UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission file number 1-42265 Curbline Properties Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2025 OR (State or other jurisdiction o ...

Curbline Properties Corp. (NYSE:CURB) Q1 2025 Earnings Call April 24, 2025 8:00 AM ET Company Participants Stephanie Ruys de Perez - Vice President, Capital Markets David Lukes - Chief Executive Officer Conor Fennerty - Chief Financial Officer Conference Call Participants Craig Mailman - Citi Ronald Kamdem - Morgan Stanley Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Alexander Goldfarb - Piper Sandler Michael Mueller - JPMorgan Paulina Rojas - Green Street Floris Van Dijkum - Compass Point Research Operator Thank ...

Exhibit 99.1 CURBLINE PROPERTIES 1Q25 QUARTERLY FINANCIAL SUPPLEMENT QUARTER ENDED March 31, 2025 RECENT ACQUISITION Carrie Plaza, Jacksonville, Florida CURB LISTED NYSE. CURBLINE PROPERTIES COMPANY & PORTFOLIO OVERVIEW Curbline Properties is an owner and manager of convenience shopping centers positioned on the curbline of well-trafficked intersections and major vehicular corridors in suburban, high household income communities. $2.5B MARKET CAPITALIZATION 107 PROPERTIES 3.4M GLA THE CURBLINE PORTFOLIO 119 ...

年报前瞻性陈述 - 年报包含关于公司未来预期的前瞻性陈述，涉及收购、资本支出等内容[19] 商业模式与业务运营风险 - 公司近期成立，采用的商业模式记录有限，可能无法成功运营业务或执行商业计划[21] 物业经济表现风险 - 公司物业的经济表现和价值受多种因素影响，可能对运营结果和现金流产生不利影响[21] REIT资格与税务风险 - 若公司在任何应税年度未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能产生重大税务负债[26] - 若某些子公司不符合美国联邦所得税目的的合伙企业或 disregarded 实体资格，公司可能无法符合 REIT 资格[26] - 遵守 REIT 要求可能对公司运营决策产生负面影响[26] - 若 SITE Centers 在 2024 年未能符合 REIT 资格，公司可能无资格选择按 REIT 纳税[26] - 若公司在任何纳税年度不符合REIT资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能产生重大税务负债，影响公司股票价值[26] - 若某些子公司不符合美国联邦所得税目的的合伙企业或被忽视实体资格，公司可能无法符合REIT资格[26] - 若SITE Centers在2024年不符合REIT资格，公司可能无资格选择按REIT纳税[26] 上市公司合规成本风险 - 作为上市公司，公司需遵守监管和报告要求，这将增加法律、会计和财务合规成本[29] - 公司作为上市公司需遵守监管和报告要求，将增加法律、会计和财务合规成本[29] 关键管理人员风险 - 公司可能无法留住和吸引关键管理人员[29] - 