本是秉持在重点经济发达区域深耕的这个理念期内星拓的项目中来自于一二线城市的债管面积占比是达到了62.7%来自大湾区和长三角地区的收入占比是达到了66.3%持续的贯彻了我们重点区域深耕的这个战略
那进一步的我们的这个业务呢是向全国范围去辐射截至2023年年底集团的在管项目呢已经覆盖了全国23个省份和141个城市
此外集团是坚持市场化的运作独立发展同时也致力于业务的运营效率的持续提升我们来自于独立第三方的收入占比是达到了82.9%同比提升4.3个百分点第三方在管项目数的占比是高达90%这个独立发展的路线是得到了深化
此外我们也借助了数字化的升级以及组织架构优化的赋能实现了集团人力成本元效的同比提升10.2个百分点保持了高质量的发展
在2024年公司也是持续优化各项业务改善经营在这边跟各位投资者进行汇报我从下面几个方面进行更新第一个方面是业务结构的持续优化近年来大家也知道随着房地产市场的调整不管行业持续换档
过往通过外部收并购以及开发商新房交付来获取增长的这种模式已经没有那么持续了没有像以前那么的好现在存量市场的竞争是越发激烈
物管行业整体的管理规模增速也是略有放缓的我们集团在面对外部的种种挑战的同时坚定的去走独立发展之路具体是体现在我们第一点就是主动的去收缩我们的关联方业务
例如一些销售案厂、非业主增值这些项目我们谨慎地去评估它各个项目的经营的风险和回款的情况尽量是以最低的成本去经营这些项目降低我们回款的风险
第二个方面是大力的去发展第三方的业务努力的去弥补我们从关联方那边交付的这些关联方业务的缺口也充分发挥我们全业态布局以及各个系分业态专业运营的能力的优势例如我们去拓展
拓展一些政府机关、学校、医院等业态的一些项目这些都是很好的能够弥补到我们关联方业务收缩后的收入缺口的
第三个方面就是在增值服务方面去做一些举措今年我们也推出了一个全民行动对一些例如说商品的零售等社区增值服务这些我们去做一些对外的衍生收入的一个发展
这是一个第一方面就是业务结构优化那第二方面呢就是谈一谈我们的商业项目的一个运营因为一直以来呢商业项目都是和谨优活在同行当中是比较具有优势的一个亮点来的那我具体分购物中心和写字楼两个方面去跟大家汇报一下
首先购物中心应该说随着去年年初就是应该说二三年年初这个疫情放开后的基数正常化以及今年上半年一些节假日的一个促进消费复苏的这些活动我们的购物中心的运营方面各项数据的表现是亮眼的
2020年1到4月集团运营的购物中心整体累计销售额同比提升了2%客流量同比提升7%出租率同比提升6%收缴率同比提升17%我们整体签约的品牌数是超过1000个其中成都优方签约品牌数接近300个
包括很多的这个国际知名品牌然后苏州U方签约品牌数是超过200个此外呢成都U方在今年5月份举行了一个六周年庆的活动中呢也是有非常多的捷报那其中有这个商场的销售额同比增长18%7家品牌的全程业绩排名榜首超过50家品牌的销售额同比增长了30%
这个是购物中心方面写字楼方面我们的写字楼都是位于核心城市核心地段的属于比较优质的资产但是对应这个经济周期我们也观察到写字楼的这些租户是有降本增效还有谨慎扩张的这个趋势的所以他们在办公选址上面会更加的谨慎
我们在招商层面也做了一些相应的调整包括以更加灵活的商务条款来匹配市场的需求对于优质和大宗租户提前进行锁定今年二季度在商业写字楼方面我们有多家优质租户进行了续租包括了三菱日联的银行还有加拿大蒙特利尔银行等
我们也利用这个时间去充分的调整我们的租户结构来去最终实现在出租率和收缴率上面的一个稳定和提升第三个方面是市场拓展刚刚也提到了我们要通过第三方的市场拓展去弥补从关联方那边的一个收入的下滑市场拓展是我们今年工作的重点可以说是
