报告公司投资评级 - 报告给予中国海外发展(0688)增持评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年公司营收与净利润双降,毛利率趋于稳定而净利率仍在探底 [5][7] - 公司将积极探寻改善性需求的结构性机会,尤其聚焦一二线主流城市 [5][7] - 公司一线城市销售占比高达62.7%,销售均价同比上涨40.6% [7] - 公司坚持审慎稳健的财务策略,深化融资结构优化 [7] 公司业绩分析 - 2024年上半年,公司营业收入869.4亿元、归母净利润103.1亿元,分别同比下滑2.5%、23.5% [7] - 公司主业房地产开发业务营收同比下滑4.5%,而商业物业运营业务逆势同比上涨19.8% [7] - 公司毛利率为22.1%,较2023年同期小幅下滑0.5pct,净利率同比下滑3.3pct至11.9% [7] 公司战略 - 公司将聚焦改善性需求对应的结构性机会,上半年以一线城市为重心的销售策略经市场验证韧性凸显 [7] - 公司在拿地投资上已有所体现,上半年共新增6宗地块,以土地出让金计算,一线城市占比67.5% [7]

集团整体财务关键指标 - 集团系列公司合约物业销售额为1483.8亿元，销售面积为544万平方米[2] - 集团收入为869.4亿元[2] - 公司股东应占溢利为103.1亿元，核心股东应占溢利为106.4亿元[2][3] - 每股基本盈利为0.94元[2][3][4] - 集团总借贷为2555.7亿元，持有银行结余及现金为1002.4亿元，净借贷比率为38.7%，加权平均融资成本为3.5%[2] - 公司股东应占权益为3785.4亿元[2][3] - 董事局宣布派发中期股息每股港币30仙[2][3] - 2024年上半年集团未经审核综合业绩中本期溢利为115.27亿元，2023年同期为142.11亿元[4][5] - 截至2024年6月30日，公司股本为74,035,443千元，储备为304,504,500千元，本公司股东应占权益为378,539,943千元，非控股权益为22,550,364千元，权益总额为401,090,307千元[7] - 截至2024年6月30日，一年后到期之租赁负债为917,948千元，一年后到期之银行及其他借贷为153,229,362千元，一年后到期之担保票据及公司债券为62,672,404千元，递延税项负债为27,564,427千元，非流动负债总额为244,384,141千元[7] - 截至2024年6月30日，权益总额及非流动负债为645,474,448千元，较2023年12月31日的637,903,574千元有所增长[7] - 截至2024年6月30日止六个月报告分部溢利为16,256,120千元，2023年为21,035,863千元[15] - 2024年上半年综合除税前溢利为16,183,761千元，2023年为19,815,172千元[15] - 2024年上半年所得税费用总计4,656,955千元，2023年为5,603,764千元[17] - 分配于公司股东之2024年上半年溢利为10,313,630千元，2023年为13,489,777千元[19] - 计算每股基本及摊薄盈利之2024年和2023年普通股加权平均股数均为10,944,884千股[19] - 公司宣布派发截至2024年6月30日止六个月中期股息每股港币30仙，约为人民币2,971,536,000元[20] - 2024年6月30日应收账款为6,782,799千元，2023年为4,008,180千元[22] - 2024年6月30日贸易及其他应付款为65,093,528千元，2023年12月31日为85,684,211千元[23] - 2024年和2023年已发行及缴足股份数目均为10,944,884千股[24] - 截至2024年6月30日止六个月未经审核集团收入为869.4亿元，公司股东应占溢利为103.1亿元，核心股东应占溢利为106.4亿元[25] - 2024年6月30日，集团资产负债率为56.1%，净借贷比率为38.7%，持有银行结余及现金为1002.4亿元，上半年加权平均融资成本为3.5%[26] - 期内集团经营溢利为160.6亿元，毛利率为22.1%，公司股东应占净利润率为11.9%[28] - 2024年上半年集团系列公司合约物业销售面积为544万平方米[29] - 2024年6月30日，公司流动资产净值为3760.8亿元，流动比率为2.4倍，净借贷比率为38.7%；银行结余及现金为1002.4亿元，加权平均融资成本为3.5%[40] - 集团期内销售回款908.2亿元，商业物业及其他经营回款68.7亿元，经营回款976.9亿元，资本支出815.0亿元，未付地价99.0亿元[41] - 