文章核心观点 - 交银国际认为内房后续楼市持续恢复 看好华润置地和越秀地产 [1] 行业情况 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3445亿元 23家主要上市开发商3月销售环比增67.6% 多数开发商较去年同期跌幅收窄 [1] - 政策重心从短期救市转向长效机制建设 “银四”市场或将持续修复 二级市场需求持续改善 一级市场维持基本稳定 [1] - 买家继续偏好国企项目 [1] 公司情况 - 交银国际继续看好华润置地(01109.HK)和越秀地产(00123.HK) 均评级“买入” [1]

文章核心观点 云鹭生态保护基金正式成立 用于云鹭片区及湿地公园公益项目 探索长效机制 加速推动云鹭片区建设 为顺德发展注入新动能 [1][4] 云鹭片区情况 - 云鹭片区位于大良东区 是顺德南部都会中心“北拓”重点区域和大湾区有想象空间的城市版块 [2] - 云鹭片区核心有占地约90亩的鹭鸟天堂 2023年6月发布规划 以生态优先理念打造城央秘境湿地 [2] - 云鹭湿地公园吸引约22种水鸟、30种林鸟、约30000只鸟类繁衍 含5种省重点保护动物 近年迎来30多只国家一级保护动物东方白鹳 [2] - 湿地公园建设面临运维资金不足、生物多样性保护设施不完善、市民认识及参与度不足等挑战 [2] 基金相关情况 - 云鹭生态保护基金由佛山市生态环境局顺德分局与顺德慈善会发起 大良街道办事处等共同参与 [3] - 华润置地参与云鹭片区开发建设 代建约66万㎡云鹭湿地公园等项目 推进顺德城市空间格局和生态升级 [3] - 未来基金将在生态保护与修复等方面发力 做好发展规划 [3] - 设立基金旨在探索生态环境保护与教育长效机制 引导社会资本投入 形成全社会参与氛围 [3] 活动情况 - 活动现场举行志愿队授旗仪式、小志愿者宣誓仪式 为合作企业和个人颁发证书 [4] - 发布会后与会人员到云鹭湿地公园见证首次环境监测科普活动 [4] 政府规划 今年顺德区政府工作报告提出要加快云鹭片区统筹开发建设 提升能级辐射度 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 华润置地2024年营收规模稳定但核心净利润下滑，开发毛利率延续下滑，一线城市销售贡献提升，购物中心量效齐升且轻资产管理加速扩张，财务保持稳健融资成本持续优化，考虑开发业务毛利率下滑等因素下调2025 - 2026年归母净利润预测并新增2027年预测，当前股价对应25 - 27年PE估值分别为6.5/6.0/5.9倍，维持“买入”评级 [1][2][4] 各部分总结 营收与利润情况 - 2024年公司实现营业收入2788亿元，同比增长11.0%，归母净利润256亿元，同比下降18.5%，核心归母净利润254亿元，同比下降8.5% [1][2] - 房地产开发业务营收2372亿元，同比增长11.8%；经常性业务营收417亿元，同比增长6.6%，占总营收14.9% [2] - 公司综合毛利率21.6%，同比下降3.6pct，主要受开发业务毛利率同比下降3.9pct至16.8%影响，预计2025年开发毛利率仍筑底 [2] - 经常性业务贡献核心归母净利润达103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比40.7% [2] - 截至2024年末预计有1935亿元已售未结销售额将于2025年内结算，营收规模有保障 [2] 销售与拿地情况 - 2024年公司实现销售额2611亿元，同比下降15.0%，一线城市（含香港）销售额占比38%，同比提升9pct [3] - 全年新增权益投资额526亿元，权益拿地销售比约29.2%，一二线城市投资占比94% [3] 购物中心与物管业务情况 - 2024年新开业购物中心16座，购物中心零售额同比增长19.2%至1953亿元，同店增长4.6%，租金收入同比增长8.4%至193亿元，租售比12.2%，经营利润率61% [3] - 轻资产管理业务营收同比增长14.0%至121亿元 [3] - 截至2024年末在营购物中心92座，整体出租率97.1%，同比提升0.6pct [3] - 华润万象生活物管总在管面积同比增长11.6%至4.1亿平米，购物中心在管面积同比增长19.8%至1314万平米 [3] 财务情况 - 截至2024年末，剔除预收款的资产负债率为55.6%，净负债率31.9%，非受限现金短债比1.9倍 [4] - 综合融资成本同比下降45bp至3.11% [4] 盈利预测与估值情况 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测为262.5/281.5亿元（原预测为288.8/299.6亿元），新增2027年归母净利润预测为289.3亿元 [4] - 当前股价对应25 - 27年PE估值分别为6.5/6.0/5.9倍 [4]

