财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度FFO（运营资金）同比增长22%，达到每股0.79美元，去年同期为0.65美元 [6][8] - 公司预计2022年FFO每股增长将从双位数下调至中高个位数，主要由于利率上升对浮动利率债务的影响 [10] - 公司第一季度同店现金NOI（净运营收入）同比增长5.8%，其中零售业务同店现金NOI增长32%，主要得益于新租约的租金开始 [12] - 公司预计2022年全年FFO增长将受到利率上升的影响，预计增长率为中高个位数 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司广告牌业务在第一季度表现强劲，尤其是在时代广场和宾州区的广告牌业务创下了历史最佳第一季度表现 [11] - 贸易展览业务在Mart的表现也在恢复，第一季度举办了四场成功的贸易展览，而去年同期由于疫情没有举办任何展览 [11] - 停车场业务预计将在今年完全恢复，BMS业务也接近疫情前的水平 [12] - 公司第一季度完成了30份租约，总面积达271,000平方英尺，平均起始租金为每平方英尺81美元，现金和GAAP的市场租金分别上涨7.2%和6.5% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室的利用率在第一季度末达到92.1%，与2021年第四季度持平，比2021年第二季度的低谷上升了100个基点 [13] - 纽约零售业务的占用率在第一季度末为80.4%，与2021年底持平，比2021年第一季度的低谷上升了380个基点 [13] - 芝加哥办公室市场仍然面临挑战，直接空置率为19%，租户优惠处于历史高位 [17] - 旧金山的租赁活动在2022年初较为缓慢，但随着公司逐步恢复办公计划，活动在季度末有所回升 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于宾州区的开发项目，包括Farley、Penn 1和Penn 2项目，预计这些项目将为公司带来显著的收益增长 [7][16] - 公司计划在未来出售价值7.5亿美元的非核心资产，以优化资产组合 [20] - 公司正在积极推动宾州区的转型，提供丰富的配套设施，包括餐饮、健身设施、会议中心等，以吸引更多租户 [16] - 公司正在考虑参与纽约市的赌场项目，可能作为房东或运营商参与，具体形式仍在讨论中 [50][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市的街道已经恢复到疫情前的水平，办公室利用率正在上升，预计未来将继续改善 [6] - 公司预计利率将快速上升，随后会迅速下降，尽管短期内利率上升将对公司增长产生阻力 [7] - 公司对宾州区的长期前景持乐观态度，预计随着Farley、Penn 1和Penn 2项目的上线，公司将获得显著的收益增长 [7][16] - 公司预计2023年将完全恢复可变业务的收入 [12] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为39.62亿美元，包括17.87亿美元的现金、限制性现金和美国国债投资，以及21.75亿美元的未提取循环信贷额度 [21] - 公司正在为770 Broadway进行再融资，预计将在本季度完成 [20] - 公司上周签订合同，以1.73亿美元出售其长岛市办公楼，继续推进非核心资产的出售计划 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁活动的详细情况 - 公司目前有120万平方英尺的租赁谈判正在进行，其中50%是新租约，50%是续租，主要活动集中在宾州区和金融服务大楼 [23] 问题: 关于Penn 1地面租约的影响 - 公司预计Penn 1的地面租约将在2023年6月生效，预计每年的额外租金为2600万美元，这将影响公司的短期增长 [25][26] 问题: 关于办公室使用率的未来展望 - 公司预计办公室使用率将继续上升，尤其是周二到周四的使用率最高，周五的使用率较低 [37] 问题: 关于赌场项目的参与方式 - 公司正在考虑作为房东或运营商参与纽约市的赌场项目，具体形式仍在讨论中 [50][52] 问题: 关于融资市场的变化 - 公司预计融资市场将变得更加波动，尤其是CMBS市场，但公司的高质量资产仍然能够获得银行的融资支持 [57] 问题: 关于浮动利率债务策略 - 公司认为浮动利率债务策略在长期来看是更优的选择，尽管短期内利率上升会增加利息支出 [63][65] 问题: 关于资本支出的计划 - 公司预计2022年的资本支出为2.35亿美元，主要取决于租赁活动的进展 [93] 问题: 关于零售市场的复苏 - 公司认为零售市场正在从底部复苏，预计未来几年租金将逐步上升 [101] 问题: 关于共享办公空间的未来 - 公司认为共享办公空间在长期内将继续存在，并计划在宾州区和其他项目中推广这一模式 [103][106]

财务表现 - 公司2022年第一季度净收入为1453.2万美元，同比下降18.7%，每股摊薄收益为2.84美元，同比下降18.6%[69] - 公司2022年第一季度运营资金（FFO）为2178.5万美元，同比下降15.5%，每股摊薄收益为4.25美元，同比下降15.5%[69] - 公司2022年第一季度租金收入为4921.5万美元，同比下降12.4%，主要由于零售租户终止租赁费用减少和物业出售[74] - 公司2022年第一季度运营费用为2154.2万美元，同比下降9.5%，主要由于可回收运营费用减少[75] - 公司2022年第一季度折旧和摊销费用为735.1万美元，同比下降13.9%，主要由于零售租户租赁到期导致的折旧费用加速[76] - 公司2022年第一季度利息和债务费用为441.5万美元，同比下降14.1%，主要由于物业出售和相关债务偿还[79] - 公司2022年第一季度经营活动产生的净现金流为3218.5万美元，主要由于净收入和调整后的非现金项目[84] - 