对于本轮房地产周期修复路径的一个推演那么大家如果记得的话我们房地产市场的土地供应是从2024年的5月份自然资源部新出的一条关于土地出样的一个新规大体上的要求的就是说各个城市供应土地要根据区划周期来定如果区划周期是高于18个月以上的话那么这个城市的土地就是尽量的少供地甚至是不供地的
那么整个房地产的这个市场呢我们从五月五一期间外拍的报告做了这样一个修复录音到现在其实是按照我们之前的这个修复录音的推演在逐步的走先是五月份国土资产资源部出了这个新规之后我们看到2024年整个土拍市场的这个供应趋势是量在减少但是呢质量在提升那么与此同时我们看到真正成交的这个地块的三家面积实际上
各位投资人好我是专程地产分析师梁凡我们从今年的1月份以来尽管大家对地产今年的政策不抱有特别大的预期差还有就是对今年的基本面也是从年初以来是处于相对比较谨慎的态度尽管如此我们从今年1月份以来推了不少的交替了那么最先推的话是今年1月16日华润之地1月16日的华润之地是被我们选作是2025年的年度金股
单价的这个每平米的这个楼面的均价实际上是在增长的那么与此同时呢我们也反反复复在强调改善性产品的这个价格改善性产品的供应力度会增加那么价格也会更加的稳定那确实从去年以来一直到今年新出来的这些新房的产品力是非常的强的那么这些产品力呢无论是在规划上还是在
也是全研究所的十大金谷之一。那么从今年1月份以来,1月16日以来,截止到今天的话,我们看到华盛顿之地累计账户已经有14%。
融基率的下调这方面政策都是给予了比较大的支持所以从去年以来我们看到新唐市场的改善性的产品在逐渐的突破大家认知那么其实产品力是体现在方方面面的不太好去用一个数字化的一个指标去跟踪那我们去年我们是明确指出来有一个数据指标我们可以跟踪的就是得方率我们看到去年的改善性的产品就从得方率上来讲实际上是逐步在放开的
紧接着我们在二月中旬的时候推荐了信达地产那么信达地产现在还是处于一个相对低位相对低位还是在盘等的状态那么在上周五的时候我们又进一步去吹了一下丁香集团丁香集团大家知道是聚焦在杭州的优质的民营企业
那么为什么我们在大家既觉得这个房地产的这个政策变动不是很大又在这个行业的基本面还是处于大家紧持很高浪的这个状态的时候连续推这几个标的呢我们认为这个是跟我们整个的这个对于行业的自上而下的框架研究是分不开的那么在去年五月份的时候我们的这个研究框架成立了之后一直是沿用到现在仍然是适用的这个研究框架其实是我们
尤其是基本面弱的城市,你会看到它的得分率纠化的或者说增长的会更快一些。那么新房市场的改善性产品带来的就是后续周边二手房性价比的提升,进一步去带动二手房的量。
所以二五年的房地产基本面基本修复的整体环境来说是不错的那紧接着我们会看到碳能量的提升成长量的提升带动二手房的抛压降低那么实际上去年的话北京上海的抛压也就是二手房的挂牌量是持续在降低的也是我们覆盖的标记我还有我家紧密的跟踪和交流的情况来看确实也是印证了这一点那么抛压的降低从我们国家的房地产历史周期来看然后对标的这个
从海外的经验来看,都是构成房价稀稳修复的一个先期基础或者是一个推动因素。所以整体上来讲,我们现在是房地产市场,新唐二轨房其实都是进入到了一个改善性产品,在不断地突破它最新的产品利益,然后带动房价结构性的一个修复,是属于这样一个阶段。
那么在这种情况下我们应该优先看好的就是说在改善产品这方面持续是有能力拿好的区位计划有能力在好的区位上推荐好房子的开发上那么从一月份到现在以来我们推荐的华盛顿之地、冰箱集团其实都是属于这个逻辑