那今年呢就除了聚焦经济发达的这个核心地段以外我们还会充分的发挥投资企业的多品牌的优势打破区域和业态的壁垒实现多个品牌的深度合作那业务是辐射到更多的一线和二线城市那其中势拓的一个核心推动力呢是打造标杆的项目今年上半年呢我们也看到了多个大型的项目的一个续迁那包括广州天河区出入
出入境边防检查站还有广州市委的这个军民融合发展委员会办公室还有上海市的徐汇区文化馆我们在这些一线城市尤其是在广州上海这些地方的这个工建项目还是挺多有标杆性意义的那有这些标杆项目的打造之外呢就是对我们的这个后续的市场拓展是能够有很好的一个赋能的作用的
那在外托客户的选择方面,我们也突破了一些业态,例如上半年呢,我们有去接洽一些大型的跨国集团的物流员,然后呢,还有就是广东省的一些高质量的产业员等,那这些也是非常有信心我们能够在下半年能够签下来。
那以上就是上半年的几个业务方面的一个更新那看看就是把更多的时间留给投资人进行提问吧谢谢
谢谢真正的一个介绍接下来我们就进入QA的一个环节如果投机者有提问的话就欢迎在留言区把这个问题提出来然后我会待会念出我们只是已经收到一些投机者的一些
在台后的看到一些问题第一个问题是关于我们的一个应收降的问题公司对应收降缓的未来几年的一个处理的一个计划是什么谢谢
好的谢谢这位投资者的问题那应收账款现在应该说是其实这个问题应该是很多同业公司都会遇到的因为主要一个就是分关联方和第三方来去看
关联方应该说地产行业近几年都是资金是受到比较大的一个压力所以呢在回款方面呢是比较缓慢一点那我们在这个就是对于关联方的收款方面呢也做了很多的一些部署和一些
一些具体的解决方案吧首先呢在增量上面呢我们关键是要去风险也就是说就减少每年来自于关联方的这个增量的收入其实我们在过去三年也可以看到21年我们关联方的收入是12亿22年是8.6亿
23年是6.6亿从近三年的数据可以看到我们关联方的这个就是这个收入从增量上面来说也是在逐年的收窄的那这个是其中第一个然后呢还有呢就是对于这个销售案厂和非业主增值方面呢我们是尽量是以最低的成本去做运营也就是说我们尽量减少我们的现金的压力
那主动的去降低这类开发商业务在我们整体收入中的占比控制我们应收款的这个增长的速度那对于存量的应收款我们也会有多种的回款措施首先是包括第一个我们会去申请地产项目的一些监管账户的资金用于偿还我们物业服务的一个欠款
第二个就是我们会划定一些地产项目他们在销售就是等他们销售完了之后回款了之后这个款项是作为我们物业的这个应收款的一个回款来源那首先是要还偿还给我们的
我们也紧密地关注关联方的地产业务,因为我们对关联方非常了解
清楚他们的这个业务运营的情况那包括近期有一些房地产的政策也释放一些利好那希望能够缓解到他的资金压力那在今年的第二季度吧我们关联方在香港的一些豪宅项目的销售也是不错的现在大概是卖出了21户左右然后回款
也超过了11亿那在一定程度上呢也是减轻关联方的这个资金压力那另外一个最后一点呢就是关联方的这个债务重组也是一个非常值得关注的一个事项我们现在就是应该说如果这个重组能够在下半年完成的话那也会进一步的缓解关联方的资金压力那对我们的这个关联方回宽也是有一定的这个利好的一个作用的
那这边想要去强调一下就是说其实我们23年在关联方回款上面也是有一定的成效的在23年呢我们的这个关联方收入是6.6亿但是应收账款的同比增加是4.4亿也就是说其实有2.2亿的这个回款也是有部分的这个回款来源这样子
对于第三方的回款,其实应该说我们现在第三方也是分的就是住宅这块可能会在一些低能级的城市可能会回款压力会大一点但是我们主要还是会就我们的分布主要是在一二线还有就是发达的这个地区
