文章核心观点 - 夏威夷商业地产公司亚历山大与鲍德温将在2024年10月24日收盘后公布第三季度财报，并于同日下午5点举办财报电话会议和网络直播 [1] 公司信息 - 亚历山大与鲍德温是唯一专注于夏威夷商业地产的公开上市房地产投资信托公司，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [3] - 公司拥有、运营和管理约400万平方英尺的夏威夷商业空间，包括22个零售中心、14个工业资产和4个办公物业，以及142英亩的地面租赁资产 [3] - 公司已有154年历史，随该州经济发展，在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业发展中发挥了领导作用 [3] 财报及会议安排 - 公司将于2024年10月24日收盘后公布2024年第三季度财报 [1] - 同日下午5点将举办电话会议和网络直播，讨论第三季度运营和财务表现，并接受卖方研究分析师提问，网络直播为仅收听模式 [1] - 电话会议国内拨打1 - 800 - 836 - 8184，国际拨打1 - 646 - 357 - 8785，需提前至少5分钟拨打并告知接线员接入亚历山大与鲍德温会议 [2] - 网络直播链接可点击指定位置获取，财报文件将于10月24日收盘后在公司投资者网站investors.alexanderbaldwin.com下载 [2] 公司参会人员 - 电话会议和网络直播的公司参会人员包括总裁兼首席执行官兰斯·帕克、执行副总裁兼首席财务官兼财务主管克莱顿·春及其他高级管理人员 [1] 联系方式 - 联系人乔丹·希野，电话(808) 525 - 8475，邮箱[email protected] [3]

公司表现与市场对比 - Alexander & Baldwin (ALEX) 在2024年表现略逊于Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ)，总回报率为6%，而VNQ的回报率为9% [1] - 公司股价在2024年有所上涨，但预计其表现将落后于资本结构中拥有更多浮动利率债务的同行 [1] 公司业务结构 - Alexander & Baldwin 是一家专注于夏威夷的多元化房地产投资信托基金 (REIT)，62.4%的净营业收入 (NOI) 来自零售物业，17.6%来自工业物业，16.5%来自土地租赁 [3] - 2024年第二季度，零售物业的NOI同比增长0.6%，工业物业的NOI同比增长11.5%，而办公物业的NOI同比下降21.4% [4] 运营表现 - 2024年第二季度，公司调整后的FFO为每股0.23美元，同比下降8%，主要由于土地运营部门表现疲软 [5] - 租赁占用率同比下降0.5%至93.9%，但经济占用率同比上升0.4%至92.8%，主要得益于工业物业的强劲表现 [5] - 同店NOI同比增长0.9%，若排除前一年储备的回收，则同比增长1.7% [5] - 尽管夏威夷游客数量同比下降4.1%，但公司零售物业的客流量同比增长3.3% [5] 2024年展望 - 公司上调了2024年全年调整后的FFO预期至每股0.99-1.08美元，同店NOI增长预期也上调至1.25-2.25% [6][7] - 2024年7月，公司以1050万美元出售了81英亩非核心土地，预计将带来520万美元的利润 [8] - 土地运营部门仍有3324英亩土地可供出售，未来可能继续为公司提供流动性 [9] 财务状况 - 截至2024年第二季度，公司净债务为4.41亿美元，占企业价值的24%，所有债务均为固定利率，加权平均利率为4.75%，平均到期期限为3.1年 [10] - 2024年预计NOI为1.25亿美元，市场隐含资本化率为6.7%，相对于18.6亿美元的企业价值，这一比率较低 [11] 估值与前景 - 公司调整后的FFO倍数为18.8倍，处于较高水平，表明其估值相对较高 [12] - 市场隐含资本化率为6.7%，处于商业REIT的较低水平，进一步表明公司估值较高 [12] - 公司杠杆率仅为企业价值的24%，在房地产行业整体资本化率压缩的环境下，低杠杆可能拖累其表现 [12] 总结 - Alexander & Baldwin 2024年第二季度业绩表现参差不齐，但通过土地销售提升了全年展望 [15] - 公司股价已反映了未来土地销售的潜在收益，预计在美联储降息环境下，其表现可能落后于同行 [15]