2024年6月30日，集团银行及其他借贷1697.5亿元，担保票据及公司债券858.2亿元，总借贷2555.7亿元，下半年到期还款137.7亿元，一年内到期借贷396.7亿元，占总借贷15.5%[41] - 总借贷中人民币占74.8%、港币占14.2%、美元占10.6%、英镑占0.4%，定息借贷占整体有息借贷45.9%[41] - 2024年6月30日，集团银行结余及现金1002.4亿元，加上未动用银行授信额度439.7亿元，可动用资金达1442.1亿元[41] - 集团提前或按期偿还境外港币银行贷款及美元担保票据折合人民币163.3亿元，人民币借贷占比提升至74.8%，较2023年底提升4.5个百分点[41] - 董事局宣布派发2024年中期股息每股港币30仙（2023年为每股港币35仙）[45] 各业务线财务关键指标 - 2024年上半年，房地产开发业务来自外部客户的分部收入为82,038,816千元，商业物业运营业务为3,537,994千元，其他业务为3,402,849千元，合计88,979,659千元[12] - 2024年上半年，各业务包括应占联营公司及合营公司溢利和亏损后，房地产开发业务为14,478,427千元，商业物业运营业务为1,705,929千元，其他业务为71,764千元，合计16,256,120千元[12] - 2023年上半年，房地产开发业务来自外部客户的分部收入为84,789,501千元，商业物业运营业务为2,953,796千元，其他业务为5,021,240千元，合计92,764,537千元[13] - 2023年上半年，各业务包括应占联营公司及合营公司溢利和亏损后，房地产开发业务为17,111,674千元，商业物业运营业务为3,803,813千元，其他业务为120,376千元，合计21,035,863千元[13] - 上半年公司在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现销售合约额744.0亿元，占集团总销售合约额的62.7%[25] - 公司商业物业上半年实现收入35.4亿元，同比增长19.8%[25] - 期内联营和合营项目为集团贡献净利润达6.2亿元，主要联营公司中海宏洋合约物业销售额190.2亿元，收入为218.5亿元，股东应占溢利为8.8亿元[32] - 2024年上半年公司各地区物业发展项目竣工总面积为316.2万平方米，其中南部大区87.5万平方米、东部大区55.3万平方米、中西部大区76.2万平方米、北部大区97.2万平方米[33] - 上半年公司商业物业收入为35.4亿元，同比上升19.8%，其中写字楼收入17.6亿元、购物中心收入11.1亿元、长租公寓收入1.2亿元、酒店及其他商业物业收入5.5亿元[37] - 2024年上半年公司写字楼业务新签约建筑面积56万平方米，收入逆市增长6.4%[37] - 公司购物中心业务收入同比大幅提升57.6%，期末出租率达96.6%[38] - 期内公司其他业务内外部收入为34.0亿元，外部收入为13.6亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为9.8亿元[39] 土地储备相关指标 - 集团新增土地储备总建筑面积为117万平方米，土地储备总建筑面积为4905万平方米[2] - 上半年新增土地储备6宗，总购地金额128.9亿元，新增总货值279.9亿元[25] - 期内公司于中国内地4个城市新增6幅土地，新增土地储备总建筑面积117万平方米（权益建筑面积115万平方米），总地价128.9亿元（权益地价120.3亿元）[34] - 2024年6月30日，公司系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为3322万平方米（权益建筑面积为2886万平方米），中海宏洋土地储备总建筑面积为1583万平方米（权益建筑面积为1305万平方米），公司系列公司土地储备总建筑面积为4905万平方米[35][36] 会计政策相关 - 公司简明综合财务报表应用的会计政策与2023年一致，首次应用多项准则修订，对业绩及财务状况无重大影响[9] - 公司未提早采纳已颁布但未生效的新编制及经修订香港财务报告准则，评估不大可能对报表产生重大影响[10] 业务管理与结构 - 公司按产品和服务管理业务，可报告分部包括房地产开发、商业物业运营和其他业务[11] 市场环境相关 - 2024年上半年全国新建商品房销售额较上一年同期下降25%，仅为2021年上半年的50.7%[25] - 上半年公司系列公司实现合约物业销售额1483.8亿元，国内市场占有率较2023年末提升0.49个百分点达3.15%[25] 融资与债务偿还 - 2024年上半年公司境内外融资438.3亿元，提早或按期偿还债务468.7亿元，净偿还债务30.4亿元[40] - 