2022年第一季度，公司非GAAP的FFO（Funds from Operations）为2178.5万美元，稀释每股收益为4.25美元，相比2021年同期的2578.1万美元和5.03美元有所下降[92][93] - 2022年第一季度，公司净收入为1453.2万美元，折旧和摊销费用为725.3万美元[93] 投资组合与出租情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合总面积为245.4万平方英尺，其中221.8万平方英尺已投入使用，96%的商用面积已出租，99%的住宅面积已出租[70] 流动性及债务情况 - 截至2022年3月31日，公司流动性为4.9147亿美元，包括现金及现金等价物和限制性现金[83] - 截至2022年3月31日，公司可变利率债务余额为7.025亿美元，加权平均利率为1.44%，固定利率债务余额为3.94亿美元，加权平均利率为1.94%[96] - 截至2022年3月31日，公司抵押贷款的公允价值为10.60157亿美元，相比2021年12月31日的10.64122亿美元有所下降[98] 保险与风险管理 - 公司持有3000万美元的传染病保险覆盖，以及17亿美元的财产和租金价值保险覆盖，包括恐怖主义行为[88] - 截至2022年3月31日，公司已发行并有效的备用信用证金额约为90万美元[89] 物业相关调整 - 2022年1月，公司重新计量了与Flushing物业相关的土地使用权负债，新增约1700万美元的使用权资产和租赁负债[89] 利率衍生品 - 公司持有与731 Lexington Avenue物业相关的利率上限合约，名义金额为5亿美元，将LIBOR上限设定为3.0%[96] - 公司持有与731 Lexington Avenue物业相关的利率互换合约，名义金额为3亿美元，将LIBOR加1.40%的浮动利率转换为1.72%的固定利率[97]

土地出售情况 - 2021年6月4日，公司出售纽约布朗克斯一块土地，售价1000万美元，净收益929.1万美元，财务报表收益912.4万美元[12] - 2021年10月4日，公司以7500万美元出售新泽西州帕拉默斯30.3英亩土地给IKEA，净收益458万美元，偿还6800万美元抵押贷款[12] - 2021年6月4日公司出售纽约布朗克斯一块土地，售价1000万美元，净收益929.1万美元，财务报表收益912.4万美元[12] - 2021年10月4日公司出售新泽西州帕拉默斯30.3英亩土地给宜家，售价7500万美元，净收益458万美元，偿还6800万美元抵押贷款[12] 股权持有情况 - 截至2021年12月31日，Vornado持有公司32.4%的流通普通股[14] - 截至2021年12月31日，Steven Roth等人及其关联方共持有公司26.0%的流通普通股，另通过Vornado间接持有2.2% [14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团持有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] - 截至2021年12月31日，Vornado持有公司32.4%的流通普通股[14] - 截至2021年12月31日，Steven Roth等人合计持有公司26.0%的流通普通股，另通过Vornado间接持有2.2% [14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团持有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] 业务收入情况 - 2021 - 2019年，Bloomberg分别为公司带来1.1314亿美元、1.09066亿美元和1.09113亿美元的收入，分别占各年租金收入的约55%、55%和48% [15] - 2021年、2020年和2019年，彭博分别为公司带来1.1314亿美元、1.09066亿美元和1.09113亿美元收入，分别占各年租金收入的55%、55%和48% [15] 物业员工情况 - 公司目前有70名物业级员工，提供清洁、工程和安保服务[17] - 公司目前有70名物业级员工，提供清洁、工程和安保服务[17] 待开发地块情况 - 待开发的Rego Park III地块面积为14万平方英尺[12] - 待开发的雷戈公园三世项目土地面积为14万平方英尺[12]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度经调整的可比FFO为每股0.71美元，去年同期为0.61美元，增长0.10美元或16%，若不是每三年一次的Mart房地产税增加，增幅将达26% [17] - 第三季度同店现金NOI较去年同期增长2.8%，若不是Mart额外的房地产税费用，增幅将达8.1% [20] - 公司目前流动性为44.43亿美元，包括22.68亿美元现金和受限现金，以及21.75亿美元未动用的27.5亿美元循环信贷额度 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心纽约办公室业务 - 核心纽约办公室业务增长7.6% [21] - 办公室入住率本季度末为91.6%，较第二季度上升50个基点，公司认为这代表办公室入住率已触底 [21] - 第三季度签署27份办公室租约，总面积75.7万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺77美元，GAAP和现金按市值计价分别为4.2%和1.4% [22] 零售业务 - 零售同店现金NOI增长14.2%，主要由于595麦迪逊大道和联合广场南四号新租约的租金起算以及较低的房地产税 [21] - 零售入住率与第二季度持平，为77.2% [21] - 