文章核心观点 - 近期经济信号复杂致市场波动，美联储主席暗示9月降息，投资者对降息幅度看法不一，降息或影响全球股票包括股息股票，推荐亚历山大&鲍德温公司、英格瑞迪公司和同步金融公司三只股息股票以应对利率变化 [1][21] 市场表现 - 过去一个月经济信号复杂使市场大幅波动，8月5日道指、纳斯达克和标准普尔500指数因7月就业报告和PMI数据不佳下跌，8月16日积极CPI数据推动市场创下年度最佳单周表现 [1] - 标准普尔500指数经历2024年最长连胜 [1] 美联储动态 - 上周五杰克逊霍尔经济研讨会上，美联储主席暗示9月降息，但投资者对降息幅度看法不一，7月25日50个基点降息概率仅11.3%，周末升至38.5% [1] - 若9月降息，将是2020年3月以来首次，或影响全球各类股票包括股息股票 [2] 股息股票在降息环境表现 - 货币宽松周期中，股息股票更具吸引力，因债券市场收益率下降，且低成本债务融资可释放现金用于再投资，创造增长机会，降息后股息支付者通常表现优于非股息支付者，股息增长者表现最佳 [3] 低利率环境表现良好行业 - 低利率环境下，房地产、金融和消费类股票等行业通常表现较好 [4] - 房地产行业因低利率降低借贷成本，刺激房产需求，提升行业表现 [4] - 消费类股票受益于低利率增加的消费者支出，特别是消费 discretionary板块 [4] - 金融行业部分领域在低利率环境下，因投资活动增加、融资成本降低和消费者借贷增加而表现良好 [4] 股息安全与增长指标 - 2010 - 2024年，持有股息安全等级为'A+至A-'的股票可避免98.77%的股息削减，'A+至B-'可避免98.0%，'C+'及以下等级股票中93.0%削减了股息，'F'等级股票中70.47%削减了股息，2023年1月初始为'F'等级的股票中41.0%在接下来12个月内削减了股息 [6] - 股息增长等级可评估公司股息增长能力，对关注收益的投资者有价值 [6] 推荐股息股票 亚历山大&鲍德温公司（ALEX） - 多元化房地产投资信托基金，总部位于夏威夷檀香山，拥有零售、办公、工业等物业组合，受新冠疫情和2023年毛伊岛野火影响，旅游业未完全恢复 [8] - 远期股息收益率4.67%，股息收益率等级C+，市值13.8亿美元，量化评级为强力买入 [8] - 有五个光伏项目在建，预计未来18个月带来40 - 60万美元增量净营业收入，还将把握机会进行资本回收和增值收购 [9][10] - 在房地产行业排名6/179，多元化房地产投资信托基金中排名2/14，股息安全和增长等级良好，三年复合年增长率股息增长率24.49%，现金股息支付率低于平均水平 [10] - EPS修正和动量表现良好，近期价格表现优于行业中位数，营收超预期275万美元 [11] 英格瑞迪公司（INGR） - 全球特种配料供应商，产品应用广泛，业务覆盖120个国家，2024年第二季度业绩强劲，盈利能力创纪录 [12] - 远期股息收益率2.36%，股息收益率等级B，市值85.9亿美元，量化评级为强力买入 [12] - 现金股息支付率19.96%，较行业中位数降低59.33%，股息安全等级为A [13] - 过去12个月股息增长率9.86%，连续13年股息增长，远期市盈率12.66，较行业中位数降低35.18% [15] 同步金融公司（SYF） - 消费者金融服务公司，提供零售和医疗保健提供商融资项目，包括信用卡和储蓄产品，过去一年表现良好，一年回报率48.47% [16] - 远期股息收益率2.12%，股息收益率等级B+，市值186.5亿美元，量化评级为强力买入 [16] - 2024年第二季度向股东返还4亿美元，包括3亿美元股票回购和1亿美元普通股 [18] - 采取严格信贷承销和管理策略应对逾期率上升，第二季度新账户和购买量增长下降，但改善了逾期趋势 [19][20] - 低利率环境下净息差可能受压，但贷款业务扩张或抵消影响，估值和盈利能力表现出色，远期市盈率6.10低于行业中位数11.91，过去12个月价格现金流比率1.96低于行业中位数8.97，运营现金流95.3亿美元高于行业中位数1.5416亿美元 [20]

