[0 -> 28] 各位投資界的朋友大家好歡迎參加新世界發展2023財政年度中期業績網上分析員會議我是投資者及利益相關方總監Christy在今天會議當中我會擔任主持人我先介紹一下出席會議的管理層執行部主席兼行政總裁鄭志剛博士Adrian新世界發展首席財務總監劉富強先生Edward
[29 -> 58] 如果各位有任何問題可以在直播的聊天窗口裡面提問我們會選取部分問題解答現在有請劉富強先生Edward介紹集團在2023財政年度的中期業績謝謝Christy在介紹2023上半財年的業績之前我想強調我們這次有三大重點其一我們不會供股
[58 -> 85] 我們不會供股或者做任何股權集資其二我們的淨負債率已經見頂了我們很有信心集團會繼續去槓桿計劃在24年6月進一步下降到低40%的水平第三大家都看到我們今天業績公佈的公告
[86 -> 108] 我们集团正在对各个业务进行全面策略性的检讨我们正在审视如何完善旗下每一家公司的战略焦点并且释放他们的价值我们会分阶段在不同时间通过企业行动进一步提升股东的回报
[112 -> 140] 現在我介紹一下我們2023上半財年的業績大家都知道大環境非常嚴峻受到內地封城和防疫限制香港和內地沒有完全通關人民幣貶值以及加息等因素拖累我們的業務受到了影響財務表現方面收入按年上升13%主要
[141 -> 170] 因為今年有百澳莊一期51億港元入帳但也因為剛才提到的幾大阻力拖累了財務的表現其一內地疫情封控和香港內地封關就內地來說拖累了我們的物業發展因為疫情延誤了物業交付以及物業投資和道路因為封控
[170 -> 181] 影響了消費和市民的出行今年香港方面主要拖累了物業投資封關會繼續打擊
[181 -> 209] 零售的市道同寫字樓的需求第二人民幣貶值大家知道我們新世界在內地的業務規模龐大受到人民幣兌換港元的會會計結算影響影響了我們的淨負債率其三加息方面利率上升導致淨利息支出增加了9億港幣因為這些因素
[209 -> 236] 使得上半年歸屬股東利潤和基本毅力按年下跌之前在公司的指引當中也有提過我們的財務狀況非常健康截至12月底我們有920億港元的可動用資本淨負債率46.9%和我們之前給市場的指引是一致的而且之前說過
[236 -> 255] 這一數字已經見頂並且開始回落今年的中期股息是每股0.46港元按年減少18%由於我們在通關之後我們對於前景充滿信心我們覺得最差的時刻已經過去了
[256 -> 286] 在上半殘年雖然整體營商環境還沒有改善但是我們的幾個業務都有亮麗的表現第一物業發展方面比如香港今年百澳莊一期入帳帶動香港物業發展收入大幅上升6倍分佈業績也上升68%百澳莊二期會在下半殘年入帳中國內地方面
[286 -> 312] 全靠我們近幾年針對一線城市的核心地區策略加上新世界的品牌效應合約銷售額在半年已經達到了全年150億人民幣目標的60%第二在物業投資方面雖然香港和內地繼續受到疫情影響但是K11業績繼續表現出韌性
[312 -> 336] 收入和分布业绩分别逆势上升4%和8%香港方面K11收入增加4%分布业绩增加9%第三非核心资产出售我们已经成功出售了56亿的非核心资产并且很有信心可以完成全年100亿的目标
[338 -> 354] 雖然上半殘年和過去三年的營商環境非常困難但是我們對前景非常有信心因為大家終於見到了曙光從2019年的社會事件開始以及
[356 -> 384] 困擾我們三年的疫情這四年讓香港和內地無法以正常化的環境經營生意直接影響了我們的大部分業務表現但是2023年有三大利好因素包括一內地終於全面放寬防疫政策二中港全面通關三加息步伐減慢這些將會帶動經濟重拾正軌
[385 -> 402] 大家知道我們新世界有個很龐大的生態圈包含了一系列的業務覆蓋內地和香港當中最直接受惠的業務包括物業發展、物業投資、酒店、基建、保險、醫療
[405 -> 429] 先介紹一下香港的情況自1月初逐步通關以來內地訪港旅客大幅上升根據香港入境處資料在2月6號全面通關之後日均訪港旅客達到5萬2千人次但是內地訪港旅客已經達到4萬人在12月