那么滨江集团的这个公司本身我们去推荐它的核心原因除了滨江集团自身一直以来是比较稳健的那么还有一个很重要的原因是因为它所在的杭州市的房地产市场这个面是非常好的杭州这一个城市相较于整个全中国来讲它是属于一个alpha的存在但是杭州这个城市相对于滨江集团来讲它是一个beta的存在
那么我们看这个滨江集团目前在杭州市场的销售是全口径的销售2024年的话是770亿元左右占总体工资销售额的大概69%是持续保持了杭州市销售额的第一位的
在航空市场的销售实现率达到了17%那么相较于第二位的实现率9%是远远超过的那么金刚集团的产品也非常的强这个大家都有所耳闻从数据上来看的话公司的2024年的吹盘项目开盘当天的缺化率超过75%部分楼盘仍然能够在2024年的市场环境下开盘实现当天100%的缺化
所以从产品力和这个销售规模上来讲,滨江集团在杭州这个市场都是遥遥领先的。那么我们在近期去杭州市场交流的这个情况来看,我们认为杭州市场是目前基本面非常优质的城市。那么去年的话,我们是开了一个新的研究系列,专门去捕捉这种基本面全新修复的城市。
第一个城市我们写的是成都,在去年11月份,成都基本面也非常的好,今年的话我们认为杭州也是非常值得关注的,那么从先行市场来看,今年的杭州市场我们预计根据已经拿地的情况来看,今年能推出来的楼盘的产品力会比较强,
整体上来讲是要跳动和提升二手房市场的流动性因为二手房市场的流动性以及现场的价格稳定对于整个房产市场的新鲜修复是非常有好处的那么另外一支我们也看到政策从多方面在缓解房企的融资压力包括去年一直推进的两部委协调融资机制
收储的话我们认为今年的实质性的落地效果会比去年要好从根本上其实也会缓解房企的浓缩压力那整体上我们没有看到2024年有房企再进一步出现那么相应的我们认为在今年2025年在既定的政策成果上我们认为房企再出现的可能性是比较小的那么整体上地产的这个企业是处于一个我觉得和2024年相比
是一个风险比较小的实践节点所以整体上的话一方面二手房的流通性在提升新房的价格也在一所突破可能更多的是产品结构带来的一个价格上的突破然后房企没有再进一步的去爆雷那么对整个房地产行业的需求端的进行修复是一个非常好的促进作用因为这些促进的因素在20年之前是没有出现过的
走势相较于2024年来说也是降幅在收窄甚至是有止跌的初步迹象那么伴随着后面的新房更好的产品利润的出现以及去年新房成交之后次新房进入到二手房的交易行列当中我们认为整个杭州的新房二手房的房价是会出现一个结构性的修复的是结构性的修复那么这样的一个市场环境下新疆集团的
销售额试探率17% 仍然还是有突破空间的这个判断的依据来源于公司的土地的情况2024年公司整体的拿地强度是不低的是40%相较于很多的头部房企来讲还是要高一些因为去年2024年整个房地产企业的拿地的投资力度其实都不高20%到30%左右已经算是不错的水平
但是滨江的还仍然是维持大概40%的拿地力度所以这个拿地力度就是销售金额当中大概拿出来百分之多少用于再投资整体滨江集团它的新增货值在2024年是增加了大概726亿元其中整个2024年公司新增拿地23宗的土地当中有22宗都是在杭州我们观看这个土地的市占率的话只有37%所以杭州是拿地数量最多的企业也保持了非常领先的地位
那么截止到这个公司公告出来的突出的这个情况截止到24年的中期公司突出杭州占比是达到了69%那从我们看到公司拿地的这个市占率的这个情况来看其实公司未来在杭州的这个市占率现在是17%嘛还有很高的这个提升的空间我们认为至少是可以把30%以上的这个市占率去突破的
