报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 报告的核心观点 - 龙湖集团近30载稳健发展树立守信笃行市场形象，后续将凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。虽地产销售及利润率承压，但运营及服务能稳定贡献业绩，下调25 - 26年业绩预测并引入27年预测，现价对应25年PE大幅低于同类型房企，考虑到地产结算毛利率在底部区域、减值计提逐步推进且多元业务稳步增长，依然看好公司长期发展，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，公司营业收入分别为1807.37亿元、1274.75亿元、936.81亿元、789.01亿元、757.09亿元，同比增长率分别为 - 27.9%、 - 29.5%、 - 26.5%、 - 15.8%、 - 4.0%；归母净利润分别为128.5亿元、104.01亿元、59.76亿元、59.94亿元、60.29亿元，同比增长率分别为 - 47.3%、 - 19.1%、 - 42.5%、0.3%、0.6%；每股收益分别为2.07元/股、1.58元/股、0.87元/股、0.87元/股、0.88元/股；净资产收益率分别为8.5%、6.4%、3.6%、3.5%、3.4%；市盈率分别为5.1、6.3、11.0、11.0、10.9；市净率均为0.4 [7] 公司点评 - 2024年核心净利润同比 - 39%符合预期，运营及服务毛利贡献占比提升至70%。营业收入1275亿元，同比 - 29.5%；归母净利润104亿元，同比 - 19.1%；核心净利润69.7亿元，同比 - 38.6%；每股基本收益1.58元，同比 - 23.7%。地产结算收入1008亿元，同比 - 35%；运营及服务收入267亿元，同比 + 7.3%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为16.0%、8.2%、5.5%，同比分别 - 0.9pct、 + 1.0pct、 - 0.8pct；地产结算毛利率6.1%，同比 - 4.9pct；三费费率为6.9%，同比 + 0.9pct；IP公允价值变动47.6亿元，同比 + 136.5%；合同负债918亿元，同比 - 10.6%，覆盖24年地产结算收入0.91倍。24年拟派发末期每股股息0.1元，全年每股股息0.32元，分红比例占核心净利润30%，对应股息率3.4% [8] - 2024年销售额1011亿元，同比 - 42%，拿地/销售金额比11%，聚焦核心城市。销售面积712万平，同比 - 34.0%；销售均价1.4万元/平，同比 - 11.7%。拿地总体谨慎，获取9幅地块，拿地金额115亿元，同比 - 69%，权益比例45%；拿地面积83万平，同比 - 78%；拿地均价1.39万元/平，同比 + 40%；拿地/销售金额比11%，拿地/销售面积比12%，拿地/销售均价比98%。24年末总土储3312万平，权益比73%，一二线货值占比69%；平均土储成本4304元/平，占同期销售均价30% [8] - 商场、长租、物管等业务稳健增长，多元化业务收入267亿元，同比 + 7%。2024年IP收入135亿元，同比 + 4.5%，毛利率75%，同比 - 0.8pct。商场已开业89座，出租率96.8%，同比 + 0.6pct；GRA930万平，同比 + 16.8%；24年新开业11座，实现租金110亿元，同比 + 6.8%，商场销售额730亿元，同比 + 16%，日均客流320万人次，同比 + 25%；25年预计新开业11座，年末预计累计开业100座，GRA1046万平，同比 + 12.4%。租赁住宅冠寓已开业12.4万间，同比 + 0.8%，整体出租率95.3%，同比 - 0.2pct，租金26.5亿元，同比 + 4.0%。物管龙湖智创营收132亿元，同比 + 10.4%，在管面积4.1亿平，同比 + 14%，毛利率31.4%，同比 + 0.8pct [8] - 三道红线稳居绿档，公开债压力逐步减轻。2024年末处于三条红线绿档，剔预负债率57.2%，净负债率51.7%，剔除受限制现金后现金短债比1.03倍；融资成本低至4.0%，同比 - 24BP；有息负债账期长达10.3年。有息负债1763亿元，同比 - 8.5%，其中经营物业贷余额773亿元，同比 + 63%。