[430 -> 456] 為開關之前內地旅客平均每天只有2200人現在已經是那時的18倍加上管理層的努力和經營能力包括建立的品牌價值商場的品牌組合強大的CRM系統讓我們可以實現精準營銷還有我們特別的客戶體驗使得我們的業務大幅受惠現在
[457 -> 480] 我介紹一下通關之後各個業務如何首會第一 K11 Museum我們在下一頁會詳細介紹K11 Art Mall2月通關之後到現在銷售額同比上升80%人流同比上升85%預計全年銷售額將比預算多20%
[481 -> 503] K11 Artist 2月通關之後收入同比上升50%內地住客是上年同期的5倍出租率超過7成酒店方面酒店大家知道一定是大大改善尤其是東南亞酒店
[504 -> 530] 受惠於全球旅遊復蘇的趨勢開始轉虧為盈寫字樓方面新春期間我們收到了很多內閣的租屋查詢而1月份收到的查詢是12月的3倍2月份還更多另外其他較少提及的業務也有明顯改善例如富通保險新春期間年化新保費APE按年增加了30%
[531 -> 554] 內地客簽單數目增加60%Humanza在新春期間收入是去年同期的5倍其中內地業務貢獻了大約8成收入Free Duty目前收入是疫情前水平的20%我們相信很快會回復到疫情之前的水平
[558 -> 586] 下一頁我們重點介紹一下K11 Musea從2019年開業至今它深受市場歡迎但是一直無法受惠於疫情之前自由行帶來的好處很多遊客都很想到訪K11 Musea這個新景點在2023年等了三年之後很多旅客的入境條件逐步放寬所以從2月份到現在銷售額是去年同期的兩倍
[586 -> 615] 人流也是之前的兩倍預計全年銷售額比預算多15%另外我們一直在積極提升品牌組合二三上半財年已經有50家全新店鋪落戶當中部分更是首度進駐香港市場的獨家店他們已經取得了出色的銷售額我們的KDollar
[616 -> 641] 集团的会员奖赏计划也成功推动了更多的会员消费金卡和黑卡会员数量分别按年增加30%和16%会员平均消费额也取得了双位数的增长相信通关之后数据会更加亮眼我们会继续推出不同的活动和举行不同的
[642 -> 664] 活動會吸引本地客和海外旅客的消費財政司司長昨天在財政預算案當中提到政府和機關局會全力推動機場城市的發展策略將香港國際機場發展成不同的經濟活動的樞紐大家知道我們的
[664 -> 688] 一個最大的旗艦項目11skies將會大大受惠11skies是一個集零售餐飲和娛樂的綜合發展項目總樓面面積達380萬平方尺在機場和港珠澳大橋的交匯點覆蓋整個大灣區2小時生活圈內的8600萬人口我們在2018年
[688 -> 715] 投得項目並且2019年正式動工寫字樓部分在7月已經正式啟用目標是今年6月鎖定70%的成租率整個項目將會在2023年底到2025年分階段開幕時間剛好配合零售和旅遊的復蘇預計到時入境旅客會恢復到疫情前的水平
[716 -> 743] 11Sky將會捕捉這個龐大的商機我們知道市場一直非常關注我們的淨負債率首先我們的淨負債率在去年12月底已經見頂將會在今年6月下降到中到低40%的水平2024年6月將會進一步下降到低40%水平
[744 -> 773] 另外考虑到高息环境可能持续我们会继续加快去杠杆增加投资者信心之前我说过管理层不会以公股或者任何集团股权形式去集资因为我们的营运计划已经可以达到去杠杆的目标包括一优化资本支出二积极处理非核心资产
[774 -> 804] 三重設股息一來可以為持續高息的環境提供額外緩衝二來可以增加資本的靈活性讓我們把握更高回報的機會最後我們會通過財資管理去降低人民幣貶值對資產負債表和淨負債比率帶來的風險再加上之前提到的一系列宏觀利好因素
[804 -> 826] 我們的營運表現將會大幅提升協助減低淨負債率另外我們會通過一些公司行動去釋放業務價值相信這些行動將會進一步降低負債率我們的目標是將淨負債率降到30%
[829 -> 856] 先講講我們如何優化資本支出大家知道在過去幾年內我們在嚴控資本開支今年實際開支一直是低於預算的截止上半財年我們只用了120億港元佔全年預算大約三分之一另外我們進一步降低全年預算從去年10月