文章核心观点 Flint Cooper宣布Alex Parker被任命为丁丙诺啡/纳洛酮膜片产品责任诉讼领导发展委员会成员，这体现其对大规模侵权诉讼的贡献及未来领导潜力，公司期待其继续为案件和客户做贡献 [1][3] 任命相关情况 - Alex Parker被美国俄亥俄北区东区联邦地方法院任命为丁丙诺啡/纳洛酮膜片产品责任诉讼（MDL No. 3092）领导发展委员会成员 [1] - 领导发展委员会旨在指导新兴律师，通过实际工作和监督促进其职业成长，培养下一代MDL领导者 [1] - Parker将在执行委员会联合主席指导下工作，该任命具有个人属性且不可转让，反映其对诉讼的投入 [2] - 领导发展委员会选拔过程严格，Parker因协作能力、对诉讼的个人兴趣和对案件长期成功的奉献而入选 [2] 各方评价 - Flint Cooper联合管理成员Ethan Flint称Parker的任命证明其奉献精神，该角色将为其提供宝贵经验，增强公司为客户辩护的能力 [1] - Flint Cooper大规模侵权业务管理成员Trent Miracle表示Parker担任该角色实至名归，他对案件复杂性的理解使其适合该委员会 [2] - Parker称很荣幸获任命，渴望为客户和受影响方的重要工作做贡献 [3] 公司介绍 - Flint Cooper是一家卓越的诉讼公司，管理着多元化的数千亿美元案件组合 [4] - 公司由Ethan Flint和Jeff Cooper共同领导，在石棉相关案件和第五修正案联邦征收案件方面声誉卓著 [4] - 公司在伊利诺伊州爱德华兹维尔、肯塔基州帕迪尤卡和得克萨斯州达拉斯设有办事处，处理灾难性人身伤害和产品责任案件等 [4]

隐含波动率与市场预期 - 隐含波动率显示市场对未来价格波动的预期 高隐含波动率表明投资者预期股票将出现大幅波动 可能是由于即将发生的事件导致大幅上涨或下跌 [2] - Alexander & Baldwin的2024年9月20日15美元看跌期权显示出极高的隐含波动率 表明期权交易者预期该公司股票将出现大幅波动 [1] 分析师观点与基本面 - Alexander & Baldwin在Zacks REIT和股权信托-其他行业中排名前39% 目前Zacks评级为3（持有） [3] - 过去30天内 两位分析师上调了当前季度的盈利预期 无人下调预期 Zacks共识预期从每股25美分上调至30美分 [3] 期权交易策略 - 高隐含波动率可能意味着交易机会 期权交易者通常寻找高隐含波动率的期权以出售溢价 这种策略旨在利用时间衰减 希望到期时股票波动小于预期 [4]

技术分析 - ALEX的50日简单移动平均线已上穿200日简单移动平均线，形成“金叉”，这通常被视为看涨突破的信号 [1] - 金叉的形成通常经历三个阶段：股价下跌触底、短期均线上穿长期均线触发趋势反转、股价持续上涨 [1] - 过去四周，ALEX股价上涨15%，显示出强劲的上升势头 [1] 市场表现 - ALEX目前在Zacks Rank评级中为3（持有），表明其可能处于突破的边缘 [1] - 公司当前季度的盈利预期未被下调，进一步巩固了看涨的观点 [1]

财务业绩 - 公司第二季度营业收入同比下降3.9%，主要由于土地业务未改良土地和其他土地销售收入下降[158] - 第二季度营业成本同比增加9.8%，主要由于土地业务增加了2.2百万美元的预计环境修复成本以及开发销售成本上升[159] - 销售、一般及管理费用同比下降26.8%，主要由于2023年首席执行官过渡导致的人员相关费用下降[160] - 出售前期业务相关或有负债的收益为2.1百万美元[161] - 合营企业投资收益同比增加84.1%，主要由于材料公司投资收益增加[162] - 利息及其他收益净额增加0.6百万美元，主要由于现金及应收款项利息收入增加[163] - 已终止经营业务亏损2.6百万美元，主要为之前糖业业务相关负债的解决[164] - 公司上半年营业收入为1.122亿美元，同比增长8.4%[170] - 营业成本为5,988.9万美元，同比增加7.8%[171] - 销售、一般及管理费用为1,449.1万美元，同比下降22.3%[172] - 处置收益净额为214.8万美元，主要来自于之前出售业务的或有负债的有利解决[173] - 合营企业投资收益为169.4万美元，同比增加82.3%[174] - 净利润为2,909万美元，同比增加43.3%[176] - 每股基本和稀释收益分别为0.40美元和0.40美元，同比增加53.8%[166] - 经调整的资金来源(Adjusted FFO)为4,247.2万美元，同比增加25.0%[168] 商业地产业务 - 商业地产分部营业收入为9,809.6万美元，同比增加0.7%[186] - 商业地产分部营业利润为4,459.2万美元，同比增加2.4%[186] - 