第三季度零售租赁活动包括10份租约，总面积11.1万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺110美元，GAAP和现金按市值计价分别为45.3%和19.6% [25] 可变业务 - 标识业务进展良好，第四季度预订健康；BMS目前表现接近疫情前水平；车库业务预计2022年全面恢复；一些贸易展已成功举办，但由于旅行限制，出席人数较低 [20] - 除酒店Penn的收入外，公司预计明年可变业务的大部分收入将恢复，2023年全面恢复 [20] 各个市场数据和关键指标变化 纽约办公室租赁市场 - 纽约第三季度租赁成交量达到2019年以来的最高水平，本季度租赁面积超过700万平方英尺 [9][21] - 优质建筑的要价租金和优惠已稳定，部分子市场有所改善，转租空间已开始被吸收或移除 [21] - 65%的交易为新租和扩张租约，其中15笔交易面积超过5万平方英尺，大部分租赁活动由科技和金融服务行业推动，占所有活动的60% [22] 曼哈顿零售市场 - 曼哈顿零售市场已触底，租赁活动和租户咨询正在增加，但租金上涨还需要时间 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要专注于宾夕法尼亚区的开发和再开发项目，完成Farley、Penn 1和Penn 2所需的约10亿美元资本将全部从资产负债表上的现金支付，这些资产上线后预计每年将产生2亿美元的增量收益 [11] - 公司对追踪股票仍持承诺态度，希望让投资者能够分别投资于稳定的核心业务和宾夕法尼亚区的高增长开发业务，但由于政府官员更替，推出时间可能会稍有推迟 [34] - 公司在投资资产方面持谨慎态度，目前市场定价缺乏吸引力，相比购买其他资产，公司认为在宾夕法尼亚区投入资本更具吸引力 [30][31] - 纽约凭借其基础设施、规模和多元化的人才库，在办公市场上具有显著的竞争优势，特别是科技行业对纽约子市场的空间需求旺盛，纽约已成为美国第二大、第二重要的科技中心 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对经济、纽约市和公司业务持乐观态度，认为纽约市正在迅速复苏，公寓市场已恢复到疫情前的入住率，租金甚至高于疫情前，公共交通利用率上升，餐厅、体育场馆和文化场所重新开放，国际游客即将回归 [6][7] - 尽管员工返回办公室的过程较慢，但办公室仍将是工作和公司成功的中心，公司业务正在复苏并走向增长 [8] - 零售市场已触底，但复苏将是一个多年的过程，可能无法恢复到五到七年前的峰值 [68] 其他重要信息 - 公司租金收取率目前基本为100%，疫情期间给予的有限租金延期收取率也基本为100% [14] - 公司在可持续发展方面表现出色，最近被选为2020年全球房地产可持续发展基准（GRESB）调查中所有办公室、零售和多元化受访者的全球行业领导者，GRESB得分为94分，在美洲94家公开上市的房地产公司中排名第二 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前购买资产的意愿如何，是否会考虑其他物业类型 - 公司会关注市场上的所有机会，但目前市场定价缺乏吸引力，相比购买其他资产，公司认为在宾夕法尼亚区投入资本更具吸引力，若有有吸引力的机会，公司会采取行动 [29][30] - 公司股票的市值收益率约为8%，而曼哈顿办公室资产的售价收益率低于5%，购买资产会稀释股东权益，因此目前交易和增长较为困难 [31] 问题2: 宾夕法尼亚区追踪股票的进展如何 - 公司仍致力于推出追踪股票，希望让投资者能够分别投资于稳定的核心业务和宾夕法尼亚区的高增长开发业务 [34] - 公司在推出追踪股票的文件准备方面进展顺利，但由于政府官员更替，推出时间可能会稍有推迟 [34] - 分析师对分离宾夕法尼亚区的想法存在怀疑，公司认为需要完成更多租赁业务来证明其价值，目前没有交易对手和时间表，但认为追踪股票将取得巨大成功 [36] 问题3: 公司强劲的租赁管道中，宾夕法尼亚2号或其他开发项目、当前空置或续租的比例分别是多少 - 租赁管道是新交易、续租和扩张的强劲组合，公司在宾夕法尼亚区和核心投资组合中都看到了不同规模和行业类型的强劲活动 [43] 问题4: 与租户讨论空间需求和规划时，新交易的密度与两年前相比如何 - 密度没有变化，租户正在为未来做规划，很多人表现得像疫情前一样，专注于人才招聘和业务发展 [45] 问题5: 第三季度贸易展的情况如何，第四季度和明年的预期如何 - 自7月以来，公司举办了包括NeoCon和军械库展在内的贸易展，由于旅行限制，出席人数约为历史水平的一半，但活动成功举办，同比表现积极 [53] - 公司预计明年将举办全套贸易展，会有显著复苏，但认为贸易展要到2023年才能完全稳定，2021年贸易展对可变业务的贡献不大，明年预计将增加数百万美元 [54] 问题6: 如何看待纽约市办公室投资组合的入住率趋势 - 公司认为办公室入住率已触底，目前为91.6%，预计将逐季改善，历史入住率为96% - 97%，目前的低入住率是由疫情导致的 [57] 问题7: 宾夕法尼亚区Hotel Penn项目的价值是否仍为每平方英尺250美元，如何看待2023年Penn 1的地面租赁重置 - 公司对资产净值（NAV）中的估值感到满意，没有理由提高，对于租金仲裁没有评论 [59] - 公司认为不适合对内部计算提供指导，也不会在这种场合讨论重要的财务仲裁 [61] 问题8: 为什么认为零售市场可能触底，未来预期如何 - 零售市场触底的原因包括租户交易活动恢复、游客回归、零售商对优质位置的兴趣增加以及租金下降吸引需求等 [65][66][67] - 零售市场的复苏将是一个多年的过程，可能无法恢复到五到七年前的峰值，短期内租金不会上涨，但随着交易活动的增加，市场将得到提振 [68][67] 问题9: 公司未来是否会出售或购买零售资产 - 公司愿意以有吸引力的价格购买最高质量的零售资产，但目前没有合适的机会 [72] - 公司出售五处零售资产的原因是这些资产目前亏损，入住率低，租赁成本高，出售所得的约8500万美元现金可以更好地利用 [72][73][74] 问题10: 