所以总体上来看杭州市场的基本面的基本修复以及公司在杭州市的拿地力度的市占率且高于销售市占率的情况来看我们认为公司在杭州市场首先它的贝塔杭州市的贝塔是非常强的其次公司的市占率的提升又带来了非常强的alpha的属性
所以我们认为滨江这个公司它的经营的基本面,它的估值,兼具修复的空间。因此我们在这个时间节点上做过考虑,杭州市的Beta和公司的Alpha推了一下滨江集团,把它作为我们近期的重点推进的标记之一。
很多投资人对于房地产公司的估值一直是保持着比较谨慎的态度怎么看房地产的估值呢?我们认为房地产公司的估值它出现拐点的时间要看公司的资产价格什么时候能够齐稳我们以滨江集团为例
滨浪集团本身所在的杭州市场直接回本可能是全国里面打头阵的首先资产价格的这个提问销售价格的这个提问可能带来的就是说对于公司三上报表层面上牵扯季底减值的一个缩减季底减值的缩减其实对于公司的规模经济论来讲也会有很大的正向的作用
那么从拿地的这个地价的这个情况来看我们认为今年的杭州推出来的这个新的项目的这个房价可能也会有所相应的这个突破整个杭州市场的这个新房供需也是比较良性的截止到今年一月份的时候呢杭州的这个库存量商品房的库存量大概是五百八十万方左右企划周期呢是近
仅仅为9个多月是我们观测到的30个重点城市当中区划城市是最低的1月份杭州市的平均开盘区划率达到了68%也是远高于重点城市的44%
那么从这个需求侧的这个角度上来讲,我们认为杭州市的这个节后以来的这个成交的这个情况,热度是不错的,而且是具备延续性。为什么呢?因为我们发现这个杭州市的这个改善前的这个需求链条通畅起来了。在2024年的春节之后,想要说之前差不多这段时间,
杭州是以刚需成交修复战主义的但到了今年也就是一年之后杭州市场的需求逐渐是从刚需的释放接替到了改善性的释放这个其实是一个比较好的现象这也预示着后面杭州市场的修复的持续力是会不错的从整个杭州的房价的情况来看我们也看到杭州市场新唐二手房的房价
我们认为目前滨江集团PB角度的布置上来看目前是有话往1-5倍的PB布置上去走所以整体上来讲我们认为滨江集团的空间还在所以我们积极推荐滨江集团以上是我们对于滨江集团推荐的一个核心逻辑各位投资人如果对于我们对于杭州交流的具体情况公司的具体数据有更多的问题的话我们可以再进一步的再交流
其次一个就是在资产价格修复的过程当中公司销售毛利率的一个修复带动了或许结算毛利率的一个修复反正这是有一个时间差的整体上来讲公司销售毛利率的修复最终还是会兑现出来所以在公司销售毛利率修复的过程当中地产公司的估值其实是可以出现一个修复的
那么随着继续减制压力减少忙碌度的修复公司的利润也会出现一个正增长那么相应的我们认为在资产价格止跌的时间节点上其实机场公司的估值应该就是要开始修复也就是低点要修复的一个关键时间节点了所以像京江集团为例可能其他的城市有机构面修复对应的聚焦在这个城市的开发商估值也有修复其实这个国际实际上是可以复制到其他城市的
那么目前我们看全国最先基本修复的城市杭州当中最为典型的这个冰箱集团我们认为应该是值得投资人牢牢把握住的那么我们对于冰箱集团2025年2026年的这个盈利预期我们认为它的规模定制润2024年大概是26亿元2025年是28亿元2026年大概是29亿元每年的市值大概5%左右的这个规模定制润的增速去增长
对应的美股的收益大概是0.85、0.91和0.95对应的公司的PP估值大概是10倍左右那么根据以前的历史周期来看丁江这种小二美的公司通常在资产价格修复、情绪修复的过程当中PP估值是会冲得比较高的历史上PP估值是达到过1.5到2倍左右的PP估值那么从资产价格、情绪修复的角度上来讲