存量公开债敞口263亿元，境内债148亿元，25 - 26年分别到期72亿元、59亿元；境外美元信用债115亿元，2027 - 2032陆续到期 [8] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027年公司营业收入、营业成本、各项费用、利润等指标的情况 [9] - 资产负债表呈现了2023 - 2027年公司资产、负债、所有者权益等项目的金额 [10][11] - 现金流量表给出了2023 - 2027年公司经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量及现金及现金等价物净增加额和期末余额 [11]

文章核心观点 - 龙湖集团2024年度业绩发布，运营及服务业务表现亮眼，财务状况稳健，公司有能力履行债务兑付，未来将聚焦重点城市，优化业务结构并提升各业务竞争力 [1][4][5] 业绩概况 - 2024年全年实现营业收入1274.7亿元，净利润104亿元 [1] - 运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%，毛利润约占总毛利70% [1] - 净负债率降至51.7%，在手现金494.2亿元，期末现金短债倍数为1.63倍 [1] - 2024年合同销售额1011.2亿元，销售总建筑面积712.4万平方米，并表回款率超100%，开发业务销售额在19个城市入围当地前十 [4] 股息派发 - 董事会建议派发末期股息每股0.1元，全年合计派发股息每股0.32元，派息率约30% [3] 业务规划 - 计划到2028年实现开发业务、运营及服务收入各占一半的收入结构，未来仍聚焦重点一二线城市 [4] - 2025年准备超1600亿可售货源，超80%布局在一二线城市，攻坚存货去化，优化存储结构，择优拿地，弹性供货 [5] 土地储备 - 2024年新增收购土地储备总建筑面积83万平方米，权益面积39万平方米，平均权益收购成本每平方米13285元 [6] - 西部地区、长三角地区、环渤海地区、华南地区及华中地区新增面积分别占比39.4%、34.7%、13.7%、8.8%及3.4% [6] 运营业务 整体情况 - 2024年运营业务不含税租金收入135.2亿元，较上年增长4.5%，商场、长租公寓、其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [8] - 运营及服务业务经营性收入总额267.1亿元，覆盖股息和利息倍数提升到2.39倍，运营毛利率75.0% [9] 商业 - 2024年商业租金收入109.8亿元，同比增长7%，营业额超730亿元，同比增长16%，日均客流超320万人次/天，同比增长25% [10] - 已开项目覆盖23个重点城市，2024年末出租率97%，2025年计划新增开业11个全新购物中心 [11] - 预计今年收入增长10%以上 [12] 资管 - 2024年龙智资管收入31.8亿元，利润约7.7亿元，连续两年经营性现金流为正 [13] - 冠寓租金收入同比增长4%至26.5亿，已开业房源规模12.4万间，期末出租率95.3% [14] - 构建全周期、全业态资产管理能力，资产管理规模近300亿元 [14] 物业管理 - 2024年龙湖智创生活收入114.2亿元，同比增长8%，毛利率保持30%以上，服务超325万户业主，在管项目超2200个，在管面积超4亿平方米 [15] - 看好物业管理赛道，信心来自大客户战略和“一个龙湖”战略，考虑跟随大客户出海，在管面积外拓占比超60% [16][18] 智慧营造 - 2024年龙湖龙智造业务营收12.1亿元，盈利3亿以上，代建项目全年销售达106亿元 [19] - 应对行业低增长和价格战，通过能力形成差异化竞争力，与长租等业务形成一体化服务能力 [20] - 新签代建项目中非住宅业态占比达50%，新增央国企及政府类代建项目建筑面积555万平方米，占比新拓项目69.4%，累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，位居行业TOP10 [20] 商业运营策略 - 推动商业战略落地，实行一店一策、高能级项目头部引领战略，与合作品牌推出业绩倍增计划 [22] - 推动项目招商调整和改造升级，投入资源改造存量项目 [22] - 做精细化运营管理，生产“好内容”，增强商场与消费者粘性 [22] - 高质量兑现新项目开业，2024年新增开业11座天街，践行网格化布局 [22] 债务结构调整 - 2024年经营性物业贷净增299亿，总量达约800亿元，预计2025年达900亿元，减少信用债占比 [23] - 2024年底综合借贷1763.2亿元，比高峰期降低超300亿元，经营性物业贷和长租贷占比接近50%，公开市场直接融资占比降至17% [23] - 2024年压降有息负债约163亿，平均融资成本降至年利率4%，平均合同借贷年期为10.27年，安全渡过偿债高峰，2025年后境内信用债和境外美元债占比将进一步下降 [23]