公司对零售投资的品牌定位是倾向于奢侈品还是中低端品牌 - 公司对品牌价格点持中立态度，作为房东，公司注重资产的投资价值，喜欢时代广场和第五大道的资产，不局限于特定的客户价格点 [79] 问题11: 宾夕法尼亚区项目的永久资本计划是什么，如何使用这些资金 - 公司将为宾夕法尼亚区的增长制定融资计划，目前对这些资产无抵押状态感到满意，认为在机会出现时，这些资产可作为信贷来源 [81] 问题12: 宾夕法尼亚区资产无抵押是否有助于追踪股票的推出 - 追踪股票将有自己的融资计划，低债务是该战略的重要组成部分 [83] 问题13: 对Mart资产税收增加的幅度是否感到惊讶，能否从租户那里获得80%的税收增加补偿 - 税收增加4% - 7%的幅度令人惊讶，整个市场都受到了类似影响，公司将对此提出上诉，大部分税收将在2022年由租户偿还 [85] - 考虑到建筑物的入住率略有下降，公司认为可以从租户那里获得75% - 80%的税收增加补偿 [87] 问题14: 如果Facebook在770 Broadway扩张，公司能否在不失去Verizon租户的情况下满足其需求，Facebook是否在公司其他投资组合中寻找扩张机会 - 公司不会对重要客户的待处理交易发表评论，但如果一个租户迁入，另一个租户迁出，净结果基本相同 [89] 问题15: 追踪股票对现有VNO股东有何帮助，如果部分股东因基金规定无法持有追踪股票 - 公司认为将宾夕法尼亚区分离出来作为纯投资标的，对能够持有或购买追踪股票的投资者更有利，虽然部分指数基金股东可能需要出售，但也有投资者对宾夕法尼亚区有极大信心，愿意直接投资 [92][97] 问题16: 追踪股票是否只是一种纸面权益，与实际拥有资产不同 - 追踪股票是一种合成权益，但应与所追踪的底层资产表现一致 [95] 问题17: 如何看待纽约州政治对房地产和商业的影响，特别是州长竞选可能导致的全州租金管制 - 公司认为新州长是一位经验丰富的政治家，有支持商业的职业生涯，理解纽约市和宾夕法尼亚区的情况，相信她会是一位优秀的领导者 [100] 问题18: 零售商在选择空间时关注哪些因素，与疫情前有何不同 - 零售商关注的因素与以往相同，即特定店铺的预期销售额、成本结构和租金，如今零售商更注重每个店铺的盈利，一些旗舰店和品牌广告功能的店铺模式已不再流行 [104] 问题19: Wegmans交易的机会如何，其租赁结构与典型结构有何不同 - Wegmans交易是一个重大提升，租金显著提高，是一份传统的长期租约，公司对该交易感到非常兴奋，未来可能还有其他合作机会 [106]

财务数据关键指标变化 - 净收入 - 2021年第三季度净收入为1140.1万美元，摊薄后每股2.22美元，上年同期为660.4万美元，摊薄后每股1.29美元；2021年前九个月净收入为5518.1万美元，摊薄后每股10.77美元，上年同期为2350.7万美元，摊薄后每股4.59美元[80] 财务数据关键指标变化 - 运营资金（FFO） - 2021年第三季度运营资金为2118.1万美元，摊薄后每股4.13美元，上年同期为1536.3万美元，摊薄后每股3.00美元；2021年前九个月运营资金为6809.5万美元，摊薄后每股13.29美元，上年同期为5710.2万美元，摊薄后每股11.15美元[80] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为2118.1万美元，摊薄后每股4.13美元，上年同期为1536.3万美元，摊薄后每股3.00美元；2021年前九个月FFO为6809.5万美元，摊薄后每股13.29美元，上年同期为5710.2万美元，摊薄后每股11.15美元[116] 财务数据关键指标变化 - 物业出售收益 - 2021年6月4日，公司出售纽约布朗克斯一块土地，售价1000万美元，净收益929.1万美元，财务报表收益912.4万美元，税收收益912.3万美元；10月4日，出售新泽西州帕拉默斯物业，售价7500万美元，净收益458万美元，财务报表收益6082.6万美元将在第四季度确认，税收收益6389.8万美元[82] 财务数据关键指标变化 - 客户收入贡献 - 彭博公司在2021年和2020年前九个月分别贡献收入8505.7万美元和8069.6万美元，分别占公司总收入的约54%和56%[83] 财务数据关键指标变化 - 租金收入 - 2021年第三季度租金收入为4895万美元，较上年同期增加545.1万美元；2021年前九个月租金收入为1.56491亿美元，较上年同期增加1340.4万美元[86][95] 财务数据关键指标变化 - 运营费用 - 2021年第三季度运营费用为2143.3万美元，较上年同期减少101.5万美元；2021年前九个月运营费用为6865.5万美元，较上年同期增加467.6万美元[87][96] 财务数据关键指标变化 - 折旧和摊销 - 2021年第三季度折旧和摊销为900.8万美元，较上年同期增加142.1万美元；2021年前九个月折旧和摊销为2568.2万美元，较上年同期增加255.3万美元[88][97] 财务数据关键指标变化 - 利息和其他收入净额 - 2021年第三季度利息和其他收入净额为15.7万美元，较上年同期减少6.3万美元；2021年前九个月利息和其他收入净额为48万美元，较上年同期减少199.3万美元[90][99] 财务数据关键指标变化 - 利息和债务费用 - 2021年第三季度利息和债务费用为512.4万美元，较上年同期增加66.1万美元；2021年前九个月利息和债务费用为1535万美元，较上年同期减少385.8万美元[91][100] 财务数据关键指标变化 - 流动性与现金 - 截至2021年9月30日，公司流动性为4.79206亿美元，包括4.69771亿美元现金及现金等价物和受限现金，以及943.5万美元有价证券[105] - 