公司在第二季度签订了8个新租约和39个续租合约，总计96,300平方英尺的租赁面积[189] - 新租约平均年租金为每平方英尺20.80美元，续租合约平均年租金为每平方英尺32.49美元[189] - 公司的租赁占用率、实际占用率和经济占用率分别为93.9%、93.4%和92.8%[196] 土地业务 - 第二季度土地业务营业收入为183.9万美元，主要来自毛伊商业园区一处开发地块的销售[208] - 第二季度土地业务营业利润为16.8万美元，主要受到2.2百万美元的预计环境修复成本的影响[209] - 前六个月土地业务营业收入为1,415.3万美元，包括毛伊和考艾岛未开发土地的销售以及毛伊商业园区三处开发地块的销售[213] - 前六个月土地业务营业利润为809.9万美元，主要受益于未开发土地销售利润和合资企业投资收益的增加[214] 战略与财务管理 - 公司正在执行简化战略,专注于夏威夷商业房地产投资组合的增长和扩张[221] - 公司将提供一个额外的业绩指标"经调整FFO",以进一步调整FFO,排除与持续物业运营无关的某些项目的影响[221] - 公司将FFO和经调整FFO与最直接相关的GAAP指标净收益进行对比和调节[224] - 公司报告NOI和同店NOI,以提供有关可比资产运营表现的额外信息[229,230] - 公司认为,目前的资金来源可满足未来12个月及更长时期的业务需求和计划[235] - 公司于2024年4月15日与PGIM签订了一项300.0百万美元的无担保票据购买和私募债权融资安排[236] - 公司于2024年4月15日发行了60.0百万美元的6.09%票据,到期日为2032年4月15日[236] - 公司的合同义务自上一财年末未发生重大变化,除发行新票据和偿还一笔57.5百万美元的贷款[238] - 公司的FFO和经调整FFO可能与其他REIT报告的指标不完全可比,因为可能存在对当前NAREIT定义的解释差异[224] - 公司的计算非GAAP指标的方法可能与其他公司不同,因此可能无法进行比较[231] - 公司的主要流动性来源包括经营活动产生的现金流、现金余额以及可用的循环信贷和定期贷款设施[240,241] - 公司在2024年6月30日的现金余额为29.5百万美元[241] - 公司在2024年6月30日的500.0百万美元循环信贷额度中有57.0百万美元借款余额、无未使用的信用证、443.0百万美元可用额度[241] - 公司在2024年6月30日未使用其2021年8月13日设立的150.0百万美元股票发行计划[242] - 公司在2024年上半年的资本支出主要包括房地产维护性支出52.42百万美元和房地产开发性支出13.98百万美元[247,248] - 公司董事会授权在2024年1月1日至2025年12月31日期间回购最多100.0百万美元的普通股,但2024年上半年未实施任何回购[250] - 公司可能受到宏观经济环境、供应链和劳动力约束、通胀压力等因素的不利影响,但具体影响程度尚不确定[253] - 公司的关键会计估计和新会计准则的采用情况在财务报表附注中有详细披露[254,255]

业绩总结 - 第二季度净收入为9.1百万美元，每股摊薄收益为0.13美元[27] - 调整后的FFO为16.9百万美元，每股摊薄收益为0.23美元[27] - 修订后的2024年全年FFO每股收益为1.17至1.26美元[45] - 修订后的2024年全年调整后FFO每股收益为0.99至1.08美元[45] 用户数据 - G&A费用同比减少26.8%，为7.3百万美元[33] - 预计全年2024年G&A费用在2950万至3150万美元之间[34] - 所有债务利率固定，加权平均利率为4.75%[39] - 净债务/最近12个月调整后EBITDA为3.7倍，较2023年第四季度的4.2倍有所改善[40] 未来展望 - 公司的净债务情况如下：有担保债务和无担保长期债务283,095万美元，无担保循环信贷57,000万美元，未摊销的融资成本/折扣（溢价）306万美元，现金及现金等价物为29,523万美元，净债务为149万美元[64] - 公司的调整后的合并调整EBITDA为36,436万美元，利息费用为23,504万美元，所得税费用为127万美元，资产减值为4,768万美元，非经常性融资费用为2,350万美元，调整后的合并调整EBITDA为7,351万美元[66]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为9.1百万美元,每股摊薄收益为0.13美元,较去年同期增长8% [26][27] - 