报告公司投资评级 - 对恒基地产维持中性评级，目标价调整至23.02港元，较估算每股资产净值折让60%，潜在涨幅为1.6% [1][2][8] 报告的核心观点 - 整体租金收入和派息稳定，但物业开发周期仍有不确定性 [2] - 毛利率受市场下行影响，2024年收入因物业开发交付减少同比下跌8.4%，香港及内地物业开发税前利润同比降46%，核心净利润因出售项目及赔偿收益大致持平，全年每股派息维持1.80港元 [8] - 公司约有已售未结销售金额115.3亿港元，约105.3亿港元将在2025年结转入账 [8] - 预料2025 - 27年租金收入稳定增长，年复合增长率约13%，增长点包括中环甲级写字楼出租率提升、中环新海滨项目落成、深圳/上海综合体项目落成 [8] - 更新恒基地产财务模型，新增2027年财务预测，更新2025 - 26年物业开发收入及利润预测，认为2026 - 27年利润会回升，股息维持稳定 [8] 相关目录总结 股份资料 - 52周高位为27.25港元，52周低位为20.55港元，市值为109,657.48百万港元，日均成交量为2.84百万，年初至今变化为 - 4.03%，200天平均价为23.71港元 [4] 财务数据一览 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万港元）|27,570|25,256|29,016|30,500|32,410| |同比增长（%）|7.9|-8.4|14.9|5.1|6.3| |核心利润（百万港元）|9,706|9,774|9,187|9,940|11,110| |核心每股盈利（港元）|2.00|2.02|1.90|2.05|2.29| |同比增长（%）|0.8|0.7|-6.0|8.2|11.8| |前EPS预测值（港元）|/|/|2.45|2.58|/| |调整幅度（%）|/|/|-22.5|-20.5|/| |市盈率（倍）|11.3|11.2|11.9|11.0|9.9| |每股账面净值（港元）|67.45|66.54|66.64|66.89|67.39| |市账率（倍）|0.34|0.34|0.34|0.34|0.34| |股息率（%）|7.9|7.9|7.9|7.9|7.9| [5] 2024全年业绩概览 |项目|2023年|2024年|同比（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|27,570|25,256|-8.4| |销售物业|15,210|12,506|-17.8| |租金收入|6,876|6,994|1.7| |百货商店业务和超级市场|1,566|1,548|-1.1| |其他业务|3,918|4,208|7.4| |销售成本|(17,540)|(16,163)|-7.9| |毛利润|10,030|9,093|-9.3| |销售及推销费用|(1,326)|(1,406)|6.0| |行政费用|(2,305)|(2,345)|1.7| |其他净收入|1,508|3,191|111.6| |息税前利润|7,907|8,533|7.9| |投资物业公平值(减少)/增加|(1,700)|(1,514)|-10.9| |净利息费用|(1,320)|(1,879)|42.3| |应占联营/合资公司利润|5,557|3,098|-44.3| |税前利润|10,444|8,238|-21.1| |税项|(666)|(955)|43.4| |税后利润|9,778|7,283|-25.5| |少数股东权益|(517)|(987)|90.9| |净利润|9,261|6,296|-32.0| |基本净利润|9,706|9,774*|0.7| |每股盈利 - 呈报（港元）|1.91|1.30|-32.0| |每股盈利 - 核心（港元）|2.00|2.02|0.7| |全年每股股息（港元）|1.8|1.8|0.0| |基本派息率（%）|89.8%|89.2%|-0.6ppt| |息税前利润率|28.7%|33.8%|5.1ppt| |销售物业|16.2%|38.3%*|22.2ppt| |租金收入|71.6%|72.5%|0.9ppt| |百货商店业务和超级市场|6.4%|4.1%|-2.3ppt| |基本净利率（%）|35.2%|38.7%*|3.5ppt| |净负债（百万港元）|73,869|67,989|-8.0| |每股帐面净值（港元）|67.5|66.5|-1.3| |净负债比率（%）|22.6%|21.1%|-1.5ppt| [9] 财务数据（损益表、资产负债简表） - 损益表展示了2023 - 2027E年的收入、成本、利润等数据 [13] - 资产负债简表展示了2023 - 2027E年的资产、负债、权益等数据 [13] 现金流量表及财务比率 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流（百万港元）|10,177|13,051|8,642|3,448|8,137| |投资活动现金流（百万港元）|(4,280)|(7,470)|(2,719)|(2,746)|(2,773)| |融资活动现金流（百万港元）|(4,406)|(18,313)|(6,358)|(766)|(5,451)| |年末现金（百万港元）|21,623|17,919|17,485|17,421|17,333| |核心每股收益（港元）|2.005|2.019|1.898|2.053|2.295| |每股股息（港元）|1.800|1.800|1.800|1.800|1.800| |每股账面值（港元）|67.448|66.540|66.638|66.891|67.386| |毛利率（%）|36.4|36.0|38.1|37.1|39.4| |EBITDA利润率（%）|30.3|35.6|31.3|30.6|32.7| |EBIT利润率（%）|28.7|33.8|29.7|29.1|31.3| |净利率（%）|33.6|24.9|34.5|34.4|36.8| |ROA（%）|1.8|1.8|1.7|1.8|2.0| |ROE（%）|3.0|3.0|2.8|3.1|3.4| |ROIC（%）|2.1|2.2|2.1|2.1|2.5| |净负债权益比（%）|20.4|18.9|19.6|21.8|22.5| |利息覆盖率|1.2|1.3|1.5|1.5|1.6| |流动比率|2.2|2.6|2.5|2.2|1.9| |存货周转天数|1,246.6|1,237.2|1,130.7|1,129.5|1,116.1| |应收账款周转天数|191.2|202.7|185.2|185.0|182.8| |应付账款周转天数|375.5|387.5|419.3|412.9|445.8| |派息比率（%）|89.8|89.2|94.8|87.7|78.4| [14]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年股东应占基础盈利为97.74亿港元，较去年增加6800万港元或1%，每股基础盈利为2.02港元[2] - 