公司在提早或按期偿还境外港币银行贷款折合人民币113.4亿元及美元担保票据折合人民币49.9亿元后，2024年已无到期的境外债务，境内提款各类低息银行贷款250.6亿元，并成功发行两期共60.0亿元的低息公司债[40] - 北京中海广场商业发展有限公司于3月23日赎回票面利率3.85%、面值999200千元的证券[49] - 北京中海广场商业发展有限公司于6月23日赎回票面利率3.60%、面值2000200千元的证券[49] - 北京中海广场商业发展有限公司于11月10日赎回票面利率3.50%、面值5130千元的证券，剩余面值1881050千元[49] - 北京中海广场商业发展有限公司于3月29日赎回票面利率3.35%、面值5000千元的证券，剩余面值4981000千元[49] - 中海企业发展于2024年1月15日赎回票面利率3.35%、面值1500000千元的中期票据[49] - 中海企业发展于2024年1月24日赎回票面利率3.75%、面值1500000千元的公司债券[49] - 中海企业发展于2024年6月15日赎回票面利率3.25%、面值2000000千元的公司债券[49] - China Overseas Finance (Cayman) VI Limited于2024年5月8日赎回票面利率5.95%、面值4989446千元的美元公司债券[49] 企业社会责任与可持续发展 - 集团连续14年纳入恒生可持续发展企业指数系列成分股，连续八年入选富时社会责任指数成分股，晨星ESG风险分数位列中国内地房企最佳，全球参评企业前10%[43] - 集团计划2030年范围一及二单位面积碳排放强度降低30%以上（以2019年为基准），争取2060年实现碳中和[43] - 集团期内新增符合绿色建筑标准项目17个，面积222万平方米，累计绿建项目653个，总面积1.09亿平方米[43] - 集团累计消费帮扶投入及带动销售逾千万元[44] 企业管治与审核 - 公司截至2024年6月30日止六个月遵守《企业管治守则》及部分建议最佳常规[50] - 公司审核及风险管理委员会审阅了截至2024年6月30日止六个月未经审核中期业绩[52] 税率相关 - 中国附属公司法定税率2024年和2023年均为25%，香港利得税税率均为16.5%，澳门所得税税率均为12%[17][18]

报告公司投资评级 - 中国海外发展(0688)的投资评级为“增持”[5] 报告的核心观点 - 公司累计销售规模跌幅继续收窄，边际改善仍在延续，维持增持评级[8] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 - 52周内股价区间为10.30-17.92港元[3] - 当前股本为10,945百万股[3] - 当前市值为137,687百万港元[3] 财务摘要 - 2020年至2026年的营业收入分别为185790百万人民币、242241百万人民币、180322百万人民币、202524百万人民币、209651百万人民币、220240百万人民币、237407百万人民币[4] - 营业收入增长率分别为13.5%、30.4%、-25.6%、12.3%、3.5%、5.1%、7.8%[4] - 毛利润分别为55821百万人民币、57026百万人民币、38394百万人民币、41153百万人民币、44027百万人民币、47352百万人民币、52229百万人民币[4] - 净利润分别为43904百万人民币、40155百万人民币、23265百万人民币、25610百万人民币、26400百万人民币、28624百万人民币、31660百万人民币[4] - 净利润增长率分别为5.5%、-8.5%、-42.1%、10.1%、3.1%、8.4%、10.6%[4] - PE分别为3.9、4.6、8.9、5.4、4.8、4.4、4.0[4] - PB分别为0.5、0.5、0.6、0.4、0.3、0.3、0.3[4] 经营数据 - 2024年1月至7月，公司累计销售面积为599万方，累计销售金额为1616亿元人民币，分别同比下跌30.5%、15.9%，跌幅分别较1月至6月收窄1.9pct、1.7pct[8] - 7月单月，公司销售面积为55万方，同比增速从上月的6.4%回落至-4.4%，销售金额为132亿元人民币，同比上涨10.4%，涨幅收窄30.2pct[8] - 7月均价环比下跌23.9%至24143元/平方米，基本为正常水平，较2023年全年水平高4.1%[8] - 截至7月底，公司有已认购销售额131亿元人民币，预期将在往后数月转化为合约销售[8] 拿地情况 - 截至7月，公司累计拿地7宗，合计权益土地出让金为145亿元人民币，约为2023年同期的31.9%，整体来看拿地投资规模显著缩小，从布局上看全部选择一二线重点城市[8] - 7月单月公司在成都收购1宗地块，总建筑面积近19万方，土地出让金24亿元人民币，单月拿地销售比为0.22[8]

