂府和如荫居有少量的车位没有出售接下来车位也会加快的销售区划
公司在2020年加速项目拓展拿了一些项目这些项目在2021年基本都陆续进入预售期包括江门的陈元路及甘化项目珠海金湾项目中山玉海城项目还有佛山的石贵府项目都已经展开预售这些项目合计的签约面积已经有9万平方米
2021年在宏观经济形势日趋复杂及疫情反复的背景下中国房地产行业持续经受考验对新项目的营销也造成了一定的影响公司坚持产品和营销创新全面落实降本增效灵活调整销售策略包括组织客户及业主圈层活动通过同地区项目联动协同效应进一步发挥品牌价值
面对宏观调控政策频发提前启动项目入市等等的举措在市场下行期各项目取得相对稳健的销售成果在派息分红方面今年董事会建议宣派2021年度末期的股息为0.1港元每股派息的总额为1.71亿港元
2021年度派息比例超过核心利润的15%较2020年稳中有升按股价0.75港元算的话股息率大约是13.3%公司通过项目开发运营以及多业态发展取得的业绩增长也奠定了我们派息政策稳定增长的基石
我们充分关注股东反馈响应股东诉求以为股东提供稳定及可持续回报作为目标再综合考虑经营收益现金流财务状况投资及融资需求过往派息同行派息等综合确定派息安排未来将继续保持派息的稳健提升
第二部分简要介绍一下目前持有的项目公司按照既定的战略开展了在大湾区的业务布局目前手头有十多个项目公司在过去两年的时间把握有利的时间窗口通过市场招牌挂以及资产并购方式取得了一些优质项目公司持有的项目累计的总建筑面积
约340万平方米这些项目在2021年都已经陆续入市销售目前还有广州的云港城以及惠州的台湾项目会在今年入市将持续为公司贡献业绩
下面重点介绍两个项目第一个是云港城项目项目位于广州市白云区白云新城核心区项目的金融面积50.6万平方米白云新城作为白云区的CBD被白云区十四五规划定位从宜居新城调整为总部经济集聚区规划为企业总部航空产业
商业酒店服务等功能组团重点发展总部经济产业资源丰富为区域经济高速发展奠定基础项目的产品规划按照西移居东商务的原则来打造涵盖了住宅商业写字楼等多种业态叠加区位景观的双优势规划配套完善市场前景良好
这个项目在战略上高度符合我们深耕广生布局湾区的发展战略聚焦湾区核心城市核心地段获取稀缺核心土地资源品牌上云港城作为区域标杆地标综合体项目规模大盘利于强化粤海之地的品牌
目前云港城项目正在加速的开发建设我们力争在今年上半年展开项目的预售预计项目销售计划将大幅提前
在销售方面由于关于房地产行业的调控政策近期有双重的迹象比如说多个城市的房贷利率有下调部分城市非建构区域首付比例降低非本地户籍购房社保年限的要求也降低等等这些都有利于市场释放需求就我们云广城项目而言我们也在密切关注
项目周边的楼盘的销售价格部分的高端楼盘住宅的售价比较高这也是项目未来定价的一个参考营销团队已经积极筹备相关的工作比如近期云浪城项目的外展园已经开放通过钳制输出项目价值进一步树立品牌形象
在示范区的打造方面我们要求达到高品质高标准形成良好的客户口碑写字楼主体结构都已经封顶正在进行装修工程的施工预计今年下半年可以竣工这个项目最新的一些动态粤海城被选定为第九届深港双城双年展的举办地
遵循以先锋实践激活城市空间的理念深入挖掘本土文化引入数字创业产业及国际资源打造深圳首例拆除重建并进行工业文化遗存保护的啤酒厂艺术街区本次展览立足粤港与大湾区城市间合作的文化纽带
加强深港双城交流促进香港金融产业与片区珠宝产业的融合发展通过珠宝金融化带动产业升级项目的南部和北部地块的商业部分已经和粤海天河城签订了招商合同
这个项目的商业购物中心将冠名为天河城经营全权委托天河城进行物业招商和运营北部地块的写字楼预计会在今年下半年准备公司已经启动写字楼的销售工作
通过与上海钻石交易所形成战略合作联合罗湖区政府成立联合招商办公室等方式实现多维度拓展客户其他的一些项目这里就不做介绍了下面简单介绍一下公司的发展规划及战略展望
我们的战略定位是致力成为湾区具有影响力的城市综合开发专家粤海之地将聚焦深耕粤港澳大湾区与粤港澳大湾区共生共长深耕以进入及逆进入的目标城市做到一定的市场规模在产品上将秉承匠心精神继续打造符合市场及客户需求的
中高端精品在品牌上将以高品质的产品优质的服务诠释品牌内含价值建立完善的品牌价值体系通过多维度媒体矩阵加大品牌宣传推广力度形成项目支撑品牌品牌富能项目的良性循环