2024年股东应占公布盈利为62.96亿港元，较去年减少29.65亿港元或32%，每股公布盈利为1.30港元[2] - 2024年建议派发末期股息每股1.3港元，连同中期股息，全年共派股息每股1.8港元[3] - 2024年公司收入为252.56亿港元，较2023年的275.7亿港元下降8.4%[112] - 2024年公司本年度盈利为72.83亿港元，较2023年的97.78亿港元下降25.5%[112][114][116] - 2024年本公司股东应占盈利为62.96亿港元，较2023年的92.61亿港元下降32.0%[114] - 2024年基本及摊薄每股盈利为1.30港元，较2023年的1.91港元下降31.9%[114] - 2024年公司全面收益总额为52.57亿港元，较2023年的75.75亿港元下降30.6%[116] - 2024年末非流动资产为412.247亿港元，较2023年末的408.408亿港元增长0.9%[118] - 2024年末流动资产为118.993亿港元，较2023年末的134.142亿港元下降11.3%[118] - 2024年末流动负债为45.811亿港元，较2023年末的60.134亿港元下降23.8%[118] - 2024年末非流动负债为144.852亿港元，较2023年末的138.316亿港元增长4.7%[119] - 2024年末资产净值为340.577亿港元，较2023年末的344.100亿港元下降1.0%[119] - 2024年物业发展（包括销售物业）收入为125.06亿港元，2023年为152.1亿港元[130] - 2024年租金收入为69.94亿港元，2023年为68.76亿港元[130] - 2024年百货商店业务和超市及百货商店综合业务收入为15.48亿港元，2023年为15.66亿港元[130] - 2024年酒店房间经营业务收入为3.31亿港元，2023年为3.33亿港元[130] - 2024年其他业务收入为38.77亿港元，2023年为35.85亿港元[130] - 2024年总收入为252.56亿港元，2023年为275.7亿港元[130] - 截至2024年12月31日止年度，百货商店业务和超市及百货商店综合业务佣金收入为3.73亿港元，2023年为4.22亿港元[130] - 集团其他业务（建筑工程、物业管理等）收入总额为20.53亿港元，2023年为20.36亿港元[131] - 预计未来综合损益表中确认的物业销售收入累计总额为86.21亿港元，2023年为103.51亿港元[131] - 2024年其他收入净额为3.191亿港元，2023年为1.508亿港元[133] - 2024年出售投资物业收益净额为9300万港元，2023年为6400万港元[133] - 2024年按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产投资公允价值收益净额为4300万港元，2023年亏损净额为200万港元[133] - 2024年应收贸易账款减值亏损净额为3600万港元，2023年为600万港元[133] - 2024年存货拨备净额为1.93亿港元，2023年为1.92亿港元[133] - 2024年汇兑亏损净额为6000万港元，2023年为4500万港元[133] - 2024年集团应占收回土地除税前收益为33.2亿港元[134] - 2024年集团投资物业及发展中投资物业公允价值净亏损（扣除递延税项后）总额为20.22亿港元，2023年为4.89亿港元[136] - 2024年投资物业及发展中投资物业公允价值总计亏损20.22亿港元，2023年为4.89亿港元[138][140] - 2024年融资成本为23.31亿港元，2023年为19.99亿港元，借贷加权平均年利率在3.31%至5.88%之间（2023年为2.15%至5.79%）[142] - 2024年董事酬金为2.09亿港元，2023年为2.08亿港元[143] - 2024年员工成本（不包括董事酬金）为31.83亿港元，2023年为30.8亿港元[143] - 2024年汇兑亏损净额为6000万港元，2023年为4500万港元[145] - 2024年销售成本中待销售物业为94.63亿港元，2023年为111.86亿港元；存货及消耗品存货为9.23亿港元，2023年为8.8亿港元[145] - 2024年扣除直接支销后投资物业租金收入为48.8亿港元，2023年为47.2亿港元，其中2024年或然租金收入为6100万港元，2023年为7300万港元[145] - 2024年按公允价值计量相关金融资产投资股息收入中上市为2500万港元，2023年为5300万港元；非上市为500万港元，2023年为700万港元[145] - 2024年所得税为9.55亿港元，2023年为6.66亿港元[147] - 香港利得税按16.5%税率计算（2023年相同），中国内地土地增值税按30%至60%累进税率计算（2023年相同）[147][148] - 2024年已宣派及支付中期股息24.21亿港元，拟派末期股息62.94亿港元，总计87.15亿港元，与2023年相同[150] - 2024年批准及支付上一财年末期股息62.94亿港元，与2023年相同[151] - 2024年公司股东应占综合盈利62.96亿港元，2023年为92.61亿港元[153] - 2024年和2023年加权平均普通股股数均为48.41亿股[153] - 2024年基础盈利97.74亿港元，2023年为97.06亿港元[154] - 2024年每股基础盈利2.02港元，2023年为2.00港元[154] - 2024年投资物业及发展中投资物业公允价值亏损（扣除非控股权益应占金额及递延税项后）18.33亿港元，2023年为16.77亿港元[154] - 2024年应占联营公司投资物业公允价值亏损（扣除递延税项后）2.08亿港元，2023年为收益2.19亿港元[154] - 2024年应占合营企业投资物业公允价值亏损（扣除递延税项后）1900万港元，2023年为9.69亿港元[154] - 2024年集团应占出售附属公司投资物业累计公允价值收益（扣除税项后）14.54亿港元，2023年为亏损4400万港元[154] - 