报告公司投资评级 - 报告给予中国海外发展(00688.HK)的投资评级为"买入" [4] 报告的核心观点 - 6月销售超预期,中国海外发展6月销售金额466.8亿元,同比增长41%,其中中国海外发展贡献426亿元,同比增长49% [12][13] - 6月公司集中推出多个高端住宅项目,如上海领邸玖序、深圳深湾玖序、北京京华玖序,首开销售额合计228亿元,占6月销售的54% [26] - 公司在6月末还推出了低密度产品,如顺昌玖里联排/恒昌玖里低密洋房及别墅,首开100%去化,销售约54亿元 [27] - 公司2024年上半年在北京、天津、西安、济南等地获取6宗土地,总地价129亿元,权益地价120亿元,拿地毛利率达45% [33][37] 盈利预测和投资建议 - 预计公司2024-2025年核心净利润分别为248亿元和265亿元,归母净利润分别为280亿元和298亿元,维持合理价值为18.80港元/股不变,维持"买入"评级 [42] 风险提示 - 行业景气度影响公司去化情况 [43] - 投资端谨慎,规模增长不及预期 [44] - 未来利润率的波动 [45]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展的投资评级为增持 [3][4] 报告的核心观点 - 2024年6月公司销售面积边际大幅改善，在一线城市重磅豪宅项目支持下，销售额和均价升至历史高位；上半年公司拿地谨慎，拿地销售比仅0.09，投资力度较弱 [2] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2024年上半年，中国海外系列公司累计销售额1484亿元，同比下跌17.6%，其中6月单月销售额467亿元，同比上涨40.6%，6月销售额好转与推盘结构变化有关 [3] - 北京、上海、深圳三地四大豪宅项目入市，贡献超六成销售额，带动单月成交均价突破3万元/平方米，公司单月销售额回升至行业第一 [3] - 6月单月，公司销售均价同比上涨32.1%、环比上涨63.2%至31740元/平方米，为2020年以来的次高 [3] - 6月单月，公司销售面积147万方，同比增速提升18.5pct至6.4%，继2023年5月后首次同比正增长；1 - 6月，累计销售面积544万方，同比下跌32.3%，销售整体仍在修复中 [3] - 截至6月底，公司有已认购销售额131亿元，预期往后数月转化为合约销售 [3] 拿地情况 - 上半年公司拿地节奏显著放缓，采取谨慎投资态度，拿地销售比为0.09 [3] - 1 - 6月，公司（不含中海宏洋）累计新增6宗土地储备，位于天津、西安、北京和济南，对应累计权益建筑面积115万方，权益土地出让金120亿元 [3] - 与2023年相比，公司拿地销售比从2023年全年的0.50下降至2024年上半年的0.09，低于克而瑞统计的销售十强房企整体拿地销售比水平0.15 [3] 财务摘要（百万人民币） |年份|营业收入|(+/-)%|毛利润|净利润|(+/-)%|PE|PB| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2020A|185790|13.5%|55821|43904|5.5%|3.8|0.5| |2021A|242241|30.4%|57026|40155|-8.5%|4.6|0.5| |2022A|180322|-25.6%|38394|23265|-42.1%|8.8|0.6| |2023A|202524|12.3%|41153|25610|10.1%|5.3|0.4| |2024E|209651|3.5%|44027|26400|3.1%|4.9|0.3| |2025E|220240|5.1%|47352|28624|8.4%|4.6|0.3| |2026E|237407|7.8%|52229|31660|10.6%|4.1|0.3|[7]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司4月销售面积环比回落,但绝对规模仍高于2023年下半年月度均值 [1] - 2024年以来公司拿地投资力度整体偏弱,态度保持谨慎 [2] - 预期在政策的刺激下,后续销售表现将出现好转 [1] - 维持2024~2026年EPS预测为2.41元、2.62元、2.89元 [1] 报告内容总结 公司经营情况 - 2024年4月,公司销售额为218亿元,销售面积为93万方,分别同比下跌36%、24.9% [1] - 2024年1~4月,公司累计销售额为820亿元,同比下跌30.3%;累计销售面积为296万方,同比下跌46.3% [1] - 3月销售均价创历史新高至近4万元/平方米,4月均价回落至23350元/平方米 [1] 拿地投资情况 - 2024年1~4月,公司累计拿地金额为16亿元,仅位列行业第45,拿地投资力度偏弱 [2] - 4月未新增土地储备,拿地投资力度整体偏弱,态度保持谨慎 [2] 未来展望 - 预期在政策支持下,后续销售表现将出现好转 [1] - 维持2024~2026年EPS预测为2.41元、2.62元、2.89元,维持增持评级 [1]