文章核心观点 龙湖集团2024年度业绩报告显示公司营收、利润等情况，强调债务安全优先于增量投资，介绍2025年投资、商业板块增长预期及债务转换计划 [1][2][4] 业绩情况 - 2024年实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104亿元，核心溢利69.7亿元，毛利率16% [2] - 2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入约21%，贡献约80亿元核心净利润 [4] - 2024年在北京等城市获9幅土地，新增土储建面83万平方米，权益面积39万平方米，年末土地储备3312万平方米，权益面积2426万平方米 [5] 投资策略 - 现阶段把债务安全放首位，保持一定投资强度，聚焦一二线核心城市，出清低能级项目，开发业务会持续做 [2][4] - 2025年销售有机会，年初存货900多亿元，预计新增供货超1500亿元，一季度已在上海和苏州拿地，后续保证偿债安全下择机拿地并弹性供货 [5] 商业板块增长预期 - 2025年针对存量项目做好招商调整和调改升级，再开业一座商场，预计航道实现10%以上增长 [5] 债务情况 - 2024年末综合借贷总额1763.2亿元，较去年初降约163亿元，在手现金494.2亿元，净负债率51.7%，现金短债倍数1.63倍，剔除预收款后资产负债率57.2% [10] - 信用债融资降至17%，银行融资占比83%，经营性物业贷今年预计新增超100亿元，年底有望达900亿元规模，将优化融资结构，拉长债务周期，减少短期和外币债务占比 [10] - 2025年是债务转换关键一年，需归还三笔公开债务已做铺排，年底整体债务降至1400亿元左右，保持负债规模下降，银行贷款不展期、不逾期，公开市场不违约 [12]

文章核心观点 龙湖集团2024年业绩公布，各业务表现良好，财务状况优化，致力于存量去化和土储优化 [1][2] 业绩表现 - 2024年营业收入1274.7亿元，运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4% [1] - 毛利额204.1亿元，毛利率16.0%，公司拥有人应占溢利104.01亿元，核心溢利69.7亿元 [1] - 每股基本盈利1.58元，拟派发末期股息每股0.10元 [1] 业务板块 开发业务 - 全年合约销售金额1011亿元，一二线城市销售占比超90%，并表回款率超100% [1] 商业投资 - 全年新增运营11座商场，其中4座为轻资产 [1] 财务状况 - 2024年末有息负债较年初压降163亿元至1763亿元，平均融资成本降至4.00%，平均合同借贷年期拉长至10.27年 [1] - 全年含资本性支出的经营性现金流超60亿元 [1] 产品与交付 - 过去两年深耕高能级城市，打造改善型住宅产品 [2] - 2024年在全国43城交付约10万套房源，满意度达90% [2] 土地储备 - 2024年末土地储备合计3312万平方米，权益面积2426万平方米，平均成本每平方米4304元 [2] - 环渤海、西部、华中、长三角及华南地区土地储备分别占总面积的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9% [2] 未来规划 - 致力于存量货源去化，适时精准补充新地，优化土储结构 [2]