[857 -> 880] 我們給予市場的指引360億在此基礎上減到320億主要是補充土地儲備方面我們公司受惠於標準農地補地價的影響可以減少總體資本開支大家看到過去兩個財年我們的實際資本開支比預算少今年也不例外
[882 -> 895] 2024財年我們的預算會比2023財年更低主要是因為買地的開支減少為了應付現在高息的環境
[895 -> 919] 我們對項目的回報會更加嚴謹每個項目都會全面的去審視投資回報建築開支方面我們有很多大型的投資物業已經踏入了工程的最後階段比如說11Sky之前每年大約會產生50億開支2024年將會大大減少我們還有一些
[919 -> 949] 其他的减少资本开支的计划比如说我们积极的和战略伙伴合作提早落实设计方向避免在施工过程中频繁修改减少额外的时间和材料费用我们会采用成本效益更高的建筑材料并且通过集中采购获得最优惠的价钱另外出售非核心资产方面
[949 -> 973] 这也是我们另一个去杠杆的重要工具上半财年我们已经成功出售了56亿港元的非核心资产已经超越全年目标100亿的一半主要包括Coho和Penta Hotel我们还有其他潜在出售目标正在和不同的买方积极磋商
[975 -> 1005] 我們在21和22財年都超額完成了這些出售非核心資產的目標所以今年我們很有信心超越全年目標2024財年的非核心資產出售金額將會比23年更高除了回籠資金除了去槓桿之外我們會預留彈藥等待最合適的時機投在最有優質回報的項目上為未來幾年的增長做好準備
[1008 -> 1034] 我們也重設了股息這是一個善用資本的策略可以加快去槓桿大家知道我們的股息政策是和基本益利掛鉤的上半財年每股基本益利按年下跌13%因此我們決定將中期股息減少18%定於每股0.46港元長遠來說
[1035 -> 1064] 我们希望继续维持一个可持续和健康的派息政策继续和基本屹立挂钩所以当基本屹立增长的时候股息也可以同时增长这次重设以后让我们得以在持续高息环境之下也有额外的缓冲节省的资金也可以为企业提供资本的灵活性
[1065 -> 1095] 用在更高回报的投资机会上我们也想告诉大家我们给了市场一个很明确的信息我们将非常有决心加快去杠杆的步伐我们有哪些高回报的计划呢大家可以看到12月我们成功完成了一次债券和永续债券的回购现在债券市场的价格
[1095 -> 1118] 折扣比較大所以我們公開舉行了一次回購大概有10%到20%的價格折讓最後因為市場也知道我們的財政實力我們買回了4.28億美金但是我們已經有2.7億港元的利潤
[1119 -> 1143] 这样我们可以节省未来的利息支出也可以成功的减低净负债比率之前提过我们将会积极的通过财资管理和风险管理去加强净负债率的管理先说说大家都比较担心的人民币汇率风险其实
[1144 -> 1173] 我們在中國內地的業務規模非常龐大大家看過我們之前的業績我們有很多相應的政策來對沖人民幣匯率風險我們看到在11月底人民幣開始顯著回升所以人民幣未來仍有一定波動性的風險對於這些風險我們會採取兩方面的策略第一利潤波動
[1174 -> 1197] 之前我们一直在定期买入远期外汇对冲合约我们估计人民币中长线走势会维持在7左右所以每次回升到6.7左右我们都会看准机会增加对冲比例我们的目标是从
[1198 -> 1224] 现在对冲未来12个月50%的人民币利润增加到75%第二个风险是资产负债表的影响当人民币贬值时我们以人民币结算的资产也会相应贬值因此最有效的对冲方法就是增加人民币借贷因为借贷也会相应贬值
[1225 -> 1245] 从而减少人民币贬值对我们净资产的影响再加上人民币借贷利率下调所以这也可以帮助集团减少融资成本一举两得例如我们会在发行在岸人民币债券
[1245 -> 1275] 即熊猫债我们也会把港币债务转为人民币债务这些举措将会进一步的帮本集团舒缓由人民币贬值带来的净负债比例压力在利率方面在利率风险方面为了减少利率进一步上升的风险我们决定将固定利率债务比例由目前的44%根据市场变化逐渐提升到60%
[1277 -> 1284] 包括以下的策略我们看准时机在hybrid较平的时候