财务表现 - 公司截至二零二三年年底的合同物业销售额为309.81亿元，同比增长5.1%[8] - 公司二零二三年的商业物业收入为63.6亿元，同比增长20.9%[8] - 公司二零二三年的本公司股东应占溢利为25.61亿元，同比增长10.1%[8] - 2023年每股基本盈利为4.01人民币[9] - 2023年每股股息为0.80港币[9] - 2023年淨借貸比率为38.7%[9] - 2023年收入为202,524,069人民币千元[10] - 2023年經營溢利为40,525,473人民币千元[10] - 2023年物業、廠房及設備总值为6,903,790人民币千元[10] - 2023年投資物業总值为207,746,168人民币千元[10] - 2023年總資產为923,604,091人民币千元[10] - 2023年淨資產为392,911,708人民币千元[10] - 2023年每股基本盈利为2.34人民币[10] - 本集团成功发行人民币31.9亿元擔保票据，为内房企史上发行最大规模债券[20] - 本集团系列公司合约物业销售额上升5.1%至人民币3,098.1亿元，其中北京、广州、深圳、厦门、天津、成都和西安七个城市合约物业销售额均超过人民币100亿元[21] - 本集团实现合约物业销售额人民币3,098.1亿元，同比增长5.1%，商业物业收入为人民币63.6亿元，同比上升20.9%[25] - 本公司股东应占溢利为人民币256.1亿元，同比上升10.1%[25] - 本公司股东应占权益为人民币3,730.2亿元，董事局建议派发每股港币45仙的股息[26] - 本集团的资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，持有现金为人民币1,056.3亿元[27] - 本集团二零二三年加权平均融资成本为3.55%，融资成本处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降0.2个百分点[27] - 本集团持续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势，资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，经营性现金净流入为人民币352.8亿元[27] 项目发展 - 本集团在中國內地34个城市项目竣工总建筑面积达1,643万平方米[40] - 二零二三年新增土地总建筑面积为7640万平方米，其中本集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为3039万平方米[46] - 中海宏洋新增土地储备总建筑面积为184万平方米，截至二零二三年十二月三十一日，中海宏洋土地储备总建筑面积为1881万平方米[48] - 本集团系列公司土地储备总建筑面积为5403万平方米[48] - 南部大区土地储备总建筑面积为881万平方米，占比25%；北部大区为889万平方米，占比25.2%；中西部大区为896万平方方米，占比25.5%；东部大区为779万平方米，占比22.1%；港澳海外大区为77万平方米，占比2.2%[49] 商业物业 - 本集团商业物业收入年内达到63.6亿元人民币，同比增长20.9%[94] - 本集团新增12个商业物业投入运营，总建筑面积增加约105万平方米[95] - 本集团系列公司商业物业总建筑面积达到1,014万平方米，其中运营商业项目总建筑面积为731万平方米[97] 项目详情 - 青岛半山云境项目累计合约物业销售金额为人民币24.7亿元，预计竣工时间为2024年[68] - 成都中海湖光玖里项目累计合约物业销售金额为人民币49.2亿元，预计竣工时间为2024年[70] - 西安中海学仕里项目累计合约物业销售金额为人民币49.2亿元，预计竣工时间为2024年[72] - 太原寰宇时代项目累计合约物业销售金额为人民币53.1亿元，整个项目预计竣工时间为2025年[74] - 武汉中海寰宇天下项目累计合约物业销售金额为人民币15.8亿元，整个项目预计竣工时间为2029年[77] - 北京中海和瑞叁號院位于北京市豐台區，占地面积39419平方米，预计竣工时间为2024年，累计合约物业销售金额人民币62.8亿元[81] - 