整体财务关键指标 - 合同销售额为1011.2亿元，销售总建筑面积为712.4万平方米[2] - 营业收入为1274.7亿元，运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%[2] - 公司拥有人应占溢利为104.0亿元，剔除影响后核心溢利为69.7亿元[2] - 毛利额为204.1亿元，毛利率为16.0%，核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%[2] - 净负债率为51.7%，在手现金为494.2亿元[2] - 综合借贷总额为1763.2亿元，同比下降8.5%，平均融资成本为年利率4.0%，平均合同借贷年期为10.27年[2] - 公司拥有人应占每股基本盈利1.58元，剔除影响后每股核心基本盈利为1.06元[2] - 董事会建议派发末期股息每股0.10元，全年合计派息每股0.32元[2] - 2024年公司来自外界客户的收入为127,474,948千元，2023年为180,736,575千元，同比下降约29.47%[14] - 2024年公司分部溢利（经调整盈利）为15,399,594千元，2023年为24,528,297千元，同比下降约37.21%[14] - 2024年综合除税前溢利为18,730,524千元，2023年为24,729,302千元，同比下降约24.26%[17] - 2024年综合资产总值为665,641,785千元，2023年为700,406,875千元，同比下降约4.96%[17] - 2024年综合负债总值为420,164,974千元，2023年为463,948,608千元，同比下降约9.44%[17] - 2024年公司实现营业收入1275亿元，运营及服务业务收入267亿元，同比增长7.4%，核心归母净利润约70亿元[41] - 至2024年末，公司有息负债较年初压降163亿元至1763亿元，平均融资成本降至4.00%，平均合同借贷年期拉长至10.27年[42] - 2024年公司全年实现含资本性支出的经营性现金流超60亿元[42] - 2024年公司总销售额为1011.16亿元，2023年为1734.88亿元；2024年总建筑面积为712.4万平方米，2023年为1079.6万平方米[52] - 2024年集团核心税后利润率为6.4%，上年为8.7%；核心权益后利润率为5.5%，上年为6.3%[65] - 截至2024年12月31日，集团综合借贷为1763.2亿元，在手现金为494.2亿元，其中预售监管资金为167.5亿元[71][73] - 截至2024年12月31日，集团净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%[71] - 集团总借贷约86.4%以人民币计值，13.6%以外币计值，外币借款保持较低占比并辅以全部汇率掉期[72] - 集团综合借贷中约366.9亿元按固定年利率3.0% - 4.8%计息，2024年末固定利率债务占总债务比例为21%（2023年末为32%）[74] - 集团平均融资成本为年利率4.0%，平均合同借贷年期为10.27年，非抵押债务占总债务比例为37.9% [74] - 一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.03倍[74] - 开发业务全年合约销售金额1011亿元，一二线城市销售占比超90%，并表回款率超100% [77] 资产负债项目变化 - 2024年投资物业为2109.24亿元，较2023年的1997.52亿元有所增长[5] - 2024年物业存货为2209.95亿元，较2023年的2547.79亿元有所下降[5] - 2024年流动负债为240,877,400千元，2023年为266,989,427千元，同比下降约9.77%[6] - 2024年流动资产净额为154,129,345千元，2023年为175,201,890千元，同比下降约12.03%[6] - 2024年总资产减流动负债为424,764,385千元，2023年为433,417,448千元，同比下降约1.99%[6] - 2024年权益总额为245,476,811千元，2023年为236,458,267千元，同比增长约3.81%[6] - 2024年非流动负债为179,287,574千元，2023年为196,959,181千元，同比下降约8.97%[6] - 2024年股本为601,435千元，2023年为574,477千元，同比增长约4.7%[6] 业务线划分及核算规则 - 公司经营分部分为开发业务、运营业务和服务业务三项主要业务，均在中国开展[10] - 分部资产包括各分部直接应占的部分有形、无形及流动资产，投资物业以成本列账[11] - 