2024年集团来自外间客户的收入为252.56亿港元（2023年：275.7亿港元），特定非流动资产为406.04亿港元（2023年：401.319亿港元）[172] - 2024年折旧及摊销为4.91亿港元（2023年：5.39亿港元），应收贸易账款的减值亏损/（减值亏损拨回）净额为3600万港元（2023年：600万港元）[174] - 物业发展、物业租赁、销售自营货品、寄售专柜及特许专柜的租金、酒店房间经营业务、其他业务在2024年折旧及摊销分别为5300万港元、2600万港元、1.51亿港元、700万港元、7500万港元、1.79亿港元，2023年分别为7300万港元、4000万港元、1.49亿港元、1000万港元、7400万港元、1.93亿港元[174] 香港物业发展业务线数据关键指标变化 - 2024年香港物业发展应占营业额较去年减少16%至123.23亿港元，物业发展应占税前公布盈利约为46.47亿港元[5] - 2024年香港自占合约销售总额约112.85亿港元，年底未入账自占香港物业合约销售总额约81.65亿港元，其中78.34亿港元预计2025年入账[6] - 长沙湾“Belgravia Place”第1期首批138个住宅单位开售当日售罄，马頭角“南首”首批181个住宅单位开售当日售罄[6] - 鰂鱼涌“ The Holborn”和西营盘“艺里坊˙2号”已全部沽清，新界“One Innovale”截至结算日已售出逾96%住宅单位[6] - 市区旧楼重建项目已购入全部权益或达强拍申请门槛的自占楼面积共170万平方呎，另有140万平方呎已拨入2025年开售计划[8] - 2025年可销售楼面小计320万平方呎，市区项目小计500万平方呎，新界项目小计410万平方呎，总计1230万平方呎[9][11] - 截至2024年12月31日，正在出售的主要发展项目有24个，尚余住宅单位3831个，尚余实用面积1994363平方呎，集团所占尚余自占实用面积1397524平方呎[13][14][16] - The Henley项目楼面面積654602平方呎，尚余住宅单位566个，尚余实用面积293754平方呎，集团权益100% [13] - Henley Park项目楼面面積397967平方呎，尚余住宅单位300个，尚余实用面积165230平方呎，集团权益100% [13] - 若無不可預見之阻延，2025年拟发售项目有13个，住宅单位共6196个，住宅楼面面積3216989平方呎，集团所占住宅自占楼面面積1799372平方呎[18][20] - Belgravia Place第2期已於2025年2月開售，楼面面積122751平方呎，住宅单位248个，住宅楼面面積92736平方呎，集团权益100% [18] - 南首已於2025年3月開售，楼面面積117994平方呎，住宅单位313个，住宅楼面面積85808平方呎，集团权益76.468% [18] - 啟德新九龍內地段第6554號项目楼面面積1205028平方呎，住宅单位2060个，住宅楼面面積1074630平方呎，集团权益30% [18] - 土瓜灣项目楼面面積382203平方呎，住宅单位831个，住宅楼面面積318504平方呎，集团权益100% [18] - 半山衛城道8號项目楼面面積472067平方呎，住宅单位172个，住宅楼面面積472067平方呎，集团权益65% [18] - 紅磡庇利街1號项目楼面面積717463平方呎，住宅单位1296个，住宅楼面面積597886平方呎，集团权益50% [18] - 市区旧楼重建项目已购入全部业权或达强拍门槛，预计自占楼面积共1682484平方呎，其中香港小计771070平方呎，九龙小计911414平方呎[22] - 已购两成以上业权但未达强拍门槛的市区重建项目，若收全业权预计重建后自占楼面积约177万平方呎，按现购业权份数比例自占楼面积约64万平方呎[24] - 2024年12月31日公司在港土地储备约2320万平方呎，待售/待发展/发展中物业楼面1090万平方呎，主要已开售项目可售尚余楼面140万平方呎，已建成收租物业楼面1090万平方呎[26] - 已购入全部业权或达强拍门槛的市区旧楼重建项目，预计2026年或之后开售或出租，可提供自占楼面积约170万平方呎[27] - 2021年投得的中环新海滨三号用地正进行主体建设，将分两期发展成160万平方呎综合物业，另有逾30万平方呎绿化休憩空间，预计2026年和2032年建成[28] - 公司占22.8%权益的油塘湾商住项目改分期换地发展，预计提供自占楼面积约91万平方呎[28] - 2024年公司若干新界土地被政府收回，粉岭北及古洞北约145万平方呎土地获18.64亿港元补偿，洪水桥/厦村约385万平方呎土地获43.1亿港元补偿[30] - 2024年12月底公司持有新界土地储备约4200万平方呎，元朗区2610万平方呎，北区1190万平方呎，屯门区60万平方呎，大埔区及其他340万平方呎[30] - 扣除被收回土地，公司在洪水桥仍拥约273万平方呎土地，与另一业主为五幅土地提原址换地申请，成功后可提供自占楼面积约340万平方呎[30] - 2025年1月公司旗下全资附属公司拟31.2亿港元出让“香槟大厦”控股公司权益给美丽华，交易待美丽华独立股东

公司整体财务数据关键指标变化 - 股东应占基础盈利为54.41亿港元，较去年同期的60.73亿港元减少10%；公布盈利为31.74亿港元，较去年同期的59.57亿港元减少47%[2][3] - 每股基础盈利为1.12港元（2023年：1.25港元）；每股公布盈利为0.66港元（2023年：1.23港元）[2][3] - 每股中期股息为0.50港元，与2023年持平[2][3] - 每股资产净值为66.60港元，较2023年12月31日的67.45港元减少1%[2] - 净借贷相对股东权益为22.0%，较2023年12月31日的22.6%减少0.6个百分点[2] - 2024年上半年经营盈利65.98亿港元，2023年同期为69.86亿港元；净利息支出（利息资本化前）30.96亿港元，2023年同期为26.34亿港元；利息偿付比率为2.13倍，低于2023年同期的2.65倍[100] - 2024年上半年整体实际借贷年利率约为4.50%，高于2023年同期的约3.78%[100] - 2024年上半年收入为117.62亿港元，2023年为102.78亿港元[110] - 2024年已计入投资物业及发展中投资物业公允价值变动之经营盈利为33.72亿港元，2023年为44.59亿港元[110] - 2024年除税前盈利为42.71亿港元，2023年为62.39亿港元[110] - 2024年本期盈利为39.85亿港元，2023年为61.22亿港元[110] - 