[1285 -> 1310] 分段買入利率調期合約及IRF將現在債務的highball 福西轉為定息我們也會將一些highball相連的港元福西債務改為借人民幣的定期債定息債或者發行之前所說的熊貓債及在岸人民幣債券一個月的highball已經從去年的12月超過
[1310 -> 1338] 5%的高位回落到現在大約2.8%左右的水平因此我們預計2023財年的平均融資成本從之前預測的4.9%我們將會把它調低到4.4%減少我們的利息支出增幅之前也說過我們會通過企業行動去釋放不同業務的價值
[1339 -> 1361] 进一步提升股东回报也可以借机去去杠杆我们集团在过去20年一直都在进行不同的企业行动包括在2023和2026年基建相关业务重组2015年为酒店资产引入中东财团
[1362 -> 1390] 2016年私有化新世界中國等成功為股東創造長遠價值並優化企業架構現在的計劃之前大家也聽過從2020財年開始我們在告訴市場我們會積極出售非核心資產加快資金回籠強化我們的核心業務以及精簡架構
[1390 -> 1420] 從2020財年到現在我們已經出售了420億港元的非核心資產作為第一階段我們將會對各個業務的情況進行全面策略性檢討審視如何去完善旗下每一家公司的戰略焦點並且釋放價值並且分階段通過不同的企業行動進一步的提升股東回報
[1422 -> 1442] 大家知道可持续发展是我们业务的核心我们在可持续发展方面取得了很多成就现在我们在努力的实现SBTI即科学基础减量目标倡议组织批准的1.5度科学基础减量短期目标
[1443 -> 1470] 在我們K11 Atelier Victoria Dockside超過60%的出租樓層已經簽署了CSV租賃進一步減少租戶的Scope 3範疇3的溫室氣體排放量我們已經將此計劃擴展到其他的香港辦公室我們也完成了氣候韌性指引的修訂
[1473 -> 1498] 并已经成为物业组合政策标准化的一部分截至12月1日我们的董事会女性成员比例为35.3%这一比例是香港主要地产开发商当中最高的我们的ESG integration也获得了国际ESG评级的认可在我们的Gresby
[1498 -> 1516] 方面2022年在亚洲区具多元化业务的企业当中获评为区域行业领导者而在道琼斯可持续发展指数方面我们首次入选道琼斯可持续
[1517 -> 1531] 發展世界指數成為全球20家被納入指數的房地產企業之一我們會繼續將可持續發展融合到我們的業務當中謝謝各位
[1540 -> 1570] 現在是問答時間閣下可以通過網上會議直播平台以書面形式提問我將會將問題轉述給管理層回答謝謝以下是第一個問題市場老師說你們將有可能供股你們有什麼回應呢我是Adrian
[1571 -> 1600] 我們之前說了CFOEdward已經說過我們不會供股也不會做任何對股東有集資的需要第二關於負債水平現在集團的負債水平究竟是多少未來你們的負債會否進一步上升
[1602 -> 1630] 你們又如何控制你們的負債呢之前我在歡談篇當中說過我們在集團非常積極的管理債務現在淨負債率是46.9%和我們的指引一樣我再強調一遍我們的淨負債率已經見頂將會回落在財年年底將會比現在更低24年將會更低大家可以看看
[1631 -> 1660] 這些圖表年中和明年中你可以看到淨負債率在明年中期後期將會是低40%甚至低於40%的水平所以你看到我們的去槓桿的計劃我們很有信心將會把淨負債水平降低好的這一問題是關於賣樓的
[1661 -> 1687] 之前有些开发商减价卖楼促销请问你们今年的卖楼部署如何会不会减价卖楼今年的物业销售的收益如何就今年来说我们计划分阶段推出6个新盘超过5000伙
[1687 -> 1715] 今年的12月31號為止全部是市區的優質盤其實通關之後本地的樓市將會獲得正面的作用我們到2022年12月31日香港已出售未入帳的收益有185億港元這將會在今年下半年這個財年入帳
[1715 -> 1743] 另外有將近43億港元會在2024財年入帳中國內地方面已售但未入帳大約人民幣13億也會在2023年下半年財年入帳另外的8.6億左右人民幣這些是已經出售但是還未入帳將會在2024財年入帳