分部负债包括应付账款等部分负债，不包括应付税项等部分负债，其他公司负债不分配至经营分部[11] 财务准则应用 - 公司本年度首次应用多项国际财务报告准则会计准则修订本编制综合财务报表，应用部分修订本对综合财务报表无重大影响[7] 服务业务数据 - 2024年服务业务于某时间点确认的收入为2,073,090千元，2023年为2,948,498千元，同比下降约29.69%；随时间确认的收入为11,112,978千元，2023年为8,995,045千元，同比增长约23.55%[16] - 龙湖智创生活2024年实现收入114.2亿元，同比增长8%，服务超325万户业主，在管面积超4亿平方米，客户满意度连续16年超90%[44] - 2024年集团服务业务不含税收入为131.9亿元，较上年增长10.4%；毛利率为31.4%，较上年增长0.4%；物业在管面积4.1亿平方米[60] - 物业管理全年收入114.2亿元，期末物业在管面积达4.1亿平方米 [78] 开发业务数据 - 2024年开发业务分部收入为100,766,610千元，2023年为155,857,211千元，同比下降约35.34%[18] - 2024年开发业务营业额为1007.7亿元，交付物业总面积761.9万平方米，结算毛利率6.1%，营业额单方价格13226元/平方米[48] - 2024年西安开发业务营业额126.66亿元，2023年为96.95亿元；交付总面积67.9万平方米，2023年为59.3万平方米[49] - 2024年成都开发业务营业额96.52亿元，2023年为136.12亿元；交付总面积61.3万平方米，2023年为76.3万平方米[49] - 2024年公司合同销售额为1011.2亿元，销售总面积712.4万平方米，销售单价14194元/平方米[50] - 2024年长三角、环渤海、西部、华南及华中区合同销售额分别为290.6亿元、194.8亿元、274.7亿元、155.0亿元及96.1亿元，分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%[50] - 2024年成都销售额102.96亿元，2023年为198.01亿元；销售总面积69.5万平方米，2023年为96.0万平方米[51] - 2024年杭州销售额71.56亿元，2023年为45.14亿元；销售总面积28.8万平方米，2023年为33.2万平方米[51] - 2024年西安销售额67.48亿元，2023年为141.89亿元；销售总面积43.2万平方米，2023年为77.9万平方米[51] - 2024年苏州销售额64.48亿元，2023年为96.99亿元；销售总面积31.3万平方米，2023年为39.3万平方米[51] - 截至2024年12月31日，公司已售出但未结算的合同销售额为1282亿元，面积约为1000万平方米[52] 运营业务数据 - 2024年租金收入为13,522,270千元，2023年为12,935,821千元，同比增长约4.53%[18] - 2024年经营租赁固定租赁款项为12,815,752千元，2023年为12,386,428千元，同比增长约3.46%[18] - 2024年公司新增运营11座天街项目，商业板块出租率达97%[43] - 龙湖龙智资管全年贡献运营收入31.8亿元[43] - 2024年公司运营业务不含税租金收入为135.2亿元，较上年增长4.5%[54] - 2024年商场、长租公寓、其他收入在运营业务不含税租金收入中的占比分别为78.8%、19.6%和1.6%[54] - 2024年公司运营业务毛利率为75.0%，较上年下降0.8%[54] - 截至2024年12月31日，公司已开业商场建筑面积为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米），整体出租率为96.8%[54] - 截至2024年12月31日，冠寓已开业12.4万间，整体出租率为95.3%，开业超六个月的项目出租率为95.6%[54] - 2024年重庆北城天街租金收入4.34303亿元，占收益4.0%，出租率94.9%；2023年租金收入5.10245亿元，占收益5.0%，出租率96.3%[56] - 2024年重庆西城天街租金收入0.97292亿元，占收益0.9%，出租率97.5%；2023年租金收入1.048亿元，占收益1.0%，出租率94.1%[56] - 