所以住宅的这个回款在发达地区应该还是比较不错的然后商业这块的收缴率也是刚刚也提到就是还是同比有提升的那可能就是唯一的就是工建这一块我们有观察到就是一些城市服务类的这个业态
由于我们是对政府收款的那可能地方政府的一些财政压力也是比较大所以呢会出现一个就是回款的一个错期可能有拖欠个六个月以上的这种情况也会有那么我们是对于这块呢我们会去就是
更加紧密的去跟政府去沟通然后去促进这个回款但是比较好的一点呢就是说政府的回款通常呢他是有托无欠就是他托但是他不会会就变成坏账的可能性应该说相对比较低吧应该这么说
我们在客户端的话应该说是做好寒活持续去提升我们的品质以及客户满意度来去从培养客户的缴费意识能够让他们满意我们的服务的前提下然后增加他们的付款的意愿以上是对于应收款的一些情况的汇报以上
谢谢沈总然后投资者的第二个问题是关于分红的一个计划未来一三年是否有分红的计划还有回购的情况的话我可以跟大家去分享一下谢谢好的
关于分红的话其实我们也收到很多投资人的咨询我们也非常的理解投资人对分红的诉求然后我们也不止一次的去跟实控人还有董事会去提出分红的考虑应该说公司是非常的看重股东的利益的但是我们也要去平衡
就是公司的长期发展还有股东的这个利益那在考虑分红政策的同时也要去考虑宏观的环境公司发展需求还有市场上可能出现的一些好的机会那例如我们在试拓招投标的时候其实也是需要占用一定的资金的那但是我们会争取就是实现长期的这个股东利益最优那么目前刚刚也提到就是关联方那边也在积极的推进这个债务重组
那相信关联方在债务重组方案敲定之后呢这个分红的事情可能会有一个比较明朗的一个方向这是关于分红的一个回应那再说一下回购方面
回购我们也非常清楚回购是市值管理的一种方式我们也有收到非常多投资者的询问有没有这方面的计划应该说公司是从来都没有排除过通过回购公司股票进行市值管理的这种可能性的
但是实际上我们内部其实也进行过一两轮的讨论对于港股市场还有同业上市公司的一些回购方面也进行了一些分析应该说这个回购的决定是要综合考虑很多因素包括资本市场的环境、行业的大环境现在港股市场其实
整个指数来说没有太大的差异
回暖的迹象吧我们也发现2023年回购的物企当中其实他们回购完了之后可能有一个小幅的波动但是可能长期来说它并不是一个能够扭转整个股市能够出现拐点的一个决定性的因素但是我们也非常的能够理解确实它是一种市值管理的手段
谢谢大家
集团的决定做决策的风格其实如果了解合景油和合景气的投资者也会知道我们的决策风格是相对偏谨慎的是需要进行很多的市场调查还有观望可能要对比很久才能做出一个重大的决策所以在这方面也希望投资者能够给予我们一定的理解
然后给我们更多的时间去做决策如果日后有相关的安排我们会通过合规的方式去跟市场去做公布和公告好谢谢明白谢谢陈总然后第三个问题是我们公司上面的交易重组的情况会不会对于我们的做成一个影响谢谢
债务重组这个问题应该这么说首先关联方是我们的一个大客户然后我们这边也有应收款是来自于关联方的所以他们关联方的债务重组如果他能够明确了然后落实了整个方案能够被债权人去通过了
那么对于关联方的这个资金压力应该来说它就会少很多那么它就对于我们来说这个回款上面也会更加的更加的好一点吧这个回款的状况会好一点这是一方面然后另外一个方面就是可能就是在
对于这个地产方他们的那个债权人他也不会有就是太多的想法就是我们如果这边因为这边毕竟也是实控人的一个他的债务比例也是很大的嘛就在这个谈判的过程中也不想对方有太多的想法吧这么说