进一步提升粤海的品牌知名度和品牌美誉度在业务结构上我们将以地产开发业务为主立足于城市发展和综合开发为实现城市升级和美好生活需求提供综合体办公住宅等全业态产品随着粤港澳大湾区发展战略的全面实施将有效促进区域经济保持增势
我们持有的项目均位于粤港澳大湾区中心城市也将授予于大湾区的良好发展态势在业务策略上我们的策略主要是围绕三个主流加一个中心三个主流是指进主流城市抢主流市场做主流产品
一个核心是指核心找销售型住宅项目并且控制短中长期项目的比例专注于销售型住宅项目的拓展避免大规模的持有型物业从而实现现金流的快速回笼以及公司规模的快速增长在项目结构上会加大短期可开可售项目的占比控制中长期项目的比例
在业务举措上主要通过四个路径实现业务增长一是通过多元化拿地包括城市更新国企合作收并购招牌挂等多种方式形成短中长期的突出结构支撑公司业务发展
二是将公司资金优先投放在可以快速周转的短线项目支撑公司实现滚动发展三是将通过合作加杠杆进一步整合外部资源以降低自有资金的投入拓宽外延发展的空间四是进一步强化产品及品牌影响力提升产品溢价助力公司提升盈利空间从而实现高质量发展
关于资金方面这里稍作一点补充介绍一下我们在资金筹措方面的一些工作和特点首先我们持有的项目优良银行受信额度充足项目资金需求有保障公司目前持有的项目所在的区位地段都比较优越前景较好
各银行参与合作的积极性和意向性都很高我们通过筛选选择了额度更有保障融资条件更好的合作银行融资成本较低存量项目的建设资金均有保障
其次加强引起战略合作充实公司资金来源在今年的3月21日我们与油储银行广东省分行签订了战略合作协议粤海置地可以在母公司粤海集团150亿元授权额度内进行领用资金可以用于并购及开发相关业务
接下来公司计划也与其他的银行签订战略合作协议建立长期的战略合作关系那么战略协议的签订将有效保障公司在并购开发等新增项目的资金需求再一个会积极拓展融资渠道降低公司融资成本目前公司在CNBS融资
进行资产证券化等方面做一些工作也在探讨新项目的保险债权计划融资以进一步拓宽融资渠道并且将通过融资结构的调整降低公司整体的融资成本以上是关于粤海之地2021年全年业绩及未来规划的一些分享谢谢大家
感谢焦力先生的介绍接下来是问答环节欢迎参会嘉宾们在直播页面的互动栏目处以文字方式留言主持人将代为转述让我们看一下问答区第一条问题来自个人投资者Elaine Wong
近期房地产利好政策评出管理层对未来行业发展的判断和看法是怎么样的有请管理层解答感谢这位投资者的提问我来回答
2021年以来应该说房地产行业的政策调控是明显的加强融资的收紧销售放缓导致大批的房企现金流压力进一步的增大整个行业应该还是承受了一个比较大的压力但是在2021年下半年特别是进入到今年以来的话我们会看到国家的房地产调控政策在进一步的调整优化
特别今年年初银保监会央行外汇局等密集发声要持续完善稳地价稳房价稳预期的房地产长效机制积极推动房地产行业转变发展方式鼓励机构稳妥有序开展并购贷款防范和化解房地产市场风险
这些政策促进了房地产业的良性循环和健康发展近期财政部也明确了今年年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件房贷政策局部优化宽松利率下行趋势明显这些政策都推动了房地产业稳定发展的信号应该是在不断的释放
这对于房企的业务开展和购房者的入市都起到了一个积极的作用所以基于我们对整体行业政策一个趋暖的判断的话我们对行业未来的发展是审慎乐观的尤其是当前市场信心的进一步的恢复还需要一些时间
对我们粤海之地而言的话一方面公司将持续的立足长远以实现规模稳妥增长以稳健的高质量发展作为公司的一个长远的一个战略目标另一方面在中短期内公司也将积极的关注把握政策热点和窗口寻求相对有利的拓展时机我的回答就是这些谢谢
谢谢管理层的解答第二条问题来自个人投资者张青女士公司未来的发展战略业务布局策略是怎么样的有请管理层解答感谢这位投资者提问我来回答一下这个问题粤海之地的战略定位是成为湾区具有影响力的城市综合开发专家
粤海集团目前是唯一一个将房地产作为主业的广东省属企业我们的业务涵盖了商业地产城市更新产业地产住宅开发等粤海之地作为粤海集团地产开发业务单元的唯一的一个发展平台
将充分发挥省属国有房地产上市公司的优势致力成为大湾区具有影响力的房地产开发企业在业务布局方面我们采取的是城市分类区域分级一区一侧的业务战略主要是以广深为大本营深耕湾区重点拓展湾区的八成
并关注中国广东省省内的其他城市机会性地拓展长三角区域或其他具有发展潜力的一二线城市粤港澳大湾区发展战略的全面实施有效促进区域经济的保持增势我们公司旗下湾区的核心城市将持续受益于湾区良好探视的