文章核心观点 - 中海地产和华润置地作为房地产龙头企业，2024年业绩未如预期增长，利润下滑，正寻找开发业务外增长点，二者转型路径有共性也有分野，将成典型观察样本 [1][2][8] 业绩表现 - 2024年中海地产及其联营、合营公司合约物业销售额3106.9亿元，同比微增0.3%，销售面积1149万平方米，同比降14%，净利润约177.87亿元，同比降34.24%，归母净利润约156.36亿元，同比下滑38.95% [1] - 2024年华润置地累计合同销售额约2611亿元，同比减少15%，综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45% [1] 利润情况 - 中海地产曾是“利润王”，2024年营业收入由2023年的2025.2亿元下滑至1851.5亿元，毛利率为17.70%，下滑2.62个百分点，净利率为9.61%，下跌3.74个百分点 [3] - 华润置地增收不增利，2024年综合营业额2787.99亿元，同比增长11.01%，归母净利润同比下降18.45%，综合毛利率同比降3.6个百分点至21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9% [3] 投资策略 - 两家公司修复财报策略是保持积极投资强度，聚焦高能级城市 [4] - 华润置地坚持量入为出，推动资源换仓和结构优化，增量投资坚持城市聚焦和深耕策略，一二线城市投资占比94%，北上广深等核心城市占比72% [4] - 中海地产2025年投资稳中有进，聚焦一线和部分强二线城市，关注机会型城市，项目选择更聚焦确定性 [4] 转型探索 - 华润置地是转型标杆，2024年经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比提升6.3个百分点至40.7%，资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速8.1% [6] - 到2025年，华润置地经常性收入业务对核心净利润贡献占比将达45%以上，长远目标约各占50% [6] - 2024年中海商业收入71.3亿元，同比增12.1%，五年复合增长12.8%，对整体利润贡献超10% [6] - 中海地产将加快设立公募REITs，把握商业资产调整期做好收并购，靠“中海好房子”在开发业务竞争，今年将在多地落地 [7]

报告公司投资评级 - 给予华润置地“强烈推荐”评级，目标价 32.16 元/股（34.86 港元/股） [1][13] 报告的核心观点 - 看好公司未来业绩稳定性、中长期增长可持续性及股东回报，因经常性业务利润占比提升、经营性不动产业务有增长潜力、开发销售型业务毛利率或筑底、大资管转型持续推进 [1][13] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 年全年收入 2788 亿元，同比增长 11%，归母净利润 255.8 亿元，同比下降 18%，核心净利润 254 亿元，同比 -9% [2] - 预计 2025/2026/2027 EPS 分别为 3.30/3.50/3.89 元/股，同比分别 -8%/+6%/+11% [1][13] - 2024 年加权平均融资成本 3.11%，同比下降 45 BP；平均债务期限同比延长 1.3 年至 6.7 年；汇率风险敞口下降 0.5 PCT 至 3.9% [13] - 2024 年末剔除预收账款资产负债率 55.6%，净有息负债率 31.9% [13] - 2024 年核心净利润分派率 37%，同比持平，按报告发布日收盘价计算股息率约 5.5% [13] 业务板块 开发销售型业务 - 2024 年签约销售面积 1133 万平方米，同比 -13%；签约销售金额 2611 亿元，同比 -15%，全口径销售金额排名升至第 3 名 [11] - 2024 年拿地面积 393 万平方米，同比 -70%；全口径拿地金额 776 亿元，同比 -31%，拿地力度为 30%，同比下降 27 PCT，一、二线城市投资占比提高 1 PCT 至 94% [11] 经营性不动产业务 - 购物中心：2024 年新开 16 座，年末在营 92 座，零售额 1953 亿元，同比 +19%，租金同比 +17%，并表租金收入 193 亿元，同比 +8%；25 - 28 年计划新开业数量分别为 6/6/6/5 座 [9] - 写字楼：2024 年租金收入 19 亿元，同比 -9%，毛利率同比下降 0.5 PCT 至 72.4%，出租率同比下降 7 PCT 至 75% [10] - 酒店：2024 年经营收入 21 亿元，同比 -11%，毛利率同比下降 6.1 PCT 至 11.4%，入住率同比上升 1 PCT 至 64，平均房价 1009 元/房晚，同比 -6% [10] 轻资产管理业务 - 2024 年华润万象生活营收/归母净利润分别为 170.4 亿元/36.3 亿元，同比分别 +15%/+24%，商业航道中第三方购物中心收入及税前利润占比提升 [12] 生态圈要素型业务 - 2024 年收入 62 亿元，同比 +1%，核心净利润 6 亿元，同比 -19%，其中建筑业务收入 27 亿元，同比 -10%，代建代运营收入 20 亿元，同比 +13%，租赁住房收入 5 亿元，同比 +25% [12] 资产管理与转型 - 截至 2024 年末，资产管理规模 4621 亿元，同比 +8%，其中购物中心、写字楼、文体 AUM 同比分别 +10%、+4%、+10%，酒店 AUM 同比 -3%，其他 AUM 同比 0% [12] 股价表现 - 1m、6m、12m 绝对表现分别为 -4、-8、11，相对表现分别为 -5、-17、-29 [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][18] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩彰显韧性，各业务板块表现良好，财务稳健，维持“优于大市”评级，给予2025年合理市值区间2695 - 2965亿港元，合理价值区间每股37.80 - 41.58港元 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 主要财务数据及预测 - 2023 - 2027E年，营业收入分别为2511亿、2788亿、3117亿、3508亿、3950亿元，同比增速分别为21.3%、11.0%、11.8%、12.6%、12.6% [4] - 2023 - 2027E年，净利润分别为313.65亿、25.6亿、24.7亿、27.2亿、30.2亿元，同比增速分别为11.7%、 - 18.5%、 - 3.5%、10.1%、10.9% [4] - 2023 - 2027E年，全面摊薄EPS分别为4.40元、3.59元、3.46元、3.81元、4.23元 [4] - 2023 - 2027E年，毛利率分别为25.15%、21.64%、20.50%、21.00%、21.00% [4] - 2023 - 2027E年，净资产收益率分别为11.84%、9.39%、8.30%、8.38%、8.50% [4] 市场表现 - 恒生指数对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为3.40%、 - 6.35%、 - 1.62%，相对涨幅分别为 - 2.31%、 - 7.25%、 - 7.39% [5] 业绩情况 - 2024年实现营业收入2788.0亿元，同比 + 11%，核心净利润254.2亿元；经常性业务营业收入占比14.9%，利润贡献首破百亿，占比提至40.7%；综合毛利率和归母净利率分别为21.6%和9.2%，同比降3.5和3.3个百分点；派息率37%，全年每股股息预计1.319元 [6][7] - 分项业务中，开发销售型业务收入2371.5亿元，同比 + 11.8%；经营性不动产业务收入233.0亿元，同比 + 4.8%；轻资产管理业务收入121.3亿元，同比 + 14.0%；生态圈要素型业务收入62.2亿元，同比 + 0.5% [7] - 开发销售型业务毛利率16.8%；经营性不动产业务毛利率70.0%，同比升0.4个百分点，不含酒店毛利率75.7%，同比持平 [7] 开发销售型业务 - 2024年签约额2611亿元，行业排名升至第三，25个主力城市市占率稳居前五；签约面积1134万平方米，同比 - 13.3% [9] - 截至2024年底，已售未结算签约额约2319.7亿元，预计1934.7亿元于2025年结算 [6][9] - 2024年获取项目29个，新增土储计容建筑面积393万平方米，权益投资526亿元，投资强度行业前三，一二线投资占比94%，总土地储备约5194万平方米 [6][9] 经营性不动产与资管业务 - 2024年购物中心零售额1953亿元，整体经营利润率61%创新高；在营购物中心92座，新开16座为历年最多，平均开业率超95%，打造西安万象城 [6][10] - 2024年写字楼平均出租率75%，酒店业务营业收入20.7亿元 [6][10] - 截至2024年末，资产管理业务规模达4621亿元，构建两大公募平台，不动产“投融建管退”体系完善；华润商业REIT上市后全年EBITDA3.51亿元，预算完成率112%，股价累计涨25.6%，现金分红3.15亿元，年化分派率5.08% [11] 轻资产管理业务 - 2024年华润万象生活营业收入170.4亿元，同比 + 15.4%，核心净利润35.1亿元，同比 + 20.1%，市值及市盈率居行业首位 [12] - 商业航道管理在营购物中心122座，重奢14座，86个项目零售额当地前三 [12] - 物业航道在管面积4.13亿平方米，合约面积4.50亿平方米，新拓展城市公共空间服务项目91个 [12] - 大会员业务会员数量与积分规模创新高，万象星会员总量达6107万人，同比 + 32%，积分发放总额10.3亿元，同比 + 15.7% [12] 