好的明白谢谢谢谢陈总然后下一个问题是国内会不会做一些回购来支持一下公司的股价上面的或者是支持一下基本市场的信心谢谢
管理层回购其实应该是在去年我们的CEO是有争持过的然后今年的三月份其实管理层也有做过相应的一些考虑
那这个我们肯定也不会去排除的这个在接下来也会去跟管理层去沟通但是这个毕竟是属于管理层的个人的决策就不是说公司能够决定的所以也要看管理层的意愿
如果投资者提问的话就可以将留言区把这个问题提出来谢谢可能我这边第一也向陈总去请教一下因为刚刚也提到关于应收降价的问题就可能对于我们去年的我看到我们三级牛就可能相对来看比较弱了一点如果是今年的一个情况来看的话我们会大概可以跟
头一节去分享一下因为现在已经是六月中了可能对于我们的全年或者是关于生机牛的情况的话一个情况可以跟大家去说一下尤其是从经营生机牛上面来看的话今年会是继续流出还是有机会会重新回正的谢谢
现金流其实主要是跟收缴相关去年现金流是受到关联方应收款的回款比较缓慢的影响
那其实就是说那大家也知道就是房地产市场的一个低迷然后呢我们的收缴工作其实也面临了诸多的挑战那就反映在财报上呢就是这个关联方应收款的一个增加
那么其实刚刚我也有提到了就是我们在今年的这个开出的时候也已经做了很多的部署那在日常运营中呢也重点的去关注这个现金流的情况那这些举措呢就是包括刚刚讲到的这个就是在增量上的一个控制
还有在存量上的一些回款的措施那再有就是在工具上还有这个机制上我们是增加了这个内部考核是用这个半全责的口径也就是说以往可能用全责口径就是你已经确认了收入和利润但是不一定能够收得回来钱它的这个考核也是能够达标的
但我们现在的半全贼口径就是说用一个从严的口径收入是用收付实现制然后成本和费用是用的全贼发生制
所以对于内部考核来说它的这个利润其实这个口径是更加严格的那么也促进了集团从上至下的无论是从区域然后到项目每一个的这个员工他都以这个现金流作为一个工作的一个指导就是他们时刻的谨记要去回款那这是一个
再有一个就是说从一些细小的方方面面我们都会去到做一个管控和管理那这边可以举一个例子就是包括我们从这个水电费的电资这些我们都是每个月要去
回顾每个项目每个区域每个成员企业他的这个水电费的这个回款然后我们也是加强了一个项目的巡检去从这个一开始的这个就是电资这个可能性去把这个漏洞给堵住那现在我们会把很多项目的这个水电费的付款的权限全部都收归到集团这边去审批也就是说不存在说项目它能够
为项目去垫值水电费因为你一旦垫值了以后收回来就比较麻烦所以我们现在是从这个源头上去解决这些问题应该说我们的整个的对于现金流的这个管控是做得非常非常的精细的了
那这些都是我们上半年的一些举措那目前看起来的话呢应该说现金流应该是有一定的这个就是改善吧但是也要看就是我们关联方那边的一个回款的情况以上
对好的明白谢谢沈总记者有没有其他问题有的话就可以在留言区把这个问题提出来谢谢
可能我这边再多提一个问题我看到我们也有那些有失负债量有相对来看对比其他的一些物品公司就可能会比较多作为一个轻机厂的一个企业我们有失负债这一块的话那么我们往后会不会处理谢谢
这个有息负债应该是从二二年上半年并表进来的它其实是我们的收并购的公司背头公司原来他们去借的那么随着二二年上半年并表它就并进了我们的集团的合并报表
这些贷款是成员企业它就是因为自身的发展需求去借的例如说我们的其中一个成员企业它是做城市服务类的业务的那么它的业务是要求它是需要购入一定的固定资产例如一些洒水车、扫地车这种这些就是需要占用到比较大的资金所以他们就会有借款的需求
那么其实我们现在也是按照合同的约定来去做一个还款的节奏目前的话整个还款也是在顺利的推进这样子明白谢谢