2024年按本公司股东应占盈利计算之每股盈利为0.66港元，2023年为1.23港元[110] - 2024年上半年公司盈利39.85亿港元，2023年同期为61.22亿港元[111] - 2024年上半年公司其他全面收益为 - 9.77亿港元，2023年同期为 - 34.16亿港元[111] - 2024年上半年公司全面收益总额为30.08亿港元，2023年同期为27.06亿港元[111] - 截至2024年6月30日，投资物业为2713.11亿港元，较2023年12月31日的2644.04亿港元有所增加[112] - 截至2024年6月30日，存货为904.67亿港元，较2023年12月31日的941.64亿港元有所减少[112] - 截至2024年6月30日，现金及银行结余为150.79亿港元，较2023年12月31日的216.23亿港元有所减少[112] - 截至2024年6月30日，银行借款（非流动负债）为485.75亿港元，较2023年12月31日的416.52亿港元有所增加[113] - 截至2024年6月30日，担保票据（非流动负债）为100.5亿港元，较2023年12月31日的194.39亿港元有所减少[113] - 截至2024年6月30日，公司资产净值为3407.88亿港元，较2023年12月31日的3441亿港元有所减少[113] - 2023年公司全面收益总额为27.06亿港元，其中本公司股东应占26.01亿港元，非控股权益应占1.05亿港元[114] - 2024年1月1日权益总额为34.41亿港元，6月30日为34.0788亿港元[115] - 2024年上半年盈利3174万港元，其他全面收益为 - 982万港元，全面收益总额为2192万港元[115] - 2024年上半年营运活动所得现金净额为8097万港元，较2023年上半年的5762万港元有所增加[116] - 2024年上半年投资活动所用现金净额为1064万港元，2023年上半年为1769万港元[116] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为1.6322亿港元，2023年上半年为4962万港元[116] - 2024年上半年现金及现金等价物减少净额为9289万港元，2023年上半年为969万港元[116] - 2024年1月1日现金及现金等价物为1.8638亿港元，6月30日为9344万港元[116] - 2024年上半年增加已收预售楼宇订金及其他合约负债2945万港元，2023年上半年为1532万港元[116] - 2024年上半年出售投资物业及其他物业、厂房及设备所得款项净额为323万港元，2023年上半年为31万港元[116] - 2024年上半年银行新借款为2.5198亿港元，2023年上半年为3.1459亿港元[116] 物业发展业务线数据关键指标变化 - 物业发展营业额为77.68亿港元，较去年同期的75.66亿港元增长3%；税前盈利贡献为14.71亿港元，较去年同期的16.58亿港元减少11%[2] - 公司期内应占香港物业发展营业额较去年同期增加14%，达约49.17亿港元[5] - 公司应占税前盈利约为14.99亿港元，含政府收回土地带来的约10.55亿港元收益[5] - 截至2024年6月30日止六个月内，公司在港自占合约销售总额约89.53亿港元，较去年同期增加33%[5] - 2024年6月底，未入账的自占香港物业合约销售总额约为133.46亿港元，其中约75.99亿港元预计2024年下半年入账[5] - 期内入账应占内地物业发展营业额约人民币25.88亿元（约港币28.51亿元），较去年同期以人民币计值下跌10%，应占税前亏损为人民币2500万元[43] - 期内集团自占合约销售总额约人民币18.27亿元（约港币20.13亿元），较去年同期减少48%，自占楼面销售面积约120万平方呎，较去年同期减少49%[43] - 2024年6月底，未入账自占合约销售总额约为港币74.23亿元，其中约港币48.96亿元预计2024年下半年入账[43] - 截至2024年6月30日止六个月，物业发展收入49.43亿港元，同比增加14%，经营盈利贡献14.75亿港元，同比增加65%[73] - 截至2024年6月30日止六个月，香港物业销售总收入为49.27亿港元，较2023年同期的42.74亿港元增加6.53亿港元，增幅15%[78][79] - 截至2024年6月30日止六个月，来自香港物业销售的公司应占除税前盈利增加5.37亿港元（或56%），主要因政府收回待发展租赁土地产生10.59亿港元除税前收益[81] - 截至2024年6月30日止六个月，来自中国内地物业销售的公司应占除税前盈利减少7.24亿港元（或104%），主要因合营企业项目盈利贡献减少7.46亿港元[82] - 截至2024年6月30日止六个月，公司应占附属公司物业销售除税前盈利增加5.81亿港元（或67%），主要因政府收回土地收益，部分被香港项目盈利减少抵销[83] - 截至2024年6月30日止六个月，公司应占合营企业物业销售除税前盈利减少7.61亿港元（或98%），主要因内地项目盈利贡献减少[84] 物业租赁业务线数据关键指标变化 - 物业租赁租金总收入为44.46亿港元，较去年同期的43.67亿港元增长2%；税前租金净收入为32.76亿港元，较去年同期的32.30亿港元增长1%[2] - 2024年上半年香港应占租金总收入34.03亿港元，同比升3%；应占税前租金净收入25.12亿港元，同比升2%[29] - 国际金融中心项目期内自占租金总收入8.22亿港元，同比跌4%[29] - 2024年6月30日主要收租物业平均出租率93%[29] - 香港写字楼物业组合出租率稳定，北角“友邦广场”逾九成，九龙东组合约90%，“The Henderson”接近六成[33] - 期内租赁业务租金总收入以人民币计值录得1%升幅，计及人民币兑港元按期下跌3%后，应占租金总收入较去年同期减少1%至港币10.43亿元，应占税前租金净收入较去年同期增加1%至港币7.64亿元[45] - 2024年6月底，北京“环球金融中心”出租率维持约八成，上海“六八八广场”和“环智国际大厦”出租率达94%，“恒基名人商业大厦”出租率为93%，广州“星寰国际商业中心”甲级写字楼已租出超80%[45][46] - 截至2024年6月30日止六个月，物业租赁收入34.59亿港元，同比增加1%，经营盈利贡献25.44亿港元，同比增加1%[73] - 截至2024年6月30日止六个月，来自附属公司物业租赁总收入为34.59亿港元，较2023年同期的34.27亿港元增加0.32亿港元，增幅1%[86] - 