公司可能无法留住和吸引关键管理人员[29] 诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，这可能对其运营结果产生不利影响[29] - 公司可能面临诉讼，对经营成果产生不利影响[29] 公司分离风险 - 公司与SITE Centers分离可能无法实现预期收益，对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[22] 新兴成长型公司风险 - 公司是“新兴成长型公司”，不确定适用于新兴成长型公司的简化披露要求是否会降低其证券对投资者的吸引力[26] 分配支付风险 - 公司未设定最低分配支付水平，无法保证未来进行分配的能力[26] 股份出售风险 - 可出售股份可能对公司股价产生不利影响[26]

公司整体规模与资产情况 - 公司市值24亿美元，拥有97处房产，总可出租面积310万平方英尺，平均资产规模3.2万平方英尺[2] - 截至2024年12月31日，公司拥有97处物业，总可出租面积为3098万平方英尺，2024年9月30日为79处物业，总可出租面积为2707万平方英尺[33] - 公司前20大城市统计区（MSA）共有97处房产，总可出租面积（GLA）为309.8万平方英尺，总基本租金（ABR）为1.03218亿美元，ABR每平方英尺为35.62美元[34] - 公司2024年12月31日的每股市场价值为23.22美元，普通股数量为10504.4万股，总股权市值为24.39122亿美元，净债务为 - 6.26409亿美元，企业总价值为18.12713亿美元[37] - 截至2024年第四季度末总资产为20.33098亿美元，2023年同期为9.21632亿美元[28] 财务关键指标变化 - 第四季度净收入为1150万美元，摊薄后每股0.11美元，去年同期为760万美元，摊薄后每股0.07美元[8] - 第四季度运营资金从运营中获得2380万美元，摊薄后每股0.23美元，去年同期为1790万美元，摊薄后每股0.17美元[8] - 预计2025年摊薄后每股净收入0.48 - 0.56美元，运营资金从运营中获得0.97 - 1.01美元[11] - 2024年同店净营业收入较2023年增长5.8%[15] - 2024年现金新租利差30.5%，现金续租利差10.3%；第四季度现金新租利差15.0%，现金续租利差9.5%[15] - 2024年12月31日出租率95.5%，9月30日为95.4%，2023年12月31日为96.7%[15] - 2024年第四季度租金收入为3.4642亿美元，2023年同期为2.5307亿美元；2024年全年租金收入为12.0028亿美元，2023年全年为9.3004亿美元[22] - 2024年第四季度净收入为1.1472亿美元，2023年同期为7626万美元；2024年全年净收入为1.0273亿美元，2023年全年为3.1013亿美元[22] - 2024年第四季度可分配给公司的FFO为2.3642亿美元，2023年同期为1.6436亿美元；2024年全年为5.2162亿美元，2023年全年为6.2635亿美元[26] - 2024年第四季度可分配给公司的运营FFO为2.3823亿美元，2023年同期为1.7879亿美元；2024年全年为8.3497亿美元，2023年全年为6.5499亿美元[26] - 2024年第四季度总Curbline NOI为2.6159亿美元，2023年同期为1.9914亿美元；2024年全年为9.3278亿美元，2023年全年为7.1746亿美元，同比增长30.0%[30] - 2024年第四季度同店NOI为1.7584亿美元，2023年同期为1.7069亿美元；2024年全年为6.8433亿美元，2023年全年为6.4706亿美元，同比增长5.8%[30] - 2024年第四季度同店NOI季度增长率为3.0%[33] - 2024年TTM现金新租租金利差为30.5%，TTM现金续租租金利差为10.3%，TTM现金混合新租和续租租金利差为13.3%[33] - 2024年第四季度同店净营业收入（NOI）为1.7584亿美元，较2023年第四季度的1.7069亿美元增长3.0%；2024年全年同店NOI为6.8433亿美元，较2023年全年的6.4706亿美元增长5.8%[42] - 2024年第四季度公司总NOI为2.6159亿美元，较2023年第四季度的1.9914亿美元增长31.4%；2024年全年总NOI为9.3278亿美元，较2023年全年的7.1746亿美元增长30.0%[42] - 同店出租率2024年为96.1%，较2023年的96.4%下降0.3%；同店开业率2024年为95.1%，较2023年的94.9%上升0.2%[42] - 