良好态势保持稳定平稳的发展我的回答就这样谢谢管理层的解答第三条问题是很多投资者关注的派息问题请问公司渐进式派息政策是否会调整股息能否保持稳定有请管理层解答
谢谢您的提问这个问题我来回答一下关于派系其实在刚刚报告里也提到了由于今年的2021年公司的业绩实现了大幅的增长所以我们也是结合广大股东的诉求派系的金额提高到了
0.1港元比上一年度其实是有了一个比较大的提升公司渐进式的派息政策是没有变化的会结合广大股东的诉求秉承为股东提供稳定长期可持续的回报作为目标来制定我们的派息政策
今年的派息比率超过了核心的利润的15%如果说按目前的股价算股息率也是比较可观的那么接下来我们会将继续按照公司既有的派息政策安排实现未来派息率的软件增长
那么在业绩达到预期的基础上争取能够快息金额实现稳步提升谢谢我的回答谢谢管理层的解答第4条问题来自个人投资者KCIP
公司未来扩充图储是否依旧以招拍挂为主是否会提高其他渠道方式比方说收并购的比重有请管理层解答感谢投资者的提问这个问题由我来解答
公司于2020年把握拿地的窗口期通过招牌购方式扩充了图储过去的一年房地产市场的下行地海之地及时控制风险对投资拓展更为谨慎目前来看是正确的一个战略选择
未来业海置地也将积极结合政策及市场的调整变化直击直优开展项目的拓展除招牌扩外公司进一步积极地推进收并购国企合作产业勾递旧改等多元化手段去稳妥地增加土地的储备公布项目拓展的渠道
第一是重点把握优质项目收并购机会,在国家鼓励机构稳妥、有序地开展并购贷款,重点支持优质兼并收购困难缓解优质的项目的正式背景下。
将更有利于一海之地的自种经营状况良好现今流稳定的房企获得更多土地的拓展机会公司已将收并购列为获取土地储备的重要起到之一未来将加大力度稳妥的寻找优质项目并购机会特别是可快速销售的优质项目对公司普储进行短期的补充
也将在项目收并购中重点关注政策债务等多方面的风险因素扎实前面做好风险控制及防范工作二是积极推动国企合作我们将充分发挥国有企业的背景优势加大于由土地资源的国企合作力度关注地方国资发展的诉求争取
低价优质的合作拿地机会三是积极的去推进产业沟地加强集团内部的资源联动探索合作沟地比如产业盐跟地产的联动
第二个是商管跟地产的联动的方式也将积极关注外部的产业教育医疗等资源积极与地方政府合作勾递形成成本低规模大可长线市换的土地储备
四是积极推进旧改类的项目普化短期内我们将寻求已落地成熟旧改项目的合作并购机会中长期内我们将进一步结合政策明确的拆建比古书文保相关的要求
明确旧改拓展的模式加大以省属市属七属平台的合作持续增加旧改项目的储备逐步转化形成成本低规模大可持续长线释放的土地储备
最后是在公开招牌货市场仍是我们关键的项目拓展方式之一将进一步前面提升成本研发营销等综合能力积极摻拍优质可快速开花的地块对公司突出进行短期的补充以上是我的回答谢谢谢谢管理层的解答
第五条问题来自个人投资者李女士公司2021年的销售指标是否达到公司目标公司认为未来的销售市场环境如何是否有受市场大环境影响公司未来的应对策略是什么有请管理层解答感谢投资者提问那么接下来由我来回答
由我来回答2021年是我们国的十五的开举之年在宏观经济日趋复杂疫情反复的背景下应该说中国房地产行业也经受了一些挑战那么粤海之地呢
我们在聚焦湾区聚焦我们主流的市场以及做好我们的主流产品的发展布局下严格上我们取得了比较好的增长我们整体的销售是按照我们的预期计划是达成我们的目标计划的刚才我们的管理层对我们
2021年的财务指标也做了一个解说严格说我们在2021年应该是取得一个比较好的开局之年那么接下来您按照中央
帮助不少的总的基调我们粤海自定主要是在深耕湾区精准拿地我觉得主要一个方面它是做回归到我们房地产的
开发的一个基本的逻辑上来第一个就是我们要把我们的产品要做好就是继续打造我们中高端的这种产品的定位把这个产品品质做好第二个就是服务做好那么这个回归到我们居住的属性所以跟这个
我们中央总体的发展的定调是步调一致的实现我们粤海之地的可持续的良性的高质量发展我的发言完毕谢谢谢谢管理层的详细解答
谢谢各位投资者分析师及媒体朋友的积极参与由于时间关系我们的问答环节就进行到这里如果大家还有问题想要开展进一步的交流欢迎联络公司联系方式请见粤海之地官网联系我们栏目
本次业绩发布会到此结束再次感谢各位出席本次会议也非常感谢大家对公司一如既往的关注与支持谢谢大家