截至2024年6月30日止六个月，香港物业租赁总收入为24.53亿港元，较2023年同期的24.05亿港元增加0.48亿港元，增幅2%[86] - 截至2024年6月30日止六个月，中国内地物业租赁总收入为10.06亿港元，较2023年同期的10.22亿港元减少0.16亿港元，减幅2%[86] - 截至2024年6月30日止六个月，香港地区贡献收入25.12亿港元，较2023年增加4000万港元（+2%）；中国内地贡献收入7.64亿港元，较2023年增加600万港元（+1%）[88] - 截至2024年6月30日止六个月，香港租金收入贡献按期增加4800万港元（或2%），集团应占除税前租金净收入贡献按期增加4000万港元（或2%）[88] - 截至2024年6月30日止六个月，中国内地租金收入贡献按期减少1600万港元（或2%），集团应占除税前租金净收入贡献按期增加600万港元（或1%）[89] - 撇除外币换算影响，按人民币计值，截至2024年6月30日止六个月总租金收入按期增加1%，集团应占除税前租金净收入按期增加3%[89] 土地储备相关数据 - 香港物业土地储备待发展/发展中物业楼面为1110万平方呎，较去年的860万平方呎有所增加[2] - 中国内地物业土地储备待发展/发展中物业楼面为1450万平方呎，较去年的1690万平方呎有所减少[2] - 2024年6月30日公司在港拥有土地储备约2350万平方呎，其中待发展/发展中之物业楼面1110万平方呎，主要已开售项目可售尚餘楼面150万平方呎，已建成各類收租物業（连酒店）楼面1260万平方呎[23] - 2024年6月底公司持有新界土地储备约4510万平方呎[25] - 粉岭北及古洞北新发展区约145万平方呎土地被政府以18.6亿港元现金补偿收回[25] - 洪水桥约350万平方呎土地将被政府收回，预计获39亿港元现金补偿[26] - 预计2024年因土地收回应占基础税前盈利约31亿港元[26] - 香港和九龙地区预计自佔合共樓面面積分别为826,809平方呎和1,954,427平方呎，总计2,781,236平方呎[18][19][20] - 集团另有29个市区重建项目正在进行收购，完成重建后自佔土地面积约21万平方呎，预计重建后可提供自佔樓面面積约183万平方呎，按已购业权份數比例计算约68万平方呎[22] - 市区旧楼重建项目已购入全部及八成以上权益的自占楼面面积共约280万平方呎，另有约40万平方呎计划2024下半年开售[6] - 2024下半年可销售楼面小计250万平方呎，市区项目小计600万平方呎，（甲）及（乙）类项目总计850万平方呎[7] - 新界主要发展中项目小计410万平方呎，（甲）至（丙）类项目总计1260万平方呎[8] - 香港地区已购入地盘面积涉及多个项目，如半山罗便臣道88号为11,133平方呎等[18] - 九龙地区已购入地盘面积涉及多个项目，如尖沙咀金巴利道16号为12,283平方呎等[19] - 大角咀万安街16 - 30号及大角咀道173 - 199号项目为楼面面積逾百万平方呎社区重建计划组成部分，约86万平方呎项目已开售[19][21] - 红磡机利士南路、必嘉街及黄埔街一带项目为楼面面積逾百万平方呎社区重建计划组成部分，约53万平方呎项目已开售[19][21] - 长沙湾永隆街11 - 19号、九龙城福佬村道67 - 83号发展面积可能需达成补地价协议方可落实[19][20][21] - 待发展/发展中之物业楼面中洪水桥及其他项目自佔可发展面积合共约380万平方呎，有待达成补地价协议方可落实[23] - 市区旧楼重建项目预计2025年或之后开售或出租，可提供自占楼面约280万平方呎[24] - 中环新海滨三号用地项目总楼面160万平方呎，两期分别预计2026年Q4及2032年Q4建成[24] - 油塘湾商住项目公司占22.8%权益，预计提供自占楼面约91万平方呎

报告公司投资评级 - 报告给予恒基地产中性评级 [9] 报告的核心观点 - 恒基地产2024年上半年业绩符合预期,收入同比增长14.4%至117.6亿港元,主要受其他收入增长带动 [3] - 核心净利润同比下降10.4%至54.4亿港元,占全年估算利润的50.0%,大致符合预期 [3] - 净利润减少主要由于毛利率下跌,以及2023年上半年阳光房地产信托的一次性会计处理录得约16亿港元的收益 [3] - 半年每股派息维持0.5港元,核心派息比率同比上升4.6个百分点至44.6% [3] 物业开发业务分析 - 物业开发收入同比增长14.0%至49.4亿港元,主要受出售港汇东带动 [4] - 物业开发税前利润同比上升65%至14.8亿港元,但剔除一次性收益影响,税前利润下跌约44%至约5.0亿港元 [4] - 已售未结销售达208亿港元,其中约60%将在2024年下半年结转入账,公司预期下半年结转入账毛利率比上半年高 [4] - 公司计划在下半年推出五个香港住宅项目,由于启德区供应充足,以及近期其他项目降价推售的影响,这些项目的利润率将承压 [4] 租金收入分析 - 总租金收入同比上升0.9%至34.6亿港元,期内出租率维持稳定在93% [5] - The Henderson项目已于2024年上半年落成,并预期在下半年开始带来租金收入,该项目预租率已达60%,明显高于同区另一主要新项目的<20% [5] - 从中长期看,公司未来租金增长点主要来自于The Henderson出租率进一步上升,以及大型中环新海滨项目将于2026-32年分期落成 [5] - 但短期在写字楼市场供应过剩的情况下,两项大型项目的租金水平或比预期低和回收周期会进一步拉长 [6]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日止六个月，公司股东应占（未经审核）基础盈利为54.41亿港元，较去年同期减少6.32亿港元或10%[3] - 期内，公司建成及发展中投资物业经重估后录得应占公允价值亏损22.67亿港元，股东应占盈利为31.74亿港元，较去年同期减少27.83亿港元或47%[3] - 董事会宣布派发中期股息每股0.5港元，与2023年相同[3] - 2024年上半年公司收入117.62亿港元，2023年同期为102.78亿港元[68] - 2024年上半年公司本期盈利39.85亿港元，2023年同期为61.22亿港元[68] - 2024年上半年按本公司股东应占盈利计算基本及摊薄每股盈利为0.66港元，2023年同期为1.23港元[69] - 2024年上半年公司本期全面收益总额为30.08亿港元，2023年同期为27.06亿港元[70] - 截至2024年6月30日，投资物业为2.71311亿港元，较2023年12月31日的2.64404亿港元有所增长[71] - 