2024年第四季度同店收入为2.3826亿美元，较2023年第四季度的2.2515亿美元增长5.8%；2024年全年同店收入为9.0857亿美元，较2023年全年的8.6073亿美元增长5.6%[42] - 2024年第四季度同店费用为6242万美元，较2023年第四季度的5446万美元增长14.6%；2024年全年同店费用为2.2424亿美元，较2023年全年的2.1367亿美元增长4.9%[42] - 同店NOI运营利润率2024年第四季度为73.8%，2024年全年为75.3%；同店NOI回收率2024年第四季度为94.1%，2024年全年为96.1%[42] - 非同店NOI 2024年第四季度为8575万美元，较2023年第四季度的2845万美元增长；2024年全年为2.4845亿美元，较2023年全年的7040万美元增长[42] 收购情况 - 第四季度收购20处便利购物中心，总价2.061亿美元；第一季度至今收购2处，总价770万美元[8][9] - 2024年第一季度收购物业总可租赁面积（GLA）为3.7万平方英尺，总价1911万美元[55] - 2024年第二季度收购物业总GLA为17.6万平方英尺，总价5473.4万美元[55] - 2024年第三季度收购物业总GLA为26.6万平方英尺，总价1.4533亿美元[55] - 2024年第四季度收购物业总GLA为39.9万平方英尺，总价2.06142亿美元[55] - 2024年全年收购物业总GLA为87.8万平方英尺，总价4.25316亿美元[55] - 截至2025年第一季度已收购物业总GLA为1.8万平方英尺，总价765万美元[55] 信贷与利率安排 - 2024年10月获得5亿美元信贷安排，包括4亿美元循环信贷和1亿美元无担保延迟提取定期贷款，截至12月31日未使用[8] - 2024年10月签订利率互换协议，将1亿美元定期贷款固定利率设为5.078%[8] - 公司银行债务中，无担保循环信贷额度（4亿美元）余额为0，到期日为2029年9月，利率为SOFR + 1.35%；无担保定期贷款（1亿美元）余额为0，到期日为2029年10月，利率为5.08%[39] 租约相关情况 - 2024年第四季度新租约中，可比池ABR为每平方英尺46.22美元，现金租赁利差15.0%，直线租赁利差36.9%；总池ABR同样为每平方英尺46.22美元[45] - 2024年第四季度续约租约中，可比池ABR为每平方英尺29.54美元，现金租赁利差9.5%，直线租赁利差16.9%；总池ABR同样为每平方英尺29.54美元[45] - 2024年第四季度新租约与续约租约合计，可比池ABR为每平方英尺31.88美元，现金租赁利差10.6%，直线租赁利差20.7%；总池ABR同样为每平方英尺31.88美元[45] - 租约到期安排方面，2028年到期的租约面积占比最高，为18.2%，对应ABR为17820000美元，占比17.3%[51] 租户情况 - 公司前25大租户的总基本租金为25383000美元，占总租金的24.6%，总租赁面积为699000平方英尺，占总面积的22.6%[53] - 星巴克是公司最大租户，基本租金为2477000美元，占比2.4%，租赁面积为43000平方英尺，占比1.4%[53] 指标定义与计算方式 - 净有效租金计算方式为租赁期内每可出租平方英尺的加权平均基本租金减去与租赁该空间相关的所有成本[48] - 现金租赁利差通过比较前一租户上一份租约最后一年的年度基本租金与新租户已签订租约第一年的年度基本租金来计算[46] - 直线租赁利差通过比较前一租户上一份租约期限内的平均基本租金与新租户已签订租约期限内的平均基本租金来计算[46] - 现金和直线租赁利差均包括空置超过十二个月的租约、拆分和组合交易，不包括第一代单元和收购时空置的单元[47] - 公司定义FFO为归属Curbline的净收入（按GAAP计算），调整后排除房地产处置损益、减值费用、控制权变更损益和某些非现金项目[66] - 公司定义Operating FFO为FFO排除某些管理层认为不可比且不能反映公司经营性房地产投资组合业绩的费用、收入和损益[67] - 公司计算未来期间预计FFO和Operating FFO时，不包括房地产处置损益、潜在减值和准备金、债务清偿成本或交易成本的预测[70] - 公司使用NOI作为补充业绩指标，计算方式为物业收入减去物业相关费用[72] - 公司定义SPNOI为物业收入减去物业相关费用，排除直线租金收入、报销和费用、租赁终止收入、管理费和租赁公允价值[73] 物业租金情况 - 如Shops at Tiger Town物业GLA为1万平方英尺，每平方英尺租金（PSF）为26.11美元[58] - Promenade Plaza物业GLA为1.3万平方英尺，PSF为27.04美元[58] - Hampton