总公司FFO为20.6百万美元,每股0.28美元,较去年同期增长12% [28] - AFFO为16.9百万美元,每股0.23美元,较去年同期下降8% [30] - G&A费用下降26.8%至7.3百万美元,预计全年将在29.5-31.5百万美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总NOI增长1.1%,同店NOI增长0.9%,同店NOI扣除往年预提收回增长1.7% [17] - 同店租赁率94.8%,较去年同期下降50个基点,同店经济占用率93.7%,较去年同期上升50个基点 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷失业率2.9%,低于全国4.1% [24] - 5月至今游客人次下降4.1%,主要受到毛伊岛山火影响,但零售中心客流量增长3.3% [24] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司聚焦四大目标:运营卓越、商业地产组合增长、保持灵活的资产负债表、进一步简化业务和成本结构 [16] - 公司正在开发5个光伏项目,预计未来18个月内将带来40-60万美元的额外NOI [21] - 公司正在寻找外部收购机会,尽管定价仍然具有挑战,但将利用资本回收进行有益收购 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对夏威夷租赁市场保持乐观,二季度完成47个租赁,租金上涨7.3% [18] - 公司预计2024年同店NOI增长1.25%-2.25%,总公司FFO为1.17-1.26美元/股 [37][38] 其他重要信息 - 公司在第三季度完成了81英亩非核心土地的出售,获得5.2百万美元的利润 [40] - 公司将在未来几周建立新的ATM计划,为资本配置工具箱提供更多选择 [36] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 公司租金上涨幅度低于同行,是否与公司有更多年度租金上涨条款有关 [43] **Lance Parker 回答** 公司资产组合具有较强抗风险能力,大部分租户有3%的年度租金上涨条款,以及百分比租金条款,这是导致租金上涨幅度相对较低的原因 [44][45] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 指引上调中0.03-0.04美元/股的增量来自哪里 [59] **Clayton Chun 回答** 该部分增量主要来自商业地产业务的NOI改善以及公司管理费用的降低 [60] 问题3 **Mitch Germain 提问** 导致公司近期加快土地资产出售的原因 [75] **Lance Parker 回答** 公司一直将土地资产出售作为重点,近期出现一些机会性交易,主要是由于买家对市场的兴趣有所增加,而非公司主动调整了销售策略或价格预期 [76][77]

文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温控股公司2024年第二季度财报显示营收同比下降但每股收益同比增长，部分指标超华尔街预期，部分关键指标能更好洞察公司潜在表现，公司近一个月股价表现优于标普500指数但当前评级为强烈卖出 [1][2] 营收情况 - 2024年第二季度营收5105万美元，同比下降3.9%，超扎克斯普遍预期的5005万美元，超预期幅度为1.99% [1] - 商业房地产运营收入4921万美元，两位分析师平均预估为4904万美元，与去年同期相比变化为 -0.6% [2] - 土地运营业务收入184万美元，两位分析师平均预估为100万美元 [2] 每股收益情况 - 2024年第二季度每股收益0.28美元，去年同期为0.15美元，超普遍预期的0.25美元，超预期幅度为12.00% [1] - 摊薄后每股收益0.13美元，三位分析师平均预估为0.13美元 [2] 营业利润情况 - 商业房地产营业利润2261万美元，两位分析师平均预估为2701万美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 +11%，同期扎克斯标普500综合指数变化为 -0.3% [2] 股票评级 - 公司股票目前扎克斯评级为5（强烈卖出），表明短期内可能跑输大盘 [2]