截至2024年6月30日，存货为9046.7万港元，较2023年12月31日的9416.4万港元有所下降[71] - 截至2024年6月30日，应收账款及其他应收款为1291.7万港元，较2023年12月31日的1444.1万港元有所下降[71] - 截至2024年6月30日，银行借款（流动负债部分）为1242.1万港元，较2023年12月31日的2450万港元大幅下降[71] - 截至2024年6月30日，流动负债为5626.2万港元，较2023年12月31日的6013.4万港元有所下降[71] - 截至2024年6月30日，流动资产净值为6455.6万港元，较2023年12月31日的7400.8万港元有所下降[71] - 截至2024年6月30日，非流动负债为4857.5万港元，较2023年12月31日的4165.2万港元有所增长[72] - 截至2024年6月30日，银行借款（非流动负债部分）为1005万港元，较2023年12月31日的1943.9万港元有所下降[72] - 截至2024年6月30日，资产净值为3.40788亿港元，较2023年12月31日的3.441亿港元有所下降[72] - 截至2024年6月30日，本公司股东应占权益总额为3.22434亿港元，较2023年12月31日的3.26542亿港元有所下降[72] - 2024年上半年物業發展收入49.43億港元，2023年同期為43.37億港元[79] - 2024年上半年租金收入34.59億港元，2023年同期為34.27億港元[79] - 2024年上半年百貨商店等業務收入7.78億港元，2023年同期為8.03億港元[79] - 2024年上半年酒店房間經營業務收入1.65億港元，2023年同期為1.54億港元[79] - 2024年上半年其他業務收入24.17億港元，2023年同期為15.57億港元[79] - 2024年上半年收入總額117.62億港元，2023年同期為102.78億港元[79] - 2024年上半年百貨商店等業務佣金收入1.87億港元，2023年同期為2.15億港元[79] - 2024年6月30日預計未來確認物業銷售收入累計144.02億港元，2023年12月31日為103.51億港元[80] - 建築工程等業務2024年收入15.58億港元，2023年為8.64億港元[80] - 2024年上半年转让一间投资物业附属公司权益亏损净额为200万港元，2023年无此项亏损[81] - 2024年上半年出售投资物业收益净额为9400万港元，2023年亏损净额为300万港元[81] - 2024年上半年收回土地收益为10.59亿港元，2023年无此项收益[81] - 2023年上半年终止确认金融资产投资等产生收益及议价收购收益并扣减公允价值亏损净额为15.91亿港元，2024年无此项[81] - 2024年上半年其他收入净额为10.35亿港元，2023年为16.01亿港元[81] - 2024年上半年转让投资物业权益计入除税后基础盈利的转让收益金额为14.07亿港元[81] - 2024年4月政府收回土地产生收益10.55亿港元[82] - 不包括联营公司及合营企业，2024年上半年投资物业及发展中投资物业公允价值亏损净额为6.65亿港元，2023年为9600万港元[83] - 集团合共应占附属、联营及合营企业投资物业及发展中投资物业2024年上半年公允价值净亏损总额为8.2亿港元，2023年为1.07亿港元[83] - 2023年上半年相关金额中一次性收益及议价收购收益共17.39亿港元，金融资产投资公允价值亏损净额为1.48亿港元[82] - 2024年上半年除税前盈利扣除项中部分数据为12.9亿港元、16.02亿港元等，2023年对应为11.47亿港元、13.15亿港元等[86] - 借贷成本加权平均年利率2024年介于3.36%至6.01%之间，2023年介于2.15%至5.02%之间[86] - 2024年上半年员工成本中薪酬等为14.71亿港元、退休计划供款为0.62亿港元，2023年对应为14.36亿港元、0.85亿港元[88] - 2024年上半年其他项目中折旧等部分数据为1亿港元、1.45亿港元等，2023年对应为0.99亿港元、1.72亿港元等[88] - 2024年上半年销售成本中待销售物业为38.26亿港元、存货等为5.11亿港元，2023年对应为28.16亿港元、4.88亿港元[88] - 2024年上半年所得税本期税项为2.71亿港元、递延税项为3.94亿港元，2023年对应为2.51亿港元、2.47亿港元[89] - 2024年每股基本盈利按公司股东应占综合盈利31.74亿港元及48.41亿股计算，2023年对应为59.57亿港元[91] - 2024年基础盈利为54.41亿港元，每股基础盈利为1.12港元，2023年对应为60.73亿港元、1.25港元[92][93] - 2024年拟派中期股息24.21亿港元，支付上一财年末期股息62.94亿港元，2023年相同[94][95] - 截至2024年6月30日止六个月，存货拨备净额为 - 2500万港元，出售物业权益为9200万港元[101] - 未分配之总公司及企业费用净额为 - 7.58亿港元[101] - 经营盈利为64.23亿港元，投资物业及发展中投资物业公允价值减少 - 3.05亿港元[101] - 本期盈利为39.85亿港元[101] - 截至2024年6月30日止六个月，出售租赁土地相关收入为0港元，按揭贷款利息收入为1.05亿港元，物业发展合营企业利息收入为4000万港元[102] - 截至2024年6月30日止六个月，香港物业发展分部除税前盈利贡献含政府收回待发展租赁土地产生的除税前收益，盈利总金额为10.59亿港元[102] - 截至2024年6月30日止六个月，集团应占出售投资物业的已变现累计公允价值收益（除税前）为14.47亿港元[102] - 截至2024年6月30日止六个月，集团应占源自出售物业权益的已变现收益（除税前）基础盈利金额为15.39亿港元[102] - 截至2024年6月30日止六个月，应占重大上市联营公司香港中华煤气有限公司盈利减亏损合计为12.62亿港元[103] - 截至2024年6月30日止六个月，应占其他上市联营公司及非上市联营公司盈利减亏损合计为6000万港元[103] - 截至2024年6月30日止六个月，应占合营企业盈利减亏损合计为1.56亿港元[103] - 截至2023年6月30日止六个月，物业发展（香港）收入为42.74亿港元，业绩为9.68亿港元[104] - 截至2023年6月30日止六个月，物业发展（中国内地）收入为6300万港元，业绩为 - 7400万港元[104] - 截至2023年6月30日止六个月，物业租赁（香港）收入为24.05亿港元，业绩为17.73亿港元[104] - 截至2023年6月30日止六个月，公司经营盈利849000万港元，除税前盈利735600万港元，本期盈利612200万港元[105] - 2023年6月30日止六个月内，与出售租赁土地、按揭贷款、物业发展合营企业相关收入分别为500万港元、1.13亿港元、2.12亿港元，分部盈利分别为300万港元、1.06亿港元、2.12亿港元[106] - 2023年6月30日止六个月内，集团应占出售投资物业已变现累计公允价值收益（除税前）为900万港元，扣除亏损净额后已变现收益（除税前）为500万港元[106] - 截至2023年6月30日止六个月，应占联营公司盈利减亏损合计155500万港元，应占合营企业盈利减亏损合计84300万港元[108] - 2024年“物业租赁”须报告分部间收入为2.18亿港元，“其他”须报告分部间收入为8.36亿港元[109] - 2024年“物业租赁”分部收入合计34.59亿港元，包括租金收入29.93亿港元及相关收入4.66亿港元[109] - 2024年“物业租赁”分部贡献应占联营公司盈利减亏损为6500万港元，应占合营企业盈利减亏损为3.72亿港元[109] - 2024年“其他业务”分部贡献应占联营公司亏损减盈利为2.81亿港元，应占合营企业亏损减盈利为1.02亿港元[109][110] - 2024年“物业租赁”分部应占投资物业公允价值减少净额（扣除递延税项后）为8700万港元，“其他业务”分部应占酒店管理（除酒店房间经营业务以外）除税后盈利为100万港元[109] - 2024年“物业租赁”分部应占投资物业公允价值减少净额（扣除递延税项后）为6800万港元，“其他业务”分部应占酒店管理（除酒店房间经营业务以外）除税后盈利为300万港元[109][110] - 截至2024年6月30日止六个月，来自外部客户的收入为117.62亿港元，2023年同期为102.78亿港元[112] - 2024年6月30日特定非流动资产为406.176亿港元，2023年12月31日为401.319亿港元[112] - 2024年6月30日存货为90.467亿港元，2023年12月31日为94.164亿港元[113] - 2024年6月30日应收账款及其他应收款为12.917亿港元，2023年12月31日为14.441亿港元[114] - 2024年6月30日已逾期但有抵押品质押的应收款为18.64亿港元，与2023年12月31日持平[115] - 2024年6月30日有抵押及附息应收贷款为6.98亿港元，年利率3.8% - 8.0%及香港银行同同业拆息利率加2.25%；无抵押及附息应收贷款为7.35亿港元，年利率3.8% - 9.0%[115] - 2024年6月30日应收贸易账款按发票或缴款通知书日期基准，即时或一个月内为2.63亿港元，一个月或以上至三个月内为0.53亿港元，三个月或以上至六个月内为0.46亿港元，六个月或以上为0.52亿港元[117] - 2024年折旧及摊销为2.47亿港元，2023年为2.73亿港元[112] - 2024年应收贸易账款的减值亏损/（减值亏损拨回）净额为0.1亿港元，2023年为0.03亿港元[112] - 物业发展业务中，供发展后销售之待发展租赁土地2024年6月30日为11.016亿港元，2023年12月31日为11.384亿港元；供发展后销售之待发展/发展中物业2024年为43.148亿港元，2023年为53.923亿港元；待销售之已建成物业2024年为36.154亿港元，2023年为28.698亿港元[113] 香港物业发展业务线数据关键指标变化 - 公司期内应占本港物业发展营业额较去年同期增加14%至约49.17亿港元，应占税前盈利约为14.99亿港元[5] - 截至2024年6月30日止六个月，公司在本港自占的合约销售总额约89.53亿港元，较去年同期增加33%[5] - 2024年6月底，未入账的自占本港物业合约销售总额约为133.46亿港元，其中

公司概况 - 公司自1981年在香港上市，市值为1160亿港元，总市值约为2520亿港元[3] - 恒基兆業地產集團架構包括恒基兆業地產有限公司和七间上市公司，总市值为港幣2,520億元[8] 土地储备和发展项目 - 集团在2023年底拥有约一百零一百万平方呎的自持物业，总面积达到十亿一千万平方呎[25] - 集团在二零二三年底拥有二十八个正在出售的主要发展项目，总面积达到九百四十万平方呎[26] - 集团在2023年年报中公布了未来计划开售的项目，包括商住项目Belgravia Place第1期和第2期，以及其他多个商住和住宅项目[30] 物业销售和租赁 - 物业发展部门的营业额为港幣24,260百万元，同比增长4.0%；税前盈利为港幣4,295百万元，同比下降22.6%[10] - 物业租赁部门的租金总收入为港幣8,843百万元，同比增长3.7%；税前租金净收入为港幣6,422百万元，同比增长3.4%[10] 项目销售情况 - 集团在二零二四年度售出的物业包括位于市区和新界的多个项目，销售情况良好，其中长沙灣「Belgravia Place」和「One Innovale」等项目已售出超过九成住宅单元[22] - 集团在二零二四年度出售了位于北角的商厦「港匯東」，交易金额约为二十二亿二千一百万港元，同时出售「The Henley」商场，总销售额达到一百四十亿五千二百万港元[23] 公司子公司业务 - 星卓在本年度承接了广州"星寰国际商业中心"的物业管理服务，并且已经租出超过80%的写字楼[doc id='75'] - 恒发通过千色Citistore和Unicorn两家全资附属公司运营业务，致力于提高效率和协同效应[doc id='78'] 财务表现 - 公司股东应占基础盈利为97.06亿港币，同比增长0.8%[186] - 物业发展部门截至2023年12月31日的收入为152.1亿港币，同比增长4%；经营盈利为24.59亿港币，同比下降16%[184]