2021年9月30日现金及现金等价物和受限现金为4.69771亿美元，较2020年12月31日的4.49877亿美元增加1989.4万美元[106] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为9091.9万美元，主要包括净收入5518.1万美元、非现金项目调整2224.9万美元和经营资产与负债净变化1348.9万美元[107] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为6920.5万美元，主要是支付股息6916万美元[107] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为182万美元，主要是在建工程和房地产新增投资1471.1万美元，部分被房地产销售所得929.1万美元和短期投资回报360万美元抵消[108] 业务线数据关键指标变化 - 物业情况 - 截至2021年9月30日，公司有7处物业，总面积245.4万平方英尺，其中221.8万平方英尺投入使用，23.6万平方英尺用于重建，非住宅和住宅投入使用面积的入住率分别为96%和93%[81] 财务数据关键指标变化 - 保险情况 - 公司一般责任保险每次事故和每个物业限额为3亿美元，其中3000万美元包含传染病保险；全风险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元，包括恐怖主义行为保险[112] 财务数据关键指标变化 - 备用信用证 - 截至2021年9月30日，约96万美元备用信用证已开具且未结清[113] 财务数据关键指标变化 - 债务情况 - 公司可变利率债务余额为7.02544亿美元，加权平均利率1.11%，利率变动1%的影响基数为702.5万美元；固定利率债务余额为4.62亿美元，利率2.35%[120] 财务数据关键指标变化 - 应付抵押贷款公允价值 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司应付抵押贷款的估计公允价值为11.3亿美元[122]

租金收取情况 - 2021年第二季度公司收取了约97%的应收租金，其中写字楼租户租金收取率为100%，零售租户为93%，住宅租户为98%[80] - 2021年第二季度公司收取了约97%的应收租金，其中写字楼租户租金收取率为100%，零售租户约为93%，住宅租户约为98%[106] 收入与收益情况 - 2021年第二季度净收入为2589.8万美元，摊薄后每股收益为5.05美元，上年同期分别为1233.1万美元和2.41美元；2021年上半年净收入为4378万美元，摊薄后每股收益为8.55美元，上年同期分别为1690.3万美元和3.30美元[81] - 2021年第二季度运营资金为2113.3万美元，摊薄后每股收益为4.12美元，上年同期分别为1799.5万美元和3.51美元；2021年上半年运营资金为4691.4万美元，摊薄后每股收益为9.16美元，上年同期分别为4173.9万美元和8.15美元[81][82] - 2021年6月4日，公司出售了布朗克斯地块，售价1000万美元，净收益929.1万美元，财务报表收益912.4万美元，税收收益910万美元[85] - 2021年上半年，彭博社贡献收入5751.3万美元，占公司总收入的约53%；2020年上半年贡献收入5318万美元，占比约53%[85] - 2021年第二季度租金收入为5138.8万美元，上年同期为4547.8万美元，增加591万美元[88] - 2021年上半年租金收入为1.07541亿美元，上年同期为9958.8万美元，增加795.3万美元[98] - 2021年第二季度可交易证券公允价值变动收益为369.8万美元，上年同期为183.7万美元，增加186.1万美元；2021年上半年可交易证券公允价值变动收益为428万美元，上年同期为亏损955.8万美元，增加收益1383.8万美元[94][103] - 2021年第二季度资金运营收益（FFO）为2113.3万美元，摊薄后每股4.12美元，2021年上半年FFO为4691.4万美元，摊薄后每股9.16美元[117] - 2021年5月13日，宜家行使购买选择权，公司预计在2021年第四季度完成出售，预计获得约400万美元净现金收益，预计确认财务报表收益约6000万美元，税务收益约6300万美元[113] 投资组合情况 - 截至2021年6月30日，公司投资组合由七处物业组成，总面积245.5万平方英尺，其中221.9万平方英尺已投入使用，23.6万平方英尺因重建未投入使用；除住宅外，投入使用面积的出租率为95%，住宅出租率为83%[83] 费用情况 - 2021年第二季度利息和债务费用为508.6万美元，上年同期为617.2万美元，减少108.6万美元；2021年上半年利息和债务费用为1022.6万美元，上年同期为1474.5万美元，减少451.9万美元[93][103] 流动性与现金流量情况 - 截至2021年6月30日，公司流动性为4.7936亿美元，包括4.69056亿美元现金及现金等价物和受限现金，以及1030.4万美元有价证券[107] - 2021年上半年经营活动提供净现金6251.9万美元，投资活动提供净现金280.5万美元，融资活动使用净现金4614.5万美元，使得现金及现金等价物和受限现金较2020年末增加1917.9万美元[108] 保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和每个物业限额为3亿美元，其中3000万美元包含传染病保险；全风险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元，包括恐怖主义行为保险[113] 诉讼与索赔情况 - 西尔斯诉讼剩余财产损害索赔估计约为65万美元，公司将积极辩护，合理可能损失预计不超过65万美元[114] 备用信用证情况 - 截至2021年6月30日，未偿还备用信用证约为96万美元[115] 债务情况 - 公司可变利率债务余额为10.02544亿美元，加权平均利率为1.22%，基准利率变动1%的影响为1002.5万美元；固定利率债务余额为1.62亿美元，加权平均利率为3.51%[121] - 