北京中海長安譽位于北京市石景山區，占地面积30557平方米，预计竣工时间为2024年，累计合约物业销售金额人民币42.6億元[83] - 天津中海峰境南開位于天津市南開區，占地面积56325平方米，预计竣工时间为2025年，累计合约物业销售金额人民币13.8億元[86] 公司治理 - 公司董事局认为良好的企业治理是实现长期可持续增长和维护股东利益的关键[190] - 公司已应用香港联交所上市规则附录C1《企业治理守则》[191] - 公司在2023年度内遵守了所有企业治理守则的条文[192] - 董事局负责公司整体战略领导和管理，旨在提升股东价值[194] - 董事局监督和控制公司战略实施、运营和财务表现，制定适当的风险控制政策和程序[195] - 公司的日常管理和运作授权给执行董事委员会和行政总裁办公会[196] -

业绩总结 - 一季度结算规模创历史同期新高，经营利润率回升，收入365亿元，同比增长14.4%[1] - 公司预计24-25年核心净利润分别为248亿元、265亿元，归母净利润分别为280亿元、298亿元，维持合理价值为18.80港元/股，维持“买入”评级[1] - 2026年预计公司的营业收入增长率为5.16%，营业利润增长率为6.44%，归母净利润增长率为5.14%[2] - 公司的毛利率分别为21.29%、20.32%、20.48%、21.41%、21.42%[2] - ROE分别为6.56%、6.87%、6.99%、6.92%、6.78%[2] 用户数据 - 一季度权益销售行业第一，中海发展24Q1均价上升至3.99万元/平米，同比增长77%[1] 未来展望 - 公司预计24-25年核心净利润分别为248亿元、265亿元，归母净利润分别为280亿元、298亿元，维持合理价值为18.80港元/股，维持“买入”评级[1] - 2026年预计公司的营业收入增长率为5.16%，营业利润增长率为6.44%，归母净利润增长率为5.14%[2] 新产品和新技术研发 - 无相关信息 市场扩张和并购 - 无相关信息 其他新策略 - 广发证券（香港）具备香港证监会批复的证券提供意见牌照，受香港证监会监管[8]

报告公司投资评级 - 目标价18.8港元，买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司土储聚焦高能级城市及核心区域，运营和财务结构稳健，开发运营效率及盈利能力领先，市占率不断提升，融资优势使其获更多优质土储，支持盈利提升和长远发展，预计2024 - 2026年归母核心净利润分别为232亿元、249亿元及265亿元 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2023年合同销售额约3098亿元，同比增长5.1%，行业排名第三，权益口径销售金额排名第二；合同销售面积约1336万方，同比下降3.7%，合同均价提升9.1%至23195元/平方米；整体市占率提高0.29个百分点至2.66% [1] - 一二线城市合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额74%，在31个城市市占率位居当地前三，其中11个城市市占率位居当地市场第一 [1] - 销售回款率99%，同比提升6个百分点；公司宣派末期股息每股45港仙，全年派息率30% [1] 土地投资 - 2023年新增总购地金额1440亿元，对应货值2640亿元，北上广深占比超60%，一线和强二线城市占比92% [1] - 截至2023年12月末，公司总土储约5403万方（中海宏洋土储为1881万方）；集团旗下系列公司已售未结转金额为2373亿元（不含中海宏洋为514亿元），较22年底增长7.6% [1] 利润率与融资 - 2023年整体毛利率为20.3%，同比下降1个百分点；归属股东的核心净利润同比增长12.1%至225.8亿元（扣除税后投资物业重估增值），核心净利润率11.1% [1] - 资产负债率约57.5%，净负债率约38.7%，平均融资成本约3.55%；在手现金约1056亿元，占总资产11.4%，人民币借贷占比提升7.7个百分点至70.3% [1] 投资业务 - 2023年商业物业收入同比增长20.9%至63.6亿元，得益于12个运营项目投入运营；加速轻资产业务拓展，管理规模达150万方 [1] - 写字楼一年以上项目出租率86.9%，年内新签约面积93万平米；购物中心收入同比增长40%，5年复合增速27%，一年以上项目出租率97.0%，整体销售额及客流分别同比增长66%及57% [1] - 十四五期内计划入市项目17个，十四五后入市储备项目21个，储备规模中一二线城市面积占比97% [1] 盈利摘要 