[1746 -> 1775] 接下來有個關於內地樓市的問題香港樓市回暖但內地樓市受到疫情和調控措施的影響成交還是非常疲弱對於新世界賣樓的收益是否有影響今年對於內地賣樓有什麼部署有些什麼重點項目推出其實
[1775 -> 1804] 我們在財政年度上半年賣的非常好杭州上海都已經受慶了同時我們一開盤就受慶而且破了當地的城市記錄超過了我們的預期為什麼呢你可能會說為什麼內地在封城
[1804 -> 1825] 有疫情但我們為什麽賣得這麽好原因就是因為我們之前幾年的部署在長三角在杭州上海深圳廣州這幾個城市其實他們的經濟復蘇是很快的比如說杭州
[1826 -> 1838] 他沒有受到太大的封城的影響深圳受到封城的影響但是一個禮拜之後就恢復的很快上海可能影響久一些
[1838 -> 1860] 但由於我們的品牌我們的好的質量第三其實競爭對手我們已經沒有什麽競爭對手了在這種情況之下中高端特別是高端的需求只有我們有供應其實杭州就沒有任何其他的供應了在我們的市場階段當中沒有任何其他的供應
[1861 -> 1889] 所以我們這個階段可以賣39億多也是非常好的成績90%的合約銷售是長三角加上達文區那就未來來說尤其是現在已經通關了現在疫情已經緩和了所以只會更好因為在內地最差的時候我們能夠
[1891 -> 1916] 賣了92億60%的銷售額何況是現在呢所以我們已經搶佔了優勢比如杭州我們一天項目一天就賣了110億是創了杭州有史以來銷售額的記錄這是7月1號到12月31號
[1917 -> 1945] 這個半年也是內地最嚴峻的時期我們都還破了紀錄所以我們覺得新世界管理新世界的品牌新世界的質量使得很多買家尤其是年輕的買家在他們當中非常受歡迎我們在廣州打造的地鐵項目
[1947 -> 1975] 將會在2023年上半年推出市場項目在什麼地方呢在長隆旁邊上海我們會繼續和招商合作在普陀區的第二期也會推出第一期已經賣完了12月就賣完了銷售額有35億其餘單位
[1975 -> 2003] 有的在第二期叫天彗席今年明年將會陸續推出市場所以最差的時候我們已經破了紀錄現在回暖了復甦了所以我們很有信心今年下半年我們是非常有信心的因為我們覺得
[2003 -> 2030] 內地將會推出各種政策支持經濟尤其是在四五月之後在七月之後我們會看到很多政策將會落地所以只會向好只會更好因為我們覺得最差的時候已經過去了這個問題有幾位投資者都問到了
[2031 -> 2055] 關於內地城市更新項目他們也想問問最近有什麼進展可以分享嗎深圳龍港188工業區城市更新項目已經在動工了是集團第一個在深圳首個正式進入開發建築階段的城市更新項目
[2057 -> 2083] 另外兩個城市更新項目犀利新圍工業區項目以及光明光橋食品廠項目都取得了很好的進展將會進入全面開發的階段三個項目計劃在2024財年推售你可能會問
[2086 -> 2108] 為什麼它的進展會這麼快確實快了因為之前因為這幾年疫情耽誤了所以他們要趕上所以審批開發的節奏都快了不少這樣2024年我們就可以推手原因是深圳是70%
[2108 -> 2135] 是年輕人平均年齡32歲整個政府都非常年輕很有幹事的動力所以深圳的城市更新項目進展的非常快比廣州更快好的接下來有幾個投資者都問了一個問題也就是關於全面通關的問題隨著中港全面通關政府推出了一系列的大型宣傳請問
[2136 -> 2165] 您认为对于K11零售业务会有一些什么样的刺激作用集团是否有相应的部署我们已经在部署了不然的话2月也不会升两倍2月份升两倍其实也比我想象之中要更好我们重新调整了整个预算会再加15%到20%的预算
[2167 -> 2193] 2月多了兩倍我覺得可能還是會有一些驚喜3月可能比2月還要更多2月有將近1萬個內地旅客來K11我覺得3月會更多現在我聽別人說簽註已經批了不少我們會看到這些數字將會越來越好
[2194 -> 2223] 再加上政府推出一系列的大型宣傳Hello Hong KongHappy Hong Kong等等當然情況會更好所以我非常看好下半年6月 7月之後K11零售將會出現V型的反彈