公司有一笔名义金额为5亿美元的利率上限合约，将731列克星敦大道办公楼抵押贷款的伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）上限设定为3.0%；还有一笔名义金额为3亿美元的利率互换合约，将731列克星敦大道零售公寓抵押贷款的LIBOR加1.40%互换为1.72%的固定利率[121][122] 应付抵押贷款公允价值情况 - 截至2021年6月30日，公司应付抵押贷款的估计公允价值为11.24亿美元[123] - 截至2020年12月31日，公司应付抵押贷款的估计公允价值为11.3亿美元[123]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度经调整的可比FFO为每股0.65美元，去年第一季度为0.77美元，减少0.12美元，主要受COVID停工影响，酒店宾夕法尼亚州的业绩因永久关闭酒店而转为不可比 [12] - 第一季度整体租金收取率为96%，办公室租金收取率为97%，零售租金收取率为90%，4月收取率与第一季度持平 [14] - 第一季度剔除可变业务后，核心纽约办公室业务的同店现金NOI实际增长3.9%，芝加哥和旧金山的办公室业务整体增长1.9%，零售同店数据下降，但整体零售NOI环比持平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度完成12笔办公室租赁，总面积20.8万平方英尺，目前正在洽谈30万平方英尺的租赁，其中20万平方英尺是与新租户的合作，还有140万平方英尺的潜在项目储备 [18] - 2021年和2022年办公室到期面积较少，每年滚动面积不到5% [19] - 芝加哥第一季度完成8.5万平方英尺的租赁，包括4.5万平方英尺的办公室续租和18笔展厅交易，总面积4万平方英尺，目前有9万平方英尺的续租谈判和50万平方英尺的潜在项目储备，10月将重启贸易展览业务 [21] - 旧金山555 California大楼4月与KKR完成5万平方英尺的续租，目前入住率为98%，2023年前到期面积极少 [21] 零售业务 - 第一季度完成11笔零售租赁，总面积4.6万平方英尺，包括129 Avenue of the Americas的两笔长期续租和650 Madison Avenue与Tod's的7年续约 [22] - 法拉利广场的租赁需求仍然强劲，正在与租户谈判以填补剩余空间 [23] 各个市场数据和关键指标变化 办公室租赁市场 - 过去60天办公室租赁市场状况有所改善，活动节奏加快，电话咨询、参观量、提案和租赁签约数量均有所增加，优质物业的需求趋势加速 [16] - 与2020年相比，租赁成交量有所增加，第一季度是自2019年第四季度以来活动最多的一个季度，大部分活动集中在中城 [17] - 各子市场的可用面积仍然较高，但令人鼓舞的是，转租面积最近有所下降，约60万平方英尺的转租空间被占用者重新占用 [17] 零售租赁市场 - 纽约市的零售租赁开始从停滞期进入活跃期，成功和繁荣的零售商正在寻找机会，所有当前的租赁活动都非常注重价格 [22] - 第五大道和时代广场等以游客为主的高租金市场活动最少，零售商仍在观望，直到有更多游客返回的明确信号 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 全力推进宾夕法尼亚区项目，预计该项目将取得成功，将PENN1和PENN2的价格定在低于西侧邻居的水平，随着项目的推进，预计租金将大幅上涨 [8][9] - 计划在疫情消退和城市恢复正常活动后实现显著增长，包括节省成本、恢复可变业务、法拉利大楼全面投入使用、交付PENN1和PENN2以及降低利息成本 [16] - 考虑推出跟踪股票，将宾夕法尼亚区项目与核心资产分离，以吸引投资者，该项目具有独特的地理位置和发展潜力 [41][42] - 关注非办公室资产的机会，如将部分资产改造成工作室或用于游戏行业，但这些机会目前仍处于初期阶段，难以预测其规模 [93][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约市的未来持乐观态度，认为随着夏季和初秋的到来，纽约将重新开放并恢复正常，租户渴望将员工带回办公室，办公室工作将成为疫情后公司和员工的首选工作模式 [9] - 相信经济将迎来繁荣，政府的刺激措施将推动纽约市的经济发展，金融、科技、医疗和零售等行业正在蓬勃发展，消费者的需求也在释放 [10] - 主要科技公司计划继续扩大在纽约的办公空间，纽约的人才库具有竞争力，公司认为自己在这方面具有优势 [10] 其他重要信息 - 4月12日提交了2020年ESG报告，公司在ESG方面继续发挥领导作用，并获得了许多奖项和认可 [11] - 房地产融资市场持续改善，CMBS市场开放，银行开始为优质办公室提供贷款，利差和综合利率具有吸引力，公司可能会逐渐转向无担保和有担保债务的平衡策略 [23] - 公司目前的流动性为39.4亿美元，包括17.6亿美元的现金和受限现金以及21.8亿美元未使用的27.5亿美元循环信贷额度 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁条款（TI、免租期、租赁期限）的情况如何？ - 租赁期限方面，看到很多长期租赁承诺，如本季度与825 7th的学校签订了30年的租赁协议；TIs和免租期有所提高，但目前已经稳定 [26] 问题: 如果以超过10亿美元的规模对555 California进行再融资，如何考虑多余资金的用途？ - 公司目前不会对该交易发表评论 [28] 问题: 宾夕法尼亚区租户的洽谈进展如何，关闭酒店是否推动了更大规模的重建决策？ - PENN1的租赁活动非常活跃，正在展示PENN2项目，PENN15的计划也开始引起关注，关闭酒店带来了更多的咨询和洽谈 [31][32] 问题: 纽约市办公室入住率或空置率是否已触底？ - 公司认为已经接近底部，一些经纪公司也建议客户现在进入市场，预计未来六个月市场将从租户市场转向房东市场 [34][35] 问题: 公司投资组合目前的租赁提案、预计签约情况以及街道零售业务的流量如何？ - 办公室租赁活动大幅增加，有超过30万平方英尺的租赁正在谈判，140万平方英尺的交易正在讨论中，建筑物的利用率也在每周上升，大多数租户计划在6月至劳动节期间返回；零售业务的洽谈也大幅增加，聪明的零售商正在寻找机会 [38][39] 问题: 跟踪股票的时间安排、是否计划通过其筹集资金以及是否会将宾夕法尼亚区重建的财务数据从Vornado中剥离？ - 公司正在努力推进跟踪股票项目，目标是在年底前完成，但目前不适合透露更多细节，该项目旨在让投资者能够投资宾夕法尼亚区的独特项目 [41][42] 问题: 是否考虑将曼哈顿购物中心的JCPenney空间或宾夕法尼亚区的资产改造成工作室？ - 公司收到了来自音响舞台业务或需要音响舞台的实体的咨询，有资产可以满足这些需求，但目前没有具体计划 [51][52] 问题: 与宾夕法尼亚车站相比，350 Park Avenue的开发前景如何，如何平衡两者的租户吸引策略？ - 350 Park Avenue是一个优质资产，但拆除重建需要巨大的资金投入和高租金回报，更有可能的结果是先出租现有建筑，同时保留重建的选择权，公司将重点放在宾夕法尼亚车站区的开发上 [56][57] 问题: 主要科技公司在纽约市扩大办公空间的具体情况如何？ - 公司不会透露与客户的机密对话，但可以确认科技公司对纽约市非常感兴趣，纽约是他们的重要据点，员工喜欢纽约，这里有多样化的劳动力，公司认为自己在这方面具有优势 [60][61] 问题: 140万平方英尺的潜在项目储备中，成长型科技租户和升级搬迁租户的比例如何？ - 潜在项目储备的行业分布非常多样化，包括续约、新租户活动和扩张等，目前金融租户最为活跃，但公司不愿意透露具体的续约比例 [66][67] 问题: 拜登计划对纽约市的好处以及市长竞选的风险和回报如何考虑？ - 拜登的政策和参议院多数党领袖来自纽约将为纽约带来大量的财政刺激，有助于弥补城市和州的预算赤字；市长竞选的关键在于候选人是否关注生活质量、就业增长、商业友好和公平等问题，公司希望选出一位合格的市长 [73][75] 问题: 如何看待纽约地区的增值机会？ - 公司对纽约市非常乐观，但目前没有发现独特的增值机会，认为投资宾夕法尼亚区是最好的机会 [80][81] 问题: 第五大道的街道零售空置情况以及租金水平如何吸引零售商？ - 这是一个市场周期，目前一些有商业头脑的租户开始吸收优质空间，预计未来市场将发生变化，租金将上涨 [83][85] 问题: Facebook租赁的GAAP贡献以及未来6 - 12个月的增长情况如何？ - 公司不会透露Facebook租赁的财务细节，但表示对合作关系非常满意，该租赁是在疫情期间签订的，具有重要意义 [87] 问题: 办公室租赁优惠是否稳定，是指维持当前水平还是恢复到疫情前水平？ - 目前是指在疫情期间稳定，尚未恢复到疫情前水平，市场收紧后优惠将减少 [90] 问题: PENN 1的地面租赁有何更新？ - 暂无更新 [91] 问题: 非办公室资产（如工作室、游戏等）在公司整体中的占比和潜力如何？ - 这些都是新兴想法，难以预测其规模，但公司会关注这些机会，以最大化资产价值 [93][96] 问题: 鉴于财政担忧，是否有可能在宾夕法尼亚车站周围获得更多的开发密度？ - 州经济发展委员会提出了一项通用积极计划，旨在为宾夕法尼亚车站周围的资产提供更多密度，该计划正在进行社区咨询等程序 [99] 问题: 如何看待在宾夕法尼亚车站地区投入大量资金，同时面临税收和商业环境的挑战？ - 纽约市将始终是商业中心，虽然一些高收入者可能会离开，但纽约的核心人才仍然会留在当地，公司对纽约市的未来充满信心 [103][105] 问题: 纽约市GDP占比下降，经济增长落后于其他地区，这对公司有何风险？ - 纽约市的增长速度可能不如一些较小的地区，但并没有收缩，公司仍然认为市场对其产品有需求 [107]

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度净收入为1788.2万美元，摊薄后每股收益为3.49美元，上年同期分别为457.2万美元和0.89美元[78] - 2021年第一季度资金运营收益（FFO）为2578.1万美元，摊薄后每股收益为5.03美元，上年同期分别为2374.4万美元和4.64美元[78] - 2021年第一季度租金收入为5615.3万美元，上年同期为5411万美元，增加204.3万美元[83] - 2021年第一季度运营费用为2380万美元，上年同期为2175.3万美元，增加204.7万美元[84] - 2021年第一季度现金及现金等价物和受限现金较2020年12月31日增加306.39万美元，主要源于经营活动提供的净现金5396.6万美元，部分被融资活动使用的净现金2308.5万美元和投资活动使用的净现金24.2万美元抵消[92] - 2021年第一季度FFO（非GAAP）为2578.1万美元，摊薄后每股5.03美元，2020年同期为2374.4万美元，摊薄后每股4.64美元[105] 各条业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度公司收取了约95%的应收租金，其中写字楼租户租金收取率为100%，零售租户为87%，住宅租户为99%[77][90] - 彭博社在2021年和2020年第一季度分别为公司贡献了2875.7万美元和2711.5万美元的收入，分别占各期总收入的约51%和50%[80] 公司投资组合情况 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包含7处物业，总面积245.5万平方英尺，其中221.9万平方英尺已投入使用，23.6万平方英尺因重建未投入使用；非住宅已投入使用面积的出租率为95%，住宅为80%[79] 公司流动性情况 - 截至2021年3月31日，公司流动性为4.87122亿美元，其中现金及现金等价物和受限现金为4.80516亿美元，有价证券为660.6万美元[91] 