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万元）|180,322|202,524|209,679|218,502|231,492| |变动(%)|-25.6%|12.3%|3.5%|4.2%|5.9%| |归母核心利润（百万元）|24,420|21,976|23,167|24,878|26,518| |变动(%)|-32.9%|-10.0%|5.4%|7.4%|6.6%| |每股盈利(元)|2.13|2.34|2.47|2.64|2.81| |市盈率@12.14港元|5.7|5.2|4.9|4.6|4.3| |DPS(港元)|0.8|0.7|0.6|0.7|0.7| |息率(%)|6.6%|6.1%|5.2%|5.6%|6.0%| [2] 主要财务报表 损益表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|180,322|202,524|209,679|218,502|231,492| |物业销售|236,356|174,511|192,877|197,785|203,831| |物业租赁|4,741|6,362|7,952|9,940|12,425| |其他|1,070|3,285|3,942|4,730|5,676| |毛利|38,394|41,153|43,613|45,885|49,076| |投资物业估值收益|4,796|4,846|5,088|5,342|5,610| |其他收入与损益|-1,785|1,403|1,543|1,697|1,867| |销售与管理费用|6,522|6,876|7,154|7,869|8,656| |经营利润|34,882|40,525|43,091|45,056|47,897| |应占联营合营收益 净财务成本|2,181 1,627 1,280 1,366 1,483 1,057 1,032 1,006 - -| |税前利润|36,007|41,120|43,365|46,422|49,380| |税项|11,451|14,074|14,842|15,888|16,901| |少数股东权益|1,291|1,437|1,540|1,649|1,754| |归属利润 核心利润|23,265 25,610 26,983 28,885 30,725 24,420 21,976 23,167 24,878 26,518| |派息|7,686|8,098|6,950|7,463|7,955| |未分配利润 每股盈利 港元 港元|16,870 18,949 21,573 23,070 24,524| |每股派息 ( )|0.40|0.45|0.00|0.00|0.00| [4] 财务分析 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |增长率(%) - 收入|-25.6%|12.3%|3.5%|4.2%|5.9%| |增长率(%) - 开发业务收入|-26.2%|10.5%|2.5%|3.1%|4.7%| |增长率(%) - 毛利|-32.7%|7.2%|6.0%|5.2%|7.0%| |增长率(%) - 经营利润|-42.2%|16.2%|6.3%|4.6%|6.3%| |增长率(%) - 净利润|-43.0%|10.1%|5.5%|7.0%|6.4%| |增长率(%) - 归属核心利润|-32.9%|-10.0%|5.4%|7.4%|6.6%| |增长率(%) - 每股盈利|-42.1%|10.1%|5.4%|7.0%|6.4%| |盈利分析(%) - 毛利率|21.3%|20.3%|20.8%|21.0%|21.2%| |盈利分析(%) - 地产业务净利润率|12.8%|9.0%|9.3%|9.5%|9.4%| |回报率(%) - ROE|6.7%|7.0%|7.0%|7.2%|7.2%| |回报率(%) - ROA 股息率|2.7% 31.5%|2.9% 36.9%|2.9% 30.0%|2.9% 30.0%|2.8% 30.0%| |偿还能力(%) - 流动比率 ( 倍)|2.36|2.29|2.22|2.15|2.08| |偿还能力(%) - 净负债比率|45.2%|40.8%|47.0%|53.5%|60.2%| |偿还能力(%) - 资产负债率|59.1%|57.5%|58.2%|59.0%|59.8%| [4] 