业绩总结 - 恒基地产2023年全年业绩差于市场预期，收入同比增长7.9%，核心净利润同比上升0.8%[1] - 物业开发利润下降，2023年物业开发息税前利润同比下降16%至24.6亿港元[1] - 租金收入较为稳定，2023年租金同比下跌约5%，总租金收入同比上升2.2%至69亿港元[1] - 恒基地产2024年预计收入将达到34,531百万港元，2025年和2026年也将保持增长[6] - 公司预计2024年的税前利润将达到13,383百万港元，2025年和2026年也将继续增长[6] - 毛利率在2024年预计将达到42.9%，2025年和2026年有望进一步提高[6] - 公司的ROA和ROE分别为2.0%和3.3%，预计在未来几年内会有所增长[6] - 公司的现金及现金等价物在2024年预计将达到20,750百万港元，2025年和2026年也将保持稳定[6] 投资关系 - 交银国际证券及其关联公司与多家公司有投资银行业务关系[11] 投资建议 - 报告提醒投资者应独立评估资料并考虑特定投资目标[18] 保密信息 - 本报告为高度机密，仅供交银国际证券客户阅览[13]

公司财务 - 2023年全年股东应占基础盈利为港币97.06亿元，较去年增加0.8%[1] - 集团本年度股东应占盈利为港币126.1亿元，较去年增加0.2%[2] - 董事局建议派发末期股息每股港币1.3元[3] - 集团本年度应占本港物业发展营业额减少77.4亿元至147.62亿元[7] - 集团截至二零二三年十二月三十一日止年度在本港自佔的合约销售总额约为140.52亿港元[9] - 集团预计二零二四年度将因出售港汇东而获得约14.07亿港元的基础盈利贡献[10] - 2023年12月31日，集团正在出售的主要发展项目中，The Henley的尚余住宅单位数目为592，占集团所占实用面积的100%[16] - 集团在2024年计划开售的项目中，Belgravia Place第1期的商住项目已于三月开售，樓面面積为293,604平方呎，集团所佔樓面面積为100%[19] - 集团在2023年再购入约89万平方呎新界土地，截至2023年12月底，集团持有的新界土地储备约4580万平方呎，为本港拥有最多新界土地的发展商[31] 内地业务 - 本年度内地物业发展业务收入约为人民币85.33亿元，增加28%[63] - 本年度内地物业发展业务税前盈利约为人民币19.09亿元，增加2%[63] - 集团自有合约销售总额约为人民币59.48亿元，减少2%[64] - 集团拥有的土地储备总面积约为1691万平方呎，其中74%可发展为住宅物业[62] - 集团在内地自建成收租物业增加至约1300万平方呎，其中写字楼占71%，商业占29%[65] 公司战略 - 集团在2024-25年度财政预算案中宣布撤销所有住宅物业交易需求管理措施，包括取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，以及放宽物业按揭贷款监管措施[123] - 集团在撤销额外印花税三周内售出946个住宅单位，总销售额达58.99亿港元[124] - 集团持有约4500万平方呎的新界土地储备，以及22个市区旧楼重建项目，预计总面积约240万平方呎[125]

恒基地产 - 星展发布研究报告称，给予恒基地产“买入”评级，目标价下调至24.7港元[1] - 恒地去年以22.1亿元将北角港汇东全幢商厦出售予李宁，这次出售资产有助提高盈利和财务实力[2] - 恒基地产拥有全港最大的农地储备，大部分位于北部都会区，有关北部都会区发展的利好消息将为恒地股价带来上升空间[3]

物业发展业务 - 截至六月三十日止六个月，恒基兆业地产有限公司的物业发展營业额为7,566百万港币，较去年同期下降13%[3] - 集团股东应占基础盈利为60.73亿港币，较去年同期增长18%[5] - 集团股东应占盈利为59.57亿港币，较去年同期增长25%[6] - 集团自佔本港物业合约销售总额约为67.25亿港币，较去年同期增长10%[11] - 未入账的自佔本港物业合约销售总额约为148.24亿港币，预计下半年入账[12] - 集团在市区舊樓重建项目方面已购入全部及八成以上权益的自占楼面面积约340万平方呎[13] - 集团待发展/发展中的物业及已建成主要存货总樓面面积为14.8百万平方呎，其中可于2023年下半年销售的樓面面积为2.6百万平方呎[15] - 集团已开售主要发展项目中尚余未售出的住宅单位共27个，总樓面面积为1764.8万平方呎[17] - 2023年下半年，恒基兆業地產有限公司计划发售的项目中，Henley Park的住宅樓面面積为345,580平方呎，集团所佔权益为100%[21] - 预计未来重建后，九龍油塘灣项目将提供约90万平方呎的市区物业自佔樓面面積[22] - 恒基兆業地產有限公司已购入的新收购市区舊樓重建项目中，半山衛城道8號的自佔樓面面積为306,850平方呎[23] - 九龍及新界地区的项目中，土瓜灣庇利街/榮光街发展项目的自佔樓面面積为358,732平方呎[24] - 長沙灣通州街280號项目的自佔樓面面積为33,643平方呎[25] - 集团目前在本港拥有约2500万平方呎的土地储备，其中待发展/发展中的物业楼面面积为13.7百万平方呎[29] - 集团已购入市区舊楼重建项目，预计可提供自佔樓面面积约340万平方呎[30] - 集团已完成收购位于土瓜湾道、落山道、下乡道、丽华街及美华街一带项目的全部业权，可合并发展成樓面面积达38万平方呎的市区重建项目[31] 租赁业务 - 集团在本港的应佔租金总收入上升3%至港币33.1亿元，应佔税前租金净收入上升6%至港币24.72亿元[39] - 集团在本港拥有已建成的自佔收租物业樓面面积约970万平方呎，其中商场或零售舖位占56%，写字楼占36%[40] - 集团零售物业组合出租率提升，客流量和租户整体生意额超越疫情爆发前水平[41] - 集团通过调整租户和行业组合，引入米其林星级餐厅等新租户，推出创意营销活动，提升商场人流和租户生意额[42] 内地发展业务 - 集团在内地建成多个发展项目，总面积达1.94百万平方英尺，主要用途包括住宅、商业和文娱康乐[55] - 集团主力发展甲级写字楼商业项目，如广州越秀区的星寰国际商业中心和上海徐汇滨江发展区的星扬西岸中心[55] - 集团与内地房地产开发商合作，已达到预期效益，继续商谈物业发展机会[56] - 集团完成了广州南沙项目控股公司25%权益的转让和石家庄长安项目50%权益的收购[57] - 集团在15个城市拥有206.6百万平方英尺的土地储备，主要用途为住宅、写字楼和商业[58] - 集团预计土地储备中76%将用于住宅开发，12%用于写字楼，10%用于商业，2%用于其他设施[59] 财务状况 - 公司的債務總額为港币91,179,000,000元，借款期限主要集中在一年内和一年后但两年内[143] - 公司40%的债务为附带固定利率借款[145] - 公司的利息償付比率为2.65倍，主要受到利率上升的影响[146] - 公司拥有充裕的银行信贷额度和经常性营运收入，具备充足的财务资源以应付日常营运和未来业务扩展的资金需求[147] - 公司面临利率和汇率风险，通过融资和库务事宜集中协调来有效管理这些风险[148]