公司保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和每处物业的限额为3亿美元，其中100万美元包含传染病保险；全风险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元，包括恐怖主义行为保险[97] 公司土地租赁及购买选择权情况 - 2001年公司将新泽西州帕拉默斯30.3英亩土地租给宜家房产公司，2021年10月有7.5亿美元购买选择权，该房产有6800万美元固定利率4.72%的仅付利息抵押贷款，2021年10月4日到期[100] - 若购买选择权被行使，公司将获得约700万美元净现金收益并确认约6000万美元土地出售收益；若未行使，最后20年的三净租金将包含足以在剩余20年租赁期内完全摊销6800万美元的债务偿还[100] 公司诉讼情况 - 2014年6月西尔斯对公司提起诉讼，最初索赔不少于400万美元财产损失和不少于2500万美元未来损失，2016年3月撤回未来损失索赔，剩余财产损失索赔公司估计约65万美元[101] 公司备用信用证情况 - 截至2021年3月31日，约96万美元备用信用证已发行且未到期[102] 公司债务情况 - 2021年3月31日，可变利率债务余额为100254.4万美元，加权平均利率1.25%，利率变动1%的影响为1002.5万美元；固定利率债务余额为16200万美元，利率3.51% [109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应付抵押贷款的估计公允价值分别为11.29亿美元和11.3亿美元[111] 公司金融衍生品情况 - 公司有一份与731列克星敦大道办公楼公寓抵押贷款相关的利率上限合约，名义金额5亿美元，上限利率6.0% [109] - 公司有一份与731列克星敦大道零售公寓抵押贷款相关的利率互换合约，名义金额3亿美元，将LIBOR加1.40%互换为固定利率1.72% [110]

股权结构 - 截至2020年12月31日，Vornado持有公司32.4%的流通普通股[14] - 截至2020年12月31日，Steven Roth、Interstate及其另外两位普通合伙人合计持有公司26.1%的流通普通股，此外还通过Vornado间接持有2.3% [14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团持有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] - 截至2020年12月31日，Vornado拥有公司32.4%的流通普通股[14] - 截至2020年12月31日，Steven Roth、Interstate及其另外两名普通合伙人共拥有公司26.1%的流通普通股，另通过Vornado间接拥有2.3% [14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团拥有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] 业务收入 - Bloomberg在2020年、2019年和2018年分别为公司带来1.09066亿美元、1.09113亿美元和1.07356亿美元的收入，分别约占公司各年总收入的55%、48%和46% [15] - 2020 - 2018年，Bloomberg分别为公司带来1.09066亿美元、1.09113亿美元和1.07356亿美元的收入，分别占公司各年总收入的约55%、48%和46% [15] 土地资源 - 公司有一块待开发的土地Rego Park III，面积为14万平方英尺[12] - 公司有一块待开发土地Rego Park III，面积为14万平方英尺[12] 公司管理 - 公司由Vornado管理，相关协议每年3月到期并自动续签[13] - 公司目前有70名物业级员工，由Vornado管理[17] - 公司由Vornado管理，相关协议每年3月到期并自动续签[13] - 公司目前有70名物业级员工[17] 公司信息 - 公司执行办公室位于新泽西州帕拉默斯市4号公路东210号，电话是(201) 587 - 8541 [18] - 公司的各类报告及相关文件可在其网站(www.alx - inc.com)免费获取[19] - 公司执行办公室位于新泽西州帕拉默斯市4号公路东210号，电话是(201) 587 - 8541 [18] - 公司各类报告及相关文件可在网站(www.alx - inc.com)免费获取[19] 疫情影响 - 新冠疫情对公司业务、财务状况等产生持续不利影响，且影响程度高度不确定[8] - 新冠疫情对公司业务、财务状况等产生不利影响，影响程度取决于未来发展[8]

Alexander's, Inc. (NYSE:ALX) Q3 2020 Earnings Conference Call November 4, 2020 10:00 AM ET Company Participants Cathy Creswell – Director of Investor Relations Steven Roth – Chairman and Chief Executive Officer Michael Franco – President Haim Chera – Executive Vice President and Head of Retail Glen Weiss – Executive Vice President Office Leasing and Co-Head of Real Estate Joseph Macnow – Executive Vice President, Chief Financial Officer and Chief Administrative Officer Conference Call Participants Manny Kor ...