2024年重庆时代天街租金收入7.2987亿元，占收益6.6%，出租率95.3%；2023年租金收入7.3479亿元，占收益7.1%，出租率93.2%[56] - 杭州滨江天街2024年租金收入432,110千元，占收益3.9%，出租率98.2%；2023年租金收入408,581千元，占收益4.0%，出租率98.9%[57] - 苏州狮山天街2024年租金收入411,520千元，占收益3.7%，出租率98.9%；2023年租金收入381,884千元，占收益3.7%，出租率97.6%[57] - 上海宝山天街2024年租金收入247,683千元，占收益2.3%，出租率98.4%；2023年租金收入228,955千元，占收益2.2%，出租率99.1%[57] - 北京大兴天街2024年租金收入250,782千元，占收益2.3%，出租率98.2%；2023年租金收入255,828千元，占收益2.5%，出租率98.5%[57] - 杭州金沙天街2024年租金收入319,422千元，占收益2.9%，出租率98.6%；2023年租金收入306,117千元，占收益3.0%，出租率99.2%[57] - 重庆U城天街2024年租金收入147,350千元，占收益1.3%，出租率98.4%；2023年租金收入157,619千元，占收益1.5%，出租率97.1%[57] - 成都金楠天街2024年租金收入130,447千元，占收益1.2%，出租率98.7%；2023年租金收入137,056千元，占收益1.3%，出租率97.0%[57] - 上海虹桥天街2024年租金收入131,949千元，占收益1.2%，出租率96.5%；2023年租金收入144,139千元，占收益1.4%，出租率95.1%[57] - 重庆源著天街2024年租金收入115,582千元，占收益1.1%，出租率98.6%；2023年租金收入131,302千元，占收益1.3%，出租率98.6%[57] - 常州龙城天街2024年租金收入125,073千元，占收益1.1%，出租率97.6%；2023年租金收入124,010千元，占收益1.2%，出租率94.9%[57] - 2024年商场租金收入合计109.76266亿元，2023年为102.77535亿元；2024年出租率为96.8%，2023年为96.2%[58] - 2024年商场营业额为735亿元，全年平均日客流328万人次[58] - 集团主要在建投资物业预计2025 - 2026年及以后开业，规划建筑面积从75652平方米到170600平方米不等[59] - 2024年集团录得投资物业评估增值47.6亿元[59] - 商业投资全年新增运营11座商场，其中4座为轻资产，年末累计运营89座商场，出租率提升至97%，租金收入同比增长7%至109.8亿元 [77] - 2025年商业投资计划新开业11座商场 [

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级，目标价从17.50港元下调至15.00港元，现时价格为9.99港元（截至2025年2月7日） [2][5] 报告的核心观点 - 经常性收入支撑2024业绩，龙湖核心利润预计从2023年的113亿收缩至2024年的69亿，主要因销售下降、利润率承压和减值损失，但经常性收入增长7.4%达267亿 [1] - 投资物业支撑融资，龙湖用土地投资预算去杠杆，2024年偿还约10%总债务，2025年到期债务将通过新增经营性物业贷和经营现金流偿付 [2] - 转型为收租股，龙湖盈利和融资在2025 - 2026年受房地产开发业务拖累，下调2024 - 2026年盈利预测27%至28%，处理好再融资和去库存转型收租股将支持股息再增长和估值重估 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩分析 - 2023 - 2024年合同销售额下降幅度分别为14%/42%，土地投资下降幅度分别为15%/77%，预计2025年合约销售维持在约1000亿，资本支出减少至约400亿 [1][2] - 毛利率从2023年的16.9%降至2024年的15.1%，物业销售毛利率从11.0%降至4.0%，租赁和物业管理毛利率有不同变化 [1][10] - 经常性收入2024年增长7.4%达267亿，其中租金收入增长4.5%，服务收入增长10.5%，购物中心租户销售总计增长14%，同店销售增长6% [1] 