如果大家有其他提问的话就可以在留言区把这个问题提出来谢谢
珍总可以分享一下关于我们的那些往后几年的那些目标比如说国内规模收入增利的一个增长基因下面跟大家跟投资者去分享一下谢谢好的可能先说一下24年吧24年的话
我们现在就是从一个就是我们的主要的收入的增量是来自于第三方的拓展关联方的这个交付呢应该说跟去年跟23年应该是差不多的但是这个案场和政治服务这块呢应该我们预期关联方这边是会有一定的下滑的
那么我们的增量主要是来自于第三方的市场拓展那我们现在其实应该说从23年的年度业绩来开始我们就已经就是逐渐淡化这个面积的这个概念而把取而代之是用这个星拓项目的合同额这个来作为一个内部的考核指标那原因是因为我们的这个
我们的业务构成上,应该说越来越多的占比是来自于公建业态,而公建业态的计价方式往往不是通过面积来计算合同金额的。
而是用服务项目来计价所以我们内部也是淡化了面积的经营指标用合同额、年转化、年转化收入这些经营指标我们会觉得这些指标更有指导意义就目前集团2024年的试托进展来说截止到6月中我们今年的新托项目的合同额是接近4.9个亿
然后预计年转化收入是接近1.3个亿然后我们的斯托团队也一直盯着这个全年的目标在推进那至于25年呢可能就是我们现在没有这么快有这个指引预计可能要到年底或者明年初的时候才会有一个比较清晰的方向以上
好的谢谢陈总然后有一个追问是关于全联的一个研究今年比起去年来看它大概会是一个怎么样的一个方向会不会有一个比较大的剪辑会出现谢谢
关联方收入可能会有一定的影响力
下滑,主要就是暗场和政治服务这一块那么毛利的这个层面呢应该来说呢我们的从长期来说毛利率呢是会更加的市场化的就是随着我们的因为我们的这个业务结构的一个逐渐的优化嘛就是
原来关联方的业务的毛利率会比较高一点然后呢第三方业务的这个毛利率呢相对来说更加市场化一点那随着整个结构的优化呢应该说我们的这个毛利率呢会更加的越来越市场化那但是目前看来23年的上半年来说呢我们的这个毛利率应该是跟23年的下半年应该是还是差不多的水平还是在30%左右
那至于净利润这块呢,我们其实在费用端是一直都是做很多这个提示增效、降本增效的一些举措的,那我们去年的这个管理费率也是有一定的下降
商业减值有很多假设的条件,其中有利润减值
现金产生实体也就是我们的这些收并购的成员企业他的一个收入的增长率然后毛利率还有就是永续增长率还有折现率这些各个方面的因素去做一个模型去做减值测试
目前看来由于这个折现率其实不是我们能够控制的它是一个整个物业行业的一个现状然后评估公司根据这个现状来给出的一个折现率现在市场没有以前前几年我们收兵购的时候那么好
所以它这个折现率会比应该说逐年来说我们都看到一个上升的趋势那导致一个结果就是说我们的这个伤愈的净值它是会出现一个下降一个情况那所以这个因素会有一部分的原因导致这个就是净值会下降会产生一定的减值的压力那么应该说我们的
例如我们的申请是在上海的
工建和政府机关这些领域里面是能够做到前三的这么一个品牌的那其他的一些我们的收并购公司呢在就是他们所在的这个行业应该都是前十以内的所以说呢他们在当地的这个区域也是很有品牌影响力的所以这些优质的收并购并购进来的企业呢他的这个减值压力呢应该说是没有那么大的
但是对于一些例如说比较特殊的业态就是像医院的业态还有就是刚刚提到的城市服务这些可能还是会有一定的业务增长的压力包括医院因为我们之前的疫情期间有很多的方舱还有隔离点这些
这个需求在整个市场是有这些需求的那现在疫情结束了之后呢这个需求就慢慢的就没有了那么也就说在这块的这个就是医院这块增量呢是有一定的压力然后另外一个呢就是城市服务这个也是的因为我们看到就是它的收缴