Cove Corner物业GLA为1.4万平方英尺，PSF为23.97美元[58] - Madison Station物业GLA为2.8万平方英尺，PSF为22.76美元[58] - 57 Roswell Market Center的GLA为82千，PSF为17.50美元[60] - 58 Presidential Plaza North的GLA为11千，PSF为42.50美元[60] - 59 Presidential Plaza South的GLA为10千，PSF为40.29美元[60] - 60 Scenic Plaza的GLA为20千，PSF为29.82美元[60] - 61 Wilmette Center的GLA为9千，PSF为31.82美元[60]

公司房产相关 - 截至2024年9月30日公司组合包含79处房产约270万平方英尺可出租总面积[51] - 2024年9月30日公司约一半房产至少有一个得来速单元[52] - 2024年1月1日 - 9月30日签署约25.7万平方英尺新租约和续租[63] - 2024年9月30日每平方英尺年化基本租金为35.65美元[63] - 收购便利物业增加8.3美元 可比投资组合物业增加2.9美元 总计增加11.2美元[67] - 截至2024年9月30日的九个月内所有已签租约预计在预期租期内发生的租户装修和租赁佣金加权平均成本为每可租平方英尺1.62美元[102] - 2023年9月30日入住率分别为96.3%和93.6%每平方英尺平均基本租金为35.31美元[102] 公司财务状况 - 截至2024年9月30日公司有8亿美元现金且无净现金债务[53] - 2024年9月30日净亏损1541万美元2023年同期盈利877.9万美元[55] - 2024年9月30日FFO为 - 430.2万美元2023年同期为1639.7万美元[55] - 2024年9月30日运营FFO为1951.2万美元2023年同期为1687.4万美元[55] - 2024年10月1日 - 11月8日公司收购12处房产总价8160万美元[62] - 2024年9月30日止九个月租户回收率约为运营费用和房地产税的97.7% 2023年同期为96.4%[68] - 2024年9月30日止三个月运营和维护费用3541千美元 2023年同期2531千美元 变化1010千美元[69] - 2024年9月30日止九个月一般和管理费用约占总营收（不含不可收回应收账款）的8.5% 2023年同期为5.0%[70] - 2024年9月30日止九个月利息费用416千美元 2023年同期1166千美元 变化750千美元[71] - 2024年9月30日止三个月净亏损15410千美元 2023年同期净利润8779千美元 变化24189千美元[72] - 公司认为运营FFO有助于投资者分析运营结果[76] - 公司使用FFO和/或运营FFO来提高公众对运营结果的理解[78] - 公司认为FFO和运营FFO是运营绩效的重要指标[79] - 公司提供净亏损与FFO和运营FFO的调节[80] - 2024年9月30日止九个月的净（亏损）收入和FFO下降主要是由于分拆导致的交易成本增加部分被房地产收购的净影响所抵消[81] - 2024年9月30日止九个月的运营FFO增加主要是由于房地产收购的净影响[81] - 2023年12月31日未偿债务为2580万美元2024年9月30日无未偿债务[83] - 信贷协议提供4亿美元的循环信贷额度和1亿美元的定期贷款额度总金额可增加至7.5亿美元[83] - 2024年10月24日公司签订1亿美元远期利率互换协议将可变利率SOFR部分固定为3.578% [86] - 公司可能会产生大量债务为未来收购融资[87] - 公司预计将向普通股股东进行分红以满足REIT要求[89] - 2024年经营活动提供的现金流量减少2370万美元[92] - 2024年投资活动使用的现金流量增加1.156亿美元[93] - 2024年融资活动提供的现金流量增加1.406亿美元[93] - 2024年5月偿还固定利率债务[109] - 利率上升100个基点预计使债务公允价值降至2460万美元[109] - 2024年10月24日签订1亿美元远期利率互换协议[112] 行业相关风险 - 零售行业受消费者支出模式变化和电子商务市场份额增长影响[103] - 公司无债务但债务资本市场流动性可能影响业务计划和融资能力[104] - 利率上升和资本市场不利变化可能影响公司投资回报[104] - 公司认为填补破产或不续租租户腾出的空间前景良好但不能确保[103] - 公司受房地产行业一般风险影响包括租赁条款和经济衰退影响租户租赁能力[106]