资产负债表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物|110,306|105,629|92,697|77,695|60,221| |库存物业|488,813|487,641|536,405|590,045|649,050| |其他|65,281|61,382|67,520|74,272|81,700| |流动资产|664,400|654,652|696,622|742,013|790,971| |固定资产|7,086|6,904|7,594|8,354|9,189| |投资物业|190,227|207,746|228,521|251,373|276,510| |联营合营企业投资|43,410|46,302|50,932|56,026|61,628| |其他|8,132|8,000|8,773|9,622|10,557| |总资产|913,254|923,604|992,442|1,067,387|1,148,855| |合同负债|107,676|108,619|119,481|131,429|144,572| |应付账款|78,651|85,684|94,253|103,678|114,046| |短期借贷|19,718|21,158|23,274|25,601|28,161| |流动负债|281,151|285,701|314,271|345,698|380,267| |长期借贷|145,835|144,140|158,554|174,409|191,850| |递延税务|26,952|27,336|30,069|33,076|36,384| |总负债|540,156|530,692|577,957|629,832|686,777| |股东权益|354,480|373,018|393,051|414,472|437,242| |少数股东权益|18,618|19,894|21,434|23,083|24,837| |负债与权益合计|913,254|923,604|992,442|1,067,387|1,148,855| [4] 现金流量表 |项目|2022A|2023E|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |税前利润|36,007|41,120|43,365|46,422|49,380| |折旧摊销|667|701|736|772|811| |营运资本变动|-20,982|8,179|-28,448|-31,293|-34,422| |税项|-22,583|-11,451|-14,074|-14,842|-15,888| |经营现金流|-10,518|31,257|-5,266|-6,834|-8,161| |资本开支|-649|-519|-1,426|-1,532|-1,646| |合营联营公司投资|-479|-2,892|-4,630|-5,093|-5,603| |其他 投资现金流|-7,012 -8,140|-11,593 -15,004|-12,707 -18,763|-13,814 -20,439|-15,699 -22,948| |借贷变化|-4,203|-12,892|17,981|19,663|21,511| |已付股息|-11,598|-8,098|-6,950|-7,463|-7,955| |其他|13,728|0|0|0|0| |融资现金流|-2,073|-20,990|11,031|12,199|13,555| |现金变动|-20,731|-4,737|-12,998|-15,074|-17,553| |期初现金及等价物|129,861|109,709|104,972|91,974|76,900| |期末现金及等价物|109,709|104,972|91,974|76,900|59,347| |受限制现金|597|657|722|795|874| [4]

业绩总结 - 公司2024年第一季度实现营收365.0亿元，同比增长14.4%[1] - 公司一季度经营利润为66.5亿元，同比增长0.15%，剔除汇兑净损益后同比增长22.2%[1] - 公司销售额602.06亿元，同比下降28.0%，但同期百强房企下降更为明显[3] 未来展望 - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为290.0亿元、322.2亿元和350.3亿元，同比增速分别为13.2%、11.1%和8.7%[5] - 主营业务收入预计2026年将达到246,274百万人民币，增长率为5.3%[6] - 每股收益预计2026年将达到3.20元[6] - 净资产收益率预计2026年将达到7.94%[6] 其他新策略 - 公司已获得中国证监会批准，具备证券投资咨询业务资格[8] - 投资评级中，买入预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上[7] - 报告内容为国金证券发布的研究报告，提供金融市场分析和投资建议[9] - 报告仅供符合条件的高风险评级投资者使用，不考虑个别客户特殊状况，收件人需保持独立判断[10] - 报告限中国境内使用，国金证券保留版权所有权利[11]