情况不是很好那我们肯定在增量上也不会那么激进也不会去做太多的这个市场拓展所以这两个业态的应该说它的这个增长率呢可能会有一定的压力那么会对我们的这个商业有构成一定的压力
然后另外一个是那个应收款这方面应收款呢他其实那个机制就是说他会分开关联方和第三方那关联方呢现在我们的这个坏账的具体比率是已经去到30%了
应该说这个比率也已经是比较高的了那么我们的增量也其实慢慢的在收窄所以应该说这个应该是得到一定的控制吧然后第三方的应收款的减值呢它是根据一个叫做就是这个就我们历史上的这些欠债的情况就是欠费的
追缴的一个情况来去测算一个最终它是变成一个永续说不回来的这个可能性的这样一个模型去做测试的那么目前大概是12%左右那应该说这也是一个比较去到一个比较保守的一个水平了应该说我们预计就是这个
会这样的集体率不会再有太多的提升应该这么说好以上明白谢谢谢谢陈总看投机者们有其他一些问题有的话就可以加来留言区把问题提出
正中我从后台下面看到投资者还是对于分红还有收入指引还有生机流尽量能不能回正大类的一个问题都比较感兴趣之前其实正中也有大概提过可能这边会不会有一些补充的谢谢
其实现金流我们一直都是非常非常的看重就是刚刚也提到就是现金流它其实主要的一个提升的方式第一个就是开源第二个就是节流那开源就是说我们要从我们的客户那边把这些应收款给追回来这是一个我们
每一个月每一个应该说每一周都是重点去盯的那节流就是我们的这个成本的这个节省啊费用的节省啊然后各项的开支的一个节省那对于追款的这一块呢刚刚也提到就是对于关联方的话我们就是要去紧盯然后通过一些他们项目的这个一些监管户我们能够争取
从前往后拨回来一点款项能够用于偿还对这个项目的物业管理的这个欠费那还有呢就是通过一些圈定一些物业的这个销售然后销售回款了之后作为我们的一个应收款的回款
那对于第三方呢我们首先就是要做好我们的基础的这个服务那肯定就是要提升现场项目现场的一个品质提升用这个客户的满意度然后呢培养他们的这个付款的就是缴费的这个意识
从这些方方面面去做好我们的一个催收的一个动作那还有就是通过一些信息化和系统化的手段吧来去加强我们这个催缴的这个力度那我们也不排除就是针对一些难点收费的项目我们会用一些更加高效和低成本的方式那例如说我们会直接对一些恶意欠费的一些业主就是会发这个催款还有律师函
然后去解决一些重点的欠费的问题这些都是我们的一个对现金流的管控的一些措施
很重要我看我们的会议的预定的时间也接近尾声了后头也没有新的一些提问了可能最后的话会不会有一些东西想跟投资者去做一个补充的谢谢
【佩玲】好,谢谢Steve,我觉得就是说其实河井游活呢从上市以来应该说还是这个特点比较鲜明的我们是在淮南区比较
靠前的,比较偏港风的这么一个企业,然后呢商业的占比也去到20%左右,是一个就是聚焦于高端企业,高端物业,然后有比较优质核心地段,核心城市有比较优质的商业物业的这么一个
因为房地产的整个行业还有整个大周期有一定的压力导致我们的业绩以及可能在拍戏回购各方面可能没有
太满足到投资者的这个需求那我这方面也是就是我跟投资者的沟通交流以来呢就是我也非常能够理解投资者的心情也非常感谢就是投资者对我们的这个理解和包容那像就是我们也一直有去跟管理层和决策层去沟通这些问题
那么正如刚刚沟通所说的就希望大家能够多给我们一些时间持续的去关注我们然后相信能够在未来的一些重要的事件能够解决了之后可能会对我们整个的这个企业的一个无论是基本面也好市值管理的动作也好会有一个改善的可能性吧那希望
投资者继续关注我们期待未来的一个继续得到你们的支持谢谢
好谢谢谢谢Steve