盈利预测更新 - 下调2024 - 2026年营收预测，降幅分别为6.1%、6.5%、7.6% [11] - 下调2024 - 2026年核心利润预测，降幅均约27.5% - 27.8% [11] 资产净值和目标价格更新 - 资产净值维持25.0港元不变，但目标折价率从30.0%提高到40.0%，目标价从17.50港元下调至15.00港元 [12] 财务概要 - 营收、EBITDA、EBIT、净利润等指标在2023 - 2024年大多呈下降趋势，2025 - 2026年部分指标有增长 [14] - 盈利能力指标如毛利率、EBITDA利润率等在不同年份有不同变化 [14] - 偿债能力指标如利息覆盖率、现金与短期债务比等显示偿债能力有一定变化 [14] 交易数据 - 52周股价高低为7.51 - 20.15港元，市值88.22亿美元，自由流通股数65.92亿股，自由流通股份占比29% [6] - 3个月日均成交股数4700万股，3个月日均成交额2.4亿美元，12个月预期回报率50% [6] 股价表现 - 一个月绝对表现为6%，三个月为 - 27%，十二个月为17%；相对于恒生指数，一个月为 - 6%，三个月为 - 31%，十二个月为 - 20% [8]

核心观点 - 招银国际维持对内房行业的"优于大市"看法，认为被压抑的刚性购房需求开始释放 [1] 行业分析 - 市场调查显示被压抑的刚性购房需求开始释放，这表明内房行业可能迎来需求增长 [1] 公司推荐 - 建议关注商业运营能力强的房企，如华润置地、新城发展和龙湖集团 [1] - 看好物管股长期发展，关注华润万象生活、绿城服务、保利物业、滨江服务、万物云等 [1]

文章核心观点 龙湖集团如期完成债券本金兑付与付息，2024年内到期公开债已全部还清 [1][2] 分组1 - 12月9日龙湖集团如期完成“21龙湖拓展MTN001”债券本金兑付与付息，涉及总金额约10.3亿元 [1] - 完成兑付后龙湖集团2024年内到期公开债已全部还清 [2]

投资评级和核心观点 - 报告给予公司"买入"评级,认为公司未来增量空间广阔 [2] - 公司形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展,多航道业务助力公司未来业绩增量空间广阔 [4] 公司业务结构优化 - 公司核心业绩短期承压,但业务结构持续优化,运营及服务业务营收占比不断上升 [6] - 公司财务盘面保持稳健,债务结构安全稳定,连续7年保持"三道红线"绿档水平 [7] 商业投资业务 - 公司商业投资深耕逾20年,已形成天街和星悦荟两大商业产品线,聚焦高能级城市布局 [32][33][41] - 公司商业投资各项经营数据均处于行业领先水平,在一二线城市商业运营中处于领先地位 [47][48][51][52] - 公司深度践行TOD模式,已形成六大TOD产品线,为未来发展奠定基础 [53][54][55][56] 地产开发业务 - 公司销售数据短期承压,但聚焦核心区域和高能级城市,销售占比保持较高水平 [60][61][62] - 公司推出多款高端产品,凭借优秀的产品力和品牌影响力,为项目去化提供支撑 [63][64][66] - 公司投资拿地更加稳健,聚焦一二线城市,土储充足且资产优质,为未来发展奠定基础 [73][74][79][80][81][82] 其他业务 - 公司长租公寓业务"冠寓"发展迅速,经营数据行业领先,未来有望发行REITs [93][94][95][96][97][98] - 公司物业管理和代建业务发展势头强劲,为公司未来高质量发展提供支撑 [101][102][103][104][105]

公司概况 - 公司在16个城市开展地产开发业务[6] - 公司在华南、长三角、华中、西部和环渤海等5个区域拥有物业[6] - 公司管理层包括4名执行董事、1名非执行董事和4名独立非执行董事[7] - 公司设有审核委员会、薪酬委员会、提名委员会、环境社会及管治委员会和投资委员会[7] - 公司的主要营业地点位于北京和香港[8] 项目开发情况 - 公司在成都、北京、常州、贵阳等多个城市开发了多个住宅和商业项目[10,11,12] - 公司在成都、佛山、贵阳等地拥有多个在建和规划中的大型项目，总建筑面积超过100,000平方米[10,11,12] - 