生态圈要素型业务 - 城市代建业务2024年营业收入11.8亿元，累计在管面积约7600万平方米，新签政府代建面积行业第二 [13] - 租赁住房业务营业收入8.0亿元，截至2024年底，累计在营项目45个，在管项目64个，管理规模行业第九；有巢REIT营业额7908万元，同比 + 1%，EBITDA5004万元，同比 + 5%，后复权收盘价较发行价涨30% [15] - 文体场馆运营业务营业收入7.8亿元，新获取3个项目，在管项目17个，大型体育场馆项目数量行业第一；赛事营业收入1.3亿元，首年承办赛事盈利 [15] 财务状况 - 截至2024年底，总借贷2597.8亿元，银行结余及现金1332.1亿元，同比增16.5%，净有息负债率31.9%，行业最低 [6][16] - 有息负债约23%一年内到期，其余为长期有息负债；加权平均融资成本约3.11%，较2023年底降45个基点 [6][16] 财务报表分析和预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多指标预测，如2024 - 2027E年营业收入分别为2788亿、3117亿、3508亿、3950亿元等 [21] - 成长、获利、偿债、营运等能力指标预测，如2024 - 2027E年营业收入同比增速分别为11.01%、11.79%、12.57%、12.59%等 [21] 可比公司估值 - 与新鸿基地产、恒隆地产、万科A、招商蛇口等可比公司对比估值 [19]

报告公司投资评级 - 给予华润置地“买入”评级 [2][8] 报告的核心观点 - 华润置地是国内稀缺多元地产商，财务、运营、品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕优良保障后期销售；减值压力释放充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现度高；作为商业地产龙头，各维度优势明显，优质自持资产提供稳定现金流，提升派息与估值潜力；预测2025 - 2027年归母业绩262/270/282亿，同比2%、3%、5%，对应PE为6.4/6.2/6.0X [2][8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收2788亿（+11.0%），归母净利润256亿（-18.5%），核心归母净利254.2亿（-8.5%），综合毛利率21.6%（-3.5pct），派息率36.9%（相对核心业绩），股息率5.6% [6] 盈利能力与业绩展望 - 2024年公司营收2788亿（+11.0%），开发与经常性业务占比85.1%、14.9%，同比增长11.8%、6.6%；核心归母净利254.2亿（-8.5%），开发与经常性业务占比59.3%、40.7%，同比分别-17.2%、+8.2%，利润结构呈现开发占比降、经常性业务占比升特征，经营业务平滑开发业绩下行压力 [8] - 收入增长而核心净利下滑，主因综合毛利率同比降3.5pct至21.6%（开发业务毛利率同比降3.9pct至16.8%），应占联合营公司投资收益同比降83.6%至3.9亿，2024H存货减值30.5亿（+62.8%），少数股东损益占比提升8.1pct至24.1%也拖累业绩，期间费用率下降0.2pct难平滑影响 [8] - 截至2024年底，公司表内待结算预收账款2319.7亿（-18.4%），其中1934.7亿（占比83%）计划于2025年结算（-0.2%），总预收款/2024年结算额=0.98X，预收款相对充裕保障结算收入，毛利率与减值承压但压力有望放缓，经营性业务仍有增长，对后期业绩维持稳健展望 [8] 销售与土储情况 - 2024年公司全口径销售额2611亿（-15.0%），市占率升至2.7%，行业排名逆势提升，首进前三 [8] - 2024年累计获取29个项目，全口径投资额775.8亿（-56.1%），上半年拿地保守，年底市场回暖投资提速，楼板价19724元/平（+48.0%），主因拿地城市能级提升；金额与面积维度的拿地强度分别为30%、68%，补货强度中等偏上 [8] - 截至2024年底公司开发土储可售面积4390万方（-16.3%），其中一二线城市面积占比71%，2022年及以后获取货值占比56%，土储充裕且结构优良，保障后期销售规模稳定在第一梯队 [8] 购物中心运营情况 - 公司是商业运营行业领导者，重奢业态构筑强大护城河，2024年购物中心零售额1953亿（+19.2%）；虽消费承压，可同比仍增长4.6%，优异运营赋能内生增长 [8] - 2024年实现租金收入193亿（+8.4%），销管费率同比下降1.6pct至16.1%，经营利润率提升至61.0%，EBITDA成本回报率达9.5%，运营效率行业领先 [8] - 截至2024年底，公司累计开业购物中心量92座（其中2024年新开16座，创历年新高），计划2025 - 2028年每年分别新开6座，至2028年底累计开业购物中心量将增至116个，内生增长叠加外延扩张，购物中心运营收入维持稳健增长展望 [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年公司大资管巩固营收增长曲线，平稳兑现全年业绩，虽开发毛利率阶段性承压，但经常性业务利润贡献破百亿，销售排名首进前三，投资策略稳健，财务管理健康，双REITs助力构建大资管运作平台，作为头部央企受益竞争格局改善，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业额2788.0亿元，同比增长11.0%，其中开发业务2371.5亿元，同比增长11.8%，经常性收入416.5亿元，同比增长6.6%，占比达14.9% [1] - 2024年公司综合毛利率21.6%，开发毛利率受行业下行影响同比降3.9pct至16.8%，不动产业务毛利率同比升0.4pct达70.0% [2] - 公司归母及核心净利润分别为255.8亿元（同比降18.5%）和254.2亿元（同比降8.5%），经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大，贡献同比提升6.3pct达40.7%且首次突破百亿大关达103.4亿元 [2] 销售与投资情况 - 2024年公司实现签约额2611亿元，行业排名提升至第三，市占率升至2.70%，同比下降15.0%，实现签约面积1134万方，同比下滑13.3%，于25个城市市占率排名前五，期末已售未结营业额2319.7亿元 [2] - 全年公司以776亿元聚焦核心城市核心地段获取项目29个，一、二线投资占比94%，对应拿地强度29.7%，同期公司总土储面积5194万方，一、二线占比超7成，开发土储覆盖当期销售面积3.9X [2] 财务情况 - 截至2024年底，公司资产负债率55.6%，总有息负债率39.6%，现金储备增长16.5%至1332亿元，净有息负债率31.9%，三道红线指标维持绿档 [3] - 2024年公司融资成本仅3.11%，较2023年末下降45bp，维持行业最低梯队，融资成本维持优势 [3] 资管情况 - 公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的搭建，为多元扩展提供独立集资平台，为向大资管业务转型夯实基础 [3] - 截至2024年末，公司资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，后续或可通过REITs平台实现资产“管理”价值持续释放 [3] 盈利预测 - 预计公司2025/2026/2027年营收为2746.6/2792.7/2646.8亿元，归母净利润为260.0/264.6/265.7亿元，对应EPS为3.65/3.71/3.73元/股，对应PE为6.4/6.3/6.3倍 [4] 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入（百万元）|251137|278799|274660|279268|264678| |增长率yoy（%）|21.3%|11.0%|-1.5%|1.7%|-5.2%| |归母净利润（百万元）|31365|25577|26001|26456|26566| |增长率yoy（%）|11.7%|-18.5%|1.7%|1.8%|0.4%| |EPS最新摊薄（元/股）|4.40|3.59|3.65|3.71|3.73| |净资产收益率（%）|11.8%|9.4%|8.7%|8.1%|7.6%| |P/E（倍）|5.9|5.8|6.4|6.3|6.3| |P/B（倍）|0.7|0.5|0.6|0.5|0.5| [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年公司大资管巩固营收增长曲线，平稳兑现全年业绩，开发毛利率阶段性承压但经常性业务利润贡献破百亿，销售排名首进前三且投资策略稳健，财务管理稳健杠杆水平健康，双REITs助力构建大资管运作平台 [1][2][3] - 公司作为头部央企受益竞争格局改善，行业排名及市占率逆势提升，融资成本维持优势，基于行业下行周期调整盈利预测并维持“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业额2788.0亿元，同比增长11.0%，其中开发业务2371.5亿元，同比增长11.8%，经常性收入416.5亿元，同比增长6.6%，占比达14.9% [1] - 2024年公司综合毛利率21.6%，开发毛利率受行业下行影响同比-3.9pct至16.8%，不动产业务毛利率同比+0.4pct达70.0% [2] - 公司归母及核心净利润分别为255.8亿元（同比-18.5%）和254.2亿元（同比-8.5%），经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大，贡献同比提升6.3pct达40.7%且首次突破百亿大关达103.4亿元 [2] 销售与投资情况 - 2024年公司实现签约额2611亿元（行业排名提升至第三，市占率升至2.70%），同比下降15.0%，实现签约面积1134万方，同比下滑13.3%，于25个城市市占率排名前五，期末已售未结营业额2319.7亿元 [2] - 全年公司以776亿元聚焦核心城市核心地段获取项目29个（一、二线投资占比94%），对应拿地强度29.7%，同期公司总土储面积5194万方（一、二线占比超7成），开发土储覆盖当期销售面积3.9X [2] 财务情况 - 截至2024年底，公司资产负债率55.6%，总有息负债率39.6%，现金储备增长16.5%至1332亿元，净有息负债率31.9%，三道红线指标维持绿档 [3] - 2024年公司融资成本仅3.11%，较2023年末下降45bp，维持行业最低梯队，融资成本维持优势 [3] 资管情况 - 公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的搭建，为多元扩展提供独立集资平台，为向大资管业务转型夯实基础 [3] - 截至2024年末，公司资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，后续或可通过REITs平台实现资产“管理”价值持续释放 [3] 盈利预测 - 预计公司2025/2026/2027年营收为2746.6/2792.7/2646.8亿元，归母净利润为260.0/264.6/265.7亿元，对应EPS为3.65/3.71/3.73元/股，对应PE为6.4/6.3/6.3倍 [4] 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|251137|278799|274660|279268|264678| |增长率yoy（%）|21.3%|11.0%|-1.5%|1.7%|-5.2%| |归母净利润（百万元）|31365|25577|26001|26456|26566| |增长率yoy（%）|11.7%|-18.5%|1.7%|1.8%|0.4%| |EPS最新摊薄（元/股）|4.40|3.59|3.65|3.71|3.73| |净资产收益率（%）|11.8%|9.4%|8.7%|8.1%|7.6%| |P/E（倍）|5.9|5.8|6.4|6.3|6.3| |P/B（倍）|0.7|0.5|0.6|0.5|0.5| [6]

文章核心观点 - 华润置地2024年业绩有规模增长但利润下滑，公司通过“三调”策略优化土储，转型早的优势渐显，新总裁对后市有判断并强调提升能力 [2][3][7] 业绩情况 - 2024年综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高 [2] - 2024年归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%，利润水平跌至近6年新低 [2] - 2024年销售规模对比优势扩大，签约额2611亿元，行业排名跃升至第三位 [2] - 2024年综合毛利率同比下降3.6个百分点至21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9个百分点 [2] 业务板块 - 2024年开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8% [3] - 2024年经常性业务收入416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9% [3] - 2024年经常性业务核心净利润同比增长8.2%至103亿元，首度突破百亿，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7% [3] 商业地产 - 2024年购物中心零售额1953亿元，同比增长19%，租金收入193.5亿元，经营利润率提升至61% [4] - 截至报告期末，有在营购物中心92座，全年新开16座，平均开业率超95% [4] 投资策略 - 2024年新获取项目29个，新增土储面积约393万平方米，权益投资额526亿元，投资强度保持行业前三 [4] - 坚持量入为出，落实“三调”策略，推动土储资源换仓和结构优化 [1][4] - 最近三年一二线城市投资占比达94%，核心城市占比达72% [4] 库存与土储 - 持续加大库存去化和土地盘活力度，资源换仓成效显著 [5] - 一二线城市土储占比达82%，规模和结构能满足开发需求 [5] 后市判断 - 去年四季度稳楼市政策提振市场信心，今年春节后市场热度迅速恢复，周度来访量接近去年12月水平 [7] - 行业高库存压力仍存在，需重构商品房供求平衡关系，依赖政策落地节奏与力度 [7] - 市场进入精益化阶段，公司需提升精准投资、精细化运营、高品质产品等能力，胜负手转向“资产运营能力” [7]