[2225 -> 2246] 我們會看到一個非常大的反彈接下來的問題是關於派息的疫情期間一直沒有減少派息現在是否因為負債比率高要走到減息這一步呢集團有沒有供股或者向股東集資的計劃呢
[2250 -> 2279] 我們的財務文件現金流和短期可動用的資金達到了920億再和大家說一遍公司是沒有任何的供股沒有任何配股的計劃也沒有興趣向股東去進行集資我們一直說我們的股息是根據利潤
[2281 -> 2309] 去定的今年跌了14%左右所以我們要去相應調整之前賺多少我們派多少現在中期跌了百分之十幾那我們就減百分之十幾但是大家放心我們沒有看到任何下行的風險因為我覺得未來下半年的業績
[2310 -> 2340] 將會慢慢轉好因為之前說了我非常看好復蘇的勢頭所以當利潤上升的時候派息也會隨之上升我相信派息的問題有很多人問但是之前Adrian說得很清楚了所以我就不會其他關於重複其他關於派息的問題了但是下面的這個問題是關於分拆的
[2340 -> 2361] 问题是贵公司在未来会否进行分拆业务上市比如说K11我们一直会审视公司的架构最重要的是我们的
[2361 -> 2386] 公司行動要釋放不同業務的價值所以我們每一個項目都已經看過了我們一定要進一步的提升股東的回報如何去釋放公司的價值呢什麼可能性都有可能發生第二我們要分不同的階段去做第三這會以
[2389 -> 2414] 在未來的一年半我們會根據不同的階段慢慢的釋放公司的價值用什麼辦法呢我說了想像力是無限的因為可能性很多好的下一個問題是關於平均融資成本的在加息週期之下請問我們未來的平均融資成本會否繼續上升呢
[2417 -> 2423] 之前說過其一在加息環境之前我們已經做了很多對沖所以現在
[2424 -> 2452] 債務的比率從44%加到60%所以這樣可以幫助我們減少利息資本開支之前提過Hyber在12月有5厘這麼高現在已經降到了2.8的水平所以我們的財務也根據這一走勢重新的評估我們最新的融資成本從4.9%下調到4.4%好的由於時間關係現在是最後一個問題問題是
[2453 -> 2475] 關於我們接下來比較大的一個項目航天城關於航天城11skies項目的零售娛樂部分什麼時候會落成呢現在寫字樓和商場的出租率是多少對於全面通關全面通關會否對於租物有所幫助呢
[2476 -> 2506] 回答全面通關一定會對於租屋有幫助財政司司長在昨天的財政預算中也提到政府和機管局將會全力推動機場城市發展策略將香港的國際機場發展成各種經濟活動的樞紐我們的這一旗艦項目11Skies一定會大大受惠而這一11Skies
[2507 -> 2536] 也将会成为大湾区最大的旗舰项目可以在两个小时的生活圈当中去利用这8600万人口的潜力你可以看看来自香港政府的承诺和信心以及中央政府的承诺和信心非常明显这是其一其二因此我们非常高兴
[2536 -> 2559] 因為這樣招商會更容易更好我們的零售娛樂的部分會分成不同的階段去開業總樓面面積是380萬平方尺最大的賣點是有八個首度來港的
[2559 -> 2587] Dotting Museum等首次來港的項目也是首次入駐大中華但之前說過了是按階段按階段是從今年開第一期到2024年2024年初2024年中會開一些項目2024年底又會開幕一些項目所以按照階段我們將會
[2587 -> 2612] 有几个不同的阶段最后是一直开到2025年因为这个项目太大了所以今年底只会开一部分11skies的出租率今年的这几个月之后将会达到70%而零售方面
[2613 -> 2640] 我們做得相當好現在是一切都符合預算都在正軌上在今年年中6月左右我們就將會簽好大部分的MOU和NOI現在的形勢很好現在各個國家都在來香港很多商界人士都在來香港
[2641 -> 2654] 我們的酒店業務做得很好很利於招商因為很多品牌的老闆現在都來香港了我們已經都見了一遍好的謝謝Adrian和Edward
[2654 -> 2673] 今天的问答环节到此结束最后再次感谢各位今天参加我们新世界发展2023财政年度中期业绩分析员会议如果大家有任何问题可以随时和我们新世界发展投资者关系部联络再见谢谢