公司在东莞、鄂州、佛山等地拥有多个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在杭州拥有两个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在贵阳拥有多个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在海口拥有一个大型在建项目，总建筑面积超过200,000平方米[12] - 公司在佛山、福州等地拥有多个已完工但仍未出售的项目[12] - 公司在成都、贵阳等地拥有多个已完工但仍未出售的项目，总建筑面积超过10,000平方米[10,12] - 公司在成都、佛山、贵阳等地拥有多个发展中项目，总建筑面积超过50,000平方米[10,11,12] - 公司在成都、贵阳等地拥有多个规划中项目，总建筑面积超过100,000平方米[10,12] - 公司在杭州、合肥、惠州、济南、晋中、昆明、蘭州、南京、南通、寧波、莆田、青島等多个城市开发了多个住宅和商业项目[14][15][16] - 公司在多个城市的开发项目中的权益比例在30%-100%之间[14][15][16] - 公司在多个城市有已完工待售、在建和规划中的项目，总建筑面积超过300万平方米[14][15][16] - 公司在青島、蘭州等城市有多个大型在建和规划中的住宅和商业项目[16][17] - 公司在南京、寧波等城市有多个大型在建和规划中的住宅和商业项目[16] - 公司在昆明、濟南等城市有多个大型在建和规劃中的住宅和商業項目[14][16] - 公司在青岛、清远、泉州、厦门、上海、深圳、沈阳等地拥有多个在建和规划中的房地产项目[18][19][20] - 公司在沈阳地区共有8个在建和规划中的房地产项目[20][22] - 公司在蘇州地区共有5个在建和规划中的房地产项目[20][21] - 公司在天津地区共有2个在建和规划中的房地产项目[21] - 公司在武汉地区共有3个在建和规划中的房地产项目[21][22] - 公司在多个城市的房地产项目中拥有35%至100%不等的权益[18][19][20][21][22] - 公司在建和规划中的房地产项目总建筑面积超过300万平方米[18][19][20][21][22] - 公司在沈阳、蘇州、天津、武漢等地的房地产项目中,已完工但仍未出售的建筑面积合计超过10万平方米[20][21][22] - 公司在沈阳、天津等地的房地产项目中,规划建筑面积合计超过30万平方米[20][21] - 公司在武漢地区的一个房地产项目规划建筑面积高达36.5万平方米[22] - 公司在2024年上半年完成了多个项目的开发建设，包括高新雲河頌二期、草堂大街地塊、上城等[25] - 公司在煙台、鹽城、湛江、長春等地區有多個在建和規劃中的項目[25] - 公司在長沙、肇慶、鄭州、中山、重慶等地區也有多個在建和規劃中的項目[28] - 公司在多個項目中擁有51%至100%的權益[25][28] - 公司已完工但仍未出售的建築面積合計超過40萬平方米[25][28] - 公司在建和規劃中的建築面積合計超過1,000萬平方米[25][28] - 公司的主要項目涵蓋住宅、商業、辦公和停車場等多種用途[25][28] - 公司在長沙、鄭州等城市有多個春江天璽項目[28] - 公司在煙台有葡醍海灣、灩瀾海岸等大型項目[25] - 公司在長春有景粼玖序、水都等大型項目[25] 商业物业投资 - 集团在重庆、珠海等地拥有多个在建和规划中的住宅及商业项目[30] - 集团在北京、常州、成都等地拥有多个已开业的商业投资物业[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业总建筑面积超过200,000平方米[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业权益比例多为100%或51%[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业主要用途为商业和停车场[32] - 公司在16个城市共有38个已开业的商业物业项目[34,35,36] - 公司在这些项目中的权益比例主要为100%或50%[34,35,36] - 已完工的总建筑面积超过300万平方米[34,35,36] - 公司在杭州、南京、上海等一线城市拥有多个已开业的商业物业项目[34,35,36] - 公司在成都、西安、武汉等二线城市也有多个已开业的商业物业项目[34,35,36]